Underhållsplan 2016 Bostadsrättsföreningen Kvarnparken

Transkript

1 Underhållsplan 2016 Bostadsrättsföreningen Kvarnparken

2 2 Innehållsförteckning Innehåll Innehållsförteckning Allmänna uppgifter... 3 Uppgifter... 3 Allmän information... 3 Beskrivning underhållsplan... 3 Genomföra underhållsarbeten Fastighetsfakta... 4 Fastighetsuppgifter... 4 Byggnadstekniska uppgifter Besiktningsutlåtande... 5 Tomt, utemiljö och gård... 5 Fönster... 6 Fasad och balkonger... 7 Portar och dörrar... 8 Trapphus och vind... 9 Tak...10 Tvättstuga...11 Källare och grund...12 El, värme och ventilation...13 Tapp- och spillvatten samt övrigt Ekonomisk sammanställning per kategori Ekonomisk sammanställning 10 år...17

3 3 1. Allmänna uppgifter Uppgifter Beställare: Brf. Kvarnparken Besiktningsdatum: Utförd av: Taisto Hagert, Bredablick Fastighetspartner AB Allmän information Besiktningen som genomförts är en okulär konditionsbesiktning. Denna ligger till grund för den underhållsplan som upprättats. Underhållsplanen skall ta upp och beskriva alla de underhållsåtgärder som ligger inom bostadsrättsföreningens ansvarsområde samt kostnadsuppskatta dessa. Underhållsplanen sträcker sig 30 år framåt i tiden. Beskrivning underhållsplan Detaljinventering redovisas per byggnadstyp och byggdel med mängdberäkning och kostnadsbedömning. Alla kostnader är uppskattade och bygger på erfarenheter och statistik. Dessa kostnadsuppskattningar görs för att föreningen ska kunna planera sin ekonomi på bästa sätt. Kostnaderna ska inte ses som exakta värden utan som uppskattade. Samtliga kostnader inkluderar arbetskostnader och materialkostnader och är inklusive moms. Samtliga kostnader är beräknade utifrån 2016 års prisnivå. Tidpunkten för åtgärderna i planen skall inte betraktas som helt fastlagda. Vid en besiktning av fastigheten görs en ny bedömning om man måste tidigarelägga vissa åtgärder eller om det går att skjuta dessa framåt i tiden. Underhållsplanen ligger till grund för beräkning av avsättning till underhållsfonden, samt är ett underlag för föreningens årsbudget. Efter en revidering av underhållsplanen bör summan för avsättningen till underhållsfonden samt årsbudgeten uppdateras. Det är av yttersta vikt att föreningen jobbar aktivt med sin underhållsplan. Genom att ha kontinuerlighet i sitt underhållsarbete sprids kostnaderna över tid men kostnaderna hålls också nere då föreningen jobbar proaktivt med sitt underhåll. Genomföra underhållsarbeten Vid genomförande av större underhållsarbeten och renoveringar är det viktigt att arbeta fram ett väl genomgånget förfrågningsunderlag som följer de avtal som används i branschen. Detta dels för att beskriva vad föreningen önskar få gjort i detalj men också för att de offerter som tas in ska vara jämförbara. Vidare är det viktigt att få in ett antal offerter för att säkerställa rätt prisnivå men det är också viktigt att de företag som kontaktas har god erfarenhet av den specifika typen av projekt samt har sin ekonomi under kontroll. Efter avslutade renoveringar skall arkivering och dokumentering ske av all information som rört projektet. När det är dags för nästa styrelse att ta över ska de kunna gå tillbaka och följa exakt vad som gjorts och vilka betalningsströmmar som genomförts. Bredablick Fastighetspartner hanterar processens samtliga steg, från start till mål.

