Detaljplan för Utökad markanvändning, handel Hejaren 1 och 6, f.d. Flextronics, Företagshuset i Odenskog Östersunds kommun

Transkript

1 Detaljplan för Utökad markanvändning, handel Hejaren 1 och 6, f.d. Flextronics, Företagshuset i Odenskog Östersunds kommun 1 Dnr Ädh 336/2009 Dnr planmodul: P 09/0012 ANTAGANDEHANDLING Planhandlingarna består av: - Plankarta med planbestämmelser - Illustrationskarta - Plan- och genomförandebeskrivningar - Utlåtande ÖSTERSUNDS KOMMUN Upprättad av Samhällsbyggnad den 21 oktober 2009 Antagen av Miljö- och samhällsnämnden den 16 december 2009 Laga kraft den 11 januari 2010

2 2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING PLANBESKRIVNING...3 SYFTE OCH HUVUDDRAG...3 PLANDATA...3 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN...3 Översiktsplaner...3 Handelspolicy och program...3 Detaljplaner, områdesbestämmelser och förordnanden...4 Program för planområdet...4 Miljökonsekvensbeskrivning / Behov av miljöbedömning...4 Kommunala beslut i övrigt...5 Förenlighet med 3, 4 och 5 kapitlen i Miljöbalken...5 FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR...6 Bebyggelse...6 Rekreation...8 Gator och Trafik...8 Hälsa och Säkerhet...9 Jämställdhet...10 Inverkan på miljön...10 Teknisk försörjning...10 Administrativa frågor...10 MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN...11

3 3 Detaljplan för Utökad markanvändning, handel Hejaren 1 och 6, f.d. Flextronics, Företagshuset i Odenskog Östersunds kommun PLANBESKRIVNING SYFTE OCH HUVUDDRAG I och med nedläggningen av Flextronics verksamhet har fastigheten Hejaren 1 varit till försäljning. Företagshuset i Odenskog AB förvärvat fastigheten. Syftet är att etablera handel i fastigheten. Detta förutsätter ändrad detaljplan så att handel för skrymmande varor kan tillåtas i ungefär halva byggnaden. Gällande detaljplan medger endast industri. Inom planområdet finns en befintlig byggnad som i sin helhet använts för industri samt en stor parkeringsyta. PLANDATA Planområdet är beläget i den södra delen av industriområdet Odenskog. Området gränsar mot Odenskogsvägen i väst och Voltvägen i norr. Planområdets totala areal uppgår till 6,3 ha. Fastigheterna Hejaren 1 och 6 är förvärvad av Företagshuset i Odenskog AB. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplaner I översiktsplanen för Östersund, antagen 1991, är Odenskog i huvudsak ianspråktaget som arbetsområde för industri. Översiktplanen benämner Lillänge som planeras för kontorsarbetsplatser och handel (i huvudsak tyngre och skrymmande varor). Handelspolicy och program Hösten 2004 antogs en handelpolicy för Östersund av kommunfullmäktige. Kommunstyrelsen beslutade sedan att handelspolicyn skulle ses över och den 28 juni 2007 godkändes översynen av kommunfullmäktige.

