OLYMPIA D A L H E M FREDRIKSDAL H U S E N S J Ö WILSON PARK

Transkript

1 D O M S T E N L A R Ö D K A T TA R P M Ö R A R P P Å A R P Ö D Å K R A M A R I A P A R K M A R I A S O F I A P Å L S J Ö Ö S T R A R I N G S T O R P C E N T R U M N O R R T Å G A B O R G N O R R A H A M N E N S T A T T E N A S L O T T S H Ö J D E N Å R S R E D O V I S N I N G D R O T T N I N G H Ö G OLYMPIA D A L H E M FREDRIKSDAL H U S E N S J Ö WILSON PARK S Ö D E R C I T Y H Ö G A B O R G E N E B O R G R Å Å N Ä R L U N D A E L I N E B E R G P L A N T E R I N G E N L U S S E B Ä C K E N M I A T O R P H Ö G A S T E N R A U S S Ö D R A R A U S V Å N G L A R Ö D Ö S T R A

2 HELSINGBORGSHEM PÅ 10 SEKUNDER Det kommunala ändamålet som det är definierat i ägardirektivet 2011 Helsingborgshem ska uppfylla stadens målsättning genom att utveckla attraktiva bostäder som bidrar till att Helsingborg kan växa, utvecklas och vara en attraktiv stad att leva i. Bolaget ska aktivt delta i Helsingborgs stadsutvecklingsarbete, medverka till att bra service finns i stadsdelar och bostadsområden samt i samverkan med stadens övriga aktörer motverka segregation och främja gemenskap och trygghet i de olika bostadsområdena. Verksamheten ska bedrivas enligt affärsmässiga principer på ett sätt som främjar långsiktigt hållbar utveckling, såväl ekonomisk, social som ekologisk. Affärsidé Vi ska utifrån affärsmässiga och långsiktigt hållbara principer utveckla och förvalta attraktiva bostäder och bostadsområden. Vision Vi ska göra Helsingborg till en attraktiv stad att leva och bo i för en mångfald av människor. Fakta Grundat: 1946 Ägare: Helsingborgs stad Nettoomsättning: kkr Årsresultat efter finansiella poster: kkr Balansomslutning: kkr Antal anställda: 145 (48% kvinnor) Antal lägenheter: st Antal lokaler: 883 st ORDFÖRANDE HAR ORDET 5 VD HAR ORDET 6 MARKNAD HELSINGBORG 9 VERKSAMHETEN ORGANISATION 39 FASTIGHETER 43 EKONOMI 45 FLERÅRSÖVERSIKT 52 NYCKELTAL 53 RESULTATRÄKNING 55 BALANSRÄKNING 56 KASSAFLÖDESANALYS 59 REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 60 REVISIONSBERÄTTELSE 66 GRANSKNINGSRAPPORT 67 FASTIGHETSVÄRDEN 68 BOSTADSLÄGENHETER, LOKALER, GARAGE OCH BILPLATSER 76 HÄR FINNS HELSINGBORGSHEMS FASTIGHETER 84 STYRELSE OCH LEDNINGSGRUPP

3 ORDFÖRANDE HAR ORDET Styrelsen Ett år in på den nya mandatperioden har den nygamla styrelsen funnit sig väl tillrätta inför de kommande tre årens stora utmaningar. Förutom den vanliga introduktionsutbildningen av nya styrelseledamöter så har hela styrelsen genomgått en styrelsecertifiering; Rätt fokus i styrelsearbetet för kommunalt ägda bolag. Syftet med utbildningen har varit att lyfta fram styrelsen roll och uppgifter, samt att genom sitt arbetssätt bidra till affärsnytta och verksamhetsutveckling. På uppdrag av Helsingborgs stads förvaltnings AB så har Styrelseakademin genomfört utbildningen under fyra halvdagar. Ledamöter och tjänstemän som klarat den avslutande tentamen har också blivit certifierade. Mycket lärorikt och stimulerande. Denna utbildning genomgår ledamöter i samtliga aktiebolag som ägs av staden. Ägardirektiv Det tyngsta ägardirektivet som vilar på oss innebär att vi ska fördubbla vår nybyggnadstakt, det har skapat full aktivitet inom företaget. Styrelse och ledning har under året haft fokus på att identifiera tänkbara platser för nybyggnation i form av förtätning. En ständig dialog pågår samtidigt med staden om planer och med andra aktörer på marknaden för att försöka förvärva byggrätter. Det är mycket bakgrundsarbete som krävs innan en spade sätts i marken. Att fördubbla nybyggnadstakten till 300 bostäder per år har en rejäl startsträcka. Man kan säga att det tar cirka fyra år från identifiering av byggbar mark till en färdig fastighet står på plats. Ett överklagande i flera instanser kan fördröja ett byggprojekt med ytterligare ett par år. Helsingborgshem nådde inte upp till målet att påbörja 300 nya bostäderna under Inte heller under 2012 kommer vi upp i 300 men följande år får vi ett tillskott som överstiger det antalet med råge. Det ökade utbudet av bostäder från oss och övriga marknadsaktörer skapar en förhöjd marknadsrisk som vi måste hantera, en utmaning som ställer krav på hela bolagets lyhördhet inför marknadens behov. taget och lämna avkastning på kapital till våra ägare. Våra höga ambitioner när det gäller nybyggnation innebär en ekonomisk belastning som vi har svårt att finansiera utan att frigöra kapital. Detta är en fråga som styrelsen följer noga och vi tar beslut om hur vi ska hantera detta under kommande år. För övrigt så lever vi upp till de mål som våra ägardirektiv föreskriver oss, vi levererar också den vinst som våra ägare förväntar sig. Attraktiva bostäder Det är en utmaning i våra nybyggnadsprojekt att bygga den bostad som den moderna kunden efterfrågar, det gäller att skapa mervärde och kreativa lösningar för att attrahera och konkurrera. Ett exempel på detta är våra nya hyrköpsradhus i Laröd som funnit sina första hyresgäster och potentiella köpare under året. Hyrköpsradhusen har visat sig vara ett framgångsrikt sätt att tillmötesgå kundernas efterfråga och ett lyckat exempel som vi gärna upprepar på passande plats i framtiden. Vision och Affärsplan Under året har företaget definierat och antagit en ny vision; Vi ska göra Helsingborg till en attraktiv stad att leva och bo i för en mångfald av människor. Den nya visionen stödjer vårt ägardirektiv och knyter oss närmare stadens övergripande vision. I samarbete med ledningen och med utgångspunkt från våra ägardirektiv har styrelsen tagit fram de riktlinjer som legat till grund för utarbetandet av affärsplanen Ledningen har sedan bearbetat och definierat åtta strategiska fokusområden. De åtta fokusområdena är marknad, nybyggnation, fastighetsunderhåll, förvaltning, energi och miljö, medarbetare och organisation samt ekonomi. Samtliga områden har mätbara mål och konkreta strategier som ska fungera som en karta och en kompass för medarbetare och styrelse under perioden. Ett stort tack till våra boende, alla medarbetare och styrelsen för det gångna årets arbete. 4 Det tyngsta ägardirektivet som vilar på oss innebär att vi ska fördubbla vår nybyggnadstakt, det har skapat full aktivitet inom företaget. Ekonomi Inom Helsingborgshem jobbar vi ständigt med att förbättra och effektivisera för att frigöra resurser som kan utveckla före- Kristian Anderson Styrelseordförande 5

4 VI VÅGAR UTMANA DET SVÅRA 2011 har varit ett intensivt år som gång på gång utmanat oss i våra vägval. I situationer där vi hade kunnat blunda för problem och utmaningar valde vi istället att ta ansvar för långsiktigt hållbara lösningar med målet att stärka såväl stadens, bolagets som hyresrättens attraktivitet. Lönsamhet ger oss möjlighet att utveckla staden De senaste årens förändringsarbete har fokuserat på att skapa ekonomisk styrka och utvecklingskraft. Rationaliseringar och en vilja att hitta nya, effektivare arbetsmetoder har gett resultat. Idag har vi en organisation som förstår den lönsamma verksamhetens betydelse för vår möjlighet att öka bolagets och stadens attraktivitet. Nu genererar vi de nödvändiga resurser som krävs för att underhålla våra fastigheter och utveckla stadsdelarna. Med bibehållen lönsamhet kan vi nu mer offensivt än tidigare satsa på åtgärder som förbättrar trygghet och trivsel för alla våra hyresgäster. En hyresstruktur som stämmer med våra hyresgästers värderingar Sedan två år tillbaka arbetar vi tillsammans med hyresgästföreningen och de privata fastighetsägarna för att införa en ny hyressättningsmodell. Vi lämnar en hyressättning med stark koppling till fastigheternas produktionskostnader. Den nya modellen är transparent och bygger istället på hyresgästernas egna värderingar av vad som ska påverka en hyra. Det handlar om fyra faktorer; fastighetens läge i staden, fastighetens standard, lägenhetens standard och den service vi erbjuder. Utmaningen är förflyttningen från det gamla till det nya, en process som vi är mitt uppe i och som kommer att pågå under flera år. Här har vi tre parter en gemensam uppgift i att tydliggöra hur det går till att omfördela hyrorna. Varför t ex två likvärdiga lägenheter i samma stadsdel, den ena producerad med statliga subventioner (lägre hyra) och den andra utan statliga subventioner (högre hyra), får två helt olika transportsträckor fram till sina nya (likvärdiga) hyror. Klimathotet kräver att vi agerar tillsammans Fastighets- och byggsektorn svarar för 40 % av Sveriges energioch materialanvändning. Det vilar alltså ett tungt ansvar på bostadsbranschen för att minska energiproduktionens skadliga koldioxidutsläpp. På Helsingborgshem tar vi uppgiften på stort allvar och arbetar på flera fronter. Energieffektivitet är ett prioriterat mål vid alla ombyggnationer och ett krav vid alla nybyggnationer. Alternativa, miljövänliga energislag utvärderas och testas kontinuerligt och idag har bolaget egna solcells- och solfångaranläggningar. Men den största energibesparingen måste vi göra tillsammans med våra hyresgäster. Ett behagligt inomhusklimat ska balanseras mot energikostnad och miljökonsekvens. Vi når våra miljömål men tyvärr har inte alla lägenheter haft den inomhuskomfort våra hyresgäster efterfrågar. Det här betyder att vi nu gör individuella bedömningar ner på lägenhetsnivå och höjer bruttotemperaturen för att kunna garantera en inomhustemperatur på 21 grader i alla våra lägenheter. Parallellt ökar vi takten i arbetet med att installera komfortvärme, ett sätt för hyresgästen att i större utsträckning kunna påverka sin egen inomhuskomfort. Samtidigt energieffektiviserar vi våra äldre fastigheter för att bygga bort problemen. Den inkluderande staden En viktig del av vårt uppdrag handlar om att se och stötta de människor i Helsingborg som hamnat i ett ofrivilligt utanförskap. Under 2011 har vi fortsatt att satsa aktivt inom framför allt tre områden. Eget Driv kallar vi den verksamhet som syftar till att hjälpa arbetslösa personer på Dalhem och Drottninghög att hitta en egen försörjning. Projektet, som drivs i nära samarbete med Utvecklingsnämnden och Arbetsförmedlingen, hade 37 deltagare under 2011 och lyckades ordna sysselsättning, praktikplats eller studieplats för 26 av dessa. Bostad Först heter det initiativ som vi engagerade oss i 2010 där vi i samarbete med bl a Socialförvaltningen och Kärnfastigheter hjälper hemlösa personer till en egen fungerande boendesituation. Grundidén är att en människa behöver en bostad som bas i livet för att kunna arbeta med sig själv och lösa eventuella personliga problem. Under 2011 har sju hemlösa personer etablerat sig som boende i våra lägenheter och påbörjat ett nytt liv med stöd från oss och Socialförvaltningen. Helsingborgs bostadssociala program fyller också en viktig funktion i arbetet med att minska stadens utanförskap. Under 2011 har vi på Helsingborgshem bidragit med 60 lägenheter. Matcha en mångfald av önskemål och behov Vårt långsiktiga perspektivskifte från fastighet till människa genomsyrar idag hela bolaget. Vi ska bli mycket bättre på att möta den mångfald av önskemål och behov som våra Vårt långsiktiga perspektivskifte från fastighet till människa genomsyrar idag hela bolaget. hyresgäster har i allt, från nybyggnation och stadsdelsutveckling till förvaltning och hyressättning. För att lyckas måste vi öka vår förståelse för hyresgästernas olika livssituationer. Här i årsredovisningen kan du läsa om två helt skilda liv. Martina och Daniel som valde att lämna Göteborg för en hyrköp-bostad i Laröd och Karin och Walter som sålde sitt radhus i Raus och flyttade in i en trygghetslägenhet på Olympia. Förväntningarna på stadsdelen, bostaden och vår service är höga i båda fallen men där slutar likheterna. Martina och Daniel vill ha nära till dagis, grannar med småbarn och en bostad med öppen planlösning. Walter och Karin prioriterar en lägenhet som tillgänglighetsanpassats och att området känns lugnt och tryggt. Att våga jobba med det svåra handlar om att välja se möjligheter där andra ser problem. Det innebär i många fall förändringar som först kan upplevas som negativa för några men som är helt nödvändiga för att långsiktigt utveckla staden, hyresrätten och Helsingborgshem års verksamhet har lagt grunden för de kommande fyra årens utmaningar. Vi ska bygga ett rekordstort antal nya, variationsrika bostäder och samtidigt renovera och utveckla våra befintliga fastigheter och stadsdelar. Men viktigast av allt är grunden vi lagt för att bättre förstå våra nuvarande och blivande hyresgästers liv och krav på boende. Jonas Hansson VD 6 7

