Sparbanken Fastighetsaktie Europa

Transkript

1 Sparbanken Fastighetsaktie Europa

2 Varför placera i fonden Sparbanken Fastighetsaktie Europa? Fonden placerar i noggrant utvalda europeiska fastighets- och infrastrukturbolag. Avkastningen från fastighets- och infrastrukturbolagen består av hyresavkastning och värdestegring. Placeringar i fastigheter och infrastruktur har på lång sikt och till rimlig risk gett en bättre avkastning. Att placera i fastigheter förbättrar placeringsportföljens avkastning och diversifiering. Rekommenderad andel av portföljen är ca procent. Fonden eftersträvar en avkastning som motsvarar fastighetsmarknadernas utveckling. 2

3 Varför placera i börsnoterade fastighetsbolag? Avkastningen är utmärkt på lång sikt. Hög utdelning. Inflationsskydd. Bra likviditet. Transparens samt professionell förvaltning och utveckling av fastigheter. Stark lokalkännedom och kunniga fastighetsteam. Lägre risk än på aktiemarknaderna i genomsnitt. 3

4 Vad är ett infrastrukturbolag? Infrastrukturbolag äger infrastrukturobjekt som är viktiga för samhället. De är liknande placeringsobjekt som fastigheter till sin avkastningsoch riskprofil. Reglerade monopol som debiterar hyra för användning av infrastruktur. Infrastrukturbolag är bland annat flygplatser vägtullsbolag elproducenter och -distributörer gasdistributörer vattenförsörjningssystem hamntjänster. 4

5 Aeroports de Paris (AdP) Vad består en flygplats omsättning av? 2/3 av avgifter som debiteras av flygbolagen (reglerad verksamhet). 1/3 av hyror för lokaler, bundet till affärernas omsättning. AdP förvaltar flygplatsen i Paris. Charles de Gaulle har 60 mn resenärer per år. Orly har 30 mn resenärer per år. Paris är ett självklart resmål. Andelen långväga resenärer är i genomsnitt större. Den internationella flygtrafiken växer med cirka 4 5 procent per år. AdP effektiverar för närvarande sin verksamhet och investerar i affärslokaler. 5

6 Skillnader jämfört med fonder som placerar direkt i fastigheter Sparbanken Fastighetsaktie Europa Möjligt att sälja fondens placeringar genast. Fonden är öppen för placerare alla dagar, likvid. Fondens kostnader är lägre* En diversifierad portfölj, såväl geografiskt som enligt fastighetsbeståndet. Fond som placerar direkt i fastigheter Försäljningstiden för fondens placeringar är lång. Fonden är öppen en begränsad tid. Kostnaderna är större, inlösenprovisionen är ofta bunden till ägandetiden. Fonden fokuserar på ett visst geografiskt område och en viss fastighetstyp. 6

7 Fondens avkastning består av två delar Fond Placeringsobjektens avkastning Hyresavkastning + hyrornas tillväxt Ändring av fastigheternas värde Fastighetsutveckling Portföljförvaltning Allokering enligt mark- och fastighetstyp Val av bolag 7

8 Fastighetsaktiernas korrelation i förhållande till aktiemarknaden och direkta fastighetsplaceringar 0,9 direkta fastighetsplaceringar vs Suorat kiinteistösijoitukset vs. kiinteistöosakkeet fastighetsaktierna Osakemarkkina aktiemarknaden vs. kiinteistöosakkeet vs fastighetsaktierna 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 På kort sikt är korrelationen mellan fastighetsaktier och den allmänna aktiemarknaden betydande. På lång sikt är fastighetsmarknadernas korrelationen till aktiemarknaden låg. På motsvarande sätt är korrelationen till direkta fastighetsplaceringar hög. 0 6kk 12kk 2 vuotta 3 vuotta år 5 vuotta 10 vuotta 6 månader 12 månader år år år Källa: EPRA, FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe 8

9 Avkastning från fastighetsaktier vs avkastning från direkta fastighetsplaceringar På kort sikt förekommer det betydande skillnader i avkastningarna......men på lång sikt är avkastningarna i stort sett likartad. Den kortsiktiga fluktuationen av noterade fastighetsbolag samt en bra likviditet skapar goda förutsättningar för att uppnå tilläggsavkastning genom en aktiv portföljförvaltning. Källa: Andrew Ang, Neil Nabar, Samuel Wald. Searching for a Common Factor in Public and Private Real Estate Returns 9

10 Volatilitet Fastighetsaktiernas risker något lägre än aktiemarknadernas 60 FTSE/NAREIT Developed Europe MSCI Eurooppa

11 Fastighetstypernas riskprofiler Fastighetstyp Typisk längd för hyresavtal Hyresinkomsternas relativa känslighet för ändringar i den ekonomiska miljön Hotell Dagar Hög Hyrlager Månader **** Bostad År *** Industri 3 5 år *** Köpcentrum (handelsplats) 3 6 år *** Kontor 5 10 år ** Vårdfastighet år Låg Drivkrafter Företags- och konsumentförtroende, företagens situation Sysselsättningstillväxt, fastighetsköp, hushållens storlek Befolkningstillväxt, hushållens tillväxt, sysselsättningssituation Industrins förtroende, tillverkning, logistik Konsumtionsefterfrågan, tillgängliga inkomster, sysselsättningssituation Ekonomiska läget, sysselsättning, företagens lönsamhet Åldrande befolkning, finansiering av äldrevården

