Planprogram för del av Ön 2:52 samt 2:21 och Eriksdal 1:24, Brf Utsikten Härnösands kommun, Västernorrlands län Samrådshandling

Transkript

1 Planprogram för del av Ön 2:52 samt 2:21 och Eriksdal 1:2, Brf Utsikten Härnösands kommun, Västernorrlands län Samrådshandling P lanpr og r am f ör del a v Ön 2.52 sam t 2:21 och Er iksdal 1:2, Br f U tsikt en

2 Sammanfattning Härnösands kommun : Ewa Fällgren Birgitta Westerlind Thomas Karlström Planprogrammet syftar till att utreda planeringsförutsättningarna för ett nytt bostadsprojekt i Härnösand. I planprogrammet redovisas planeringsförutsättningar, målsättningarna med bostadsprojektet, möjligt utformning av bostadsområdet samt vilka överväganden som har gjorts under projekts gång. Planprogrammet redovisar även positiv och negativ påverkan om projektet genomförs. Beställare : PEAB Byggherre : Conecti AB, genom Mia och Olle Wester Konsult : Mats Sandqvist MAF Arkitektkontor AB

3 innehåll INLEDNING UTREDNINGSOMRÅDE PLANFÖRHÅLLANDEN Översiktsplan Detaljplan Riksintressen Markägare Markanvisningsområde PLANERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR Landskapsbild Mark och vatten Bebyggelsestruktur Rekreation och friluftsliv Kulturmiljö och fornlämningar Naturmiljö Kommunikationer Gatunät, gång-och cykelnät Parkering Teknisk försörjning ÖVERVÄGANDEN Alternativa platser som har studerats Angöring och parkering FÖRSLAG TILL UTFORMNING AV BOSTADSOMRÅDET Övergripande målsättning Utformning av bostadsområdet Påverkan PLANPROCESSEN Fortsatt planarbete Betydande miljöpåverkan TIDPLAN

4 inledning Bostadsbyggandet har i Härnösand legat på en låg nivå, de senaste 20 åren. Idag råder det brist på moderna attraktiva lägenheter. Många äldre som i bor i villor skulle gärna vilja flytta nya lägenheter med god standard och tillgänglighet, med god service i närområdet. Produktionskostnaden för nya bostäder är höga. Bostadsproduktionen sker idag till stor del på marknadens villkor. Nya lägenheter kommer att få betydligt högre kvadratmeterpris än genomsnittspriset på befintliga bostadsrätter. Bostadsprojektet måste därför få höga kvalitéer för att attrahera nya bostadsköpare. Den valda platsen har fina naturområden i närområdet, bra närservice och platsen ligger högt med möjlighet att skapa lägenheter med solbelysta balkonger sydvästläge med god utsikt över staden och Södra Sundet. Om bostadsprojektet genomförs så skapas en flyttkedja då många bostäder frigörs. Då skapas en positiv rotation som kan förbättra bostadsmarknaden i Härnösand. UtredningSOmråde Bilden redovisar preliminärt utredningsområde. Området omfattar ett grönområde som idag används till odling. Utredningsområdet angränsar i väster mot Brännavägen och i söder mot Kaplanvägen. I norr och öster angränsar utredningsområdet mot befintlig gång och cykelväg. Planförhållanden Översiktsplan Kommunfullmäktiges beslutade den 30 maj 2011 att anta en ny översiktsplan för Härnösands kommun. Översiktsplanen används för att ge vägledning för beslut om användning av naturresurser, bebyggelseutveckling och utveckling av infrastruktur. Det aktuella området är utpekat som tätortsbebyggelse och tätortsnära skog. Detaljplan Gällande detaljplan är rubricerad Stg 597 å H, del av, KAPELLSBERGET. Stadsplanen fastställdes Huvuddelen av marken är i gällande detaljplan avsatt för Odlingslotter och Park. Området med odlingslotter får inte bebyggas. Riksintressen Planområdet berör inga riksintressen. Området ligger omedelbart utanför Försvarsmaktens påverkansområde. Kommunala ställningstaganden Samhällsnämnden beslöt att godkänna att detaljplaneläggning för området får påbörjas. Markägare Kommunen äger all mark inom utredningsområdet. samt 2:21 och Eriksdal 1:2, Brf Utsikten

