ÖSTRA MENSAS BORGÅ BILAGA 17 STADSDEL 33, KVARTER OCH SAMT GATU-, REKREATIONS-, SPECIAL- OCH SKYDDSOMRÅDEN

Transkript

1 BORGÅ BILAGA 17 ÖSTRA MENSAS STADSDEL 33, KVARTER OCH SAMT GATU-, REKREATIONS-, SPECIAL- OCH SKYDDSOMRÅDEN DETALJPLAN FÖR DELAR AV BYARNA HAIKO OCH SVARTSÅ Förslag II var framlagt UTLÅTANDE, MarkByggF 28 Närings-, miljö- och trafikcentralen i Nyland Bullerutredningarna är omfattande och noggrant utarbetade. Bestämmelsen om bullernivå nattetid kan lättas upp med en bestämmelse om placeringen av sovrummet. Om bullernivån på gården dagtid är eller fås under 55 db, kan bestämmelsen för nattetid vara: Bullernivån på gården kan överskrida nattriktvärdet 45 db om sovrummen placeras så att utanför öppningsbara sovrumsfönster (eller andra konstruktioner för luftväxling) underskrids bullernivå 45 db. Bestämmelsen om buller borde ändras till: " Beteckningen anger att ljudisoleringen mot trafikbuller i byggnadens fasad skall vara minst 30 db (A) mot denna sida av byggnaden. Staden bör bereda sig på att förbättra Östra Mensasvägens anslutning på egen bekostnad så att den motsvarar behoven av den nya effektiviserande markanvändningen. Staden bör be om anvisningar av Närings-, trafik- och miljöcentralen om anslutning av de nya gång- och cykelvägarna till gång- och cykelvägen vid landsvägen STADSPLANERINGENS BEMÖTANDE OCH DE ÄNDRINGAR OCH PRECISERINGAR SOM UT- LÅTANDET MEDFÖR I PLANFÖRSLAGET I dagens läge krävs maskinell luftväxling och värmeåtervinning, så vädring genom öppet fönster torde i dagens läge inte vara aktuellt. Däremot är det motiverat att fastställa att bullernivån nattetid inte överstiger 45 db. Bestämmelsen om ljudisolering mot trafikbuller i fasaderna kan ändras enligt önskemål. En allmän bestämmelse införs i planen: Bostadsbyggnaden ska placeras på byggnadsytan så att bullernivån inte överskrider nattriktvärdet 45 db (kl. 22-7) utanför öppningsbara sovrumsfönster eller andra konstruktioner för luftväxling. Vid behov ska detta säkerställas med bullerskydd på byggplatsen. Och bestämmelsen om ljudisoleringen mot buller ändras enligt följande: Beteckningen anger att ljudisoleringen mot trafikbuller i byggnadens fasad skall vara minst 30 db (A) mot denna sida av byggnaden. Närings-, trafik- och miljöcentralen har kompletterat sitt utlåtande om planbestämmelserna enligt följande: "I kvarteren xx, yy och zz ska bostadshuset placeras på byggnadsytan så att nattriktvärdet 45 db underskrids utanför öppningsbara sovrumsfönster eller andra konstruktioner för luftväxling. Vid behov ska detta säkerställas med bullerskydd på byggplatsen." Museiverket Eventuell fast fornlämning meddelades till staden. Museiverket har undersökt objektet och konstaterat att det inte är en fast fornlämning som är fredad enligt lagen om fornminnen (295/1963), varför det inte behöver anvisas i detaljplanen. - 1

2 Museiverket påminner dock att lagen om fornminnen gäller också detta objekt så som också alla andra platser i planområdet. Det betyder att om i området hittas något som visar sig vara ett objekt som avses lagen om fornminnen, bör detta meddelas Museiverket så snabbt som möjligt. Borgå vatten Ett ledningsservitut ska anvisas bredvid kvarteret Hälsoskyddssektionen Hälsoskyddssektionen har inget att anmärka i ärendet. Miljöskyddet Naturskyddsvärdena i detaljplaneområdet har i huvudsak beaktats bra. För tillfället byggs nya hus på många ställen i skogsområdet i Haiko, vilket ökar