Planbeskrivning. Fridhem 13:1 m.fl., Almvägen. Detaljplan för bostäder Gävle kommun, Gävleborgs län. Laga

Transkript

1 SAMHÄLLSBYGGNAD GÄVLE ANTAGEN AV BMN: LAGA KRAFT: DNR: 12BMN37 HANDLÄGGARE: JOSEF WÅRDSÄTER Planbeskrivning Fridhem 13:1 m.fl., Almvägen Detaljplan för bostäder Gävle kommun, Gävleborgs län Laga

2 Planens syfte och huvuddrag Detaljplanen syftar till att möjligöra tillgänglighetsanpassade bostäder i flerfamiljshus samt förskola på fastigheten Fridhem 13:1 m.fl. Under vintern har en arkitekttävling genomförts för det aktuella planområdet. I tävlingsuppgiften ingick att upprätta ett förslag till ett långsiktigt hållbart, levande stadsdelskvarter med tydliga kopplingar till omkringliggande områden. Bebyggelsen skulle enligt anvisningarna bestå av attraktiva och kostnadseffektiva bostäder för äldre som samlas kring ett attraktivt parkrum. Arkitekttävlingen skulle också visa på förslag till bostäder med god funktionalitet, hög arkitektonisk kvalitet och innovativa lösningar på bostadsutformning för äldre människor. Förenligt med 3, 4 och 5 kap MB Planområdet omfattar inga riksintressen och bedöms inte heller påverka närliggande riksintressen. Detaljplanen bedöms vara förenlig med kapitel 3, 4 och 5 i miljöbalken. Plandata Lägesbestämning Planområdet är lokaliserat i stadsdelen Fridhem vid Almvägen. Planområdet gränsar i nord, väst och öst mot Almvägen och i söder av gång- och cykelvägen genom befintlig park. Öster om planområdet ligger Fridhemsskolan.

3 Areal Detaljplanen omfattar ca 17,5 hektar. Markägarförhållanden Planområdet omfattar fyra olika fastigheter: Fastigheten Fridhem 13:1 och Fridhem 14:1 ägs av AB Gavlegårdarna som också förvaltar befintliga bostäder på fastigheten. Fridhem 13:2 ägs av Gavlefastigheter AB. Fridhem 37:1 ägs av Gävle kommun. Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer Den gällande översiktsplanen anger ingen specifik ny eller ytterligare markanvändning för det aktuella planområdet. Den markanvändning som anges i den nya detaljplanen är densamma som gällande detaljplan. Föreslagen detaljplan bedöms därför inte strida mot gällande översiktsplan. Program för detaljplan Detaljplanen bedöms överensstämma med gällande översiktsplan och något program för detaljplan enligt plan- och bygglagen har därför inte bedömts nödvändigt. Planarbetet har dock föregåtts av en arkitekttävling genomförd av exploatören. Vinnande förslag ligger till grund för detaljplanens utformning (se avsnitt Genomförd tävling). Genomförd tävling AB Gavlegårdarna inbjöd i oktober 2011 till projekttävling för bostäder för äldre på Almvägen i stadsdelen Fridhem i Gävle. Tävlingen arrangeras i samarbete med Hjälpmedelsinstitutet, Sveriges Arkitekter och Gävle kommun. Hjälpmedelsinstitutet har fått regeringsuppdraget "Bo bra på äldre dar" för att stödja kommunala arkitekttävlingar om boende för äldre. Särskilt angeläget är att stödja kreativ arkitektur i fråga om hög boendekvalitet, trygghet och tillgänglighet vid försämrad funktionsförmåga. Stödet vill också uppmuntra till lösningar med god ekonomi samt användning av teknik och hjälpmedel. Huvuduppgiften i tävlingen var att redovisa minst 50 bostadslägenheter inom tävlingsområdet som passar målgruppen äldre. I tävlingsuppgiften ingick att ge förslag till ett långsiktigt hållbart, levande bostadsområde med tydliga kopplingar till omkringliggande områden. Förslagen skulle tillgodose krav på låg energiförbrukning och liten miljöpåverkan. Som en del i uppgiften ingick också att redovisa hur befintliga bostadslägenheter kan anpassas/förändras för att uppfylla höga tillgänglighetskrav. Förslagsställaren skulle sedan välja på vilket sätt de befintliga bostäderna ingick i helhetsförslaget.

