stadsdelen 2, en del av kvarteret 37 Ändring av detaljplan Detaljplan 476 DETALJPLANEBESKRIVNING BORGÅ GAMLA BRUNBERGS SÖTSAKSFABRIK

Transkript

1 Detaljplan 476 DETALJPLANEBESKRIVNING Utkast till kvartersfasader mot Stadshusgatan och Linnankoskigatan Arkkitehtitoimisto Stefan Ahlman Arkitektbyrå Oy, BAS- OCH IDENTIFIKATIONSUPPGIFTER 1.1 Identifikationsuppgifter BORGÅ GAMLA BRUNBERGS SÖTSAKSFABRIK stadsdelen 2, en del av kvarteret 37 Ändring av detaljplan 1

2 Detaljplaneändringen gäller tomten 9 i kvarteret 37 i stadsdelen 2. Empirecentrum Stadshusgatan 17, Linnankoskigatan 24 Detaljplanen tagits upp till behandling: Stadsutvecklingsnämnden beslutade ( 129) inleda ändringen av detaljplanen. Behandling av detaljplanen: Förslaget till detaljplan i stadsutvecklingsnämnden (30 ) Förslaget till detaljplan i stadsstyrelsen (152 ) Godkännande av detaljplanen: Stadsfullmäktige (26 ) 1.2 Planområdets läge Ändringen av detaljplanen gäller den nordöstra tomten 9 i kvarteret 37 i empirecentrum. Planområdet gränsar i nordväst i Stadshusgatan, i nordöst i Linnankoskigatan och till övriga delar i granntomterna (bilaga 1). 1.3 Detaljplanens syfte Målet för detaljplaneändringen är att undersöka den totala byggrätten och hur den placeras på tomten så att principerna för empirecentrumets kvartersstruktur beaktas. Skyddet och användningen av den gamla fabriksbyggnaden avgörs. Dessutom undersöks samordning av byggnaden som eventuellt bevaras, en ändamålsenlig byggexploatering och kravet på bilplatser. 1.4 Beskrivningens innehållsförteckning 1 BAS- OCH IDENTIFIKATIONSUPPGIFTER Identifikationsuppgifter Planområdets läge Detaljplanens syfte Beskrivningens innehållsförteckning Bilagor till beskrivningen Förteckning över andra handlingar, bakgrundsutredningar och källmaterial som berör planen SAMMANDRAG Olika skeden i planprocessen Detaljplanen Genomförande av detaljplanen UTGÅNGSPUNKTER Utredning om förhållandena i planområdet Allmän beskrivning av området Naturmiljö Byggd miljö... 5 Tomt 37 9 i planområdet... 5 Omgivande byggnadsbestånd Markägarförhållanden Trafik Teknisk försörjning Service

3 3.1.8 Invånare och arbetsplatser Grundvatten och jordmån Störande faktorer Planeringssituation Planer, beslut och utredningar som berör planområdet... 7 Riksomfattande mål för områdesanvändning... 7 Landskapsplan... 7 Generalplan... 7 Detaljplan... 7 Byggda kulturmiljöer av riksintresse (RKY):... 7 Byggnadsordning... 7 Tomtindelning och register... 8 Baskarta... 8 Byggförbud... 8 Byggnadshistorisk utredning OLIKA SKEDEN I PLANERINGEN AV DETALJPLANEN Behovet av detaljplaneringen Beslut om planeringsstart Deltagande och samarbete Intressenter Planen togs upp till behandling Deltagande och växelverkan Myndighetssamarbete Mål för detaljplanen Alternativen för detaljplanen Åsikter och hur de beaktas vid planläggningen BESKRIVNING AV DETALJPLANEN Planens struktur Dimensionering Service Parkering Områdets läge Utnyttjande av allmänt parkeringsutbud Placering av bilplatser på tomten Mirva Kallios algoritm Tomtindelning Uppnåendet av målen för miljöns kvalitet Stadsbild och stadsstruktur Lösningar i anslutning till byggnadsskydd Områdesreserveringar Kvartersområden: Kvartersområde för flervåningshus, där det finns byggnader som ska skyddas (AK-28) Konsekvenser av planen Konsekvenser för samhällsstrukturen Konsekvenser för den byggda miljön, stadsbilden och byggnadernas skyddsvärden Konsekvenser för trafikförhållandena i området Planens förhållande till de riksomfattande målen för områdesanvändningen Störande faktorer i miljön Planbeteckningar och planbestämmelser GENOMFÖRANDE AV DETALJPLANEN Styrning av genomförandet Tidsplan för genomförandet

4 1.5 Bilagor till beskrivningen Bilaga 1. Områdets läge Bilaga 2. Detaljplanesammanställning Bilaga 3. Utdrag ur detaljplanekartan och -bestämmelserna Bilaga 4. Illustration Bilaga 5. Program för deltagande och bedömning Bilaga 6. Sammandrag över utlåtanden och anmärkningar Bilaga 7. Riktgivande plan för byggandet 1.6 Förteckning över andra handlingar, bakgrundsutredningar och källmaterial som berör planen - sötsaksfabrikens tomt/borgå, en byggnadshistorisk utredning, Arkkitehtitoimisto Stefan Ahlman Arkitektbyrå Oy, gamla Brunbergs fabrik, begränsningar för boende enligt lagar och bestämmelser om byggande, Arkkitehtitoimisto Stefan Ahlman Arkitektbyrå Oy, Arkkitehtitoimisto Stefan Ahlman Arkitektbyrå Oy:s undersökningar av tomtanvändningen Empirecentrum, inventering av kvarteren, kvarteren 17 38, Borgå stad, planläggningsavdelningen, april SAMMANDRAG 2.1 Olika skeden i planprocessen Tomten som ligger i empirecentrum i ett område med rutplan från 1830-talet fick en ny ägare som började utreda hur den gamla industrifastigheten kan utvecklas till ett flervåningshus. På tomten ligger en gammal sötsaksfabrik som inte har skyddats. Med hjälp av en inventering av fastigheten blev uppfattningen om ett uppenbart skyddsbehov starkare. Efter inventeringen preciserades utgångspunkterna för planeringen av tomten som resultat av planeringssamarbetet mellan fastighetsägaren och delaktiga myndigheter. Då konstaterade man att den bästa lösningen är att undersöka kompletterande byggande av fastigheten genom en detaljplaneändring. Staden har informerat om projektet i samband med planläggningsöversikten Detaljplanen Genom detaljplaneändringen undersöks den totala byggrätten för tomten och hur den placeras på tomten så att principerna för empirecentrumets kvartersstruktur beaktas. Genom detaljplaneändringen avgörs skyddet av den gamla fabriksbyggnaden samt samordning av en ändamålsenlig byggexploatering och kravet på bilplatser. Den gamla Brunbergs fabriksbyggnad ska skyddas på kulturhistoriska grunder. Användningsändamålet för kvarteren i detaljplaneområdet är huvudsakligen boende enligt fastighetsägarnas önskemål. Serviceboende är också möjligt utöver vanligt boende. Eftersom fastigheten ligger i centrum får man också använda en del av byggrätten för småskaligt byggande av affärs-, kontors- och arbetslokaler. Tomtens gränser ändras inte. Byggrätten för tomten uppgår till totalt m 2 -vy. Av byggrätten reserveras 750 m 2 -vy för byggnaden som ska skyddas. Byggrätten ökar med 460 m 2 -vy jämfört med den gällande detaljplanen. Tomtexploateringen ökar från e = ca 1,30 till e = ca 1,56. Möjligheten att genomföra detaljplanen har undersökts med hjälp av en dispositionsplan för tomten och enligt dispositionsplanen kunde det placeras cirka 34 bostäder på tomten. Parkeringen placeras på tomten men de bilplatser som eventuella affärsoch kontorslokaler behöver kan också placeras i allmän parkering i kvarteret Genomförande av detaljplanen Fastighetsägaren har undersökt möjligheter att utveckla tomten sedan 2011 efter att ha köpt fastigheten. Fastighetsägaren torde relativt snabbt inleda genomförandet av detaljplanen då planen vunnit laga kraft. 4

