Helsingborgshem på 10 sekunder

Transkript

1 årsredovisning 212

2 Vi är ett bostadsföretag som vill att våra kunder ska känna sig stolta. Stolta över sin bostad, sitt område och sin stadsdel. Men också känna stolthet över att vi tar ansvar för morgondagens helsingborgare och deras möjligheter till ett gott liv. Helsingborgshem på 1 sekunder Helsingborgshems uppdrag såsom det uttrycks i Helsingborgs stads ägardirektiv 211. Helsingborgshem ska uppfylla stadens målsättning genom att utveckla attraktiva bostäder som bidrar till att Helsingborg kan växa, utvecklas och vara en attraktiv stad att leva i. Bolaget ska aktivt delta i Helsingborgs stadsutvecklingsarbete, medverka till att bra service finns i stadsdelar och bostadsområden samt i samverkan med stadens övriga aktörer motverka segregation och främja gemenskap och trygghet i de olika bostadsområdena. Verksamheten ska bedrivas enligt affärsmässiga principer på ett sätt som främjar långsiktigt hållbar utveckling, såväl ekonomisk, social som ekologisk. Vision Vi ska göra Helsingborg till en attraktiv stad att leva och bo i för en mångfald av människor. Affärsidé Vi utvecklar boendet och stadsdelar i Helsingborg och erbjuder attraktiva bostäder som matchar livet hemma. Fakta Grundat: 1946 Ägare: Helsingborgs stad Nettoomsättning: kkr Årsresultat efter finansiella poster: kkr Balansomslutning: kkr Antal anställda: 159 (49% kvinnor) Antal lägenheter: st Antal lokaler: 24 st Ordföranden har ordet 5 Vd:n har ordet 6 Marknad 9 verksamhet Organisation 43 Förvaltningsberättelse 47 Fastigheter 49 Ekonomi 51 Flerårsöversikt 56 Nyckeltal 57 Resultaträkning 59 Balansräkning 6 Kassaflödesanalys 63 Redovisningsprinciper och noter 64 Revisionsberättelse 7 Granskningsrapport 71 Fastighetsvärden 72 Bostadslägenheter, lokaler, garage och bilplatser 8 Här finns Helsingborgshems fastigheter 88 Styrelse och ledningsgrupp 9 3

3 Ordföranden har ordet Ordföranden har ordet Omvärlden Sverige har fram til 212 inte påverkats så kraftigt av den europeiska skuldkrisen och den generella konjunkturnedgången som följt i dess kölvatten. Men i år visar vår exportberoende industri vad en vikande efterfrågan har för inverkan på arbetstillfällena. Det som känns bra är att vi har en ekonomi i balans med en bra och kanske rentav ökande inhemsk efterfrågan, som till viss del kompenserar för andra bortfall. Förtroendet för att PIIGS-länderna ska klara av sina skulder, eller rättare sagt sina räntor, speglar sig i minskade upplåningskostnader för dem. Men små saker kan omkullkasta ansträngningarna och man har en lång väg att vandra för att vända den inhemska negativa utvecklingen inom tillväxt, arbetsmarknad, förtroende och efterfrågan. Bolaget och staden I fjol tog Helsingborgs stad beslut om en ny vision, År 235 ska Helsingborg vara den skapande, pulserande, gemensamma, globala och balanserade staden för människor och företag. Som stadens egna bostadsbolag är vi en viktig måluppfyllare och samarbetspartner till att nå de fem prioriterade områdena i visionen. Allt berör oss direkt eller indirekt vi bidrar till genuin ägarnytta. Även Helsingborgshem har en vision; Vi ska göra Helsingborg till en attraktiv stad att leva och bo i för en mångfald av människor. Fokus ligger på trygghet, byggnation, underhåll, energi och ekonomi. Fördjupa er gärna i den på vår hemsida. Ekonomiska mål uppnådda Vad gäller ägarens förväntningar på Helsingborgshem så når vi alla ekonomiska mål som är ställda på oss. Den högre nybyggnadstakten och vårt mål att komma i fas med vårt latenta renoverings- och underhållsbehov påverkar vårt behov av kapital. Bolaget har en tydlig strategi för att hantera de ekonomiska utmaningar som väntar och under 213 kommer delar att implementeras och bli mer offentliga. Många företag inom bygg och -bostadsbranschen ser svårigheter i att bygga och sälja egna hem och bostadsrätter, andra har tagit beslut om att bygga och förvalta hyresrätter. Helsingborg som är en växande och attraktiv stad har många som vill vara med. Samtidigt bygger och släpper Helsingborgshem fler lägenheter än på länge. Att marknaden i Helsingborg berikas med så många bostäder samtidigt ställer höga krav på våra produkter och vår marknadsavdelning. Vi rustar oss för att tillgången blir större än efterfrågan. En stark fastighetsportfölj Höjdpunkten på Närlunda har nått sin fulla höjd och är en viktig pusselbit i bolagets och stadens identitet men även i det vidare arbetet med att utveckla och renovera området. Drottninghög har fått sin förstudie till en skelettplan och vi har varit med i arbetet för att få en så flexibel plan som möjligt, som ger oss bra rådighet och möjligheten att välja bästa lösningen för olika delar vid olika tidpunkter. Under året ska styrelsen bli mer konkret i arbetet med att försöka hitta det bästa sättet att utveckla och lyfta denna stadsdel. Ett arbete som kommer att fortgå under många år. En professionell värdering av vårt bestånd visar att vår samlade fastighetsportfölj har ett marknadsvärde på strax under elva miljarder kronor; en enorm tillgång för staden och dess invånare, som vi är satta att förvalta och utveckla. Nu påverkas marknadsvärdet till viss del av omvärlden och attraktiviteten i olika områden. Men under 212 ökade marknadsvärdet på beståndet med drygt en halv miljard kronor. Denna värdeutveckling är den tunga utdelningen för staden i jämförelse med vårt årliga resultat. Vi jobbar ständigt med att öka våra stadsdelars attraktivitet. Styrelse En väl fungerande styrelse är formerad. En framgångsfaktor som vi ständigt uppmuntrar är att låta alla i styrelsen bidra med sin kunskap och sina infallsvinklar inför ett beslutsärende. Ofta utkristaliseras en fri och öppen diskussion som belyser en frågeställning från flera vinklar, och som leder till ett mycket klokare beslut. Många gånger avslutas en diskussion eller ett beslutsärende i konsensus. Ett tack till boende, medarbetare, ledning och styrelse för det gångna årets insats och relation. Kristian Anderson Styrelseordförande 5

4 Vd:n har ordet Vd:n har ordet Vi vågar, vi utvecklar och vi bryr oss Idag är Helsingborgshem ett företag med stark framtidstro. 212 års verksamhet bevisar att vi kan göra skillnad att våra beslut och handlingar har en avgörande betydelse för stadens utveckling. Vi har valt att lyfta blicken och ta på oss ett större uppdrag, ett uppdrag som tar utgångspunkt i Helsingborg som stad och de stadsdelar vi verkar i. Genom att vara ett aktivt bostadsbolag vill vi göra Helsingborg till Sveriges attraktivaste stad. Våra högt ställda mål är konkretiserade i en offensiv affärsplan för perioden Planen bottnar i stadens övergripande vision och bolagets ägardirektiv och dess strategier speglar omfattande omvärlds- och trendanalyser. Vi går från bostad till boende vidare till vad som skapar livskvalitet för våra kunder. En attraktiv stad att leva och bo i För att bidra till stadens attraktivitet måste vi förstå och möta de förväntningar som både dagens och morgondagens helsingborgare ställer på sitt liv och boende. Mer variation är en nyckelfaktor i attraktivitet. Olika bostadstyper, upplåtelseformer, stilar och utomhusmiljöer skapar levande och välkomnande stadsdelar där människor vill bo. Vi säger därmed adjö till standardkunden och standardlägenheten! En attraktiv stadsdel genererar värde på flera sätt. Varje stadsdel måste utvecklas efter sina unika förutsättningar, men gemensamt för alla är att de ska ha en tydlig identitet med stolta och trygga invånare, goda förutsättningar för flöden och mötesplatser, utrymme för en mångfald av människor med olika intressen och att de ska utvecklas i dialog med dem som bor där. Stadsdelar som många vill bo i och som många vill besöka påverkar också fastighetsvärdena i positiv riktning. Tillsammans med Ola Thufvesson, kulturgeograf och universitetslektor vid Lunds Universitet, Campus Helsingborg, har vi skapat en strategi för hur vi ska bidra till attraktiva stadsdelar i Helsingborg. Med det här arbetet som utgångspunkt planerar vi nu för framtiden för att utveckla staden och att skapa stadsdelar som helsingborgarna är stolta över. Mer än bara ett antal nya bostäder Under 212 påbörjade vi 159 nya bostäder. Det är ett steg i rätt riktning från 211 års siffra på 8. Vi beräknar att vi når affärsplanens mål om 3 nya bostäder per år 213. Årets två projekt är utmärkta exempel på att vi vill mer med våra nyproducerade bostäder än att bara bidra till målen; bostäderna ska bidra till att utveckla staden och stadsdelarna. Genom Höjdpunkten på Närlunda skapar vi uppmärksamhet och mer variation genom bostäder med högre standard och arkitektur som sticker ut. På Gustavslund bygger vi områdets första hyresrätter. Ett nytt förhållningssätt till omvärlden och varandra Under 212 lanserade vi vår uppdaterade värdegrund, baserad på visionen vi introducerade 211. Den nya värdegrunden leds av det vi kallar vårt förhållningssätt - vi vågar, vi utvecklar, vi bryr oss - och syftar till att förändra vårt beteende och vårt agerande. Under 213 arbetar vi vidare med implementeringen av vårt förhållningssätt genom ett långsiktigt ledaroch grupputvecklingsprogram. Vi ser stolta medarbetare med en tydlig riktning som vi vill ge modet att hitta nya vägar till både stadens och företagets utveckling. Stärkt kunddialog ger bättre förståelse I förra årets årsredovisning beskrev jag den kritik vi fått från våra kunder gällande den upplevda inomhuskomforten. Genom att förändra vårt förhållningssätt tillgodoser vi nu våra kunders önskemål bättre, utan att behöva revidera energimålen. Vi når miljömålen för 212 och ligger före tidplanen i stadens energistrategi med mål fram till 235. Samtidigt har kundklagomålen minskat drastiskt och vår förmåga att bemöta dem har ökat. Vi lyssnar även till vad hyresgästerna tycker ska spegla hyressättningen. Tillsammans med Hyresgästföreningen Norra Skåne och Fastighetsägarna Syd har vi tagit viktiga steg i arbetet med Helsingborgshemsmodellen under året. Vi har nu ett 5-årigt avtal kring modellen som skapar långsiktighet och tydliga spelregler för samtliga parter. Energi och miljö Under året tecknade vi en unik uppgörelse med Öresundskraft om hur framtida fjärrvärmepris kommer att fastställas. Vi gjorde också en treårig prisöverenskommelse och vi har hittat en prisdialog som skapar en ömsesidig förståelse för varandras verksamheter. Modellen är unik i Sverige och har väckt stor uppmärksamhet. Ombyggnad och underhåll Vi är på väg från ett underfinansierat bevarande fastighetsunderhåll till ett värdeskapande underhåll där vi tar större grepp om fastigheten och bygger om i större omfattning än tidigare. Under 212 nådde vi affärsplanens mål att dubbla volymen för fastighetsunderhåll från 9 Mkr till 18 Mkr per år. Dagens kunder ställer också helt andra krav på oss än de gjorde för 15 år sedan. För att kunna kalla oss ett modernt bostadsbolag måste vi vara lyhörda för förändrade behov och önskemål. En stor del av våra fastigheter byggdes under 6- och 7-talen och vi står mitt i en tung renoveringsperiod. Vi måste överväga varje investeringsbeslut noga och hitta rätt åtgärder för att skapa fastigheter som fortsätter vara attraktiva under de kommande 5 åren. Vi har lagt ner mycket arbete i analyser, förstudier och delprojekt i områdena Drottninghög och Närlunda för att öka områdenas attraktivitet. Båda områdena kommer att gå igenom omfattande förändringar under de närmaste 15-2 åren. Attraktiv framtid När vi blickar in i 213 gör vi det med en förstärkt förvaltningsorganisation som kommer att sätta fokus på trygghetsfrågorna i våra bostadsområden. Vi fortsätter utveckla vår kunddialog och en hyressättning i samklang med hyresgästernas egna värderingar. Vår nyproduktion kommer att nå affärsplanens höga mål om 3 nya bostäder, med mångfald och variation som ledstjärna. Så bidrar vi till att göra Helsingborg till Sveriges attraktivaste stad. Jonas Hansson VD 6 7