5 MARKNAD HELSINGBORG Helsingborg växer Helsingborg fortsätter att utvecklas som attraktiv bostadsort i Sverige. Den 31 december 2011 uppgick befolkningen till personer vilket också gör oss till Sveriges åttonde största kommun, strax före Norrköping. Under det gångna året ökade befolkningen med personer, en ökning jämfört med 2010 som framför allt förklaras av ett positivt inflyttningsnetto. En växande befolkning ställer stora krav på Helsingborgshems förmåga att bygga fler bostäder som matchar det numerära behovet men också möter ett differentierat behov av kvalitet och hyresnivåer. Öresundsregionen en motor Helsingborg tillhör en av Europas mest dynamiska regioner som idag levererar 26 % av Sveriges och Danmarks samlade BNP. Öresundsregionen växer och hade vid årsskiftet 2011 ca 3,7 miljoner invånare. Även om hela Skåne ökar i antal invånare är det storstadsregionen Köpenhamn/Malmö/Lund som står för den största befolkningsökningen. Framför allt är det åldersgruppen som i högre utsträckning bosätter sig där 1. För Helsingborgs utveckling är Öresundsregionens fortsatta expansion en nyckelfaktor. Liksom stadens egen kraft att arbeta för en fast HH-förbindelse och motverka risken att Helsingborgs befolkningsutveckling Antal Antal Diagram 1 1 utvecklas till sovstad. Framgång med denna utmaning har avgörande betydelse för hur stadens attraktivitet och bostadsmarknad utvecklas på lång sikt. Investeringsperspektiv I fastighetskonsultbolagets NAI Svefas ortsanalys (nr 3/2011) behåller Helsingborg sin 7:e placering. De orter som placerar sig högre upp i NAI Svefas analys, förutom de tre storstäderna, är Lund, Uppsala och Linköping. Tre städer som alla har en stark koppling mellan högre utbildning och ett näringsliv med stort kunskapsinnehåll. Den positiva befolkningsutvecklingen, hela Öresundsregionens dynamik, liksom stadens framåtanda och ambition att växa genom nya spännande bostads- och fastighetsprojekt, nämns som förklaringar till rankingen. På minussidan uppmärksammar man den höga arbetslösheten (4,9 % öppet arbetslösa mars ), som ökade mer än rikets snitt under Även jämfört med fler andra orter i Skåne har Helsingborg ett större sysselsättningsproblem. En hög arbetslöshet påverkar marknadens betalningsförmåga och försvårar våra möjligheter att hyra ut nyproducerade lägenheter. Men det påverkar också otryggheten i de stadsdelar som är värst utsatta. Stora krav ställs på vår organisation att, i samarbete med stadens övriga parter, arbeta med att förebygga och motverka otrygghet. Öppet arbetslösa i Helsingborg i Antal Antal Diagram 2 2 % % ÖpÖ 20,0 20, ,0 15, ,0 10,0 5,0 5, År År ,0 0,0 Drottninghög Källa: Källa: Perspektiv Perspektiv Helsingborg, Helsingborg, Helsingborgs stad. stad år år år år Källa: Källa: Perspektiv Perspektiv Helsingborg, Helsingborg, Helsingborgs stad. stad. Källa: KäP 8 Helsingborg tillhör en av Europas mest dynamiska regioner som idag levererar 26 % av Sveriges och Danmarks samlade BNP. 1) Källa: Öresundskommittén 2) Källa: SCB, Arbetsförmedlingen samt Utvecklingsnämnden Helsingborgs stad 9 Prisutvecklingsindex Villor/BRF

6 Ett positivt näringslivsklimat Näringslivsklimatet i Helsingborg får återigen gott betyg i Svenskt Näringslivs årliga undersökning där staden ligger på plats 13, en placering som ingen annan större stad slår. Det är företagarnas egna värderingar som i huvudsak ligger till grund för betyget men också faktiska uppgifter som nyföretagsamhet och kommunalskatt. 3 Stadens näringsstruktur är fokuserad på handel, logistik och företagstjänster. Under 2011 har Väla Centrum invigt sin storsatsning. Den totala ytan har ökat med kvm och rymmer nu 180 butiker. Totalt antal besökare är beräknat till 8 miljoner/år vilket är en ökning med ca 2 miljoner. Sedan 2010 finns även Ikeas större varuhus på Väla men trots företagets butikssatsning har man aviserat att huvudkontor och Ikea IT flyttar till Malmö. Ett besked som försämrar möjligheten för personer med högskoleutbildning att hitta intressanta arbeten i Helsingborg. Helsingborgshem ser med viss oro på en sådan utveckling. Den påverkar dels vår rekryteringsbas av kvalificerad personal och dels minskar den en köpstark målgrupp. Mer forskningsanknuten utbildning Under 2011 har Campus Helsingborg fastställt en ny strategisk plan vilken utlovar en satsning på fler utbildningar med koppling till forskning och näringsliv. Ambitionen är att studenter (3 000 helårsstudenter) ska studera på Campus Helsingborg år 2013 vilket är en ökning med drygt helårsstudenter sedan I jämförelse med t ex Halmstad Högskola (6 078 helårsstudenter) eller Linnéuniversitet i Växjö/Kalmar ( helårsstudenter) har Campus stor potential att växa. Helsingborgshem spelar här en viktig roll som bostadsförsörjare av studentboenden. Att Campus Helsingborg fokuserar på tjänstevetenskap och strategisk kommunikation har stor betydelse för Helsingborgshems möjligheter att rekrytera kompetent personal. Att Campus Helsingborg fokuserar på tjänstevetenskap och strategisk kommunikation har stor betydelse för Helsingborgshems möjligheter att rekrytera kompetent personal, liksom samarbetet med Lunds Tekniska Högskola och det nya mastersprogrammet, Energi- och miljöeffektiva byggnader, som ska förläggas till Campus Helsingborg. Intressanta utvecklingsprojekt Helsingborgs stad står inför flera större projekt som syftar till att utveckla hela regionens attraktivitet. En fast HHförbindelse är det som utan tvekan skulle få störst betydelse för regionens utveckling, inte minst ur perspektivet bostadsförsörjning. I slutet av 2011 presenterade Näringsdepartementet resultatet av en undersökning om behovet av en fast HH-förbindelse och frågan ingår nu i den så kallade kapacitetsutredningen som Trafikverket genomför. Detta arbete redovisas till regeringskansliet senast 30 april Diagram 1 Helsingborgs befolkningsutveckling Antal I arbetet med H+ områdets struktur testas olika alternativ. Här har en kanal dragits in Antal genom området Planarbetet 000 för H+, stadsförnyelseprojektet av stadens södra stadsdelar, har fortsatt under 2011 med delvis nya förutsättningar. 000 Södertunneln som ska binda samman centrum och 120 Söder med de framtida delarna i H+ området, har skjutits 110 på 000 framtiden med hänvisning till en alltför stor ekonomisk utmaning. Även den kongress- och hotellanläggning som 100 planerats 000 på Hamntorget har försenats. De två uppskjutna projekten syftade bl a till att öka stadens attraktivitet som bostadsort och påverkar alltså Helsingborgshem indirekt. Helsingborg Arena, stadens nya inomhusarena för idrott, konserter och andra typer av evenemang, invigs hösten År Placerad i Olympia- och Fredriksdalsområdet får arenan en Källa: Perspektiv Helsingborg, Helsingborgs stad. positiv betydelse för våra omkringliggande bostadsområden och deras attraktivitet stadsmarknaden. Sex av tio unga, år, svarade i Svensk Fastighetsförmedlings Bobarometer att de inte har råd med de % av köpeskillingen som krävs i kontantinsats. 5 Helsingborgshem har ännu inte sett effekten av detta men sannolikt ökar efterfrågan på såväl hyresrätten som på bostäder för hyrköp Diagram 2 Öppet arbetslösa i Helsingborg Starkt år för hyresrätten 500 På grund av osäkerheten i världsekonomin och på finansmarknaderna är investerarnas huvudsakliga fokus fortfarande riktat mot lågriskfastigheter med förutsägbara kassaflöden. I år år Källa: Perspektiv Helsingborg, Helsingborgs stad. det perspektivet framstår hyresfastigheten som en intressant investering. 6 % Ö 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 Käll % 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 Öppet arbetslösa + sökande som deltar i ett program med aktivitetsstöd fördelat per område Drottninghög Planteringen Högaborg Dalhem Fredriksdal Närlunda Elineberg Högasten Adolfsberg Söder Eneborg Miatorp Berga Rosengården Bårslöv HELSINGBORG Ringstorp Ättekulla Wilson park Kattarp Slottshöjden Ödåkra Stattena Tågaborg S Vallåkra Påarp Norr Olympia Mörarp Husensjö Ramlösa Oktober 2010 Mars 2011 Centrum Tågaborg N Gantofta Sofieberg Eskilsminne Råå Gustavslund Rydebäck Fältabacken Mariastaden - Laröd Hittarp Allerum Trendbrott i prisbilden för bostäder 2011 blev ett turbulent år på finansmarknaderna världen över och efter flera år av prisuppgångar på bostäder i Sverige vände priserna nedåt. Vid årets slut var prisutvecklingen på villor lägre än KPI för första gången sedan hösten För Skånes del var 12-månaderstrenden -8 % för bostadsrätter. Helsingborg följde Skånes utveckling med -9 % på bostadsrätter och -5 % på villor. Det är framför allt det ökade utbudet av bostäder som förklarar de sjunkande priserna. Särskilt utbudet av villor ökade och var större varje månad 2011 i jämförelse med motsvarande månad de senaste tre åren. Finansinspektionens nya bolånetak tros också ha bidragit något till prisnedgången. Framför allt har bolånetaket begränsat ungdomar utan egna besparingar att ta sig in på bo- Prisutvecklingsindex Villor/BRF KPI BRF IDX VILLA IDX Källa: singborgs stad. Källa: Perspektiv Helsingborg, Helsingborgs stad. 10 3) Källa: Helsingborgs Stad 4) Källa: Helsingborgs Stad och Trafikverket. 5) Källa: Svensk Fastighetsförmedling 6) Källa: Leimdörfer. 11

