Områdesbestämmelser för Bellevue industriområde

Transkript

1 Områdesbestämmelser för Bellevue industriområde Granskningshandling maj 2014

2 Planprocessen: Arbetet med områdesbestämmelser är indelat i flera skeden. Det är främst i samrådsskedet som möjligheter att lämna synpunkter finns. I granskningsskedet kan anmärkningar framföras. Information Handlingarna (ej fastighetsförteckning) finns på Göteborgs Stads hemsida: Fastighetsförteckning, beslutsprotokoll, övriga handlingar samt kartor i skala 1:2 000 finns på Stadsbyggnadskontoret, adress: Köpmansgatan 20, Göteborg. Information om planförslaget lämnas av: Christer Persson, Stadsbyggnadskontoret, tfn Christoffer Gissy, Stadsbyggnadskontoret, tfn Granskningstid: 21 maj - 10 juni 2014

3 Planhandling Granskning koncept Datum: Diarienummer: 674/11 Aktbeteckning: Christer Persson tel: Områdesbestämmelser för Bellevue industriområde inom stadsdelen Kviberg i Göteborg Beskrivning Områdesbestämmelserna omfattar följande handlingar: Planhandlingar: Beskrivning (denna handling) Bestämmelsekarta Övriga handlingar: Fastighetsförteckning (publiceras ej på Internet) Samrådsredogörelse

4 Innehåll SAMMANFATTNING:... 1 OMRÅDESBESTÄMMELSERNAS SYFTE OCH FÖRUTSÄTTNINGAR... 2 Syfte... 2 Läge, areal och markägoförhållanden... 2 Planförhållanden... 2 Bellevue industriområde... 3 Värdefulla miljöer... 3 OMRÅDESBESTÄMMELSERNAS INNEBÖRD... 6 Utökad lovplikt... 6 Varsamhet... 6 Rivningsförbud... 6 Ersättning på grund av rivningsförbud... 6 Tidplan... 7

5 Sammanfattning: Gällande detaljplaner för Bellevue industriområde är idag inaktuella. För att inte omöjliggöra befintliga verksamheters utveckling ska planerna upphävas. För att bygg-, rivnings- och marklovplikten ska vara likvärdig med vad som gäller inom planlagt område införs områdesbestämmelser. Genom områdesbestämmelserna kvarstår lovplikten för rivning och schakt/uppfyllnad samt för skyltar och yttre ändringar inom värdefulla miljöer. Rivningsförbud införs för två särskilt värdefulla tegelbyggnader vid Artillerigatan. Byggnader vid Artillerigatan som föreslås få rivningsförbud Göteborgs Stad. Planhandling 1

6 Områdesbestämmelsernas syfte och förutsättningar Syfte Syftet med områdesbestämmelserna är att bygg-, rivnings- och marklovplikten ska vara likvärdig med vad som gäller inom planlagt område. Lovplikten kvarstår för rivning och schakt/uppfyllnad samt för skyltar och yttre ändringar inom värdefulla miljöer. Rivningsförbud införs för två särskilt värdefulla tegelbyggnader vid Artillerigatan. Läge, areal och markägoförhållanden Området ligger vid Artillerigatan cirka 1 km öster om Gamlestadstorget och cirka 4,5 km nordost om centrala Göteborg. Området omfattar cirka 6,5 hektar. Alla fastigheter är privatägda utom Kviberg 5:2 som ägs av Göteborgs kommun. Kommunen äger även all gatumark inom området samt strandområdet. Fastighetsägare och rättighetshavare framgår av fastighetsförteckningen. Översiktskarta Planförhållanden Kommunens översiktsplan anger förändrad markanvändning - bebyggelseområde med grön- och rekreationsytor. Fördjupning av översiktsplanen för Gamlestaden - Bagaregården redovisar blandstad delvis med 20 % bostäder samt reservat för framtida gata mellan Gamlestaden och Munkebäck. Flera byggnader föreslås bevaras. Gällande detaljplaner F2244 och F3146 anger industriändamål eller trafikområde. Genomförandetiden har gått ut. Planerna kommer att upphävas för berörda delar innan områdesbestämmelserna antas. Göteborgs Stad. Planhandling 2