5 Marknad Omvärld region och stad Marknad Fortsatt inflyttning till Helsingborg Det nordvästra hörnet av Skåne fortsätter att locka nya invånare, framför allt Helsingborg, Landskrona och Höganäs, medan befolkningsunderlaget minskar i mindre inlandskommuner som Perstorp och Örkelljunga. Helsingborg hade vid årets slut invånare, en ökning med personer sedan året innan. I fastighetskonsultbolaget NAI Svefas ortsanalys nr 3/212 får Helsingborg index 48 och en delad sjunde plats med Umeå. Högre upp på listan finns de tre storstäderna plus universitetsstäderna Lund och Uppsala samt Jönköping. Befolkningsutvecklingen i Helsingborg lyfter resultatet, medan den höga arbetslösheten är ett minus. Fast HH-led ett steg närmare Att fullt ut integreras i den dynamiska Öresundsregionen är av största vikt för Helsingborgs framtid. Öresundsregionen Helsingborgs befolkningsutveckling Antal Diagram År räknat som hela Själland och Skåne har runt 3,8 miljoner invånare, varav två tredjedelar på den danska sidan. I mitten av 23-talet förväntas invånarantalet ha ökat med tio procent, med den största ökningen i Köpenhamnsområdet. Fokus på befolkningsökning och tillväxt på den svenska sidan hamnar därmed i Malmö-Köpenhamnsområdet. En fast förbindelse mellan Helsingborg och Helsingör är därför avgörande för att Helsingborg inte ska hamna i skuggan av Öresunds sydvästra del. Att den svenska regeringen under året införlivade HH-förbindelsen i den statliga infrastrukturplaneringen är därför ett steg i rätt riktning. Fast förbindelse mellan Helsingborg och Helsingör är därmed inte längre enbart en regional fråga utan en nationell angelägenhet som vägs mot övriga infrastruktursatsningar i landet. Stärkt logistik och svagare city Företagsklimatet i Helsingborg brukar få goda betyg men föll i Svenskt Näringslivs rankning 212 från 13:e till 2:e plats i landet. Att Diagram kommunens 2 verksamheter i vissa fall konkurrerar Öppet med arbetslösa privata företagare i Helsingborg var 28 den enskilt största negativa faktorn, Antal medan stadens politiker och tjänstemän samtidigt fick 4 5 högt betyg för sitt bemötande. Logistikbranschen är av tradition 4 stark i Helsingborg och under 212 påbörjades respektive annonserades ytterligare ett par större logistikcentra 3 5 längs motorvägarna. Även Helsingborgs Hamn växer och 3 kräver nu effektiva lösningar för framtiden som ska samverka med 2 5 dagens bebyggelse och framtidens stora exploateringsprojekt H+. 2 Samtidigt ledde den vikande konjunkturen och hårdnande 1 5 konkurrensen från det utvidgade Väla Centrum till butiksnedläggningar 1 i centrum och en viktig lokal debatt om hur stadskärnan 5 ska hållas levande. Eftersom en attraktiv innerstad har stor betydelse för både staden som sådan och för Helsingborgshem följer vi utvecklingen med stort intresse % Ö 2, 15, 1, 5,, Källa: Perspektiv Helsingborg, Helsingborgs stad år år Källa: Arbetsförmedlingen K 8 9

6 Marknad Diagram 1 Diagram 2 Helsingborgs Fler fick arbete befolkningsutveckling Antal Under 212 minskade arbetslösheten med,4 procent i Helsingborg samtidigt som den ökade med,2 procent i riket som helhet. Arbetslösheten i både Skåne och Helsingborg ligger dock fortfarande högre än riksgenomsnittet. Bland ung- 13 domar gick arbetslösheten ner med 1,7 procent i Helsingborg 12 och hamnade därmed på samma nivå som för övriga Skåne (21,5 procent). Men den är fortfarande runt tre procentenheter högre än i landet som helhet. Den höga arbetslösheten har 11 givetvis en stor inverkan på människors betalningsförmåga 1 och Helsingborgshems möjligheter att kunna hyra ut främst nyrenoverade eller nyproducerade lägenheter men även befintliga 9 bostäder. 8 År Plus Källa: och Perspektiv minus Helsingborg, Helsingborgs för Campus stad. Forskning har länge visat att områden där befolkningen har högre utbildningsnivå växer snabbare än jämförbara platser med lägre utbildningsnivåer. Konkurrensen är i dag hård om kvalificerad arbetskraft i Öresundsregionen. Och den blir än hårdare i framtiden. Både stadens och Helsingborghems utveckling är därför beroende av förmågan att kunna attrahera högutbildade för arbete och bostad. Andelen högutbildade i Helsingborg är i dag enbart 22 procent. Det är lägre än riksgenomsnittet på 24 procent och en bra bit från nivåerna i Lund och Malmö (5 respektive 3 procent). Att utveckla fler kunskapsintensiva företag och Öppet arbetslösa i Helsingborg Antal år år Källa: Arbetsförmedlingen trygga en stark ställning för Campus Helsingborg är därför två viktiga vägar framåt för staden. Prisutvecklingsindex Villor/BRF Antalet studenter ökar stadigt på Campus Helsingborg 125 men de senaste sparkraven från Lunds Universitet är ett hot 12 mot en fortsatt positiv trend. 44 procent fler sökte hit hösten jämfört med året före. Glädjande är också den nya masterutbildningen 11 i energi- och miljöeffektivt byggande som 15 startade under hösten med sikte att förändra bygg- och fastighetssektorn % 2, 15, 1, 5,, Öppet arbetslösa + sökande som deltar i ett program med aktivitetsstöd fördelat per område Drottninghög Planteringen Högaborg Dalhem Fredriksdal Närlunda Elineberg Högasten Källa: Perspektiv Helsingborg, Helsingborgs stad. Adolfsberg Söder Eneborg Miatorp Berga Rosengården Bårslöv HELSINGBORG Ringstorp Ättekulla Wilson park Kattarp Från dagens cirka 4 studenter räknar Campus med att ha 6 studenter år 216. Ökningen ställer hårdare krav på bostadsutvecklingen med tanke på att utbudet i dagsläget inte bedöms motsvara behovet. Helsingborgshem räknar med att även i fortsättningen spela en viktig roll när det gäller bostadsförsörjning för studenter. Slottshöjden Ödåkra Stattena Tågaborg S Vallåkra Påarp Norr Olympia Mörarp Husensjö Ramlösa Oktober 21 Mars 211 Centrum Tågaborg N Gantofta Sofieberg Eskilsminne Råå Gustavslund Rydebäck Fältabacken Mariastaden - Laröd Hittarp Allerum och Bredgatan, började utvecklas. I denna etapp ingår bostäder, kontor och andra verksamheter. Från Oceanpiren föreslås också en fysisk förbindelse med gång- och cykelbro till Knutpunkten för att knyta ihop H+ området med centrum KPI BRF IDX VILLA IDX Bostäder i kommunernas projektlistor: Hyresrätt och bostadsrätt Antal bostäder Källa: Nya etapper i stadens byggprojekt Med färdigställd arena och nya planer för en kongressanläggning fortsätter Helsingborgs stad att skapa en modern stad med nya mötesplatser och intressant arkitektur. Under hösten blev ett av de större projekten klart när Helsingborgs Arena invigdes på Olympia. Arenans 21 kvadratmeter för 5 åskådare vid idrottsevenemang och 5 5 vid konserter ger regionens invånare ett samlat idrotts- och evenemangscentrum, något som också höjer värdet för Helsingborgshems boende i området. Planerna för den nya hotell- och kongressanläggningen vid Hamntorget har samtidigt omarbetats och tre nya arkitektförslag som bättre smälter in med stadens befintliga bebyggelse presenterades i början av 213. Förhoppningen är att anläggningen ska ge nya attraktiva mötesplatser för helsingborgare och besökare och samtidigt stärka stadens handel och restaurangnäring. Även detaljplaner för en del av H+området, Oceanhamnen Ny vision för staden Via möten, workshops och andra kanaler bidrog medarbetare och politiker i och utanför Helsingborgs stad under 212 till att formulera den nya visionen för Helsingborgs framtid. Visionen består av fem prioriterade områden och beskriver Helsingborg år 235 som den skapande, pulserande, gemensamma, globala och balanserade staden för människor och företag. Under de prioriterade områdena ingår bland annat samverkan mellan forskning och näringsliv, ett aktivt idrotts- och föreningsliv, goda kommunikationer och hållbara val. Inte minst blir det femte området den balanserade staden en viktig inspirationskälla vid Helsingborgshems insatser för attraktiva stadsdelar: Här finns hållbar tillväxt och hållbart byggande. Vi har spännande boendemiljöer och uppmärksammad arkitektur. Här finns ett hem för alla smaker och behov. Hos oss finns stolthet, trygghet och samhörighet, här är det lätt att trivas. I Helsingborg finns det goda livet