5 Markanvisningsområde Kommunen har den 1 juni 2013 tecknat ett markanvisningsavtal med Conecti AB. Tillägg till markanvisningsavtalet beslöts av Kommunstyrelsen den 9 september 201 rörande kostnader. Företaget avser att bebygga området med bostäder. PlaneringSförUtSättningar Landskapsbild Området ligger i en sydvästsluttning. Marken består huvudsakligen av öppen åker- och ängsmarker med spridda inslag av storvuxna träd, i de yttre delarna av området. Området är väl exponerat från söder. Kapellsberget ligger öster om utredningsområdet. Från Kapellsberget kommer planerat bostadsområde att påverka stadsbilden. Mark och vatten Dagvatten rinner ner från Kapellsberget i öster. De nedre delarna av utredningsområdet består av lite fuktigare partier. På området bedrivs odling. Marken är täckt av matjord. Förutsättningar att bedriva trädgårdsodling i området bedöms vara goda. Bebyggelsestruktur Brännavägen utgör gränsområde för den gamla ursprungliga stadsplanen i Härnösand. Öster om Brännavägen ligger huvudsakligen villabebyggelse uppförd under 1970-talet och senare. Längs med Lodbild över området. På bilden syns odlingsområdet centralt i bilden. samt 2:21 och Eriksdal 1:2, Brf Utsikten 5

6 Utsikt från Kapellsberget överst. Fotovy norrut nederst till vänster. Nederst till höger forovy mot sydväst med odlingsområdet i förgrunden. 6 samt 2:21 och Eriksdal 1:2, Brf Utsikten

7 Brännavägen som angränsar till utredningsområdet ligger några stör re byggnadsvolymer med flerfamiljshus uppförda på 1950/60-talet. Öster och söder om utredningsområdet består bebyggelsen av småskalig villabebyggelse. Staden har en glesare byggnadsstruktur öster om Brännavägen. Rekreation och friluftsliv I området bedrivs idag odling. Marken är bördig och det går bra att anlägga en attraktiv trädgård på tomten. Området angränsar till naturområden i öster. Högslättens idrottsplats med motionsslinga ligger mindre än 1 km norr om utredningsområdet. Det finns goda möjligheter att bedriva sport och friluftsliv i närområdet. Kulturmiljö och fornlämningar Härnösands äldsta kyrka kan ha legat på denna plats. Kontakter har tagit med länsstyrelsen som kommer att låta genomföra en arkeologiskt utredning i området. Naturmiljö I planområdet västra del finns en växt som är upptagen på den svenska rödlistan. Sanddraba (Draba nemarasa) är en korsblommig växtart som beskrevs av Carl von Linne. Sanddraba ingår i släkten drabor, och familjen korsblommiga växter. Karta som redovisar fastighetsindelning med fastighetsbeteckningar. Del av fastigheten Ön 2:52 planeras att bebyggas. Fastighetsbeteckningar i området samt 2:21 och Eriksdal 1:2, Brf Utsikten 7

8 Den svenska rödlistan tas fram av Artdatabanken enligt internationella kriterier och revideras regelbundet. Enligt den svenska rödlistan är arten starkt hotad i Sverige men Västernorrlandskusten har de största förekomsterna. Sanddraban är inte särskilt vanlig i Härnösand. Hur den ska skyddas kommer att utredas i det fortsatta detaljplanearbetet. Service Servicen är god i området. Närmaste större livsmedelsbutik ligger ca 300 meter från utredningområdet. Inom gångavstånd, mindre än 1 km, nås skolor, förskolor och ett brett utbud av dagligvaruservice. Avståndet till centrum är ca 1,3 km. Närmaste lågstadieskola är Gerestaskolan som ligger ca 600 meter söder om Gånviksvägen och Brännaskolan som ligger ca 1 km nordväst om utredningsområdet. Närmaste förskola är Brännans förskola som ligger i anslutning till utredningsområdet omedelbart väster om Brännavägen. Från utredningsområdet finns gångvägar fram till förskolan. Kommunikationer På Gånsviksvägen söder om utredningsområdet trafikeras med busslinje 2. Närmaste busshållplats ligger ca 200 meter söder om utredningsområdet. Busslinjen går mellan Bondsjöhöjden på fastlandet till Ridskolan i Gånsviksdalen öster om utredningsområdet. Busslinjen passerar genom centrum. livsmedels butik förskola Busshållplats nytt bostadsområde Skola Planerat bostadsområde har god tillgång till närservice i form av skolor, förskolor, allmänna kommunikationer och dagligvaruhandel. 8 samt 2:21 och Eriksdal 1:2, Brf Utsikten