7 Bellevue industriområde Bellevue industriområdet byggdes till största delen ut under och 50-talen. Området innehåller idag en blandning av större byggnader och ett stort antal mindre förråds- eller tillbyggnader av provisorisk karaktär. Partiet söder om Stallmästaregatan består av flera byggnader med lagerkaraktär och dessutom stora parkeringsytor som nyttjas av helgöppna loppmarknader. Den övriga delen av Bellevue har en annan skala med mindre fastigheter och mer varierad bebyggelse. Bebyggelsen är med få undantag enkla industri- och lagerbyggnader i 1-2 våningar. I Bellevue ligger mindre industriföretag och verkstäder, kontor och en hel del lokaler för handel och även föreningslokaler. Många mindre företag har kontorslokaler i området. Verksamhetsutvecklingen har pågått i området under en längre tid och ett 20-tal av de verksamheter som finns etablerade är planstridiga. För flertalet av dessa verksamheter finns tidbegränsade bygglov som upphört eller upphör att gälla under Värdefulla miljöer Kviberg 2:1, Artillerigatan 23 Områdets första industribyggnad uppförd Byggnadsvolymerna, som mot gaturummen är karaktäristiskt långsträckta i två våningar mot Artillerigatan och en våning utmed Ryttmästaregatan, har en tydlig industriprägel av stor betydelse för hela områdets annonsering i stadsmiljön. Karaktäristiskt är det hantverksmässiga utförandet, det varmröda och livfulla murverket och det flacka valmade sadeltaket mot Artillerigatan. Vidare noteras mot Artillerigatan den täta fönstersättningen som bildar rytmiska fönsterband med varierande ordningar som berättar om byggnadens användning. Slutligen uppmärksammas de i sammanhanget monumentala och stenomfattade entréerna mot Artillerigatan. Kviberg 4:5, Korpralsgatan 5 Göteborgs Stad. Planhandling Kviberg 2:1 Industribyggnad uppförd 1946 i tre våningar under sadeltak, vars karaktäristiska gavelställning i sammanhang med långsidans strikta fönstersättning har stort miljöinflytande. Byggnaden uttrycker en för tiden typisk okonstlad traditionalism, vilket i första hand underbyggs av det lätta sadeltaket med utstickande takfot och det sandgula murverkets skäckiga nyansskiftningar. Den repetitiva fönstersättningens strikt ordnade fönsterband bidrar till byggnadens lugna sammanhållna karaktär och visar tydligt att 3

8 det är frågan om en industribyggnad. Vidare noteras fasadens skivkaraktär genom murverkets livning med den släta betongsockeln samt den effektfulla steninklädnaden av portingången på västra gavelns hörn. Kviberg 4:9, Generalsgatan 2A Kviberg 4:5 Kontors- och verkstadsbyggnader uppförda 1949 i tre respektive fyra våningar under sadeltak. Byggnaderna ligger vinklade mot varandra med frilagda gavlar, som bildar en intressant entréplats i gathörnet Stallmästaregatan - Generalsgatan. Byggnaderna har genomgått en del missprydande förändringar; fönsterbyten och inbyggnad av en högrest glasyta, som skymmer deras ursprungligen välbalanserade karaktär. Karaktäristiska egenskaper hos respektive byggnad är följande: Utmed Stallmästaregatan: Ljus slätputs i liv med betongsockel, fönstersättningens långsträckta bandkaraktär, västra entrédelens annorlunda fasadindelning med garageport samt sadeltak med utstickande takfot. Utmed Generalsgatan: Sandgult murverk i liv med betongsockel, fönstersättningen med strikt bandkaraktär samt valmat sadeltak med utstickande takfot. Kviberg 4:11, Korpralsgatan 3 Kviberg 4:9 Uppförd som lagerbyggnad 1958 och tillbyggd 1970 med platt tak som ger byggnaden en kubisk karaktär, likt en murkloss sparsmakad och skarpskuret rationell. Den enkla otvungna formen bidrar samtidigt till en accentuering av fasadens murverkan och påtagliga tyngd, något som ytterligare förstärks av de effektfullt djupt inskurna fönstren och den högresta garageporten som ökar uttryckets massivitet. De tätt sittan- Göteborgs Stad. Planhandling 4