7 Totalt fanns 240 kommersiella lokaler I förhållande till antal ser fördelningen ut enligt nedan Den kommersiella ytan uppgick till kvm I förhållande till ytan är fördelningen enligt nedan 70,7 % är uthyrda till privatpersoner, företag eller föreningsliv. 19,7 % är uthyrda till Helsingborgs Stad. Helsingborgshems marknadsutveckling 2011 Helsingborgs Stad har som målsättning att ca 700 nyproducerade bostäder ska tillföras bostadsmarknaden i Helsingborg varje år. Syftet är att matcha den planerade befolkningstillväxten och öka stadens attraktivitet. Under 2011 påbörjades 7 är vakanta. 598 bostäder i Helsingborg. Helsingborgshem stod för 83 av dessa. Den trånga sektorn är bland annat planprocessen. Helsingborgshem välkomnar därför målsättningen att effektivisera framtagandet av detaljplaner från i genomsnitt 17 månader (2010) till 12 månader 8. Under 2011 har bolaget vidtagit åtgärder för att öka nybyggnadstakten redan nästa år. Förtätning i befintliga bostadsområden är en sådan åtgärd och planbeställningar för detaljplaneändringar lämnades in för ca 220 lägenheter under året. Ett aktivt samarbete mellan Helsingborgs Stad, Peab och Helsingborgshem har också etablerats med det huvudsakliga syftet att nå nybyggnadsmålet om 450 hyresrätter per år. En viktig del i samarbetet handlar om att identifiera fler byggrätter och trimma alla processer som kan snabba upp tidsplanerna. Helsingborgshems totala bostadsbestånd uppgick vid årets slut till (12 309) lägenheter. Detta motsvarar ca 45 % av det totala antalet hyresrätter och ca 20 % av det totala antalet bostäder i Helsingborg. 5 % är uthyrda till Region Skåne. 4,6 % ingår i utvecklingsprojekt eller Totalt finns 236 kommersiella lokaler. I förhållande till antal ser fördelningen ut enligt nedan. 60 % är uthyrda till privatpersoner, företag eller föreningsliv. 23 % hyrs av Helsingborgs kommunen 5 % hyrs av Region Skåne. 52,4 % är uthyrda till privatpersoner, företag eller föreningsliv. 32,1 % är uthyrda till Helsingborgs Stad. 12,1 % är uthyrda till verksamheter inom Region Skåne. 3,4 % ingår i utvecklingsprojekt eller är vakanta. Fördelning Helsingborgshemslägenheter 2010 per område och huvudsakligt värdeår Källa: Leimdörfer analys % ingår i utvecklingsprojekt Under hösten eller 2011 är vakanta. genomförde Helsingborgshem, Fastighetsägarna Syd och Hyresgästföreningen en gemensam bussturné med syfte att informera och föra en dialog med hyresgästerna angående den nya hyressättningsmodellen. Dalhem Elineberg Drottninghög Husensjö Maria Park 1 Tågaborg Planteringen Lussebäken, Miatorp Stattena Wilson Park Närlunda Fredriksdal Västra Olymia Slottshöjden Södercity Laröd Högasten Raus Centrum Norr Ödåkra Norra Hamnen Mörarp Kattarp Eneborg Påarp Råå Not 1: Inkluderar även Pålsjö Östra och Ringstorp tal och tidigare 70-tal 80-tal 90-tal och senare Ny hyressättningsmodell Helsingborgshem, Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna Syd har gemensamt utvecklat en ny modell för att sätta hyror som närmare speglar hyresgästernas värderingar. När modellen är fullt ut genomförd kommer hyrorna att baseras på fyra faktorer; områdets läge i Helsingborg, fastighetens standard, lägenhetens standard samt den service som erbjuds hyresgästerna. Den kommersiella ytan uppgår Modellen till ca införs stegvis. m 2. Sedan tre år tillbaka pågår en justering I förhållande till ytan är fördelningen av hyrorna enligt efter nedan. fastighetens läge och standard. Inför 2012 års hyresuppgörelse har vi tagit nästa steg och justerar nu 38 % är uthyrd till vårdboende och skolor inom kommunen. även efter lägenhetens individuella standard. Målsättningen 42 % är uthyrd till näringsidkare att hyresmodellen och föreningsliv. ska stärka hyresrätten som boendeform och samtidigt upplevas som logisk och transparent av våra hyresgäster. Under hösten 2011 genomförde Helsingborgshem, 13 % är uthyrd till verksamheter inom Region Skåne. 7 % ingår i utvecklingsprojekt Fastighetsägarna eller är vakanta. Syd och Hyresgästföreningen en gemensam bussturné med syfte att informera och föra en dialog med hyresgästerna angående den nya hyressättningsmodellen. Under fyra dagar besöktes nio bostadsområden. Intresset var stort och frågorna många där de flesta verkade uppskatta den nya modellens öppenhet. Samtidigt finns en oro för hur mycket den egna lägenhetens hyra ska påverkas. Helsingborgshems lägenhetsfördelning 2010 per typ 3 Rok 38 % 4 Rok 14 % 5 Rok 1 Rok, mini 2 % 5 % 1 Rok 5 % 2 Rok, kokvrå 5 % Källa: Leimdörfer analys Rok 33 % 12 Bolånetaket har begränsat ungdomar utan egna besparingar att ta sig in på bostadsmarknaden. 7) Definition: Med påbörjade bostäder avses gjord bygganmälan. Den görs efter att bygglov beviljats. 8) Källa Helsingborgs Stad, Stadsbyggnadsförvaltningen. 13

8 Övriga marknadsaktörer Helsingborg har ett flertal mindre, privata ägare av bostadsfastigheter. Merparten är mindre än 5 % i jämförelse med Helsingborgshem. Akelius är den i särklass största privata fastighetsägaren med en storlek som motsvarar 20 % av Helsingborgshems. 9 På marknaden för hyresrätter i Helsingborg finns idag både bolag som bygger och förvaltar såsom; Peab, HSB, Riksbyggen, Midroc, NCC, Skanska, JM, Ikano, Wallenstam och Veidekke. Merparten bygger bostadsrätter och egna hem men såväl Akelius, Peab, Ikano som Wallenstam är aktiva på marknaden för hyresrätter. Den nya hyressättningsmodellen i kombination med en stark efterfrågan gör hyresrätten mer intressant idag än för ett par år sedan. Läge, standard och hyra styr efterfrågan Vi kan konstatera att vakansgraden, antal sökande per ledig lägenhet och omsättningen varierar stort mellan bostadsområden. En utveckling som signalerar att vi är på rätt väg när vi styr mot att bli mer aktiva i uthyrningsprocessen. I ett nationellt perspektiv har Helsingborgshem en låg vakansgrad 0,2 % (0,4 %) och låg omsättning av lägenheter. Samtidigt bidrar den låga omflyttningen till att förstärka bilden av hyresmarknaden som trögrörlig och odynamisk. Totalt omsatte företaget lägenheter (11,9 %) under 2011, exklusive studentlägenheter. Det är en minskning i jämförelse med föregående år men de närmaste åren förväntas omsättningen öka något. Orsaken är dels ett markant ökat utbud av hyresrätter men också en långsiktig trend mot kortare boendetider beroende på en ökad variation av livssituationer. Mest omsättning av lägenheter hade vi i Mörarp (12,7 %) och minst på Olympia (2,4 %). Mellan och aktivt sökande Efterfrågan på hyresbostäder i Helsingborg var fortsatt mycket stor under året. Den sista december 2011 fanns drygt (30 000) personer registrerade i vår bokö, varav ca (6 300) redan var hyresgäster hos Helsingborgshem. Antalet aktivt sökande (anmält intresse för ledig lägenhet) har pendlat mellan och personer/månad, en nivå som legat ganska konstant de senaste åren. Men intresset varierar stort. Flest intresseanmälningar per lägenhet hade Centrum Norr med i snitt 247 intresserade personer per ledig lägenhet och minst hade Norra Hamnen och Påarp med i snitt 34 intresserade personer per ledig lägenhet. Boendekoncept Boendekoncept tar fasta på ett antal gemensamma önskemål och behov som ställer särskilda krav på boendets läge, funktion, standard och service. I dagsläget erbjuder Helsingborgshem fem olika boendekoncept utöver den traditionella hyresrätten; trygghetsboende, studentboende, seniorboende, självförvaltning och kollektivboende. STUDENTBOENDE I Helsingborg finns sex olika studentboenden och med våra två på Östra Vallgatan och Bryggaregatan, som sammantaget erbjuder 264 studentlägenheter, är vi den största aktören i staden. % Diagram 7 Omsättning hyresgäster (exkl studentboende) i % av totalt antal lägenheter 14,2 12,6 13,4 11,9 13,6 11, TRYGGHETSBOENDE Trygghetsboende är det boendekoncept vi erbjuder aktiva personer som fyllt 70 och som efterfrågar ett anpassat boende med tillgång till utökad service och social gemenskap. Det sociala innehållet utvecklas kontinuerligt efter kundernas behov och önskemål. Under 2011 har vi fortsatt att anpassa 15 st av våra befintliga lägenheter på Dalhem och på Sköldenborg till trygghetsboende och idag kan Helsingborgshem erbjuda totalt 135 trygghetsboenden. Målsättningen är att 2014 ha 184 trygghetsboenden med en omkringliggande miljö som är anpassad, lättillgänglig, trygg och säker. SENIORBOENDE Seniorboendet vänder sig till personer där någon i hushållet är 55 år eller äldre. Man söker ett funktionellt boende med fokus på detaljer som gör livet enklare men har inget behov av den utökade service som erbjuds i trygghetsboende. Helsingborgshem har seniorlägenheter i tre bostadsområden idag; på Miatorp, Slottshöjden och i Laröd. SJÄLVFÖRVALTNING Självförvaltning innebär att hyresgästen själv, mot en reducerad hyra, ansvarar för och tar hand om vissa delar av boendets ute- och innemiljö. Vi ser tydligt hur utemiljöerna har blivit personligare och vackrare i de sex bostadsområden som idag har självförvaltning. Dessutom visar vårt trygghetsindex att trygghet och trivsel ökar när självförvaltning införs. KOLLEKTIVBOENDE Kollektivboende är en boendeform där en ekonomisk förening hyr en fastighet av Helsingborgshem. Lägenheterna hyrs sedan ut av den ekonomiska föreningen till föreningens medlemmar som kooperativ hyresrätt. Det är alltså bostadskooperativet som gemensamt sköter förvaltningen av huset utan anställda. Helsingborgshem har idag ett kollektivboende på Tågaborg. För att säkerställa kundunderlag till de kommande årens kraftiga nyproduktion har bolaget under 2011 arbetat med att definiera fler boendekoncept. Syftet är att matcha olika livssituationers behov med den funktion, standard, omkringliggande service osv som målgruppen är beredd att betala för. BOSTADSFÖRSÖRJNING Under 2011 har vi uppfyllt den avtalade kvoten och lämnat 60 (64) lägenheter till stadens bostadssociala program. Näringslivet har försetts med 2 (21) lägenheter. Under året avhystes 6 (11) hyresgäster. 14 9) Källa: Leimdörfer 15