4 De tävlandes utmaning var att skapa ett spännande bostadsområde där man redovisar attraktiva och kostnadseffektiva bostäder för äldre som samlas kring parkrummet i mitten av området. Förslaget skulle dessutom visa innovativa lösningar på bostadsutformning för äldre människor. I det sammanhanget är användandet av tekniska hjälpmedel viktigt att beakta. Efter avslutad bedömning av juryn så utsågs förslaget Livet från den ljusa sidan till vinnare av tävlingen. Vinnande tävlingsförslag livet från den ljusa sidan (Nyréns Arkitektkontor). Förslaget har legat till grund för utformningen av detaljplanen men motsvarar inte det slutliga förslaget. Förslaget livet från den ljusa sidan bygger på att de kvaliteter som finns i området tas tillvara och att de nya bostäderna ges möjlighet att förändras och utvecklas på de boendes villkor. Att röra sig i området ska kännas enkelt och tryggt. Förslaget speglar en attraktiv, kreativ och tilltalande arkitektur där boendekvaliteter för äldre sätts i fokus. Almvägen får ett nytt formspråk med tydliga entréer och tillgängliga bostäder. Stor vikt i gestaltningen ligger också i att den inre och yttre miljön ska samverka och ges en stark egen identitet. Den befintliga parken ska till projektet fungera som en välkomnande oas för såväl boende som skolverksamhet. Den nya bostadsbebyggelsen ska inte inkräkta på parkrummets avgränsning men bidra till att, genom tydliga attraktiva entréer, ge allmänheten ökad tillgänglighet. Byggnaderna i förslaget följer trädgårdsstadens principer och har bostäder i 2-3 våningar som är placerade mellan gata och park och avskiljs från gata med en mindre förgårdsmark. Lägenheterna och entréerna är genomgående. Den befintliga strukturen i området är bevarad och volymen anpassas för att samspela med omgivningarna. Fasaderna mot parken är nedbrutna i mindre delar genom indragna terrasser. Fasaderna är ljusa med inslag trä och takmaterial som väl smälter ihop med byggnaden. Byggnaderna är grupperade

5 runt fyra gårdar med lägenheter vid varje gård. Gårdsmiljöerna i sin tur vänder sig mot parkrummet. Den befintliga förskolan har i tävlingsförslaget utvidgats och gjorts till en friliggande del. Tanken är att förskolan kan rymma ytterligare barnplatser och bli ett värdefullt inslag i boendemiljön och att den kan utvecklas så att där finns lokaler som kan nyttjas gemensamt mellan skola och de boende. I förslaget fanns också förslag på att bygga om befintliga lägenheter, men det har av föreslagshållaren inte bedömts vara motiverat då ombyggnadsåtgärderna skulle vara så omfattande. Almvägens alléer med uppvuxna oxlar värnas och ger gaturummet karaktär och samverkar med den tänkta byggnationens skala. Mellan träden skapas parkeringsfickor som bidrar till ökad tillgänglighet. Trottoarerna breddas och orienterbarheten förstärks men befintliga gatubredd bibehålls. Gällande detaljplan För området gäller detaljplan antagen september 1962 (se bild). I det idag aktuella planområdet medger detaljplanen från 1962 att inom område betecknat med Bö får friliggande bostäder eller radhus för bostadsändamål uppföras i maximalt 2 våningar. Till dessa byggnader får också garage i ett plan uppföras (GI).

6 Byggrätten begränsas i detaljplanen av prickmark (bestämmelse om att marken inte får bebyggas). Centrala delen av planområdet utgörs av park för allmänt ändamål (område betecknat med vågformad skraffering). I planen medges också att lekskola uppförs i planområdet västra del. Vision 2025 Planens genomförande stämmer väl överens med vision 2025 och kan erbjuda ett attraktivt boende i stadsdel med goda kommunikationer och hög servicenivå. Miljökonsekvensbeskrivning Planens genomförande bedöms inte medföra sådan betydande miljöpåverkan att miljökonsekvensbeskrivning enlig plan- och bygglagen 4 kap. 34 ska upprättas. Planens innehåll bedöms inte i sig medföra någon betydande negativ påverkan på miljön eller omgivningarna.