4 4 Sällanköpshandeln har växt kraftigt på senare år och det är en utveckling som förväntas fortsätta. Den reviderade handelpolicyn förslår att nyetableringar av handel med sällanköpsvaror koncentreras huvudsakligen till två samlade handelsområden Östersunds stadskärna och Lillängeområdet. Handelspolicyn innehåller bland annat rekommendationer för Lillänge handelsplats och närliggande Odenskog. Rekommendationerna innebär att handelsområdet skall kunna utökas med fler handeletableringar och att det möjliga utbudet utvidgas från nuvarande begränsning med industri till att även omfatta all slags handel med sällanköpsvaror. Handelspolicyn säger också att ett planprogram ska upprättas som underlag för de detaljplaner som krävs för att genomföra omvandlingen. Programmet Utökad detaljhandel i Odenskog godkändes av kommunfullmäktige 24 april 2008 och berör handelns inriktning och omfattning, trafik, markanvändning, parkering och grönska. Programmet förhindrar inte fortsatt utveckling av pågående verksamheter, i enlighet med tidigare detaljplaner som genomgående anger industriändamål. Vid det aktuella planområdet finns inriktningen att området har goda möjligheter till ytterligare etableringar av handel med tyngre skrymmande varor. Sällanköpshandel med lättare skrymmande varor bör i första hand lokaliseras till det utökade Lillängeområdet strax norr om det aktuella planområdet. Kommunfullmäktige beslutade den 23 april 2009 att handelspolicyn skall bestå men en mindre avvikelse medges för fastigheten Hejaren 1 med anledning av de särskilda omständigheter som gäller för denna fastighet så att högst kvadratmeter bruttoarea kan tillåtas för handel med skrymmande varor i ändrad detaljplan. Detaljplaner, områdesbestämmelser och förordnanden Gällande detaljplaner för området, Odenslund i Östersund (dp 235) och Odenskogs industriområde (dp 236), vann laga kraft 1965 resp Planförslagen upprättades för markanvändningen J där betecknat området får användas endast för industri ändamål av sådan beskaffenhet att närboende icke vållas olägenheter med hänsyn till sundhet, brandsäkerhet och trevnad. Program för planområdet Ett kompletterande program har upprättats och samrådsbehandlats under maj-juni Miljö- och samhällsnämnden beslöt den 26 augusti 2009 att godkänna programmet som underlag för det fortsatta planarbetet. Programmet bifogas. Miljökonsekvensbeskrivning / Behov av miljöbedömning Ett genomförande av detaljplanen medför inga betydande förändringar i den befintliga situationen förutom att markanvändningen utökas med handel i ca halva fastigheten. Det innebär fler trafikrörelser kring fastigheten. Handel med skrymmande varor innebär dock att trafikökningen på kringliggande

5 5 gator inte bör uppfattas som störande. Behovsbedömningen återfinns som en bilaga till planbeskrivningen tillsammans med programmet. Miljö- och samhällsnämnden beslutade den 26 augusti att en miljökonsekvensbeskrivning inte måste upprättas. Detta eftersom detaljplanens genomförande inte bedöms medföra betydande miljöpåverkan. Kommunala beslut i övrigt Miljö- och samhällsnämnden beslutade den 29 april 2009, 135, att ge samhällsbyggnad i uppdrag att upprätta ett förslag till detaljplan för fastigheten Hejaren 1 på sökandes bekostnad. Det beslutades även att ett programförslag skall skickas ut på samråd. Miljö- och samhällsnämnden beslutade den 26 augusti 2009, 240, att detaljplaneförslaget för Hejaren 1 och 6 skall samrådsbehandlas. Miljö- och samhällsnämnden beslutade den 21 oktober 2009, 306, att detaljplaneförslaget för Hejaren 1 och 6 skall ställas ut. Förenlighet med 3, 4 och 5 kapitlen i Miljöbalken Grundläggande hushållningsbestämmelser Planområdet ligger inom områden som är av riksintressen för kulturmiljövården (Z25 Storsjöbygden). Riksintresset berör ett öppet jordbrukslandskap. Riksintresset påverkas inte då verksamheten på fastigheten pågått i många år och markanvändningen ändras inte avsevärt. Storsjöbygden betraktas som ett riksintressant område med avseende på rörligt friluftsliv (FZ8 Storsjöbygden). Tillgången på attraktiva områden för friluftsliv och rekreation är en viktig del av kommunens och regionens attraktionskraft för turism och näringsliv. Planförslaget har ingen betydelse för riksintresset då verksamheten fortsätter ungefär som tidigare. Särskilda hushållningsbestämmelser Miljöbalkens 4 kapitel innehåller särskilda hushållningsbestämmelser där vissa utpekade områden berörs, i Östersunds kommun är det Långan och Hårkan. Detaljplaneområdet berör inte dessa områden. Miljökvalitetsnormer Miljökvalitetsnormer enligt 5 kap miljöbalken finns för utomhusluft, fiskoch musselvatten samt omgivningsbuller. Detaljplanen bedöms inte medföra att miljökvalitetsnormerna enligt 5 kap MB överskrids.