7 KPI BRF IDX VILLA IDX Källa: KPI BRF IDX VILLA IDX Källa: i kommunernas projektlistor: och bostadsrätt er 11 Omvärld yresrätt Bostadsrätt bostäder Källa: Boverket och lokaler 9 8 ommuner som uppger att man har brist på bostäder domar samt antalet kommuner som har bostadbrist llt sett Minskat bostadsbyggande i landet Samtidigt som många av landets kommuner talar om en brist mmuer på bostäder, framför allt hyresrätter, byggdes det färre lägenheter i Sverige under 212 än under 211. Under året påbörjades byggnationen av 2 5 bostäder, vilket är 23 procent färre än 211. Antalet påbörjade lägenheter i flerbostadshus, varav 45 procent utgörs av hyresrätter, minskade med 16 procent till 15 3 lägenheter. Samtidigt är det just fler hyresrätter som marknaden efterlyser, inte minst av ungdomar som överlag söker små hyresrätter när de vill flytta hemifrån. Enligt Boverkets undersökning bland svenska kommuner anser 147 av landets 29 kommuner att de borde bygga fler bostäder, men uppger höga produktionskostnader som det största hindret. Från 21 till 211 ökade produktionskostnaden för flerbostadshus med 55 procent, vilket har lett till att rist för unga en Generell allt bostadsbrist mindre andel Källa: av Boverkets hushållen bostadsmarknadsenkät är villiga att betala hyran Bostadsbyggandet i Sverige Flerbosatdshus Småhus Helsingborgs befolkningsutveckling Antal Diagram 1 År Källa: Perspektiv Helsingborg, Helsingborgs stad. Källa: SCB, Boverket Öppet arbetslösa i Helsingborg Antal för en nybyggd bostad. En stor del av de ökade kostnaderna 3 beror på markpriserna som har ökat betydligt snabbare än 2 byggkostnaderna. 5 2 För Helsingborgshems del innebär utvecklingen en fortsatt noggrann avvägning mellan vilken hyra hushållen är beredda 1 5 att betala och strävan efter att kunna erbjuda boendekoncept 1 som matchar olika ekonomiska förutsättningar. 5 Diagram 2 Priset på bostadsrätter försiktigt uppåt Trots finansoro och års prisnedgång gick priset på bostadsrätter i årsverige upp år med i snitt 8 procent Källa: under Arbetsförmedlingen 212. Uppgången blev särskilt tydlig i Stockholm och Göteborg. Även villapriserna gick upp, om än mer blygsamt. Prisutvecklingsindex Villor/BRF KPI BRF IDX VILLA IDX Källa: Bostäder i kommunernas projektlistor: Hyresrätt och bostadsrätt Antal bostäder 25 2 % 2, , Öppet arbetslösa + sökande som deltar i ett program med aktivitetsstö Samtidigt som räntorna sjunkit till rekordlåga nivåer har svenska folkets skulder stigit. Svenska hushåll har i snitt skulder motsvarande 17 procent av inkomsten. Bolånetaket på 1, 85 procent som infördes 21 och den dåliga konjunkturen 5, har visserligen dämpat ökningen och inneburit högre amorteringsbenägenhet. Hyresrätt Bostadsrätt Men många analytiker varnar för Källa: en Boverket hotande, bostadsbubbla. 5 Drottninghög Planteringen Högaborg Dalhem Fredriksdal Närlunda Elineberg Högasten Källa: Perspektiv Helsingborg, Helsingborgs stad. Adolfsberg Antal kommuner som uppger att man har brist på bostäder för ungdomar samt antalet kommuner som har bostadbrist generellt sett Antal kommuer Brist för unga Söder Eneborg Generell bostadsbrist Miatorp Berga Rosengården Bårslöv HELSINGBORG Ringstorp Ättekulla Wilson park Källa: Boverkets bostadsmarknadsenkät Kattarp Slottshöjden Ödåkra Stattena Tågaborg S 12 13

8 Diagram 8: Diagram 9: Totalt fanns 24 kommersiella lokaler I förhållande till antal ser fördelningen ut enligt nedan 67,6 % är uthyrda till privatpersoner, företag eller föreningsliv. 23,2 % är uthyrda till Helsingborgs Stad. Den kommersiella ytan uppgick till kvm I förhållande till ytan är fördelningen enligt nedan 27,5 % är uthyrda till Helsingborgs Stad. Marknad God inflyttning och stark efterfrågan på hyresrätter gör 49 att % är uthyrda flera till privatpersoner, aktörer på bostadsmarknaden i Helsingborg nu företag eller föreningsliv. planerar större byggprojekt. 5,8 % är uthyrda till Region Skåne. 3,3 % ingår i utvecklingsprojekt eller är vakanta. 2,2 % är uthyrda till verksamheter inom Region Skåne. 3,3 Till % ingår det bostadssociala i utvecklingsprojekt programmet eller lämnades 64 lägenheter, är vakanta. vilket ligger nära målet om 65. Näringslivet har fått åtta lägenheter. Under året omsattes lägenheter (exklusive studentlägenheter) i beståndet, vilket motsvarar 11,3 procent av det totala beståndet. Flest inflyttningar gjordes i Dalhem, Maria, Pålsjö och Ringstorp. Sett i relation till hur många bostäder vi redan har i området gjordes flest inflyttningar till Laröd/ Domsten, Mörarp och Ödåkra. Under året har 15 avhysningar verkställts. Vakansgraden på,4 procent var en liten ökning jämfört med 211 (,2) men är fortsatt mycket låg sett ur ett nationellt perspektiv. mersiella lokaler med Briggen och Norrporten på andra respektive tredje plats. Nyproduktionen är fortfarande liten och vakanserna så pass låga att det kan behövas nya lokaler i de centrala delarna av staden. Ett tillskott på 8 kvadratmeter nya kontorsytor väntas när en tillbyggnad på Knutpunkten blir klar under 213. Privatpersoner/företag/föreningar 49% Hbg kommun/stad 27,5% Regionservice/Region Skåne 2,2% Vakante 5 Rok eller 2 % i utvecklingsprojekt 3,3% Helsingborgshems lägenhetsfördelning 21 per typ 1 Rok, mini 5 % Fördelning Helsingborgshemslägenheter 21 per område och huvudsakligt värdeår Dalhem Elineberg Drottninghög Husensjö Maria Park 1 Tågaborg Planteringen Lussebäcken, Miatorp Stattena Wilson Park Närlunda Fredriksdal Västra Olympia Slottshöjden Södercity Laröd Högasten Raus Centrum norr Ödåkra Norra Hamnen Mörarp Kattarp Eneborg Påarp Råå Not 1: Inkluderar även Pålsjö Östra och Ringstorp tal och tidigare 7-tal 8-tal Källa: Leimdörfer analys tal och senare Planer för nya hyresrätter God inflyttning och stark efterfrågan på hyresrätter gör att flera aktörer på bostadsmarknaden i Helsingborg nu planerar större byggprojekt. Utöver Helsingborgshem, som dominerar hyresmarknaden i Helsingborg, finns Akelius, Brogripen, Rikshem, Garnito, Heimstaden och Wallenstam bland de stora ägarna. Wallenstam, med cirka 7 hyreslägenheter i Helsingborg, har meddelat att man ska bygga totalt 6 bostäder under sex år på kommunal mark. Projekten gäller framför allt hyresrätter. Sedan tidigare finns också en utfästelse från Peab om att tillföra totalt 9 bostäder, även här framför allt hyresrätter, under sex år. Samtidigt har Ikano bostad nyss färdigställt 132 lägenheter vid nya Kullavägen. Fler i Helsingborgshems kö Efterfrågan på lägenheter hos Helsingborgshem ökade tydligt under 212. Vid årets slut fanns det (34 ) registrerade personer i bostadskön, varav (7 ) redan bodde hos Helsingborgshem. Antalet varierar något över året, med en söktopp i juli månad. För att få en lägenhet krävdes det i genomsnitt ködagar (exklusive studentbostäder). Flest intresseanmälningar hade lägenheter på Råå, Centrum norr och Tågaborg med i genomsnitt 17 intresserade. Stabilt för kommersiella lokaler Totalt finns 236 kommersiella lokaler. Marknaden för kommersiella lokaler i Helsingborg var, liksom under 211, fortfarande relativt stabil under 212. Kon- I förhållande till antal ser fördelningen ut enligt nedan. 6 % är uthyrda till privatpersoner, sekvensen företag eller av det föreningsliv. utbyggda Väla Centrum började dock märkas i centrum med ett antal nedlagda butiker, bland annat 23 % hyrs av Helsingborgs kommunen Åhléns på Söderpunkten. Butikslokaler på A-läge kostar mellan 2 5 och 4 kronor per kvadratmeter och år, medan kontorslokaler på A-läge 5 % hyrs av Region Skåne. 12 % ingår i utvecklingsprojekt betingar eller är vakanta. ett pris om kronor per kvadratmeter och år. Vakansgraden är i genomsnitt 8 9 procent, men med stora variationer beroende på läge. Wihlborgs är den största aktören på marknaden för kom- Privatpersoner/företag/föreningar 49% Hbg kommun/stad 27,5% Regionservice/Region Skåne 2,2% Vakante eller i utvecklingsprojekt 3,3% Diagram 8: 4 Rok 14 % Diagram 9 Totalt fanns 24 kommersiella lokaler I förhållande till antal ser fördelningen ut enligt nedan 67,6 % är uthyrda till privatpersoner, företag eller föreningsliv. 23,2 % är uthyrda till Helsingborgs Stad. Diagram 7 Helsingborgshems lägenhetsfördelning 21 per typ 5,8 % är uthyrda till Region Skåne. 5 Rok 1 Rok, mini Omsättning hyresgäster (exkl studentboende) 2 % 5 % 3,31 % Rok ingår i utvecklingsprojekt eller Diagram i % av 8: totalt antal lägenheter Diagram 4 Rok 9: är vakanta. 5 % 14 % 2 Rok, kokvrå 15 5 % Totalt fanns 24 kommersiella lokaler Den kommersiella ytan uppgick till kvm I förhållande till antal ser fördelningen 13,6ut enligt nedan I förhållande till ytan är fördelningen enligt nedan 13,4 Den kommersiella ytan uppgår till ca 12,6 51 m 2. I förhållande till ytan är fördelningen enligt nedan. 11,9 11,9 1 67,6 % är uthyrda till privatpersoner, 49 % är uthyrda till privatpersoner, företag eller föreningsliv. 11,3 företag eller föreningsliv. 38 % är uthyrd till vårdboende och skolor inom kommunen. 23,2 % är uthyrda till Helsingborgs Stad. 27,5 % är uthyrda till Helsingborgs Stad. 42 % är uthyrd till näringsidkare och föreningsliv. 5 2,2 % är uthyrda till verksamheter 5,8 % är uthyrda till Region Skåne. inom Region Skåne. 13 % är uthyrd till verksamheter inom Region Skåne. 3,3 % ingår i utvecklingsprojekt eller 3,3 % ingår i utvecklingsprojekt eller 7 % ingår i utvecklingsprojekt eller är vakanta. är vakanta. är vakanta Rok 2 Rok 38 % 33 % Totalt f I förhål % 1 Rok 5 % 2 Rok, kokvrå 5 % 2 Rok 33 % 3 Rok 38 % Den komm I förhållan