5 Skyddsmålen i detaljplanen uppnås genast. 3 UTGÅNGSPUNKTER 3.1 Utredning om förhållandena i planområdet Allmän beskrivning av området Planområdet omfattar en tomt i ett område med rutplan från 1830-talet vid den sydöstra kanten av Stadsparken. Planområdets storlek är m Naturmiljö I området finns ingen miljö i naturtillstånd. Gården består huvudsakligen av ett grusbelagt parkeringsområde med lite gräsmatta längs kanterna Byggd miljö Tomt 37 9 i planområdet Vid tre av tomtens gränser finns en byggnad. Resten av tomten är grusbelagt gårdsområde. På fastigheten finns tre byggnader som är byggda fast i varandra. Vid tomtens västra gräns finns den gamla sötsaksfabriken med putsyta i tre våningar, där musikinstitutet fungerade under åren Tegel- och betongbyggnaden byggdes till en sötsaksfabrik och den blev färdig år År 1984 höjdes byggnaden genom att höja takfallet på gårdens sida. På gårdens sida finns en flygel med skorsten som finns under jord och där det finns ett pannrum. Enligt en inventering av byggnadsbeståndet i empirecentrum som år 1984 utarbetades för den gällande detaljplanen är bevarandet av fabriksbyggnaden det primära målet. Byggnaden har dock inte skyddats. I detaljplanen anvisas dock en byggnadsyta på fabriksbyggnadens ställe som är ungefär lika stor som byggnaden, vilket alltså möjliggör att man ersätter den gamla byggnaden med en ny lika stor byggnad. Vid Stadshusgatan finns ett bostadshus av trä i två våningar som byggdes 1945 på grunden av den timmerbyggnad som hade byggts år 1901 och förstördes senare i en brand. I byggnaden finns flera bostäder. Vid tomtens södra gräns finns en ekonomibyggnad i en våning från år Den har senare byggts ut med en täckt bilparkering som sträcker sig längs hela tomtgränsen. Vid gränsen mot Linnankoskigatan finns ett rätt så högt plank med liggande panel. Denna del av fastigheten är minst tillfredsställande med tanke på stadsbilden. Utsikt mot Stadshusgatan från ostnordost till planområdet. I förgrunden Linnankoskigatan. Bild från Omgivande byggnadsbestånd I samma kvarter, på den västra granntomten, finns en empirefastighet. Dess träbyggnader har en våning och de skyddade byggnaderna, som troligen är från 1880-talet, används som daghem. Sydöst om området finns ett flervåningshus med träpanel från år I söder gränsar tomten i fastigheten för före detta Porvoon matkailualan oppilaitos (POMO-huset), där en del av byggnadsbeståndet är kulturhistoriskt värdefullt. Den äldsta delen av fastigheten byggdes år 1902 till en leksaksfabrik och år 1912 inrättades Institutet för unga flickor i Borgå där. Den del av tomten som ligger närmast planeringsområdet byggdes år I norr, på andra sidan av Stadshusgatan, finns Stadsparken. I det nordöstra grannkvarteret finns en rad 5

6 av små empire- och jugendbyggnader från åren I den östra grannen finns ett flervåningshus från 1916 och ett mindre bostadshus från 1800-talet, som ändrats senare. I den östra grannen, nästan hörn mot hörn med planeringsområdets tomt, finns en bostadsfastighet som består av flera små bostadshus, av vilka de äldsta är från 1800-talet. Flygfotografi från öst, SkylineFoto Denna bild som är över tio år gammal stämmer bra i fråga om planområdet och dess närmaste omgivning. Planområdet med vita gränser finns kring mitten av bilden. Pomohuset med byggnader från olika tidsperioder syns klart söder om planområdet (på vänstra sidan i bilden). Det finns en tydlig öppning i stadsbilden i Stadsparkens sydöstra hörn eftersom de nuvarande byggnaderna i planområdet inte har placerats så att de förenhetligar kvarterets hörn Markägarförhållanden Fastigheten i planområdet är i privat ägo. Fastigheten ägs av AW-Rakennus Oy Trafik I nordöst gränsar området i Linnankoskigatan (före detta Vattentornsgatan, ursprungligen Nya Berggatan) som har planerats som en del av den s.k. ringleden i centrum. För tillfället är gatan dock oväntat lugnt trafikerad. Enligt en beräkning, som gjordes på det första decenniet av 2000-talet och som fortfarande kan anses vara aktuell, var trafikmängden på Linnankoskigatan cirka fordon per dygn. Då det promenadvänliga centrumet är färdigt, kanske dock först efter en lång tid, kan det ändå uppstå mera trafik på Linnankoskigatan. Körhastigheterna är låga också i fortsättningen. I nordväst gränsar området i Stadshusgatan som är en väldigt lugn gata i centrum. På andra sidan av Stadshusgatan finns Stadsparken Teknisk försörjning Området är anslutet till kommunaltekniken Service De kommersiella och offentliga tjänsterna i centrum ligger alldeles i närheten av området. Torget, busstationen och affärskvarteren norr om den ligger på meters avstånd. Öster om området finns en idrottsplan och idrottslokaler vid Keskuskoulu på meters avstånd Invånare och arbetsplatser Fastigheterna i planområdet används inte till fullo för tillfället. En del av bostadshuset av trä vid Stadshusgatan har använts för boende. 6

