GRANSKNINGSHANDLING PLANBESKRIVNING Detaljplan för GAMMELGÅRDEN (Västra Sälen 5:117 och 5:34) Malung-Sälens kommun, Dalarnas län

Transkript

1 GRANSKNINGSHANDLING Detaljplan för GAMMELGÅRDEN (Västra Sälen 5:117 och 5:34) Malung-Sälens kommun, Dalarnas län HANDLINGAR PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG - Plankarta med bestämmelser och illustration - Planbeskrivning - VA-karta - Risk-och sårbarhetsanalys för vattentäkt - Samrådsredogörelse - Grundkarta - Fastighetsförteckning Planen syftar till att möjliggöra en fortsatt utveckling av Gammelgårdens hotellverksamhet. Behovet av hotellbäddar för Gammelgården är stort bl a pga dess goda status och liftnära läge. Fler bäddar behövs också för att få ett bättre underlag för verksamhetens bedrivande. Avsikten är att de två nuvarande fastigheterna, Västra Sälen 5:117 och 5:34, för bostads- respektive hotelländamål läggs samman till en hotellfastighet. Antal nytillkomna bäddar uppgår till ca 20 stycken. FÖRENLIGHET MED 3, 4 OCH 5 KAP MB De åtgärder planen medger bedöms vara förenliga med en ur allmän synpunkt lämplig användning av mark- och vattenresurserna enligt bestämmelserna i MB, 3, 4 och 5 kap. PLANDATA Läge Gammelgården är belägen i Sälenfjällen strax nordost om Högfjällshotellet och direkt norr om Fjällvägen. Området avgränsas i söder av Fjällvägen, i norr och väster av mindre lokalgator och i öster av fritidstomter. Areal Planområdets areal är ca 0,6 ha. 1 (10)

2 Markägoförhållanden All mark inom planområdet ägs av Värdshuset Gammelgården AB. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Riksintresse Transtrandsfjällen är av stor betydelse för turism och rörligt friluftsliv och är därför av riksintresse enligt Miljöbalken (MB): Området är av riksintresse för det rörliga friluftslivet och ska skyddas mot åtgärder som avses i MB 3 kap 6. Särskilda hushållningsbestämmelser gäller för mark och vatten med hänsyn till natur- och kulturvärden och turism/rörligt friluftsliv. Området ska skyddas mot åtgärder som avses i MB 4 kap 1 och 2. Översiktliga planer Följande översiktliga planer finns antagna för aktuellt område: Översiktsplan för Malung-Sälens kommun antagen av KF Planen vann laga kraft Planområdet är beläget inom rekommendationsområde A14 Östra Kalven-Högfjället-Storfjället i gällande översiktsplan. För detta rekommendationsområde finns ingen särskild rekommendation om förtätning inom befintliga bebyggelseområden. I översiktsplanens avsnitt 7.7 nämns dock att kommunen anser att den fortsatta utvecklingen inom centrala fjällområdet i så stor utsträckning som möjligt ska bygga på principen förtätningar och kompletteringar inom och i omedelbar anslutning till redan ianspråktagna områden. Planförslaget får därmed anses som förenligt med gällande översiktsplan. Program för planområdet Detaljplaner Särskilt planprogram har inte bedömts nödvändigt att upprätta. Inom planområdet, som till sin helhet tidigare är detaljplanelagt, gäller följande detaljplan: Detaljplan för Gammelgården i Sälen, laga kraft (T74). Byggnadsplan för Sälen Västra 5:42 m fl, fastställd (T9). 2 (10)