9 Verksamheten Hela staden vårt ansvar År 211 definierade vi en ny vision och en ny affärsmodell där stadens och stadsdelarnas attraktivitet mäter vår framgång. Under 212 tog vi nästa steg. I en process som involverar alla medarbetare har vi preciserat det förhållningssätt och de attityder som ska genomsyra vårt arbetssätt, vårt bemötande och våra produkter. De tre ledorden; Vi vågar, Vi utvecklar, Vi bryr oss, guidar och hjälpar oss att driva utvecklingen av stadsdelar och stad med bibehållet fokus på kundnytta. Verksamheten Vision och affärsmodell ger nya incitament... Vi ska göra Helsingborg till en attraktiv stad att leva och bo i för en mångfald av människor. Så lyder Helsingborgshems vision sedan ett år tillbaka och den är en viktig målbild för alla medarbetare och chefer. Affärsmodellen visar tydligt den nya tyngdförskjutningen inom företaget; hur stadsdelarnas attraktivitet fungerar som en hävstång och bidrar till att höja fastighetvärdet. Att öka de boendes trygghet och utveckla stadsdelar får därför ett stort genomslag på fastigheternas värde. Modellen illustrerar också hur den enskildes beslut och agerande påverkar helheten. Samspelet inom företaget får avgörande betydelse för hur vi lyckas. och varumärket lever genom medarbetarna Med avstamp i vision och affärsmodell utvecklade vi under året en egen modell för hur varumärkesprocessen ska se ut. I processen diskuterades begreppet varumärke som ett betydligt mer djupgående fenomen än enbart kampanjer och reklam. Medarbetare och chefer har också samlats kring en värdegrund eller ett gemensamt förhållningssätt och en gemensam attityd, kort uttryckt: Vi vågar Vi utvecklar Vi bryr oss. Detta förhållningssätt ska genomsyra allt Helsingborgshem gör. Stadsdelar i fokus Det är människorna i och mellan husen som gör stadsdelen. Därför satsar nu Helsingborgshem på stadsutveckling på många fronter. Attraktivitet Hyresintäkter Underhållskostnader Driftskostnader Räntekostnader Fastighetsvärde En av Helsingborgshems viktigaste uppgifter är att skapa förutsättningar för levande stadsdelar. Först då har vi chans att uppnå vår vision om att göra Helsingborg till en attraktiv stad att leva och bo i för en mångfald av människor. En attraktiv stadsdel är inte bara trevligare att vistas och bo i, den är också ekonomiskt mer försvarbar med högre uthyrningsgrad, lägre risk för vakanser och sänkt risk vid nyinvesteringar, vilket i slutänden gynnar staden som sådan. Under 212 har vi arbetat metodiskt med att ta fram kriterier och strategier för vad som gör en stadsdel attraktiv. Vi inledde ett samarbete med Ola Thufvesson, universitetslektor och verksam kulturgeograf vid Lunds Universitet Campus Helsingborg och en av Sveriges mest erkända forskare inom platsutveckling och kreativa miljöer

10 Verksamheten Verksamheten Tillsammans har vi definierat fyra övergripande målsättningar för vårt utvecklingsarbete på stadsdelsnivå. En attraktiv stadsdel ska ha: En tydlig identitet med stolta och trygga invånare situation, ekonomi och intresse Goda förutsättningar för folkliv, flöden och mötesplatser Utrymme för en mångfald av människor avseende livs- Utvecklats i dialog med de personer som bor i stadsdelen Med de här fyra målen som riktmärken intensifierar vi arbetet under 213 med konkreta verktyg och handlingsplaner för varje stadsdel. Ett arbete som kommer att ställa ökade krav på vår förmåga att samarbeta såväl inom bolaget som mellan stadens olika aktörer. Våra fyra strategiska mål Med visionen som kompass och affärsmodellen som måttstock har Helsingborgshem fastställt följande fyra övergripande mål för perioden : Påbörja byggandet av 3 nya bostäder per år som matchar moderna kunders efterfrågan på mervärden och kreativa lösningar. Bygga om 4 befintliga lägenheter per år och samtidigt skapa olika standarder för människors olika behov och önskemål. Öka byggnadernas attraktivitet genom att investera i planerat underhåll och minska energiförbrukningen. Höja superdriftnettot till 6 kronor per kvadratmeter (215) och öka kundernas upplevda trygghet till 8 procent där inga hyresgästers trygghet får understiga 6 procent. Lönsamhet en förutsättning för underhåll och utveckling För att kunna skapa attraktiva bostäder och stadsdelar, förbättra servicen och bygga nya bostäder, krävs lönsamhet i den löpande verksamheten. Utöver trygghetsfrågor är därför ett högt driftnetto ett prioriterat mål. Genom ökad lönsamhet kan vi frigöra resurser till förebyggande underhåll och investeringar för ökad trivsel. Det får positiva effekter för våra hyresgäster och för våra ägare eftersom attraktivare stadsdelar också höjer värdet på våra fastigheter. I arbetet med att sänka kostnaderna har vi haft en tydlig ekonomisk styrning, granskat våra processer, följt upp ingångna avtal och sett till att nya externa avtal blivit effektivare. Men den mest betydelsefulla resursen när vi skapar möjligheter för att utveckla våra bostadsområden är våra medarbetare och deras engagemang. Tack vare de här åtgärderna har vi överträffat det interna målet att nå ett superdriftnetto på 575 kr/kvm. Superdriftnetto skiljer sig från ett ordinarie driftnetto genom att exempelvis fastighetsskatt, planerat underhåll samt av- och nedskrivningar exkluderas, eftersom det inte anses vara direkt påverkbart av förvaltningsorganisationen. Vårt ordinarie driftnetto uppgick till 158 (168) kr/kvm vilket är något lägre än föregående år, delvis som en följd av ökade underhållsinsatser. Ny- och ombyggnadsprojekt Helsingborgshem är en viktig aktör i stadens strävan att göra Helsingborg till en attraktiv stad att bo i för en mångfald av människor. Bolagets övergripande uppdrag är därför mycket ambitiöst: Mellan 212 och 215 ska vi tillföra staden 1 2 nya och 1 6 ombyggda hyresbostäder. För 212 var målet 18 nybyggnationer och 189 ombyggnader. Pågående nybyggnationer Höjdpunkten Arbetet med Helsingborgshems flaggskepp Höjdpunkten påbörjades under året och framskrider enligt planerna. Stadens nya landmärke med 121 lägenheter i 22 våningar plus intilliggande studentbostäder har fått mycket positiv uppmärksamhet i medierna. En tävling där två modiga vinnare fick åka upp i byggkranen för att från 8 meters höjd njuta av sundsutsikt och en julpyntad stad, skapade också intresse kring projektet. Höjdpunkten är mer än enbart bostadsförsörjning. Med fastigheten konkretiseras det första steget mot ett nytt Närlunda. Den spännande arkitekturen lyfter Närlunda ut ur anonymiteten och skänker hela området en starkare identitet. Med Höjdpunkten hoppas vi kunna locka nya hyresgäster till en stadsdel med ett centralt läge och många boendekvaliteter. Inflyttning är beräknad till våren 214. När det gäller Närlunda som stadsdel tar vi nu ett helhetsgrepp. Vi ser över vilka behov som finns i området, om och hur vi ska förtäta och hur vi ska rusta upp befintliga byggnader. Vi undersöker hur trafikflödena i området ser ut och hur människor möts och rör sig, hur Närlunda kan knytas ihop med framtidens H+ och länkas till planerna för Sjöcrona. Det är många parametrar som gör en stadsdel attraktiv och vår ambition är att arbeta så brett som möjligt i nära samarbete med stadens övriga aktörer. Kullavägen Uthyrningen av de 8 nya lägenheterna på Kullavägen påbörjades under hösten. Kullavägen är med sitt BoMer-koncept ett led i Helsingborgshems strävan att möta den variation av behov och önskemål som dagens hyresgäster har. Genom att erbjuda hyresrätter med pluskant i ett nyprojekterat område med många bostadsrätter, tillför vi ett nytt och intressant bostadssegment. Gustavslund Startbesked från Stadsbyggnadskontoret har getts för upprättandet av 38 funktionella och estetiskt tilltalande hyresrättsradhus i det nya exploateringsområdet på Gustavslund. Området är naturnära och har bra skolor och barnfamiljer är en av våra primära målgrupper för radhusen. Det finns en stor efterfrågan på radhus med hyresrätt och Helsingborgshem ökar utbudet genom satsningen på Gustavslund. Övriga hus i området är framför allt bostadsrätter och egnahem på fribyggartomter. Byggstart i mars 213. Färdigställt 212 Laröd Etapp 2 i nybyggnadsprojekten i Laröd (Beridarevägen) färdigställdes under våren. Här finns 28 hyresrätter fördelat på tvåor med uteplats och fyror i tre plan med takterrass, alla med rimlig hyresnivå. Samtliga har hyrts ut. Genom projektet har Helsingborgshem ökat mångfalden i ett område som i övrigt domineras av egnahemboende. Ombyggnationer Fram till 215 är Helsingborgshems övergripande mål att bygga om totalt 1 6 befintliga lägenheter. En ombyggnad betyder att vi byter stammar, renoverar badrum och i viss mån fasader och samtidigt skapar en större variation för att möta människors olika behov och önskemål. Målet för 212 var att bygga om 189 lägenheter, något som vi med 65 ombyggnationer inte lyckades nå upp till. Huvudorsaken är att de stora stadsutvecklingsprojekten, 18 19

