TJÄNSTESKRIVELSE TILL ÄNDRING AV DETALJPLAN

Transkript

1 Handläggare Freja Råberg (7) Samhällsbyggnadsnämnden TJÄNSTESKRIVELSE TILL ÄNDRING AV DETALJPLAN För fastigheten Focke Drevsudd 1, del av Krafslösa 4:19 och 4:27 vid Mesangränd i norra delen av Kalmar Kalmar kommun Förslag till beslut Samhällsbyggnadsnämnden godkänner samrådsredogörelsen som kommunens och beslutar att ställa ut det reviderade förslaget till ändring av detaljplan för granskning Focke Drevsudd 1 Översiktskarta som markerar fastigheten Focke Drevsudd 1 geografiska läge. Samhällsbyggnadskontoret Planeringsenheten Adress Box 611, Kalmar Besök Storgatan 35 A Tel vx

2 Samhällsbyggnadskontoret Tjänsteskrivelse 2(7) Sammanfattning Syftet är att med hjälp av ändringen, justering av planbestämmelsen q, möjliggöra för två funktionella bostadshus med en god boendemiljö med hänsyn tagen till den värdefulla miljön längs med Värsnäsleden. Ändring av detaljplan föreslår att planbestämmelsen q justeras eftersom det dels är svårt att anpassa byggnaderna efter BBRs tillgänglighetskrav, dels eftersom den norra byggnaden skapar en ohälsosam boendemiljö och dels att den underliggande detaljplanen ger motstridiga möjligheter vid ändring och tillägg till båda befintliga byggnader. Justeringen av q innebär att båda bostadshusen tillåts rivas och att eventuell ny- och ombyggnad ska utföras varsamt och ta hänsyn till befintlig byggnads karaktärsdrag, kulturhistoriska värden och omgivningens egenart. Ärende Bakgrund, Syfte och huvuddrag Fastigheten Focke Drevsudd 1 och omfattades från början av Stadsplan för Björkenäs, Krafslösa (0880K-I:413 fastställd ). För att möjliggöra en framtida delning av fastigheten och möjliggöra utbyggnad av det befintliga bostadshuset på fastigheten, upprättades en ny detaljplan enligt så kallat enkelt planförfarande. Detaljplan 0880K-P01/12 Focke Drevsudd 1, del av Krafslösa 4:19 samt 4:27 vid Mesangränd i norra delen av Kalmar (laga kraft ). Detaljplanen har följande syfte: Planens syfte är att skapa en mera funktionell bostad i fastighetens nordöstra hörn genom att utöka fastigheten med ca 300 m² Avsikten är att dela tomten så att de befintliga bostadshusen hamnar på två separata fastigheter. Men syftet är att också att slå vakt om den värdefulla miljön i anslutning till Värsnäsleden Gentemot tidigare gällande plan togs också ett nytt ställningstagande beträffande det kulturhistoriska värdet av de två bostadshusen på fastigheten. Tidigare hade byggnaderna en bestämmelse om miljöhänsyn. Nu ändrades bedömningen till att byggnaderna var bevaringsvärda samt att de inte får rivas. Dock saknas underlag som ligger till grund för ställningstagandet. Samhällsbyggnadsnämnden i Kalmar kommun har fått in en ansökan om bygglov som i första hand syftar till, behovet av nybyggnad efter rivning av det norra och äldsta bostadshuset, det vill säga att uppföra ett nytt bostadshus, av samma karaktär och på samma plats, för att åstadkomma bättre sanitära förhållanden och vara i linje med dagens tillgänglighetskrav. Byggnaden har en rumshöjd på två meter samt är i två våningar. Om huset skulle byggas till så som planen medger skulle byggnadsdelen få en rumshöjd på ca 2,30 2,40 meter vilket medför invändiga golvnivåskillnader som måste tas upp med ramper eller hiss enligt BBR alternativt behöver avvikelsen från tillgängligheten godtas i lovprövningen. Önskemålet om en nybyggnad av en modern så kallad enkelstuga strider dock mot planen och en justering av bestämmelser måste göras.

3 Samhällsbyggnadskontoret Tjänsteskrivelse 3(7) Syftet är att med hjälp av ändringen, justering av planbestämmelsen q, möjliggöra för två funktionella bostadshus med en god boendemiljö och med hänsyn till den värdefulla miljön längs med Värsnäsleden. Ändring innebär att enbart de ändrade bestämmelserna i befintlig plan beskrivs i denna handling som skall läsas tillsammans med de ursprungliga planhandlingarna för Focke Drevsudd 1, del av Krafslösa 4:19 samt 4:27 vid Mesangränd i norra delen av Kalmar. Enligt stadsplanen för Björkenäs, Krafslösaviken (akt 0880K-I:413 antagen ) bedöms bebyggelsen utmed Värsnäsleden härrörs från 1820-talet eller senare. Det aktuella planområdet ingick i stadsplanen och där finns bestämmelsen särskild miljöhänsyn för ny bebyggelse. Inom fastigheten finns två äldre bostadshus. Enligt underliggande detaljplan Focke Drevsudd 1, del av Krafslösa 4:19 samt 4:27 vid Mesangränd i norra delen av Kalmar (akt 0880k-p01/12, antagen ) har handmålade tapeter påträffats som vittnar om att det norra huset möjligen kan vara från 1700-talets senare hälft. Husgrunden är omgjord och förhöjd under 1960-talet. Byggnaden är uppförd i två våningar där varje våning endast är 2 meter höga. Det södra huset är från 1909 och har tillbyggnader från olika epoker. Båda bostadshusen är försedda med planbestämmelsen q som innebär att byggnaderna är bevarandevärda samt att de inte får rivas. Dock saknas underlag för ställningstagandet om att byggnaderna är bevarandevärda. Förutom att bostadsbyggnaderna bedömts som bevarandevärda i den underliggande detaljplanen möjliggör den även omfattande utbyggnadsmöjligheter för båda bostadshusen. Den norra byggnaden, enkelstugan, omgiven av tät vegetation. Exteriört väl hållen. Det södra huset, till och ombyggt vid ett flertal tillfällen, senast i mitten av 80-talet. Varken den södra eller den norra byggnaden bedöms vara unika eftersom det finns många snarlika hus på landsbygden. Den norra stugan har ett visst autenticitetsvärde då den har stått på samma plats sedan åtminstone 1830-talet. Dock har den byggts om och förändrats under tiden, framförallt invändigt. Under 1960-talet gjordes omfattande renoveringar av bland annat bjälklag. Renoveringen var felaktigt utförd vilket har bidragit till problem med inomhusmiljön. Dessa har provisoriskt kunnat avhjälpas genom mekanisk ventilation av grunden.

