Planprogram för verksamhetsområde i Gräskärr Teknikens Hus inom fastigheten Kolla 5:6 norr i Kungsbacka stad

Transkript

1 Samrådshandling Kolla parkstad, nytt bostadsområde Programområde E6 Bensinstation samt vägrestauranger Planprogram för verksamhetsområde i Gräskärr Teknikens Hus inom fastigheten Kolla 5:6 norr i Kungsbacka stad Upprättad i april /P016 P1/09.07

2 Handlingar: Planprogram (denna handling) Övriga handlingar: Dagvattenutreding för Kolla 5:6 ( ), Förvaltningen för Teknik Geoteknisk PM beträffande detaljplan ( ), Norconsult Miljöutredning Välås-Gräskärr ( ), Norconsult Handlingar finns att läsa på: Stadshusets entré, Storgatan 37, Kungsbacka Skriftliga synpunkter skickas till: Planavdelningen Plan & Bygg Kungsbacka Upplysningar om planprogrammet lämnas av: Hasse Andersson Inger Gennerud Björsander Samrådstid 8:e september - 26:e oktober 2015 Planprogram Samråd Detaljplan Samråd Granskning Laga kraft Planprocessen Synpunkter kan lämnas flera gånger under planeringsprocessen: under programsamrådet, under detaljplanesamrådet och vid granskningen av planförslaget. Mellan de olika skedena redovisas de framförda synpunkterna och politiska beslut tas om ändringar och om hur det fortsatta arbetet ska bedrivas. Detaljplanen antas slutligen av kommunfullmäktige. Detaljplaneprocessen tar cirka 1,5 år efter det att planprogrammet har godkänts av kommunstyrelsen. 2 Planprogram

3 Planprogram för Verksamhetsområde i Gräskärr Innehållsförteckning Bakgrund 4 Förutsättningar 6 Direktiv till detaljplan 12 Dimensioneringsskiss Teknikens Hus 17 Konsekvenser 19 Genomförandefrågor 20 Tidplan 23 Medverkande i planarbetet 23 Sammanfattning Inom kommunens fastighet Kolla 5:6 Norr undersöks möjligheten att anlägga ett verksamhetsområde för kommunens samlade verkstadslokaler, kallat Teknikens Hus. Det innebär en visuell och trafikmässig förändring samt att en av stadens entréer kan få en ny, mer stadsmässig, gestaltning. Det som idag är en åker i träda blir en del av Kungsbacka stads entréer och högra krav måste därför ställas på stadsbyggnadsmässig och arkitektonisk kvalitet. Det är av stor vikt att hela området planeras samtidigt så att gestaltningen av infarten till staden och områdets byggnadsvolymer och parkeringsytor ses i ett sammanhang. Områdets användning måste också anpassas till den elkraftledning som löper genom områdets västra del. Förvaltningen för Service har ihop med berörda förvaltningar gjort ett lokalprogram med tillhörande dimensioneringsskiss för Teknikens Hus. Planprogrammet visar att Teknikens Hus ryms inom området. Resecentrum Kungsbackaskogen E6 Kolla parkstad Programområde Planprogram 3

4 Bakgrund Uppdrag Kommunstyrelsen beslutade att ge Kommunstyrelsens förvaltning i uppdrag att utarbeta förslag till planprogram för det nya verksamhetsområdet Onsalamotet- Gräskärr. Enligt beredningsskrivelse kan området eventuellt vara lämpligt för kommunens samlade förrådshållning. I juni 2011 inkom nämnden för Service med en begäran till Kommunstyrelsens förvaltning om lokaliseringsförslag för Teknikens hus, där kommunens maskinpark, verkstäder och förråd med tillhörande personalutrymmenska samlas. Planens syfte och huvuddrag Syftet med planprogrammet är att pröva möjligheten att anlägga ett nytt område för verksamheter där kommunens samlade verkstadslokaler, kallat Teknikens Hus, kan rymmas. Området blir en del av en av Kungsbacka stads entréer och höga krav måste därför ställas på stadsbyggnadsmässig och arkitektonisk kvalitet. Det är av stor vikt att hela området planeras samtidigt så att gestaltningen av infarten till staden och områdets byggnadsvolymer och parkeringsytor ses i ett sammanhang. Områdets användning måste också anpassas till den elkraftledning som löper genom områdets västra del. Läge, areal och markägoförhållanden Programområdet ligger i sydvästra delen av Kungsbacka stad med cirka 2 kilometer till kommunhuset och resecentrum. Programområdet avgränsas av en trädridå och en kraftledningsgata i väster, ett skogsbevuxet höjdparti i norr samt Onsalavägen i öster och söder. I väster och söder följer programområdets gräns i stort sett fastighetsgränsen för fastigheten Kolla 5:6. Programområdet är cirka 60,8 hektar stort, varav delen som kan utnyttjas för verksamhetsområde är cirka 27 hektar. Fastigheten Kolla 5:6 ägs av Kungsbacka kommun och fastigheten Kolla 5:14 ägs av Fortum Distribution AB. Bild norrut över området med kraftledningsgatan till vänster och Onsalavägen till höger. 4 Planprogram