3 Kommunala beslut Miljökonsekvensbeskrivning Byggnadsnämnden i Malung-Sälens kommun har beslutat att planarbete för rubricerad plan får påbörjas. Parallellt med upprättandet av samrådsförslag för aktuell detaljplan har en behovsbedömning beträffande betydande miljöpåverkan gjorts. I denna bedöms behov av att upprätta miljökonsekvensbeskrivning (MKB) inte föreligga. Behovsbedömningen, som redovisas längre fram i denna planbeskrivning har gjorts till föremål för samråd med länsstyrelsen samtidigt med detaljplanen. Kommunens ställningstagande till behovsbedömningen görs efter samrådet. FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER Natur Mark och vegetation Topografi Geotekniska förhållanden Strandskydd Marken inom planområdet består av grusig sandig morän med ytskikt av gräs. Några träd finns i områdets östra del på naturmark. Området sluttar svagt mot Fjällvägen (ca 4 meter). Befintliga parkeringsytor inom området ligger relativt plant. Marken inom planområdet består av grusig sandig morän och bedöms ha god bärighet för husgrundläggning. Planområdet berörs inte av strandskydd. Bebyggelseområden Befintlig bebyggelse Hotell (K) Befintlig bebyggelse utgörs av fyra byggnader en restaurangbyggnad, två hotellbyggnader samt ett bostadshus. Ett par mindre härbren finns i områdets norra del. Planområdet avses användas för hotelländamål (K). De två fastigheterna Västra Sälen 5:34 respektive 5:117 föreslås regleras till en fastighet genom sammanläggning. Därefter får fastigheterna inte delas i flera fastigheter eftersom minsta tillåtna tomtstorlek är satt till 5400 m 2. 3 (10)

4 En ny hotellbyggnad med ett tiotal rum samt två härbren föreslås tillkomma i detta planförslag. Byggrätten föreslås utökas med ca 300 m 2 byggnadsarea (BYA). Detta innebär att den totala byggrätten för området föreslås uppgå till 1500 m 2 byggnadsarea (BYA). Bebyggelsen får uppföras i högst två våningar med en högsta bygghöjd på 7,0 meter och en största takvinkel på 30 grader. Ny bebyggelse ska ges en utformning som anpassas till den befintliga vad gäller material, färg och form. Taken ska ges en matt färg. Skiss, Ny tillbyggnad (fasad mot norr och väster) Friytor Natur För planområdet som helhet gäller att den ringa befintliga vegetationen i möjligast mån bör sparas. Trafik Farligt gods/ Riskbedömning Planområdet är beläget norr om riksväg 71, Fjällvägen, för vilken Trafikverket är väghållare. Ett generellt byggnadsfritt avstånd på 30 meter gäller från Fjällvägen. Riksväg 71 är rekommenderad transportled för farligt gods. Inga industrier med hantering av farligt gods finns längs sträckan och ev. brand, läckage eller dylikt vid en olycka bedöms ha ett begränsat spridningsområde. Den tillkommande bebyggelsen ligger på ett större avstånd från vägen än befintlig bebyggelse. Marken inom 30 meter från vägen är dessutom prickmarkerad, undantaget befintlig bebyggelse, 4 (10)

5 och får därmed inte bebyggas. Slutsatsen är att det avstånd som finns till föreslagen ny bebyggelse bedöms vara tillräckligt och att några åtgärder inte erfordras. Lokaltrafik (LOKALGATA) Parkering Tillgänglighet Tillfart till Gammelgården sker idag från Fjällvägen via en lokalgata väster om hotellområdet. Parkering till hotellanläggningen förutsätts läggas på kvartersmark. Ca 25 p-platser täcker verksamhetens behov. Det är av stor vikt att vid detaljprojektering av mark och byggnader eftersträva att handikappvänliga lösningar så långt som möjligt åstadkoms. Handikappfrågor bevakas i samband med byggsamråd. TEKNISK FÖRSÖRJNING Vatten och avlopp Avlopp Planområdet är anslutet till kommunens avloppsledningsnät och spillvattnet leds till Sälfjällets reningsverk. Vatten Vattenförsörjningen till Gammelgården och Högfjällsgården sker idag från Gammelgårdens vattenverk. Detta vattenverk ligger nära Fjällvägen och mitt inne bland bebyggelsen. Detta vattenverk planeras att tas ur bruk. Istället kommer Gammelgården, Högfjällsgården och Fjällkyrkan att kopplas på Sälen Västra Tomtägarförenings vattenverk. Dagens förbrukning från Gammelgårdens vattenverk bedöms till ca 17 m³ /dygn. För den föreslagna tillbyggnaden av Gammelgården bedöms vattenbehovet öka med ytterligare ca 3 m³ /dygn. Detta medför att det totala vattenbehovet är ca 20 m³ /dygn. Sälen Västra Tomtägarförenings vattenverk, dit även Fjällkyrkan är kopplad, har en bedömd kapacitet till minst ca 120 m³ /dygn utifrån bevarade borrhålsprotokoll. Behovet från samfälligheten är bedömd till ca 85 m³ /dygn. Detta inkluderar de tomter inom området som ännu ej är utbyggda. Sälen Västra Tomtägarförenings vattenverk har enligt ovan gjorda bedömningar kapacitet att försörja Gammelgården 5 (10)

