Nr Mot. 1974:

Transkript

1 Mot. 1974: Nr 1906 av herr Gösta Gustafsson i Göteborg m. fl. i anledning a'' Kungl. Maj:ts proposition 1974:150 angående riktlinjer för bostads politiken m. m. Med anledning av K ungl. Maj:ts proposition 1974:150 behandlas i denna motion problem i samband med saneringsverksa mheten. Det i proposi tionen föreslagna nya lånesystemet med garanterad räntenivå blir genom den lägre räntan givetvis till fördel även för planerad ombyggnation. Det måste emellertid ifrågasä ttas om sanering genom ombyggnad inte kommer i strykklass gentemot nyproduktion och totalsanering - ett problem särskilt markant i städerna Stockholm. Göteborg och Malmö med ett stort antal omoderna och halvmoderna bostäder, Göteborg kan i detta avseende utgöra exempel: Antalet omoderna och halvmoderna bostäder den l januari 1974 beräknas t ill Av dessa är ungefår hälften omoderna och hälften halvmoderna. Över av dessa lägenheter ligger koncentrerade i 35 avgränsade saneringsområden icke moderna lägenheter finns i en- och tvåfamiljshus. Återstående 6 ()()() icke moderna lägenheter i nerfa miljshus återfinns i mindre områden eller i singelhus. Den kommunala saneringsberedningen har föreslagit ett program för saneringen som innebär att varje år fra m ti ll lägenheter i hyreshus och omkring 300 lägenheter i småhus skall moderniseras eller rivas och ersättas med nybyggnation. Omkring 70 procenl av kvarl er en i saneringsom reidena har bedöm/s ha las1ighe1er som si'grar mol ei/i'orakligl behov. 20 procent av kvarteren ha bedömts ha fastigheter som klassats som icke varak tiga och som alltså skall rivas inom en 20-årsperiod. 10 procent av kvarteren ha r bedömts såsom utredningsområden. Bctr'.iffa nde de icke moderna lägenhtternas fördelningar på olika bebyggelsetyper kan nämnas att omkring av de omoderna och halvmoderna boshiderna återfinns inom kva rter med nästan uteslutande stenhusbcbyggelse. under det att omoderna och halvmoderna bostäder återfinnes i kvarter med företrädesvis landshövdingehus och tri:ibebyggelse. Det bör emellertid fra mhållas att stenhuskvarteren i åtskilliga fall rymmer en gårdsbebyggelse med mycket dåliga lj usvärden m. m. och att denna bebyggelse omfattar ett stort antal lägenheter som trots den dåliga miljön med hänsyn till sin utrustning icke kan sägas ligga under lägsta godtagbara standard.

2 Mot. 1974: Lallllshöwlingrhttsrn Landshövdingehusen har i stor omfattning en- och tvårumslägenheter. l vissa områden uppgår enrumslägenheterna, till 70 procent. Detta förutsätter en omfa ttande lägenhetsomfördelning för att man skall kunna få större lägenheter. Åtskilliga av fastigheterna ägs av enskilda fastighetsäga re. Icke sällan har dessa svårigheter att medverka och ta ansvaret för en radikal omdaning av fastigheten. Från ombyggnadssynpunkt och med hänsyn till bl. a. evakueringen är det vidare orationellt att bygga om dessa fastigheter hus för hus. K varterssaneringar måste därfor genomföras för att hålla kostnaderna nere och för att medge omflyttningar inom områdena. Detta förutsätter i regel ett gemensamt ägande av ett eller helst Oem kvarter. Stenstadcn Antalet omoderna och halvmoderna bostäder är relativt sett betydligt mindre i stenstaden. Fastigheterna är i regel äldre än landshövdingehusen men har i synnerhet i vissa områden högre standard. Miljön är emellertid i många fall mera kompakt med en omfattande gårdsbebyggelse. Om man, såsom i bostadspropositionen, hävdar kmven på en god bostadsmiljö, måste detta leda till omfattande gårdssaneringar. Dessa kan i sin tur icke komma till stånd utan allvarliga ingrepp i och rivningar av gårdsbebyggelsen. Antalet av kommunen eller av kommunalt bolag ägda fast igheter i stenstaden är obetydligt. Mellan 70 och 80 procent av fastigheterna ägs av enskilda fastighetsägare eller bolag (ej byggbolag). Taxeri ngsvärdet for fastigheterna uppgår till 800 milj. kr. enbart inom stenstadens saneringsområden. Gårdshusen har små lägenheter, gatuhusen ofta stom lägenheter. Åldersfördelningen är ogynnsam med många gamla och få barn. En sanering av stenstaden, som tar hänsyn till miljöförhållandena och förekomsten av ett dominerande enskilt ägande, möter svårigheter. En omfördelning av lägenhetsstorlekarna och en forändring av miljön är nödvändiga, om man vill gynna ett barnfamiljboende och hindra en fortsatt befolkningsuttunning. Även i stenstaden f6rcligger därfor starka skäl for en kvarterssanering. Också en samordning mella n saneringarna i flera kvarter skulle väsentligt underlätta planmässighet, miljöforändringar och evakueringar. Med undantag for den speciella typen av bostäder i Göteborg, landshövdingehusen, är f6rhållandena i övrigt likartade i såväl Stockholm som Malmö. Enligt bifogade exempel på hur lånesystemet slår kan konstateras att det i propositionen föreslagna markvillkoret kan få negativ effekt om "f6rvärvsdelen" inte kommer i åtnjutande av de nya statliga lånen, eftersom vi konstaterar att initialstöd och momsrestitution i sa mband med ombyggnad inte omnämnts. Det kan tydas så, att dessa stödåtgärder avvecklas. De har emellertid verksamt bidragit till att erhålla en acceptabel hyra, speciellt då av ombyggnader till nybyggnadsstandard. Det kan nämnas att vid om-