5 Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer och detaljplaner Utdrag från Fördjupad översiktsplan för Kungsbacka stad, FÖP09 (2009) och omgivande detaljplaner visas på nästa sida. 1. Programområdet ligger enligt kommunens översiktsplan (2006) inom område för tätortsutveckling och är inte tidigare detaljplanelagt. I FÖP09 är området del av ett större område för företag och service kallat Onsalamotet. 2. Gräskärr, utredningsområde för bostäder i fördjupad översiktsplan. 3. Kolla parkstad, detaljplan KP118C från 2014 för cirka bostäder och möjlighet till handel i delen som gränsar till programområdet. Området är under utbyggnad. 4. Onsalamotet-Välås, förslag till planprogram för volymhandel upprättat i juni 2007 har varit ute på samråd. 5. Onsalamotet-Kolla, detaljplan KP121 från 2011 för bilservice och vägrestauranger. Området är utbyggt Programområdesgräns Utbyggnadsområden i FÖP09 Företag och service planeras Bostadsområde utreds Detaljplaner Bostäder Handel & kontor Bilservice, vägrestaurang med mera Natur/park Planprogram 5

6 Näringslivsprogram I dokumentet Ny mark för näringslivet (2009) ingår området som ett av femton nya områden för näringslivets expansion. Dokumentet nämner att området eventuellt kan komma att planeras för kommunens samlade behov av förrådshållning med mera. Förutsättningar Natur Mark och vegetation Den största delen av programområdet utgörs av plan åkermark som är bevuxen med hög gräsvegetation och har troligen legat i träda i flera år. Delar av området har använts som upplag för massor. I områdets västra del löper ett dike längs med trädkanten. Här finns berg i dagen. I norr övergår åkermarken i en skogsbeväxt slänt där en stenmur löper och marken är täckt av kaprifol. Som gräns mot Onsalavägen i öster löper ett dike. Längre söderut korsas området av ett dike vilket till stor del är övervuxet av vass. Söder om detta finns rester av gamla Onsalavägen, naturmark med inslag av trädsgårdsväxter och en gång- och cykelbana längs med Onsalavägen. Enligt Miljöutredning Välås-Gräskärr (Noconsult, 2009) finns inga tecken på några skyddade eller skyddsvärda arter i området. Några storvuxna lövträd längs den västra avgränsningen kan enligt miljöutredningen hysa vissa naturvärden. Medsols: Backen med lövskog och tallar i norra delen av området, när träden är lövfria kan bostadshusen på Gräskärrsvägen skönjas bakom trädstammarna, del av stenmuren i den norra delen av området samt diket längs med Onsalavägen sett söderut. 6 Planprogram

7 Geotekniska förhållanden En geoteknisk undersökning, Geoteknisk PM beträffande detaljplan, är utförd av Norconsult Undersökningen visar att marken inom programområdet lutar svagt från väster mot öster där markytans nivåer i huvudsak varierar mellan cirka +8 och +6 meter. I södra delen av området sluttar marken något brantare och här ligger befintlig marknivå som lägst kring +2. I fastmarksområdena i norr och väster sluttar marken också något brantare, här varierar markytans nivåer mellan cirka +25 och +8 med de högsta nivåerna i norra delen av området. Området utgörs i huvudsak av ängsmark på lera. I fastmarksområdena i norr och väster förekommer även ytligt berg. Enligt undersökningen består jordlagren från markytan i huvudsak av fyllning och/eller mulljord till cirka 0,3-0,7 meters djup, torrskorpelera till cirka 1,5-2 meters djup och lera till som mest cirka 30 meters djup innan fast botten (friktionsjord/ berg) tar vid. Enligt utförda undersökningar i området varierar djupet till fast botten mellan cirka 1,5 till 30 meters djup. De mindre djupen har registrerats i västra och norra delen av området i anslutning till fastmarksområdena. De största djupen har registrerats i östra och sydöstra delen. Radon Området ligger på lera och är lågriskområde för radon. Höjdpartierna av urberg som omger området är högriskområde för radon. Miljöutredningen (2009) rekommenderar att radonmätningar bör genomföras inför detaljplanearbetet. Fornlämningar Inga kända fornlämningar finns inom planområdet. Kultur- och bebyggelsemiljö Landskapsbilden i området har under de senaste hundra åren ändrat karaktär från öppet odlingslandskap till att bli en del av Kungsbacka stads tätortsbebyggelse. Fortum har en krafttransformatorstation med två byggnader på fastigheten Kolla 5:14. I övrigt är området obebyggt. På höjden väster om programområdet finns en mindre grupp med småhus där de närmsta fastigheterna ligger i kant med programområdets östra gräns. I Kolla parkstad öster om området växer småhus, flerbostadshus, skola och förskola fram. Ett område för handel och kontor gränsar till Onsalavägen och byggrätterna ligger cirka meter från programområdets östra gräns. Tillgänglighet Tillgängligheten till fastigheten och de nya byggnaderna kommer att behandlas i detalj under bygglovsskedet. Rekreation Kungsbackaskogen norr om programområdet hyser höga rekreationsvärden i form av motionsspår. Flera parker planeras och är under utbyggnad i Kolla parkstad. Gator och trafik Gatunät, gång- och cykeltrafik Gräskärr har angöring från Onsalavägen via en planerad cirkulationsplats i programområdets norra del. Cirkulationen kommer anläggas under 2015 och troligen vara klar hösten Onsalavägen har skyltad hastighet 60 km/h förbi området. Planprogram 7