7 3.1.9 Grundvatten och jordmån Grundläggningsförhållandena i området är relativt bra på basis av fastighetsägarens noggrannare undersökningar. I centrumområdet finns lager av grusmorän i jordmånen, men ställvis också lera. Man känner inte till att det i området funnits verksamhet som förorenar jordmassor. Området är inte ett grundvattenområde Störande faktorer Trafiken ger upphov till damm- och bullerolägenheter i området, vilket är typiskt i centrum, men området kan anses vara lugnt med tanke läget i centrum. 3.2 Planeringssituation Planer, beslut och utredningar som berör planområdet Riksomfattande mål för områdesanvändning Statsrådets beslut om de riksomfattande målen för områdesanvändningen trädde i kraft och revideringen Målen som ska beaktas och främjas vid beredningen av detaljplaneändringen har att göra med en enhetligare samhällsstruktur, kvaliteten på livsmiljön och kulturarv. Enligt målen ska man utnyttja de samhällsstrukturer som finns och skapa enhetligare tätorter. Behovet av personbilstrafik ska vara så litet som möjligt. Förutsättningarna för kollektivtrafiken och gång- och cykeltrafiken förbättras och främjas. Centrumområdet utvecklas bl.a. som ett område med mångsidigt utbud av tjänster och bostäder. Man främjar utnyttjandet av det nuvarande byggnadsbeståndet och skapar förutsättningar för en god stadsbild. Man främjar bevarandet av den nationella kulturmiljön och byggnadsarvet. Riksomfattande inventeringar som gjorts av myndigheter tas i beaktande i planeringen, i det här fallet speciellt Byggda kulturmiljöer av riksintresse RKY. Landskapsplan I helhetslandskapsplanen för Östra Nyland, som Östra Nylands landskapsfullmäktige godkände och miljöministeriet fastställde , anvisas området som område för centrumfunktioner (C). Området har också anvisats som ett område som är viktigt med tanke på kulturmiljön eller landskapsvården, riksintresse (ma/v). I etapplandskapsplan 2 för Nyland, som Nylands landskapsfullmäktige godkände och som för tillfället är i miljöministeriet för att fastställas, anvisas området för tätortsfunktioner med beteckningen "område för centrumfunktioner, regioncentrum". Området anvisas också som ett område som är viktigt med tanke på kulturmiljön (RKY 2009) samt med tanke på kulturmiljön och landskapsvården, landskapsintresse. Generalplan I delgeneralplanen för de centrala delarna (godkänd ) är området anvisat som område för centrumfunktioner (C). I området finns också en beteckning för miljövärden som ska bevaras. Detaljplan För planområdet gäller en detaljplan som fastställdes I detaljplanen anvisas området som kvartersområde för kombinerade bostads- och affärsbyggnader och allmänna byggnader. I området får placeras affärs- och kontorslokaler högst 50 % av våningsytan (ALY-1). Byggrätten för tomten är sammanlagt m²-vy. Våningstalet varierar enligt byggnadsyta och är II 2/3 eller III. Den sammanräknade våningsytan för byggnaderna är cirka m²-vy. Byggda kulturmiljöer av riksintresse (RKY): Fastighetens norra del ingår i Museiverkets inventering som enligt statsrådets beslut är en sådan inventering i fråga om byggd kulturmiljö som avses i de riksomfattande målen för områdesanvändningen enligt markanvändnings- och bygglagen. I inventeringen har objektet namnet Trähuskvarter och offentliga byggnader i Borgå empirecentrum. Byggnadsordning Byggnadsordningen för Borgå stad godkändes av stadsfullmäktige (143 ). Byggnadsordningen trädde i kraft

8 Tomtindelning och register Området ingår i Borgå stads fastighetsregister. För området finns tomtindelning. Tomten följer den ursprungliga detaljplanen från empiretiden men man har varit tvungen att fastställa tomtens gränser på nytt, varför tomtens ursprungliga nummer 4 har ersatts med det nuvarande numret 9. Baskarta Baskartan över planområdet har utarbetats i enlighet med förordningen om planläggningsmätning (1284/99). Stadsmätningen inom markpolitiken uppdaterar uppgifterna i baskartan. Byggförbud För området råder inte byggförbud. Byggnadshistorisk utredning Sötsaksfabrikens tomt/borgå, , Arkkitehtitoimisto Stefan Ahlman Arkitektbyrå Oy. Man gjorde en byggnadshistorisk utredning för att precisera inventeringen av byggnaderna från år 1984 så att tomtens eventuella skyddsvärden kan fastställas. Tomten ligger i ett område med empiretidens rutplan. På tomten finns tre byggnader som har olika storlekar, former och användningsändamål. I början av 1900-talet var tomten obebyggd och låg på utkanten av den dåvarande stadsstrukturen. Utvecklingen inleddes 1871 då bagaren August Wilhelm Lindfors från Borgå grundade ett bageri vars sortiment omfattade också sötsaker från slutet av 1800-talet. Då den följande generationen fortsatte att bedriva verksamheten vid Lindfors sötsaksfabrik investerade man år 1909 i nya lokaler som fanns på den nuvarande tomten. Fabriken låg i början i ett litet bostadshus från 1901 som fanns på tomten vid Stadshusgatan och som också senare byggdes ut. År 1922 köptes fabriken av Lennart Brunberg som var anställd i fabriken. År 1916 blev en ny fabriksbyggnad av sten i två våningar färdig vid tomtens västra gräns. Pannrummet låg i källarvåningen men dess vingliknande tak fanns (och finns även i dag) på samma nivå som fönstren i första våningen på gårdens sida. I fråga om konstruktioner har fabriken en typisk byggnadsstomme av betongpelare av betongpelare och tegelmur där ytterväggarna består av murat massivtegel med bredden av två tegelstenar och där de bärande tvärväggarna har murats. Mellanbjälklagen av armerad betong uppbärs av ytterväggarna och en balk som går längs stommen mitt i byggnadsstommen. Balken uppbärs av pelare av armerad betong. Trappan i trapphuset i den norra gaveln är en s.k. fribärande trappa där trappstegen i den U-formade trappan uppbärs av väggarna. Detaljerna i räcket visar drag av jugend. Den östra huvudfasaden har tydliga drag av 1910-talet. Både fasadernas och fönstrens färg är typisk för denna tidsperiod. Inne i byggnaden visade sig trapphuset i den norra gaveln vara det viktigaste. Till vänster en konsoldekoration. År 1928 byggdes ett garage av sten vid tomtens södra gräns. Garaget byggdes ut med skyddstak. På 1940-talet byggdes garaget om till en snickarverkstad och matsal. Trähuset vid Stadshusgatan har upplevt många förändringar. I byggnaden fanns kontorslokaler och även bostäder. Byggnaden förstördes i en brand så att timmerstommen och grunden blev kvar. Man byggde genast en ny byggnad i två våningar enligt byggnadens gamla form. Fasaderna byggdes med influens av funkisstil enligt tidens anda men i den låga sockeln syns stenblock av natursten från äldre tid. På 1960-talet flyttade Brunbergs sötsaksfabrik till området för arbetsplatser i Östermalm. Då planerade man att byggnaderna på tomten ersätts med ett L-format flervåningshus i fyra våningar som skulle 8