9 Gatunät, gång-och cykelnät Brännavägen och Gånsviksvägen är lite större huvudgator. Övriga gator består av villagator med låg trafikintensitet. Målpunkt från planerat bostadsområde för barnen är främst Gerestaskolan söder om utredningsområdet. Det finns gångvägar fram till skolan. För passage över Gånsviksvägen finns ett obevakat övergångsställe i anslutning till gångvägen. Gång-och cykelnätet är väl utbyggt i området. Genom området löper en gångväg som förbinder angränsande gator. Många mindre gator är försedda med trottoarer. Trafikmiljön bedöms vara trygg och säker i närområdet. Parkering Det finns ingen parkeringsnorm i kommunen. Idag har många hushåll två bilar. Minst 2 parkeringsplatser per lägenhet bör ordnas i området inklusive uppställningsplatser i garage. För planerade kedjehus byggs garage i anslutning till bostadshuset. Parkeringsplatser för rörelsehindrade placeras nära bostadsentréerna. Gästparkeringar ska också finnas i bostadsområdet nära bostadsentréerna. Teknisk försörjning VA Kommunalt va-nät är utbyggt i angränsande gator. Nytt bostadsområdet kommer att anslutas till de kommunala näten. Dagvatten Utredningsområdet är inte bebyggt. Dagvattnet i området infiltreras i marken. Vid planering av bostadsområdet bör eftersträvas att andelen hårdgjorda ytor minimeras. Naturlig infiltration eftersträvas. Dagvattnet kan också ledas bort via diken som ligger på ömse sidor om Kaplanvägen. Fjärrvärme Ledningsnät finns i Brännavägen och i Prästängsvägen. Nytt bostadsområde kan anslutas till fjärrvärmenätet. Bredbandsnät Anslutningspunkt till optofibernät finns vid Brännavägen norr om gång och cykelvägen. Elnät En mindre elledning löper parallellt med gång-och cykelvägen. Ledningen kanske måste flyttas när projektet genomförs. Närmaste transformatorstation ligger vid gång och cykelvägen i norra delen av utredningsområdet. Avfallshantering Härnösand Energi & Miljö AB, HEMAB-renhållning ansvarar för avfallshanteringen i kommunen. Nya bostadsområden ska ha utrymmen för avfall som är lätt att nå för renhållnings personal. Avfallsförvaring bör placeras i anslutning till körbara ytor, nära bostadens entréer. De ska kunna nås med god framkomlighet för bilar. Rak framkörning förordas, backande rörelser bör undvikas. Geoteknik En grundundersökning ska genomföras före byggstart för att kunna fastställa rätt grundläggningsmetod samt hur bostadsområdet ska dräneras. Tidigare utvärderade platser. Karta: Hitta.se samt 2:21 och Eriksdal 1:2, Brf Utsikten 9

