Underhållsplan 2017 Bostadsrättsföreningen Fyrfärgspennan 1

Transkript

1 Underhållsplan 2017 Bostadsrättsföreningen Fyrfärgspennan 1

2 1 Innehållsförteckning Innehåll 1. Allmänna uppgifter... 2 Uppgifter... 2 Allmän information... 2 Beskrivning underhållsplan... 2 Genomföra underhållsarbeten Fastighetsfakta... 3 Fastighetsuppgifter... 3 Byggnadstekniska uppgifter Besiktningsutlåtande... 4 Tomt, utemiljö och gård... 4 Fönster... 5 Fasad och balkonger... 6 Portar och dörrar... 7 Trapphus och vind... 8 Tak... 9 Tvättstuga...10 Källare och grund...11 El, värme och ventilation...12 Tapp- och spillvatten samt övrigt Ekonomisk sammanställning per kategori Ekonomisk sammanställning 10 år...18

3 2 1. Allmänna uppgifter Uppgifter Beställare: Brf Fyrfärgspennan 1 Besiktningsdatum: Utförd av: Taisto Hagert, Bredablick Fastighetspartner Allmän information Besiktningen som genomförts är en okulär konditionsbesiktning. Denna ligger till grund för den underhållsplan som upprättats. Underhållsplanen skall ta upp och beskriva alla de underhållsåtgärder som ligger inom bostadsrättsföreningens ansvarsområde samt kostnadsuppskatta dessa. Underhållsplanen sträcker sig 50 år framåt i tiden. Beskrivning underhållsplan Detaljinventering redovisas per byggnadstyp och byggdel med mängdberäkning och kostnadsbedömning. Alla kostnader är uppskattade och bygger på erfarenheter och statistik. Dessa kostnadsuppskattningar görs för att föreningen ska kunna planera sin ekonomi på bästa sätt. Kostnaderna ska inte ses som exakta värden utan som uppskattade. Samtliga kostnader inkluderar arbetskostnader och materialkostnader och är inklusive moms. Samtliga kostnader är beräknade utifrån 2016 års prisnivå. Tidpunkten för åtgärderna i planen skall inte betraktas som helt fastlagda. Vid en besiktning av fastigheten görs en ny bedömning om man måste tidigarelägga vissa åtgärder eller om det går att skjuta dessa framåt. Underhållsplanen ligger till grund för beräkning av avsättning till underhållsfonden, samt är ett underlag för föreningens årsbudget. Efter en revidering av underhållsplanen bör summan för avsättningen till underhållsfonden samt årsbudgeten uppdateras. Det är av yttersta vikt att föreningen jobbar aktivt med sin underhållsplan. Genom att ha kontinuitet i sitt underhållsarbete sprids kostnaderna över tid men kostnaderna hålls också nere då föreningen jobbar proaktivt med sitt underhåll. Genomföra underhållsarbeten Vid genomförande av större underhållsarbeten och renoveringar är det viktigt att arbeta fram ett väl genomgånget förfrågningsunderlag som följer de avtal som används i branschen. Detta dels för att beskriva vad föreningen önskar få gjort i detalj men också för att de offerter som tas in ska vara jämförbara. Vidare är det viktigt att få in ett antal offerter för att säkerställa rätt prisnivå men det är även viktigt att de företag som kontaktas har god erfarenhet av den specifika typen av projekt samt har sin ekonomi under kontroll. Efter avslutade renoveringar skall arkivering och dokumentering ske av all information som rört projektet. När det är dags för nästa styrelse att ta över ska de kunna gå tillbaka och följa exakt vad som gjorts och vilka betalningsströmmar som genomförts. Bredablick Fastighetspartner hanterar processens samtliga steg, från start till mål.

