Detaljplan för LANDET Lofsdalen 1:202 Härjedalens kommun Jämtlands län

Transkript

1 Detaljplan för LANDET Lofsdalen 1:202 Härjedalens kommun Jämtlands län Beslut om samråd Granskning Antagen Instans MBN Datum Upprättad i februari 2018 av Bygg-Teknik i Malung AB Vunnit laga kraft NORMALT PLANFÖRFARANDE Planbeskrivning feb (10)

2 PLANHANDLINGAR Planhandlingarna är följande: - Plankarta i skala 1:2 000 med planbestämmelser och illustration - Planbeskrivning - VA-utredning med tillhörande handlingar. - Fastighetsförteckning - Grundkarta PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Planens syfte och huvuddrag är att en ny detaljplan ersätter en gammal detaljplan samtidigt som den utvidgas med 38 nya tomter inom samt i direkt anslutning till den befintliga detaljplanen. FÖRENLIGT MED 3, 4 OCH 5 KAP. MB De åtgärder planen medger bedöms förenliga med en från allmän synpunkt lämplig användning av mark- och vattenresurserna enligt bestämmelserna i MB 3, 4 och 5 kap. PLANDATA Lägesbestämning Areal Markägoförhållande Område är beläget norr om länsväg 502 mellan Lofsdalen och Sörvattnet ca 4,5 km väster om Lofsdalens bykärna. Planområdet omfattar totalt ca 35 ha Fastigheten Lofsdalen 1:202 ägs av Fastighetsbolaget Strådalen AB. De avstyckade fastigheterna inom den befintliga planen ägs av privatpersoner. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Riksintressen Översiktliga planer Särskilda hushållningsbestämmelser gäller med hänsyn till natur- och kulturvärden samt turism/rörligt friluftsliv. Området skall skyddas mot åtgärder som avses i MB, 4 kap Enligt den kommunomfattande översiktsplanen finns ett lokalt intresse för naturvården inom hela Lofsdalen. I den fördjupade översiktsplanen för Lofsdalen-Glöteområdet, antagen av kommunfullmäktig i oktober 2012 redovisas den befintliga detaljplanen som D-område. Inom dessa områden pågår och kan framledes bli aktuellt med förtätningar och kompletteringar. För område beläget omedelbart väster om det planlagda området Landet, (område B29 i den fördjupade översiktsplanen för Lofdalen- Glöte) gäller följande riktlinjer: Området är lämpligt för boende där tillgång till skoteråkning och naturnärhet prioriteras högre än närhet till liftar och utförsåkning. Planläggningen bör samordnas med en tilltänkt förtätning av Landetområdet. En utbyggnad/förtätning av dessa områden förutsätter en egen gemensam va-lösning alt samordnat med utbyggnad i Slagavallen. Målet bör vara att åstadkomma en gemensam avloppslösning för hela Slagavallen - Landetområdet. Området beräknas rymma storleksordningen 250 bäddar. En utbyggnad förutsätter anslutning till en för området gemensam va-anläggning. Planbeskrivning feb (10)

