BORGÅ, Stadshagen Stadsdelarna 5 och 9 Kvarteren 752, 767 och 771 samt gatu- och parkområden Ändring av detaljplan

Transkript

1 1 1 BAS- OCH IDENTIFIKATIONSUPPGIFTER 1.1 Identifikationsuppgifter BORGÅ, Stadshagen Stadsdelarna 5 och 9 Kvarteren 752, 767 och 771 samt gatu- och parkområden Ändring av detaljplan Ändringen av detaljplan gäller kvarteren 752 och 753 i stadsdel 5 (Östermalm), kvarteren 767, 771 och 772 samt gatu-, park- och trafikområden i stadsdel 9 (Stadshagen). Ändringen av detaljplan anhängiggjord: Planläggnings- och byggnadsnämnden: , planläggningsprogram 2004

2 2 Ändringen av detaljplan godkänd: Stadsfullmäktige: Planområdets läge Planområdet ligger vid Typografvägen, Mästarvägen och Snickarsvängen på bägge sidor om reserveringen Borgås Inre Ring. Bilaga Bakgrundsuppgifter Planändringen har blivit aktuell i och med att Vägverket har frångått planerna på att bygga Borgås Inre Ring som en allmän väg. Reserveringen för Borgås Inre Ring har redan ändrats till gatuområde på sträckan Werner Söderströms gata Typografvägen genom en tidigare godkänd detaljplaneändring (PBN ). I denna detaljplaneändring föreslås att resten av Borgås Inre Ring, på sträckan Typografvägen Lovisavägen, skall ändras till gatuområde och att behövliga ändringar skall göras i trafiknätet i det kringliggande området samt i kvartersområdena. 2 UTGÅRNGSPUNKTER 2.1 Utredning om förhållandena i planeringsområdet En allmän beskrivning av området Planeringsområdet är en del av Stadshagens och Östermalms småindustriområde Den byggda miljön På tomt 1 i kvarter 753 ligger Hankkija-Maatalous Oy:s spannmålslager, på tomt 1 i kvarter 752 Borgå Energis depå- och lagerområde och på tomterna 4 och 5 i kvarter 752 småindustribyggnader. Den utnyttjade byggrätten för industribyggnaderna i området är sammanlagt cirka m 2 -vy. Borgås Inre Ring är byggd som gata på sträckan mellan Lovisavägen och Mästarvägen, varefter den blir infartsväg till Hankkijas spannmålslager. Början av Snickarsvängen är byggd och Depåvägen är obyggd. Planeringsområdets norra del belastas av ett 110 kv ledningsfält Jordmån och vattenförhållanden Området som avgränsas av Typografvägen och Mästarvägen har fyllts ut sedan 1970-talet. Staden hade ursprungligen för avsikt att fylla ut områdena för det planerade gatunätet, men utfyllnaden har senare kommit att omfatta också kvartersområdena. I området har gjorts viktsonderingar och vibrationsborrningar, därtill har sänkningen av markytan följts upp med kontrollmätningar 1970, 1977, 1988 och Tjockleken på fylljorden, som i huvudsak är sprängsten, varierar ca 1,5 3 m. Under fylljorden finns 4-8 m lera. Marken i området har sjunkit som mest ca 0,6 m. Mellan åren 1998 och 2006 har sänkningen utjämnats till endast 0,2 m. I kvarter 752 (tidigare 753 och 752) finns ett djupt dike på höjdnivån ca +19,0. Diket har blivit flyttat till sin nuvarande plats i samband med utfyllningsarbetena Markägoförhållanden Borgå stad äger planeringsområdet med undantag för tomt 1 i kvarter 753, som ägs av Hankkija-Maatalous Oy. Tomterna 1, 4 och 5 i kvarter 752 är utarrenderade till företag.