användningen av skogsområdet betydligt i framtiden. Dimensioneringen av friluftslederna ska planeras så att skog inte i onödan går förlorad. Friluftslederna borde också följa det befintliga nätet av stigar. En områdesreservering för ledningar kan anvisas. En områdesreservering anvisas på längs med kvartersgränsen. - Friluftslederna är anvisade som riktgivande i detaljplanen och anger de områden där det finns behov av att ordna friluftsleder. Lederna har i mån av möjlighet placerats där existerande stigar finns. ANMÄRKNINGAR, MarkByggF Fastighet 1:1 Krav: Sträckningen av avloppet bör ändras enligt det beslut som fattades på mötet tillsammans med Borgå vatten. Motivering: Grannen 1:36 har bett lantmäteriverket mäta linjen på nytt, och de flyttade den mera på fastighetens 1:1 sida. 2. Fastighet 1:109 Krav: Området planläggs till två lika stora tomter. Byggrätten sammanlagt 500 m²-vy. Då behövs inget markanvändningsavtal. Staden har inte rätt att inlösa skyddsgrönområdet för anläggande av en park. STADENS MOTIVERANDE STÄLLNINGSTA- GANDE, MarkByggL 65, OCH DE ÄNDRINGAR OCH PRECISERINGAR ANMÄKNINGEN MED- FÖR I PLANFÖRSLAGET Placeringen av avlopps- och vattenledningen kan ändras så att det löper längs med rågränsen mellan fastigheterna 1:1, 1:35, 1:36 och 1:106. De begränsningar ett servitut medför fördelas på så sätt jämt mellan de anslutande fastigheterna. Fastighetsägaren har hörts härom separat och kräver att servitutet går längs med rålinjen. Områdesreserveringen för ledningarna flyttas så att den löper längs med rågränsen mellan fastigheterna 1:1, 1:35, 1:36 och 1:106. Planen kan ändras så att endast 2 tomter bildas. Eftersom tomterna blir större och byggnadsrätten förblir 250 m 2 -vy/tomt innebär det att större delar av bullerskyddet måste förverkligas med staket. Fastighetsägaren har hörts härom separat och ingen anmärkning har lämnats in. Inlösningsrätten och skyldigheten i 96 och 101 i markanvändnings- bygglagen gäller även skyddsgrönområden (EV). Enligt 96 har kommunen rätt att lösa in de områden som är avsedda för allmänna ändamål. På motsvarande sätt har mar- 2

3 kägaren enligt 101 rätt att kräva att kommunen löser in områden som är anvisade för något annat ändamål än privat byggverksamhet och markägaren därför inte kan utnyttja området på ett sätt som medför skälig nytta. I det här fallet handlar det om ett skyddsgrönområde som saknar rekreationsvärde eftersom det utgör trafikbullerområde, varmed kommunen och markägaren torde kunna förhandla om områdets inlösning. Planförslaget ändras så att det anvisas endast två tomter på fastighet 1:109. Byggnadsrätten är 250 m 2 -vy/tomt. 3. Kiinteistö 1:35 Krav: EV-området på deras tomt på samma sätt som grannens, bullerskydd vid Tolkisvägen också bredvid deras tomt och tomter på deras fastighet. Sträckning av ledningar Bör ändras så att granarna på tomten 1:1 bevaras. Ledningen kan sluta i korsningen 1:36-1:29-1:35. Förutsättningarna för att anvisa en ny tomt har undersökts och diskuterats tillsammans med fastighetsägaren. Istället för en ny tomt föreslås att byggnadsytan förstoras och byggrätten höjs till 500 m 2 - vy. På så vis kan en andra bostadsbyggnad byggas på tomten. Fastighetsägaren har hörts härom separat och godkänt förslaget. Ägarna till de angränsande fastigheterna har även hörts härom och ingen anmärkning har lämnats in. Då byggnadsytan förstora och byggande tillåts närmare Tolkisvägen än i det tidigare förslaget, är