7 Förutsättningar och förändringar Läshänvisning: under respektive rubrik under avsnittet Förutsättningar och förändring beskrivs en nulägessituation samt planens riktlinjer. För ökad tydlighet markeras riktlinjerna med en ram. Natur, park och friytor Planområdet består idag till stor del av en parkmiljö med grupper av resliga träd och mark med öppna gräsytor. Träden i parken består både av barr- och lövträd och skapar tillsammans med de öppna gräsytorna flera intressanta rum. I parkens södra del finns en gång- och cykelväg som leder i öst-västlig riktning. Den i sin tur ansluter till en mindre stig som leder till parkens norra del. I parkmiljön finns också aktivitetsytor för lek och idrott med bland annat en lekplats i anslutning till befintlig förskola. Längs Almvägen finns trädalléer bestående av planterade Oxlar. I nordöstra delen av planområdet är allén enkelsidig med träd endast mot befintlig bebyggelse inom planområdet. I västra delen, mot Fridhemsskolan, är allén dubbelsidig. Marken under Oxlarna består av belagd trottoar. Detaljplanens riktlinjer Detaljplanens intentioner är att parkrummet är fortsatt en allmänt tillgänglig parkmiljö med tydliga markerade entréer i norr, öster och väster. Parken ska vara en attraktiv och välkomnande plats för alla och inte upplevas som en privat sfär för de intilliggande bostäderna. Parken ska vara rustad för lek, rekreation och motion för såväl äldre som barn. I norr anläggs en entréplats för parken som är en platsbildning för samvaro. Befintlig gång- och cykelväg bibehålls i parken och ansluter mot den norra entrén. Planens avsikt är att i anslutning till bostadsbebyggelsen ska utemiljön kännetecknas av en social miljö med hög grad av öppenhet mot parken och

8 gatan men med en tydlig gräns mellan privat och offentligt. Gårdarna ska erbjuda plats för umgänge, ro och aktiviteter. Illustration över kopplingar mellan Almvägen och parkrummet (Nyréns Arkitektkontor och Samhällsbyggnad Gävle) Mot Almvägen ska bostadsbebyggelsen ha en mindre förgårdsmark för att ge förutsättningar för utevistelse, plantering och som skiljer det privata från den allmänt tillgängliga trottoaren. Förskolans utemiljö ska präglas av lek och lärande och ha en tydlig koppling mot det intilliggande parkrummet. Förskolan bör kunna utnyttja del av parken för utevistelse. Runt Almvägen ska befintliga oxlar i så stor grad som möjligt bibehållas. Gaturummet ska ha kvar karaktären av en allé. Bebyggelse Inom det aktuella detaljplaneområdet finns ett radhusområde som tillhör AB Gavlegårdarna och är byggt kring Bebyggelsen är placerat i en u-formation runt ett allmänt tillgängligt parkrum vilken bidrar starkt till områdets karaktär. De långa huskropparna är placerade längs med en gemensam linje invid Almvägen (med undantag från norra delen av plaområdet) men bryts upp med passager mellan Almvägen och parken.

9 I områdets västra del avslutas bebyggelsegruppen med en förskola uppförd i ett plan som form- och stilmässigt överenstämmer med de befintliga radhusen med undantag för en större byggnad söderut. De befintliga hyresradhusen på Almvägen är byggda 1962 och typiska för sin tid med de ljusa säckskurade tegelfasaderna och svarta korrugerade plåttak. Radhusen, i en våning, har en enkel planlösning med mått som inte uppfyller dagens krav på boendekvalitéer och hög tillgänglighet för äldre. Byggnaderna uppfyller inte heller dagens krav på teknik, miljö och energi. Lägenheterna, på 2 r.o.k., nås idag via trappor från gata och uteplatser och måste förses med ramper alt. hiss. För att klara tillgängligheten i lägenheten måste en större ombyggnad med ändrad planlösning samt tillbyggnad göras. Tvättstuga och förråd för de boende som är placerad i källarplanet i en av byggnaderna har stora brister och uppfyller inte dagens tillgänglighetskrav. Samtliga installationer och ytskikt måste bytas och försvåras genom svår åtkomlighet i vindsutrymmet och bottenbjälklaget. Ytterväggar, tak och bottenbjälklag måste tilläggsisoleras och alla fönster och dörrar måste bytas ut för att klara dagens energi-, ljud- och tillgänglighetskrav. Under den perioden uppfördes många områden med liknande bebyggelse och dessa måste ställas i relation till varandra för att kunna bedömas vad som är bevarandevärt. Byggnaderna klassas inte som kulturhistoriskt intressant bebyggelse och ligger inte inom område för Riksintresse kulturmiljö enligt Gävle stads översiktsplan Stadsdelen Fridhem domineras av i huvudsak villabebyggelse. Bebyggelsen inom planområdet utgör idag ett av de få tillgängliga hyreslägenhetsområdena i stadsdelen.