3 Detaljplaner- Program för planområdet Strandskydd Kommunala beslut Natur Mark och vegetation Markbeskaffenhet Geotekniska förhållanden Radon Risk för skred Fornlämningar Bebyggelseområden Bostäder (B) För det detaljplanelagda området gäller Förslag till byggnadsplan för fritidsområde inom SVEGS LANDSKOMMUN, del av Lofsdalen 1:129 fastställd av Länsstyrelsen 22 januari Program bedöms inte nödvändigt för ifrågavarande detaljplan. Inom eller i anslutning till planområdet finns inga vattendrag som omfattas av strandskydd. Myndighetsnämnden beslutade att bevilja sökt planbesked och att planen prövas genom normalt planförfarande. FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER Inom den befintliga detaljplanen är samtliga tomter utom 8 bebyggda. Växtligheten inom det obebyggda området består i huvudsak av granoch tallskog med inslag av björk. Markvegetationen består i huvudsak av ljung och blåbärsris blandat med mossa. Större delen av marken där nya tomter planeras består av ett mäktigt lager av morän. Någon särskild geoteknisk undersökning för planområdet har inte genomförts inför planläggningen. Erfarenheterna av genomförd bebyggelse i området visar att markens bärighet är god. Marken inom planområdet har av erfarenhet, vid tidigare planläggning, inga höga radonvärden. Hela området täcks av ett mäktigt moränlager, vilket gör att riskerna för ras och skred minimeras. Det ändå viktigt att riskerna för ras och skred beaktas i samband med detaljprojekteringen av de nya vägarna inom planområdet. Branta vägslänter och skärningar skall undvikas och de ska besås direkt efter anläggandet av vägarna. Inga noteringar finns i berörda myndigheters offentliga databaser på forn- eller kulturlämningar. På BII-områdena förutom det sydligaste BII-området skall nedanstående planbestämmelser gälla för varje tomtplats: - Högsta tillåtna byggnadsarea för huvudbyggnader är 150 m 2 och för uthus 50 m 2. - Endast fristående hus får uppföras. - Högst två lägenheter får inredas på varje tomtplats. - Högst två våningar får uppföras. Härutöver får suterrängvång inte anordnas eller vind inredas. - Högsta tillåtna byggnadshöjd för huvudbyggnad är 5,2 meter. - Högsta tillåtna byggnadshöjd för uthus är 3,8 meter. För det sydligaste BII-området skall nedanstående planbestämmelser gälla: - Högsta tillåtna byggnadsarea är 280 m 2. - Endast fristående hus får uppföras. - Högst två lägenheter får inredas. - Högst två våningar får uppföras. Härutöver får suterrängvåning inte anordnas eller vind inredas. - Högsta tillåtna byggnadshöjd för huvudbyggnad är 5,2 meter. - Högsta tillåtna byggnadshöjd för uthus är 3,8 meter. Planbeskrivning feb (10)

4 Generellt gäller inom BII-områdena följande bestämmelser: - Minsta tomtstorlek är på plankartan angivet för respektive kvarter och varierar från 1000 till 3000 m 2. Genom ovanstående planbestämmelser blir det möjligt att bygga 1 1/2- planshus eller suterränghus och därmed anpassa hustypen till tomtens lutningsförhållande. El station (E1) Vattenverk (E2) Avloppsanläggning (E3) Miljöstation, (E4) Ett område för el station har redovisats i planen. För detta område gäller följande bestämmelser: - Högsta tillåtna byggnadsarea är 30 m 2. - Högsta tillåtna byggnadshöjd är 3,5 meter. I området översta del har ett område för ett befintligt vattenverk legaliserats och getts möjlighet att byggas ut. För detta område gäller följande bestämmelser: - Högsta tillåtna byggnadsarea är 400 m 2. - Högsta tillåtna byggnadshöjd är 4,0 meter Inom planområdet har 4 områden för minireningsverk redovisats. För dessa områden gäller följande bestämmelser: - Högsta tillåtna byggnadsarea är 200 m 2. - Högsta tillåtna byggnadshöjd är 3,5 meter Två områden för miljöstation har placerats i anslutning till utfartsvägen från området. För dessa områden gäller följande bestämmelser: - Högsta tillåtna byggnadsarea är 100 m 2. - Högsta tillåtna byggnadshöjd är 3,5 meter. Följande bestämmelser gäller generellt för hela planområdet: - Bebyggelsen skall i sin utformning utgå från västra Härjedalens byggnadstradition. Byggnader ska ha enkla former med taknock i samma riktning som långsidan. Fasader ska vara av trä. Taken skall ges en lutning på grader och utföras med begränsade taksprång. Färgsättningen ska harmoniera med bygdens traditionella färgsättning. Takmaterial ska utgöras av icke reflekterande material. - Byggnader får inte uppföras närmare tomtgräns än 4,5 meter. Byggnadskultur och gestaltning Offentlig kommersiell service Folkhälsomålet Barnperspektivet Det är viktigt för hela områdets karaktär att bebyggelsen blir traditionell för orten. Därför har en speciell bestämmelse införts angående bebyggelsens utformning. Offentlig och kommersiell service finns i Lofsdalens centrum ca 4,5 km från planområdet. Planen ökar förutsättningarna för ökad fysisk aktivitet. Området har goda förutsättningar vad gäller terräng och geografiskt läge. Planområdet omges av naturmiljöer med stora möjligheter till olika aktiviteter under såväl sommar som vinter. Området har goda förutsättningar för lek och rekreation för barn då planområdet omges av naturmiljöer med stora möjligheter till olika aktiviteter under såväl sommar som vinter. Planbeskrivning feb (10)