11 Verksamheten Närlunda och Drottninghög, har krävt stora resurser och att vi detta år har prioriterat nyproduktionen. Renoveringsstarten för omkring 18 lägenheter har därför skjutits till 213. Hälsovägen - Troedsgatan Husen på Hälsovägen och Troedsgatan är några av Helsingborgshems äldsta fastigheter och behovet av modernisering var stort. En omfattande renovering som också inkluderade stambyten inleddes under hösten efter att projektansvariga presenterat ett ambitiöst informationsmaterial till alla boende. Renoveringsarbetet är uppdelat i tre delar och sammanlagt 48 lägenheter berörs. Stattena 211 års omfattande ombyggnadsprojektet som berörde 384 lägenheter på Stattena färdigställdes under hösten 212. Tack vare noggrann planering med stor hänsyn till de boendes situation har hyresgästerna kunnat bo kvar under renoveringen. Längre fram i årsredovisningen kan du läsa mer om ombyggnadsprojektet på Stattena som bland annat nominerats till Årets Bygge. Kommande nyproduktioner Under året har 159 nybyggnationer startats. Förarbeten under året beräknas dessutom ge stora volymer under 213. Under 212 påbörjades planeringen av två större nyproduktioner: Ringstorpshöjden Omkring 2 lägenheter är planerade och tankar kring vilken typ av boende vi vill erbjuda har formulerats. Förhoppningarna är att bygglov beviljas och att ett efterföljande startbesked lämnas av Stadsbyggnadskontoret hösten 213. Slottshöjden Planerna för rivning och nybyggnation vid Villatomtsvägen/ Öresundsparken har konkretiserats. De stora lägenheterna i 6-talsfastigheterna rivs för att skapa förutsättningar för ett attraktivt boende med 1 nya lägenheter i fyra punkthus. Anbud togs in i februari 213. Stor vikt läggs på husens exteriöra form och material och vid goda utemiljöer. Elineberg Elineberg har i likhet med Närlunda en stor outnyttjad potential. Här finns bra förutsättningar för ett kvalitativt boende med bra kollektivtrafik, möjligheter till tågpendling och närhet till natur (Jordbrodalen). Planprocessen har inletts för tre nya hus norr om Elinebergs Centrum med sammanlagt omkring 1 bostäder. Samtidigt renoverar vi våra äldre hus i området. Att skapa variation i befintliga hus Med 17 lägenheter som pilotfall har Helsingborgshem nu fastställt ramarna för hur enstaka lägenheter ska rustas upp för att göra stadsdelarna attraktivare. Ett uttalat mål i Helsingborgshems arbete med stadsdelsutveckling är att skapa ett mer varierat utbud av lägenheter i ett givet område eller en given fastighet. På så sätt kan vi möta den mångfald av behov och önskemål som dagens och morgondagens hyresgäster efterfrågar. Ett bostadsområde som erbjuder en stor variation av olika typer av lägenheter och boendeformer är också en av de viktigaste faktorerna för att höja hela områdets populäritet. Som en del av våra omfattande ombyggnadsplaner om 4 lägenheter per år, väljer vi därför ut vissa uppsagda lägenheter och höjer standarden på material och utrustning. Lägenheterna ligger huvudsakligen i fastigheter där genomgripande renoveringar inte är planerade förrän längre fram i tiden. Under 211 och 212 har sammanlagt 17 utvalda lägenheter använts som pilotfall. Målet var att erbjuda totalt 25 nyrenoverade lägenheter under 212. Vi nådde inte ända fram men vi har lagt en god grund inför framtida renoveringar och hyser gott hopp om att framöver klara målsättningen på 6 lägenheter varje år. 2 21

12 Verksamheten Underhållskostnad Kr per kvm 3 Underhåll 212 Dalhem: Ombyggnad av sju befintliga lägenheter till trygghetsboende. Dalhem: PCB-sanering Med en stor andel fastigheter byggda på 5-, 6- respektive 7-talet har företaget satt upp ett årligt mål för det planerade underhållet om 18 miljoner kronor för åren Det är en hög ambitionsnivå som tack vare bolagets positiva resultat kunde överträffas. Det planerade underhållet uppgick under året till 191 miljoner kronor. Här är exempel på större arbeten under året. Namnen gäller fastighet eller bostadsområde/gatuadress. Dalhem, kvarboendeprojekt (trygghetsboende): Renoverat lägenheter. Drottninghög: Rivit byggnad och ersatt med gräsmatta Husensjö: Renoverat betong i fasader, balkonger, skärmtak mm Elineberg: Tätat och omfogat fasader. Total sjukfrånvaro, % 3 3,7Lussebäcken: Målat trapphus. Underhåll (syns inte på kartan) Laröd: Renoverat enskiktsfasader i radhus. Mörarp: Målat och kompletterat fasader. Laröd: Renoverat tak och målat fasader på radhus. Maria Park: Målat träfönster. Mörarp: Omfogat fasader, lagat betong, bytt fönster. Stattena: Bytt virke i gavlar, renoverat badrum, installerat FTX-ventilation, injusterat befintligt värmesystem mm i 384 lägenheter. Avslutat januari 213. Sköldenborg, kvarboendeprojekt (trygghetsboende): Renoverat lägenheter. 2 Planteringen: Lagat betong i fasader, balkonger osv ,5 21 Planteringen: Omfogat fasader, lagat betong, bytt fönster. Löpande underhåll Utöver det planerade underhållet har Helsingborgshem gjort en rad insatser över hela beståndet allteftersom behov har uppstått. I det löpande underhållet 212 har vi: bytt tvättmaskiner och torktumlare i gemensamma tvättstugor bytt fläktar (frånlufts-) och köksfläktar bytt ut gamla isolerrutor mot nya bytt ut värmeväxlare och ventilationsanläggningar spolat avloppsstammar gjort utemiljöer mer tillgängliga; jämnat ut nivåskillnader och markerat trappsteg uppdaterat styr- och övervakningsanläggningar Pålsjö Östra: Renoverat hissar; satt in nya korgar, innerdörrar och automatisk dörröppnare. Tågaborg: Renoverat hissar, januari maj. Centrum Norr: Renoverat garagebjälklag. Gjuteriet: Ombyggnadsprojekt; renoverat badrum, bytt stammar, ändrat planlösning, lagat betong. Tågaborg: Utfört markarbeten och byggt om innergårdar. Södercity: Renoverat hissar; satt in nya korgar, innerdörrar och automatisk dörröppnare Investeringar, Mkr Norra Hamnen: Renoverat enskiktsfasader på tre byggnader. Den fjärde renoveras under våren