10 Illustration situationsplan (Nyréns Arkitektkontor) Detaljplanens riktlinjer Bostäder Inom planområdet kan det uppföras ca 60 lägenheter i flerbostadshus med 2-3 våningar. Byggnaderna (bostäderna) placeras i huvudsak med långsidan mot Almvägen, med undantag för byggrätten i norr invid entrén till parken där den offentliga lokalen placeras med gaveln mot gatan. Likaså gäller för de mindre enheterna invid parkeringarna. De byggnader som placeras med långsidan mot Almvägen ska förses med en mindre förgårdsmark mellan allmänt tillgänglig trottoar och fasad. Förgårdsmarken ska vara minst 3 meter djup. Mot parken bildar husens placering mindre gårdsrum som utgörs av den till lägenheterna tillhörande tomtytan och de för bostäderna gemensamma planteringszonerna. Ambitionen med byggnadernas placering är att bibehålla de kvaliteter som finns i befintligt gaturum med dess alléer och närheten mellan byggnaderna och den allmänt tillgängliga gatan samt ta tillvara och utveckla det befintliga parkrummet. Byggnadernas placering skapar en gruppering med ett gemensamt uttryck och samhörighet som skiljer sig från den friliggande egnahemsbebyggelsen men i sin placering överensstämmer med de radhus som tidigare gett området en tydlig prägel och identitet. Trädgårdsstadens ideal är här vägledande. Det bostadshus som uppförs i områdets norra del kan med fördel innehålla en mer offentlig funktion eller gemensamhetslokal mot Almvägen. I planen medges att handel och servicefunktioner är möjlig tillåten markanvändning under förutsättning att trafiktekniska åtgärder så som angöring, tillfart och parkering

11 kan lösas på den egna fastigheten. Källare får uppföras under husen. Förskolan Förskolan placeras i området på sådant sätt att den får en längre fasad mot Almvägen som går i liv med bostadsbebyggelsen i planområdets norra del. Förskolans möjlighet att bygga in mot parken begränsas till att följa de byggnadsbegränsningar som finns i gällande plan. Vid till- och ombyggnad av förskolan bör gårdsrum skapas mot parkområdet i likhet med de rum som skapas av byggrätterna för bostadshusen (se Natur, park och friytor). Källare får uppföras under förskolan. Byggnadshöjd Byggnaderna i den norra delen får uppföras i maximalt två våningar plus att vind får inredas under förutsättning att den inryms inom angiven byggnadshöjd, 7,5 meter. I den östra delen av området mot Fridhemskolan får byggnaderna uppföras i en till tre våningar (byggnadshöjd 10 meter). Den i planen angivna byggnadshöjden bedöms väl kunna passa in i områdets struktur och ge en varierad livfull och effektiv byggnation som trots att våningsantalet skiljer sig mot omgivande friliggande hus kan utgöra ett tillskott som upplevs väl anpassat. Det är av stor vikt att vid utformning av tak respektive den tredje våningen att gaturummet och omgivande skala finns med och att planens utformningsbestämmelser är styrande.

12 Illustration rörande byggnadshöjd (Gävle kommun). Framtida byggnad ska inrymmas inom den streckade röda linjen för att uppfylla på plankartan angiven byggnadshöjd bebyggelsen i illustrationen föreställer möjlig byggnation enligt detaljplaneförslaget. Förskolan får uppföras helt eller delvis i två våningar och vind får inredas på samma sätt som för tvåvåningshusen. Gestaltning Vid inredning av vind får takkupor uppföras men dessa får inte vara dominerande och intrycket av att det är en takvåning ska vara framträdande. Generellt för bostadshusen gäller att en tredje våning mot Almvägen ska utformas som en takvåning med t.ex. förhöjt väggliv och större takkupor för att ge ett uttryck som samspelar med omgivningarna men också skapar spännande byggnader. Ambitionen är att takfoten för trevåningshusen mot Almvägen ska harmonisera med takfoten på tvåvåningshusen (vid Almvägen) i planområdets norra del, men in mot parken kan en utformning som visar på tre fulla våningar tillåtas. Illustration från plankarta rörande byggnaders utformning mot Almvägen för byggnader med 2 våningar med vind (vänster i bilden) och tre våningar. (Gävle kommun).