3 Invånare och arbetsplatser I området finns sammanlagt ca xx arbetsplatser Kommunalteknik I området har byggts vatten- och avloppsledningar med undantag för slutändan av Snickarsvängen. 2.2 Planeringssituationen Borgå stad, delgeneralplan för de centrala delarna, stf : I delgeneralplanen anvisas kvartersområdena för arbetsplatsverksamhet (TP). Borgås Inre Ring anvisas som en regionalt viktig förbindelseväg/matargata. Längs Borgås Inre Ring anvisas en gång- och cykelväg. Detaljplan: Detaljplanerna för området är fastställda (nr 167) och (nr 191). Kvarteren 752 och 753 anvisas som kvartersområde för industri-, affärs- och kontors- samt lagerbyggnader (TKL) och kvarteren 767, 771 och 772 anvisas som kvartersområde för ickemiljöstörande industri-, affärs- och kontorsbyggnader (TKL(Y)-1. Borgås Inre Ring anvisas som trafikområde (L). Bilaga 2 3 MÅLEN FÖR DETALJPLANEÄNDRINGEN Målet för ändringen av detaljplanen är att skapa ett ändamålsenligt trafiknät i Stadshagens industriområde som stöder sig på Borgås Inre Ring. Det eftersträvade trafiknätet finns anvisat i delgenralplanen för de centrala delarna. Inom området för den här planändringen är målet följande ändringar i trafiknätet: Borgås Inre Ring fungerar som områdets matargata (tidigare allmän väg) Från Borgås Inre Ring anvisas en ny anslutning till Typografvägen. Anslutningen reserverades redan i samband med ändringen av detaljplan som godkändes Den obyggda Depåvägen slopas. Snickarsvängen skärs av i två delar så att början av gatan kommer att bilda en länkformad tomtgata. Den nya gatuanslutningen anvisas i den här detaljplaneändringen. Utgångspunkten för placeringen av kvartersområdena och byggandet är den gällande detaljplanen. Avgränsningarna av kvartersområdena och beteckningarna som styr byggande preciseras enligt det ändrade trafiknätet. 4 REDOGÖRELSE FÖR DETALPLANEÄNDRINGEN Planens struktur och trafiklösningarna Den del av Borgås Inre Ring som ännu är trafikområde har i planändringen gjorts om till matargata. Snickarsvängen har skurits av och för den har anvisats en ny gatuförbindelse till Borgås Inre Ring. Gatan bildar en länkformad tomtgata. Snickarsvängens norra del kommer också att läggas om så att den motsvarar trafiknätet som anges i delgenralplanen för de centrala delarna (gatuförbindelse mellan Borgås Inre Ring och Lovisavägen). Från Typografvägen anvisas en ny anslutning till Borgås Inre Ring. Den obyggda Depåvägen ändras till kvartersområde. Bilaga 3.

4 4 Kvartersområden Efter bortfallet av Depåvägen har kvarteren 752 och 753 sammanslagits till ett enda kvarter 752, antalet tomter förblir oförändrat. I den nya korsningen av Borgås Inre Ring och Snickarsvängen har kvarteren 767 och 771 förstorats så att gränsen går ända fram till Borgås Inre Ring. Kvarter 772 i den gällande detaljplanen har ändrats till en del av parken, eftersom den till formen var oändamålsenlig och till en tredje del blev under ledningsfältet som går genom området. I kvartersområdena används beteckningen TKLY-4. TKLY-4 Kvartersområde för industri-, affärs- kontors- och lagerbyggnader som inte förorsakar miljöolägenheter. På tomten får placeras en dagligvaruaffär, vars storlek är på högst 500 m 2 -vy. På området får inte placeras en stor detaljhandelsenhet på över 2000 kvadratmeter vånigsuta. På området får placeras butikslokaler för specialvaror som kräver mycket utrymme. På tomten får placeras offentliga utställningslokaler och en bostad för fastighetens verksamhet och skötsel behövlig personal. Verksamheten får inte orsaka buller, förorena luft, vatten eller jordmån, tung trafik eller andra miljöolägenheter. Områden vilka används för utelagring bör förses med skyddstak, byggnader eller ett skyddande minst 180 cm högt staget. Fasaderna bör förses med tydligt framträdande in- och utdragningar samt höjdvariationer. Den enhetliga fasadens längd får vara högst 40 m. Krav på bilplatser:: 1 bp/80 m 2 -vy industrivåningsyta, 1 bp/50 m 2 -vy affärs- och kontorsvåningsyta, 1 bp/25 m 2 -vy dagligvaroäffärerr, 1 bp / 300 m 2 -vy lagervåninsyta och 1 bp/bostad. I detaljplaneändringen är områdets tomtexploatering oförändrad med några få preciseringar. I kvarter 752 är tomtexploateringen e=0,50 med undantag för två tomter (kvarter 752 tomterna 2 och 3), där tomtexploateringen har sänkts till e=0,40 på grund av det exceptionellt breda rörservitutet som begränsar byggande. Snickarsvängens tomtexploatering är e=0,40 med undantag för tomt 771, där tomtexploateringen har sänkts till e=0,30 till följd av ledningsfältet som begränsar byggande. Tomterna, vilkas tomtexploatering har sänkts, är i stadens ägo. I området anvisas sammanlagt cirka m 2 kvartersområde (TKLY-4) och kvartersområdenas byggrätt är sammanlagt m 2 -vy. I den gällande detaljplanen är kvartersområdena sammanlagt cirka m 2 och byggrätten sammanlagt cirka m 2 -vy. Genom planändringen ökar kvartersområdenas storlek med cirka m 2 och byggrätten minskar med 300 m 2 -vy. Av områdets byggrätt har hittills använts cirka 1800 m 2 -vy eller bara cirka 6,1 % av byggrätten i förslaget till detaljplaneändring. Parkområden Planeringsområdet gränsar i norr till ett vidsträckt skogsområde som anvisas i Stadshagens detaljplan. Snickarsvängens gamla sträckning har såsom obehövlig ändrats till en del av parkområdet. Också det oändamålsenliga kvarteret 772 har fogats till parkområdet. Kvarteren 771 och 767 anvisas i planändringen så att det smala parkområde som gränsat till Borgås Inre Ring har tagits in som en del av kvarteren. Ändringen av parkområdena är m 2. Kvarterens byggbarhet