det även motiverat att anvisa motsvarande trafikbullerskydd som på de angränsande tomterna. Bullerskyddet byggs och bekostas av fastighetsägaren i det skede ett nytt bostadshus byggs i närheten av Tolkisvägen. Placeringen av avlopps- och vattenledningen kan ändras så att det löper längs med rågränsen mellan fastigheterna 1:1, 1:35, 1:36 och 1:106. De begränsningar ett servitut medför fördelas på så sätt jämt mellan de anslutande fastigheterna. Med beaktande av terrängens topografi och existerande anslutningspunkter, samt den förstorade byggnadsytan, är det inte motiverat att avsluta avloppslinjen i enlighet med fastighetsägarens förslag. Byggnadsytan förstoras och byggrätten höjs till 500 m 2 -vy. Områdesreserveringen för ledningarna flytttas så att den löper längs med rågränsen mellan fastigheterna 1:1, 1:35, 1:36 och 1: Outbrutet område av fastighet Rnr 1:67 Yrkan/Krav 1. Byggnadsrätten förblir 300 m 2 på tomt 12 och ändras till 200 m 2 tomt Gränsen för tomterna ska ändras så att uppfarten till tomt 14 förblir på egen tomt, dvs tomt 13 sträcker sig endast till uppfarten. Tomtgränsen ska vid behov flyttas närmare ekonomibyggnaden för att uppnå ca 2800 m 2. Genmäle: 1. Byggnadsrätten kan ändras enligt ägarnas förslag. 2. I arvsskifteshandlingarna har det outbrutna områden avgränsats ända ner till Sotarevägen. Vid utarbetandet av detaljplanen förekommer inte särskilda skäl att avvika från detta. 3. Reserveringen för avfallskärl kan flyttas enligt ägarnas förslag. 3

4 3. Platsen för avfallskärlen flyttas till andra sidan uppfarten till tomt Ägarna vill ta del till av planeringen innan planen blir fastställd. (Kartbilaga) 4. Ägarna erhåller information om stadens motiverande ställningstagande i enlighet med markanvändnings- och bygglagens 65 2 mom. Syftet med författningen är att anmärkaren ska få informationen innan planen godkänns i stadsfullmäktige, genast då stadsstyrelsen eller stadsutvecklingsnämnden godkänt stadens ställningstagande. Detta innebär att stadens motiverande ställningstagande skickas efter att stadsutvecklingsnämnden godkänt dem. 1. Byggnadsrätten ändras från 300 m 2 -vy till 200 m 2 -vy på tomt Byggnadsytan där uppsamlingskärl för hushållsavfall får placeras flyttas så att den är belägen söder om den nuvarande uppfarten. 5. Fastighet Rnr 1:51 Yrkan 1. De båda nuvarande infarterna till tomten ska bibehållas. 2. Farthinder ska placeras på olika ställen och framför allt vid Sotarevägen där barn bor. Motivering: 1. Utryckningsfordon och andra stora fordon kan inte annars nå tomten och bostadshuset, eftersom de inte kommer förbi garaget. 2. Längs med Sotarevägen promenerar och cyklar mycket skolbarn och motionärer, och hastighetsbegränsningarna hålls inte. Bilar kör väldigt hårt och oförsiktigt längs med vägen och trafiken är livlig. 1. Detaljplanen kan ändras så att anslutningsförbudet avlägsnas från den andra infarten. 2. Farthinder planeras i allmänhet först vid utarbetande av gatuplanen. Informationen om behov av farthinder ges till enhet för kommuntekniken, till dem som utarbetar gatuplanerna. På basen av en annan inlämnad anmärkning förstoras även byggnadsytan på denna tomt. Fastighetsägarna har hörts härom separat och har inte lämnat in någon anmärkning. Anslutningsförbudet avlägsnas från infarten vid bostadshuset. Byggnadsytan förstoras något, så att den sträcker sig 5 m från tomtgränsen. 