Granskningsutlåtande 2

Transkript

1 Granskningshandling Dnr: 2014:195 Granskningsutlåtande 2 Detaljplan för Flora 5 Liljeholmen, Jönköpings kommun 1

2 Hur samrådet har bedrivits Ett planförslag har upprättats över fastigheten Flora 5. Stadsbyggnadsnämnden har informerats i ärendet och beslutade att skicka ut planförslaget på samråd under tiden Samrådshandlingarna har skickats till Länsstyrelsen, berörda förvaltningar och myndigheter samt berörda fastighetsägare. Allmänna samrådsmöten hölls den 15 september kl samt kl Detaljplanen annonserades i Jönköpingsposten 26 augusti samt på kommunens anslagstavla. Hur granskningen har bedrivits Stadsbyggnadsnämnden beslutade i november att godkänna planförslaget för granskning. Planhandlingarna har funnits tillgänglig för allmänheten från till i kommunens utställningshall i Juneporten, på kommunens hemsida och annonserades i Jönköpingsposten den 25 november. Efter granskning 1 gjordes ändringar i detaljplaneförslaget, både i plankarta och planbeskrivning, vilket innebar att en andra granskning krävdes. Stadsbyggnadsnämnden tog beslut om granskning 2. Granskning 2 genomfördes 10 februari- 2 mars Inkomna skrivelser Vid utställningstidens slut har nedanstående skriftliga synpunkter/svar inkommit. Nedan finns förteckning av inkomna yttranden, med bilagenummer inom parentes. 1. Länsstyrelsen , ingen erinran 2. Lantmäteriet , ingen erinran 3. Tekniska kontoret (1) Sakägare: (2) (3) 6. BRF Jönköpinghus nr (4) 1

3 Inkomna yttranden med kommentarer 1. Tekniska kontoret Se yttrande i bilaga 1. Kommentar Texten under rubriken avtal i planbeskrivningen har ändrats till det som Tekniska kontoret föreslagit. 2. Se yttrande i bilaga 2. Kommentar Sakägaren anser att en underrubrik till huvudrubriken omgivningspåverkan i planbeskrivningen borde ha varit negativa konsekvenser för de boende på Flora 4. Huruvida ett planförslags konsekvenser är positiva eller negativa är delvis en subjektiv bedömning vilket gör att vi har valt att använda oss av rubriken omgivningspåverkan, vilket kan inrymma både negativa och positiva konsekvenser. Den privata fastighetsägaren som äger Flora 5 har tidigare ansökt om bygglov på fastigheten med avsteg från gällande detaljplan. Bygglovet godkändes, men blev sedan överklagat till Länsstyrelsen som upphävde det då avsteget inte kunde bedömas som en mindre avvikelse. Då ändringen ansågs vara en större avvikelse krävdes en planändring och därmed att en ny detaljplan prövades. I detta fall är aktuell fastighet privat och det är fastighetsägaren som ansökt om planändring. I detaljplaneprocessen prövas om ett förslag till markanvändning är lämplig. Ändringarna som gjordes mellan granskning 1 och 2 är inte enbart redovisade i planbeskrivningen och granskningsutlåtandet utan redovisas även på plankartan. Det kommunala bostadsförsörjningsprogrammet KBFP är inget bindande dokument, utan har till syfte att fungera som ett planeringsdokument. KBFP är till för att åskådliggöra när projekt kan tänkas påbörjas samt ge en översikt över hur stora byggnadsvolymer som beräknas inom fem år och framöver. Således kan upplåtelseform och exakt antal beräknade lägenheter ändras över tid. I en detaljplaneprocess prövas det som är möjligt för en detaljplan att 2