13 Bostadbyggnationen ska uppföras med sadeltak. Bostadshusen och förskolans uttryck ska överensstämma med tävlingsförslagets utformning och byggnader utformas med ljus fasad och inslag av effektfulla accenter som t.ex. entrépartier i trä som färgmässigt avviker från den i övrigt ljusa fasaden. Illustration av byggnadernas utformning från tävlingsförslag (Nyréns Arkitektkontor) Illustration av fasader från tävlingsförslag (Nyréns Arkitektkontor) Illustration Almvägen vid Fridhemsskolan (Nyréns Arkitektkontor)

14 Illustration entréyta i nordöst (Nyréns Arkitektkontor) Illustration Almvägen i norra delen (Nyréns Arkitektkontor) Gator och trafik Almvägen är idag en gata som angör Västerbågen norr om planområdet. Almvägen ger möjlighet till rundkörning och matar också Fridhemskolan och intilliggande handelslokal. Trafiken till skolan och förskolan (idag placerad inom planområdet) har bitvis upplevts som störande för boende. I anslutning till Almvägens infart på Västerbågen finns busshållplats med kollektivtrafik. Söder om planområdet går en gång- och cykelväg genom södra delarna av befintlig park. Denna är en viktig länk i hela cykelvägnätet och ger goda och säkra förhållanden för oskyddade trafikanter att ta sig till bland annat Fridhemsskolan och vidare mot t.ex. service.

15 Detaljplanens riktlinjer Gata (invid Almnvägen) Planen innebär att nuvarande gatusektion bibehålls, det vill säga med en trädrad vid Almvägen och att gatans bredd kvarstår. Mot den tillkommande bebyggelsen ska besöksparkeringar inrättas mellan träden i allén vilket medför att vissa träd kan behöva tas bort eller flyttas. Innanför parkeringarna ska möjlighet till en allmänt tillgänglig gångyta finnas (markeras med x på plankartan) innan bebyggelsen och dess förgårdsmark startar.

16 Illustration av gatusektioner, den övre bilden redovisar gatan invid bebyggelse med två våningar med vind, den andra bilden visar på gatusektionen invid Fridhemsskolan (Nyréns Arkitektkontor). Parkering och angöring Boendeparkering får ske på i plankartan anvisade områden och parkeringarna angörs via östra respektive västra delen Almvägen. Parkeringsplatserna ska vara tillgängliga och utformningsmässigt samspela med omgivningarna. Garage är inte lämpligt dock kan carports med genomsiktliga väggpartier uppföras (f 2 på plankartan). Angöring/varutransport till centrumverksamhet inom planområdet ska anordnas på kvartersmark och eventuella parkering får tillika lösas inom på planen utpekade områden alternativt på annan intilliggande fastighet.

17 Illustration parkeringar (Nyréns Arkitektkontor och Samhällsbyggnad Gävle) I området ska det finnas cykelparkeringar som är tillgängliga och som på ett enkelt säkert sätt är sammankopplade med närliggande gång- och cykelvägar. Cykelparkeringarna ska med fördel vara utrustade med väderskydd. Inom planområdet bör uppföras ca 2,25 cykelparkeringar per lägenhet. Parkeringsytorna är baserade på 0,9 platser per lägenhet, till förskolan har identifierats ett ungefärligt parkeringsbehov på 13 platser. Nuvarande bilinnehav i Gävle är 0,45 bilar per person. Med i genomsnitt 2 pers per hushåll är en rimlig p-nivå i området 0,9 platser per bostad. Detta förutsatt att inga andra åtgärder för att minska bilberoendet genomförs (bilpool etc.), då skulle p-talet kunna sänkas ytterligare. Förskolans platser: gällande praxis är att använda den icke antagna normen vilken säger 1 plats per 18 barn och 0,3-0,6 per anställd. Med antagandet om en personal per 5 barn (=16 anställda) och 0,5 per anställd, dvs. att varannan gör sin arbetsresa med bil ger det totalt 5 platser för avlämning och 8 personalplatser, totalt 13 st. för förskolan. Angöringen till förskolan får en tydligare utformning och tillsammans med parkeringar för förskolans besökare och personal på kvartersmark, ges bättre förutsättningar att skapa en säkrare och lugnare trafiklösning i syfte att minska biltrafiken för boende kring Almvägen. Teknisk försörjning Planområdet är lokaliserat inom verksamhetsområde för vatten och avlopp samt dagvatten. Planen består av stor del park och icke hårdgjorda ytor vilket ger goda förutsättningar att på ett naturligt sätt hantera dagvatten.

18 Detaljplanens riktlinjer De hårdgjorda ytorna som finns inom planområdet bör fördröjas och vid behov renas innan de leds vidare ut i kommunens dagvattenssystem. Eventuella fördröjningsmagasin får gärna vara en del av den byggda miljön som tillför attraktivitet och intressanta miljöer t.ex. dammar eller gröna tak. Den tillkommande bebyggelsen har möjlighet att ansluta till befintligt fjärrvärmenät. Planområdet är fortsatt anslutet till befintligt elnät. Avfallshanteringen ska följa kommunens renhållningsordning. Lokaler för avfallshantering ska placeras på så sätt att det går att angöra med sopbilar, t.ex. i anslutning till tänkta parkeringsplatser. Kontakt ska tas med Gästrike Återvinnare i ett tidigt skede av projekteringen angående placering och utformning av avfallsutrymmen. Lokaler för avfallshantering ska placeras så att de kan angöras av hämtningsfordon på ett trafiksäkert sätt och uppfyller gällande arbetsmiljökrav.