9 placeras längs gatorna. Borgånejdens musikinstitut flyttade till fabriksbyggnaden år Vinden höjdes år 1984, vilket ändrade karaktären av fasaden mot gården betydligt. I den västra fasaden gjordes små öppningar för fönster och skorstenen gjordes lägre. Efter att musikinstitutet flyttade till det s.k. WSOYkvarteret år 2008 användes fabriksbyggnaden inte till fullo, den blev till och med tom. Trähusets och ekonomibyggnadens exteriör är från 1940-talet och byggnadernas interiör är nyare. När det gäller fabriksbyggnaden har den nedre delen av huvudfasaden mot gården sitt ursprungliga utseende. Inne i byggnaden har trapphuset bevarats men man har byggt flera lätta mellanväggar i våningarna. På basis av inventeringen har Borgå museum/östra Nylands landskapsmuseum betonat fastighetens kulturhistoriska betydelse i sitt utlåtande som gavs för en ansökan om undantag för byggande. Fabriksbyggnaden har industrihistorisk betydelse. Tomten representerar ett viktigt skede då centrumområdet i Borgå bildades. Dessutom är fabriksbyggnaden ytterst viktig för Borgå stads identitet för i fabriken tillverkades Brunbergs sötsaker i över fyra decennier. Dessutom ligger tomten delvis i en byggd kulturmiljö av riksintresse. Stadsvyer: Ovan från vänster: fabriksbyggnadens huvudfasad mot gården, trähuset vid Stadshusgatan, fabriksbyggnadens gavel mot Stadshusgatan. Bilder från Nedan: fabriksbyggnadens östra brandvägg mot Parkdaghemmets gård. Bild från

10 4 OLIKA SKEDEN I PLANERINGEN AV DETALJPLANEN 4.1 Behovet av detaljplaneringen Det har blivit aktuellt att ändra detaljplanen eftersom fastighetsägaren planerar kompletterande byggande. Man ansåg att genomförandet av den gällande detaljplanen skulle leda till en lösning som inte är tillfredsställande med tanke på stadsbilden, vilket innebär att detaljplanen är föråldrad. Dessutom var det nödvändigt att utreda skyddet av byggnaderna. 4.2 Beslut om planeringsstart Då den långvariga hyresgästen, Borgånejdens musikinstitut, flyttade till andra lokaler, fick fastigheten en ny ägare. Ägaren gav Arkkitehtitoimisto Stefan Ahlman Arkitektbyrå Oy i uppdrag att undersöka hur fastigheten kan utvecklas som objekt för bostadsbyggande. Dessa undersökningar har diskuterats tillsammans med stadsplaneringen, byggnadstillsynen, räddningsmyndigheten och museimyndigheten. Fastighetens värden anknyter i synnerhet till den gamla fabriksbyggnaden som inte är skyddad. Som resultat av planeringssamarbetet preciserades målen då fastighetsägaren gav upp sitt ursprungliga mål att ersätta hela byggnadsbeståndet med ett nybygge. I detta planeringsskede gjorde man en ansökan om undantag för byggande och museimyndigheten (Borgå museum/östra Nylands landskapsmuseum) gav sitt utlåtande om ansökan Senare återtog fastighetsägaren sin ansökan, men i museimyndighetens utlåtande angavs tydligt att det finns behov av att skydda byggnaden, vilket styrde planeringen av tomtanvändningen. Det konstaterades att det är viktigt att undersöka principerna för det kompletterande byggandet och skyddet av fabriksbyggnaden med en detaljplaneändring. Stadsutvecklingsnämnden beslutade på sitt möte ( 129) inleda detaljplaneändringen. 4.3 Deltagande och samarbete Intressenter Intressenterna räknas upp under punkt 7 i programmet för deltagande och bedömning (bilaga 5). Detaljplaneområdet är helt och hållet i privat ägo Planen togs upp till behandling Staden meddelade om att planen tagits upp till behandling i samband med planläggningsöversikten eftersom planeringssamarbetet redan då hade bekräftat att utvecklingen av fastigheten ska undersökas med en detaljplaneändring. Stadsutvecklingsnämnden beslutade inleda detaljplanearbetet först Deltagande och växelverkan Deltagandet har genomförts enligt programmet för deltagande och bedömning (bilaga 5). Planprojektet baserar sig på en dispositionsplan för tomten som utarbetats för fastigheten. Projektet har alltså beretts i ett tätt samarbete mellan fastighetsägaren och Arkkitehtitoimisto Stefan Ahlman Arkitektbyrå Oy, som har utarbetat dispositionsplanen Myndighetssamarbete Det är inte fråga om en sådan plan som avses i 66 2 mom. MarkByggL som förutsätter myndighetssamråd. Det har begärts utlåtanden av Närings-, trafik- och miljöcentralen i Nyland. Redan innan den egentliga detaljplaneändringen inleddes har museimyndigheten (Borgå museums/östra Nylands landskapsmuseums byggnadsforskare) uppföljt noga hur projektet utvecklas. De frågor som togs upp i utlåtandena beskrivs under punkt Mål för detaljplanen Målet för detaljplaneändringen är att undersöka den totala byggrätten och hur den placeras på tomten så att principerna för empirecentrumets kvartersstruktur beaktas. Med tanke på stadsstrukturen ger den gällande detaljplanen inte bästa förutsättningar för att placera kompletterande byggande. Skyddet och användningen av den gamla fabriksbyggnaden avgörs. Dessutom undersöks samordning av den gamla fabriksbyggnaden som eventuellt skyddas, en ändamålsenlig byggexploatering och kravet på bilplatser. Stadsplaneringen har också som mål att hitta en principlösning då det gäller den svåra frågan att samordna boendeparkering, en tät stadsstruktur som är ändamålsenlig och utmaningen med byggnadsskyddet. 10

11 4.5 Alternativen för detaljplanen Då man gjorde upp dispositionsplanen för tomten, vilken baserade sig på utvecklingsmålen för det privatägda planområdet, utredde man olika alternativ och man bestämde sig för en helhetslösning som verkar gå bra att genomföra. I början ville fastighetsägaren ersätta fastighetens hela byggnadsbestånd med en ny byggnad och placera byggnaden i strid med detaljplanen längs gatorna, vilket är lämpligt med tanke på stadsbilden. Därför har man i detaljplaneprojektet inte mera undersökt olika användningsalternativ för tomterna. I samband med planarbetet har man koncentrerat sig på att precisera utformningen av byggnadsmassan, att utreda skicket på den byggnad som man vill skydda och att granska de totala byggrätterna. Projektets planeringshistoria: I första skedet undersökte fastighetsägaren lösningar som gällde att riva det nuvarande byggnadsbeståndet på tomten. Diagram för tomtanvändningen som förenklats av stadsplaneringen: Arkkitehtitoimisto Stefan Ahlman Arkitektbyrå Oy, och Åsikter och hur de beaktas vid planläggningen Programmet för deltagande och bedömning samt utkastet till ändring av detaljplan hölls framlagda i enlighet med 62 i MarkByggL och 30 i MarkByggF Det lämnades fyra åsikter om utkastet. Samtidigt begärdes preliminära utlåtanden av myndigheter. Detaljerna i helhetsplanen har granskats med räddningsmyndigheten och byggnadstillsynsmyndigheten genom förhandling. Med kommunteknikens enhet för planering har man dryftat hur kravet på boendeparkering kan definieras på ett hållbart sätt i förhållande till en utmanande lösning då det gäller fastighetsutveckling. Museimyndigheten och Närings-, trafik- och miljöcentralen i Nyland konstaterade att det är motiverat och ändamålsenligt att skydda byggnaden. Museimyndigheten önskade en ytterligare undersökning av utformningen av de nya byggnadsmassorna. Dessutom fäste myndigheterna uppmärksamhet närmast vid detaljer av teknisk karaktär, såsom läget av tomtanslutningen. Detaljerna har undersökts och de har lett till några justeringar och kompletterade bestämmelser. Grannarna öster om Linnankoskigatan lämnade åsikter. I åsikterna önskade man en undersökning av utformning av byggnadsmassor, en lägre nybyggnad samt att de nuvarande utsikterna mot Stadsparken bevaras. Dessutom fäste man uppmärksamhet vid trafikmängden som den nya bygganden medför på Linnankoskigatan. Man har undersökt ändringen av utformningen av byggnadsmassor och tomtens helhetslösning. Man har dock inte ansett att den grundläggande lösningen kan ändras betydligt eftersom 11