4 Samhällsbyggnadskontoret Tjänsteskrivelse 4(7) Den låga våningshöjden på 2 meter i den norra byggnaden begränsar byggnadens tillgänglighet. Enligt BBR (avsnitt 3:3111) ska rumshöjden i bostadshus vara minst 2,40 meter. För att anpassa byggnaderna till tillgänglighetskraven enligt BBR bör varje våning höjas upp minst 40 cm vardera. Förutom att våningshöjderna bör höjas bör även bjälklag bytas ut. Som nämndes under rubriken kulturmiljö gjordes det på 1960-talet en felaktigt utförd renovering av bjälklag som har bidragit till problem med inomhusmiljön. Ett byggnadsverk ska enligt 8 kap. 4 PBL ha de tekniska egenskaper som är väsentliga i fråga om lämplighet för det avsedda ändamålet och skydd med hänsyn till hygien, hälsa och miljö. Merkostnaderna för ett bevarande av bostadshuset är orimligt höga för att åtgärda ovan nämnda åtgärder i fårhållande till nyproduktion. För att kunna genomföra de åtgärder som behövs för att uppnå de tekniska kraven enligt PBL och samtidigt uppnå underliggande detaljplans syfte att skapa en mer funktionell bostad i planområdets nordöstra hörn och slå vakt om den värdefulla miljön längs med Värsnäsleden föreslås att planbestämmelsen q tas bort som anger: Värdefull bebyggelse. Ändring av byggnad får inte förvanska dess karaktär eller anpassning till omgivningen. Byggnaden får inte rivas. Istället föreslås en generell bestämmelse som avser hela området för bostadsändamål införas. Planbestämmelsen som föreslås under rubriken placering, utformning, utförande i planbestämmelser till underliggande detaljplanekarta är: Värdefull helhetsmiljö. Ny- och ombyggnad ska utföras varsamt och ta hänsyn till befintlig byggnads karaktärsdrag, kulturhistoriska värden och omgivningens egenart. Planbestämmelsen föreslås gälla för hela fastigheten med avsikt att värna om den värdefulla miljön. Planbestämmelsen grundar sig på Stadsplanen Björkenäs, Krafslösaviken (akt 0880K-I:413 antagen ) som gällde för Focke Drevsudd 1 innan den underliggande detaljplanen togs fram. Se mer under rubriken Kulturmiljö i planhandlingen Tillägg till planbeskrivning och planbestämmelser. Detaljplanen får inte vara mer detaljerad än vad som behövs med hänsyn till planens syfte (4 kap. 32 PBL) och med hänsyn till underliggande detaljplans syfte är justeringen lämplig. Justeringen innebär att båda bostadshusen får ersättas med likvärdiga byggnader. Samtidigt möjliggörs en god boendemiljö för båda byggrätterna.

5 Samhällsbyggnadskontoret Tjänsteskrivelse 5(7) q som föreslås tas bort. Bild och karta: Utdrag av del av gällande detaljplan Focke Drevsudd 1, del av Krafslösa 4:19 samt 4:27 vid Mesangränd i norra delen av Kalmar, laga kraft , aktnr. 0880K- P01/12. Ytterligare ett argument för att planbestämmelsen q bör justeras är att den underliggande detaljplanen ger motstridiga möjligheter. I underliggande detaljplan under rubriken Bebyggelseområden i andra stycket beskrivs följande: Båda bostadshusen är bevarandevärda och ges i den nya detaljplanen bestämmelsen q, som innebär att byggnaderna inte får rivas och att vid tillbyggnad anpassning till omgivningen skall ske och karaktären av det befintliga inte får förvanskas. Utbyggnadsmöjligheter ges framförallt för det norra huset. Det vill säga, förutom att bostadshusen klassificerades som bevarandevärda, fick de i lika hög grad utbyggnadsmöjligheter. Det norra huset fick drygt en meter runt om sig samt tillbyggnadsmöjligheter mot öster. Detta innebär att det befintliga huset har en byggnadsarea på cirka 52 m² och gällande plan medger utbyggnaden till cirka 120 m². På ett liknande sätt, det södra huset (huset som har tillbyggnader från olika epoker, senast i mitten av 80-talet) har en byggnadsarea på cirka 168 m² och byggrätten som medges i gällande plan tillåter cirka 243 m². Avsikterna strider uppenbarligen mot varandra och begränsar möjligheterna som planen också medger i form av utbyggnad. Detaljplanen får inte vara mer detaljerad än som behövs med hänsyn till planens syfte (4 kap. 32 PBL).