6 med dess planerade tillbyggnad samt Högfjällsgården. Inom Malung-Sälens kommun finns särskilda riktlinjer för dricksvattenförsörjning i Sälenfjällen framtaget vilket anger hur vattenförsörjningen långsiktligt ska ordnas inom olika områdestyper i Sälenfjällen. Som långsiktig lösning av vattenförsörjningen för Högfjällsområdet (område typ 5), gäller enligt kommunens riktlinjer att befintliga privata vattentäkter på sikt övertas av kommunen. Tidpunkt för detta kan dock inte anges i dagsläget. En VA-karta har tagits fram under samrådstiden som redovisar befintliga och nya ledningar inom och i anslutning till planområdet. Risk och sårbarhet vattentäkt Sälen Västra Tomtägarförenings vattentäkt är belägen norr om planområdet upp mot fjällsluttningen. En risk- och sårbarhetsanalys har tagits fram för vattenverket. Vattentäktens läge ovanför det bebyggda området och med ett tillrinningsområde som till största del består av fjällmark är utmärkt för en vattentäkt. Dessutom drar vattentäkten fördel av det skyddsområde som upprättats för den kommunala vattentäkten i Sälfjällstangen. Några större riskkällor finns inte heller inom tillrinningsområdet. I riskanalysen framgår det att tillgängligheten till brunnarna är den största risken. En viktig faktor för att förbättra skyddet för vattentäkten ligger i att fastighetsägare, boende och hyresgäster i området blir medvetna om var brunnen är belägen så att man vid en eventuell olycka snabbt kan sätta in åtgärder för att förhindra spridning. Möjligheten att sätta upp skyltar bör övervägas. En annan viktig del är att se över och åtgärda det fysiska skydd som finns runt brunnen, t ex genom lås av luckor samt säkerställande av att inget ytvatten rinner in i anläggningen vilket riskerar att förorena grundvattnet lokalt. El Området är anslutet till Malungs Elnäts ledningsnät. 6 (10)

7 Tele Uppvärmning Skanova har en markförlagd telekabel inom planområdet som berörs av planerad utbyggnad och som kommer att behöva dras om. Gammelgården värms idag med en kombination av el och olja. Uppvärmning av bebyggelse inom planområdet bör företrädesvis ske med vattenburna system. Om möjligt bör flexibla uppvärmningssystem anpassade till förnyelsebar energi användas. Enligt Miljöbalken 1 kap 1 samt 2 kap 5 ska samtliga verksamheter hushålla med energi. I första hand ska förnybara energikällor användas. Avfallshantering Brandskydd Planområdet ligger inom område med kommunal avfallshantering. Idag sker hanteringen med containers vid hotellets lastkaj. Även i framtiden avses denna plats nyttjas för avfallshanteringen. Planområdet är beläget inom mindre än 10 minuters insatstid från Lindvallens räddningsenhet. Åtkomsten för räddningsfordon till byggnadsdel där utrymning kan behöva ske får inte överskrida 50 m gångavstånd. Detta avstånd gäller även transport av bärbar utrustning. Närmaste prioriterad brandpost finns idag ca 20 meter nordost om planområdet. Det byggnadsbrandtekniska utförandet bestäms i samband med bygglov och bygganmälan. BEHOVS- BEDÖMNING Detaljplanen omfattar inte sådan verksamhet som anges i MKB-förordningens bilaga 1 och som kräver tillstånd enligt miljöbalken (MB) 7 kap 28. Planen omfattar heller inte verksamheter eller åtgärder som anges i MKB-förordningens bilaga 3. Däremot omfattar detaljplanen mark som tas i anspråk för verksamhet som räknas upp i 4 kap. 34 plan- och bygglagen (PBL), dvs sammanhållen bebyggelse. Bedömning om behov av miljöbedömning för kommande detaljplaner ska 7 (10)