13 Verksamheten Jag blev väldigt orolig och kände mig osäker på om jag skulle orka med en massa hantverkare och buller. Så, trots att Kerstin kände stor oro i början, har renoveringen gått bra. Kanske den allra viktigaste orsaken handlar om den fina granngemenskapen: Så är det, intygar Kerstin leende. Christina som bor här intill stod en morgon på min tröskel med sin lägenhetsnyckel i handen och erbjöd mig att låna hennes badrum så länge jag behövde. Hon är en ängel, den flickan och vi har blivit riktigt goda vänner på kuppen. En annan granne, Helene, såg Kerstins oro och kom med en bra idé. Varje gång renoveringen gjorde ett nytt framsteg föreslog hon att de skulle fira. Och det har de gjort: Till exempel när trapphuset var färdigmålat, då firade vi med en busstur ut till Domsten och promenerade sedan hela vägen hem med paus för glass och kaffe vid kiosken i Laröd, säger Kerstin. Men även hantverkarna får beröm av Kerstin och hon beskriver dem som underbara pågar alltid lika vänliga och hänsynsfulla. Kerstin sammanfattar sin upplevelse av renoveringsarbetet: Man får nog säga att tack vare renoveringen har jag fått två underbara vänner i Christina och Helene och många trevliga pratstunder med både målare, elektriker och snickare. Med kommunikation och goda grannar blev renoveringen hanterbar Hur fungerar det att bo kvar i sin lägenhet samtidigt som fastigheten och lägenheten renoveras? Den frågan ställde vi till Kerstin Broddén, 87 år, med lägenhet på Stattena. Här har fasaderna delvis bytts ut, balkongerna och trapphusen renoverats och många lägenheter har fått nya fönster och badrum. K erstin Broddén öppnar dörren till en ljus och hemtrevlig lägenhet. Vi sätter oss i köket där nya fönster släpper in en mild februarisol. Så här i efterhand är Kerstin nöjd med hela renoveringen men dagen beskedet kom, minns hon som början på en jobbig tid: Jag blev väldigt orolig och kände mig osäker på om jag skulle orka med en massa hantverkare och buller. Precis som många andra hyresgäster på Stattena är Kerstin äldre och självklart inte lika snabb och stark som när hon var ung. Hon såg visserligen fram emot ett nytt och fräscht badrum och en fin balkong. Och hon förstod mycket väl att problemen med fasaderna behövde åtgärdas, men det var allt det praktiska runt omkring som skapade oro. Jag har vuxit upp på landet med utedass och har inget emot att leva lite enklare. Men det där med offentlig toalett och dusch har jag alltid haft svårt för, säger Kerstin och tänker på de tillfälliga badrum som installerades i baracker på gården under tiden de egna badrummen renoverades. Samtidigt är Kerstin glad över att hon slapp flytta under renoveringstiden. Hon tycker att informationen har fungerat väldigt fint och rosar projektsamordnarna från Helsingborgshem som alltid lyssnat och hittat lösningar. 384 lägenheter på ett och ett halvt år De 14 husen på Stattena är byggda Flera av dem hade drabbats av fuktskador innanför tegelgavlarna, runt entréer och balkonger och 384 lägenheter berördes när alla husen renoverades. Med start i mars 211 revs teglet, isolering byttes ut och fuktskadade reglar togs bort. Helsingborgshem passade också på att tilläggsisolera vindbjälklagen och installera FTX för bättre inomhusklimat och för att spara energi. Möjligheten att totalrenovera lägenheternas standard fanns men för att värna det breda hyresspannet som bolaget idag kan erbjuda, valde Helsingborgshem en begränsad renovering, som bland annat innebar att 25 badrum byttes ut. Nominerat till Årets Bygge I tuff konkurrens med prestigefyllda nybyggen som Friends Arena i Stockholm och köpcentret Emporia i Malmö, är Helsingborgshems omfattande renoveringsprojekt på Stattena nominerat till titeln Årets Bygge. Bakom tävlingen om titeln Årets Bygge står branschtidningen Byggindustrin. Bland tusentals projekt nomineras de tjugo som lyckats kombinera en överlägsen prestation när det gäller kvalitet, samarbete i projektet, ekonomi och form. Nomineringsprocessen har pågått under hela året och i mars 213 utser en expertjury den slutgiltiga vinnaren. Nomineringarna domineras av idrottsarenor, köpcentrum, huvudkontor och vägbyggen ofta rikskända statusprojekt där Helsingborgshems renoveringsarbeten på Stattena sticker ut rejält. Unikt samarbete Tidskriften Byggindustrin motiverar nomineringen med projektets unika samarbetsform mellan byggföretag och fastighetsägare. Ett samarbete där byggföretagets tidiga engagemang har varit viktigt liksom den noggranna planeringen. Ett enkelt recept kan tyckas, men rätt utfört har det möjliggjort för hyresgästerna att bo kvar under hela renoveringen. Angreppssättet och den goda planeringen gjorde att hyresgästerna inte behövde evakueras trots renoveringens omfattning. Två projektsamordnare hade löpande kontakt med hyresgästerna, hjälpte dem tillrätta och var en viktig länk till byggbolaget. Tack vare deras medvetna insatser upplevdes renoveringen som mindre besvärande än förväntat. Arbetet blev klart i januari

14 Verksamheten 13, 12,5 13,5 12, 13, Soliditet Ägarens krav Solen Bruttosnittränta testad och godkänd Antal år 5, 5 % 4,5 Våra solceller har utnyttjat 4,46solenergi i ett år och resultaten är lovande. Nu installeras också solfångare vid Drottninghögsbadet. 4, 4 3,5 3,46 3,6 3, 3,23 3 2,5 Under 212 har vi följt upp våra solcellsanläggningar och 2,62 kan 2, konstatera att de levererat mellan 6 och 12 procent mer än vad 1,5 vi räknade med när de installerades. Anläggningarna 1,55 vid Helsingborgshems huvudkontor på Drottninggatan och på stu- 1,,5 denthemmet på Östra Vallgatan har varit i drift under sitt första, kalenderår och vi får nu för första gången statistik för ett helt år. Solcellerna har gett följande energi: Genomsnittlig återstående konverteringstid för lån 2,8 2, ,4 2, Turkiet Östra 2: kwh Elinebergsplatsen 4: Hamilton 3: Vattentornet 6 Totalt: Underhållskostnad Kr per kvm kwh kwh kwh kwh Under året påbörjades arbetet med en solfångaranläggning på Drottninghögsbadet. kwh/m 2 2 Elförbrukning Under året påbörjades arbetet med en solfångaranläggning 25 på Drottninghögsbadet. 2 Projekteringen är klar och entreprenadarbetena påbörjas efter badsäsongen 213. Badet förbrukar stora mängder fjärrvärme sommartid 166och en solfångaranläggning kan bli en bra investering. När en solfångare kan leverera 1 som bäst brukar behovet vara som minst. Eftersom vi värmer bassängvatten och 5 varmvatten till duschar lyckas vi med anläggningen vid badet matcha hög förbrukning med den bästa tiden för produktion De befintliga solfångarna på Turkiet levererade 13 kwh värme under året vilket är i nivå med förväntad produktion. kwh/m Energiförbrukning 148, Elbilar är en mycket tydlig miljösatsning och en god investering i ett mer hållbart samhälle. Internt använder Helsingborgshem redan både elhybrider och renodlade elbilar. Vind med förhinder Vindkraft är en energikälla som Helsingborgshem länge har velat satsa på. Planerna på att installera Total sjukfrånvaro, ett vindkraftverk % på 5 det högsta av Elinebergshöghusen fick efter flera års utredning läggas ned på grund av risken för besvär för hyresgästerna. Helsingborgshem hade då letat bland olika aggregat 4 världen över för att hitta ett som inte riskerade leda till vibrationer eller andra besvär. 3 3,7 Men det kan bli andra satsningar på vind framöver. Det 2 är möjligt att Helsingborgshem engageras i det större vindkraftsprojekt som föreslagits vid deponin på Filborna. Arbetet 1 med detaljplanen för området är ännu inte avslutat. 2,5 15 m 3 /m 2 2, 1,8 1,6 1,4 1,2 1,,8,6,4,2, 17,4 29 Vattenförbrukning 1, , 19, Laddning som engagerar Elbilar är en mycket tydlig miljösatsning och en god investering 1 i ett mer hållbart samhälle. Internt använder Helsingborgshem redan både elhybrider och renodlade elbilar. Därför anslöt vi under hösten en laddstolpe för bolagets eldrivna 5 bilar till solcellsanläggningen vid huvudkontoret. Även studentbostäderna på Bryggaregatan och Vallgatan har fått laddplatser sedan en student på Bryggaregatan frågat efter möjligheten att ladda den egna elbilen i anslutning till sin bostad ,48 1,52 1, Tuffa energimål nådda Helsingborghem har sedan många år prioriterat energioch miljöfrågorna och bedriver ett konsekvent arbete för energieffektivisering. Sedan 27 har vi sänkt vår sammanlagda energiförbrukning med 16 procent. Energimålet för 212 var satt till 148 kwh/kvm, BOA + LOA, vilket vi uppnådde med viss marginal 146 kwh (117 kwh/kvm Atemp). År 215 ska vi ha uppnått en total energiförbrukning på högst 14 kwh/ kvm (112 kwh/kvm Atemp), vilket är mycket ambitiöst men ändå realistiskt, genom konsekvent översyn och insatser. Från att tidigare ha beräknat fjärrvärme och el separat ska nu den totala energiförbrukningen räknas samman. Helsingborgshems miljöstrategi utgår från en rad åtaganden i kommunala, regionala och europeiska program. Ett sådant är SABOs Skåneinitiativ där 16 kommunala bostadsbolag åtagit sig att gemensamt minska sin energianvändning med 2 procent från år 27 till 216. Även i ett sådant perspektiv försvarar vi vår goda position. Helsingborgshems totala vattenförbrukning under året uppgick till 1,52 m3/m2, vilket är samma utfall som förra året kwh/m 2 Fjärrvärmeförbrukning

15 Verksamheten Mer plats för kunddialog Som en naturlig del i perspektivskiftet från fastighet till människa får dialogen med våra hyresgäster och vår övriga omvärld stor betydelse. Vår kommunikation vid ombyggnationer förr och nu. Från regler och juridik till ett mer framåtsyftande och positivt budskap. Dalhemssaneringen klar Under hösten avslutades PCB-saneringen på Dalhem som påbörjades i juni 211. Mjukfogar innehållande PCB har sanerats runt fönster, dörrar och i betongskarvar. Även marken runt husen har sanerats eftersom PCB från fogarna har spridits med regnvatten. Engagerade kundvärdar såg i samråd med hyresgästerna till att göra arbetet till en så positiv upplevelse som möjligt. Många passade också på att få gamla staket utbytta mot lummiga häckar och rusta upp sina uteplatser när Helsingborgshem grävde upp marken. Helsingborgshem står inför många utmaningar de närmaste åren. Samtidigt som vi bygger ett rekordstort antal nya bostäder renoverar vi ännu fler. Vi ska också ta ett större grepp om stadsdelarnas attraktivitet, vi ska effektivisera vårt energiutnyttjande och vi ska möta den moderna helsingborgarens önskemål om service och tjänster. En av de viktigaste framgångsfaktorerna i förändringsarbetet är en aktiv och öppen kunddialog. Vi vill visa att vi lyssnar och ger uttryck för det genom ökad förståelse för våra kunders upplevelse. Vårt kundorienterade synsätt genomsyrar all kommunikation, från hur vi tilltalar våra hyresgäster till valet av kanaler och plattformar. Kommunikationen och den aktiva dialogen vid renoveringen av kvarteret Gjuteriet på Hälsovägen är ett exempel på vart vi är på väg. Tack vare en positiv attityd som andades förståelse snarare än teknik och regler upplevde hyresgästerna renoveringen som mindre besvärande. Sociala medier som ett allt viktigare komplement Vi ska möta våra hyresgäster och vår omvärld i de sammanhang där de befinner sig. Våra kunder representerar en mängd olika yrkesgrupper, åldrar, intressen, familjesammansättningar och livsstilar. Det betyder också att deras behov av information och dialog varierar liksom när och hur de vill ha kontakt med oss. Målet är att alla ska känna att vi arbetar öppet och aktivt med att nå ut och att vi kommunicerar på många olika sätt. Under 212 har Facebook blivit ett allt viktigare komplement till kundservice, personliga besök, telefon och e-post, eftersom sociala medier är en del av många hyresgästers vardag. Helsingborgshem var tidigt aktiva på Facebook och ligger fortfarande långt framme jämfört med landets övriga bostadsbolag. Vi använder Facebook för både information och nyheter. Under året har vi ökat vår egen aktivitet och beredskap för snabba inlägg. Det har resulterat i en tätare dialog och vi har nu drygt tusen personer som följer våra inlägg. En strategi för dialog via facebook har tagits fram som verkställs under 213. Försäkringsgruppen Örnen Skadegrupp ger viktig input En ynka droppe vatten gör ingen större skada. Men flera kan bli en förödelse. Vår skadegrupp upptäcker potentiella risker i tid och tillför viktig information till underhållsarbetet. Sedan 21 när vi införde en ny och mer enhetlig handläggning av försäkringsärenden har verksamheten utökats och utvecklats. Fördelarna med det ärendehanteringssystem, Örnen, som togs fram och lanserades 211 har nu börjat märkas. Tidigare år har förvaltningen åtgärdat försäkringsärenden löpande. Genom att sammanföra anmälningarna får vi nu en tydligare bild av vilken typ av skador som dominerar, vilka kostnader det rör sig om och vilka fastigheter som är mer olycksdrabbade än andra. Det här ger oss viktig information till underhållsplanen för 213 där vissa fastigheter nu har lyfts upp i prioriteringen. Under året har ärendehanteringssystemet utvecklats och fått nyare och fler funktioner. Samtidigt har kommunikationen till de drabbade hyresgästerna blivit direktare och mer personlig