6 Samhällsbyggnadskontoret Tjänsteskrivelse 6(7) Samråd Ändringen av detaljplanen var ute på samråd under tiden Förslaget på ändring har sänts till myndigheter, förvaltningar och föreningar enligt sändlista och till fastighetsägare enligt fastighetsförteckning. Inkomna synpunkter har sammanställts i en samrådsredogörelse. Länsstyrelsen saknar en beskrivning vilka kulturhistoriska värden som finns inom planområdet och dess omgivningar. Vidare ställde de frågan: Vad var skälet till att kommunen valde att skydda befintlig bebyggelse från rivning och förvanskning när den underliggande detaljplanen togs fram? Därtill efterfrågade Länsstyrelsen att kommunen förtydligar sin motivering om varför man möjliggör rivning av två kulturhistoriskt värdefulla byggnader. Det noterades även att det saknas en behovsbedömning av ändring av detaljplan. Kalmar Läns museum framhöll i sitt yttrande att det borde vara möjligt att åstadkomma en god bostadsmiljö i det norra huset genom att ersätta det skadade golvbjälklaget och uppföra en tillbyggnad på baksidan mot öster, vilket gällande plan medger. Därtill framhåller muséet att om Kalmar kommun ändå väljer att ta bort rivningsförbudet bör nya bostadshus inom fastigheten regleras så att planens huvudsyfte att slå vakt in den värdefulla miljön i anslutning till Värsnäsleden säkerställs. Ändringar efter samråd Inför granskning har tillägg gjorts i planbeskrivningen av vilka värden som finns inom planområdet och dess omgivningar och varför husen fick skyddsbestämmelsen i underliggande detaljplan. Därtill har även Kalmar kommun tydliggjort sin motivering om varför ändring av detaljplan möjliggör för rivning av bostadshusen på fastigheten Focke Drevsudd 1. En behovsbedömning tagits fram som visar på att planändringen inte medför en betydande miljöpåverkan. Inför granskning har det även införts en planbestämmelse som gäller för hela användningsområdet för bostadsändamål: Värdefull helhetsmiljö. Ny- och ombyggnad ska utföras varsamt och ta hänsyn till befintlig byggnads karaktärsdrag, kulturhistoriska värden och omgivningens egenart. Konsekvenser för genomförande och ekonomi För kulturmiljön innebär justeringen att ny- och ombyggnad ska utföras varsamt och göras med hänsyn till byggnadens karaktärsdrag, kulturhistoriska värden och omgivningens egenart. Justeringen innebär även att byggnaderna får ersätts med likvärdiga bostadshus. Eventuell ny bebyggelse ska utformas med särskild hänsyn till omgivningens egenart. För kommunen medför planändringen inte några exploateringskostnader. Planavgift tas ut vid bygglovsprövning enligt särskild taxa.

7 Samhällsbyggnadskontoret Tjänsteskrivelse 7(7) Tidigare beslut Samrådsbeslut i SBN: Planhandlingar Planhandlingarna består av: Tillägg till planbeskrivning och planbestämmelser Fastighetsförteckning Till planen hör också: Behovsbedömning Samrådsredogörelse Tidplan Detaljplanen följer planprocessen enligt så kallat standardförfarande. Samråd 4:e kvartalet 2016 Granskning 1:a kvartalet 2017 Godkännande/Antagandeprövning i samhällsbyggnadsnämnden 1:a kvartalet 2017 Antagandeprövning i kommunfullmäktige 2:a kvartalet 2017 Tidigast laga kraft/byggstart 2:a kvartalet 2017 Freja Råberg Planarkitekt

8 Handläggare Freja Råberg Upprättad (2) SAMRÅDSREDOGÖRELSE Ändring av detaljplan för fastigheten Focke Drevsudd 1, del av Krafslösa 4:19 och 4:27 vid Mesangränd I norra delen av Kalmar, Kalmar kommun Ändring av detaljplan har varit på samråd under tiden Förslaget har sänts till myndigheter, förvaltningar och föreningar enligt sändlista och till fastighetsägare enligt fastighetsförteckning. Nedan sammanfattas och kommenteras inkomna skriftliga synpunkter. Sammanfattning De synpunkter som kom in var kritiska till att ta bort planbestämmelsen q som anger: Värdefull bebyggelse. Ändring av byggnad får inte förvanska dess karaktär eller anpassning till omgivningen. Byggnaden får inte rivas. Det efterfrågades tydligare motiveringar om varför husen fick skyddsbestämmelsen i underliggande detaljplan och varför Kalmar kommun möjliggör för rivning av bostadshusen. Dessutom inkom kritik mot att ta bort planbestämmelsen q helt och inte reglera eventuell nybyggnation. Det noterades även att det saknas en behovsbedömning av ändring av detaljplan. Inför granskning har tillägg gjorts i planbeskrivningen av vilka värden som finns inom planområdet och dess omgivningar och varför husen fick Planenheten Adress Box 611, Kalmar Besök Storgatan 35 A Tel Fax E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se