8 därför göras med beaktande av kriterierna i MKB-förordningens bilaga 4. Områdets egenskaper Planområdet är beläget i Sälenfjällen strax nordost om Högfjällshotellet och direkt norr om Fjällvägen. Området som omfattas av denna detaljplan ligger inom mark som tidigare är planlagd för hotell resp. bostadsändamål. I området finns hotell med 24 hotellrum samt restaurang. Den största delen av planområdet är bebyggd eller tagen i anspråk för själva anläggningen. Mellersta östra delen av planområdet är obebyggd. Karaktäristiska egenskaper för de verksamheter, anläggningar och åtgärder som planen avser att medge Detaljplanens tänkbara effekter Detaljplanen avses i första hand användas för hotell/ restaurangändamål och parkering. En ny hotellbyggnad med ett tiotal rum samt ett par mindre härbren föreslås tillkomma i detta planförslag. Byggrätten föreslås utökas med ca 300 m 2 byggnadsarea (BYA). De utbyggnader som föreslås vid Gammelgården innebär ett effektivt markutnyttjande. Förändringarna sker inom huvudsakligen redan ianspråkstagen mark. Utbyggnad med ytterligare ca 20 bäddar innebär marginellt ökade transporter som ger upphov till buller samt ökade utsläpp till luften. Inga miljökvalitetsnormer eller riktvärden för buller bedöms överskridas vid ett genomförande av planen. Tänkbara redovisade användningssätt innebär ett något utökat behov av energi för uppvärmning, belysning m m samt vattenförbrukning. Genom samlad lösning för uppvärmning och en effektiv markanvändning bedöms anläggningens miljöpåverkan ändå bli marginell. Ökningen av antalet bäddar med ca 20 st innebär också en marginell ökning av antalet människor i området som kommer att nyttja skoterleder, liftanläggningar och övriga anläggningar för rekreation och fritid. Närområdets natur kommer också att bli mer besökt vad gäller skidåkning, vandring och annan utevistelse. 8 (10)

9 Ny bebyggelse kommer att innebära en något förändrad landskapsbild. Då det rör sig om en samlad bebyggelse påverkas inte landskapets helhetskaraktär nämnvärt. Detaljplanens konsekvenser och inverkan på miljön Detaljplanens påverkan på omgivningen bedöms inte vara av den grad att en separat miljökonsekvensbeskrivning enligt PBL 4:34 behöver upprättas. PLANGENOMFÖRANDE Organisatoriska frågor Tidplan Detaljplanen beräknas kunna antas under vintern 2013/ Huvudman Huvudman för området i sin helhet under utbyggnadsskedet är Värdshuset Gammelgården AB. Genomförandetid Genomförandetiden utgår Markägoförhållanden Planområdet består av fastigheterna Västra Sälen 5:117 och 5:34 som ägs av Värdshuset Gammelgården AB. Ansvarsfördelning Teknisk försörjning Exploatören bygger ledningar för teknisk försörjning till och inom planområdet. El- respektive avloppsledningar ska anslutas till Malungs elnät och det kommunala avloppsledningsnätet. Samordning mellan exploatören och Malung-Sälens kommun förutsätts ske vad gäller anslutning till kommunalt avloppsnät. Kostnadsåtaganden, tidpunkter för olika slags anläggningsarbeten, krav på ritningar, besiktningar av utförda anläggningar m m förutsätts regleras i erforderlig mån i avtal mellan Vatten och Avfall i Malung-Sälen AB och exploatören. Skanova har en markförlagd telekabel inom planområdet som berörs av planerad utbyggnad och som kommer att behöva dras om. Omdragningen bekostas av exploatören. 9 (10)

10 Parkeringar Exploatören svarar för byggande av parkeringar inom planområdet. Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning Fastighetsredovisning, grundkarta MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN De två nuvarande fastigheterna inom planområdet, Västra Sälen 5:117 och 5:34, planeras att läggas samman till en fastighet. En ny grundkarta och fastighetsförteckning tillhörande detta planförslag har upprättats av Sweco Infrastructure. Dessa handlingar ligger som grund för samråd och granskning. Planförslaget har upprättats av arkitekt SAR/MSA Hans Göran Skogsjö och planarkitekt Marina Fyhr MSA på Sweco Architects. Under planarbetets gång har samråd skett med planarkitekt Elin Perjos på Malung-Sälens kommun. Sweco Architects i Falun Hans Göran Skogsjö Arkitekt SAR/MSA 10 (10)