4 4 2. Fastighetsfakta Fastighetsuppgifter Adress: Skulptörvägen 20, 18 och 16 i Johanneshov Fastighetsbeteckning: Installationen 1 och Hologrammet 1 Byggår: 1996 Antal lgh: 62 st. fördelade på 3st. hus Antal lokaler: 1st. Yta (BOA+LOA): 5042 m m 2 Byggnadstekniska uppgifter Antal våningar: Skulptörvägen 20 och 18 har 7 våningar och vindsplan, Skulptörvägen 16, 5 våningar och vindsplan Antal trapphus: 3 Källare: I Souterrängplan med el-central, skyddsrum och lägenheter. Skyddsrum: Finns på Skulptörvägen 18 i souterrängplan, inredd med lägenhetsförråd. Garage: Föreningen har parkeringsplatser i garage GA1:1 som är en garagesamfällighet. Vind: Inredd med lägenhetsförråd och föreningslokal i hus 18. Fasader: Putsade fasader med grå sockel i betong. Fasader på entré sidor är delvis beklädda med kakel. Balkonger: Utanpåliggande balkonger med rundade aluminium räcken. Yttertak: Sadeltak med takpannor i röd kulör Fönster: Aluminium beklädda 3-glas träfönster. Hiss: Ja, linhissar i Skulptörvägen 18 och 20, Hydraul hiss i Skulptörvägen 16. Hiss besiktningarna utförs av Inpecta. Portar/Dörrar: Ekportar till trapphusen samt på entréplan, ståldörrar till miljörummen, tekniska utrymmen och till cykelrummen. Säkerhetsdörrar till lägenheterna med serviceläge. Sophantering: Miljörum med kärl för hushållsavfall, grovsoprum med kärl i hus 18 och 16. Värmeförsörjning: Fjärrvärme, undercentral i hus 18 Ventilation: Mekanisk frånluft (F-ventilation). Lokal (Butik i hus 18) har separat från och tillufts-system. Spillvatten: Original från byggnadsåret Tappvatten: Original från byggnadsåret Värmeledningar/Radiatorer: Original från byggnadsåret. EL: Original, Finns lättåtkomliga samlingsskåp på varje trapphusplan. OVK Obligatorisk ventilationskontroll: Senaste OVK utfört 2012 Energideklaration: Utförd SBA Systematiskt Brandskydds Arbete: Saknas uppgifter om att det utförs kontinuerligt. Sammanfattning av åtgärder Utför OVK till butiken. Byt passersystemet. Byt ut radiatorventiler och injustera värmesystemet. Byt ut tätningslister på fönstren och smörj gångjärn och justera. Underhålls spolning av spillvattenstammar med 3 års intervaller. Byte av pumpar i undercentral och byte av shuntpumpar.

5 5 3. Besiktningsutlåtande Möbelgrupp på terrassen mellan port 20 och 18. Tomt, utemiljö och gård Terrass i terrakottastenplattor mellan port 18 och 20 är smutsiga och ansatta av lav. En del sten - block på terrasmuren är ur läge. Stenar är smutsiga/har påväxt. Stålräcke på terrassen har färgsläpp samt algpåväxt. Kakel på terrass och stödmurar har påväxt. Möbelgrupp på terrassen har lacksläpp. Växtlighet ligger delvis mot fasad på hus 18 och 16. Träräcke på baksidan av hus 20 har påväxt och färgsläpp. Golv i miljörummen hus 20 och 18 har färgsläpp. Vägghörn har fått skador av sopkärlen. Golv i miljörummen i hus 20 och 18 Justera stenblocken på terrasmuren och tvätta stenplattor och stenblock. Tvätta kakel på terrassen och nere på garagemuren. Tvätta, måla om stålräcken mellan port 20 och 18. Måla golv i miljörummen hus 20 och 18. Montera rostfria hörnskydd. Tvätta, lacka möblerutomhus. Tvätta och måla om staket vid entrén till garaget. Ev. plåtbesko överliggare/stolpar.

6 6 Fönster Aluminiumbeklädda träfönster med 2+1 glas, utan anmärkningar. Utvändig del av ektröskeln till föreningslokalens fönsterdörr har utsatts för väder och vind vilket har skapat algpåväxt. I trapphusen finns rökluckor i form av takfönster. Rökluckor utan anmärkning. Vita fönster från byggnadsåret. Aluminium beklädda träfönster har normalt en livslängd på ca. 40 år. För att bevara fönstrens funktion i gott skick avseende stängning och öppning samt täthet bör tätningslister bytas och smörjning av gångjärn utföras vart 10:e år. Tvätta, slipa vid behov och lacka fönsterdörrarnas trösklar. Utförs i förslagsvis i samband med bytet av tätningslister och smörjning av gångjärn. Viktigt att brandluckor kontrolleras årligen avseende funktion och skick. Tröskel till föreningslokalens fönsterdörr