4 reglera. Den tidigare fastighetsförrättningen, samt de resonemang som förts i samband med den, är inget som kan omprövas i detaljplaneprocessen. I en detaljplaneprocess är det fullt möjligt att pröva ändringar av planbestämmelser så som prickmark. Anledningen till att 1,5 meter korsmark ersatte 1,5 meter av den 3 meter breda prickmarken var för att sophanteringen inte kan förläggas på det planterbara bjälklaget till följd av nivåskillnaderna, detta på grund av tillgänglighetsaspekten. Förslaget har samråtts med både bygglovsavdelningen, lantmäteriavdelningen och räddningstjänsten varav ingen har haft några synpunkter angående avstånd mellan tilltänkta komplementbyggnader och fastighetsgränsen i söder. Inom bostadsområden för villabebyggelser brukar Jönköpings kommun rekommendera att komplementbyggnader förläggs på ett avstånd på två meter från fastighetsgräns. I centrala lägen som i det aktuella fallet brukar dock mindre avstånd, ca 1-1,5 m, accepteras. Sakägaren refererar till följande rad i granskningsutlåtandet: En fastighetsägare som styckar av sin fastighet och säljer en del av fastigheten har ett ansvar att själv säkra rättigheter som anses nödvändiga. Sakägaren skriver att dessa rättigheter var och är säkrade genom det rådande byggnadsförbudet och att det är dessa rättigheter som pf godtyckligt vill upphäva i den nya Dp och därför motsätter jag mig att den antas så som den nu är skriven. Dock åsyftade planförfattaren i denna mening fastighetsrättsliga rättigheter i form till exempel servitut eller säkerställande av fastighetsgränser. Detta är således inget som kan upprättas, ändras eller upphävas i en detaljplan. Kommunen har tagit del av sakägarens beskrivningar om omständigheterna vid försäljningen och den därpå följande avstyckningen på Flora 5. Prickmark eller det som sakägaren beskriver som byggnadsförbud är inte en rättighet som hör till fastighetsbildningen. En detaljplan kan alltid komma att ändras. Fastighetsregleringar är inget som prövas i detaljplaneprocessen utan genom lantmäteriförrättningar. Det är fullt möjligt att göra en fastighetsreglering så att den 1,5 meter breda prickmark, som placerats i södra delen av Flora 5, överförs till Flora 4. Detta under förutsättningen att båda parter är överens. I den nuvarande detaljplanen för området har prickmarken främst syftat till att reglera flerbostadshusets placering. Även den föreslagna detaljplanen avgränsar flerbostadshusets utbredning, dock sker detta både med kors/ring-mark samt prickmark. Prickad mark innebär att det råder totalt byggnadsförbud även under mark. Således är texten Marken får inte underbyggas med garage överflödig och kommer att tas bort från plankartan. I planbeskrivning 3 (tillhörande granskning nr 2) återfinns följande text: Planförslaget innebär att marken (nuvarande bostadsgård till Flora 5) får bebyggas med ett planterbart bjälklag. Detta bjälklag får i begränsad omfattning bebyggas med komplementbyggnader till en maximal höjd av 3 meter ovanför bjälklagets angivna nockhöjd. Komplementbyggnader, avsedda för sophantering och cykelförråd, får dock inte uppföras närmare än 1,5 meter 3

5 från Flora 5 s fastighetsgräns i söder. Detta innebär därmed att det inte är tillåtet att placera den planerade garagenedfarten närmare än 3 meter från den södra fastighetsgränsen. Ett planterbart bjälklag med underliggande garage samt ovanpåliggande garagenedfart innebär att Flora 5 s bostadsgårdsmiljö förändras och därmed även sikten för de boende på Flora 4. I granskningsförslag 2 finns i söder ett 1,5 meter brett prickmarksområde som innebär att byggnad inte får uppföras. Norr om prickmarksområdet återfinns i plankartan ett 1,5 meter brett korsmarksområde, som får bebyggas med komplementbyggnader avsedda för cykelförråd och avfallshantering. Plushöjden på den prickade marken och den korsade marken är +90,6, vilket innebär att markens höjd inte skall överstiga +90,6. Detta gör det möjligt för de två parterna att bilda ett avtalsservitut för att säkerställa passage på fastigheten Flora 5. Då nuvarande servitut försvinner finns därmed möjligheten att ett avtalsservitut skrivs mellan Flora 4 och 5. Varken den prickade marken eller korsade marken tillåter underjordiskt garage i granskningsförslag 2. Således påstås inte, i planbeskrivning 3, att ett 3 m brett område prickmark finns kvar i plankartan. I granskningsutlåtande 1 beskrivs den 3 m breda prickmarken eftersom det i granskning 1 var ett 3 meter brett prickmarksområde som redovisades på plankartan. Rekommendationen är att ventilationen sker på flerbostadshuset. För att reglera detaljer såsom fasadmaterial etc i en detaljplan måste det finnas tydliga motiv, till exempel att tillkommande byggnader i kulturhistoriskt värdefulla miljöer skall anpassas efter omgivande bebyggelse. De planbestämmelser som plankartan anger har ansetts vara lämpliga i detta fall. Sakägaren kritiserar citatet Exakt utformning av fasader, planlösningar och garagenedfart etc. fastställs i bygglovsskedet, vilket syftar till att sakägare och övriga skall vara införstådda med att de illustrationsbilder och perspektiv som åskådliggörs i planbeskrivningen inte på något vis är fastställda utan enbart exempel på hur det skulle kunna komma att se ut. Kommunen har föreslagit Flora 4 och 5 att bilda ett avtalsservitut i södra delen av Flora 5, närmare bestämt på ett område som är markerat som prickmark i södra delen av plankartan. Dock är detta något som båda parter måste komma överens om. I det fall ett staket skulle upprättas är det fortfarande möjligt att passera för boende Flora 4 att passera i den norra delen av Flora 4. Fastighetsrättliga frågor skall vara utredda innan planens antagande. I den bifogade mailkonversationen, tillhörande sakägarens yttrande, syftar Boverket dock till fastighetsfrågor som planen är beroende av för att kunna genomföras. Precis som Boverket beskriver så ska fastighetsrättsliga frågor vara utredda innan planen antas, detta för att säkerställa att detaljplanen går att genomföra. Det innebär dock inte alla fastighetsrättsliga åtgärder behöver vara utförda innan detaljplanen har vunnit laga kraft. Det ska dock gå att konstatera att detaljplanen är genomförbar. En ansökan om upphävande av servitut har inkommit till lantmäteriavdelningen som kommer att behandla ansökan. En ändring eller ett upphävande av servitut handläggs i form av en lantmäteriförrättning, en så kallad fastighetsreglering. Således upphävs inte 4