9 Samhällsbyggnadskontoret Samrådsredogörelse 2(5) skyddsbestämmelsen i underliggande detaljplan. Därtill har även Kalmar kommun tydliggjort sin motivering om varför ändring av detaljplan möjliggör för rivning av bostadshusen på fastigheten Focke Drevsudd 1. En behovsbedömning tagits fram som visar på att planändringen inte medför en betydande miljöpåverkan. Inför granskning har det även införts en planbestämmelse som gäller för hela användningsområdet för bostadsändamål: Värdefull helhetsmiljö. Ny- och ombyggnad ska utföras varsamt och ta hänsyn till befintlig byggnads karaktärsdrag, kulturhistoriska värden och omgivningens egenart. Inkomna synpunkter Länsstyrelsen i Kalmar län Behovsbedömning: Länsstyrelsen vill uppmärksamma kommunen om att alla planer ska behovsbedömmas, även de som ändras genom tillägg. Det är behovsbedömningen som i sin tur leder fram till kommunens ställningstagande huruvida en miljöbedömning (miljökonsekvensbeskrivning) behöver göras, det vill säga om en detaljplans genomförande kan antas medföra betydande miljöpåverkan eller inte. Kommunen behöver därför ta fram en behovsbedömning inför granskning. Kulturmiljö Länsstyrelsen saknar en beskrivning av vilka kulturhistoriska värden som finns inom planområdet och dess omgivningar. Vad var skälet till att kommunen valde att skydda befintlig bebyggelse från rivning och förvanskning när den underliggande detaljplanen togs fram? Kommunen behöver sedan förtydliga sin motivering om varför man möjliggör rivning av två kulturhistoriskt värdefulla byggnader. Kommentar: En behovsbedömning har arbetas fram till granskningsskedet. En beskrivning av vilka kulturhistoriska värden som finns i planområdet och dess omgivningar har lagts till under rubriken Kulturmiljö i planhandlingen Tillägg till planbeskrivning och planbestämmelser. I tidigare gällande stadsplan för Björkenäs, Krafslösaviken (akt 0880K-I:413 antagen ) bedömdes att särskild miljöhänsyn ska tas för ny bebyggelse. Denna bedömningen ligger till grund för att byggnaderna på fastigheten Focke Drevsudd bedömdes som bevarandevärda i underliggande detaljplan. Underlag till bedömningen att byggnaderna inte får rivas i underliggande detaljplan saknas.

10 Samhällsbyggnadskontoret Samrådsredogörelse 3(5) En förtydligad motivering om varför kommunen möjliggör rivning av de två bostadshusen på fastigheten har lagts till under rubriken Detaljplaneändringen i planhandlingen Tillägg till planbeskrivning och planbestämmelser. Följande instanser och privatpersoner har inget att invända Lantmäterimyndigheten Inga synpukter. Kommentar: Noteras. Annica Larsson och Per Johansson (Skeppsklockan 4) Inga synpunkter. Kommentar: Noteras. Kalmar Brandkår Inga synpunkter. Kommentar: Noteras. Kalmar Energi Elnät AB Inga synpunkter. Kommentar: Noteras. Kalmar Vatten AB Godkänner förslaget. Kommentar: Noteras. Kommunledningskontoret Inga synpunkter. Kommentar: Noteras.

11 Samhällsbyggnadskontoret Samrådsredogörelse 4(5) Ledningsdragande verk, andra företag och myndigheter Kalmar Läns museum Kalmar läns museum vidhåller de synpunkter som framförts i sakkunnighetsintyg upprättat Byggnadsmiljön har samma kvaliteter idag som när den befintliga detaljplanen vann laga kraft Byggnaderna har inte förändrats på något avgörande sätt sedan dess. Enligt KLM:s uppfattning borde det vara möjligt att åstadkomma en god bostadsmiljö i det norra huset genom attt ersätta det skadade golvbjälklaget och uppföra en tillbyggnad på baksidan mot öster, vilket gällande plan medger. Vidare har Kalmar länsmuseum lagt märke till att Samhällsbyggnadskontoret i förslaget till förändring av detaljplan vill ta bort planbestämmelsen q utan att ersätta den med någon annan bestämmelse som reglerar utformningen av nybyggnader. I den befintliga planen från 2001 är uthus, garage och lusthus markerade med littera f, som reglerar utformningen av tak samt ger anvisningar om att byggnaderna skall anpassas till befintlig bebyggelse. Om man trots länsmuseets ovanstående invändningar väljer att upphäva q-märkningen anser vi att utformningen av nya bostadshus inom fastigheten bör regleras på motsvarande sätt som för uthus mm, så att planens huvudsyfte att slå vakt om den värdefulla miljön i anslutning till Värsnäsleden säkerställs. Kommentar: Kalmar kommun gör bedömningen att de åtgärder som krävs för att byggnaderna ska ha de tekniska egenskaper som är väsentliga i fråga om lämplighet för det avsedda ändamålet och skydd med hänsyn till hygien, hälsa och miljö är orimligt höga i förhållande till nyproduktion. Åtgärderna som krävs är att höjda båda våningshöjderna samt byta ut bjälklaget. Noteras. Inför granskning har en justering av planbestämmelsen q gjorts som innebär att hela användningsområdet för bostadsändamål regleras av: Värdefull helhetsmiljö. Ny- och ombyggnad ska utföras varsamt och ta hänsyn till befintlig byggnads karaktärsdrag, kulturhistoriska värden och omgivningens egenart. På så sätt säkerställs den underliggande planens huvudsyfte att slå vakt om den värdefulla miljön i anslutning till Värsnäsleden samtidigt som. Se justeringen och förtydligande under rubriken Detaljplaneändringen i planhandlingen Tillägg till planbeskrivning och planbestämmelser. Följande har accepterat planförslaget skriftligt: Annica Larsson och Per Johansson Kalmar Energi Elnät AB Kalmar Vatten AB

12 Samhällsbyggnadskontoret Samrådsredogörelse 5(5) Följande sakägare och likställda har inte fått sina synpunkter tillgodosedda: Samtliga sakägare och likställda har fått sina synpunkter tillgodosedda. Freja Råberg Planarkitekt

13 Handläggare Freja Råberg Upprättad (14) senast reviderad TILLÄGG TILL PLANBESKRIVNING OCH PLANBESTÄMMELSER Ändring av detaljplan för fastigheten Focke Drevsudd 1, del av Krafslösa 4:19 och 4:27 vid Mesangränd i norra delen av Kalmar, Kalmar kommun Granskningshandling Planenheten Adress Box 611, KALMAR Besök Storgatan 35 A Tel vx Fax E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se