8 Fortum använder gamla Onsalavägens sträckning söderut som tillfart till krafttransformatorstationen. Fortum behöver ha tillgång till området alla tider under dygnet, men besöker det vanligtvis bara för periodiskt underhåll. Idag finns gång- och cykelväg från centrala Kungsbacka via Månstensvägen i Kolla parkstad till gång- och cykelport under Onsalavägen vidare söderut. En oskyddad övergång finns över Onsalavägen i höjd med Fortums infart. Denna övergång kommer på sikt att försvinna när Kolla Parkstad byggs ut med verksamhet där vägen ligger. I samband med att cirkulationen på Onsalavägen anläggs byggs en ny gång- och cykelväg längs med Onsalavägens östra sida. Denna beräknas vara klar vintern/våren En övergång för gång- och cykeltrafik till programområdet kommer finnas vid cirkulationen. Kollektivtrafik Närmsta busshållplats är idag Sagas väg och ligger i höjd med Askvägen. Sommaren 2015 kommer trafiken från Onsala till resecentrum börja trafikera sträckan Onsalavägen-Tingberget och en ny hållplats kommer anläggas vid infarten till programområdet. Den nya hållplatsen ligger söder om cirkulationsplatsen i väster och norr om cirkulationsplatsen i öster. Linje 731 som ska trafikera hållplatsen har bäst turtäthet av alla linjer och lika många avgångar som pendeltåget. Det innebär kvartstrafik i högtrafik och annars halvtrimmestrafik. Teknisk försörjning Dagvatten Förvaltningen för Teknik har tagit fram Dagvattenutredning för Kolla 5:6 (2013). Utredningen beskriver att dagvattentillrinning sker från omgivande höjder med naturmark väster och norr om programområdet. Avvattningen sker via ett dikessystem som går i väst-östlig riktning genom naturmarken och vidare in i programområdet. Vattnet samlas i vägdiket på västra sidan av Onsalavägen och kan inte ytligt rinna vidare därifrån eftersom det saknas utlopp från dikessystemet. Vatten och avlopp Det finns idag spillvattenledningar som leder längs med östra sidan av Onsalavägen och vattenledningar i Kolla parkstad. Värme Fjärrvärmenätet är idag inte utbyggt till området. Närmsta fjärrvärmeledning finns vid cirkulationsplatsen Onsalavägen/Askvägen och vid Inlagsleden. Vid behov kan nätet byggas ut till områden som ligger inom FÖP09. El, tele och bredband Förutom kraftledningsgatan i väster utgår 10 kv-ledningar som försörjer staden med ström från Fortums krafttransformatorstation. Ledningarna ligger nedgrävda längs med västra sidan av Onsalavägen. Telekablar går från gång- och cykelporten i söder till Fortums krafttransformatorstation. Fibernätet är idag utbyggt till Kolla parkstad och verksamhetsområdet söder om programområdet. Kablar följer den östra sidan av Onsalavägen. 8 Planprogram

9 Hälsa och säkerhet Vägtrafikbuller Enligt miljöutredningen (2009) ska den högsta ekvivalenta ljudnivån inomhus vid nybyggnation av arbetslokaler vara 35 dba och den högsta maximala ljudnivån inomhus vara 50 dba. För att klara riktvärdet för ljudnivåer inomhus från vägtrafik för arbetslokaler med normala treglasfönster krävs att ekvivalenta respektive maximala ljudnivån utomhus är lägre än 65 respektive 80 dba. Farligt gods och trafiksäkerhet Inlagsleden och Onsalavägen är enligt FÖP09 alternativa transportvägar för farligt gods när motorvägen är avstängd. Länsstyrelsen har i Riskanalyser för farligt gods i Hallands län (2011) tagit fram riktlinjer för bebyggelse i närhet till vägar med farligt gods. För alternativa transportvägar krävs inga speciella skyddsavstånd enligt rapporten. För att förhindra olyckor och skador kräver Trafikverket allmänt 12 meter bebyggelsefritt område från krönet av vägdikets bakslänt. Från vägbanekant blir detta cirka 15 meter vilket används som en skyddszon i planprogrammet. Det bebyggelsefria området är en planeringsförutsättning som kommande detaljplan måste ta hänsyn till. Elkraftledning Genom den västra delen av programområdet går två kraftledningar på 50 kv respektive 130 kv som påverkar möjligheten till utbyggnad av området. Fortum äger ledningarna och de har i en tidig bedömning förklarat att det är mycket kostsamt, om ens genomförbart, att flytta eller gräva ner dessa ledningar. Ledningarna är därför en planeringsförutsättning som kommande detaljplan måste ta hänsyn till. Fortums krafttransformatorstation med kraftledningsgatan i bakgrunden. Planprogram 9

10 Hälsa och säkerhet Gräskärrsvägen 15 m 10 m 25 m 50 m Gnejsvägen Månstensvägen Onsalavägen Onsalavägen gamla Inlagsleden Onsalavägen Programområdesgräns Elkraftledning Elkraftledning Skyddsområde elfara 10 meter Skyddsområde brandfara 25 meter Skyddsområde elektromagnetiska fält 50 meter Väg Bebyggelsefritt område 15 meter 10 Planprogram