9 sig möjlighet att köpa sin bostad. Uthyrningen pågick med goda resultat fram till sommaren Samtliga hus hyrdes ut och inflyttningen påbörjades den 1 oktober. Snitthyresnivå: kr/kvm. Boa (uthyrningsbar yta): kvm Inflyttningen i de 80 radhusen i Laröd Östra pågick fram till april Ombyggnadsprojekt För att bibehålla fastigheternas värde och utveckla boendets attraktivitet har bolaget som mål att bygga om ca 400 lägenheter per år. Det handlar i första hand om ett behov av stambyten, badrumsrenoveringar och i vissa fall fasadrenoveringar. Målet för 2011 var att bygga om 384 lägenheter och det uppfylldes då ombyggnadsprojektet på Stattena påbörjades. Projekt inlämnade för detaljplaneprocess Följande projekt lämnades under 2011 in till Stadsbyggnadsförvaltningen för detaljplaneförändring: Liebäckskroken, Elineberg, ca 120 lägenheter Tyringegatan, Husensjö, ca lägenheter Lägervägen, Fredriksdal, ca lägenheter Nybyggnadsprojekt LARÖD ÖSTRA Etapp 1 (Stallknektsvägen, Beridarevägen, Stallmästarvägen och Stuterivägen) Inflyttningen i de 80 radhus och lägenheter som färdigställdes 2010 fortsatte planenligt fram till april Intresset har varit stort speciellt för 3:or i ett plan och 4:or. Uthyrningsprocessen har fungerat bra med nöjda hyresgäster och ett stort engagemang i de möjliga tillval som erbjuds. Samtliga lägenheter var uthyrda till den planerade inflyttningen. STATTENA Under 2011 påbörjades ett omfattande ombyggnadsprojekt av badrum i 384 lägenheter på Stattena. Samtidigt har fasad- och ventilationsarbeten utförts. I de allra flesta fall har hyresgästerna kunnat bo kvar under renoveringsarbetena. Särskild personal har haft till uppgift att föra en dialog med hyresgästerna och samtidigt bistå med information om de val- och tillval som en renovering möjliggör. Projektet fortsätter under KULLAVÄGEN RINGSTORP Området kring Kullavägen på Ringstorp börjar ta form. Idag finns beviljade bygglov för ca 900 bostäder varav ca 50 % utgörs av hyresrätter där Helsingborgshem har uppdraget att bygga ungefär hälften. Läget är attraktivt med närhet till både centrum och till Fredriksdals och Pålsjös grönområden. Färdigbyggt kommer området att erbjuda såväl hyres- som bostadsrätter i en blandad bebyggelse med både radhus och flerbostadshus. Etapp 1 (Kullavägen Johan Banérsgatan) Sista kvartalet 2011 påbörjades nybyggnationen av 83 hyreslägenheter varav 76 i ett femvåningshus och sju i tvåplans radhus. Radhusen ska innehålla 4:or medan femvåningshuset erbjuder 2:or och 3:or. Bebyggelsen öppnar sig åt väster och söder och har en ljus gårdssida med stora balkonger och terrasser. I femvåningshuset planeras en större gemensamhetslokal, en övernattningslägenhet och två affärslokaler. Första inflyttning är beräknad till sommaren Snitthyresnivå: kr/kvm. (Boa uthyrningsbar yta): kvm Snitthyresnivå: kr/kvm. Boa (uthyrningsbar yta): kvm Etapp 2 (Beridarevägen) På samma område som första etappen färdigställdes ytterligare 28 hyresrätter fördelat på 2:or (14 st) med uteplats och 4:or i tre plan (14 st) med stor takterrass. Uthyrningsprocessen pågick fram till sommaren 2011 och visade att intresset för denna typ av bostäder är fortsatt stort. Samtliga lägenheter hyrdes ut och inflyttning sker i början av Snitthyresnivå: kr/kvm. Boa (uthyrningsbar yta): kvm Etapp hyrköp (Stuterivägen) Granne med Laröd Östra etapp 1 och 2 färdigställdes tio enplansradhus à 119 kvm. Husen hyrs ut enligt ett nytt koncept kallat hyrköp. Hyrköpskonceptet innebär att hyresgästen får möjlighet att efter 1 år från inflyttningsdagen köpa fastigheten med äganderätt. Möjligheten att köpa gäller i 5 år från inflyttningsdagen. Syftet är att ge hyresgäster som vill etablera PLANTERINGEN I kvarteret Citronen på Planteringen startade och slutfördes stam- och badrumsrenoveringar av 36 lägenheter under året. Även här bodde hyresgästerna kvar under renoveringsarbetena och det fördes en aktiv dialog med de berörda hyresgästerna. Projekt med syfte att skapa variation I ett försök att skapa mer variation i en befintlig och likformig stadsdel testar Helsingborgshem, i samarbete med Hyresgästföreningen, att förändra delar av ett bostadsområde. Det övergripande syftet är att öka områdets attraktivitet genom att renovera befintliga lägenheter till en högre standard som kan matcha krav på modern boendestandard och på så vis locka en större mångfald av hyresgäster. Under 2011 har sju lägenheter valts ut i fem olika stadsdelar. Dessa sju lägenheter renoveras för att vi tillsammans med Hyresgästföreningen ska pröva och kunna definiera konceptets hörnstenar. Pilotprojektet utvärderas under nästa år med målsättning att implementera idéerna i större skala. Närlundaskrapan blir, med sina 68 meter, Helsingborgs högsta hus och kommer att erbjuda ca 100 lägenheter. Utvecklingsprojekt NÄRLUNDA Ett offensivt projektförslag med målsättningen att utveckla en hel stadsdel har arbetats fram under I oktober fattades ett investeringsbeslut som bl a innebär att bolaget föreslår en nybyggnation av ett höghus på 22 våningar. Närlundaskrapan blir, med sina 68 meter, Helsingborgs högsta hus och kommer att erbjuda ca 100 lägenheter fördelat på 2:or och 3:or. I direkt anslutning till höghuset planeras en tvåvåningslänga med 20 studentlägenheter i ovanplan och lokaler för olika verksamheter i entréplanet. Förutom nybyggnationen ingår en genomgripande upprustning i delar av områdets befintliga bostäder och utomhusmiljöer. Byggstart för höghuset är planerad till

10 God infrastruktur med närhet till tre flygplatser, motorvägsförbindelse till såväl Köpenhamn, Malmö som till Göteborg och en av Sverige största hamnar bidrar till stadens positiva företagsklimat. Stabil marknad för kommersiella lokaler God infrastruktur med närhet till tre flygplatser, motorvägsförbindelse till såväl Köpenhamn, Malmö som till Göteborg och en av Sverige största hamnar bidrar till stadens positiva företagsklimat. En beskrivning som också förklarar den relativt välmående marknaden för kommersiella lokaler. Brinova betygsätter Helsingborgs status som logistikstad med AAA. Helsingborgsregionen, Skåne Nordväst, är dessutom en av Sveriges mest tätbefolkade regioner utanför de tre storstäderna. På samma yta som Uppsala kommuns (Sveriges fjärde största stad till invånare) har Skåne Nordväst med sina tio samarbetskommuner hela invånare. Det ökade samarbetet inom Skåne Nordväst är en naturlig och nödvändig utveckling, både som en konsekvens av invånarnas rörlighet över kommungränserna och för att stärka regionens konkurrenskraft i Norden. Marknaden för kommersiella lokaler var relativt stabil under 2011 men utbyggnaden av Väla Centrum tillförde den kommersiella marknaden ytterligare ca 100 butikslokaler vilket nästan motsvarar en fördubbling. De områden där efterfrågan på kommersiella lokaler är som störst är i centrum och på Berga. Hyresnivåerna (kontor A-läge) ligger på kr/kvm kr/kvm och vakansgraden är 8-9 % men skillnaderna är stora beroende på läge. Wihlborgs är den största aktören på marknaden för kommersiella lokaler med Briggen och Norrporten på andra respektive tredje plats. 10 En pågående översyn av hyres- och kundstruktur De kommersiella lokalerna inom Helsingborgshem utgör kvm vilket är en minskning med kvm sedan föregående år. Minskningen förklaras av en försäljning av en vårdfastighet till Brinova. Lokalerna består av integrerade lokaler i bostadsområden och av lokaler i friliggande fastigheter. I beståndet ingår stadsdelscentrum på Dalhem, Drottninghög, Planteringen och Elineberg. Väl fungerande kommersiell verksamhet i våra stadsdelar är av största vikt och bidrar till att öka stadsdelens attraktivitet och profil. Uthyrningsgraden är oförändrad och merparten av våra befintliga hyresgäster består av vårdboenden, förskolor, och primärvård vilkas verksamheter får betraktas som relativt konjunkturbeständiga. Vakansgraden uppgick till 4,6 % av antalet lokaler vid årsskiftet. Under 2011 har vi fortsatt att aktivt stärka vår ställning på den kommersiella arenan genom att se över våra hyreskontrakt och vår kundstruktur. Målet är inte att expandera verksamheten utan att säkerställa hyresnivåer och hyresvillkor som kombinerar kravet på affärsmässighet med en aktiv stadsdelsutveckling. Diagram 8: Diagram 9: Totalt fanns 240 kommersiella lokaler I förhållande till antal ser fördelningen ut enligt nedan Den kommersiella ytan uppgick till kvm I förhållande till ytan är fördelningen enligt nedan 70,7 % är uthyrda till privatpersoner, företag eller föreningsliv. 19,7 % är uthyrda till Helsingborgs Stad. 52,4 % är uthyrda till privatpersoner, företag eller föreningsliv. 32,1 % är uthyrda till Helsingborgs Stad. 5 % är uthyrda till Region Skåne. 4,6 % ingår i utvecklingsprojekt eller är vakanta. 12,1 % är uthyrda till verksamheter inom Region Skåne. 3,4 % ingår i utvecklingsprojekt eller är vakanta ) Källa: Fastighetsvärlden ortsanalys Väl fungerande kommersiell verksamhet i våra stadsdelar är av största vikt och bidrar till att öka stadsdelens attraktivitet och profil. 19