14 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 2(16) Innehåll Innehåll... 2 Inledning... 3 Bakgrund... 3 Syfte med tillägg till detaljplanen... 4 Plandata... 4 Handlingar... 4 Planförfarande och tidsplan... 5 Tillägg till planbeskrivning... 6 Tidigare ställningstaganden... 6 Detaljplaner, områdesbestämmelser och förordnanden... 6 Förutsättningar och förändringar... 8 Natur- och kulturmiljö... 8 Detaljplaneändringen Genomförande Fastighetsrättsliga frågor Konsekvenser Ekonomiska konsekvenser Miljöbedömning Tillägg till planbestämmelser... 15

15 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 3(16) Inledning Att ändra och upphäva detaljplaner En ändring av en detaljplan omfattar förändring eller borttagande av befintliga bestämmelser eller införande av nya bestämmelser inom ett detaljplanelagt område. Ändringar i en detaljplan kan göras om ändringen är förenlig med planens syfte, med övriga planbestämmelser och i övrigt inte innebär några olägenheter. Det är kommunen som avgör om det är lämpligt att använda sig av ändring av detaljplan i ett enskilt fall (Boverket, För vad kan en detaljplan ändras). Ändring av detaljplan innebär att gällande detaljplan (underliggande plan) fortsätter att gälla, men att ändringar görs i planens bestämmelser. Tillägget ska därför läsas parallellt med gällande detaljplan, 0880K-P01/12 Focke Drevsudd 1, del av Krafslösa 4:19 och 4:27 vid Mesangränd i norra delen av Kalmar. Bakgrund Fastigheten Focke Drevsudd 1 omfattades ursprungligen av stadsplanen 0880K- I:413 (fastställd ). För att möjliggöra en framtida delning av fastigheten och möjliggöra utbyggnad av det befintliga bostadshuset på fastigheten, upprättades en ny detaljplan enligt så kallat enkelt planförfarande år Detaljplan 0880K-P01/12 Focke Drevsudd 1, del av Krafslösa 4:19 samt 4:27 vid Mesangränd i norra delen av Kalmar vann laga kraft och har följande syfte: Planens syfte är att skapa en mera funktionell bostad i fastighetens nordöstra hörn genom att utöka fastigheten med ca 300 m² Avsikten är att dela tomten så att de befintliga bostadshusen hamnar på två separata fastigheter. Men syftet är att också att slå vakt om den värdefulla miljön i anslutning till Värsnäsleden Gentemot tidigare gällande plan togs också ett nytt ställningstagande beträffande det kulturhistoriska värdet av de två bostadshusen på fastigheten. Tidigare hade byggnaderna en bestämmelse om miljöhänsyn. Nu ändrades bedömningen till att byggnaderna är bevarandevärda samt att de inte får rivas. Däremot möjliggjorde planen utbyggnadsmöjligheter för båda bostadshusen. Fastigheten Focke Drevsudd 1 är privatägd. Samhällsbyggnadsnämnden i Kalmar kommun har fått in en ansökan om bygglov som i första hand syftar till, behovet av nybyggnad efter rivning av det norra och äldsta bostadshuset, det vill säga att uppföra ett nytt bostadshus, av samma karaktär och på samma plats, för att åstadkomma bättre sanitära förhållanden och vara i linje med dagens tillgänglighetskrav. Byggnaden har en rumshöjd på två meter samt är i två våningar. Om huset skulle byggas till så som planen medger skulle byggnadsdelen få en rumshöjd på ca 2,30 2,40 meter vilket medför invändiga golvnivåskillnader som måste tas upp med ramper eller hiss enligt BBR alternativt behöver avvikelsen från tillgängligheten godtas i lovprövningen. Önskemålet om en nybyggnad av en modern så kallad enkelstuga strider dock mot planen och en justering av bestämmelser måste göras.

16 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 4(16) Syfte med tillägg till detaljplanen Syftet är att med hjälp av ändringen, justering av planbestämmelsen q möjliggöra för två funktionella bostadshus med en god boendemiljö och med hänsyn till den värdefulla miljön längs med Värsnäsleden. Ändring innebär att enbart de ändrade bestämmelserna i befintlig plan beskrivs i denna handling som skall läsas tillsammans med de ursprungliga planhandlingarna för Focke Drevsudd 1, del av Krafslösa 4:19 samt 4:27 vid Mesangränd i norra delen av Kalmar. Plandata Planområdet är beläget 7 km norr om Kalmar centrum, utmed Värsnäsleden mellan Norrliden och Björkenäs. Fastigheten är privatägd och är m². BJÖRKENÄS BJÖRKUDDEN NORRLIDEN Fastigheten Focke Drevsudd 1 ligger i Björkenäs och är markerad med streckad röd linje. Handlingar Gällande planhandlingar: Planbeskrivning till detaljplanen Focke Drevsudd 1, del av Krafslösa 4:19 samt 4:27 vid mesangränd i norra delen av Kalmar, laga kraft , aktnr. 0880K-P01/12. Plankarta till detaljplanen för Focke Drevsudd 1, del av Krafslösa 4:19 samt 4:27 vid Mesangränd i norra delen av Kalmar, laga kraft , aktnr. 0880K-P01/12. Tillägg till detaljplan: Tillägg till Planbeskrivning till detaljplanen för Focke Drevsudd 1, del av Krafslösa 4:19 samt 4:27 vid Mesangränd i norra delen av Kalmar, Kalmar kommun. Till planen hör också: Fastighetsförteckning