12 lösningen i sin helhet har visat sig vara lyckad. Utlåtandena och åsikterna i förkortade versioner samt bemötandena följer som bilaga 6 till beskrivningen. Förslaget till ändring av detaljplan hölls framlagt i enlighet med 27 i MarkByggF Man har fått de utlåtanden som begärdes. Mot planen lämnades två anmärkningar. Då det gäller myndighetsintressenterna framgick det av räddningsmyndighetens utlåtande att det finns ett behov av att komplettera planbestämmelserna med en bestämmelse om övergripande planering av räddningsarrangemangen. Hälsoskyddstillsynen betonade att man bör försäkra sig om att man kan åtgärda de problem med inomhusluften som konstaterades i den tidigare fabriksbyggnaden då musikinstitutet fanns där. Då man ändrar användningsändamålet för byggnaden och totalrenoverar den, bör man fästa uppmärksamhet vid att man avlägsnar de olägenheter som har konstaterats främst i källarvåningen och på det sättet försäkra sig om att utrymmena inte är farliga för hälsan. Man behöver inte justera detaljplanen på grund av utlåtandet. Museimyndigheten och närings-, trafik- och miljöcentralen i Nyland var tydligt nöjda med skyddet av byggnaden. En av anmärkningarna hade samma innehåll som den åsikt som samma person lämnade om utkastet. I den andra anmärkningen ifrågasatte man byggnadsskyddet och önskade att utformningen av den nya byggnadsmassan utreds på nytt. Stadsutvecklingsnämnden tog ställning till den här typen av ståndpunkter då nämnden beslutade lägga fram förslaget till detaljplaneändring, så åsikterna medför inte något nytt som anknyter till planeringen. Sammandrag av utlåtandena och anmärkningen samt bemötandena följer som bilaga 6. 5 BESKRIVNING AV DETALJPLANEN 5.1 Planens struktur Användningsändamålet för kvarteren i detaljplaneområdet är huvudsakligen boende enligt fastighetsägarnas önskemål. Serviceboende är också möjligt utöver vanligt boende. Stadsplaneringen vill bevara möjligheten till småskaligt byggande av affärs-, kontors- och arbetslokaler eftersom fastigheten ligger alldeles bredvid affärscentrum. Tomtens gränser ändras inte. Den gamla Brunbergs sötsaksfabrik av sten i tre våningar som ligger vid tomtens västra gräns har skyddats på kulturhistoriska grunder. Boendeparkeringen kommer att ordnas i huvudsak i en underjordisk hall som finns under gårdsdäcket och delvis också i den nya byggnadens källarvåningar. Det eventuella småskaliga byggandet av affärs- och kontorslokaler, som dock verkar vara osannolikt i planeringsskedet, kräver ett större antal bilplatser som kan placeras i en allmän parkeringsanläggning som byggs i kvarteret 25. Om parkeringsanläggningen inte byggs placeras bilplatserna i parkeringsområdet på marknivå som finns på fastigheten. Byggrätten utökas jämfört med den gällande detaljplanen. Lösningen baserar sig på ett lyckat resultat med tanke på stadsbilden och -strukturen och också delvis på att man på det här sättet kan skydda den gamla fabriksbyggnaden Dimensionering Kvartersområdets areal, som omfattar en tomt, är m 2. Byggrätten för kvartersområdet är sammanlagt m 2 -vy. Av byggrätten är m²-vy avsett för en ny byggnad och 750 m²-vy för den byggnad som ska skyddas. Byggrätten ökar med 460 m 2 -vy jämfört med den gällande detaljplanen. Tomtexploateringen ökar alltså från e = ca 1,30 till e = ca 1,56. Tomtexploateringen för tomten och för de liknande tomterna i grannkvarteren är e = 0,9 1,0 men redan 150 meter längre norrut är exploateringstalen till och med e = 1,70. Det finns i planbestämmelserna en lättnad då det gäller byggrätten för trapphus och hissar och kravet på bilplatser. Enligt beteckningen som gäller användningsändamålet för kvarteret får högst 27 % av den totala byggrätten för tomten användas för affärs-, kontors- och arbetslokaler, dvs. cirka 772 m 2 -vy. Med en sådan beteckning kunde man bygga om hela den skyddade fabriksbyggnaden till bland annat kontorsoch arbetslokaler. Om man antar att byggandet motsvarar dispositionsplanen för tomten, som ligger som grund för detaljplaneändringen, kommer hela byggrätten att användas för bostäder i flervåningshus. Antalet bostäder är 34 i den version av dispositionsplanen som preciserades för det skede då förslaget till detaljplaneändringen gavs. 12