6 6 FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Bebyggelse Planområdet ligger i den centrala delen av Odenskog och omges av storskalig industri- och handelsbebyggelse. Planområdet består av bebyggd industrimark med hårdgjorda körytor och få gräsytor. Området är plant och omges av Odenskogsvägen och Voltvägen. Fastigheten Hejaren 1 omfattar nästan m 2 mark. Det finns över 700 parkeringsplatser, varav 130 är upplåtna och knutna till grannfastigheten. Industribyggnaden på över m 2 inklusive källare om drygt m 2 är uppförd i etapper mellan 1967 och Den var anpassad direkt mot Flextronics produktion. I och med nedläggningen av Flextronics produktion blev fastigheten Hejaren 1 till salu. Flextronics har starkt uttryckt att man inte avser bedriva verksamhet med uthyrning av lokalerna. Inom planområdet ingår även Hejaren 6 som omfattar ca 7600 m 2 mark. Marken är förvärvat av Företagshuset i Odenskog för att kunna upplåta mark till blivande hyresgästers tillhörande verksamhet. På marken finns idag ett större tält som används som lager. Den totala tillåtna exploateringsgraden i bruttoarea ovan mark är m 2 inom detaljplan. Inom denna yta får det vara max m 2 handel inkl bygglager och max 3500 m 2 kontor inkl. restaurang. I den södra delen av fastigheten tillåts nybyggnation om max 3700 m 2 bygglager. Vid utbyggnad skall erforderliga parkeringsplatser redovisas i bygglovet. Högsta byggnadshöjd föreslås fortsätta vara 8,0 meter. Gällande detaljplan för fastigheten medger endast industriändamål. Innan Plan- och bygglagen (PBL) trädde i kraft 1987 var det vedertaget att handel med skrymmande varor, planmässigt ingick i industriändamålet.

7 7 För Odenskog avgränsades i handelspolicyn ett område som kunde omvandlas till handel i princip längs Hagvägen (område B) utöver det som i stort sett utgörs av nuvarande Lillänge Handelsplats (A). Kvarteren söder om Fagerbacken avsattes som reservområde (C) för senare omvandling för mer ytkrävande och mindre kundintensiv handel. Hejaren 1 ligger omedelbart söder om område C och tillhör alltså inget område som i handelspolicyn eller efterföljande planprogram avsatts för handel. Kommunfullmäktige har i beslut den 23 april 2009 uppdragit till miljö- och samhällsnämnden att pröva detaljplaneändring för Hejaren 1. Handelspolicyn skall bestå men en mindre avvikelse medges för fastigheten Hejaren 1 med anledning av de särskilda omständigheter som gäller för denna fastighet så att högst m 2 bruttoarea (ungefär hälften av fastighetens bruttoarea) kan tillåtas för handel med skrymmande varor. Företagshuset i Östersund har ansökt om ändrad detaljplan till bestämmelsen handel med skrymmande varor för att ge utrymme för tilltänkt köpare som vill etablera i lokalerna. Förslaget till ny detaljplan innebär att drygt m 2 bruttoarea handel med skrymmande varor tillåts på fastigheten Hejaren 1. Inom m 2 BTA handel med skrymmande varor inryms nybyggnation om maximalt 3700 m 2 bygglager. Bygglager avser utrymmen för byggvaror för bygghandel eller liknande skrymmande varuhandel. Den fortsatta industriverksamheten skall inte vara störande för övrig verksamhet inom fastigheten. Inom industribegreppet inryms även kontor som behövs för industriverksamheten. Befintliga kontorsytor finns belägna längs med Odenskogsvägen. Den befintliga restaurangen skall bevaras och drivas likt tidigare verksamhet, främst som lunchrestaurang för stora delar av Odenskog. Den är belägen i den nordvästra delen av industribyggnaden mot korsningen Voltvägen/Odenskogsvägen. Detaljplanen reglerar att kontorsytor och restaurang, utöver kontor tillhörande industriverksamheten, inte får överskrida 3500 m 2. Geotekniska förhållanden Det finns en geoteknisk undersökning gjord ( ) för den sydvästra delen av fastigheten Hejaren 1. Det undersökta området är ur geoteknisk hänsyn lämplig för bebyggelse. Marken används och kommer i fortsättning så att göra som parkering och är därför inte ämnad för byggnation. För utförligare beskrivning se undersökningen som är tillgängligt på samhällsbyggnad. För den bebyggda delen av planområdet finns ingen geoteknisk undersökning utförd. Vegetation I programmet Utökad detaljhandel i Odenskog beskrivs Odenskog är en av stadens minst gröna delar. Sammantaget är endast några få procent av arealen att betrakta som naturlig mark med växtlighet. I nya detaljplaner bör minst 10 % av kvartersmarken vara grön mark, med någon form av växtlighet. De begränsade tillgångar som idag finns i form av träd och annan växtlighet på tomtmark bör givetvis tas tillvara i exploateringen.

