Värdeutlåtande. inom del av fastigheten Nedra Runby 1:23

Transkript

1 Värdeutlåtande avseende Villa Karlsro inom del av fastigheten Nedra Runby 1:23 i Upplands Väsby kommun FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB

2 Del av Nedra Runby 1:23 2(11) Upplands Väsby kommun UPPDRAG/BESKRIVNING Uppdragsgivare Syfte Värderingsobjekt Upplands Väsby kommun genom Anne Sophie Arbegard. Upplands Väsby kommun har för avsikt att säga upp det nuvarande bostadsarrendeavtalet med arrendatorn till arrendestället Villa Karlsro i Upplands Väsby kommun till nästa avtalsslut Vid uppsägning av arrendeavtalet har arrendatorn rätt till ersättning för byggnaden. Med anledning av det har Forum uppdragits att bedömda vilken ersättning som skall utgå till arrendatorn för byggnaden. Värdet av byggnaden bedöms vid värdetidpunkten november Byggnaden inom del av fastigheten Nedra Runby 1:23 och arrendestället Villa Karlsro i Upplands Väsby kommun. Värdetidpunkt Värdetidpunkt är november Förutsättningar Underlag Ägare av arrendeställe Värderingen beaktar ej frågan om huruvida det finns skäl för uppsägning eller ej, utan syftar som ovan nämnt att enbart bedöma vilken ersättning som bör utgå för byggnaden. För uppdraget gäller vidare bilagda Allmänna villkor för värdeutlåtande. Besiktning av värderingsobjektet av undertecknad tillsammans med Anders Mård. Arrendeavtalet, bilaga 1. Karta. Ortspriser. Anders Mård, Babordsgatan 7, Stockholm Fastighetsägare Upplands Väsby kommun (org.nr ) Fastighetstyp Läge Arrendeställe bebyggd med småhusbyggnad för permanentboende. Värderingsobjektet är beläget i Runby i Upplands Väsby på Bills backe 4. Avståndet till centrala Väsby är ca 500 m, pendeltågstationen är belägen inom ca 300 m gångavstånd. Näromgivningen utgörs av främst flerbostadshus samt småhusbebyggelse på något längre avstånd. Viss service finns i närområdet men övrig service finns i de mer centrala delarna av Väsby. Trafikbuller hörs från det närliggande järnvägsområdet öster om arrendestället.

3 Del av Nedra Runby 1:23 3(11) Upplands Väsby kommun Planförhållanden mm Taxeringsvärde Markbeskrivning Byggnadsbeskrivning Värderingsobjektet ligger inom detaljplanelagt område där arrendestället är angivet såsom allmän plats, park, plantering. I kommunens gällande översiktsplan anges det finnas möjligeter till bostadsbebyggelse väster om stationen och inom det område som arrendestället är beläget. Taxeringsvärdet för byggnaden uppgår till kr enligt bifogat fastighetsutdrag för fastigheten Nedra Runby 1:23. Arrendestället har enligt kartan tillhörande arrendeavtalet en areal om ca kvm. Kontrollmätning har ej skett. Själva tomten är en iordningställd trädgårdstomt med gräsmattor, fruktträd samt några enstaka större barrträd. Staket finns runt delar av tomten, vid infarten finns grind. Värderingsobjektet nås via Bills backe. Fastigheten är ansluten till det kommunala VA nätet. Värderingsobjektet är bebyggt med en bostadsbyggnad samt ett mindre uthus. Därutöver finns en gammal jordkällare. Bostadsbyggnaden Bostadsbyggnaden är en tvåplansbyggnad utan källare. Byggnaden är ursprungligen uppförd kring förra sekelskiftet under åren Byggnaden är grundlagd med torpargrund, har en stomme av trä, liggande och stående träpanelfasader samt tegeltakpannor. Fönstren utgörs av tvåglasfönster med träbågar. Byggnadens utvändiga underhållsskick är eftersatt. Såväl diverse fasadpartier, takutsprång samt fönsterkarmar är i behov av målning. Boarean uppgår enligt fastighetsutdraget till 150 kvm. Kontrollmätning har ej skett på plats. Byggnadsritningar saknas. Forum har dock mätt byggnadsarean till ca 81 kvm vilket skulle motsvara totalt 162 kvm BTA i två plan. Väggarna bedöms vara relativt tunna varpå boarean om 150 kvm enligt fastighetsutdraget bedöms vara relativt rimligt. På bottenplanet finns en liten hall, kök samt två vardagsrum samt wc med dusch. Köket har relativt enkel och äldre inredning med elspis, skicket härstammar sannolikt från 1950 talet. Ytskikten är generellt enkla med plastgolv dock med hyfsat skick. Toalettrummet med dusch utgörs av plast på väggar och golv. Uppvärmning sker med elradiatorer.