6 officialservitutet per automatik vid en detaljplaneändring. I samrådsskedet var den befintliga prickmarkens begränsingslinjer synliga i plankartan. Dock ska inte dessa linjer vara med i plankartan eftersom de kan skapa förvirring då de lätt kan misstas för att vara linjer i den föreslagna detaljplanen. Att ha med dessa linjer i samrådsskedets plankarta var således felaktigt, vilket gjorde att de togs bort till nästa skede. Följaktligen har inte heller plankartor i andra detaljplaneärenden dessa linjer. Sakägarens kommentar angående sv på plankartan har kommenterats i tidigare granskningsutlåtande. Som tidigare beskrivet så anges inte officialservituten i sin fulla beteckning i kommunens grundkarta, detta gäller således samtliga servitut i kommunens grundkarta. Lantmätaren som gjort det skriftliga yttrandet informerades muntligt om detta. Det sker regelbundet muntliga avstämningar med VA-avdelningen. Detta då de kontinuerligt deltar i olika detaljplanearbetsgrupper och kommer med sina synpunkter. Det officiella yttrandet från VA-avdelningen ingår i tekniska kontorets yttrande. Det är byggherrens ansvar att se till att ledningarna vid behov omdirigeras och det är då möjligt att förlägga dessa t.ex på den 1,5 meter breda prickmarken i Flora 5 s södra del. Släntningen skall vara möjlig att utföra på Flora 5. Det är fastighetsägarens ansvar att se till att Flora 4 inte påverkas av byggnationen. Detaljplanen förutsätter att sådana åtgärder inte behöver göras. Om fastighetsägarna i ett senare skede vill tillåta detta är det upp till dem. Kompletterande geoteknisk undersökning samt kontrollprogram kommer att krävas vid bygglov. I ett kontrollprogram kommer de frågor som sakägaren berör i sitt yttrande att kontrolleras. Informationen angående att ett kontrollprogram kommer upprättas i bygglovsskedet har nu förtydligats i planbeskrivningen. Somliga av sakägarens frågor i detta avsnitt går först att besvara när ettkontrollprogram och en kompletterande geoteknisk undersökning har genomförts. Detta kontrollprogram kommer att upprättas i bygglovsskedet. Ansökan om upphävandet av servitutet kommer att prövas efter att detaljplanen har vunnit laga kraft. 3. Se yttrande i bilaga 3. 5