19 Konsekvenser av planens genomförande Detaljplanens genomförande innebär att Fridhem 13:1 får en ungefärlig byggyta på 1340 kvadratmeter fördelat på två sammanhållna byggrätter. På byggrätterna får det uppföras hus i en till två våningar med möjlighet att inreda vind. Fastigheten Fridhem 14:1 får en ungefärlig byggyta på 2075 kvadratmeter totalt fördelat på fyra byggrätter. På byggrätterna får uppföras hus i en till tre våningar. Detaljplanen innebär att totalt sätt höjs exploateringsgraden mot tidigare gällande detaljplan. Ett genomförande av detaljplanen innebär att parken till viss del disponeras om bland annat när det gäller lokalisering av lekplats och eventuellt kan befintlig gång- och cykelväg i söder behöva flyttas ytterligare söderut med anledning av förskolans utveckling. Entréplatsen i parkens norra del avser bli tydligare och mer välkomnande samt mer omfattande till yta. Planens genomförande innebär att parkens totala yta minskas med ca 715 kvadratmeter till förmån för förskolan utemiljö, detta motsvarar det totala intrånget i kvadratmeter i befintlig parkmiljö. De befintliga enplanshusen inom planområdet kommer vid ett genomförande av detaljplanen successivt ersättas med byggnader på två respektive tre våningar. Detta kommer förändra stadsbilden och området kommer upplevas tätare och högre. Dock har planens intention rörande utformning varit att bibehålla befintlig bebyggelsestruktur och skapa en skala som fungerar med omkringliggande enfamiljshus såväl som Fridhemsskolan och befintlig handel. För de utanför planområdet angränsande fastigheterna bedöms planens genomförande i viss grad påverka genom de föreslagna besöks- och angöringsparkeringarna som anläggs längs med Almvägen. Dock bedöms påverkan i huvudsak bestå i en viss grad ökad trafik som ett resultat av ökad exploatering. De parkerings- och angöringslösningar som presenteras i planen bedöms kunna medföra en säkrare och lugnare trafikmiljö. Detaljplanen har också föranlett att ett arbete att se över angöringen och parkeringar i anslutning till Fridhemskolan har inletts. Planområdet bedöms inte negativt påverkas av buller från trafik i och runt planområdet, och särskilda skyddsåtgärder bedöms inte nödvändiga. Allmänhetens tillgänglighet till planområdet eller möjlighet att röra sig inom planområdet bedöms inte påverkas då parkområdet kvarstår som allmän plats och de trottoarer och parkeringar som finns på kvartersmark invid Almvägen är markerad med x på plankartan för att säkerställa allmänhetens tillgänglighet. Dock kommer ytan för den allmänna parken minskas med ungefär 715 kvadratmeter till förmån för yta för förskolans utevistelse. Fastigheten Fridhem 13:2 får vid planens genomförande en möjlig byggnadsyta för en förskola på ca 1005 kvadratmeter. Detta resulterar i att det återstår ca 2120 kvadratmeter till utevistelse för förskolans räkning. Detta ger 26,5 kvadratmeter möjlig lekyta per barn. Denna yta kan öka om förskolan delvis uppförs i två våningar.