5 Jämnställdhet Friytor Naturmiljö Gator och trafik Gatunät Kollektivtrafik Parkering Teknisk försörjning Vatten och avlopp Vid framtagandet av planen har ambitionen varit att skapa ett område som tilltalar både kvinnor och män i olika åldrar. Områdets närhet till natur och rekreation skapar möjligheter för både vuxna och barn att få tillgång till ett aktivt uteliv. I planprocessen har både män och kvinnor haft samma möjlighet att yttra sig. Befintlig skog och vegetation inom naturområdena och tomtplatserna förutsätts behållas i största möjliga utsträckning. Friytor och naturmiljö ger förutsättningar till lek och barnperspektivet samt till miljömålet frisk luft. Två nya tillfartsvägar till det nya planområdet kommer att anläggas och anslutas till den befintliga vägen till den befintliga fritidsbebyggelsen. De nya vägarna inom planområdet har förlagts så terräng anpassat som möjligt och markförlagda ledningar skall läggas ner samtidigt som vägarna byggs så att återställning kan ske direkt efter att vägarna byggts. Humuslager skall läggas tillbaks på vägslänter omedelbart efter anläggandet och vägarna kommer inte att asfalteras utan endast grusas upp. Allt för att vägarna på ett bra sätt anpassas till naturen. Vägområdena för de nya vägarna har en bredd på 15 meter och vändplaner har en bredd på 20 meter. Befintliga vägar, som inte är legaliserad i gällande detaljplan har legaliserats i nu framtagen detaljplan. Idag finns ingen kollektivtrafik inom Lofsdalen och bedöms ej heller realistisk inom överskådlig framtid. Länstrafiken passerar längs länsväg 502 belägen ca 200meter söder om planområdet. Parkeringsfrågan skall lösas inom respektive fastighet. En översiktlig VA-utredning, daterad , har framtagits för att i första hand redovisa en framtida total lösning av VA-frågan för fritidsområdet Landet. VA- utredningen har behandlats i kommunen och därvid bedömts kunna ligga till grund för en långsiktlig lösning av VA-frågan för hela området Landet. Avlopp från området kommer i ett inledningsskede att avledas till ett minireningsverk, beläget i områdets södra del, med efterföljande rening i en infiltration eller markbädd. Reningsverket skall förses med larm och nödutlopp och kommer i ett första skede att dimensioneras för det antal personer som efter hand vill ansluta sig till en gemensam lösning av avloppsfrågan. Reningsverket får inte bli överdimensionerade, vilket kan förorsaka driftstörningar och skall därför efter hand byggas ut med fler tankar allt efter som fler fastigheter ansluter sig. En mer detaljerad VA-utredning med tillhörande handlingar har framtagits i samband med planarbetet, vilken bifogas planförslaget. Vattenförsörjningen avses ske från det befintliga vattenverket i planområdet norra hörn. De båda borrhålens totala kapacitet har inte slutligt kunna fastställas, men bedöms med ledning av de provpumpningar som utförts, att räcka för hela fritidsområdet om en reservoar anläggs när behov uppstår. För att säkerställa vattnets kvalitet krävs att en vattenanalys tas fram och att provtagningar utförs enligt ett av myndigheterna godkänt provtagningsprogram. Planbeskrivning feb (10)