17 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 5(16) Planförfarande och tidsplan Detaljplaneprocessen följer plan- och bygglagen SFS 2010:900. Processen Vid ändring av en detaljplan ska kommunen tillämpa motsvarande förfarande som används för att ta fram en ny detaljplan. Det finns två planförfaranden som kan användas vid framtagandet av en detaljplan, standard och utökat. Standardförfarandet kan användas om planförslaget är förenligt med översiktsplanen, är förenligt med länsstyrelsens granskningsyttrande, inte är av betydande intresse för allmänheten, inte i övrigt är av stor betydelse och inte antas medföra en betydande miljöpåverkan Detaljplanen följer planprocessen för detaljplaner som påbörjas efter 1 januari 2015 enligt s.k. standardförfarande. Plankartan är utformad enligt Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan, Planen förväntas ha följande preliminära tidsplan Samråd 4:e kvartalet 2016 Granskning 1:a kvartalet 2017 Godkännande/Antagandeprövning i samhällsbyggnadsnämnden 2:a kvartalet 2016

18 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 6(16) Tillägg till planbeskrivning Tidigare ställningstaganden Översiktliga plandokument Enligt översiktsplan för Kalmar kommun, antagen , lagakraftvunnen , ingår planområdet i delområdet Norra Staden. Området pekas ut som Utredningsområde för bostäder Kartbild hämtad ur Kalmars översiktsplan (sid 127) Bedömningen är att detaljplanens förslag ligger i linje med översiktsplanen och kommunens ambition om att möjliggöra fler bostäder. Planområdet ligger inom influensområdet för flygets riksintresseområde gällande höjdbegränsning. Ändring av detaljplan bedöms inte påverka riksintressena negativt. Detaljplaner, områdesbestämmelser och förordnanden Gällande detaljplan aktnr. 0880K-P01/12 vann laga kraft och föreskriver bland annat mark för bostadsändamål. Detaljplanen anger ingen exploateringsgrad utan, bebyggelsen begränsas genom egenskapsgräns och att övrig mark är prickmarkerad, det vill säga får inte bebyggas. Byggnadshöjden är angiven till 4,2 meter. Genomförandetiden har gått ut. Planområdet är detsamma som i gällande plan och omfattar fastigheten Focke Drevsudd 1 i sin helhet. Tillägget gäller för kvartersmark avsedd för bostadsändamål inom hela planområdets inom kvarktersmark avsedd för bostadsändamål.

19 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 7(16) Stadsplan 0880K-I:413 Detaljplan 0880K-P01/12 Översikt detaljplaner. Karta: Gällande detaljplan 0880K-P01/12 Utdrag ur gällande detaljplan. Tillägget gäller inom hela planområdets som är avsett för bostadsändamål (markerad med streckad röd linje).

20 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 8(16) Förutsättningar och förändringar Natur- och kulturmiljö Naturmiljö Varken den aktuella fastigheten eller dess närområde är utpekade som värdefull natur. Värsnäsleden är utmed långa sträckor kantad av lummig grönska. Fastigheten är en del av ett större lövskogsdominerat område som ger en speciell karaktär. Trädgården tillhörande Focke Drevsudd är en lummig oas med flera stora lövträd. Sedan detaljplanen upprättades 2001 har fastigheten till en del växt igen. Den nuvarande detaljplanen innebär att träd inte får fällas och att om träd drabbas av röta eller annan sjukdom och behöver tas bort, skall nya återplanteras. Den nu föreslagna ändringen av planen innebär ingen förändring i detta avseende. Den lummiga och tätt bevuxna miljön längs cykelleden mot norr. I fonden skymtar det södra huset inom planområdet på höger sida av cykelleden. Kulturmiljö Planområdet och området i dess närhet hyser inga kända fornlämningar. Området är inte heller utpekat som kulturhistoriskt värdefull miljö i kommunens översiktsplan, utan ett område som utredningsområde för bostäder. Enligt stadsplanen för Björkenäs, Krafslösaviken (akt 0880K-I:413 antagen ) bedöms bebyggelsen utmed Värsnäsleden härrörs från 1820-talet eller senare. Det aktuella planområdet ingick i stadsplanen och där finns bestämmelsen särskild miljöhänsyn för ny bebyggelse.

21 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 9(16) Inom fastigheten finns två äldre bostadshus. Enligt underliggande detaljplan Focke Drevsudd 1, del av Krafslösa 4:19 samt 4:27 vid Mesangränd i norra delen av Kalmar (akt 0880k-p01/12, antagen ) har handmålade tapeter påträffats som vittnar om att det norra huset möjligen kan vara från 1700-talets senare hälft. Husgrunden är omgjord och förhöjd under 1960-talet. Byggnaden är uppförd i två våningar där varje våning endast är 2 meter höga. Det södra huset är från 1909 och har tillbyggnader från olika epoker. Båda bostadshusen är försedda med planbestämmelsen q som innebär att byggnaderna är bevarandevärda samt att de inte får rivas. Dock saknas underlag för ställningstagandet om att byggnaderna är bevarandevärda. Förutom att bostadsbyggnaderna bedömts som bevarandevärda i den underliggande detaljplanen möjliggör den även omfattande utbyggnadsmöjligheter för båda bostadshusen. Den norra byggnaden, enkelstugan, omgiven av tät vegetation. Exteriört väl hållen. Det södra huset, till och ombyggt vid ett flertal tillfällen, senast i mitten av 80-talet. Varken den södra eller den norra byggnaden bedöms vara unika eftersom det finns många snarlika hus på landsbygden. Den norra stugan har ett visst autenticitetsvärde då den har stått på samma plats sedan åtminstone 1830-talet. Dock har den byggts om och förändrats under tiden, framförallt invändigt. Under 1960-talet gjordes omfattande renoveringar av bland annat bjälklag. Renoveringen var felaktigt utförd vilket har bidragit till problem med inomhusmiljön. Dessa har provisoriskt kunnat avhjälpas genom mekanisk ventilation av grunden. Enkelstugans bottenvåning.