10 överväganden Alternativa platser som har studerats Conecti AB har under två års tid utvärderat alternativa områden med avseende på i förväg fastställda kriterier så som närhet till centrum, närhet till dagligvaruhandel, närhet till natur, klimatläge, utsikt, möjligheter att skapa en attraktiv utemiljö samt möjligheter att förvärva och bebygga området. Av de alternativa områden som utvärderades bedömdes inget vara möjligt att både förvärva och bebygga och som också uppfyllde de fastställda kriterierna tillräckligt väl för att kunna motivera den affärsrisk som ett byggprojekt innebär. Exempel: Några privat ägda områden bedömdes uppfylla de fastställda kriterierna. Markägarna kontaktades men var inte beredda att sälja. 2 1 Eriksdal, övre området (nordväst om den GC-vägen som går upp mot Hjortronstigen). Området har bra kvaliteter men får inte bebyggas eftersom det ligger inom militärens influensområde. Svarven 1 och Svarven 3 (tomten där den före detta Komvux-villan låg). Området saknar närhet till dagligvaruhandel och närhet till natur. Klimatläget är inte attraktivt. Den norra delen av befintlig parkeringsplats kan användas till ny gemensam infart. fot meter Sikten på Brännavägen är god i bägge riktningarna vid föreslagen anslutningspunkt 10 Fastighetsbeteckningar i området samt 2:21 och Eriksdal 1:2, Brf Utsikten

11 Angöring och parkering Bostadsområdet kan angöras från väster via Brännavägen och/eller från öster via Kaplanvägen. Brännavägen är en huvudgata/yttre ringväg/uppsamlinggata som förbinder stadens olika delar. Kaplanvägen är en mindre grusväg som endast trafikförsörjer några få fastigheter söder om Kapellsberget. 1. Mot Brännavägen, från befintlig parkeringsplats Möjliga in/utfarter är via 1 Brännavägen norra delen av befintlig parkering. Sikten på Brännavägen är god vid anslutningspunkten. Brännavägen stiger mot norr men anslutningspunkten ligger tillräckligt högt för att godtagbar sikt kan erhållas åt bägge hållen. Den norra delen av parkeringsplatsen kan då utnyttjas som in utfart till bostadsområdet. Befintlig utfart från parkering kan utgå och en ny gemensam utfart kan anordnas. Den angöringspunkt som riktar sig mot centrum och bostadsområdet får god kontakt med stadens övriga funktioner. 2. Mot Brännavägen från befintlig utfart. Utfarten från planerat bostadsprojekt kan dras fram till parkeringen och nyttja befintligt utfart. Fördelarna med den trafikmatningen är att ingen ny utfart behöver anordnas mot Brännavägen. Nackdelen med angöringen är att ny trafik tillkommer som passerar tätt förbi befintlig carport. Vid backande rörelser ut från carport finns risk att olyckor kan uppstå. 3. Mata ut all trafik mot Kaplanvägen. Ur trafiksäkerhetssynpunkt är det en bra lösning. Kaplanvägen är dock en enkel och smal grusväg med lite lantlig karaktär. Ökad trafik på Kaplanvägen kan ge upphov till mer underhåll. SAMMANFATTNING Trafikmatning mot Brännavägen ger en mer stadsmässig lösning. Brännavägen är en stadsgata som ingår i den äldre tätare stadsplanen. Bostadsområdet uppfattas som en direkt utvidgning mot den täta och mer sammanhållna staden. Angöring mot Kaplanvägen ger en bra trafiksäker trafiklösning men gatan riktar sig mer mot den glesare stadsbebyggelsen. En möjlig kompromiss är att mata ut trafiken från planerat flerbostadshus mot Brännavägen och låta de lägre kedjehusen få sin trafikmatning mot Kaplanvägen. Det skulle också gå att samordna utfarten mot Brännavägen genom att befintligt parkeringplats delar utfart med planerat bostadsområde. Angöringspunkten kan med fördel placeras i den norra delen av befintlig parkeringsplats som idag verkar ha en låg nyttjandegrad. Befintlig utfart skulle då kunna stängas och trafiken till befintlig parkering kan då ledas in från norr via ny gemensam infart. samt 2:21 och Eriksdal 1:2, Brf Utsikten 11