9 de fönstrens principiella bandkaraktär uppblandas på ett intresseväckande sätt med ett ytterligare motiv genom fönstrens djupare placering, vilket visuellt ger till effekt en rytmisk rad av murpelare mellan fönstren. Kviberg 4:13 Kviberg 4:11 Fastigheten har ett viktigt läge i stadsrummet mot de nyligen planerade bostäderna öster om Bellevue. Det är därför motiverat med bygglovplikt för skyltar och fasadändringar. Kviberg 4:17, Korpralsgatan 1 Mindre fabriksbyggnad av verkstadskaraktär uppför 1944 i en våning under ett asymmetriskt sadeltak. Byggnaden ger ett småskaligt intryck som starkt bidrar till områdets historiska identitet. Karaktäristiska egenskaper är den låga skalan, det asymmetriska sadeltaket, volymens avfasning mot korsningen samt fasadernas ljusa slätputs och fönstersättning. Kviberg 741:1 Kviberg 4:17 Fastigheten har ett läge mot rondellen med stort influensområde i stadsrummet. Det är därför motiverat med bygglovplikt för skyltar och fasadändringar. Göteborgs Stad. Planhandling 5

10 Områdesbestämmelsernas innebörd Genom områdesbestämmelserna är lovplikten densamma som inom detaljplan för rivning och schakt/uppfyllnad samt för skyltar och yttre ändringar inom värdefulla miljöer. Rivningsförbud införs för två byggnader. Utökad lovplikt Inom fastigheter som utgör värdefulla miljöer (beteckningen a på bestämmelsekartan) krävs bygglov krävs för att sätta upp, flytta eller väsentligt ändra skyltar eller ljusanordningar. Bygglov krävs också för att byta en byggnads färg, fasadbeklädnad eller taktäckningsmaterial eller vidta någon annan åtgärd som avsevärt påverkar byggnadens yttre utseende. Inom hela området krävs rivningslov för att riva en byggnad eller en del av en byggnad samt marklov för schaktning eller fyllning som ändrar höjdläget inom en tomt mer än +/- 0,5 meter. Varsamhet Varsamhetsbestämmelse (beteckningen k på bestämmelsekartan) införs för de enstaka byggnader som redovisas ovan under rubriken värdefulla miljöer. Vid ändring av dessa värdefulla byggnader ska dess ursprungliga karaktär vara vägledande och ovan redovisade karaktärsdrag särskilt beaktas. Rivningsförbud Rivningsförbud införs för två byggnader med särskilt stort värde. Det är tegelbyggnaderna längs Artillerigatan inom fastigheterna Kviberg 2:1 och 4:5. Båda byggnaderna är i normalt/gott skick. De har beteckningen q på bestämmelsekartan. Ersättning på grund av rivningsförbud Bestämmelser med syfte att säkerställa bevarande av byggnader kan i vissa fall leda till att fastighetsägaren blir berättigad till ersättning. Detta gäller i första hand skyddsbestämmelser och rivningsförbud. Avgörande för frågan om fastighetsägaren har rätt till ersättning är inte vilken beteckning bestämmelserna har, utan om bestämmelserna förorsakar sådan skada som berättigar till ersättning enligt plan- och bygglagen (PBL). De byggnader som får rivningsförbud bedöms vara i normalt/gott skick. Fastighetsägaren förorsakas således ingen skada och är därmed inte berättigad till ersättning av kommunen med anledning av områdesbestämmelserna. Göteborgs Stad. Planhandling 6