12 Placeringsstrategi Vi placerar i huvudsak i fastighets- och infrastrukturbolag som äger objekt i tillväxtstädernas centrala delar. Ett bra/återhämtande ekonomiskt läge, läget för efterfrågan och utbud lockande Måttlig riskprofil: fastigheternas läge, hyresgästernas utspridning, hyresavtalens längd, konservativ balans. Kassaflödets tillväxtpotential: hyreshöjningar, fastighetsutvecklingen, fastighetsköp. Beroende på marknadssituationen investerar vi en del (10 25 %) av medlen opportunt. I bolag som tillämpar t.ex. en strategi enligt principen utveckla/köp-reparerasälj, i andra och tredje klassens objekt och/eller bolag som opererar med en aggressiv balans. Vi använder noterade fastighetsfonder för att förvalta likviditeten. 12

13 Vision för fastighetsmarknadens utveckling 2016 Hyrorna för kontors- och affärslokaler stiger Återhämtande ekonomiskt och sysselsättningsläge samt konsumtionsefterfrågan. Hyresgraden stiger, begränsad ny kapacitet. Prissättningen blir allt strängare (erforderlig hyresavkastnings-% sjunker). En låg räntenivå skapar efterfrågan för alternativa placeringar. Efterfrågan på centrala fastigheter i tillväxtstäderna fortsätter vara stark. Stockholm, London, Madrid, Barcelona, Dublin Eventuella risker Sämre ekonomisk utveckling än förväntat Betydande förändring i räntemiljön Brexit 13

14 Tillväxtprognoserna för BNP 2016 förutser en måttlig ekonomisk tillväxt 14

15 Efterfrågan på kontorslokaler har ökat, hyresgraderna stiger 15

16 Kontorshyrornas förväntade utveckling Källa: JLL, CBRE, Europas kontorsmarknader 16

17 Hyresavkastning i städerna Kontor Affärslokaler 17

18 Prissättningen av fastighetsaktier vs balansvärde 18

19 Fonden Sparbanken Fastighetsaktie Europa Fonden placerar i huvudsak i europeiska fastighets- och infrastrukturbolag. Placeringsobjekten är noterade fastighetsbolag som i regel är verksamma i Tyskland, Holland, Frankrike och Storbritannien. Fonden eftersträvar en avkastning som på lång sikt motsvarar fastighetsmarknadernas utveckling. Minimiteckning 100 euro. Tecknings- och inlösenprovision 1 % av beloppet för teckningen och inlösen. Förvaltningsprovision 1,6 % p.a. Fonden består av såväl A- som B-andelar. Beräkningen av fondens värde börjar den 30 maj Jämförelseindex saknas. Portföljförvaltare: Johan Hamström, Sparbankernas Kapitalförvaltning 19

20 Sparbankens fonder Avkastningsförväntning Fonder med kort ränta Fonder med lång ränta Fond för företagslån Kombinationsfond Aktiefond Alternativa placeringar Specialplaceringsfond Sparbanken Ryssland Sparbanken Asien Sparbanken Tillväxtmarknader Sparbanken Småföretag Sparbanken Finland Sparbanken Östersjön Sparbanken Europa Sparbanken Amerika Sparbanken Trend Sparbanken Aktie Världen Sparbanken Världen Sparbanken Fastighetsaktie Europa Sparbanken High Yield Sparbanken Tillväxtmarknader Ränta Sparbanken Ränta Plus Sparbanken Ränteportfölj Sparbanken Företagslån Sparbanken Långränta Sparbanken Kortränta Risk 20

21 Ansvarsbegränsning Denna översikt har utarbetats för att enbart användas för informationsändamål internt inom Sparbanken. Översiktens innehåll får således inte ses som ett föreslag eller godkännande. I översikten beaktas inte enskilda personers ekonomiska ställning, placeringserfarenhet och -kunskap eller andra saker. I översikten beaktas inte heller finansieringsverktygets lämplighet eller ändamålsenlighet för enskilda personer. Uppgifterna i översikten får således inte ses som individuella placeringsråd. Historisk avkastning garanterar inte en framtida avkastning. Översikten har utarbetats utgående från information från offentliga källor och man har vidtagit rimliga åtgärder för att verifiera att informationen är autentisk och att den inte är missvisande. Vid utarbetandet av översikten har man dock inte tagit i beaktande sådana uppgifter som omfattas av banksekretessen och som eventuellt har funnits till bankens eller dess tjänstemäns förfogande. Vi ansvarar inte för skador som orsakas av felaktig eller bristfällig information i rapporten. Eftersom det förekommer risk i all värdepappershandel, ansvarar vi heller inte för skador som orsakats en person på grund av att denne har idkat handel utgående från de rekommendationer eller prognoser som ingår i denna översikt. Denna rapport får inte reproduceras eller på något annat sätt kopieras utan skriftligt tillstånd. 21

22 TACK!