11 Elkraftledningar kan innebära el- och brandfara. Elfara kan uppstå om ledningarna hamnar i marken. När ledningen berör marken strömsätts även denna. Spänningen klingar av med avståndet. För att skydda mot elfara kan man använda sig av potentialutjämning eller bryta av långa metalldelar med material som gör att strömmen inte kan sprida sig. Även fast dessa skydd används finns riktlinjer från Elsäkerhetsverket att följa, se nedan. Enligt Elsäkerhetsverket får inga byggnader uppföras inom 10 meter på ömse sida av ledningarna på grund av elfara. Det går dock bra att hårdgöra marken under ledningarna och använda den som köryta, men inte som upplag eller parkering. På grund av brandfara bör inget som kan ta eld finnas inom området meter från ledningarna. Ytan kan trots det användas till parkering samt upplag för alla typer av föremål då det väldigt sällan börjar spontanbrinna i upplag och personbilar. Inom området kan det förekomma isnedfall från ledningarna. Fortum tar inget ansvar om detta göra skada på föremål i området. Inom området meter från ledningarna är det möjligt att ha det mesta där människor inte stadigvarande vistas: alltså är det möjligt att ha garage, parkering utan tak och upplag här. Förutom den direkta el- och brandfaran avger elkraftledningar även elektriska fält. Fältens styrka mäts i μt (mikrotesla). Fortum och miljöutredningen rekommenderar att inga nya byggnader där människor stadigvarande vistas får uppföras inom områden där de elektromagnetiska fälten överstiger 0,2 μt. Enligt Fortums rekommendationer innebär detta 50 meter på ömse sida av kraftledningarna. Garage räknas inte som en byggnad där människor stadigvarande vistas och kan ligga närmare ledningen än så. Genom beräkningar och mätningar kan en mer specifik skyddszon kring ledningarna tas fram eller så kan åtgärder som reducerar magnetfältet bli aktuella. Planprogram 11

12 Direktiv till detaljplan Motivet med planprogrammet är att ge en bild av vad programområdet rymmer och kan användas till samt att få ett grepp om gestaltningen av en av stadens entréer. Programkartan består av ett antal delområden som skiljer sig åt både till innehåll och gestaltning. Avgränsningarna på kartan är grova och inte detaljstuderade. Vid fortsatt planering kommer placering av hus, friytor med mera att studeras och redovisas. Bebyggelsens inriktning och utformning Programområdet föreslås innehålla kommunens samlade verkstadslokaler, kallat Teknikens Hus. Inom programområdet föreslås även krafttransformatorstationens läge säkras. Områden att bebygga Åkermarken i sydöst föreslås för verksamhetslokaler. Området som kan bebyggas begränsas av det bebyggelsefria avståndet till Onsalavägen och kraftledningen. Området är cirka m 2 stort. Verksamhetsområdet kan bli ett tillskott och en positiv anblick för de som passerar och bor i närområdet. Höga krav måste ställas på stadsbyggnadsmässig och arkitektonisk kvalitet eftersom byggnaderna som vänder sig mot Onsalavägen blir en del av en av Kungsbacka stads entréer. För byggnadshöjder och placering, se rubriken Gestaltning av staden entré. Höjdpartiet i nordöst, norr om entrén till området, föreslås för verksamhetslokaler som klättrar upp för berget. Eftersom denna plats ligger kuperat är det viktigt att byggnader utformas och anpassas till natur och terräng. Det byggbara området om cirka m 2 begränsas av det bebyggelsefria avståndet till Onsalavägen och kraftledningen. Samma höga krav på arkitektonisk kvalitet gäller här som på åkermarken eftersom byggnaderna vänder sig mot Onsalavägen. På åkermarken i sydväst föreslås ett område för garage, upplag och körytor. Ytans användning begränsas av kraftledningen och får inte bebyggas med lokaler där människor vistas permanent. Garage räknas inte som en byggnad där människor stadigvarande vistas och kan ligga inom detta område. För att skydda mot elfara rekommenderas att byggnader och andra fasta föremål potentialutjämnas eller på annat sätt utformas så att ström inte kan spridas vidare. Området är cirka m 2 stort. På skogsmarken i sydväst föreslås tre delområden för parkering och köryta. Områdenas användning begränsas av kraftledningen och får inte bebyggas. Ytorna kan trots det användas till parkering samt upplag för alla typer av föremål. Inom området kan det förekomma isnedfall från ledningarna. Fortum tar inget ansvar om detta göra skada på föremål i området. Även här rekommenderas att fasta föremål potentialutjämnas. De tre delområdena är totalt cirka m 2. Krafttransformatorstationen i söder föreslås ha samma användning och utformning som idag. Användningen och områdets utformning bör bekräftas i kommande planering. Gestaltning av stadens entré Onsalavägen, från cirkulationsplatsen vid Inlagsleden och norrut, är en av Kungsbacka stads entréer med det aktuella verksamhetsområdet på ena sidan och Kolla parkstad på den andra. Det är därför av största vikt att detta gaturum får en stadsmässig karaktär och en gestaltning som stämmer överens med de visioner om djärv stil och arkitektur som tagits fram i kommunen. Tillåten byggnadshöjd i programområdet bör begränsas och harmonisera med tillåten byggnadshöjd om 9 meter för byggnader för handel och kontor på andra sidan gatan. Byggrätterna bör placeras så att en god helhetsbild uppstår och på ett bra sätt möta Kolla 12 Planprogram