13 5.1.2 Service Antalet affärs- och kontorslokaler i planområdet kommer enligt detaljplanen att minska jämfört med den nuvarande situationen. Fabriksbyggnaden som ska skyddas fungerade under årtionden som undervisningslokal men nu har byggnaden stått nästan tom i ett par år. I området finns också några bostäder. Med tanke på den funktionellt mångsidiga kvartersstrukturen i centrum har man i detaljplanen velat bevara möjligheten till kontors- och affärslokaler och till exempel arbetslokaler i anslutning till bostäder i kvarteret. Huvudvikten ligger ändå vid bostäder när det gäller markanvändning Parkering Byggandet kommer att vara effektivt, vilket är typiskt i centrum. I dispositionsplanen för tomten placeras bilplatserna för kvartersområdet på tomten i ett underjordiskt garage som placeras under gårdsdäcket och delvis också i den nya byggnadens källare. I detaljplanen har man också beaktat behovet av platser för cyklar genom att fastställa en parkeringsnorm för cyklar. Parkeringsnormerna i området: - affärs- och kontorslokaler sammanlagt: 1 bp/60 m²-vy - affärs- och kontorslokaler i anslutning till boende samt arbetslokaler: 1 bp/140 m²-vy - boende: 1 bp/130 m²-vy, dock minst 0,65 bp/bostad. - servicebostäder: 1 bp/150 m²-vy I normerna har man beaktat planområdets läge i centrum och de goda kollektivtrafikförbindelserna till området. Då det gäller bostäder är normen klart lägre än i de detaljplaneändringar för flervåningshus som gjorts i Borgå under den senaste tiden. Då parkeringsnormen för bostäder har fastställts har man mött en exceptionell utmaning där en relativt tät bostadstomt omfattar en byggnad som ska bevaras, vilket försvårar användningen av tomten. Byggnaden som ska bevaras tar en del av tomtens areal, man kan inte med rimliga kostnader gräva under byggnaden och man kan inte gräva ett schakt särskilt nära den del som ligger under byggnadens grundläggningsdjup. Man har diskuterat behovet av bilplatser tillsammans med kommunteknikens enhet för planering i slutet av 2013 och i januari En noggrant utarbetad dispositionsplan för tomten, en innergård som är bra med tanke på boendet, en underjordisk parkering och en ändamålsenlig lösning då det gäller den nya användningen av den skyddade byggnaden med tanke på bevarandet av byggnaden, är sådana faktorer som tillsammans utgör grunder då man fastställer normen för bilplatser. Områdets läge Eftersom detaljplaneområdet ligger endast ett kvarter från busstationen och alla kommersiella och offentliga tjänster i centrum ligger i närheten, kan man motivera ett lägre krav på bilplatser i detta fall. Det finns goda grunder att anta att det kommer att finnas flera hushåll som inte har bil. Samtidigt är det ändå skäl att konstatera att den parkeringsnorm som är motiverad för denna detaljplaneändring i fortsättningen inte bör tillämpas som norm i övriga delar av centrum, utan man bör i Borgå tills vidare fastställa kravet på bilplatser separat för varje detaljplan. Utnyttjande av allmänt parkeringsutbud I kvarteret 25 kan byggas en allmän parkeringsanläggning där Borgå stad kommer att ha flera bilplatser. Parkeringsanläggningen kommer att finnas på ungefär 230 meters avstånd från planområdet. För tillfället vet man inte när parkeringsanläggningen kommer att byggas. Markområdet som är avsett för parkeringsanläggningen kunde dock lätt iståndsättas till ett parkeringsområde. Man har fastställt att de bilplatser som är avsedda för boende placeras på tomten, varför man enligt specialbestämmelsen i detaljplanen får placera bilplatserna för eventuella kontors-, affärs- och arbetslokaler i ett område för allmän parkering i kvarteret 25. Då det gäller cyklar förutsätter man i detaljplanen att det ska finnas plats för minst 2 cyklar per bostad. Man ska ordna en förvaringsplats för cyklar som är lätt att använda dagligen, samt ett förråd som skyddar mot väder under den säsong som man inte cyklar. Det är ändå önskvärt att också det förråd som skyddar mot väder är lätt att använda eftersom det är allt vanligare att man cyklar också på vintern. Man har ändå inte gett en separat bestämmelse om detta, eftersom planområdet ligger i centrum och tjänster och kollektivtrafik finns på gångavstånd. Placering av bilplatser på tomten I den relativt detaljerade dispositionsplanen för tomten har man kunnat hitta en bra lösning då det gäller samordning av ett nytt användningsändamål för byggnaden som ska skyddas, en ny byggnad, en underjordisk parkering och byggande av en trivsam gård för utevistelse. De yttre ramarna i detaljplanen är dock i sin helhet strikta så att endast en riktgivande dispositionsplan för tomten i princip är den mest 13

14 realistiska lösningen i praktiken. På tomten ryms 22 bilplatser, då kostnaderna är ekonomiskt genomförbara, vilket motsvarar normen 1 bp/130 m 2 -vy, dock minst 0,65 bp/bostad. I dispositionsplanen för tomten är antalet bostäder 34 men antalet bostäder preciseras dock vid planeringen av byggandet. I praktiken är det normen per bostad som ställer de största begränsningarna då det gäller höghusbyggande. Situationen för den gamla sötsaksfabriken präglas av att de bilplatser som är avsedda för de nya bostäderna ryms ganska lätt på tomten men att den skyddade byggnaden utgör en utmaning. I praktiken kan utbudet av underjordiska bilplatser inte i stor utsträckning utökas. Man kunde dock placera tilläggsparkering på gårdsdäcket men då borde man göra rampen till gårdsdäcket bredare och mindre brant och ordna parkering så att de bilar på gårdsdäcket som delvis finns på samma nivå som bostädernas golvnivå inte stör boendet. Boendetrivseln kunde då försämras betydligt. De bostäder som placeras i den skyddade byggnaden kommer att vara relativt rymliga, vilket innebär att behovet av bilplatser per bostad då kommer att vara relativt måttfullt. För den nya byggnaden har planerats också små bostäder. Enligt utredningar som gjorts i huvudstadsregionen och fastighetsägarens erfarenheter av västra åstranden i Borgå blir det ofta över bilplatser som inte löses in efter att nya byggnader blivit färdiga. Att bygga dessa bilplatser till exempel i en parkeringsanläggning, som målet för detta projekt var, belastar ekonomin. Efter en tid balanseras ändå situationen. Mirva Kallios algoritm. Behovet av bilplatser per bostad kan också granskas med en experimentell beräkningsmodell (Mirva Kallio, diplomarbete, Institutionen för samhälls- och miljöteknik vid Högskolan för ingenjörsvetenskaper vid Aalto-universitetet, ). Beräkningsmodellen beaktar graden av bilägande på orten, objektets läge (med tanke på kollektivtrafik och gång- och cykeltrafik), formen för bostadsägande samt bostädernas storleksfördelning och lösningen då det gäller att reservera bilplatser med skylt. Om det sker förändringar i graden av bilägande kan denna förändring också ingå i beräkningsmodellen, men här beaktas inte detta på grund av förutsägbarheten. Formeln med variabler är följande: Det förutspådda antalet bilar per bostad Y = (x * β1 + α1 + α2 + α3) * β2 och i denna formel är x = förutspått antal bilar/bostad β1 = förändringskoefficient för graden av bilägande, som inte beaktas här α1 = form för bostadsägande α2 = bostadens läge i förhållande till kollektivtrafikstjänster och andra tjänster α3 = bostadens storlek β2 = reserverade bilplatser Val av utgångsvärden: Då det gäller graden av bilägande utgår man från siffran 0,75 personbil/bostad. I siffran beaktas objektets läge i centrum. På kartan nedan (Nylands förbund, rutmaterial) syns att det i Borgå centrum finns ett ganska litet område där graden av bilägande visar sig vara till och med mindre än 0,5 bil/bostad. Man kan dock konstatera att det valda värdet, enligt vilket andelen hushåll som inte har bil är 25 %, är realistiskt. I ett småhusområde är graden av bilägande mycket större, varför en sådan grad av bilägande förekommer i Borgå endast i empirecentrum, västra åstranden samt i områdescentrumen Gammelbacka och Vårberga och även i Huktis centrum. Man kunde anta att det också i Estbacka finns fler hushåll som inte har bil än vad som står i kartan som är litet inexakt i detta avseende. 14