11 Tidplan Samråd: 4 kvartalet 2012 Granskning: 2 kvartalet 2014 Antagande: 3 kvartalet 2014 Om områdesbestämmelserna inte överklagas är laga kraft fem veckor efter antagande. Gunnel Jonsson Planchef Christer Persson Distriktsarkitekt Göteborgs Stad. Planhandling 7

12

13 Samrådsredogörelse Datum: Diarienummer: 0674/11 Christer Persson Telefon: E-post: Områdesbestämmelser för Bellevue industriområde inom stadsdelen Kviberg i Göteborg Samrådsredogörelse Handläggning Byggnadsnämnden beslöt den att genomföra samråd för rubricerat ärende. Förslaget har sänts för yttrande enligt bifogad lista över samrådskrets under tiden 10 oktober 6 november Förslaget har varit tillgängligt på stadsbyggnadskontoret och på stadsdelsbiblioteket i Gamlestaden under samrådstiden. Förslaget finns även tillgängligt på Göteborgs Stads hemsida: Sammanfattning Den allvarliga invändningen mot planförslaget är en fastighetsägare som motsätter sig rivningsförbud för del av en byggnad. Vi bedömer att byggnaden har kulturhistoriskt värde och är viktig för stadsbilden. Förslaget ändras inte. Kopior av samtliga yttranden har överlämnats till fastighetskontoret. 1(2)

14 Inkomna synpunkter och stadsbyggnadskontorets kommentarer Inkomna synpunkter har sammanfattats nedan. Personnamn anges inte. Synpunkterna finns i sin helhet på stadsbyggnadskontoret. Kommunala nämnder och bolag m.fl. Fastighetsnämnden ser positivt på att verksamheten inom industriområdet kan fortsätta till dess att en ny detaljplan tas fram och tillstyrker förslaget till områdesbestämmelser. Kommunen har för avsikt att avtal skall upprättas med respektive berörd fastighetsägare, där det framgår att inga ersättningsanspråk ställs mot kommunen med anledning av att rivningsförbud införs. Om avtal inte träffas med berörda fastighetsägare ska områdesbestämmelserna antas av kommunfullmäktige. Kommunfullmäktige bör då även behandla frågan om vilken nämnd som skall hantera och finansiera eventuella ersättningsanspråk från fastighetsägarna. Kommentar: Stadsbyggnadskontoret delar fastighetsnämndens uppfattning att områdesbestämmelserna bör tas av kommunfullmäktige om separat avtal med berörda fastighetsägare inte träffas. Göteborg Energi Fjärrvärme meddelar att det finns ett utbyggt fjärrvärmenät i området som de flesta fastigheterna är anslutna till. Fjärrvärmeledningarna ligger företrädesvis i gaturummet. Göteborg Energi GothNet AB och Park- och naturförvaltningen har inget att erinra. Miljö- och klimatnämnden anser att bestämmelsekartan bör kompletteras med bestämmelser om skydd för Säveån avseende risk för förorenat vatten. För att inte skapa större bullerproblematik i området med tanke på befintliga och planerade bostäder anser miljöförvaltningen att områdesbestämmelserna bör kompletteras med bestämmelse om störningsskydd avseende buller. Kommentar: Varken skydd mot förorenat vatten eller störningsskydd avseende buller går att reglera i områdesbestämmelser utan först då en ny detaljplan görs. Syftet med områdesbestämmelserna är att lovplikten ska vara densamma som inom detaljplan. SDN Östra Göteborg tillstyrker förslaget men vill understryka vikten av att kommande prövning av bygg-, rivnings-, och marklov görs på ett sådant sätt att den fördjupade översiktsplanens intentioner att skapa blandstad inte försvåras. Kommentar: Områdesbestämmelserna ger likvärdig lovplikt som inom detaljplan. Intentionen med att införa områdesbestämmelser är att skapa förutsättningar för att området skall kunna vara kvar oförändrat. I det fall som en förfrågan om större förändringar inkommer så kommer det behöva upprättas en ny detaljplan. Statliga och regionala myndigheter m.fl. Länsstyrelsen har följande synpunkter: Det bör i områdesbestämmelserna tydligt redovisas att strandskyddet återinträder i samband med att den tidigare gällande detaljplanen upphävs. I planbeskrivningen kan det sedan redovisas särskilda skäl för att underlätta hanteringen av strandskyddsdispens vid en bygglovsprövning, såsom att marken redan är ianspråktagen för industriändamål. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Samrådsredogörelse 2(3)