8 8 De träd som finns på fastigheterna Hejaren 1 och 6 skall bevaras i så stor utsträckning som möjligt. Längs med Odenskogsvägen finns en trädrad som är viktig att bevara. Man bör även ta tillvara på de gröna ytor som finns alternativt skapa nya. På fastigheterna Hejaren 1 och 6 skall minst 10 % (ca 6260 m 2 ) bestå av grönytor. Offentlig och kommersiell service Detaljplanens genomförande föranleder inte ett ökat behov av offentlig eller kommersiell service. Tillgänglighet Marken inom planområdet är relativt plan och lätt att anpassa till rullstolsburna och personer med nedsatt rörelseförmåga. Inga avsteg från handikappkrav föreslås därför. Entréer skall kunna nås med bil. Tillgängligheten inne i lokalerna hanteras i samband med bygglov/anmälan. Rekreation På gångavstånd från Odenskog och planområdet finns närrekreationsområdena Lillsjön och Spikbodarna med ett stort antal stigar och motionsspår. Gator och Trafik Detaljplanen angränsar mot Odenskogsvägen, Hagvägen, Voltvägen och Skiftesvägen. De två föregående vägarna fungerar som transportsträckor för trafiken i Odenskog och mot dessa skall inga nya utfarter från fastigheter skapas. Längs med dessa finns separerade gång- och cykelvägar. Voltvägen och Skiftesvägen går norr respektive söder om byggnaden på Hejaren 1 som tvärgator. Mot dessa anordnas nya in- och utfarter för parkering och varumottag. Voltvägen är en kommunal gata medan Skiftesvägen ingår i fastigheten Hejaren 1 från Odenskogsvägen som område som skall vara tillgänglig för allmän gång- och cykeltrafik. Det finns över 700 befintliga parkeringsplatser i den södra delen av fastigheten, varav 130 är upplåtna och knutna till grannfastigheten. En del av dessa parkeringar kommer eventuellt att flyttas för att lämna plats för andra verksamheter. Under sommaren 2007 antog kommunfullmäktige Nya parkeringstal för Östersund. Parkeringstalen uttrycker antal parkeringsplatser per 1000 m 2 bruttoarea lokaler. Parkeringsplatserna skall ordnas på kvartersmark. För handel med sällanköpsvaror gäller parkeringsplatser, för personbilar, beroende på typ av handel. För varje påbörjat 30 antal bilplatser skall minst en plats ges en utformning och placering som lämpar sig för personer med nedsatt rörelseförmåga. Inom detaljplanen antas behovet inom planområdet uppnå 20 parkeringsplatser per 1000 m 2 handel samt 25 parkeringsplatser per 1000 m 2 kontor och 10 parkeringsplatser per 1000 m 2 industri. Vid maximal nyttjan av ytor inom befintlig byggnad för handel och kontor skall 423 parkeringsplatser