15 Graden av bilägande i det centrala tätortsområdet i Borgå enligt statistiken från Rutmaterialet är inexakt särskilt på glesbygden. Nylands förbund, Koefficienten för formen för bostadsägande blir 0. Enligt diplomarbetet fanns det i Tammerfors i medeltal 0,55 bil per hyresbostad och 1,01 bil per ägarbostad. I algoritmen är det koefficienten som gäller och därför används koefficienten -0,05 0,1 för hyresbostäder och +0,05 0,1 för ägarbostäder. I detta fall väljs den neutrala siffran 0 eftersom det är sannolikt att en stor del av de små bostäderna kommer att ägas av investerare och bostäderna blir därmed hyresbostäder. Koefficienten för bostadsområdets läge blir -0,1. I motiveringarna för algoritmen är koefficienten för läget -0,05 0,10 i centrum i närheten av goda kollektivtrafikstjänster och kommersiella tjänster. Planområdet ligger alldeles nära alla tjänster. Torget, där också busstationen finns, ligger på cirka 200 meters avstånd. De mest centrala kommersiella tjänsterna som finns i kvarteren norr om torget ligger på meters avstånd. Detta avstånd är så kort att dagligvaror förs hem antingen gående eller med cykel, speciellt då höjdskillnaderna i terrängen är små. Storleken på bostaden påverkar också graden av bilägande. I små bostäder, t.ex. i enrummare, är graden av bilägande negativ och i stora bostäder äger man flera bilar. I den version av dispositionsplanen för tomten som preciserades för förslagsskedet och där antalet små bostäder utökats, är fördelningen av bostäder följande: - 9 enrummare, variabelns värde blir -0,2-11 tvårummare, variabelns värde blir -0,05-14 trerummare, variabelns värde blir +0,15 - sammanlagt 34 bostäder: den genomsnittliga koefficienten, som räknats enligt fördelningen av bostäder, för ekvationen är -0, Att reservera bilplatser med skylt påverkar så att behovet av bilplatser minskar med % om man inte har reserverat bilplatser. I detta projekt kommer man utan tvivel att reservera bilplatserna, varför behovet av bilplatser inte minskar. För gästparkeringsplatser används dock inte en koefficient som ökar antalet platser, eftersom det i området finns relativt många allmänna parkeringsplatser vid gatan som är avsedda speciellt för kortvarig kundparkering. 15

16 Resultatet är följande: Y = (0,75 * ,1 + -0,00735) * 1 = 0,643. På basis av detta kan man med tillförsikt fastställa att kravet på bilplatser per bostad är 0,65 bilplats/bostad i detaljplanen. Resultatet förändras naturligtvis genom att manipulera koefficienter. Den som gjort diplomarbetet betonar också att algoritmen inte är helt färdig och lämpar sig närmast för granskning av bostäder i flervåningshus. Men resultatet enligt räknefunktionen utgör en grund för att kravet på bilplatser är tillräckligt i planområdet. Man kan anse att kravet på bilplatser är rimligt då man beaktar den rimliga möjligheten att bygga källare, läget i centrum i närheten av tjänster, ett bra utbud på allmänna parkeringsplatser vid gatan för kortvarig kund- och gästparkering, de egentliga förutsättningarna för en skälig effektivitet på stadsbildens villkor utgående från målen för den energieffektiva samhällsstrukturen och de tilläggsutmaningar som den skyddade byggnaden innebär. Man ska dock konstatera att bestämmelsen grundar sig speciellt på det utmärkta läget, skyddssituationen och en energieffektiv samhällsstruktur. Man bör inte generalisera ett så lågt krav på bilplatser på grund av denna enskilda detaljplanelösning, utan om det förekommer motsvarande situationer ska man undersöka grunderna för kravet på bilplatser från fall till fall Tomtindelning I detaljplaneändringen ingår ingen ändring av tomtindelningen. Enligt bestämmelsen i detaljplanen ska man göra en separat tomtindelning för området. I praktiken behöver man inte ändra den nuvarande tomtindelningen. 5.2 Uppnåendet av målen för miljöns kvalitet Stadsbild och stadsstruktur Den del av detaljplaneområdet som ligger vid Stadshusgatan ingår i en sådan inventering i fråga om byggd kulturmiljö som avses i de riksomfattande målen för områdesanvändningen. I inventeringen har objektet namnet Trähuskvarter och offentliga byggnader i Borgå empirecentrum. Det ställs därmed mycket höga krav på kvaliteten på byggnadsplaneringen. Vid Stadshusgatan ska byggnadens höjd och öppningar i fasaderna omsorgsfullt anpassas som en del av den närmaste omgivningen. Fasaden mot Stadshusgatan utgör också en bakgrund för Stadsparken. Vid Linnankoskigatan ska man med tomtlösningen sträva efter att förenhetliga stadsbilden som är litet splittrad. Genom lösningarna i detaljplanen, den riktgivande planen för byggandet och myndighetssamarbetet strävar man efter att garantera en så hög kvalitet, funktionalitet och trivsamhet som möjligt i byggnaderna och övriga byggda miljön. Man fordrar i en planbestämmelse att den riktgivande planen för byggandet ska följas. Planeringen av tomtanvändningen har fortskridit samtidigt med planläggningen, varvid det har varit möjligt att beakta kvalitetsmålen för miljön. Arkkitehtitoimisto Stefan Ahlman Arkitektbyrå Oy från Helsingfors har utarbetat dispositionsplanen för tomten och utgående från den en riktgivande plan för byggandet (bilaga 7). Stadsplaneringen i Borgå har ansvarat för de juridiska planhandlingarna. Lösningar i anslutning till byggnadsskydd Den gamla fabriksbyggnaden ska skyddas. I byggnaden finns det ingen rumsindelning som ska bevaras eftersom byggnaden ursprungligen varit en fabrikshall i två våningar. Trapphuset i den norra gaveln ska bevaras. Det viktigaste är att man bevarar byggnaden på kulturhistoriska grunder. Fabriksbyggnaden är enligt museimyndigheten en ytterst viktig byggnad med tanke på identitet som påminner om Brunbergs sötsaksfabriks skeden. 5.3 Områdesreserveringar Kvartersområden: Den beteckning för områdesreservering som använts för detaljplaneområdet presenteras på detaljplanekartan (bilaga 3). Kvartersområde för flervåningshus, där det finns byggnader som ska skyddas (AK-28) Utöver bostäder tillåter användningsändamålet för kvartersområdet också serviceboende samt kontors-, affärs - och arbetslokaler men dessa lokaler får utgöra högst en fjärdedel av den totala byggrätten. Våningstalet är tre. I rubriken för beteckningen som gäller användningsändamålet nämns skyddssituationen, vilket visar genast då man ögnar igenom bestämmelsen att kravet på bilplatser är 16