22 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 10(16) Ändringen av planen innebär en justering av q-märkningen av byggnaderna på fastigheten, i enlighet med det reviderade planförslaget (se rubrik Detaljplaneändring). För kulturmiljön innebär justeringen att ny- och ombyggnad ska utföras varsamt och göras med hänsyn till byggnadens karaktärsdrag, kulturhistoriska värden och omgivningens egenart. Justeringen innebär även att byggnaderna får ersätts med likvärdiga bostadshus. En eventuell rivning skall åtföljas av en dokumentation av byggnaden i form av fotografering och enkel uppmätning och provtagning för dendrokronologisk datering. Den befintliga planens syfte, att skapa en mer funktionell bostad i fastighetens nordöstra hörn och att slå vakt om den värdefulla miljön i anslutning till Värsnäsleden, påverkas inte påtagligt vid eventuella rivningar av bostadsbyggnaderna eftersom de kommer att ersättas med likvärdiga hus. Strandskydd Vid ändring av en detaljplan återinträder eller inträder inte strandskyddet så som är fallet när en detaljplan ersätts med en ny plan. Miljöbalk (1998:808) 7 kap18g Lag (1998:811) om införande av miljöbalken 10a

23 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 11(16) Detaljplaneändringen Ändring av detaljplan föreslår att planbestämmelsen q tas bort och istället införs en generell bestämmelse som avser hela området för bostadsändamål. Planbestämmelsen som föreslås under rubriken placering, utformning, utförande i planbestämmelser till underliggande detaljplanekarta är: Värdefull helhetsmiljö. Ny- och ombyggnad ska utföras varsamt och ta hänsyn till befintlig byggnads karaktärsdrag, kulturhistoriska värden och omgivningens egenart. Planbestämmelsen föreslås gälla som en generell bestämmelse för hela fastigheten med avsikt att värna om den värdefulla miljön. Anledningen till varför Kalmar kommun föreslår en ändring av planbestämmelsen q är dels eftersom det i dagsläget är svårt att anpassa, framförallt den norra byggnadens, utförande så att den lever upp till de tillgänglighetskrav som finns i BBR (avsnitt 3:3111). Vidare är bjälklaget i den norra byggnaden i dåligt skick och skapar en ohälsosam boendemiljö. Dessutom ger den underliggande detaljplanen uppenbara och motstridiga möjligheter vid ändring och tillägg till båda befintliga byggnaderna. Att justera planbestämmelsen q strider inte mot den gällande detaljplanens syfte. Kalmar kommun gör bedömningen att varken den södra eller den norra byggnaden är unika då det finns många snarlika hus på landsbygden. Som nämndes tidigare under kulturmiljö har den norra stugan ett visst autenticitetsvärde då den har stått på samma plats sedan åtminstone 1830-talet. Dock har den har byggts om och förändrats under tiden, framförallt invändigt. Förutsättningar och ändringar En av förutsättningar för ändringar i en detaljplan är att den är förenlig med planens syfte. Gällande detaljplan aktnr. 0880K-P01/12 har tre huvudsyften: skapa en mera funktionell bostad i fastighetens nordöstra hörn dela tomten slå vakt om den värdefulla miljön i anslutning till Värsnäsleden. Bebyggelse: Den låga våningshöjden på 2 meter i den norra byggnaden begränsar byggnadens tillgänglighet. Enligt BBR (avsnitt 3:3111) ska rumshöjden i bostadshus vara minst 2,40 meter. För att leva upp till tillgänglighetskraven enligt BBR bör varje våning höjas upp minst 40 cm vardera. Förutom att våningshöjderna bör höjas bör även bjälklag bytas ut. Som nämndes under rubriken kulturmiljö gjordes det på 1960-talet en felaktigt utförd renovering av bjälklag som har bidragit till problem med inomhusmiljön. Ett byggnadsverk ska enligt 8 kap. 4 PBL ha de tekniska egenskaper som är väsentliga i fråga om lämplighet för det avsedda ändamålet och skydd med hän-

24 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 12(16) syn till hygien, hälsa och miljö. Merkostnaderna för ett bevarande av bostadshuset är orimligt höga för att åtgärda ovan nämnda åtgärder i fårhållande till nyproduktion. För att kunna genomföra de åtgärder som behövs för att uppnå de tekniska kraven enligt PBL och samtidigt uppnå underliggande detaljplans syfte att skapa en mer funktionell bostad i planområdets nordöstra hörn och slå vakt om den värdefulla miljön längs med Värsnäsleden föreslås planbestämmelsen q tas bort och istället införa en generell bestämmelse som avser hela området för bostadsändamål. Planbestämmelsen som föreslås under rubriken placering, utformning, utförande i planbestämmelser till underliggande detaljplanekarta är: Värdefull helhetsmiljö. Ny- och ombyggnad ska utföras varsamt och ta hänsyn till byggnadens karaktärsdrag, kulturhistoriska värden och omgivningens egenart. Planbestämmelsen föreslås gälla för hela fastigheten med avsikt att värna om den värdefulla miljön. Planbestämmelsen grundar sig på Stadsplanen Björkenäs, Krafslösaviken (akt 0880K-I:413 antagen ) som gällde för Focke Drevsudd 1 innan den underliggande detaljplanen togs fram. Detaljplanen får inte vara mer detaljerad än vad som behövs med hänsyn till planens syfte (4 kap. 32 PBL) och med hänsyn till underliggande detaljplans syfte är justeringen lämplig. Justeringen innebär att båda bostadshusen får ersättas med likvärdiga byggnader. Samtidigt möjliggörs en god boendemiljö för båda byggrätterna. Ytterligare ett argument för att planbestämmelsen q bör justeras är att den underliggande detaljplanen ger motstridiga möjligheter. I underliggande detaljplan under rubriken Bebyggelseområden i andra stycket beskrivs följande: Båda bostadshusen är bevarandevärda och ges i den nya detaljplanen bestämmelsen q, som innebär att byggnaderna inte får rivas och att vid tillbyggnad anpassning till omgivningen skall ske och karaktären av det befintliga inte får förvanskas. Utbyggnadsmöjligheter ges framförallt för det norra huset. Det vill säga, förutom att bostadshusen klassificerades som bevarandevärda, fick de i lika hög grad utbyggnadsmöjligheter. Det norra huset fick drygt en meter runt om sig samt tillbyggnadsmöjligheter mot öster. Detta innebär att det befintliga huset har en byggnadsarea på cirka 52 m² och gällande plan medger utbyggnaden till cirka 120 m². På ett liknande sätt, det södra huset (huset som har tillbyggnader från olika epoker, senast i mitten av 80-talet) har en byggnadsarea på cirka 168 m² och byggrätten som medges i gällande plan tillåter cirka 243 m². Avsikterna strider uppenbarligen mot varandra och begränsar möjligheterna som planen också medger i form av utbyggnad. Detaljplanen får inte vara mer detaljerad än som behövs med hänsyn till planens syfte (4 kap. 32 PBL).