6 Dagvatten Värme El, tele och data Avfall Några dagvattenledningar kommer inte att byggas ut inom området då förutsättningarna för att ta hand om dagvattnet är goda med hänsyn till lutningsförhållandena och jordarten. Riskerna för erosion och sedimenttransport i samband med exploateringen bedöms som ringa. Dagvattenfrågan skall dock under hela exploateringsfasen beaktas för att förhindra skador i form av översvämningar mm. Vägarna kommer inte att beläggas med asfalt utan med genomsläppligt gruslager I samband med projekteringen av vägarna skall tillses att erforderliga diken anläggs och att avrinningen från dessa förläggs så att dagvattnet inte rinner ut över tomterna. Dagvattnet för respektive tomt skall omhändertas inom tomtplatsen. Alla som bedriver en verksamhet eller vidtar en åtgärd skall hushålla med energin enligt Miljöbalkens 1 kap 1 samt 2 kap 5. I första hand skall förnybara energikällor användas. Uppvärmning bör i första hand att ske med vattenburna värmesystem med någon form av värmepumpsanläggning för att begränsa energianvändningen. Ny bebyggelse kommer att anslutas till Härjeåns Elnät AB En ny och en befintlig el station är redovisad inom planområdet. En befintlig högspänningsledning som korsar planområdet har legaliserats i planförslaget genom att ett l-område utlagts. Till det nya bebyggelseområdet kommer fiber att dras för att möjliggöra tele- och dataanslutning av samtliga nya tomter. Möjlighet att även ansluta den befintliga bebyggelsen bör undersökas i samband med nyexploateringen. Området ingår i kommunens ordinarie renhållningsorganisation. Ett område för miljöstation finns idag i områdets södra del i anslutning till tillfartsvägen till hela fritidsområdet. Detta område har i nu framlagt planförslag legaliserats och ett nytt område har även lagts in på andra sidan infartsvägen så att det i framtiden även finns plats för källsortering. Området ligger i så kallat A-område med egna kärl. Strådalens samfällighet har sedan 1 juli 2017 tagit över renhållningen inom området och avfallet samlas genom samfälligheten in i gemensamma kärl. Brandskydd Behovsbedömning I samband med att nytt vattennät byggs ut skall tillses att brandvattenposter anläggs enligt kommunens riktlinjer i de styrande dokumenten. Insatstiden för räddningstjänsten understiger 30 minuter. Detaljerad utformning av byggnaderna med hänsyn till brandskyddskraven får prövas i samband med bygglov och tekniskt samråd. Nedan redovisas en behovsbedömning genomförd enligt de kriterier som finns uppräknade i bilaga 2 och 4 till förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar för att se om planen medför någon betydande miljöpåverkan. Sammanställningen utgör också en samlad beskrivning av planens konsekvenser på naturvärden, kulturmiljön och landskapsbilden. Planbeskrivning feb (10)

7 Planens karaktäristiska egenskaper: Omfattning, förenlighet med andra projekt Utnyttjande av mark Avfall, föroreningar, störningar, risker för olyckor Hållbar utveckling, miljömål Planen innebär att ett skogsområde tas i anspråk för fritidsbebyggelse. Planområdets areal är ca 35 ha. Den ökade fordonstrafiken till området det nya bebyggelseområdet bedöms inte innebära några olägenheter för angränsande befintlig bebyggelse. Den planerade bebyggelsen är en naturlig förtätning och utveckling av turismen inom Lofsdalen. Projektets lokalisering och den befintliga miljöns känslighet: Nuvarande markanvändning Skyddade områden Föroreningar Det utökade planområdets nuvarande markanvändning utgörs av skogsmark. Inga objekt som är skyddade enligt 7 kap miljöbalken finns. Ingen sanering av marken behövs. Planbeskrivning feb (10)