12 förslag till UtfOrmning av BOStadSOmrådet Övergripande målsättning Den övergripande målsättningen med projektet är att skapa en attraktiv boendemiljö med lägenheter som erbjuder fin utsikt, fri horisontlinje,bra solinstrålning, nära till service, bra klimatläge med möjlighet att ordna en fin gemensam planterad innergård. Bostadsområdet ska kunna erbjuda attraktiva lägenheter, med rymd, ljus och solbelysta balkonger på eftermiddagen med fri utsikt över staden. Alla lägenheter ska få tillgång till garage. Området ska få god tillgång till parkeringsplatser eftersom många hushåll idag har två bilar. För de som helst vill bo i markplanet ska mindre kedjehus kunna erbjudas med egen tomt för trädgårdsodling. Garageplats kan då anordnas i direktanslutning till bostadshuset. Hela området ska få god tillgänglighet och funktionsanpassning för rörelsehindrade. Människor ska kunna bo kvar i sitt hem under livets alla skeenden. Lägenheterna ska upplåtas med bostadsrätt. En eller flera bostadsrättsföreningar ska bildas. Utformning av bostadsområdet Området ligger i gränsområdet mellan den lite tätare stadsbebyggelsen och den lite glesare villabebyggelsen. Vid utformning av bostadsområdet tas särskild hänsyn till platsens speciella förutsättningar. Nya bostadshus måste bli väl anpassat till omgivningen. Omgivande bostadsbebyggelse består av äldre enplansvillor och flerfamiljshus i tre till fyra våningar. En blandad bebyggelse med småskaliga låga kedjehus och ett större flerfamiljshus bidrar till att skapa en varsam passage/övergång i gränszonen där staden ändrar karaktär. Flerbostadshuset placeras högre upp i sluttningen medan kedjehusen placeras längre ner, i södra delen av utredningsområdet vilket ger en god markdisposition och markhushållning i området. Kedjehusen kan med fördel orienteras i samma riktning som omgivande bostadsbebyggelse. Det ger ett stadsmässigt och ordnat intryck. De får inte lika fin utsikt som planerat flerfamiljshus men kedjehusen får istället andra kvalitéer som egen tomtplats och garage i direkt anslutning till bostadshuset. Bebyggelsen bör placeras i syd eller sydvästläge så att balkonger och uteplatser blir väl solbelysta på eftermiddagen. Området bör utformas så att en större centralt belägen friyta kan skapas. Rumslighet bör eftersträvas i planeringen. En tydligt avgränsad grön innergård kan skapas centralt i bostadsområdet. I utredningsområdet planeras ett lamellhus i 6 våningar med ca 22 lägenheter. Byggnaden kommer att bli avsevärt högre än befintlig bebyggelse i området. Den kommer att höja sig över omgivningen och påverka stadsbilden. Byggnaden får ett modernt uttryck som speglar vår tid. Den fria lite solitära placeringar innebär dock att den inte direkt speglar sig mot den äldre omgivande bebyggelsen. Byggnaden bör delas upp i flera volymer gärna med varierad höjd, vilket bidrar till att byggnaden känns mindre storskalig och kompakt. Rundkörning är att föredra för renhållningens personal. Parkeringsplatser placeras i utkanten av bostadsområdet vid utfarten mot Brännavägen. Fristående sophus anläggs vid de interna körvägarna nära bostadsentréerna. Bostadshusen och tomtmarken planeras så att god tillgänglighetsstandard uppnås inom hela bostadsområdet. Påverkan Positiv påverkan Attraktiva boendemiljöer kan locka människor att flytta till Härnösand Projektet kommer att skapa arbetstillfällen både under byggnationen samt efter färdigställandet i form av fastighetsskötsel och servicetjänster för äldre i olika boendeformer. Projektet kan ge en positiv signal med framtidstro om tillväxt och utveckling till kommunens invånare och företagare. Negativ påverkan Fastighetsägare norr om utredningsområdet har idag fri sikt över staden och omgivande landskap. Planerade kedjehus kommer att placeras på den 12 samt 2:21 och Eriksdal 1:2, Brf Utsikten