3 Mot. 1974: byggnad till nybyggnadsstandard betyder dessa stödåtgärder en reduktion av ombyggnadskost naden med cirka 200 kr. per m' b ly (bostadslägenhetsyta). Detta betyder en sä nkning av hyresnivån (vid paritetslån) med cirka 10 kr. per m' b ly och år. A vvecklas dessa stödåtgärder måste det betyda ett ökat hyresuttagskrav på l O kr. per m' b ly och år utöver normala byggkostnadsökningar. Det kan betyda att två intilliggande objekt, startade stmx efter varandra, erhåller oacceptabla hyresnivåski llnader och dessutom kommer att dåligt rimma med begreppet bruksvärdeshyra. Det nya lånesystemet innebär - i vad gäller ombyggnadssa nering - att ju lägre man sä tter räntan, desto större bli r ka pitalkostnadsskillnaden mellan totalsanering och ombyggnad. Den senaste tidens höjningar av räntan och hårda amorteringskrav gör kapitalkostnaden på ombyggnadssidans förvä rvsdel helt oacceptabel. Förvärvskostnaden borde därför för ombyggnad med statliga lån få inräknas i låneunderlaget, under föru tsä ttning att förvärvs- och ombyggnadskostnaderna sammanlagt ger skälig bruksvärdeshyra. Lånevillkoret borde åtminstone få gälla för allmännyttiga och bostadskooperat iva företag. Dessa måste j u i samband med förvärv låna upp hela förvärvskapitalet. De privata ägarna har i allmänhet endast "förvärvsdelen" belånad till cirka 40 procent av fastighetens ingångsvärde, varför behovet av lån här inte kan bedömas li ka nödvändigt. Kapitalkostnaden för förvärvsdelen med gällande räntor och amorteringskrav ligger i dag på genomsnittligt Il procent. Ban kernas amorteringskrdv tenderar att ytterligare öka denna kapitalkostnad. Ett exempel: Vid ett förvärvsvärde på 400 kr. per m' ly (ink l. mark) skulle kapitalkostnaden efter ombyggnad kunna sänkas med 28 kr. per m', om förvärvskostnaden fick inräknas i låneunderlaget. Nyproduktion och totalsa nering har således 28 kr. per m' ly (år l) lägre kapitalkostnader för de första 400 kronorna, vilket knappast kan anses önskvärt. Belåning av förvärvsdelen får endast ske under förut sättning att ombyggnad sker till "varaktigt behov". Ett genomföra nde av belåningsmöjlighet för förvärvsdelen i det nya låncsystemet skulle alltså väl kompensera ett eventuellt bortfall av initialstöd och momsrcstitution. Spekulati va ägare och/eller ombygga re kommer på grund av mark villkoret troligen inte att söka statliga lån. Ombyggnad med skattepengar är intressantare. Ombyggnad med skattepengar innebär som bekant att medelst underskott på fastigheterna skafta sig en förränt ning på eget kapital med procent, beroende på fastigheternas standard och utrustning. Allt inom ombyggnationen hänförbart till reparation och underhåll - avdragbart i deklarationen - utförs först. Erforderl igt kapital för denna typ av ombyggnad kan lånas upp som förhöjt hypotekslån. Därefter kom pletteras med åtgärder för att erhålla l. g. s. (lägsta godtagbara standard), exempelvis installation av dusch. För l. g. s.-åtgärderna blir det möjligt att erhålla sta tliga lån. Fastighetsägarna få r således mycket god av kastning vid en såda n finansiering. men å andra sidan få r samhället på sikt igen sina "utlånade" skattepenga r.