7 7 Fasad och balkonger Putsade fasader med grå betong sockel. Delvis kaklade väggar på entré sidorna. Sprickor i fasadputs där väggelementen möts på grund av rörelser i elementen. Enligt Brf. har de fått uppgift om att putssprickor inte skadar befintlig konstruktion. Utanpåliggande balkonger med rundade aluminiumräcken. Räcken och fronter på balkongplattor har algpåväxt och smuts. Utanpåliggande balkongräcken Tvätta aluminium räcken och balkongplattornas fronter. Utförs i förslagsvis i samband med övriga tvätt åtgärder på terrassen och fasadkakel. Laga sprickor på fasad för att förhindra vatteninträngning, frostsprängning och skapandet av köldbryggor. Sprickor i fasadputs

8 8 Portar och dörrar Ekdörr med sidoljus Ekportar till trapphusen samt entréplanen. Finns trädetaljer som är utan skyddsbehandling. Ståldörrar utvändiga till miljörummen, samt cykelrummen är solblekta eller har slitage. Passersystem i fastigheten som är föråldrad. Finns inga reservdelar vid fel samt systemet medger ingen bra behörighets utdelning till olika utrymmen. Saknas passersystem på trapphusdörr baksida hus port 16. Lägenhetsdörrar är i bra skick från byggnadsåret med möjlighet att ställa låsen på serviceläge. Solblekta ståldörrar Målnings behandla ekportarna med olja/lack. Måla utvändiga ståldörrar. Byt ut passersystemet till ett system som medger behörighetsutdelning och som kan lagas vid fel. Mont. System till alla portdörrar. Informera medlemmar om att vid byte av ytterdörr att medlemmen bör byta till dörr som är säkerhetsklassad samt att den förses med möjlighet till serviceläge. Serviceläge underlättar tillträde till lägenhet när föreningen behöver utföra kontroll eller reparation.

9 9 Trapphus och vind Entréplan med postboxar Golv i natursten och terrazzo. Delvis naturstensplattor på vägg på entréplanen där postboxar är uppsatta på väggarna. Målade väggar för övrigt. Akustikplattor centrerade på tak. Ytskikten är i bra skick. Belysningsarmaturerna i trapphusen är föråldrade och finns inte att komplettera med nya kupor. Finns inga reservdelar vid fel. Samtliga armaturer aktiveras samtidigt av tryck knapp. Trapphusräckena är i bra skick. Vind inredda till lägenhetsförråd. Fasta stegar till taken utan anmärkning. Föreningslokal uppe på vindsplan i trapphus 18. Vind inredd med lägenhetsförråd Byt ut belysningsarmaturer i trapphusen till LEDarmaturer som är rörelse och dagsljusstyrda. LED belysning minskar energiförbrukningen samt ger ett mindre underhållsbehov på belysningssystemet..

10 10 Tak Tak med röda takpannor, påväxt på takpannorna. Tak med röda takpannor. Vindskivsplåtar och övriga plåtdetaljer i bra skick. Vindskivor i bra skick. En vindskiveplåt sitter löst på hus 18. Taksäkerhet i form av gångbryggor och snörasräcken från byggnadsåret. Plast tak ovan balkongerna utbytta Påväxt finns på takpannorna. Alla avluftnings kragar har sprickor. I hus 20 saknas kedja i takluckan. Skruva fast lös vindsskivsplåt i hus 18. Tvätta taken med påväxtsmedel och byt ut eventuella trasiga pannor. Rensa hängrännorna samtidigt. Byt ut avluftningskragar till nya. Kontrollera att kedjor finns på alla takluckor. Avluftningskrage är sprucken.