5 Grundläggningsförhållandena är i kvarter 752 krävande på grund av sprängstensfyllningen i området. För området gjordes i tiden en geoteknisk undersökning, Suomalainen Insinööri- toimisto Oy, arbete 1716, Enligt undersökningen föreslås att byggnaderna grundas på slagpålar av armerad betong. Utfyllnaden av gårdsområdena kommer att medföra sänkningar, vilket måste beaktas när man bygger. Rörledningarna skall enligt förslaget läggas i pålade konstruktioner för eliminering av sänkningar. 4.4 Konsekvenserna av planändringen De viktigaste konsekvenserna av planläggningen utvärderas i relation till nuläget och den gällande detaljplanen. Konsekvenserna utreds inte särskilt, utan de utvärderas i samband med arbetet med detaljplanen som en del av planläggningsprocessen. Konsekvenserna för samhällsstrukturen Detaljplanändringen gör det möjligt att bygga hela Borgås Inre Ring som en gata. Borgås Inre Ring är en viktig matargata som förenar olika stadsdelar. Den nya gatuförbindelsen förbättrar åtkomligheten till tomterna i området och byggandet av förbindelsen beräknas sätta fart på utbyggnaden av Stadshagens industriområde. 5 Konsekvenserna för trafiken Staden har redan byggt början av Borgås Inre Ring på en 130 m sträcka. Början av gatan betjänar för närvarande endast trafiken till och från Ensto Busch-Jaeger Oy. I trafiknätsutredningen i anslutning till arbetet med delgeneralplanen för de centrala delarna ingår Borgås Inre Ring som en del av det eftersträvade nätet 2020 och vägens 2020 KVL (genomsnittlig trafik per dygn) har beräknats till fordon per dygn. Anläggningen av Borgås Inre Ring minskar märkbart genomfartstrafiken längs Industrivägen. Snickarsvängen anvisas som en länk, varvid trafikförhållandena för småindustritomterna som redan finns vid gatan blir bättre. Den nya anslutningen till Typografvägen och Borgås Inre Ring gör trafiken i området smidigare, samtidigt faller den olovliga genomfartstrafiken via Hankkijas tomt bort. Slopandet av gatureserveringen för Depåvägen har inga effekter för trafiken. Konsekvenser för den byggda miljön och landskapet Hela Stadshagens område utgör redan enligt den gällande detaljplanen ett område för icke miljöstörande industri-, affärs-, kontors- och/eller lagerbyggnader. Konsekvenserna av planändringen på byggnadsvolymen är obetydlig i jämförelse med gällande detaljplan (- 300 m 2 -vy), men betydande jämfört med nuläget, eftersom endast cirka 6,1 % av planeringsområdets tilllåtna byggrätt är utnyttjad. Diket i kvarter 752 rörläggs och flyttas till servitutområdet som anges i detaljplanen. Genom rörläggningen av diket kan hela kvarteret byggas enligt planändringen. Den nya anslutningen från Snickarsvängen och Borgås Inre Ring gör kvarteren 767 och 771 trafikmässigt lättare åtkomliga. Kvarteren ligger vid Inre Ringen och är också som affärstomter attraktiva. Konsekvenserna av byggande berör huvudsakligen stadsbilden i ett begränsat område, endast placeringen av kvarter 767 i ändan av Typografvägen ändrar hela Typografvägens gatubild.