4 Del av Nedra Runby 1:23 4(11) Upplands Väsby kommun Enligt ägaren av arrendestället har bl.a. följande investeringar och åtgärder gjorts under de senaste åren. Årtalen är ungefärliga. 1930) Anslutning till elnätet görs. 1945) Yttre och inre renovering till nuvarande planlösning 1952) Anslutning till kommunalt VA system 1970) Badrum förses med dusch. Direktel installeras. 1974) Yttre och inre renovering, förstärkning av grund, nya elinstallationer, omläggning av tak. 1980) Yttre renovering med byte av panel, ommurning av skorsten, montering av fast stege på taket. 1992) Ommålning fasad, utbyte av del av tegelpannor. 2008) Wc stolar byts ut, enklare trägolv inlagt i rum, övre plan. Förrådsbyggnader Uthuset är av enklare träkonstruktion med oisolerade träväggar. Byggnaden saknar uppvärmning och el. Skicket bedöms som eftersatt. Byggnader inrymmer förråd. Byggnadsarean bedöms grovt uppskattat till ca 25 kvm. Därtill finns det en jordkällare inom arrendeområdet. Arrendeavtal Värderingsobjektet omfattas av ett bostadsarrendeavtal. Arrendetiden löper till Tillåten användning är bostad enligt avtalet. Arrendatorn svarar för drift och underhåll samt skötsel av det arrenderade området. Om kommunen säger upp avtalet skall ersättning för byggnaden utgå till arrendatorn. Enligt avtalet skall ersättningen beräknas utifrån det marknadsvärde byggnaden har vid uppsägningstillfället. Utöver detta har arrendatorn inte rätt till avträdesersättning i någon form, t.ex. erbjudande om annan bostad. Enligt avtalet gäller i övrigt vad som stadgas om arrenden i 7 och 8 kapitlen jordabalken samt tillämpliga delar av 10 kap i jordabalken gällande bostadsarrenden. Arrendeavgift uppgick vid avtalets tecknande till 7000 kr/år. Beaktat indexuppräkning torde avgiften numera uppgå till 8773 kr/år.

5 Del av Nedra Runby 1:23 5(11) Upplands Väsby kommun VÄRDERING Metodtillämpning Syftet med värderingen är att bedöma marknadsvärdet av byggnaden vid uppsägningstillfället. Överlåtelser av byggnader är ej vanligt förekommande och noteras inte heller i något officiellt register. Av dessa orsaker är det mycket svårt att bedöma marknadsvärdet av byggnaden via en ortsprisanalys. Här bedöms det genom att bedöma mellanskillnaden mellan en bebyggd småhusfastighet och en obebyggd tomt i motsvarande läge och med hänsyn till byggnadens standard och skick samt dess förutsättningar i övrigt. Omdöme Värderingsobjektet har ett relativt bra läge nära de centrala delarna av Upplands Väsby. Tomten är stor med fruktträd och iordningställda gräsytor. Byggnaden har ett något eftersatt underhållsskick avseende främst invändiga ytor såsom kök men även del av det utvändiga skicket. Byggnadens storlek bedöms vara fullgod för en familj eller äldre personer. En köpare hade sannolikt oavsett kalkylerat med att höja standard och underhållsskicket på byggnaden. Värdebedömning Enligt ovan skall således ersättningen för byggnaden bedömas vilket enligt bilagt bostadsarrendeavtal skall motsvara byggnadens marknadsvärde vid uppsägningstillfället. Här bedöms det genom att bedöma mellanskillnaden mellan en bebyggd småhusfastighet och en obebyggd tomt i motsvarande läge och med hänsyn till byggnadens standard och skick samt förutsättningar i övrigt. Småhusfastighet Här kommer först marknadsvärdet av en motsvarande bebyggd småhusfastighet, inklusive VA anslutning, i jämförbart läge bedömas genom en ortsprisanalys av försålda bebyggda småhusfastigheter. Fastigheter med mindre boarea än 120 kvm och med större boarea än 180 kvm har gallrats bort i sökningen. Köpen avser vidare fastigheter där huvudbyggnadernas värdeår respektive nybyggnadsår varierar mellan åren