20 Barn Detaljplanens genomförande har goda förutsättningar att skapa en attraktiv och säker miljö för barn. Området har god tillgänglighet för gång och cykel och den stora parken med lekytor ger förutsättningar för lek och aktiviteter. Området är placerat intill Fridhemsskolan och kan utnyttjas av skolverksamhet för lek och lärande. Planområdet är omslutet av Almvägen som i sin nuvarande utformning är en villagata men med förhöjd biltrafik i anslutning till skolan och förskolan vilket kan bidra till viss ökad risk för oskyddade trafikanter. Tillgänglighet Planens utformning bygger på ett tävlingsförslag som i sitt uppdrag hade särskild fokus på tillgänglighet och då i först hand för äldre. Både lägenheter, utemiljöer och offentliga miljöer är utformade med fokus på tillgänglighet. Planområdets lokalisering ger möjlighet till goda kommunikationer för bil, kollektivtrafik och gång och cykel. Busshållplats finns i anslutning till Västerbågen ca 100 meter från området. Området är lokaliserat intill skola och erbjuder möjlighet för barn att ta sig till och från skolan på separata gång- och cykelvägar. Dock krävs att en mindre lokalgata passeras för att nå skolan. Inom området finns ingen dagligvaruhandel, närmsta butik för dagligvaror är lokaliserad ca 600 meter från planområdet. Här finns också en bensinstation. Handeln kan nås från planområdet via befintliga gång- och cykelvägar. Befintlig trottoar vid Almvägen i området är idag grusbelagd och kan försvåra tillgängligheten. Vid nybyggnation bör hårdgjorda tillgänglighetsanpassade ytor uppföras. Jämlikhet Byggnationen inom planområdet är tänkt vara hyreslägenheter i flerfamiljshus som är anpassade för äldre med god tillgänglighet. I stadsdelen Fridhem finns ett fåtal lägenheter och bebyggelsen består till största delen av enfamiljshus. Ett tillskott av tillgängliga hyreslägenheter ger goda förutsättningar att skapa en bredare boendemarknad. I det tävlingsförslag som ligger till grund för detaljplanens utformning redovisades bostadslägenheter inom tävlingsområdet som passar målgruppen äldre. Detaljplanen innehåller ett större parkområde med god tillgänglighet för boende inom planområdet men också för invånare i närområdet. Parken kan nås på ett säkert sätt genom gång och cykelväg, detta främjar tillgängligheten för barn såväl som övriga invånare. Parken ger också tillfälle för rekreation, lek och spontanidrott.

21 Fastighetsbildning och fastighetskonsekvenser Inom planområdet finns fyra fastigheter: Fridhem 13:1 Fridhem 13:2 Fridhem 14:1 Fridhem 37:1 AB Gavlegårdarna Gavlefastigheter AB AB Gavlegårdarna Gävle kommun Planens genomförande innebär att befintliga fastigheter kommer ombildas genom fastighetsreglering (se fastighetskonsekvenser). Inga ytterligare fastigheter avses bildas inom planområdet, dock förhindrar planen inte att delning av befintlig eller kommande fastigheter sker. Planens genomförande innebär att allmän plats förs till kvartersmark och att delar av befintliga fastigheter omvandlas till allmän plats. Fastighetsbildningsåtgärder prövas i en lantmäteriförrättning som handläggs av Lantmäterimyndigheten i Gävle kommun. Lantmäteriförrättning ska sökas och bekostas av byggherren/fastighetsägare. Nedan redovisas detaljplanens konsekvenser som i dagsläget kan bedömas för respektive fastighet. Beskrivningen är gjord i enlighet med förslag till detaljplan och innebär inget ställningstagande från lantmäterimyndighetens sida. Illustration över möjlig fastighetsindelning vid detaljplanens genomförande (blå gräns). Röd gräns motsvarar befintliga fastigheter (Nyréns Arkitektkontor och samhällsbyggnad Gävle).

22 Fridhem 13:2 (förskolan) Stolek innan detaljplanens genomförande ca 1325 m 2 Tillskott av mark till 13:2 från fastighet: 13:1 ca 765 m 2 37:1 ca 1035 m 2 Storlek efter detaljplanens genomförande ca 3125 m 2 Fastigheten Fridhem 13:2 (förskolan) utökas åt söder och öster med mark från Fridhem 13:1 och Fridhem 37:1 (parken). Till fastigheten regleras del av gatuparkeringen invid Almvägen för att klara angöring vid hämtning och lämning av barn. För att klara förskolans parkeringsbehov ska den ingå i en gemensamhetsanläggning för parkering på fastigheten Fridhem 13:1. På fastighetens södra del finns ett allmänt tillgängligt ledningsområde för vatten och avlopp. Att justera gränsen för fastigheten Fridhem 13:2 (förskolan) innebär att befintlig lekplats och gång och cykelväg behöver flyttas. Fastigheten får i sin helhet en möjlig byggbar mark på ca 1005 m 2 för skola- och bostadsändamål. Fridhem 13:1 Stolek innan detaljplanens genomförande ca 3728 m 2 Tillskott av mark till 13:1 från fastighet: 37:1 ca 210 m 2 14:1 ca 10 m 2 Mark överförs från 13:1 till fastihet: 13:1 ca 765 m 2 Storlek efter detaljplanens genomförande ca 3183 m 2 Fastigheten Fridhem 13:1 utökas åt norr med del av gatan för att möjliggöra besöksparkeringar längs med Almvägen. I den norra delen utökas fastigheten med mark från Fridhem 37:1 (parken) och Fridhem 14:1 i syfte att möjliggöra den tänkta byggnationen i norra delen samt kompensera för del av bortfall på fastigheten i samband med utökning av förskola. I södra delen minskas fastigheten Fridhem 13:1 till förmån för förskolan på Fridhem 13:2. Parkeringsplatsen på fastighetens södra del planeras ingå i en gemensamhetsanläggning för parkering med fastigheten Fridhem 13:2. Fastigheten får i sin helhet en möjlig byggbar mark på ca 1340 m 2 för bostadsoch centrumändamål.