6. Fastighet 1:103 Yrkan: Körservituten till Kopsäng 1:103 bör planeras direkt till Tolkisvägen, t.ex. via lättrafikleden. Användningen av lättrafikleden förvaltas av Nylands närings-, trafik- och miljöcentral. I detaljplanen har körförbindelsen föreslagits på samma plats som vatten- och avloppsledningen, så det är inte nödvändigt att hugga upp ytterligare en gata i skogen. Ärendet har diskuterats på nytt med fastighetsägaren och överenskommelse har träffats om att inte ändra på den föreslagna körförbindelsen. Fastighetsägaren har hörts även på basen av en ändring i byggrätten på den angränsande fastigheten Rnr 1:35. Ingen anmärkning härom har lämnats in. 7. Fastighet Rnr 1:106 Krav Tomtgränsen stämmer inte överens med tidigare överenskommelse och föregående planförslag. - Ett tekniskt missöde har inträffat i samband med utarbetandet av det andra planförslaget. Felet korrigeras och detaljplanen ändras så att planlösningen blir den samma som i det första detaljplaneförslaget, såsom markägaren önskar. 4

5 Tomtgränsen ska ändras så att den är enlighet med det föregående planförslaget. Missnöje har framförts över placeringen av vattenoch avloppsledningens placering. Områdesreserveringen har nu placerats längs med rågränsen till de angränsande fyra fastigheterna. Fastighetsägaren har hörts härom separat och har inte lämnat in någon anmärkning. Tomtgränsen ändras så att den tangerar uppfarten till det nuvarande bostadshuset. 8. Fastighet Rnr 1:18 1. Utredning om inlösning av över m 2 (1/3 av fastigheten) till ett VL-område. Motiveringar: Ingen ersättning, varför inlösningen är olaglig. Planens princip om att de stora tomterna och det parkliknande området bevaras. Tomten är nu välskött men om området blir ett VL-område glöms skötseln bort helt. 2. Ett avfallskärl för hushållsavfall ska placeras nära huset. Motiveringar: För byggnadsarbetena måste göras en ordentlig väg och plats för lyftkranar osv, en avfallsbil har nog rum att svänga. 3. Förbudet att ansluta till gatan ska avlägsnas framför bostadshuset. 4. Fjärrvärmen är inte så ren, eftersom transporterna förorenar mycket. Fastighetsägaren och Borgå vatten har ingått avtal om placeringen av ledningar och anordningar på fastigheten ( ). Områdesreserveringen för vatten- och avloppslinjen flyttas så att den löper längs med rågränsen. 1. I markanvändnings- och bygglagens 42 finns stadgat att generalplanen skall tjäna till ledning när detaljplanen utarbetas. På motsvarande sätt stadgas i MarkByggL 54 att när en detaljplan utarbetas skall landskapsplanen och en generalplan med rättsverkningar beaktas. Detaljplanen får inte leda till att kvaliteten på någons livsmiljö försämras avsevärt på ett sätt som inte är motiverat med beaktande av detaljplanens syfte. Genom detaljplanen får inte heller markägaren eller någon annan rättsinnehavare åläggas sådana oskäliga begränsningar eller orsakas sådana oskäliga olägenheter som kan undvikas utan att de mål som ställs för planen eller de krav som ställs på den åsidosätts. För planområdet finns en delgeneralplan med rättsverkningar: Delgeneralplanen för de centrala delarna ( ). I detaljplanen för Östra Mensas har anvisats ett område för närrekreation (VL) i enlighet med de planbeteckningar som finns i delgeneralplanen för de centrala delarna. På fastigheten anvisas även två nya tomter och en byggd tomt, sammanlagt 500 m 2 -vy, i enlighet med markägarens önskemål. Planlösningen kan således inte anses orsaka fastighetsägaren oskäliga begränsningar