9 9 finnas enligt beräkning. Parkeringsplatser bör placeras för bästa möjliga tillgänglighet till entréerna. Lättillgängliga, samutnyttjade och sammanhängande lösningar är i regel att föredra. Inom den södra delen av fastigheten skall en sammanhängande parkeringsyta om minst 150 parkeringsplatser finnas mot Odenskogsvägen. Parkeringsplatserna bör i första hand angöras från Skiftesvägen och Voltvägen för att undvika utfarter mot Odenskogsvägen med hänsyn till övrig trafik i Odeskogsområdet. Varutransporter skall till största möjliga mån skiljas från övrig trafik. I den östra delen av kvarteret Hejaren 1 kan ett sammanhängande samordnade av transporter för lastning och lossning av gods och viss personalparkering anordnas. Se illustration. För cykelparkering anges motsvarande parkeringstal till för handel och kontor generellt samt för industri 6 cykelparkeringar/1000 m 2 bruttoarea. Stadsbussarnas busslinje fyra trafikerar Odenskogsvägen och busslinje nio Hagvägen med ungefär två turer varje timme på vardagar och en tur på lördagar och helgdagar. Hållplatsen på Odenskogsvägen ligger i direktanslutning till fastigheten. Hälsa och Säkerhet Skyddsrum Inom befintlig byggnad finns skyddsrum. Räddningstjänst Insatstiden till området är mindre än tio minuter. För den typ av verksamhet som föreslås är insatstiden godtagbar. Brandkrav för byggnaden redovisas i samband med bygganmälan. Brandposter skall uppföras vid behov. Förorenad mark I byggnaden på fastigheten Hejaren 1 har det bedrivits flera olika verksamheter bland annat ytbehandling under åren Vid dessa verksamheter är det vanligt att bland annat metaller, lösningsmedel används vilket även förekommit på den aktuella fastigheten. Lösningsmedel kan tränga in i väggarna och på det sättet förorena byggnaden och utgöra en hälsorisk. objektet riskklassades av länsstyrelsen år Då gjordes bedömningen att ytbehandlingen skedde i liten skala under en begränsad tid och riskklassades till en 4:a, mycket liten risk för människa och miljö. Elsäkerhet/Strålning Golven inom fastigheten är ESD-golv som är elektriskt avledande golv. Den elektrostatiska laddningen och urladdningen utgör där stora risker när känsliga komponenter, kretskort eller annan oskyddad enhet ska hanteras, transporteras, lagras, tillverkas eller provas likt tidigare verksamhet. Ett bra elektriskt avledande golvmaterial, i det här fallet koppar under plastmatta, leder bort statisk elektricitet och genererar så låga spänningar som möjligt vid gångtrafik.

10 10 Störningar Den industri som tillåts inom fastigheten får ej vara störande för övrig verksamhet inom bygganden. Det regleras med att endast industri som inte kräver något skyddsavstånd tillåts. Trygghet Längs med Odenskogsvägen och Hagvägen finns belysta separerade gångoch cykelvägar. Kollektivtrafiken har busshållplats i direkt anslutning till fastigheten. Jämställdhet Detaljplanen bedöms ge bättre förutsättningar för ökad jämställdhet. Då kvarteret får en utökad användning med handel kan detta bidra till ökad trygghet genom längre öppettider och mer rörelse kring fastigheten. Goda cykel- och kollektivtrafikförbindelser bidrar till ökad jämställdhet. Inverkan på miljön Verksamheten inom fastigheten kommer att bli liknande den som tidigare varit. Industrin begränsas med att endast verksamheter som inte kräver skyddsavstånd tillåts. Handeln ger en ökad trafikmängd kring fastigheten men beräknas inte ge någon betydande miljöpåverkan. Teknisk försörjning Dagvattnet från fastigheten avleds mot Lillsjön. Befintlig byggnad är ansluten till det kommunala vatten och avloppsnätet. Sprinklersystemet som finns i hela byggnaden klarar trycket med vattnet det får från ledningen i Odenskogsvägen Fastigheten Hejaren 1 är anslutet till det kommunala fjärrvärmenätet. Ca 60 % av värmeförbrukningen är återvunnen värme från ventilationssystemet. Jämtkraft levererar el till fastigheten. Inom fastigheten finns en sopstation som hanterar 22 fraktioner, vid tidigare verksamhet har den använts till fullo och skall även så i fortsättningen. Administrativa frågor Genomförandetiden för detaljplanen föreslås vara fem år från det datum planen vinner laga kraft. Ingen förändring av bygglovplikten föreslås. Exploatören bekostar och ansvarar för eventuell flytt av ledningar inom planområdet. Vid eventuell byggnation, t.ex. kallager, över u-område skall lämplig lösning träffas mellan berörda parter.

11 11 MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Samhällsbyggnad/ kart och lantmäteri har tagit fram grundkarta och fastighetsförteckning. Helen Eriksdotter, samhällsbyggnad/plan och bygg har ritat detaljplanen i AutoCAD. Östersund den 21 oktober 2009, reviderad den 16 december 2009 Siv Reuterswärd Stadsarkitekt Emma Ödeen Planingenjör