25 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 13(16) Bilden visar de motstridiga möjligheterna i underliggande detaljplan. Den värdefulla miljön: Avsikten att slå vakt om den värdefulla miljön i anslutning till Värsnäsleden fortsätter att gälla. Den gällande detaljplanen säger ( Bebyggelseområden 4:e stycke): För att slå vakt om den värdefulla miljön längs Värsnäsleden och gårdsmiljön mellan byggnaderna (framsidans entré) införs en bestämmelse ej plank som förbjuder uppförande av plank som hägnad mellan tomterna och mot Värsnäsleden. Hägnader skall bestå av enkelt nät, häck, buskar, inte nödvändigtvis planterade spikrakt i tomtgräns eller helst ingen markering alls. Tillägget till detaljplanen avser ingen ändring som strider med dessa intentioner. Tillägget till detaljplanen avgränsas till fastigheten Focke Drevsudd 1, det vill säga kvartersmarkens avgränsning och markanvändningen (bostadsändamål) förblir densamma som i nu gällande plan. Planbestämmelsen q föreslås tas bort och istället införa en generell bestämmelse som avser hela området för bostadsändamål. Planbestämmelsen som föreslås under rubriken placering, utformning, utförande är: Värdefull helhetsmiljö. Ny- och ombyggnad ska utföras varsamt och ta hänsyn till befintlig byggnads karaktärsdrag, kulturhistoriska värden och omgivningens egenart. Planbestämmelse som föreslås justeras. Markerad med streckad röd linje på bilden på nästa sida.

26 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 14(16) q som föreslås justeras Bild och karta: Utdrag av del av gällande detaljplan Focke Drevsudd 1, del av Krafslösa 4:19 samt 4:27 vid Mesangränd i norra delen av Kalmar, laga kraft , aktnr. 0880K-P01/12. Genomförande Genomförandetid Genomförandetiden ändras enligt PBL 4:22 när en detaljplan ändras. Planens genomförandetid ska gälla för den del som ändras.

27 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 15(16) Genomförandetiden för denna planändring genom tillägg är 5 år från den att beslutet att ändra planen vinner laga kraft (PBL 4 kap 21 ). Fastighetsrättsliga frågor Fastigheten Focke Drevsudd 1 kan delas i två fastigheter. Gemensamhetsanläggning för infart och ledningar kan behöva bildas i samband med en delning. Ansökan om fastighetsbildning görs hos Lantmäterimyndigheten i Kalmar kommun. Konsekvenser Ekonomiska konsekvenser För kommunen medför planändringen inte några exploateringskostnader. Planavgift tas ut vid bygglovsprövning enligt särskild taxa. Miljöbedömning Enligt de lagar som gäller för miljöbedömningar av planer och program (planoch bygglagen 5 kap 18 och miljöbalken 6 kap. 11 ) ska kommunen genomföra en miljöbedömning för alla detaljplaner och planprogram som kan antas medföra betydande miljöpåverkan. För att bedöma om planförslaget kan antas medföra en betydande miljöpåverkan enligt MB 6 kap. 11 ska EU:s direktiv 2001/42/EG tillämpas. Undantag medges i direktivet för planer som avser små områden och för mindre ändringar i befintliga planer. Undantaget förutsätter också att markanvändningen inte medför betydande miljöpåverkan enligt kriterier som redovisas i bilaga 2 till EU-direktivet. Kommunens samlade bedömning är att föreliggande förslag till ändring av detaljplan genom tillägg inte medför någon påtaglig miljöpåverkan. En miljökonsekvensbeskrivning krävs därför inte. Medverkande tjänstemän Planen har upprättats på samhällsbyggnadskontoret med undertecknade som handläggare. Freja Råberg, Planarkitekt Tillägg till planbestämmelser Planbestämmelse som justeras. Under rubriken PLACERING, UTFORMNING, UTFÖRANDE

28 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 16(16) Värdefull helhetsmiljö. Ny- och ombyggnad ska utföras varsamt och ta hänsyn till befintlig byggnads karaktärsdrag, kulturhistoriska värden och omgivningens egenart. Planbestämmelse som införs (inom område för planändring). Under rubriken ADMINISTRATIVA BESTÄMMELSER a 1 Planavgift tas ut i samband med bygglov Freja Råberg Planarkitekt