16 Diskussionen kring värmen visar tydligt hur viktig dialogen med våra hyresgäster är. Att vi lyssnar och klarar av att balansera bekvämlighet här och nu mot kommande generationers rätt till livskvalitet. Tydlig vändning i värmefrågan Hösten 211 hörde många hyresgäster av sig till Helsingborgshem och ville prata om temperaturen i lägenheterna. De flesta gillade vår ambition att sänka energiförbrukningen. De kunde också hålla med om att tjugoen grader var både en behaglig och rimlig inomhustemperatur, särskilt eftersom vi samtidigt tog ett viktigt steg mot ett mer hållbart samhälle. Men, då ville man också vara garanterad de tjugoen graderna. Ett förnuftigt resonemang, helt i linje med vår ambition. Vad våra hyresgäster gjorde oss uppmärksamma på var att vi helt enkelt inte levde upp till ambitionen överallt. Sedan vintern 211 har vi därför arbetat intensivt för att rätta till problemen. De positiva resultaten är tydliga men fortfarande har vi en bit kvar innan alla våra fastigheter är åtgärdade. Skillnaden nu är att vi har ett tydligare fokus och mer resurser för att nå målet. Den långsiktiga framgångsfaktorn handlar om att satsa på fastigheternas underhåll. Därför har vi också fördubblat vår underhållsbudget från 9 till 18 miljoner kronor per år. Åtgärder såsom fönster- och ventilationsarbeten är stora investeringar som sänker energiförbrukningen och håller husen friska på lång sikt. Diskussionen kring värmen visar tydligt hur viktig dialogen med våra hyresgäster är. Att vi lyssnar och klarar av att balansera bekvämlighet här och nu mot kommande generationers rätt till livskvalitet. Under 212 har vi arbetat efter en handlingsplan som kombinerade ett konkret åtgärdsarbete med en omfattande kommunikationsinsats. Lösning 1: Värmegrupp I början av året tillsattes en värmegrupp bestående av VVSingenjörer, drifttekniker och reparatörer. Under hösten inventerade och åtgärdade gruppen systematiskt värmesystem och undercentraler i våra bostadsområden. Det visade sig att många fel härstammade från ett omfattande energispararbete 26 27, vilket tyvärr innebar att det blev för kallt i vissa bostäder. I sitt arbete har gruppen nu anpassat värmesättningen efter fastighetens och lägenhetens placering. Samtidigt började kundservice hantera felanmälningar rö- rande värmen enligt en särskild rutin och medarbetare fick utbildning för att lättare kunna bemöta frågor från hyresgästerna. Lösning 2: Kommunikation Värmesystemens möjligheter och begränsningar var från början svåra att kommunicera. Genom att visa öppenhet och resonera mindre tekniskt nådde vi längre än tidigare. För att nå ut till alla hyresgäster satsade vi också på informationens bredd. I ett brev som skickades ut till samtliga hyresgäster och i en debattartikel visade vi att vi bryr oss om hyresgästernas synpunkter och deklarerade tydligt att vi fortsätter arbeta för att komma tillrätta med problemen. Samtidigt poängterade vi att värmefrågan i grunden handlar om miljö. Företaget har ett ansvar, både för miljön och för de gemensamma kostnaderna. De samlade insatserna gav ett gott resultat och en ökad förståelse för att mätningen inte är en exakt vetenskap. Under hösten avklingade diskussionerna och antalet felanmälningar sjönk. Antal felanmälningar relaterade till värme September 21 februari 211 September 211 februari 212 September 212 februari st st st 3

17 Bättre överblick med ny kundservice Kunderna når rätt person direkt och företaget får bättre överblick. Att styra alla ingående ärenden till kundservice ger många fördelar. Helsingborgshem har blivit lättare att nå för den som inte talar svenska eller engelska. Efter en inventering av medarbetarnas språkkunskaper kan nu kundservice även erbjuda arabiska dialekter, bosniska, serbiska, kroatiska och montenegrinska. I linje med Helsingborgshems strävan att bli tillgängligare, stärka kunddialogen och förbättra servicen till våra kunder har vi under året finslipat rutinerna i vår nya kundserviceorganisation. Kundservice har förstärkts och har nu utöver tre fasta medarbetare även två kundvärdar på plats för felanmälan och frågor, enligt ett rullande schema. Det ger ett effektivt och bra informationsflöde. Under 211 centraliserade bolaget kundservice (telefoni och e-post) till huvudkontoret. För att ytterligare prioritera kundvärdarnas tid i bostadsområdena fördes alla samtal över till ett ingående nummer vid årsskiftet 212/213. Den som ringer kan nu göra allt från en felanmälan till att få svar på frågor kring planerade nybyggnationer. Tack vare den effektivare styrningen av samtalen slipper kunderna telefonköer och hamnar direkt hos rätt person. Nya val kan lätt läggas till vid behov, till exempel vid specifika händelser eller utskick till hyresgästerna, så att samtalen slussas rätt direkt. Den nya strukturen på inflödet ger oss dessutom viktig information om vilken typ av ärenden som strömmar in till bolaget. Helsingborgshem har också blivit lättare att nå för den som inte talar svenska eller engelska. Efter en inventering av medarbetarnas språkkunskaper kan nu kundservice även erbjuda arabiska dialekter, bosniska, serbiska, kroatiska och montenegrinska. Kostnader sparas vid felanmälningar Förutom ökad dialog med kunderna har kundservice fått en central roll vid felanmälningar och vid kontakter med reparatörer. Helsingborgshem tar emot och åtgärdar omkring 4 felanmälningar varje år. Administration och registrering av flödet kräver stora resurser. Under året infördes nya rutiner för att både minska antalet felanmälningar och effektivisera hanteringen av dem. Alla felanmälningar via telefon och webb styrs nu till kundservice istället för till enskilda reparatörer eller kundvärdar. Samtidigt har medarbetarna fått tydligare riktlinjer och utbildning. På så vis har vi dels förbättrat flödeshanteringen, dels kunnat sortera bort ett stort antal anmälningar på ett tidigt stadium, det vill säga anmälningar som inte kräver insats av reparatör utan kan åtgärdas av kundvärden under rondering. Alla arbetsorder går nu via kundservice som tar emot anmälan och bokar upp reparatörerna. Kostnader sparas genom att reparatörerna får mer tid över för att verkligen reparera. Felmarginalerna blir färre och väntetiderna kortare. Dessutom får vi ett mer rättvisande statistiskt underlag för planeringen av vårt löpande underhåll vilket i slutänden gynnar hyresgästerna. Statistiken visar att vi är på rätt väg. Från att ha haft närmare 41 felanmälningar under 211 sjönk siffran markant till runt 36 under 212. En stor del av felanmälningarna gällde problem med värmen i lägenheterna. Antal felanmälningar

18 Verksamheten Först ut på Kullavägen Vi har stämt träff i BoButiken med Anders och Britt-Marie Andersson, som är först med att skriva kontrakt på en av lägenheterna på Kullavägen. De har kommit in till BoButiken för att göra inredningsval till sin nya bostad. Anders och Britt-Marie hade precis bestämt sig för att flytta från sin stora bostadsrätt eftersom de snart blir pensionärer båda två. De hörde ett reportage om bygget på Kullavägen på radio, som väckte intresset för läget och det nya BoMer-konceptet. - Det lät jättespännande så vi kontaktade affärsutvecklaren för att få veta mer. Sen blev det många timmar framför datorn där vi lusläste allt om bygget på Helsingborgshems hemsida och tittade på den interaktiva filmen i 3-d, där man virtuellt kan gå runt i en av lägenheterna, berättar Anders. Bland de lägenheter som ingick i den första uthyrningsetappen hittade de snabbt sin favorit: en trerummare på 8 kvadratmeter högst upp i Bland de lägenheter som ingick i den första uthyrningsetappen hittade vi snabbt vår favorit. huset. - Det var den eller ingen, förklarar Britt-Marie. En lagom stor lägenhet för oss, med bra planlösning, mycket ljusinsläpp och två stora balkonger. Läget känns också jättebra, inte för nära motorvägen, nära till Pålsjö skog och utsikten lär bli fantastisk. Stadsbussen stannar precis utanför så det är enkelt att ta sig ner till stan. Det kommer att bli perfekt! Och gemensamma aktiviteter och utflykter är kul ett jättebra sätt att lära känna sina grannar. Paret har under åren bott i både villa och bostadsrätt. Hur känns det att nu flytta från eget ägande till en hyreslägenhet? - Med eget ägande följer ett större ansvar. Det finns alltid något som behöver fixas, så det ska bli ganska skönt att nu hyra sig fri från det. Det känns också tryggt att det är Helsingborgshem vi flyttar till. Bolaget har ett gott rykte om sig som en bra och pålitlig hyresvärd. Det blir bra det här, konstaterar Anders. - Tajmingen kunde inte ha varit bättre och nu har vi gott om tid på oss att sälja vår bostadsrätt och att planera flytten i lugn och ro, avslutar han. Kullavägen ett boende för gemensamma aktiviteter Variation i våra stadsdelar handlar om mer än ett varierat utbud av lägenheter. Genom att erbjuda boende för människor som förenas av ett gemensamt intresse ger vi begreppet variation en ny dimension. Med livsstilsboendet på Kullavägen introducerar vi en helt ny typ av boendekoncept. De 76 nya lägenheterna och sju radhusen på Kullavägen är resultatet av medveten affärsutveckling. Den som väljer att flytta till Kullavägen får möjlighet att delta i olika fritidsaktiviteter och gemensamma projekt på hemmaplan. Utemiljön är utformad för att stimulera umgänge och i fastigheten finns ett extra vardagsrum för den som kanske vill arrangera en fest eller gå en kurs tillsammans med sina grannar. Som en extra förmån erbjuds alla hyresgäster ett medlemskap i Kullavägens BoMer-klubb som stärker både Kullavägens särskilda profil och gemenskapen mellan hyresgästerna. Klubbens medlemmar får tillgång till en egen aktivitetsvärd som förverkligar hyresgästernas önskemål och idéer. Medlemmarna får också förmåner med tydlig inriktning mot träning och fritid. När intresseanmälningarna började strömma in under hösten fick vi kvitto på att lanseringen hade lyckats. Flertalet av dem som önskar en bostad på Kullavägen har också anmält intresse för ett medlemskap i BoMer-klubben