13 Så här skulle parkeringen kunna utformas. Befintlig utfart från befintlig parkering stängs. Ny infart anläggs till nytt bostadsområde. Trafiken från/till befintlig parkering matas mot norr mot planerad infart som blir gemensam för befintligt och nytt bostadsområde. Del av infartsvägen kan då inrättas som en gemensamhetsanläggning. Så här kan bostadsområdet kunna utformas. Preliminärt innehåller flerbostadshuset 22 lägenheter. Byggnadshöjd 7 våningar. Byggnadens utformning detaljstuderas under projekteringens gång och mindre justeringar i form och utbredning kan ske. Flerbostadshuset placeras i norra delen av området. De som bosätter sig i huset får fina kvalitéer i form av god utsikt och väl solbelysta balkonger. Kedjehusen innehåller 9 st bostadsenheter. Dessa placeras på den södra delen av tomten, längre ner i sluttningen. Alla lägenheter får tillgång till var sin garageplats. Det bör dessutom finnas god tillgång till öppna markparkeringar med el samt gästparkering. För kedjehusen ordnas garage i anslutning till bostadshusen. Parkering kan också ordnas på respektive tomtplats. samt 2:21 och Eriksdal 1:2, Brf Utsikten 13

14 nedre delen och utredningsområdet. Dessa hus kommer inte att påverka den fria sikten för omgivande fastigheter. Utsikten från angränsande fastigheter norr om utredningsområdet kan påverkas i mindre utsträckning. Den föreslagna placeringen av bostadshuset med gaveln mot nordväst innebär att utsikten påverkas endast marginellt inom en smal sektor. Planerad byggnad bedöms inte skugga omgivande fastigheter. Skuggstudier ska utarbetas i detaljplaneskedet. Odlingsområdet måste flyttas. Det finns inte plats att bedriva odling när området bebyggs med bostäder. De friytor som skapas är en resurs för de som bosätter sig i området. Det är heller inte lämpligt att splittra upp odlingsverksamheten på flera mindre verksamhetsområden. Alternativ placering av odlingslotter Idag arrenderas marken ut till människor som bedriver trädgårdsodling i området. Odlingsaktiviteten varierar. Många lotter är används flitigt, medan andra nyttjas i mindre utsträckning. För att kunna genomföra byggnadsprojektet måste en ny plats upplåtas till de som idag bedriver odling i området. Kommunen utreder alternativa placeringar för en ny koloniträdgård. Kommunen har beslutat att ett nytt område ska ställas i ordning vid Murberget. Övre området i Eriksdal norr om utredningsområdet är ett annat område som övervägs. Många odlare vill få möjlighet att bygga redskapsbodar. Det finns goda förutsättningar att erbjuda mer frihet att bygga i nya odlingsområden under förutsättning att dessa lokaliseras till väl valda platser. PlanPrOceSSen Fortsatt planarbete Om kommunen väljer att godkänna planprogrammet blir nästa fas att upprätta en detaljplan över området. Planprogrammet anger utgångspunkterna för fortsatt arbete. Detaljplanen ska ange markanvändningen samt dimensionering av byggrätter inom kvartersmarken. Kvartersmarken omfattning och avgränsning bestäms i detaljplanen. Byggnadens höjd och placering begränsas genom planbestämmelser. Friytor säkerställs i detaljplanen. Angöring till området anvisas i detaljplanen. Betydande miljöpåverkan En behovsbedömning har upprättats och planens genomförande bedöms inte medföra betydande inverkan på miljön, hälsan eller på hushållning med mark, vatten eller andra resurser. Ingen miljökonsekvensbeskrivning kommer att upprättats. tidplan Samhällsnämnden har den 23 september 201 godkänt att programmet efter vissa justeringar och kompletteringar får sänds ut på samråd. Processen med samråd och antagande av planprogrammet bedöms ta två-tre månader. Om planprogrammet godkänns så startar detaljplanearbetet tidigast vid årsskiftet Arbetet med att ta fram en detaljplan beräknas sedan ta ca månader. Ny plats för odling måste också ordnas innan området kan bebyggas. Upprättad september 201 Birgitta Westerlind, Bygg och miljöchef Härnösands kommun Samhällsförvaltningen Mats Sandqvist, Planarkitekt MAF Arkitektkontor AB Luleå 1 samt 2:21 och Eriksdal 1:2, Brf Utsikten

15 samt 2:21 och Eriksdal 1:2, Brf Utsikten 15