17 motiverat på grund av speciella utgångspunkter. Den egentliga skyddsbeteckningen för den gamla fabriksbyggnaden gäller för byggnadsytan. Situationsplan i dispositionsplanen för tomten Arkkitehtitoimisto Stefan Ahlman Arkitektbyrå Ab, Ytterligare material som åskådliggör situationen finns i den riktgivande planen för detaljplanen som följer som bilaga 7 till beskrivningen. 5.4 Konsekvenser av planen De centrala konsekvenserna bedöms i förhållande till nuläget. Separata konsekvensutredningar görs inte, utan konsekvenserna bedöms som ett led i planläggningsprocessen Konsekvenser för samhällsstrukturen Planändringen påverkar positivt samhällsstrukturen eftersom kvarteret som ligger centralt i stadsstrukturen kompletteras. Detaljplaneändringen innebär att utbudet på bostäder i centrum förbättras. Den begränsade möjligheten att bygga affärs-, kontors- och arbetslokaler stöder emellertid förutsättningarna för utformningen av en mångsidig samhällsstruktur och är typisk i centrum Konsekvenser för den byggda miljön, stadsbilden och byggnadernas skyddsvärden Det påverkar positivt den byggda miljön och stadsbilden då den splittrade stadsbilden vid Linnankoskigatan blir mer enhetlig. Samtidigt kan man göra gaturummet tätare genom att åtgärda den gleshet som uppstått på grund av den södra grannbyggnaden från 1960-talet som ligger i mitten av kvarteret och som inte byggts vid kanten av gatan. Att bygga en byggnad som sluter kvarterets nordöstra hörn enligt empireplanens principer är lämpligt med tanke på både stadsbilden och miljön. Mot Stadshusgatan byggs en balanserad gatufasad där fasaden, som är litet högre än omgivningen, ändå inte blir obalanserat hög utan fasaden mot Stadsparken gör snarare stadsbilden mer enhetlig. Genom att skydda den gamla fabriksbyggnaden bevaras denna byggnad som är viktig med tanke på en industrihistorisk identitet i stadsstrukturen. Eftersom byggnaden ligger på gårdens bakre del påverkar bevarandet av byggnaden inte mycket stadsbilden. Bevarandet av byggnaden värnar också om den bebyggda kulturmiljöns historiska skikt Konsekvenser för trafikförhållandena i området Detaljplaneändringen har inga stora konsekvenser för trafikförhållandena i närmiljön jämfört med den gällande detaljplanen. Då musikinstitutet tidigare fungerade i fastigheten orsakade verksamheten ganska mycket trafik också i början av kvällen och parkering vid gatan i synnerhet när man skjutsade 17

18 barnen till och från musikinstitutet. I nuläget, då fastigheten inte används till fullo, är trafiken till och från fastigheten dock rätt liten. Detaljplanen fastställer dock inte var tomtanslutningen ska placeras. Enligt utkastet till dispositionsplanen för tomten borde tomtanslutningen placeras vid Linnankoskigatan. Detta leder till en trafikmängd med cirka fordon per dygn som sker på morgonen och eftermiddagen, vilket är typiskt för boende. Detta ökar trafikmängden på Linnankoskigatan med cirka 0,02 %. Trafikmängden på Linnankoskigatan uppgår i dag till ungefär 2300 fordon per dygn, vilket är måttfullt i centrum. Med tanke på trafiksäkerheten verkar det att den trafikmängd som genomförandet av detaljplanen leder till skulle vara lämplig för detta gatuavsnitt. Trafikmängder i Borgå centrum (fordon per dygn). Kommunteknikens planering Planens förhållande till de riksomfattande målen för områdesanvändningen Planen stämmer överens med de riksomfattande målen för områdesanvändningen och stöder uppnåendet av målen. Planen utnyttjar den befintliga samhällsstrukturen och förenhetligar stadsstrukturen då man bygger nya bostäder i centrum på stadsbildens villkor. Planen ger också förutsättningar att bygga affärs- och kontorsbyggnader som är passande i centrum. Stadsbilden blir mer enhetlig genom kompletterande byggande då ett missförhållande med tanke på stadsstrukturen, hörnet av Linnankoskigatan och Stadshusgatan, blir mer enhetligt, samtidigt som empireplanens principer respekteras. Man främjar bevarandet av byggnadsarvet genom att skydda den gamla sötsaksfabrikens byggnad. I Museiverkets inventering Byggda kulturmiljöer av riksintresse RKY, som från utgör en sådan inventering i fråga om byggd kulturmiljö som avses i de riksomfattande målen för områdesanvändningen, ingår följande objekt: Trähuskvarter och offentliga byggnader i Borgå empirecentrum. Planområdets norra del ingår i inventeringsobjektet. 5.6 Störande faktorer i miljön Planområdet som ligger i stadens centrum gränsar i öst till Linnankoskigatan som liknar en matargata. Trafiken på gatan är dock lugn. Stadshusgatan som avgränsar planområdets norra del är en väldigt lugn gata. På grund av trafikförhållandena och de korta kvartersavstånden är körhastigheterna låga. I planområdet finns bostäder. Det kan visa sig vara svårt att förbättra fönstrens ljudisolering i den skyddade byggnaden men den skyddade byggnaden ligger dock mot gården, varvid den nya byggnaden kommer att skydda den gamla byggnaden. Den skyddade byggnadens väggar är exceptionellt tjocka 18

19 och de har troligen en bra ljudisolering. Då man planerar nya byggnader bör man beakta tillräcklig ljudisolering och förebyggande av andra olägenheter som beror på trafiken i synnerhet då man planerar de ytterväggar och balkongkonstruktioner som riktas mot gatan. Bostädernas gemensamma gård för utevistelse verkar bli en skyddad gård med trivsamma proportioner då man beaktar läget i centrum. Man har med planbestämmelser strävat efter att garantera att de störande faktorerna i miljön beaktas vid planeringen. Även om man inte känner till att det i området funnits verksamhet som förorenar jordmassor, har man i planen för säkerhets skull gett en bestämmelse om detta. Det är ändå fråga om en gammal industrifastighet där det dock funnits bostäder och undervisningslokaler redan under flera årtionden. 5.7 Planbeteckningar och planbestämmelser Planbeteckningarna presenteras på detaljplanekartan (bilaga 3). 6 GENOMFÖRANDE AV DETALJPLANEN 6.1 Styrning av genomförandet Man har utarbetat en separat riktgivande plan för byggandet som finns som bilaga till detaljplanebeskrivningen (bilaga 7). Enligt en bestämmelse på plankartan måste den riktgivande planen följas. 6.2 Tidsplan för genomförandet Den nuvarande fastighetsägaren, som är ett byggföretag, har köpt fastigheten av den långvariga, tidigare ägaren för att utveckla fastigheten. Fastighetsägaren torde således inleda genomförandet av detaljplanen relativt snabbt då planen vunnit laga kraft. Skyddsmålen i detaljplanen uppnås genast. Borgå , , Eero Löytönen stadsplaneringschef Pekka Mikkola planläggare 19

20