13 Programkarta Gnejsvägen Månstensvägen Onsalavägen Programområdesgräns Område för verksamhetslokaler, t.ex. kontor Område för garage och upplag Område för parkering och körytor Rekreationsområde Naturmark Grön siktlinje från Kolla Parkstad Befintlig gång- och cykelväg Ny gång- och cykelväg Möjlig framtida gång- och cykelväg Infart Stenmur Busshållplats från sommaren 2015 Planprogram 13

14 parkstads kvarter, speciellt vad gäller siktlinjer från bostadsområdet. Kolla parkstads gröna siktstråk mot Gräskärrs bostadsområde föreslås hållas fritt från bebyggelse, vilket också bidrar till att bebyggelsen längs med Onsalavägen delas upp i mindre enheter. Eftersom byggnader inte kan läggas så nära Onsalavägen på grund av det bebyggelsefria avståndet bör man i detaljplanen medvetet arbeta med andra element för att få gaturummet att kännas tätt och stadslikt. I den fördjupade översiktsplanen för Kungsbacka stad står det att stadens entréer ska markeras med alléer längs stadens infarter. Verksamhetsområden genererar ofta stora ytor för trafik, parkeringar och upplag. Det är därför av stor vikt att på ett medvetet sätt arbeta med avskärmningar av dessa. Utformningen av plank, murar, häckar och annan avskärmning ska tillsammans med byggnaderna ge den höga arkitektoniska och gestaltningsmässiga nivå som entréplatsen kräver. Naturmiljö Rekreation Den skogsbeklädda södersluttningen i nordväst föreslås som rekreationsområde för personal inom området. Området kan också användas som utställningsyta för eventuell externhandels varor. Utformningen bör ta tillvara de storvuxna tallarna, den vildväxande kaprifolen och stenmuren som avgränsar området söderut. Området är cirka m 2 stort. Naturmark Naturmarken under kraftledningsgatan föreslås ha samma utformning som idag. Området bör på grund av elsäkerhetsrisken inte uppmuntra till att människor uppehåller sig under ledningarna. En yta på 4 meter på respektive sida om ledningarna behöver hållas öppen för underhåll av ledningarna. Ledningsgatan föreslås bekräftas i kommande planering genom l-område. Naturmarken i det sydöstra hörnet mellan gamla Onsalavägen och gång- och cykelporten bör anpassas och underhållas enligt den stadsmässiga utformningen av området i övrigt. Gator och trafik Gatunät, gång- och cykeltrafik samt kollektivtrafik Det nya verksamhetsområdets in- och utfart föreslås bli via cirkulationsplats till Onsalavägen. Cirkulationsplatsen är en del av Kolla parkstads utbyggnad och bekostar inte projektet. Gång- och cykeltrafik föreslås nå programområdet från gång- och cykelvägen som byggs ut längs med Onsalavägens östra sida i samband med utbyggnaden av cirkulationen. Kommande detaljplan ska ge utrymme för gång- och cykelväg söderut från cirkulationen på Onsalavägens västra sida om detta efterfrågas i framtiden. Transformatorstationen föreslås behålla dagens infart via gamla Onsalavägens sträckning söderut. Denna väg föreslås endast användas av transporter till och från transformatorstationen och kan därför ha samma standard som idag. Fastighetens åtkomst måste säkerställas i detaljplanen, till exempel genom prickmark. Inom verksamhetsområdet förelås körytorna vara utformade så att två tunga lastbilar kan mötas. Vägbredden blir då 6,5 meter. Inom området föreslås också vändplats med en radie om 16 meter finnas för att kunna hantera lastbil med släpvagn. 14 Planprogram

15 Parkering Parkeringsbehov för planerade verksamheter ska lösas inom respektive fastighet på kvartersmark. Parkering för fordon föreslås inom den västra delen av verksamhetsområdet där skyddsområde för kraftledningarna gäller. Parkering för cyklar föreslås finnas i nära anslutning till entréer. Förvaltningen för Teknik bedömer att verksamheter med kontor behöver parkeringsplatser per m 2 byggnadsarea. För eventuell handel gäller parkeringsplatser per m 2 byggnadsarea. Kollektivtrafik Den nya hållplatsen vid cirkulationen blir det naturliga stoppet för resande till programområdet. Tillgänglighet Det föreslagna verksamhetsområdet är i huvudsak helt plant och tillgängligheten till området bedöms kunna lösas utan problem. Eventuella nivåskillnader föreslås tas upp med hjälp av hissanordningar inom byggnaderna. Geoteknik och radon Geotekniska förhållanden Utförda beräkningar i den geotekniska undersökningen (Norconsult, 2012) visar att säkerheten mot skred är tillfredställande för befintliga förhållanden samt en utbredd dimensionerande last av 30 kpa (enbart pådrivande) inom planområdet. Denna last motsvarar till exempel 1,5 meter uppfyllnad. Grundläggning av byggnader med mer i området bedöms preliminärt behöva utföras med stödpålar till berg. Lättare byggnader kan preliminärt grundläggas med platta på mark. Slutligt val av grundläggningsmetod bör studeras vidare i samband med detaljprojektering Ledningar till pålgrundlagda byggnader bör förses med flexibla kopplingar för att förhindra ledningsbrott vid eventuella sättningar av omkringliggande mark. För att minimera belastningarna och eventuella sättningsrörelser bör höjdsättningen i området preliminärt vara sådan att befintliga nivåer i huvudsak följs. Måttliga uppfyllnader i området kan troligtvis utföras men omfattningen på detta får studeras mer i detalj i det fortsatta planarbetet. Byggnadstekniska åtgärder som medför en permanent grundvattensänkning bör ej utföras. Detta är viktigt inte enbart för planerade byggnader utan även för närliggande mark som kan utsättas för sättningar vid sänkning av grundvattenytan. Jordlagren innehåller silt varpå risk för tjällyftning samt jordflytning ska beaktas. Radon Radonmätningar ska genomföras under detaljplanearbetet. Planprogram 15