11 Från Göteborg till hyrköp i Laröd Vi började känna oss färdiga med Göteborg och när vi fick reda på att vi väntade barn insåg vi att det var dags att ta steget, berättar Martina, som tillsammans med maken Daniel och sonen Vincent lämnade Göteborg för att bosätta sig i Helsingborg. Lösningen för dem blev ett av Helsingborgshems nybyggda hyrköpsradhus i Laröd Östra, dit de flyttade i oktober Svårigheten att hitta ett lämpligt dagis och framför allt all tid som försvann i bilköer blev avgörande för familjens beslut att byta omgivning. Att valet föll på Helsingborg var ingen slump, eftersom Daniel är född och uppvuxen i staden. Både Daniel och Martina har dessutom familj här och därför var Helsingborg ett självklart alternativ. Helsingborg är en fantastisk stad på många sätt, inte minst på grund av sitt läge. Göteborg ligger ju också vid vattnet men man upplever inte alls samma kustnärhet där. Det känns också som att man utnyttjar sitt läge bättre här i Helsingborg. I och med närheten till både Danmark och Tyskland känner man verkligen att man är närmare kontinenten, säger Martina. Martina menar att den allmänna uppfattningen om Helsingborg är att staden ligger i framkant i nästan allt man gör, särskilt när det gäller företagande och boende och mentaliteten är ganska lik den som finns i Göteborg. Att få hyra sig fri från bekymmer åtminstonne det första året kändes som en trygghet. Folk är överlag glada, trevliga och tillmötesgående och det bidrar ju så klart till att det är lätt att känna sig hemma här. De började undersöka bostadsmarknaden i Helsingborg och blev snabbt nyfikna på Helsingborgshems nystartade hyrköpskoncept i Laröd Östra, som vid tillfället var under uthyrning. Vi visste ingenting om hyrköp, men informationen på Helsingborgshems hemsida gjorde oss intresserade. Det verkade som en perfekt lösning att få hyra och känna sig för, men att ändå ha chansen att köpa längre fram. På sikt vill vi äga vårt boende, men att köpa en lägenhet eller ett hus direkt kändes som ett alldeles för stort steg att ta. Tänk om det visade sig att vi gjort ett misstag och ville tillbaka till Göteborg, säger Martina och fortsätter. Att få hyra sig fri från bekymmer åtminstonne det första året kändes som en trygghet. De åkte ner till Helsingborg för att titta på området, en resa som stärkte deras intresse. Laröd är ett jättefint område! Här är en lugn och behaglig atmosfär, det ligger nära både skog och vatten och avståndet till stadens centrum är överkomligt. Dessutom noterade vi snabbt att det bor väldigt många barnfamiljer i området, vilket ju skulle underlätta kontakt- och nätverksskapandet för oss. Väl hemma i Göteborg berättade Martina för sin arbetsgivare om flyttplanerna. Den något överraskande reaktionen var: Så bra! Då kan vi äntligen starta upp en filial i Skåne. Tala om när ni har hittat bostad så sätter vi igång. Som i ett trollslag var sysselsättningsfrågan också löst och de kunde i lugn och ro koncentrera sig på bostadsletandet. Tanken på att komma närmare familjen och därmed få det lite lättare med barnpassning och överlag ett lugnare tempo i vardagen, tilltalade dem och de bestämde sig för att göra en intresseanmälan för hyrköpsradhusen på Helsingborgshems hemsida. Vi hade låga förväntningar eftersom vi hade hört att det var svårt att få en lägenhet i Helsingborg. Uthyrningen av de här nybyggda husen skedde dessutom genom lottdragning och därför blev vi smått chockade när Eva från Helsingborgshem ringde och talade om att vi hade kommit med i dragningen, plus att vi till och med fick lov att välja mellan 2-3 olika hyrköpslägenheter, säger Martina och skrattar. Flyttlasset gick den 1 oktober och bara några dagar senare var Vincents dagisplats ordnad. Vi lämnade in ansökan om plats på dagiset här i Laröd på måndagen och redan på fredagen fick vi besked om att det fanns plats. Helt fantastiskt! I Göteborg hade vi inte alls haft samma valmöjlighet, utan hade fått ta den plats som kommunen tilldelat oss även om den hade legat på andra sidan stan. Att familjen trivs i sin fräscha lägenhet är det ingen tvekan om. Vi stortrivs! Lägenheten är välplanerad, genomtänkt och den andas kvalitet. Jag älskar speciellt köket, där man verkligen har varit noga med kvalitetstänket, säger Martina och fortsätter: De stora infällda speglarna i badrummet och på gästtoaletten gillar vi. Ett jättebra sätt att spara utrymme och som dessutom bidrar till att göra det lättstädat. Små detaljer som förhöjer trivseln. Vi trivs också med den öppna planlösningen. Även om det är öppet så ger det vinklade utrymmet där vi har vår tv-hörna en möjlighet till lite avskildhet ändå. Nu ser familjen fram emot våren och sommaren. Det ska bli underbart att se vårt fina Laröd Östra i full grönska, avslutar Martina. Faktaruta om Hyrköpsbostäder Nytt för Du hyr i 1 år och har därefter möjlighet att köpa radhuset. Möjligheten att köpa gäller i 5 år från inflyttningdagen. Du betalar kallhyra. Standardhöjande produkter kan beställas mot kontant betalning. Helsingborgshems normala boendeservice ingår under tiden du hyr. Perfekt för hyresgäster som vill prova på ett område och ett boende innan man bestämmer sig för att köpa. Helsingborgshem har idag 10 enplansradhus à 119 kvm i Laröd Östra

12 VERKSAMHETEN 2011 Vi vill göra Helsingborg till en attraktiv stad att leva och bo i för en mångfald av människor. Våra hyresgästers trivsel mäter vår framgång och för att hyresgästerna ska trivas måste såväl bostaden, fastigheten som stadsdelen leva upp till hyresgästernas förväntningar. Både nu och i framtiden. Ökat fokus på trygghet Efter flera år av nödvändiga effektiviseringar kan vi konstatera att den löpande verksamheten nu genererar ökade resurser till en satsning på fastighetsunderhåll och trygghetsskapande åtgärder. Alla undersökningar visar att trygghet är den enskilt viktigaste faktorn när man väljer sitt boende. Samtidigt är den också en av de svåraste parametrarna att arbeta med. Dels därför att trygghet är en individuell upplevelse som varierar från person till person och dels därför att känslan av trygghet påverkas av en rad olika faktorer som inte alltid har någon koppling till boendemiljön. De senaste årens höga arbetslöshet har t ex ökat utanförskap och sociala problem i många av våra stadsdelar, vilket i sin tur skapat oro och otrygghet. Företagets samlade trygghetsindex uppmättes 2011 till 75,4 % men mätningen visar att det är stora skillnader i upplevd trygghet beroende på var man bor. I miljonprogramsområdena ligger trygghetsindex på 69,6 % och vi kan alltså konstatera att ca 30 % av våra hyresgäster upplever tryggheten som inte så bra eller dålig. I enstaka fastigheter är det så många som 50 %. Målsättningen är att företagets samlade trygghetsindex inte får understiga 80 % och ingen enskild fastighets trygghetsindex får understiga 60 %. Trygghetsskapande åtgärder Under året har vi intensifierat vårt arbete i de stadsdelar där behovet är störst, ett arbete som fortsätter de närmaste åren med tydlig målsättning att tryggheten ska öka. Större närvaro ute i stadsdelarna är exempel på en trygghetsfrämjande förändringsåtgärd som genomfördes under året. I nya enhetliga arbetskläder rör sig kundvärdarna i områdena under morgontimmar och eftermiddagar när folk är i rörelse. En systematisk rondering av bostadsområdena genomförs efter ett schema och eventuella brister noteras och åtgärdas. Den ökade närvaron ute i våra bostadsområden möjliggjordes bl a tack vare centraliseringen av kundservice (telefoni och e-post) som under året flyttades till bolagets huvudkontor på Drottninggatan. Här finns vi till hands för våra ca hyresgäster och svarar på många dagliga frågor kring boendet. Fysiska insatser med syfte att öka tryggheten är också ett prioriterat område. Det handlar om åtgärder såsom installationer av säkerhetsdörrar, elektroniska portlås och belysning. Men också rena ombyggnationer med fokus på trygghet. Slutligen har bolaget ökat sitt engagemang i de nätverk som redan idag jobbar i stadsdelarna (skola/fritid, Reagera, BRÅ, polisen, vård- och omsorgsförvaltningen, utvecklingsnämnden och Arbetsförmedlingen). Trygghetsindex per förvaltningsområde Förvaltningsområde Mycket bra (2011) Ytter 81,2 % -20,5 % 79,5 % Ganska bra (2011) Inte så bra (2011) Mellan 74,0 % -24,6 % 75,4 % Dåligt (2011) 2010 Inner 78,6 % -25,0 % 75,0 % Milj0n 70,4 % -30,4 % 69,6 % -100 % -50 % 0 % 50 % 100 % Alla undersökningar visar att trygghet är den enskilt viktigaste faktorn när man väljer sitt boende. Samtidigt är den också en av de svåraste parametrarna att arbeta med. 23