6 6 Planändringen har inga större utskiljbara konsekvenser för landskapet. Konsekvenserna för miljön Stadshagens område utgör redan enligt den gällande detaljplanen ett område för icke miljöstörande industri-, affärs-, kontors- och/eller lagerbyggnader. I Stadshagen kommer inte att kvarstå områden i naturtillstånd med undantag för de större grönområdena i naturtillstånd som anges i generalplanen. I och med den nya sträckningen av Snickarsvängen faller gatuförbindelsen tvärs igenom parkområdet bort. 5 OLIKA SKEDEN I PLANERINGEN AV DETALJPLANEÄNDRINGEN 5.1 Behovet av detaljplaneändring Planändringen har blivit aktuell i och med att Vägverket avstått från planerna att bygga Borgås Inre Ring som allmän väg. Reserveringen för Borgås Inre Ring har redan ändrats till gatuområde på sträckan Werner Söderströms gata Typografvägen i en tidigare godkänd detaljplaneändring (PBN ). 5.2 Planeringsstart och beslut som gäller denna Detaljplaneändringen har ingått i stadsplaneringsavdelningens arbetsprogram sedan 2004 (PBN ) och information om planeringsstarten har getts i samband med stadens planläggningsöversikter. 5.3 Deltagande och samarbete Deltagande har genomförts enligt programmet för deltagande och bedömning. Av programmet framgår intressenterna, deltagande och växelverkan samt myndigheternas samråd. Det är inte nödvändigt att anordna myndighetssamråd. Bilaga 3 Programmet för deltagande och bedömning samt utkastet till ändring av detaljplanen har varit framlagda enligt MarkByggL 62 och MarkByggF Samtidigt begärdes preliminära utlåtanden av myndighetsintressenterna. Ett sammandrag av utlåtandena och stadsplaneringsavdelningens bemötanden finn som bilaga. Mot planutkastet lämnades inga anmärkningar. Efter det preliminära hörandet gjordes några preciseringar och ändringar i förslaget till planändring: ledningsreserveringen i kvarter 752 breddades från 10 m till 13 m och omgivningen kring pumpstationen för avloppsvatten vid Mästarvägen anvisades som gatuområde. Tomtexploateringen sänktes från e=0,5 till e=0,4, eftersom tomterna belastas av ovan nämnda exceptionellt breda ledningsservitut. Vidare har förslaget till detaljplan kompletterats med en bullerbestämmelse för bostad. Bilaga 4 Förslaget till detaljplaneändringen hölls offentligt framlagt i enlighet med 27 MarkByggF. Man har fått utlåtanden som begärts. Den trafikutredning som Nylands vägdistrikt förutsatte följer som bilaga 6 till planbeskrivningen. Vattenverkets direktion påminde om att kvarteren 771 och 767 samt delar av kvarteret 752 kan tas i bruk först efter det att de behövliga vatten- och avloppsledningarna byggts. De övriga utlåtandegivarna hade inga anmärkningar mot förslaget. Stadsplaneringsavdelningen konstaterar som sitt bemötande att tidtabellen för byggandet av kommunaltekniken samt tidtabellen för tomtöverlåtelsen anpassas i samband med den årliga budgetberedningen. Inga anmärkningar lämnades mot planförslaget.

7 7 6 GENOMFÖRANDE AV DETALJPLANEN Byggandet av Borgås Inre Ring blir aktuellt i och med utbyggnaden av Stadshagen. Samtidigt byggs sannolikt också Typografvägens och Inre Ringens anslutning samt den del av Snickarsvängen som fattas. Tidsplanen för bygget av gatuanslutningen har inte fastställts, men den ingår i det eftersträvade trafiknätet år 2020 i delgeneralplanen för de centrala delarna. Kompletterade bygganvisningar, som är daterade av bygganvisningarna för Tarmola- Stadshagen finns i detaljplanens bilaga. Staden överlåter de obebyggda tomterna till byggarna, då de behövliga gatuområden samt vatten- och avloppsledningar byggts. Borgå , , J.P.Pfeifer Stadsplaneringschef Hilkka Jokela Planläggare BILAGOR 1. Områdets läge 2. Detaljplanesammanställning 3. Program för deltagande och bedömning 4. Sammandrag av preliminära utlåtanden 5. Bygganvisningarna 6. Översyn över Lovisavägens och Borgås Inre Rings anslutning 7. Illustration