4 3 2. Fastighetsfakta Fastighetsuppgifter Adress: Jämtlandsgatan 150 samt Vittangigatan 3-41, Stockholm Fastighetsbeteckning: Fyrfärgspennan 1 Byggår: Antal lgh: 190 Antal lokaler: 3 Yta (BOA+LOA): m m 2 Byggnadstekniska uppgifter Antal våningar: 3 på lamellhusen och 10 på höghuset. Antal trapphus: 20 i lamellhuset och ett i höghuset. Källare: Ja med tvättstuga, barnvagnsrum, cykelrum, styrelserum, förråd samt driftutrymmen. Vind: Inget på höghuset, på lamellhusen finns vindar med takfläktar Fasader: Putsade fasader Balkonger: 146 st. i lamellhusen, höghuset har 27 st. balkonger Yttertak: Takpannor på lamellhusen och höghuset har tätskikt (takpapp). Fönster: 2-glas träfönster Hiss: Ja i höghuset. Hiss moderniserad Portar/Dörrar: Trä dörrar i ek med glasade partier. Sophantering: Sopnedkast i trapphusen i lamellhusen, 2 st. miljörum med kärl. Utanför höghuset sopkärl i ett kärlskåp. Värmeförsörjning: Fjärrvärme. Ventilation: Mekanisk frånluft (F-ventilation) Spillvatten: Stambytt under åren Samlingsledningar original. Tappvatten: Vertikala stammarna utbytta under åren Värmeledningar/Radiatorer: Original, radiator ventiler/termostat utbytta ca.år 2000 EL: Fastighetsel utbytt under åren OVK Obligatorisk ventilationskontroll: Utfört Godkänd OVK för bostadshusen, Godkänt för fritidslokalen. Energideklaration: Utförd enligt uppgift SBA Systematiskt Brandskydds Arbete: Utförd under 2015, utförs ej idag. Sammanfattning av åtgärder Spola och filma spillvattenledningar. Byta fönster. Renovera fasaden. Säkerställa att till och frånluftsflöden enligt krav tillgodoses i lägenheterna. Måla trapphusen. Byta portar. Byta värmeväxlarna. Byta avstängningsventiler på värmestammarna Riva matkällarna och renovera lokalerna, bygg om till nya uthyrningsbara förråd

5 4 3. Besiktningsutlåtande Tomt, utemiljö och gård Iakttagelser Vildvin som växer på fasad. Vildvin växer på fasader, takfot och i hängrännor. Enligt uppgift vill Brf. riva trappsteg från Vittangigatan ned mot Jämtlandsgatan. På baksidan av huset finns marknivå skillnader som kan medföra risk för fall. Sättningar/sprickor i asfalt ner mot Vittangigatan 3 och mot husgaveln. Gäller även i asfalt utanför port 21. Sopbehållare rostar utanför höghuset samt utomhus möbel saknar lack. Golv i miljöhusen har färgsläpp. Ingen info. när dagvattenbrunnar spolades. Åtgärder Saknas räcken för att förhindra fallrisk. Beskär växtlighet och ta ner vildvinen Se till att döda rotsystemet med lämplig metod. Riv ner trappsteg och återställ mark med jord och grässådd. Asfaltera där sättningar medför fallrisk. Montera stålräcken där fallrisk föreligger vid stor nivåskillnad i markhöjd. Måla om sophållare utanför höghuset och måla golv i miljöhusen. Spola dagvattenbrunnar.

6 Fönster Iakttagelser 5 2-glas träfönster med kopplade bågar. Stor del av fönstren i både lamellhusen och höghuset har sprickbildningar och färgsläpp i bågar och karmar. Tecken på rutten trä i fönsterkarmar i stor del av fönstren. Enligt uppgift är fönstren otäta. Fönsterblecken har kraftiga färgsläpp. Fönsterkitt är föråldrat. Åtgärder Fönster med färgsläpp, grånad trä i karm. Fönster med dåligt kitt, färgsläpp i bågar. Byte av fönster. Nya fönster minskar värme - förlusterna och leder till mindre uppvärmningskostnader för föreningen. Täta fönster bidrar till att minska ljud utifrån och kommer ge en behagligare inomhusmiljö. Byte av fönster bör planeras att göras i samband med fasadrenoveringen. Nya fönster ger möjligheten att projektera tilluftsflödena till lägenheterna samt anpassa fönstren mot ev. tilläggsisolering/fasadrenovering. Fasad ställningar uppe i samband med fönsterbytet ger även enklare hantering av fönstren som i sin tur kan leda till minskad kostnad för ett fönsterbyte.