eller försämra markägarens livsmiljö avsevärt. Det anvisade området för närrekreation sammanbinder de olika rekreationsområdena väster och öster om planområdet och följer anvisningarna i delgeneralplanen för de centrala delarna. Ersättning för området betalas i enlighet med stadsutvecklingsnämndens beslut om markanvändningsavtal och grunderna för ersättning ( ). Enligt beslutet överlåter markägaren gatu- och parkområden samt allmänna områden enligt detaljplanen till staden utan ersättning, och för dem ingås ett föravtal för fastighetsöverlåtelse i samband med markanvändningsavtalet. De slutliga överlåtelsebreven skrivs under inom tre månader från det att detaljplanen träder i kraft. Om markägaren överlåter till staden parkområden eller andra allmänna områden (inte gatuområden), som anvisas i detaljplanen, över m 2 beräknas dess värde (1,50 /m 2 ) som en del av ersättningen för markanvändningsavtalet. 5

6 2. Områdesreserveringen och beteckningen i detaljplanen ger en möjlighet att placera avfallskärlen intill Sotarevägen, men de kan placeras även på den egna tomten. Fastighetsägaren förhandlar själv med avfallstransportbolaget om sopavhämtningen. 3. Anslutningsförbudet är onödigt långt, det kan ändras så att en infart framför bostadshuset även är tillåten. 4. I planeringsområdet finns fjärrvärme. Borgå Energi Ab:s fjärrvärme produceras i huvudsak med inhemska, förnybara bränslen (andelen bränsleflis ca 90 %). Utsläppet av koldioxid från fjärrvärme är i dagsläget mycket litet, 24 kg/mwh (CO2 ekv), i praktiken klart mindre än de övriga uppvärmningsformernas. Det nya biokraftverket i Tolkis är en anläggning för både fjärrvärme och el. I en sådan anläggning är verkningsgraden högre, då bränslen som behövs för produktionen kan utnyttjas mer effektivt. Enligt EU:s energieffektiviseringsdirektiv är samproduktion av el och värme också ett av de viktigaste sätten att minska uppkomsten av växthusgaser. Anslutningsförbudet avlägsnas från infarten vid bostadshuset. För att underlätta byggandet på de nya tomterna har planbeteckningen, som anger den sida av byggnadsytan som byggnaden ska tangera, tagits bort. Områdesreserveringen för vatten- och avloppsledningen ändras i enlighet med de förhandlingar fastighetsägaren gjort med Borgå vatten. 9. Fastighet Rnr 1:32 Byggnadsytan förstoras så att den börjar 5 m från gatan. Motivering: Eftersom tomten är långsmal skulle byggandet underlättas på tomten. De flesta andra tomter har en byggnadsyta som börjar 5 m från gatan. Byggandet på tomterna 3 och 7-11 i kvarter 3572 underlättas om ekonomibyggnader och garage/carportar får byggas närmare gatan än vad planförslaget tillåter. Byggnadsytan kan förstoras på dessa tomter så att den sträcker sig 5 m från gatan. I planförslaget är avståndet mellan byggnadsytan och gatan 5 m för största delen av tomterna. För att underlätta byggandet på tomten kan även den planbeteckning, som anger den sida av byggnadsytan som byggnaden ska tangera, tas bort. Det underlättar ytterligare placeringen av byggnaderna på tomterna. Gatans sträckning kan även justeras något. Fastighetsägarna till tomterna 3 och 7-11 har hörts härom separat och inga anmärkningar har lämnats in. 6