4 Mot. 1974: Beräkningar visar emellertid att detta tar mycket lång tid och dessutom förutsätter att fastighetsägarna inte fort sätter med en kontinuerl ig liknande verksamhet. M arkvillkoret, som skall verka.för by?..r:aonkurrens. kommer då i stället att verka för en ökad ombyggnad med "skallepengar" utan byj(xkonkurrens. Det har anförts att om statl iga lån skulle beviljas även för inköpskostnaden, kommer risk att uppstå för en höjning av fastighetsprisel Dessa risker synes helt obefogade med hänsyn t ill dels det positiva i propositionen, som förordar en starkare ställning för hyresgäströrelsen, dels att en förutsäuning för lån i detta avseende måste förbehållas allmännyttiga och bostadskooperativa företag. Med hänvisning till vad som ovan sagts om den i övrigt mycket positiva propositionen anser vi att risk föreligger för en uppbromsning av den saneringsverksamhet som nu pågår med momsrestitution och initialstöd. Eftersom Göteborg har anförts som exempel på saneringsbehovet kan Göteborg an röras som exempel i annat sammanhang, nämligen när det gäller sysselsättningen. l dag sysselsä tts i runt tal hälften av de i bostadsproduktionen verksa mma byggnadsarbetarna med reparations- och ombyggnadsarbeten och i vissa fa ll - exempel vis målarna - 60 procent. Med hänvisning till det anförda, som understryker nödvä ndigheten av en difterentierad sanering, vill vi i avvaktan på en total lösning av finansieringsfrågorna hemställa att riksdagen vid sin behandling av Kungl. Maj:ts proposition 1974: 150 beslutar att statliga lån för ombyggnad av bostäder beviljas allmännyttiga och bostadskooperativa företag även för husets käliga ingångsvärde. Stockholm den 7 november 1974 GÖST A GUST A FSSON (s) i Göteborg ST URE ERICSON (s) i Örebro K URT OVE JOHANSSON (s) i Malmö SIVERT ANDERSSON (s) i Stockholm

5 l L Mot. 1974: Bilaga F örslag c nl. prop. 1974: 150. Ex. l. Omby?J(nad tillnybyggnadsstandard Numrand(' Försfag Kr./m' b ly Kostnad Kr./m' b ly Förvärv 400:- (10 % ) 400:- (10 % ) Byggkostn.tot. l 000:- l 000:-./. initialstöd 120:- (mcdelyta 50 m') 0:-./. momsrestitution 100:- 0:- Kostnad EtT. byggkost n ad 780:- (5.1 %) l 000:- (4 % ) Driftkostnad (-74) Hyra 120:- 120:- dvs. ingen sänkning beträttande hyresnivån. (Det största företaget i Göteborg ligger för 1974 på en driftkostnad per m' på 40:25 kr. Ex. 2. Nybyg!(nad (iunk[rulig mark) (bortsett från momsrestitution) Nt11 arande Försfag Totalkostnad 76:50 l 500:- x 4 l 500:- x 5,1 % Driftkostnad Hyrd 11 6:50 (./. momsrcst. 7:50 109:-) % 60:- 100:- dvs. nyproduktionen får ca 16:50/m' lägre hyresnivå. Ex. 3. Förvärv + rivning Byggkost n a der Totafsanrring Nuvarandl' 300: :- FörslaK 300: :- Driftkostnader l 800:- 91:80 l 800:- 72:- Hyra 131 :80 (./. moms rest. 7:50=124:30) 112:- dvs. totalsanering får ca 20:-/m' lägre hyres nivå.

6 GOT A B S Stcxkholm 1974