11 11 Tvättstuga Tvättutrustning Tillverk. Antal Typ Podab Proline HX Tvättmaskin Electrolux W575HLE Tvättmaskin Electrolux T Torktumlare Electrolux TS Torkskåp Electrolux KM Mangel Electrolux W475LE Tvättmaskin Electrolux W5130H Grov tvättmaskin Electrolux T Torktumlare Electrolux KM Mangel Electrolux TS54180 LE Torkskåp Tvättstuga på Skulptörvägen 18 och 16 på entré planen. Akustikplattor i tak, klinker på golv med sockel. Vitmålad glasfiber väv på väggarna i bra skick. Tvättmaskiner i port 18 är har avloppsledning kopplad mot golvbrunn. Grovvask finns i båda tvättstugorna. Tvättstugorna har elcentraler med säkerhetsbrytare i tvättstugan. Ventilation i form av frånluftsdon samt forceringsfläktar som går igång när temperatur överstiger 26 grader Celsius. Tvättmaskiner har en livslängd på ca.16 år eller ca tvättar. Montera luddlåda för att undvika att brunn sätts igen.

12 12 Källare, garage och grund Sättning av kantstenar mot husen Samtliga hus har i souterrängplan med lägenheter, separata el-central rum och lägenhetsförråd. Skyddsrum i hus 18. Cykelrum och hissmaskinrum i hus 16. Kantsten runt hus 20 och 16 har satt sig delvis. Husen är dränerade och inspektionsbrunnar finns. Inga tecken på fukt eller undermålig dränering. Belysnings armaturer som lyser konstant i garaget. Saknas brandskyddstätning i genomföring (i garaget) till luftvärmepump som butiken använder. Finns ytliga krympsprickor i garagets bjälklag. På längre sikt kan leda till större vatteninträngning och skador i betongen. Garage tak, röd pil visar krympspricka. Justera kantstenar runt husen. I garaget byt belysning till LED armaturer med närvaro och ljusdetektering. Brandtäta genomföring till butiken. Reparera krympsprickor i garagebjälklaget med injektering.

13 13 El, värme och ventilation El-central rum Skulptörvägen 18 Fastighets-el är från byggnadsåret Förberett med bredband till husen med switchlådor i elcentral i rum Skulptörvägen 18 och 16. På varje trapphusplan finns fördelningsskåp för el ut mot våningsplanen. Byggnaderna har fjärrvärme med installationer från byggnadsåret. Frekvensstyrd pump på värmesystemet. Vattenburen golvvärme i bjälklag över garagen. Drivs av sep. shunt-pumpar 6 st. Frånluftsventilation i husen. Fläktar uppe på vindarna håller konstant tryck med frekvens omformare. OVK är godkänd från Butiken har separat till och frånluftssystem. Frekvensstyrd pump på värmesystemet Förbered för byte av pumpar. Normal livslängd för pumpar är cirka år. Utför OVK för butiken med 3 års intervall. Injustera värmesystemet och byt ut radiatorventiler för att bibehålla jämn värme i fastigheten.

14 14 Tapp- och spillvatten samt övrigt Undercentral med värmeväxlare Tapp och spillvattensystem från byggnadsåret. Undercentral finns på Skulptörvägen 18 därifrån ledningar fördelas ut till alla 3 hus. Till Skulptörvägen 20 och 16 går ledningarna via kulvertledningar i mark. Livslängd på pumpar är ca 20 år och på växlarna ca 30 år. Spolning i spillvattenssystemet är utfört under Enligt uppgift finns problem med igensatta rör p.g.a. långa sidodragningar. Uppgifter om kontinuerlig servicekontroll i undercentral saknas. Inga uppgifter om att SBA arbete utförs i föreningen. Vatten och värme ledningar i souterrängplan Utför spolning av spillvattensystemet med års 3 intervaller. Se till att kontinuerlig service av undercentral utförs. Årligen motionera tappvattenventiler för att upprätthålla funktion. Utför SBA arbete i föreningen.