7 6 Fasad och balkonger Iakttagelser Fasad på höghuset. Trasig insektsnät i fasadventil. Putsade fasader. Sprickor och mindre skador förekommer på lamellhusens fasader. Stor del av insekstnäten på fasadventilerna är trasiga. Uppgifter lämnade om att tilläggsisolering av fasad kommer att utföras. Höghus har smutsavslagningar på fasad. Balkonger utan anmärkningar på lamellhusen. Balkongplattor renoverade ungefär år Aluminiumräcken i röd och grön kulör utan anmärkningar. Balkonger på höghuset i bra skick dock färgsläpp i underkant av balkongplattorna högre upp i huset. Åtgärder Balkonger på lamellhusen. Renovera lamellhusens fasader. Utred om tilläggsisolering av lamellhusen är möjligt och kontrollera behov och eventuell energibesparing. Vid renoveringen byt ut samtliga fasadventiler. Tvätta höghusets fasader. Måla om underkant balkongplattor på höghusen. Funktionsbesiktiga balkongerna innan fasadrenoveringen.

8 7 Portar och dörrar Iakttagelser Entrépart i trä och passersystem. Lamellhuset och höghuset har entrépartier i trä. Höghusets portdörr saknar lack/ skyddsbehandling. Lamellhusens portdörrar är renoverade och lagade under åren. I vissa karmar finns tecken på träröta. Passersystem av märket Aptus utan anmärkningar. Backupbatterier installerade under Ståldörrar från trapphusen till källarna. Ståldörrar från gata till källaren. Förekommer rostbildning i underkant av ståldörrsbladen till källarna. 7 st. ståldörrar utbytta under Åtgärder Skyddslacka och renovera portdörrar till höghuset. Byt ut portdörrarna till nya i lamellhuset. Måla om ståldörrar från gata till källaren i samband med fasadrenoveringen. Ståldörr till källare i höghuset med rostbildning.

9 8 Trapphus och vind Iakttagelser Trapphus målade under 80- talet. 20 st. trapphus i lamellhusen och ett trapphus i höghuset Höghusets trapphus utan anmärkning. Trapphus19, 21, 23, 29 är ommålade år st. trapphus i behov av målning. Skador i trappstegsnos i trapphus 17, 11, 5, 41, 9, 11, 19, 25, 33, 35 och 37. Mindre putsskador förekommer på trappstegen i lamellhusen. Vindslucka sitter fast i trapphus 17. Belysning på vind i 11:n ur funktion. Handledare i trä utan anmärkningar likaså stålräcken. Stengolv i entréplan och våningsplanen är slitna, har repor. Armaturer i trapphusen utan anmärkning. Åtgärder Måla om kvarvarande trapphus som ej är ommålade.. Stengolv med revor och slitage. Laga skador på trappnos och slipa och behandla stengolven. Se till att vindslucka i trapphus 17 kan öppnas samt laga belysning på vind i 11:n.

10 9 Tak Iakttagelser Tak Vittangigatan. Röda tegeltak på lamellhusen utan anmärkningar. Befintlig taksäkerhet i form av gångbryggor och snörasskydd. Taken renoverade i olika omgångar. Fågelbo på tak Vg 41. Höghuset har tätskikt (takpapp) i bra skick. Ventilationshuv på höghuset har rostbildning. Taklucka på höghuset har ett trasigt gångjärn, saknas kedja samt karbinhake på insidan. Åtgärder Kontrollera taken varje år och ta bort eventuella fågelbon. Byt ut ventilationshuv på höghuset. Laga takluckan och förse den med karbinhake och kedja. Ventilationshuv på höghusets tak.