23 Fridhem 14:1 Stolek innan detaljplanens genomförande ca 5413 m 2 Tillskott av mark till 14:1 från fastighet: 37:1 ca 205 m 2 Mark överförs från 14:1 till fastihet: 37:1 ca 525 m 2 13:1 ca 10 m 2 Storlek efter detaljplanens genomförande ca 5083 m 2 Fridhem 14:1 minskas i norr till förmån för en större tydligare parkentré. För kompensation tillförs mark från Fridhem 37:1 (parken) för att möjliggöra byggrätt i områdets norr del. Fastigheten får i sin helhet en möjlig byggbar mark på ca 2075 m 2 för bostadsändamål. Del av Fridhem 37:1 (gata/park) Stolek innan detaljplanens genomförande ca m 2 Tillskott av mark till 37:1 från fastighet: 14:1 ca 525 m 2 Mark överförs från 37:1 till fastihet: 13:1 ca 1035 m 2 14:1 ca 205 m 2 Storlek efter detaljplanens genomförande ca m 2 Del av fastigheten Fridhem 37:1 (parken) minskas till förmån för att förskola ska få tillgång till gård för utevistelse (ca 1035 m 2 ). De justeringar som görs på del av Fridhem 37:1 (parken) mot Fridhem 13:1 och 14:1 innebär att parken får ett tillskott på ca 320 m 2. Detta innebär att intrånget i parkmarken motsvarar ca 715 m 2. Del av Fridhem 37:1 (gata) minskas till förmån för att möjliggöra besöksparkering alternativ angöring för Fridhem 13:1 och 14:1. För omkringliggande fastigheter utanför planens avgränsning bedöms planens genomförande inte innebära några fastighetsrättsliga förändringar. Servitut upprättas mellan kommun och fastighetsägaren för att säkerställa allmänhetens tillgänglighet samt drift och underhåll för område som markeras med x på plankartan. Gemensamhetsanläggning för parkering ska upprättas (g) för att möjliggöra kombinerad parkering för förskola och bostäder inom angivet område. Fastighetsindelningsbestämmelser Fastighetsindelningsbestämmelser ursprungligen fastställda som tomtindelning med aktnr och , upphör att gälla inom planområdet när aktuell detaljplan vinner laga kraft.

24 Ekonomiska genomförandefrågor I samband med planens genomförande måste fastigheternas utformning förändras och markköp kan bli aktuellt för att säkerställa mark för förskolans räkning. I samband med reglering av allmän plats till kvartersmark bör skötselavtal upprättas för att säkerställa allmänhetens tillgänglighet till med x markerade områden. Den mark som i planen är utlagd som allmän platsmark (PARK, LOKALGATA) har Gävle kommun, i sin roll som huvudman, rätt att lösa in mot fastighetsägarens vilja men även en skyldighet att lösa in om fastighetsägaren begär detta, enligt plan- och bygglagen. Vid ev. flytt av t.ex. teleanläggning, ledningar eller fjärrvärmeledningar inom kvartersmark faller det på exploatören alternativt den som initierar åtgärden att bekosta densamma. Organisatoriska frågor Tidplan Tidplan: Samråd: dec 2012 Granskning: april 2013 Antagande : september 2013 Fastighetsreglering/bygglov: hösten 2013 Projektering: hösten 2013 Byggstart: 2014 Genomförandetid Genomförandetiden är fem år från det datum detaljplanen vunnit laga kraft. Huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmän plats. Medverkande tjänstemän Följande tjänstemän har deltagit i detaljplanearbetet: Maria Höjer Maria Lind Lena, Boox Viveka Sohlén Anders Blomgren Madelene Håkansson Karin, Linjer Bo Bäckström Cecilia Öhlén Miljöutredare, fysik planering Kommunekolog, fysisk planering Kulturmiljöantikvarie, fysisk planering Planarkitekt, fysisk planering Exploateringsingenjör, mark och exploatering Trafikingenjör, trafik och tillstånd Lantmätare, kommunala lantmäterimyndigheten AB Gavlegårdarna Gavlefastigheter AB

25 Samhällsbyggnad Gävle Petter Jonegård Planchef Josef Wårdsäter Planarkitekt