8 Typ av påverkan och det område som kan antas bli påverkat: Naturvård Befintlig vegetation kommer i samband med exploateringar delvis att tas bort. Exploatören kommer i samband med nybyggnation att tillse att vegetationsskiktet återställs i samband med finplaneringen av tomterna. Vegetationen förutsätts bibehållas inom naturområdena och även inom tomtplatserna i största möjlig utsträckning. Kulturmiljö och landskapsbild Miljökvalitetsnormer för vattenkvalitet Några kulturmiljövärden finns inte inom området och påverkan på landskapsbilden är försumbar med hänsyn till områdets topografi och belägenhet. Det är främst markområdena inom planområdet och på längre sikt vattendraget Synder-Strån med tillhörande biflöden som berörs av aktuell plan. Ett genomförande av planen kommer att resultera i ökad avloppsmängd. Ny bebyggelse inom planområdet ska anslutas till minireningsverk med efterföljande infiltration eller markbädd. På längre sikt skall en kommunal reningsanläggning lokaliseras nedströms fritidsområdet. Därvid får bevakas att utsläppen inte negativt påverkar gällande miljökvalitetsnormer för området. Kommunen avser att relativt snart påbörja en översyn av den kommunomfattande översiktsplanen där vattenfrågorna kommer att få en framträdande roll. Inom ramen för detta arbete kommer alla frågor som har med vatten och behov av skydd för vattentäkter mm att behandlas. Miljökvalitetsnormer för luftkvalitet Miljökvalitetsnormer för buller Totaleffekt av påverkan Nivån för MKN regleras i Luftkvalitetsförordningen (SFS 2010:477) den omfattar luftkvalitet vad avser kväveoxid, kväveoxider, svaveldioxid, kolmonoxid, ozon, bensen, partiklar, arsenik, kadmium, nickel och bly. Miljökvalitetsnormerna för utomhusluft gäller endast tätorter med invånare eller fler. Förordning (2004:675) om omgivningsbuller. I de största kommunerna (mer än invånare) omfattar miljökvalitetsnormen omgivningsbuller från alla vägar, järnvägar, flygplatser och tillståndspliktiga hamnar. Dessutom omfattas vissa utpekade industrigrenar under industriutsläppsförordningen (se vidare 2, förordningen (2004:675) om omgivningsbuller. Därutöver omfattar miljökvalitetsnormen omgivningsbuller från större vägar, järnvägar och flygplatser i hela Sverige. Genom planområdets belägenhet samt styrningen av den nya bebyggelsens utformning bedöms exploateringen medföra en mycket begränsad total påverkan på områdets natur- och landskapsbildsvärden. Planbeskrivning feb (10)