13 En attraktiv stadsdel är en plats där människor trivs och känner sig trygga. Vi vill att alla Helsingborgs stadsdelar ska vara attraktiva, att våra hyresgäster berättar med stolthet om platsen där de bor. Trygghetsindex per förvaltningsområde Förvaltningsområde Ytter 81,2 % Mellan 74,0 % -20,5 % -24,6 % 79,5 % 75,4 % Mycket bra (2011) Ganska bra (2011) Inte så bra (2011) Dåligt (2011) 2010 Inner 78,6 % -25,0 % 75,0 % Nytt trygghetsindex Som en del i satsningen på trygghet genomförde bolaget en större undersökning bland hyresgäster på temat trygghet i slutet av året. Svaren ska analyseras 2012 och ligga till grund för ett bredare trygghetsindex där såväl sociala som fysiska trygghetsparametrar Trygghetsindex per förvaltningsområde betygsätts i bostaden, fastigheten och stadsdelen. Förvaltningsområde Ytter 81,2 % -20,5 % Produkt- och serviceindex Vi mäter också hyresgästernas uppfattning om vår produktoch Mellan servicekvalitet 74,0 % i ett nöjd-kund-index (NKI). -24,6 % Produktkvaliteten omfattas av lägenhetens kvalitet och kvaliteten på allmänna utrymmen och utemiljön. Målsättningen för 2011 var ett Inner NKI 78,6 på % 80 % och vi nådde 77,1 %, där -25,0 tio fastigheter % ligger under minimigränsen på 60 %. Att bolaget inte helt når upp till målet speglar att en stor del av våra fastigheter har ett Milj0n omfattande 70,4 % underhållsbehov. Ett faktum -30,4 som % också förklarar våra ökade satsningar på underhåll de senaste åren. Resultatet av kundens uppfattning om vår servicenivå hamnar på 79,6 %. Vår målsättning här har varit att nå upp till en servicegrad på 80 % allra senast år Stadsdelsutveckling En attraktiv stadsdel är en plats där människor trivs och känner sig trygga. Vi vill att alla Helsingborgs stadsdelar ska vara attraktiva, att våra hyresgäster berättar med stolthet om platsen där de bor. Många av våra stadsdelar har hög trivselfaktor men inte alla. En del bostadsområden är hårt drabbade av arbetslöshet och socialt utanförskap. Ofta är det samma Mycket bra (2011) bostadsområden som byggdes storskaligt och utan större variation på 60-talet. Idag arbetar vi 79,5 på % flera plan Ganska med bra (2011) att utveckla de här stadsdelarna. Att bygga modernare och mer Inte så bra (2011) variationsrika bostäder i en befintlig stadsdel är en metod. En annan är den mer socialt inriktade verksamheten 75,4 % Dåligt som (2011) syftar till att stimulera människors egen drivkraft. Vi kallar denna 2010 verksamhet för Aktivt boende. AKTIVT BOENDE BARN OCH UNGA Multiteket på Drottninghög är en uppskattad fritidsverksamhet med kurser och personalledd verksamhet 69,6 % som har öppet på de tider när det behövs som mest eftermiddagar, kvällar och helger. Multiteket är också den enda fritidsverksamhet i staden som håller öppet under sommaren. Från och med hösten 2011 bedrivs verksamheten av Fritid -100 % -50 % 0 % 50 % 100 % 75,0 % Milj0n 70,4 % Produktindex Lägenhet 76,1 % -30,4 % -100 % -50 % 0 % 50 % 100 % -25,3 % Helsingborg, Allmänna som efter att ha vunnit en anbudsgivning i utrymmen -17,2 % offentlig upphandling, hyr lokalen och bedriver såväl organiserad som öppen verksamhet i två år för Helsingborgshems 84,2 % räkning. Verksamheten kan variera efter tid och behov men Utemiljön syftar alltid till att stärka barns och ungas rätt -29,4 till % 73,5 % sin del i samhället och stimulans där de bor. Verksamheten är mycket uppskattad och verkar klart stabiliserande för lugnet på - och PRODUKTINDEX för ryktet om - Drottninghög. -24,5 % 77,1 % Under 2011 började Helsingborgshem även fokusera på Närlunda och Planteringen för att bygga upp och utveckla 69,6 % lokala nätverk för barn- och ungdomsverksamhet. Inte så bra I samarbete med Fritid Helsingborg uppfördes Multiarenan på (2011) 82,8 % Närlunda, som invigdes i december. På Planteringen Dåligt (2011) deltar Helsingborgshem som en av många aktörer i stadens satsning Plant Era Plant Ära som syftar till 70,6 att % 2010 höja hälsotalen och att utveckla området i sin helhet. Helsingborgshem tillhandahåller en lokal i kvarteret Rosenknoppen dit boende på Planteringen har möjlighet att gå för att få 75,5 vägledning % till studier, hjälp med jobbsökande och hjälp med att söka praktikplatser med mera % -50 % 0 % 50 % 100 % 74,7 % Mycket bra (2011) Ganska bra (2011) Produktindex Serviceindex Lägenhet 76,1 % -25,3 % 74,7 % Mycket bra (2011) Ganska bra (2011) Ta kunden på allvar 86,4 % -15,1 % 84,9 % Mycket bra (2011) Ganska bra (2011) Allmänna utrymmen 84,2 % -17,2 % 82,8 % Inte så bra (2011) Dåligt (2011) Trygghet 75% Rent och snyggt 75,8 % -25,4 % -26,6 % 74,6 % 73,4 % Inte så bra (2011) Dåligt (2011) Utemiljön 73,5 % -29,4 % 70,6 % 2010 Hjälp när det behövs 84,6 % -15,2 % 84,8 % 2010 PRODUKTINDEX 77,1 % -24,5 % 75,5 % SERVICEINDEX 80,6 % -20,4 % 79,6 % -100 % -50 % 0 % 50 % 100 % -100 % 100 % -50 % 50 % 0 % 24 Serviceindex 25 Ta kunden på allvar Mycket bra (2011)

14 Den nya BoButiken blir en central punkt för såväl befintliga som nya hyresgäster. Utställningsytorna visar upp ett utökat och varierat sortiment av val- och tillvalsmöjligheter. AKTIVT BOENDE VUXNA En av våra satsningar för bättre livskvalitet i bostadsområdena är verksamheten Eget driv. Verksamheten, som drivs av Helsingborgshem i nära samarbete med Utvecklingsnämnden och Arbetsförmedlingen, syftar till att hjälpa arbetslösa personer på Dalhem och Drottninghög att komma ur bidragsberoende och hitta egen försörjning. Eget driv startade som projekt 2009 och blev så framgångsrikt att Helsingborgshem beslutade sig för att permanenta verksamheten. Idag arbetar en heltidsanställd coach från Helsingborgshem och en projektanställd coach från Utvecklingsnämnden tillsammans på Dalhem under mottot: frivillighet, lokal närvaro och djupt samarbete med försörjande myndighet. Under 2011 deltog 37 personer i Eget driv. För 18 av dessa ledde deltagandet till varaktig sysselsättning, sju deltagare påbörjade studier och en erhöll praktikplats. Målet, att ett 20-tal personer under året skulle komma i någon form av sysselsättning, uppnåddes därmed. AKTIVT BOENDE ÄLDRE Arbetet med att anpassa lägenheter efter Helsingborgs stads norm för Trygghetsboende fortsatte under Boendeformen erbjuder friska och aktiva personer som fyllt 70 år ett boende med tillgång till utökad service och social gemenskap. Det sociala innehållet utvecklas kontinuerligt efter kundernas behov och önskemål. Våra två trygghetsvärdar skapar gemenskap och tillhörighet samt ger ett välkomnande avbrott i vardagen. Under året omvandlades ytterligare 15 lägenheter och det totala antalet lägenheter inom Helsingborgshems trygghetsboende uppgick vid årets slut till 135. Helsingborgshem har nu 35 trygghetslägenheter i Dalhems höghus, 60 i det tidigare seniorboendet på Drottninghög och 40 på Olympia, i anslutning till Träffpunkt Sköldenborg. Omvandlingen av lägenheter fortsätter under 2012 och antalet lägenheter anpassade för trygghetsboende ska 2014 uppgå till 184. PROFILDAGAR Under 2011 arrangerades också de årligen återkommande profildagarna Dalhemsdagen, Drottninghögsdagen och Planteringsdagen, med olika aktiviteter och underhållning arrangerades Planteringsdagen. BOSTAD FÖRST Helsingborgs stads hemlöshetsprojekt Bostad Först går ut på att erbjuda hemlösa personer egen lägenhet med eget kontrakt direkt. Grundidén är att en människa behöver en bostad för att kunna lösa andra eventuella problem. Projektet startade 2010, pågår under tre år och har satt som mål att 80 % av hyresgästerna ska bo kvar. Detta mål har projektet uppnått under Under det gångna året arbetade Helsingborgshem, i samarbete med Kärnfastigheter och Socialförvaltningen, aktivt med olika stödåtgärder för att få de boende att acklimatisera Merparten av våra medarbetare arbetar med service och trygghetsskapande åtgärder ute i våra bostadsområden. Den nya BoButiken är viktig i bolagets satsning på en mer serviceinriktad och aktiv relation med våra hyresgäster. sig i sina lägenheter. Ett par av de boende har kommit in i någon form av sysselsättning såsom t ex en OSA-anställning (Offentligt skyddat arbete) på Framtid och ett deltagande i mobiliseringskurser på Campus tillsammans med studenter på socionomutbildningen. De boende fungerar som bollplank/ referensgrupp och får sju högskolepoäng efter dessa fem veckor. Vi har också fortsatt arbeta fram tydliga rutiner, arbetssätt och riktlinjer för hanteringen av de tio lägenheter som Helsingborgshem förbundit sig att lämna till projektet. Under året har vi lämnat sju lägenheter och de resterande tre lägenheterna, som planen ser ut, lämnas under Projektet har i sin helhet fungerat mycket bra och få problem har stötts på under vägen. Ett par andra fastighetsägare har lämnat lägenheter till projektet men fler fastighetsägare behövs för att kunna uppfylla projektets mål och ambition. Socialförvaltningens team för Bostad Först har under året haft ett flertal aktiviteter för de boende t ex söndagsmiddagar, utflykter till Hembygdsparken i Ängelholm, Kullaberg och till Nimis. Samtliga storhelger har dessutom socialförvaltningens team firat tillsammans med de boende. Nysatsning på BoButik Den 27 oktober 2011 flyttade Helsingborgshems BoButik från huvudkontoret på Drottninggatan i Norr till en specialinredd och betydligt större lokal på Håkan Lundbergs gata i kvarteret Turkiet på Söder. Den nya BoButiken blir en central punkt för såväl befintliga som nya hyresgäster. Utställningsytorna visar upp ett utökat och varierat sortiment av val- och tillvalsmöjligheter. Här kan man inspireras, få information och beställa produkter. Att skapa ett personligt hem eller höja sin standard ska vara enkelt och bekvämt. Vi hjälper till med produktinformation, inköp, hantverkare, transporter och installation. Den nya BoButiken är viktig i bolagets satsning på en mer serviceinriktad och aktiv relation med våra hyresgäster

15 Helsingborgshems skola Under året har Helsingborgshem fortsatt att certifiera all kundnära personal. Vid årets slut hade samtliga kundvärdar, fastighetsvärdar och reparatörer genomgått den 3-5 månader långa utbildningen. Helsingborghems skola syftar till att ge medarbetarna kunskap om företaget, stadsdelarna, bostäderna och vår service. Men utbildningen ger också viktig kunskap om bemötande och förståelse för olika livssituationer och deras behov. Varje nyanställd kundvärd, fastighetsvärd och reparatör genomgår utbildningen i början av sin anställning. Verksamheten skapar resurser för ökat underhåll Bolagets driftsnetto för 2011, 168 kr/kvm, är en ökning i jämförelse med föregående år. Bakom förbättringen ligger flera års nödvändigt arbete med rationaliseringar, omorganisationer och ökade hyresintäkter. Nödvändigt eftersom en stor del av fastighetsbeståndet kräver omfattande underhållsåtgärder, t ex stambyten och badrumsrenoveringar, för att bibehålla sitt värde och sin boendekvalitet. En dåligt underhållen bostad upplevs dessutom ofta som otrygg vilket ytterligare förstärker behovet av att öka underhållsåtgärderna. Ca (20 %) av Helsingborgshems lägenheter är 50 år eller äldre. Under många år genererade inte den löpande verksamheten tillräckliga resurser för att finansiera en rimlig underhållsvolym och år 2010 uppskattades det ackumulerade underhållsbehovet till över 330 mkr. Tack vare bolagets förbättrade driftsnetto och intäkter från fastighetsförsäljning och låga räntekostnader, har bolaget på tre år lyckats öka det fastighetsbevarande underhållet från drygt 90 mkr till 186 mkr. Under de kommande fyra åren är målsättningen att satsa 180 mkr per år. Strategisk underhållsplanering I en situation där underhållsbehovet är större än vad bolaget har resurser att åtgärda ställer det extra höga krav på effektiva arbetsmetoder och en genomtänkt prioritering. Helsingborgshem har under flera års tid legat långt framme vad gäller arbetssätt och planering för underhållsarbeten. Idag tas ett helhetsgrepp, flera åtgärder utförs samtidigt och prioriteringen är behovsbaserad. Samtliga fastigheter har inventerats och bedömts. All information läggs in i ett datorbaserat underhållssystem. Systemet bearbetar informationen och genererar det aktuella underhållsbehovet idag, om 1 år, 3 år, 5 år osv. Underhållsåtgärderna prioriteras enligt följande: 1. Åtgärder för att säkerställa personsäkerhet 2. Åtgärder för att uppfylla myndighetskrav och lagar 3. Fastighetsbevarande åtgärder Tack vare Helsingborgshems förbättrade ekonomi har det fastighetsbevarande underhållet ökat från drygt 90 till 186 mkr på tre år. 29