11 10 Tvättstuga Iakttagelser 2 nya tvättstugor från En i lamellhuset och en mindre tvättstuga i höghuset Jämtlandsgatan 150. Klinker på golv och kakel på väggar där tvättmaskiner är installerade. Övrigt målade väggar. Vita undertakplattor och sensorstyrd belysning. Ingen information om att föreningen har service avtal för tvättmaskinerna. Åtgärder Tvättutrustning Tillverk. Antal Typ Electrolux Tvättmaskin W575HLE Electrolux T Torktumlare Torkskåp VEAB Torkskåp HEAT TECH KM Mangel Underhåll tvättmaskiner varje år för att bibehålla garanti för maskinerna. Rensa luddlådorna med jämna mellan rum. Tvättsmaskiner har normalt en mekanisk livslängd på 16 år (eller maskintvätt). Tvättutrustning Tillverk. Antal Typ Electrolux Tvättmaskin W575HLE Electrolux T Torktumlare Torkskåp TS Torkskåp

12 11 Källare och grund Iakttagelser Källare med vitmålade tak och väggar. Färgsläpp på höghusets källargolv. Vattenavrinning från stuprör vid förskolan saknar avledning ut från grund. Skyddsrum i källarna. Ett av skyddsrummen har ett snett luftintagsrör. Flera matkällare som föreningen har för avsikt att bygga om till förråd. Åtgärder Golv i höghusets källare. Måla om golv samt trappsteg i höghusets källare. Montera vattenutkastare och led ut vattnet från grunden. Exempelvis kan man anlägga startplatta + ränndalsplattor under vattenutkastaren som leder ut vattnet från grund. Riv matkällar förråden och måla om lokalerna. Bygg de tidigare matkällarförråden. 140st matkällarförråd blir ca 70 st. användbara Troax förråd. Åtgärda luftintag till skyddsrummet. Stuprör utan utkast vid förskolan.

13 12 El, värme och ventilation Iakttagelser Undercentral lamellhuset Vg. 35. Föråldrade avstängnings ventiler. Värmeförsörjning av fjärrrvärme. Fjärrvärmeväxlare av äldre modell från 1987 i 13 & 35. Pumpar till exp.kärl föråldrad i UC 13 & 35. Radiatorer med utbytta termostater enligt uppgift. Föråldrade avstängnings - ventiler på värmeledningarna. Asbest förekommer på värmerören. Varvtalsstyrda takfläktar på lamellhusen. Indikationer finns att takfläktar kan vara underdimensionerade. Grundflöde saknas i kökskåpor. Radonsug mont. i höghusets källare. Förskolan har eget från & tillluftssystem. Frånlufstflöden i bostäderna är för låga mot gällande krav. Nya lägenhets elmätare i källaren samt nya el-stigare. Enligt uppgift är lägenheterna försedda med el-centraler som har jordfelsbrytare. Uttagen är jordade. Styr & regler i UC Vg 35 från Vg 13 från Höghuset har fjärrvärmeväxlarpaket från 2009.

14 13 El, värme och ventilation Åtgärder Tryckstyrning på vind till takfläkt. Byt ut fjärrvärmeväxlare till nya i undercentral Vg 13 & 35. Byt ut pumpar till expansionkärlen Vg 13 & 35. Byt ut föråldrade värmeventilerna och sanera asbest. Åtgärda OVK - anmärkningar efter att fönstren är monterade. Utför prov i 2 trapphus först. Kontrollmät efteråt att flöden erhålls och att takfläkten har tillräckligt med kapacitet för anslutna lägenheter. Byt ut takfläktar om deras kapacitet inte räcker till efter OVK åtgärderna.