16 Hälsa och säkerhet Trafiksäkerhet och elkraftledning Under rubriken Bebyggelsens inriktning och utformning - Områden att bebygga beskrivs hur programområdet kan utformas med hänsyn till rådande skyddszoner. Industribuller Vid en etablering av verksamheter inom programområdet får ljudnivåerna från verksamheterna inte vara störande för omgivningen. För att klara riktvärdena för industribuller kan det bli aktuellt att införa en planbestämmelse enligt rekommendation i miljöutredningen. Vägtrafikbuller Miljöutredningen (2009) tar upp konsekvenserna av buller från vägtrafiken (prognos 2020 inklusive verksamhetsetablering med en trafikalstring av fordon/dygn). Vid en etablering av verksamheter inom programområdet kommer trafiken på omgivande vägar att öka. Detta medför en ökning av den ekvivalenta ljudnivån med upp till 1 dba på omgivande vägar. För att klara riktvärdet för ljudnivåer inomhus från vägtrafik för arbetslokaler med normala treglasfönster krävs att ekvivalenta respektive maximala ljudnivån är lägre än 65 respektive 80 dba. Det uppnås inom hela programområdet. Teknisk försörjning Dagvatten Exploatering av området ökar dagvattenavrinningen eftersom mängden hårdgjorda ytor ökar. Med avstamp i Tekniks dagvattenutredning (2013) samt Norconsults miljöutredning (2009) bör en dagvattenutredning beställas i det fortsatta planarbetet efter att byggnaders och parkeringars placeringar är fastställda. Utredningen bör bland annat utreda följande: Möjligheter till fördröjning eller rening i dagvattendammar. Möjlighet till gröna tak. Volym och placering av fördröjningsmagasin. Beror av byggnaders placering och andel hårdgjorda ytor inom planområdet. Naturmarksvatten bör avledas i diken genom programområdet och inte ansluts till fördröjningsmagasin. Typ av fördröjningsmagasin. Valet beror bland annat på grundvattennivåer. Vart ska dagvattnet ledas utanför programområdet, söderut mot Kungsbackafjorden eller österut mot Kungsbackaån? Lägsta golvhöjd för bebyggelsen. Vatten och avlopp Anslutning av dricksvatten kommer att ske i programområdets norra del, i höjd med planerad cirkulationsplats. Dricksvattenservisen byggs ut i samband med att ny gång- och cykelbana och cirkulationsplats byggs öster om programområdet. Anslutning för spillvatten och dagvatten kommer med tanke på höjdförhållandena sannolikt att ske i programområdets södra del. Dessa kan med fördel utföras genom borrning under Onsalavägen. De boende i Gräskärr, väster om programområdet, har uttryck önskemål om att ansluta sig till det kommunala VA-nätet. Vilka ledningar som behöver säkerställas med u-område tas fram i samband med detaljplaneläggning. 16 Planprogram

17 El, tele, bredband Ledningar för el, fiber och tele finns i anslutning till området och kan dras fram i samband med utbyggnad. Ledningsrätt för de allmännyttiga luftledningarna föreslås säkerställas genom ett l-område. Uppvärmning - Teknik Möjligheten att bygga ut fjärrvärmenätet till programområdet bör undersökas i kommande planarbete. Området ska anslutas till fjärrvärmenätet eller eventuellt annan förnyelsebar energikälla. Avfall Erforderliga utrymmen för källsortering av sopor ska finnas inomhus och utomhus. Sophanteringen ska ske med största hänsyn till miljön samt återvinning av energi och material. Dimensioneringsskiss för Teknikens Hus Idag är kommunens lokaler för maskinpark, verkstäder och förråd med tillhörande personalutrymmen utspridda över en stor del av Kungsbacka stad och lokalerna är inte alltid anpassade efter verksamheternas behov. Förvaltningen för Service har sett en möjlighet i att lokalfunktionerna och utrustning för Service, Plan & Bygg, Teknik och Fritid kan samordnas och därmed utnyttjas effektivare. En ny lokalisering kan också göra att verksamheterna hamnar i ett trafikmässigt bättre läge som underlättar för trafik och transporter till och från platsen. På sikt kommer framförallt kvarteret Vägmästaren (där Plan & Bygg, Teknik och Fritid är lokaliserade) behöva tomställas för att främja etableringsmöjligheter för andra verksamheter i centrala Kungsbacka stad. Creacon HKAB har för förvaltningen för Service gjort ett förslag på situationsplan för Teknikens Hus. Ytorna bygger på ett lokalprogram som förvaltningen för Service tagit fram tillsammans med arbetsgruppen för Teknikens Hus, där representanter från förvaltningarna som ska använda anläggningen deltagit. Lokalprogrammet visar att till exempel kontor, omklädningsrum, lunchrum, verkstadslokaler, förråd och uppställningsplatser kan samordnas. Dimensioneringsskissen på nästa sida följer programmets direktiv till detaljplan. Skissen visar att verksamheterna för Teknikens Hus ryms inom området, inklusive en möjlig tillbyggnad. Skissen är en möjlig utformning men ingen garant för hur utformningen slutgiltligen blir. Utformningen avgörs i bygglovsskedet, efter det att detaljplanen vunnit laga kraft. Planprogram 17