15 Kommentar: Uppgifterna om strandskyddet redovisas i planbeskrivningen till upphävande av detaljplan. Syftet är att strandskyddet inte ska återinträda inom området. En begäran om upphävande av strandskydd översänds till länsstyrelsen i samband med granskningen. Lantmäterimyndigheten i Göteborg har inget att erinra. Sakägare KB Vapensmeden motsätter sig rivningsförbudet gällande gatuhuset i fastigheten Kviberg 2:1 då det anses inskränka rådigheten över fastigheten och dispositionen i kvarteret vid en framtida detaljplan. Kommentar: Byggnaden har kulturhistoriskt värde med dess tydliga industriprägel som har stor betydelse för stadsmiljön. Förslaget ändras inte avseende rivningsförbudet. Bostadsrättsinnehavare, hyresgäster, boende Göteborg Energi Nät AB önskar att E-områden skapas vid bolagets befintliga anläggningar för att underlätta säkrandet av befintlig nätstation samt 10kV ledning med ledningsrätt eller servitut. Kommentar: E-områden kan inte skapas i områdesbestämmelser utan först i samband med ny detaljplan. Övriga Boende i Utby önskar att parkeringssituationen ses över i samband med ändringen av bestämmelserna för området. Dagens verksamheter kräver helt andra möjligheter till parkering än vad området ursprungligen utformades för varför det upplevs som mycket svårt att ta sig igenom området. Kommentar: Trafikflödet i området kommer att ses över i samband med den planprocess som pågår för det intilliggande SKF-området. Varken parkeringstal eller övrig trafik behandlas i områdesbestämmelserna utan först om en ny detaljplan upprättas. Ändringar Stadsbyggnadskontoret bedömer att det är lämpligt att gå vidare med förslaget utan ändringar. Beskrivningen kompletteras med ett avsnitt om ersättningsanspråk på grund av rivningsförbud. Gunnel Jonsson Planchef Christer Persson Distriktsarkitekt Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Samrådsredogörelse 3(3)

16 Datum: Diarienummer: 0674/11 Christer Persson Telefon: E-post: Områdesbestämmelser för Bellevue industriområde inom stadsdelen Kviberg i Göteborg Samrådskrets Kommunala nämnder och bolag m.fl. Fastighetsnämnden Miljö- och klimatnämnden Kulturnämnden Stadsdelsnämnden i Östra Göteborg Statliga och regionala myndigheter m.fl. Lantmäterimyndigheten i Göteborg Länsstyrelsen Sakägare KB Vapensmeden Bostadsrättsinnehavare, hyresgäster, boende SKF:s Verkstadsklubb Göteborg Energi Nät AB Hihlas Import Övriga Boende i Utby Naturskyddsföreningen i Göteborg Föreningen Fastighetsägare i Gamlestaden Gamlestaden Marieholms Industri- & Företagarförening, GMI Stadsbyggnadskontoret Besöksadress: Köpmansgatan 20 Telefon: Box 2554 Hemsida: Telefax: Göteborg e-post: sbk@stadsbyggnad.goteborg.se