15 14 Tapp- och spillvatten samt övrigt Iakttagelser Varmvattenledning med nyare avstängningsventil. Åtgärder Vertikala tapp och spillvattenledningar utbytta mellan ca och Från byggnadsåret finns befintliga tappvatten stråkar kvar i källaren Samlingsledningar ej utbytta eller relinade. Okänt när senaste spolning utfördes på spill - ledningarna. Inkommande vattenledning till förskolan droppar vatten p.g.a. av kondensbildning som beror på avsaknad av isolering. Spola spillvattenledningar samt filma samlingsledningar. Relina samlingsledningar vid behov. Isolera inkommande tappvattenledning till förskolan. Byt ut ventil vid behov. Avstängningsventil till förskolan.

16 15 4. Ekonomisk sammanställning per kategori Tomt/Utemiljö Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Utomhus trätrappa Riv trätrappa + ta bort sten Mark 1 omg Asfalt inkl. kantsten justering Omläggning efter sättning Mark 200 m Stålräcken baksidan av huset Montera stålräcke Smed 4 st Sopbehållare höghuset Rostskyddsbehandla, måla Målare 1 st Utomhusbänk vid höghuset Slipa och lacka (2 strykningar) Målare 1 st Spolning brunnar Spolning dagvattensystem Sanering 15 st Miljörum mot 27 och mot 25 Ytbehandling av golv Målare 70 kvm Fönster Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Fönster Byte Bygg 190 lgh Fasad och balkonger Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Fasad höghus Tvätt Bygg m Fasad lamellhus Lagning, till. Isolering, putsa + färga. Bygg m Balkonger höghuset Målning under balk.plattor höghuset Bygg 40 st Balkonger Funktionsbesiktning Konsult 1 st Balkonger Renovering inkl. upplag och finsats. Bygg 188 st Portar och dörrar Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Trapphusport Byte Målare 20 st Trapphusport Slipning/ytbehandling Målare 20 st Trapphusport/dörrar höghuset Slipning/ytbehandling Målare 2 st Källardörrar Målning inkl. smörjning/justering Målare 63 st Trapphus och vind Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Renovering trapphus Vg Målning, lagning diverse skador Målare 16 st Renovering trapphus Vg Målning, lagning diverse skador Målare 4 st Armaturer i trapphus höghuset Byte inkl. rörelsedeckare EL 1 omg Armaturer i trapphus lamellhusen Byte inkl. rörelsedeckare El 20 trph Entréplan Slipa stengolven Bygg 21 st Passersystem Byte och underhåll El 1 omg Hiss Byte av korg med tillhörande delar Hiss 1 st

17 16 Tak Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Taktäckning av tätskikt Omläggning Bygg 300 m Taktäckning av tegel Byte inkl taksäkerhet och takavvattning Bygg m Taktäckning av tegel VG Byte inkl taksäkerhet och takavvattning Bygg m Tvättstuga lamellhuset Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Tak/vägg Renovering Målare 1 omg Tvättmaskin Byte VVS 6 st Torktumlare Byte VVS 3 st Mangel Byte VVS 2 st Torkskåp Byte VVS 2 st Tvättstuga höghuset Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Tak/vägg Renovering Målare 1 omg Tvättmaskin Byte VVS 2 st Torktumlare Byte VVS 1 st Torkskåp Byte VVS 1 st Källare och grund Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Putsade källarväggar Putslagning/målning Mur 1 omg Källargolv höghuset Målning och underhåll Målare 60 m Matkällar lokaler Rivning träförråd, renovering lokal Bygg 1 omg Luftningsrör till skyddsrum Kapa och renovera/montera. Smed 1 omg Stuprör förskola Mont. utkast+ anl. rännsdalsplattor Mark 2 st Matkällarförråd Byggnation Troax förråd Bygg 70 st El, värme och ventilation Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Fjärrvärmeväxlare Byte i Vittangigatan 13 & 35 VVS 2 st Byte styr & regler ikl. Pumpar Byte i Vittangigatan 13 & 35 VVS 2 st Fjärrvärmeväxlar paket Byte Jämtlandsgatan 150 VVS 1 st Ventiler + termostater samt injust. Byte VVS 1 omg Pumpar till exp.kärl Vg 13 & 35 Byte VVS 2 st Spiskåpor och frånluftsdon Byte Vent 190 lgh Frånsluftssystem Injustering Vent 190 lgh Fläktar frånluftsventilation *Byte takfläktar Vittangigatan Vent 10 st Frånluftsaggregat Service takfläkt Jämtlandsgatan Vent 1 st OVK OVK Vent 190 st El Byte fastighets-el El 190 lgh