9 Ställningstagande: Administrativa frågor Konsekvenser av planens genomförande Planprocessen Tidplan Genomförandetid Ansvarsfördelning Avtal Exploateringsavtal Fastighetsbildning, Beskrivningen av planens konsekvenser enligt ovan visar att den inte får någon betydande miljöpåverkan i området. Planen bedöms därför inte föranleda behov av miljöbedömning enligt 6 kap miljöbalken. Upprättande av en särskild miljökonsekvensbeskrivning enligt reglerna i miljöbalken behövs således inte. Följande administrativa bestämmelser har införts i planen: Startbesked får ej ges för nybyggnadsåtgärder innan fastigheten ifråga är ansluten till den gemensamma lösningen av vatten och avlopp. Kommunen är inte huvudman för den allmänna platsmarken inom planområdet. I Lofsdalen sker exploateringar i huvudsak för fritidsändamål och därmed förenad verksamhet varför kommunen anser att kommunen inte skall vara huvudman för den allmänna platsmarken. Planens genomförandetid är 10 år från den dag planen vinner laga kraft. Planen innebär i huvudsak att ett skogsområde tas i anspråk för 38 nya fritidstomter samt att en befintlig detaljplan får en något högre byggrätt. Vidare legaliseras vissa vägar, som i gällande detaljplan inte är legaliserade. ORGANISATORISKA FRÅGOR Detaljplanen handläggs som normalt planförfarande enligt PBL 2010:900. Planarbetet bedrivs med målsättningen att planen kan antas under år Planens genomförandetid är 10 år från den dag planen vinner laga kraft. Huvudman för genomförandet av detaljplanen i den del den berör nya vägar och tomtplatser är ägaren till fastigheten Lofsdalen 1:202. För utbyggnad av vatten och avloppsanläggningar skall i första hand en lösning tas fram där en extern VA-exploatör tar på sig hela ansvaret för dessa anläggningar mot att fastighetsägarna betalar anslutningsavgift och förbrukningsavgift enligt en fastställd taxa. I andra hand skall en gemensamhetsanläggning bildas, som ansvarar för både vatten- och avloppsfrågans lösning. Kommunen är därmed inte huvudman för vare sig vatten- eller avloppsfrågan inom planområdet. Anläggningarna skall utföras enligt gällande bestämmelser i Miljöbalken och kommunens styrande dokument. Anläggande av vägar och VA-ledningar skall ske enligt kommunens framtagna riktlinjer för exploateringsavtal, antagna , KF 26. Exploateringsavtal skall tecknas mellan kommun, exploatör och extern VA-entreprenör. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Så snart detaljplanen vunnit laga kraft kommer fastighetsbildning enligt planförslaget att ske. I samband med att avstyckning sker måste upphävande av Lofsdalen ga:5 ske för de grönområdesytor, som idag Planbeskrivning feb (10)

10 Gemensamhetsanläggningar finns där de blivande styckningslotterna är belägna och ersättningsfrågan enl. 40a anläggningslagen prövas. Den befintliga gemensamhetsanläggningen, Lofsdalen ga:5, skall i samband med att tomterna avstyckas omprövas så att den överensstämmer med den nya detaljplanen så att lokalgatorna och naturmarken inom det nya bebyggelseområdet ingår i samma gemensamhetsanläggning. I ga:5 skall även sophanteringen ingå. När vattenfrågan fått en gemensam lösning bör även de vattentäkter som ingår i ga:5 upphävas då de därefter saknar funktion. För de nya vatten- och avloppsanläggningarna skall en separat gemensamhetsanläggning bildas om inte lösningen med en extern VAentreprenör kan lösas. Den befintliga gemensamhetsanläggningen Lofsdalen ga:6, som gäller två befintliga avloppsanläggningar bör efter utbyggnad av nytt Va-nät upphävas, eftersom den inte är i bruk och därför saknar funktion. Allmänt gäller vidare att de fastighetsägare som har nytta av de nya gemensamhetsanläggningarna skall bekosta dessa i förhållande till den nytta de har av anläggningarna. Eftersom den allmänna platsmarken har enskilt huvudmannaskap är huvudmannen skyldig att på fastighetsägarens begäran förvärva äganderätt, nyttjanderätt eller annan särskild rätt till marken eller utrymmet enligt PBL 14:15. Det finns alltså en skyldighet för huvudmannen, men bara efter en begäran från den underliggande fastighetsägaren. För gemensamhetsanläggningarna behöver utrymme tas i anspråk från Lofsdalen 1:202. Planekonomi EKONOMISKA FRÅGOR Exploateringskostnaden för nybyggnad enligt planförslaget uppskattas till ca 150 miljoner kronor. TEKNISKA FRÅGOR Grundkarta m.m. Grundkarta har upprättats av Mora Kartproduktion AB i oktober 2013 genom flygning med oktokopter på 150 m höjd. Fastighetsförteckning har upprättats av Metria. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Detaljplanen har upprättats av byggnadsingenjör Karl-Erik Sigfrids på uppdrag av Fastighetsbolaget Strådalen AB och i samråd med planchef Britt-Mari Nordstrand. Planbeskrivning feb (10)