16 % UTFÖRT UNDERHÅLL 2011 Årets väderlek satte stor prägel på när vi kunde utföra merparten av underhållsarbetena. Den stränga vintern med stora mängder snö och en ovanligt regnig sommarperiod försenade oss. Som exempel kan nämnas takarbeten på Närlunda och Elineberg med planerad start till sommaren som påbörjades först i oktober. Även marknadssituationen för byggentreprenörer påverkade årets underhållsplan. Fram till hösten 2011 var intresset svalt och priserna höga från våra entreprenörer JANUARI (ca 1 %) Avslutat stambyte i 130 lägenheter på Planteringen i kvarteret Tomaten. FEBRUARI (ca 4 %) Byte av hissmaskiner och hisskorgar på Sköldenborg. MARS (ca 9 %) Infodringsprojekt i kvarteret Citronen på Planteringen. Byte av FTX-ventilationsaggregat. APRIL (ca 2 %) Tätskiktsarbeten i 36 badrum i kvarteret Citronen på Planteringen. MAJ (ca 8 %) Omfattande underhålls- och renoveringsarbete har påbörjats i 384 lägenheter på Stattena och omfattar bl a tak, fasader, balkonger, tätskikt i badrum, ventilation och målningsarbeten. men sista kvartalet vände marknaden och vi hittade acceptabla överenskommelser. I nedanstående diagram presenteras exempel på konkreta underhållsåtgärder som genomförts eller påbörjats under året. JUNI (ca 19 %) Byte av belysning till LED-lampor över hela bostadsbeståndet med syfte att spara energi och öka tryggheten. Samtidigt plockas alla kvicksilverlampor bort. I dialog med hyresgästerna erbjuder vi att ersätta gammalt staket med häck när grönytorna återställs efter slutförd PCB-sanering på Dalhem. JULI (ca 3 %) Fasadåtgärder för 27 radhuslägenheter på Närlunda. AUGUSTI (ca 6 %) Renovering på Dalhem av höghusens gårdsmiljö. Betonglagning av Hamiltons garage och bostadsfastighet på Centrum Norr. SEPTEMBER (ca 8 %) Putsning av fasad och målning av fasad och fönster i Maria Park. Fastigheten är kulturskyddad och arbetet utfördes i samarbete med Helsingborgs Museum och Stadsantikvarien. OKTOBER (ca 10 %) Betonglagning av balkonger och fasader för 28 lägenheter på Råå. Betonglagning och målning av balkonger och betongkonstruktioner på Husensjö. Rivning av hus på Drottninghög som frigjort utrymme för utvecklingsprojekt. NOVEMBER (ca 10 %) Målning och dörrbyten av kompletterande byggnader såsom garage och förrådsbodar på Husensjö. Fasad- och fönsterrenovering i kvarteret Rosenknoppen på Planteringen. Förberedande underhållsåtgärder inför installation av komfortvärmesystemet på Dalhem. DECEMBER (ca 20 %) Takbyten på Elinebergsplatsen. Ett arbete som berör ca 200 lägenheter och fortgår under Takomläggning på Närlundas fyra höghus. Markombyggnad av kvarteret Rödspottan och kvarteret Fortuna på Tågaborg. Ett pilotprojekt där renovering av tak, tätskiktsarbeten, målning av fasad och snickerier utförts i kvarteret Höskrindan i Laröd. Löpande underhåll Många underhållsåtgärder sker löpande under året över hela bostadsbeståndet. Exempel på åtgärder 2011: Tvättmaskiner och torktumlare i gemensamma tvättstugor har bytts ut till miljövänligare maskiner liksom i lägenheter där tvättpelare ingår. Gamla isolerrutor har löpande bytts ut mot nya. Värmeväxlare och ventilationsanläggningar har bytts. Avloppsstammar har spolats Utemiljöer har tillgänglighetsanpassats vilket bl a innebär att nivåskillnader jämnats ut och att trappor markerats med vita streck. Underhåll av hissar har genomförts. Ombyggnation av lägenheter till trygghetsboende JANUARI FEBRUARI MARS APRIL MAJ JUNI JULI AUGUSTI SEPTEMBER OKTOBER NOVEMBER DECEMBER 30 31

17 13,5 13,8 13,0 12,5 12, HLU Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll Elförbrukning Bruttosnittränta kwh/m Helsingborgshems hyresgäster har möjlighet att själva bestämma 20 när de 5,0 t ex vill få omtapetserat, slipat parkettgolv 2 eller bytt kyl, frys 4,5och spis. Systemet kallas HLU Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll. 4,46 4,0 Under 2011 har HLU utförts för 53 (50) 15 mkr och 17,24 103,5 (9) mkr 17,40 har betalats 19,00 ut i underhållsrabatt 19,00 till våra hyresgäster. 3,46 3,0 Tuffa energi- och 1,5 miljömål 1,55 Fastighets- och 1,0 byggsektorn svarar för ca 40 % av Sveriges 5 energi- och materialanvändning 0,5 vilket betyder att branschen är en viktig aktör 0,0 på vägen mot ett hållbart samhälle. Vår miljöstrategi 0 tar fasta på våra samlade åtaganden i kommunala, regionala 2008 och inte 2009 minst europeiska 2010 program Ett viktigt åtagande är vårt medlemskap i Skåneinitiativet som består av Skånes allmännyttiga bostadsbolag som tillsammans förbundit sig att konverteringstid under de närmaste för lån tio åren sänka sin energiför- nomsnittlig återstående Vattenförbrukning al år m brukning 3 /m 2 med 20 %. En siffra som överskrider både Sveriges 2,00 nationella mål Underhållskostnad och EU:s intentioner. Hittills har Helsingborgshem överträffat Kr per kvmsåväl Skåneinitiativets mål liksom de 1,80 mål 1, Helsingborgs Stad har definierat i sin energiplan. 4,0 10 3,6 1,40 1,20 2,8 2,7 Fjärrvärmeförbrukningen 200 minskade ,00 2,4 Den samlade fjärrvärmeförbrukningen minskade avsevärt i 0, jämförelse med föregående år, från 129 till 122 kwh/m 2. Förklaringarna är flera, bland annat fortsatt övervakning och in- 0, justering 0,40 av våra energisystem, nyproducerade bostäder med 30 0,20% lägre energibehov, 50 ombyggnation 2011 av undercentraler för fjärrvärme 0,00 och ett mer sparsamt beteende hos våra kunder. Vi har också haft temperatur och vind under året som sammantaget bidragit positivt till den låga förbrukningen kwh/m ,58 % 2,5 2,0 250 Soliditet 1,50 Fjärrvärmeförbrukning Ägarens krav 1,48 1, , Problem med Genomsnittlig inomhustemperaturen återstående konverteringstid för lån Under 2011 har Antal problemen år med inomhustemperaturen i våra lägenheter fortsatt. 5 I backspegeln får vi konstatera att vi inte lyckats garantera 21 grader i alla våra lägenheter. Den generella förklaringen 4 är att vi tagit för lite hänsyn till individuella fastigheters standard 4,0 och var i fastigheten den enskilda lägenheten är belägen. 3 En del av våra äldre fastigheter har kon- 3,6 3,23 struktioner som läcker värme och påverkas 2,8 av stark vind. 2,7 Om den aktuella 2 lägenheten är en hörnlägenhet i nordvästligt läge har också det betydelse för inomhustemperaturen. För att hyresgästerna 1 i dessa lägenheter ska kunna garanteras 21 grader i alla väderförhållanden måste vi leverera en betydligt högre bruttotemperatur. 0 Att höja temperaturen för hela fastighetsbeståndet är en både onödig och trubbig lösning. Merparten av våra hyresgäster upplever inte några problem med sin inomhusmiljö och dessutom skulle en sådan åtgärd äventyra våra energisparmål. Vi kommer istället att göra individuella bedömningar ner på lägenhetsnivå och justera upp temperaturen till den nivå som krävs för att hyresgästen ska vara garanterad en inomhustemperatur på 21 grader. Parallellt ökar vi takten i arbetet med att energieffektivisera våra äldre fastigheter, för att på längre sikt bygga bort problemet. Komfortvärmesystemet skapar medvetenhet Komfortmätning, vårt system för individuell mätning av värme och varmvatten, ger hyresgästerna valfrihet att själva välja sin rumstemperatur inom spannet +/ 2 grader från 21 grader. Det innebär samtidigt att man kan påverka sin hyra beroende på vald komfort. Under året installerades komfortvärmesystem i ytterligare drygt lägenheter vilket betyder att totalt lägenheter, ca 30 %, av våra bostäder har komfortvärmesystemet. I samband med montering av mätutrustning i lägenheterna kwh/m 2 20 Elförbrukning 2, Komfortvärmesystemet är en bidragande orsak till att Helsingborgshem överträffar sina energisparmål 2011, framför allt är det en minskad förbrukning av varmvatten som ger utslag. utfördes också förebyggande underhåll, vilket uppskattas kunna minska antalet felanmälningar i området med ca 70 %. Komfortvärmesystemet är en bidragande orsak till att Helsingborgshem överträffar sina energisparmål 2011, framför allt är det en minskad förbrukning av varmvatten som ger utslag. Medvetenheten hos hyresgästerna ökar med komfortvärmesystemet och leder till ett mer sparsamt beteende. Samtidigt har vi från Helsingborgshem inte lyckats kommunicera systemets möjligheter och begränsningar. Allt för många hyresgäster är skeptiska till hur mätutrustningen fungerar och vad man i verkligheten betalar för. Vi drar lärdom av detta och planerar Elförbrukning en mer pedagogisk uppföljning av förbrukning kwh/m och kostnad 2 via vår hemsida och dessutom en mer aktiv dialog med de hyresgäster som fått mätutrustningen 20 installerad. 15 En något ökad elförbrukning Helsingborgshems totala elförbrukning 2011 landade på 19,0 kwh/m 2 vilket var identiskt med föregående år. Resultatet 10 nådde inte riktigt det budgeterade på 17,5 kwh/m 2. Differensen förklaras framför allt av den varma hösten då vi har använt 5 energieffektiva men eldrivna luftvärmepumpar för uppvärmning, endast vid köldtoppar har det kompletterats med fjärrvärme. Det här betyder att vi ökat elförbrukningen något 0 men nettoeffekten på vår samlade energiförbrukning gynnas av en sådan prioritering. m 3 /m 2 2,00 17,24 Vattenförbrukning 17,40 19,00 19,00 Solen som energikälla Under året har Helsingborgshem fortsatt satsningen på miljövänlig el. Huvudkontorets fastighet på Drottninggatan har fått solceller monterade på taket som producerar kwh/år. En laddstolpe för bolagets eldrivna bilar kommer också att kopplas till solcellsanläggningen. Även studentboendet på Östra Vallgatan, liksom fastigheter på Elineberg har fått solceller monterade under Totalt kan Helsingborgshem idag producera ca kwh/år från solceller vilket utgör 0,5 % av vår totala förbrukning. Kvarteret Turkiet använder sig istället av solfångartekniken som där generar kwh/år. Även vindkraft var planerad att installeras på Elineberg under Tyvärr fick projektet avbrytas eftersom beräkningar visade att risken för vibrationer i lägenheterna var för stor. Vattenförbrukningen nådde sitt mål Helsingborgshems totala vattenförbrukning under året uppgick till 1,52 m 3 /m 2, vilket var något bättre än det budgeterade målet (1,53). Jämfört med föregående år var dock årets siffra en liten ökning. Den kan förklaras med att bolaget avyttrat bostäder (äldreboenden) med låg vattenförbrukning samtidigt som årets nybyggnation har normal vattenförbrukning. Målsättningen inför framtiden är en sänkt förbrukning som vi hoppas kunna uppnå i takt med att fler hyresgäster får tillgång till komfortvärmesystemet och blir medvetna om sin förbrukning. Våra erfarenheter visar att kunskapen om den egna förbrukningen påverkar kunderna att använda vatten mer sparsamt , , Total sjukfrånvaro, 19,00 % 19,00 3, ,5 1,80 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00 1, , ,48 1, PCB sanering avslutad på Närlunda Saneringen av PCB i mark och byggfog på Närlunda har avslutats under verksamhetsåret. Sammanlagt har ca löpmeter byggfog sanerats och ca 950 m 3 förorenade markmassor schaktats bort och ersatts med ny jord. På Dalhem är PCB-saneringen i mark och byggfogar ett än mer omfattande projekt som pågått under det gångna året och fortsätter under m 3 /m 2 2,00 Vattenförbrukning kwh/m 2 Fjärrvärmeförbrukning 33