7 1. Byggnadsytorna för tomterna 3 och 7-11 i kvarter 3572 förstoras så att avståndet blir 5 m till gatan. 2. Pilen, som anger den sida av byggnadsytan som byggnaden ska tangera, avlägsnas. 3. Gatans sträckning justeras något. 10. Kiinteistö 1:36 Fastighetsägaren har hörts separat efter att planförslaget var framlagt på basen av föreslagen ändring i servitutsdragningen och har lämnat in följande anmärkning: Då servitutsreserveringen ändras blir vägen till och brunnen på tomt 1:36 under grävningarna. Under vägen finns berg. Det finns alltså ingen väg till tomten under grävningsarbetena. Hur kan man köra bil till tomten? Körförbindelsen genom tomt 16 till tomt 17 ska tas bort och körningen till tomt 17 ska ske direkt från Sotarevägen. 11. Kiinteistö 1:58 På basen av den förra fastighetsägarens önskemål har gatans sträckning justerats något för att minska det område som bildas till gata. Byggnadsytan har även förstorats något. Fastighetsägarna till fastigheterna 1:58 och 1:33 har hörts härom separat. Fastighetsägarna till fastighet 1:33 har inte lämnat in någon anmärkning. Fastighet 1:58 har bytt ägare och den nya ägaren har lämnat in följande anmärkning: Krav: Penningersättning enligt marknadspris för förlorat markområde eller hellre lika mycket extra mark på andra sidan av tomten. Motiveringar: Värdet på ett markområde på 300 m 2 i området är betydande. Det kan inte anses vara skäligt att ta området utan ersättning. Borgå vatten är medveten om att terrängen är bergig. Körning till tomterna beaktas vid byggandet av vatten- och avloppsnätet. Anslutningsmöjligheterna till tomt 17 har utretts noggrannare. Granskningen visar att det är möjligt att ansluta till tomt 17 direkt från Sotarevägen, men det kräver terrassering av tomten. Planen kan dock ändras i enlighet med ägarens önskemål. Körförbindelsen avlägsnas och anslutning tillåts direkt till Sotarevägen. Planeringen av området inleddes 2007 och utkastet till detaljplan var framlagt 2009, första förslaget till detaljplan 2012 och det andra förslaget I alla planförslag har framkommit att en del av tomten kommer att ändras till gata. Då den nuvarande fastighetsägaren köpte fastigheten var planeringen redan långt framskriden och information om planeringen fanns tillhanda för köparen. Köparen borde ha varit medveten om att en del av fastigheten kommer att bli gatuområde och tagit detta i beaktande vid fastighetsköpet. I markanvändnings- och bygglagens 104 stadgas om ersättningen för gatuområde. I detta fall uppfylls inte kraven i paragrafen. Enligt lagen har markägaren inte rätt att få ersättning för en enskild väg som i detaljplanen anvisats till gatuområde. Så för det område som idag redan är vägområde erhålls ingen ersättning. I detta fall kommer gatan att bli något bredare än den nuvarande vägen, men enligt lagen ska denna del överstiga 20 % av ägarens markägo i detaljplaneområde eller överstiga den byggrätt som får utnyttjas på markägarens återstående mark. I detta fall uppfylls inte dessa kriterier. Kraven i MarkByggL 104 uppfylls inte och förutsättningar för utbetalning av ersättning för det nya gatuområdet som övergår till stadens ägo finns inte. - 7

8 12. Fastighet 1:17 Fastighetsägaren och Borgå vatten har diskuterat placeringen av ledningar och anordningar på fastigheten. 13. Fastighet 1:16 Fastighetsägaren och Borgå vatten har diskuterat placeringen av ledningar och anordningar på fastigheten. Områdesreserveringen för vatten- och avloppsledningen ändras i enlighet med de förhandlingar fastighetsägaren gjort med Borgå vatten. Områdesreserveringen för vatten- och avloppsledningen ändras i enlighet med de förhandlingar fastighetsägaren gjort med Borgå vatten. 8

9