7 Kommentar Svar till föregående yttranden återfinns i samrådsredogörelsen och granskningsutlåtande 1. I planbeskrivningen finns en beskrivning av hur innegården på Flora 5 förändras och hur det påverkar de boende på Flora 4. Sakägaren refererar till ett stycke i samrådsskedets planbeskrivning, vilken korrigerades till granskning nr 1 och således inte har funnits kvar efter samrådsversionen av planbeskrivningen. Bakgrunden till formuleringen, som går att återfinna i planbeskrivningen tillhörande samrådsskedet, var att planförfattaren ville understryka att det är essentiellt att förtätning sker i den mån det är lämpligt. Några kostnadskalkyler eller ekonomiska konsekvensbeskrivningar görs inte detaljplaneskedet. Räddningstjänsten har yttrat sig och inte haft något att erinra mot förslaget, likaså Äldrenämnden. Räddningstjänsten har inte uttryckt att det finns några risker ur brandsäkerhetssynpunkt. En ny geoteknisk undersökning samt ett kontrollprogram kommer att göras i bygglovsskedet innan byggnation påbörjas. Detta har förtydligats ytterligare i planbeskrivningen. Tidigare gjorda geoteknisk undersökning ger i detta skede en uppfattning om rådande förhållanden, vilken har bedömts vara tillräcklig i detaljplaneskedet. Ändringar som gjordes mellan granskning 1 och 2, citerat ur planbeskrivning 3: Prickmark i Flora 5 s södra del förses med plushöjden och den prickade marken tillåts inte längre bebyggas med underjordiskt garage. Prickmarkens bredd har halverats till 1,5 meter och följs istället av 1,5 meter korsmark i norr. Korsmarken tillåter komplementbyggnader avsedda för avfallshantering och cyklar. Även en del av korsmarken har försetts med plushöjden +90,6. Inte heller korsmarken tillåter underjordiskt garage. Dessa ändringar gjorde att planen ställdes ut för granskning på nytt. I planbeskrivningen förtydligades även att en ny geoteknisk undersökning kommer att göras. Sakägaren refererar till ett resonemang i granskningsutlåtande 1 och anser att detta var svårbegripligt. Resonemanget var ett svar på ett yttrande som berörde ökningen av antalet lägenheter och i detta exemplifierades hur en större ökning av antalet lägenheter hade påverkat höjden på byggnaden. Det faktum att plankartan begränsar antalet våningar till fem och nockhöjden till +108,0 m begränsar därmed antalet lägenheter som kan byggas. Om detaljplanen hade gett möjlighet till en högre byggnad så hade följaktligen möjligheten att öka antalet lägenheter varit större. Det har dock inte ansetts vara lämpligt med en högre byggnad med hänsyn till omkringliggande bebyggelse. 6

8 4. BRF Riksbyggen Se yttrande i bilaga 4. Kommentar Officialservitutet upphävs inte genom detaljplanen, utan det prövas i en lantmäteriförrätning efter det att fastighetsägaren ansökt om att få upphäva servitutet. Dock behöver servitutet upphävas om garagenedfarten skall vara möjlig att uppföra. Om officialservitutet upphävs finns fortfarande möjlighet för boende på Flora 4 att passera på sin egen fastighet, dvs den norra delen av Flora 4 som angränsar till prickmarken på Flora 5. Förlusten av balkongfönstren motiveras främst av att Flora 4 själva styckat av och sålt Flora 5 och därmed begärt den nya fastighetsgränsen, utan servitut för balkongfönstren. Om Flora 4 hade ansökt om bygglov för befintlig byggnad efter avstyckningen skulle balkongfönster i fastighetsgräns nekats eller upprättats med krav på igensättning i samband med att en byggnad upprättas på grannfastigheten. Detta beror på att en brandvägg skall upprättas mellan grannfastigheterna då brandsäkerheten blir lägre där det finns fönster. Mellan byggnader ska det finnas brandavskärmande och avskiljande konstruktioner, så det finns ingen möjlighet att tillåta öppning åt öster i balkongen. Svar till föregående yttranden återfinns i samrådsredogörelsen och granskningsutlåtande 1. I planbeskrivningen finns en beskrivning av hur innegården på Flora 5 förändras och hur det påverkar de boende på Flora 4. I yttrandet refereras till ett stycke i samrådsskedets planbeskrivning, vilken korrigerades till granskning nr 1 och således inte har funnits kvar efter samrådsversionen av planbeskrivningen. Bakgrunden till formuleringen, som går att återfinna i planbeskrivningen tillhörande samrådsskedet, var att planförfattaren ville understryka att det är essentiellt att förtätning sker i den mån det är lämpligt. Några kostnadskalkyler eller ekonomiska konsekvensbeskrivningar görs inte detaljplaneskedet. En ny geoteknisk undersökning samt ett kontrollprogram kommer att göras i bygglovsskedet innan byggnation påbörjas. Detta har förtydligats ytterligare i planbeskrivningen. Tidigare gjorda geoteknisk undersökning ger i detta skede en uppfattning om rådande förhållanden, vilken har bedömts vara tillräcklig i detaljplaneskedet. 7

9 SAMMANFATTNING Tidigare inkomna yttranden redovisas i samrådsredogörelsen daterad och granskningsutlåtande 1 daterat Endast redaktionella ändringar och förtydliganden har gjorts i planbeskrivningen. Dessa berör geoteknik, kontrollprogram, plushöjden +90.6m och fastighetsreglering. På plankartan har texten Underjordiskt garage tillåts ej, under bestämmelsen prickmark, tagits bort pga att den saknar betydelse eftersom prickmark innebär att det råder totalt byggförbud även under jord. STADSBYGGNADSKONTORET Liselott Johansson Klara Alexanderson Planchef Planarkitekt 8

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34