18 34 En växande befolkning ställer stora krav på vår förmåga att bygga fler bostäder som matchar ett differentierat behov av kvalitet och hyresnivåer

19 Trygghetsboende en bra idé Vi träffade Karin och Walter en vacker vinterdag för att prata om hur de upplever sin nya trygghetslägenhet. Kanske får ordet trygghetsboende många att tänka på ålderdomshem och man tror kanske att det bara är folk som är gamla och sjuka som bor där, men så är det ju inte. B åde Karin och Walter uppskattar lägenhetens planlösning och praktiska funktioner. Restaurangen i grannhuset och möjligheten till social samvaro känns också som en förmån. Och så har vi ju Ingmar, vår trygghetsvärd, som alltid är så hjälpsam och trevlig, påpekar Karin. Karin och Walter flyttade till trygghetsboendet på Hebsackersgatan från Raus Södra där de bott i drygt 20 år. Vi älskade vårt radhus och vår fina trädgård och visst kändes det vemodigt att behöva lämna det men när vi båda kände att orken började tryta och vi inte längre kunde sköta om det som vi ville, så insåg vi att det började bli dags att se sig om efter ett annat boende. Det är ju bättre att se realistiskt på saken och ta steget av egen vilja i stället för att vänta tills det blir mer av ett tvång, eller till och med så att någon annan behöver besluta åt en, berättar Karin vidare. Tanken på att byta boende hade fötts när de för några år sedan såg en artikel i Helsingborgs Dagblad om Helsingborgshems trygghetsboende på just Hebsackersgatan. Vi gjorde inget åt saken just då, men efter en tid fick vi via barnen reda på att det fanns möjlighet att stå i kö för trygghetsboende hos Helsingborgshem och då beslutade vi oss för att ställa oss i den kön, säger Karin. De fick hjälp av barnbarnen att bevaka Hemtorget på Helsingborgshems hemsida och med tiden dök det upp en tvårumslägenhet som de anmälde intresse för. Vi fick inte den lägenheten, men strax därefter blev det ytterligare en 2:a ledig och när vi bokade tid för visning fick vi veta att det också fanns en 3:a lite högre upp i huset som blivit tillgänglig och den kunde vi få eftersom den som stod före oss i kön hade tackat nej, säger Walter. De fick komma och titta på lägenheten och tyckte genast om den. Den var ljus och fin med nyrenoverat kök och badrum och vi kände nog båda att här skulle vi kunna trivas, säger både Walter och Karin. De var dock tvungna att ta ett snabbt beslut. Ett svårt sådant, speciellt för Walter, som älskade sin trädgård och landskapet runt omkring. I Raus gick man från huset rakt ut i naturen. Det gör man inte direkt här på Sköldenborg, men å andra sidan har man ju närmare till Olympiastadion härifrån, säger han och skrattar. Och som hängiven HIF-supporter under närmare 70 år, med säsongskort och klubbmedlemskap, uppskattar han verkligen närheten till fotbollsarenan där han ser så många matcher han orkar varje år. De är nöjda med trygghetsboendet som koncept och rekommenderar det gärna till andra. Karin tycker att det är konstigt att inte fler väljer den boendeformen. Kanske får ordet trygghetsboende många att tänka på ålderdomshem och man tror kanske att det bara är folk som är gamla och sjuka som bor där, men så är det ju inte. Det man dock kan uppleva som en liten nackdel är att man måste bestämma sig snabbt om man står i kö och får ett erbjudande. Det kan vara bekymmersamt för en gammal människa som bott länge i sitt hus eller lägenhet att behöva ta ett så pass stort beslut på bara någon enstaka dag, så det är nog bra om man har gjort upp med sig själv om att det är dags att flytta på sig innan man gör en intresseanmälan. Trots viss vånda över att bryta upp från sin gamla livsstil har de inte ångrat att de tog beslutet att flytta. Tvärtom. De trivs förträffligt i sin fina trerummare på fjärde våningen och det var ingen tvekan om att det var till Hebsackersgatan de skulle flytta. Nej, hade vi inte kunnat få en lägenhet här så hade flytten inte blivit av, säger Walter och fortsätter. De andra områdena där det finns trygghetsboende är säkert fina de också, men Sköldenborg ligger bättre till tycker vi. Här har vi nära till Slottshagen och Fredriksdalsparken där vi tycker om att promenera, vi har nära både till affärer och till sjukhuset, nära till service helt enkelt. På Raus behövde vi bil för att ta oss till det mesta, inflikar Karin, och det blev så mycket lättare att ta beslutet om att flytta när vi visste att vi fick det fint dit vi kom. Det är en viktig skillnad mellan känslan av att flytta TILL något och känslan av att flytta FRÅN något! Ser man fram emot det nya känns det inte så jobbigt att lämna det gamla. Om Trygghetsboende Ett boende för aktiva personer som fyllt 70 år En tillgänglig och trygg utemiljö En säker och anpassad bostad Trygghetsvärdar som finns till hands och som samordnar aktiviteter Gemensamma lokaler för våra trygghetsboende Närhet till allmänna kommunikationer Närhet till service såsom vårdcentral och apotek Närhet till grönområde Helsingborgshem har idag 135 trygghetsboenden på Drottninghög, Dalhem och Olympia 36 37

20 ORGANISATION I FÖRÄNDRING Under 2011 har Helsingborgshem fortsatt sitt perspektivskifte från fastighet till människa med tydliga konsekvenser för hur vi väljer att utveckla organisationen. Nytt ägardirektiv På bolagsstämman i april 2011 beslutades om ett nytt ägardirektiv för Helsingborgshem. Direktivet kan sammanfattas i följande tre punkter: Helsingborgshem ska uppfylla stadens målsättning genom att utveckla attraktiva bostäder som bidrar till att Helsingborg kan växa, utvecklas och vara en attraktiv stad att leva i. Bolaget ska aktivt delta i Helsingborgs stadsutvecklingsarbete, medverka till att bra service finns i stadsdelar och bostadsområden, i samverkan med stadens övriga aktörer, motverka segregation och främja gemenskap och trygghet i de olika bostadsområdena. Verksamheten ska bedrivas enligt affärsmässiga principer på ett sätt som främjar långsiktigt hållbar utveckling, såväl ekonomisk, social som ekologisk. Affärsplan Helsingborgshems styrelse inledde arbetet med en ny affärsplan under våren Ett ramverk med fokusområden och mål utarbetades som ett underlag för den vidare processen där en stor del av bolagets medarbetare involverades. Affärsplanen fokuserar på utmaningen att bygga och hyra ut 300 nya bostäder varje år. Samtidigt ska bolaget bygga om och värdeutveckla befintliga bostäder, ytterligare förbättra driftsnettot, öka fastighetsunderhållet och minska energiförbrukningen. Effektivitet i måluppfyllelsen förutsätter en ökad kundfokusering och en större förståelse för marknadens förutsättningar. Det är endast genom kunskap om och dialog med våra kunder som vi kan stärka bolagets varumärke och öka stadsdelarnas och stadens attraktivitet. Affärsplanens höga ambitionsnivå ställer också krav på en dynamisk organisation med behov av förstärkning och förändring under planperioden. Vision och affärsmodell Under 2011 har Helsingborgshem definierat en ny vision: Vi ska göra Helsingborg till en attraktiv stad att leva och bo i för en mångfald av människor. Visionen hjälper oss att prioritera och förstå det långsiktiga målet. Den knyter oss tydligare till stadens övergripande vision och den stödjer vårt ägardirektiv. Vi har också visualiserat vår affärsmodell. Affärsmodellen visar att alla medarbetare är med och bygger bolagets framgång genom att förstå hur den enskildes beslut och agerande påverkar helheten. Attraktivitet Hyresintäkter Underhållskostnader Driftskostnader Räntekostnader Kompetensförstärkning De senaste årens genomlysning av verksamheten har pågått parallellt med fortsatta rationaliseringar med syfte att skapa ekonomisk balans och utvecklingskraft. Under året har hela företaget arbetat med att höja kompetensnivån vilket bland annat resulterat i nyrekryteringar av ett flertal välutbildade och kompetenta medarbetare. I takt med att ägarens förväntningar på bolaget ökar justerar vi mål och bemanning. Såväl ny- och ombyggnadstakten som underhållsvolym och försäljningsmål ställer krav på organisationens förmåga att öka tempot i alla processer. Snabbhet fungerar bäst i organisationer som är värderingsstyrda snarare än regelstyrda en förändring som Helsingborgshem startat under Ökat samarbete mellan avdelningarna Med syfte att nå ett bättre helhetsresultat och en ökad kvalitet i beslut och processer har bolaget under året ökat samarbetet mellan avdelningarna. Ägarens förväntningar, marknadens förutsättningar, kundens behov och våra egna specialistkompetenser måste ständigt balanseras och styras mot vår vision och vårt uppdrag. Det förutsätter ett betydligt mer utvecklat och metodiskt samarbete över avdelningsgränserna en förändring som har accelererat under Fastighetsvärde 38 Vi ska göra Helsingborg till en attraktiv stad att leva och bo i för en mångfald av människor. Visionen hjälper oss att prioritera och förstå det långsiktiga målet. 39