19 Verksamheten Mindre attraktiva lägenheter ska få en rimligare hyra medan lägenheter med mer eftertraktat läge, högre standard och service måste få kosta lite mer. Hyressättningsmodell som stärker hyresrätten Under 212 undertecknades ett gemensamt avtal för den nya Helsingborgsmodellen och hur den ska förvaltas. Därmed återstår bara att fullt ut tillämpa den del som gäller service. Hyresgästföreningen Norra Skåne, Fastighetsägarna Syd och Helsingborgshem inledde arbetet med att ta fram en ny modell för hyressättning 29. Parterna har enats om ramarna för en hyressättning som baseras på hyresgästernas gemensamma värderingar om vilka aspekter som ska påverka hyran. Fyra huvudparametrar ligger till grund för hyressättningen. Geografiskt läge och fastighetens standard, det vill säga hustyp, konstruktion osv värderades och påverkade hyrorna under 211. Under 212 påverkades hyrorna för första gången fullt ut av den tredje parametern: den enskilda lägenhetens egenskaper. Den fjärde och sista parametern som förhandlas 213 omfattar begreppet service. Aktuella servicefaktorer blir troligen trädgårdsskötsel, trappstädning och liknande. Att införa den nya hyressättningsmodellen är en långsiktig förändringsprocess. Bruksvärdesprincipen bevaras men tonvikten förskjuts från hyror som i huvudsak baserats på produktionskostnader och förvaltning av hyresfastighet, till hyror som istället grundas på de värden som lägenhet, byggnad, omgivning och läge kan erbjuda. Sett ur ett större perspektiv är den nya modellen avgörande för att stärka hyresrättens ställning. Syftet har redan från start varit att omfördela befintliga hyror inte att införa en generell höjning. Mindre attraktiva lägenheter ska få en rimligare hyra medan lägenheter med mer eftertraktat läge, högre standard och service måste få kosta lite mer. Deklarationer skapar engagemang Bakom värderingen av de enskilda lägenheternas egenskaper ligger en mängd detaljer, noggrant insamlade under en om- fattande inventering. Samtliga lägenheter har sedan fått en individuell deklaration utskickad. En hyressättning som speglar hyresgästernas värderingar kräver detaljerad kännedom om vårt bestånd. Inventeringen av alla lägenheter och framtagandet av deklarationerna har därför kommit att bli avgörande för det fortsatta införandet av modellen. Deklarationen är en lista över lägenhetens funktioner och kvaliteter. I den kan hyresgästen själv se vilka faktorer som påverkar hyran. Om lägenheten har balkong, vilket väderstreck den ligger i, om man har tillgång till tvättstuga eller egen tvättutrustning och vilken typ av ytskikt som finns i bostaden är några exempel på sådant som tas upp på deklarationen. NYPRODUKTION BoMer Med Helsingborgshemskortet får våra ca 2 hyresgäster tillgång till rabatter och förmåner hos en mängd olika företag och idrottsföreningar, de flesta med anknytning till boende och fritid. Kortet är gratis för alla som bor hos oss och rabatter och förmåner uppdateras kontinuerligt på bolagets webbplats. Kortet är inte bara ett uppskattat mervärde hos våra hyresgäster utan också en intressant möjlighet för stadens lokala aktörer att nå en stor målgrupp. I valet mellan att behålla inventeringen av lägenheterna som en intern fråga eller att öppna upp processen och bjuda in till dialog, valde Helsingborgshem en transparent process. En broschyr togs fram som förklarar modellen och bakgrunden till det nya systemet. Man uppmanade också hyresgästerna att höra av sig om något i deklarationen inte stämmer. Att deklarationerna engagerar har märkts tydligt på mängden besök, samtal, Facebookinlägg och kommentarer till kundvärdar. Viktiga lärdomar från dialogen är att vara extra tydlig när det handlar om våra kunders ekonomi och egna boende, att vara medveten om att begrepp som normal standard eller fritt läge kan tolkas olika och att det ibland inte finns någon absolut sanning. NYPRODUKTION BoSmart NYPRODUKTION BoTrygg Nytt förmånskort för alla boende Ett boende består av så mycket mer än själva bostaden. När vi lanserade Helsingborghemskortet ville vi erbjuda alla våra hyresgäster förmåner som kan bidra till en ökad livskvalitet. DITT NYA HEM BoMer DITT NYA HEM HYR DIG FRI! BoSmart BoMer NYPRODUKTION BoSenior DITT NYA HEM HYR DIG FRI! BoTrygg BoSmart NYPRODUKTION BoStudent DITT NYA HEM HYR DIG FRI! BoSenior BoTrygg DITT NYA HEM BoStudent HYR DIG FRI! BoSenior 36 37

20 Nya grepp för ökad trygghet Ökad trygghet är den viktigaste frågan bland många boende hos Helsingborgshem och den faktor framför andra som kan öka kundnöjdheten. Helsingborgshem inledde ett omfattande trygghetsprojekt under året med nya mätmetoder och certifiering. Basen för attraktiva stadsdelar Tryggt i lägenheten, i trapphuset och i området är en grundläggande förutsättning för att våra hyresgäster ska trivas och därmed en avgörande beståndsdel i en attraktiv stadsdel. Med tryggare och säkrare boendemiljö och ökat engagemang i det egna området utvecklar vi dessutom fastigheternas värde. Under 211 intensifierade vi arbetet i de stadsdelar där behovet är störst, bland annat genom ökad närvaro och medverkan i olika nätverk. I ett trygghetsprojekt som inleddes under 212 och förstärks under 213 fortsätter satsningen. Vi har bland annat utrett och definierat begreppet trygghet med utgångspunkt från upplevd, teknisk, social och lägesorienterad trygghet och inventerat fastigheter och stadsdelar som ett led i en ny certifiering. Vi har också kartlagt den polisanmälda brottsligheten i Helsingborg. Även om det finns städer och bostadsområden som har betydligt större problem så tycker vi att det begås för många inbrott, skadegörelser och stölder i delar av våra bostadsområden. Nytt trygghetsindex Att ett områdes rykte och karaktär har stor betydelse vid valet av bostad framgår av olika nationella undersökningar. Det bekräftades även i den pilotundersökning vi själva gjorde våren 212. I våra nöjd-kund-mätningar där våra hyresgäster utvärderar sitt boende, får tryggheten ett lägre omdöme än omdömena på både service och produkt. Ett av bolagets mål för 212 var därför att med utgångspunkt från tidigare års NKI öka den upplevda tryggheten till ett medeltal på 8 procent. Samtidigt skulle inga hyresgästers trygghet understiga 6 procent. Med syfte att skaffa oss en djupare förståelse för ämnet har vi under det gångna året utformat ett nytt och bredare index som Med tryggare och säkrare boendemiljö och ökat engagemang i det egna området utvecklar vi fastigheternas värde. bättre mäter den sociala och fysiska tryggheten i bostaden, fastigheten och i stadsdelen. Medan det gamla sättet att mäta fokuserade på två huvudindex produkt respektive service där trygghet var en av faktorerna under begreppet service, vänder vi i det nya indexet på förhållandena. Trygghet lyfts upp som den viktigaste faktorn och mätningarna görs på områdena trivsel/trygghet/livskvalitet. Vi har också formulerat mer relevanta frågor som förväntas ge fylligare svar och tydligare signaler för vilka åtgärder som ska prioriteras. Antalet NKI-frågor vi mäter reduceras vilket medför att vår personal lättare kan fokusera på helheten för respektive bostadsområde och stadsdel. Frågorna kopplas också till de nya trygghetscertifieringarna. Vårt tidigare produkt- och serviceindex ersätts med frågor om allmän fastighetsskötsel och om boende och bemötande. Fram tills de nya mätningarna införs 213 arbetar vi efter det värde som presenterades i årsredovisningen 211, det vill säga ett NKI på 77,1 procent där tio fastigheter låg under minimigränsen på 6 procent. Certifiering ska lyfta boendet Ett viktigt led i det systematiska arbetet med att förbättra bolagets trygghetsindex blir alltså en trygghetscertifiering av de mest utsatta bostadsfastigheterna och parkeringarna. En fastighet måste uppfylla ett antal förutbestämda säkerhetskriterier för att kunna trygghetscertifieras. Arbetet inleddes under 212 med en pilotstudie av 2 lägenheter i två fastigheter, båda med ett NKI under 7 procent i fråga om trygghet. Vi inventerade bland annat lås, belysning, trapphus, cykelställ och källarförråd och skräddarsyr åtgärderna för respektive bostadshus. Erfarenheter från pilotprojektet ska sedan ligga till grund för hur vi går vidare med arbetet att förbättra trygghet och säkerhet i hela vårt bestånd. Andra kvartalet 213 gör vi en NKI-mätning enligt den nya modellen och tar sedan fram handlingsplaner och åtgärdsprogram som genomförs 214 och därefter mäts i ett nytt NKI år