18 Dimensioneringsskiss Teknikens Hus Sektion A-A 50 m 825 m 2 Anslutning till redan projekterad rondell Varumottagning m 2 Anslutning till redan projekterad cykelbana m 2 Sektion A-A Stödmur 25 m m m 2 Möjlig in-/utfart meter Framtida utbyggnad Kontor, omklädning och lunchrum Varmförråd, parkering, verkstäder, billyft, monteringshall, biltvätt (uppvärmt) Parkering under tak (ouppvärmt), kallförråd Plantering Körbar yta Parkering Entré 18 Planprogram

19 Konsekvenser Miljökonsekvenser En utbyggnad innebär till största del att områden utan några högre naturvärden tas i anspråk. En utbyggnad medför ett ökat dagvattenutsläpp vilket kan påverka de skyddsvärda recipienterna Kungsbackaån och Kungsbackafjorden negativt. En utbyggnad bedöms dock ge liten påverkan på naturvärdena förutsatt att området får ett väl fungerande dagvattensystem enligt direktivet till detaljplan. Trafiken kommer att öka något. Trafikflödet underlättas genom en ny cirkulation på Onsalavägen. Kommunen är positiv till en omlokalisering av trafikintensiva verksamheter från centrala lägen i Kungsbacka stad till ett mer motorvägsnära läge i stadens utkant. Det skulle innebära miljövinster som är i linje med FÖP09. Miljökvalitetsnormer (MKN) Miljöutredningen (2009) bedömer att MKN för luft kommer att underskridas med stor marginal. Den pågående förbättringen av fordonsparkens emissionsvärden innebär också att kvävedioxidhalten kommer att minska generellt i framtiden. Om MKN klaras för kvävedioxidhalten kan erfarenhetsmässigt också slutsatsen dras att även övriga miljökvalitetsnormer för luft klaras. Dagvattnet från planområdet når i ett första skede vattenförekomsten Kungsbackaån med statusbedömningen måttlig, baserat på växtanalyser som visar på övergödningsproblematik. Kungsbackaån mynnar i vattenförekomsten Inre Kungsbackafjorden med statusbedömningen otillfredsställande, baserat på analys av bottenfauna som visar på övergödningsproblematik. Ovan nämnda vattenförekomster har MKN god status med tidsfrist till Bedömningen är att MKN för vatten inte försvåras att nå till följd av exploateringen om dagvattenhanteringen sker enligt förslag i dagvattenutredning. Sociala konsekvenser Före detta odlingsmark omvandlas till bebyggd mark. En utbyggnad innebär att ytterligare en del av det öppna odlingslandskapet ersätts av olika typer av verksamheter och hårdgjorda ytor. Det aktuella områdets agrara historia försvinner och det historiska landskapet kommer att i viss mån bli svårare att utläsa. Att omlokalisera trafikintensiva verksamheter och frigöra mark i centrala delar av Kungsbacka stad som kan användas för bostads- och centrumändamål ligger i linje med FÖP09. Utvecklingen påverkar de boende i området som får mer trafik och eventuellt störande verksamheter i sitt närområde. Nya verksamheter och därmed nya arbetsplatser möjliggörs. Exploateringen kan skapa en mer stadsmässig entré till Kungsbacka stad och området kan upplevas som tryggare med mer verksamheter som befolkar området. Planprogram 19

20 Genomförandefrågor Här redovisas de organisatoriska, fastighetsrättsliga, tekniska och ekonomiska åtgärder som behövs för att åstadkomma ett samordnat och ändamålsenligt genomförande av detaljplanen och förtydligar detaljplanens syfte ur genomförandesynpunkt. Organisatoriska frågor Tidsplan För detaljplanen gäller att laga kraft preliminärt beräknas till andra kvartalet Projektering av lokalgator, gång och cykelbanor, vatten- och avloppsledningar kan eventuellt ske parallellt med detaljplanearbetet. Utbyggnad av allmänna anläggningar kan starta när fastställd detaljplan finns. Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år räknat från det datum då detaljplanen vunnit laga kraft. Markägoförhållanden med mera Kommunen äger all mark inom planområdet. Huvudmannaskap allmän plats Kommunen är huvudman för allmän plats inom planområdet. Allmänna platser i planen är lokalgata, gång- och cykelväg och naturområde. Kommunen svarar för utbyggnad och framtida drift och underhåll av gator, natur mm. Anläggningar inom kvartersmark Området skall preliminärt bebyggas med service- och verkstadslokaler för Kungsbacka kommun, Teknikens Hus. Parkering hänförlig verksamheten skall ske inom kvartersmark. Utbyggnad inom kvartersmark utförs och bekostas av exploatören/serviceförvaltningen. Utöver byggande av husen innebär det att exploatören anlägger körytor, parkering, ledningar, dagvattenhantering mm inom kvartersmark. Anläggningar utanför planområdet Kommunen utför cirkulationsplats på Onsalavägen. Eventuella åtgärder för avledning av dagvatten från området utförs utanför planområdet. Avtal Om extern exploatör utses ska ett avtal skall träffas med exploatören, som reglerar principerna för fördelning av kostnader för åtgärder inom allmän plats. Avtalet skall godkännas av Kommunstyrelsen. Exploateringsavtal ska träffas innan detaljplanen vinner laga kraft. Plankostnadsavtal tecknas mellan markägaren och Plan&Bygg innan, som ansvarar för att detaljplan upprättas. Marköverlåtelseavtal alternativt internt upplåtelseavtal kommer att träffas då detaljplanen vunnit laga kraft. 20 Planprogram