15 15 4. Ekonomisk sammanställning per kategori Tomt/Utemiljö Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Terrass Tvättning terrakotta plattor och kakel plattor Saner. 200 m Stålräcken mellan port Blästring, målning Bygg 80 lpm Miljörum Målning BTG golv 18, 20 Bygg omg Miljörum Montage av hörnskydd Bygg 12 st Staket Tvätta, måla staket Bygg 1 omg Fönster Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Fönster Justering, smörjning och byte av tätningslister Bygg 444 st Fönsterdörrar Justering, smörjning och byte av tätningslister Bygg 124 st Fönsterdörrar Tvätt, slipning och lackning av ektrösklar Bygg 124 st Fönster och fönsterdörrar Byte Bygg 568 st Fasad och balkonger Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Fasad Laga sprickor på fasad mellan betongblocken Bygg 1 omg Balkonger Tvätt av aluminium räcken, franska räcken Bygg 1 omg Portar och dörrar Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Trapphusportar Slipning/ytbehandling Målare 9 st Ståldörrar utomhus Tvätt, målning Målare 11 st Passersystem Byte El 1 omg Lägenhetsdörrar Smörjning och justering Bygg 62 st Trapphus och vind Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Trapphus Putslagning/målning Bygg 32 plan Armaturer i trapphus Byte El 91 st Hiss Funktionsbesiktning Konsult 1 omg Hiss Byte apparatskåp, hydraul /drivskivor mm Hiss 3 st Tak Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Taktäckning av tegel Taktvätt, byte trasiga pannor & rensning hängr. Målare 1500 m Tak Byte av avluftningskragar Bygg 12 st Taktäckning av tegel Byte Bygg 1500 m Tvättstuga Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Tvättmaskin Proline HX65 Podab Utbyte till E-lux W565H VVS 1 st

16 16 Tvättmaskin W575H LE Utbyte VVS 1 st Tvättmaskin W575H LE Utbyte VVS 2 st Torktumlare TS5190 Utbyte VVS 2 st Torktumlare TS5190 Utbyte VVS 2 st Mangel KM580 Utbyte VVS 1 st Mangel KM KM480 Utbyte VVS 1 st Grov tvättmaskin W5130 H Utbyte VVS 1 st Torkskåp TS5121 Utbyte VVS 1 st Torkskåp TS4180 LE Utbyte VVS 1 st Källare, garage och grund Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Kantsten Justering av kantsten runt husen Mark 1 omg Dränering av grund Dränering med isodrän och fiberduk Mark 300 lpm Garage Byte av belysningsarmaturer El 16 st Garage Reparera krympsprickor Bygg 1 omg El, värme och ventilation Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall VVS pumpar Byte och underhåll VVS 9 omg Fjärrvärmeväxlare Byte VVS 1 omg OVK Besiktning lokal Vent 1 omg OVK Besiktning lägenheter Vent 62 lgh Värme Byte radiator ventiler och injustering VVS 315 st Fläktar frånluftsventilation Byte fläktar Vent 3 st El Byte fastighets-el El 63 lgh Tapp- och spillvatten samt övrigt Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Spillvattenledningar Spolning VVS 63 lgh Spillvattenledningar lgh Relining VVS 63 lgh Tappvattenledningar Byte VVS 63 lgh

17 17 5. Ekonomisk sammanställning 10 år År Kostnad 2016 Aktivitet Åtgärd Miljörum Montage av hörnskydd Staket Tvätta, måla staket Passersystem Byte Armaturer i trapphus Byte Tak Byte av avluftningskragar Garage Byte av belysningsarmaturer VVS pumpar Byte och underhåll OVK Besiktning lokal Aktivitet Åtgärd Balkonger Tvätt av aluminium räcken och franska räcken Terrass Tvätt av terrakotta plattor och kakel plattor Stålräcken mellan port Blästring, målning Fönsterdörrar Tvätt, slipning och lackning av ek-trösklar Fasad Laga sprickor på fasad mellan betongblocken Trapphusportar Slipning/ytbehandling Hiss Funktionsbesiktning Kantsten Justering av kantsten runt husen Aktivitet Åtgärd Fönster Justering, smörjning och byte av tätningslister Fönsterdörrar Justering, smörjning och byte av tätningslister OVK Besiktning lägenheter Spillvattenledningar Spolning Aktivitet Åtgärd Taktäckning av tegel Taktvätt, byte trasiga pannor & rensning hängr OVK Besiktning lokal Ståldörrar utomhus Tvätt, målning Aktivitet Åtgärd Lägenhetsdörrar Smörjning och justering Aktivitet Åtgärd Miljörum Målning BTG golv 18, Spillvattenledningar Spolning Värme Byte radiator ventiler och injustering Aktivitet Åtgärd OVK Besiktning lokal Aktivitet Åtgärd OVK Besiktning lägenheter Spillvattenledningar Spolning Aktivitet Åtgärd OVK Besiktning lokal Aktivitet Åtgärd Hiss Byte apparatskåp, hydraul/drivskivor mm Totalt