18 17 El Funktionsbesiktning El 1 omg Tapp- och spillvatten samt övrigt Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Spillvattenledningar Spolning och filmning samt samling. VVS 190 lgh Spillvattenledningar lgh Relining med sprutmetoden VVS 190 lgh Spillvatten samlingsledningar Infodring VVS 1 omg Tappvattenledningar Byte VVS 190 lgh Tappvattenventiler Byte samt komplettering av nya VVS 1 omg SBA Besiktning samt material Konsult 1 omg Inkommande tappvattenledning Isolera tappvattenledning fritids VVS 1 omg

19 18 5. Ekonomisk sammanställning 10 år År Kostnad 2017 Aktivitet Åtgärd Utomhus trätrappa Riv trätrappa + ta bort sten Stålräcken baksidan av huset Montera stålräcke Sopbehållare höghuset Rostskyddsbehandla, måla Utomhusbänk vid höghuset Slipa och lacka (2 strykningar) Spolning brunnar Spolning dagvattensystem Renovering trapphus Vg (ej 11-23) Målning, lagning diverse skador Matkällarförråd Byggnation Troax förråd Matkällar lokaler Rivning träförråd, renovering lokal Stuprör förskola Mont. Utkast + anlägg ränndalsplattor Fjärrvärmeväxlare Byte i Vittangigatan 13 & Spillvattenledningar Spolning och filmning samt samling Pumpar till exp. kärl Vg 13 & 35 Byte Inkommande tappvattenledning Iso. tappvattenledning byt ventil vid behov Aktivitet Åtgärd Luftningsrör till skyddsrum Kapa och renovera/montera om Asfalt inkl. kantsten justering Omläggning efter sättning SBA Besiktning samt material Fasad höghus Tvätt Aktivitet Åtgärd Balkonger höghuset Målning undersida balkongplattor höghuset Balkonger Funktionsbesiktning Aktivitet Åtgärd Fönster Byte Fasad lamellhus Spricklagning och bomputs, tilläggsisolera + färga SBA Besiktning samt material Aktivitet Åtgärd Trapphusport Byte Källardörrar Smörjning, justering och målning Aktivitet Åtgärd Utomhusbänk vid höghuset Slipa och lacka (2 strykningar) Entreplan Slipa stengolven Taktäckning av tätskikt Omläggning Spiskåpor och frånluftsdon Byte Frånsluftssystem Injustering * Fläktar frånluftsventilation Byte takfläktar Vittangigatan Frånluftsaggregat Service takfläkt Jämtlandsgatan OVK OVK Aktivitet Åtgärd SBA Besiktning samt material Miljörum mot 27 och mot 25 Ytbehandling av golv Källargolv höghuset Målning och underhåll Aktivitet Åtgärd Spillvatten samlingsledningar Infodring Aktivitet Åtgärd Aktivitet Åtgärd SBA Besiktning samt material Ventiler + termostater samt injustering Byte El Funktionsbesiktning Aktivitet Åtgärd Spillvattenledningar Spolning och filmning samt samling Spolning brunnar Spolning dagvattensystem Trapphusport/dörrar höghuset Slipning/ytbehandling Totalt

20 19