21 Fastighetsrättsliga frågor Genom avstyckning eller fastighetsreglering ska fastighet för kvartersmark bildas. Fastighetsbildning, servitut och ledningsrätt ska vara genomförda innan bygglov beviljas. Servitut och ledningsrätt Ledningsrätt ska inrättas/ändras för befintliga och tillkommande ledningar inom planområdet. Ledningsrätt kan bli aktuellt för kraftledningar med mera. I detaljplanen säkerställs rättigheterna genom bestämmelse om l-område. Gällande servitut för väg till förmån för fastigheten Kolla 5:14 säkerställs. Tekniska frågor Trafik Tillfart till planområdet sker från Onsalavägen via en ny cirkulationsplats. Gång- och cykelvägar Eventuell gång- och cykelväg på västra sidan om Onsalavägen kommer att utredas i detaljplaneskedet. Gång- och cykelvägarna kommer att ingå i allmän plats. Parkering Parkeringsbehov för planerade verksamheter ska lösas inom respektive fastighet på kvartersmark. Kollektivtrafik En busshållplats anläggs på Onsalavägens västra sida utanför planområdet. Nytt läge för hållplats illustreras i programförslaget. Vatten och avlopp Förvaltningen för Teknik anvisar förbindelsepunkt för anslutning av dricksvatten, spillvatten och dagvatten efter beställning från exploatören. Anläggningsavgifter för vatten och avlopp tas ut enligt vid tidpunkten för anslutning gällande taxa. Dagvatten Dagvatten från hårdgjorda ytor tas om hand lokalt inom fastigheten. Innan dagvatten från körytor och parkeringsytor avleds skall vattnet renas med oljeavskiljare samt därefter fördröjas innan avledning sker. Dagvatten från ytor inomhus för parkering, verkstäder, biltvätt mm renas med oljeavskiljare och leds därefter till allmän avloppsledning. Utformning görs i samråd med Miljö- och Hälsoskydd i Kungsbacka kommun. Materialval för utvändiga ytor bör väljas med omsorg om miljön. Till exempel bör oskyddade ytor av koppar eller zink undvikas för att minska risken för föroreningar i dagvattnet. Detaljerade utredningar görs i detaljplaneskedet. Befintliga ledningar Planområdet berörs av kraftledningar för el. Ledningen säkerställs med u-område och ledningsrätt. Eventuell omläggning bekostas av exploatören. Planprogram 21

22 El- och fjärrvärmeledningar Ledningar för el och tele finns utbyggt i anslutning till området. Skyddsområden För verksamheter och byggnader skall riktlinjer och krav på skyddsavstånd uppfyllas, se planbeskrivningens Förutsättningar Hälsa och säkerhet. Markmiljö Exploatören ska genomföra mer detaljerade undersökningar i innan byggnation får påbörjas. Luft och buller Bullermätningar genomförs vid behov. Geoteknik Översiktliga geotekniska undersökningar har gjorts för området. Detaljerade geotekniska utredningar ska utföras och bekostas av exploatören i samband med projektering av byggnader och anläggningar. Arkeologi Inga kända fornlämningar finns inom planområdet. Ekonomi Ekonomiska konsekvenser för kommunen Fördelning av kostnader för utbyggnad av allmän plats regleras slutligen i avtal mellan exploatören och kommunen. Huvudprincipen är att exploatören bekostar utbyggnad som föranleds av exploateringen. Framtida drift- och underhållskostnader Framtida driftskostnader för allmän plats belastar kommunen, förvaltningen för Teknik. Ekonomiska konsekvenser för exploatören/byggherren Exploatören svarar för åtgärder inom kvartersmark samt eventuell flytt av befintliga ledningar, utbyggnad av lokalgata mm. Exploatörens ekonomiska åtaganden gentemot kommunen regleras dels i kommande avtal. Exploatören bekostar anslutningsavgifter för vatten, avlopp, el, tele, fiberkabel mm. Anslutningsavgifter för va, el, tele, mm betalas till respektive huvudman enligt vid anslutningstillfället gällande taxa. När förbindelsepunkt är upprättad inträder betalningsskyldighet. 22 Planprogram

23 Tidplan Beräknad tidplan är: Hösten 2015 planprogrammet samråds Årsskiftet 2015/15 planprogrammet antas av kommunstyrelsen, uppdrag att upprätta detaljplan Våren 2016 detaljplanarbetet startas upp Sommaren 2017 detaljplanen antas Medverkande i planarbetet I planprogrammet har deltagit tjänstemän från berörda kommunala förvaltningar och Creacon HKAB. Geoteknisk undersökning och miljöutredning är gjorda av Norconsult. Upprättad av planavdelningen i april Maria Malone Planarkitekt Hasse Andersson Strateg fysisk planering För genomförandefrågor: Inger Gennerud Björsander Exploateringsingenjör Planprogram 23

24 Kommunstyrelsens förvaltning Kungsbacka kommun Kungsbacka