6 Del av Nedra Runby 1:23 6(11) Upplands Väsby kommun Följande ortspris av äganderätter erhölls. Fastighetsbeteckning Gatuadress Areal Boarea Biarea Stand Värdeår Nyb-år Datum Ksk tkr K/T-tal EDS PRÄSTGÅRD 1:4 Paradisvägen ,46 VILUNDA 20:18 Lyktvägen ,26 ÖVRA RUNBY 2:17 Runbyvägen ,24 KAPELLET 1:33 Kapellvägen ,44 ÖVRA RUNBY 2:135 Allévägen ,52 VILUNDA 1:150 Väsbyvägen ,66 ODENSLUNDA 1:250 Fritiofs Väg ,5 VILUNDA 1:41 Björkvallavägen ,37 VILUNDA 1:95 Solvägen ,55 ÖVRA RUNBY 2:152 Ekvägen ,55 HAMMARBY-SMEDBY 1:469 Ryttargatan ,06 ÖVRA RUNBY 2:73 Runbyvägen 33 B ,74 FRESTABY 1:5 Frestavägen ,8 Medel ,55 Av ortsprismaterialet i tabellen kan avläsas att 13st bebyggda småhusfastigheter har försålts för i medel ca 3,5 Mkr med en genomsnittlig boarea på knappt 140 kvm och med en biarea på i snitt ca 53 kvm. De noterade priserna varierar med ett spann på ca 2,9 3,7 Mkr med undantag av två förvärv på nivån 4,775 Mkr samt 4,55 Mkr. Förutom ovanstående köp kan nämnas att medelnivån för alla försålda småhusfastigheter inom Upplands Väsby kommun under de senaste 6 månaderna motsvarade ca 3,8 Mkr. Från och med början av år 2010 och fram till dagens datum bedöms prisutvecklingen ha varit något svagt positiv. Generellt ligger den ovanstående noterade nivån för standardpoäng för byggnaderna över värderingsobjektets nivå på 23. Dock kan verklig standard avvika från den standard som är angiven i taxeringsvärdet varför mindre vikt sätts vid denna indikator. Överlag bedöms de flesta jämförelseobjekt ha bättre lägen eftersom de ej ligger så pass nära järnvägsområde. Det finns dock några jämförelseobjekt som hade något utsatta lägen, t.ex. fastigheten Vilunda 20:18 vilken ligger nära större väg samt angränsar mot mindre industriområde. Fastigheten förvärvdes för 3,285 Mkr under Huvudbyggnaden som är 168 kvm stor är sannolikt tillbyggd under senare år. En annat objekt är Kapellet 1:33 som ligger nära E4 samt bensinstation. Fastigheten är bebyggd under 1940 talet och har ett något eftersatt skick. Förvärvades för 2,93 Mkr under september 2011.

7 Del av Nedra Runby 1:23 7(11) Upplands Väsby kommun I närområdet till värderingsobjektet noterades tre förvärv. Intressantast bedöms vara förvärvet av Övra Runby 2:135 för 3,175 Mkr under januari Vid besiktning kunde konstateras att objektet genomgått en större renovering under de senaste året varför objektet innan dess torde ha ett sämre skick, såväl värdeår och nybyggnadsår är Sedan detta utlåtande först upprättades under februari 2014 har ytterligare två köp inkommit varav ett i Runby på nivån 4,55 Mkr. Fastigheten bedöms ha ett klart bättre läge och enligt Mäklaren hade byggnaden invändigt ett relativt gott skick där standarden var uppskattningsvis ca år gammalt men där i vart fall ett badrum var nyrenoverat. Köpet bedöms ej vara jämförbart. Överlag visar förvärven att Runby hör till de mer attraktiva delarna av Väsby. Därtill bedöms det ha skett en viss positiv prisutveckling under se senaste månaderna. Med hänsyn till ovanstående ortspris bedöms värdet av en bebyggd småhusfastighet med en markareal på ca kvm ligga på en värdenivå på mellan 3,2 3,6 Mkr i motsvarande läge. Överlag bedöms jämförelseobjekten vara bebodda och ha ett normalt skick. Värderingsobjektet bedöms i jämförelse ha ett visst eftersatt skick vilket även bör beaktas. En köpare torde dels beakta att det erfordras renovering av de utvändiga ytskikten, därtill torde även en köpare ha kalkylerat med att ha renoverat köket samt ett badrum samt övervägt att installera en alternativ uppvärmningsform, tex en luftvärmepump. Emellertid bedöms jämförelseobjekten ej heller vara i toppskick såsom värderingsobjektets skick hade blivit efter renovering varför det ej bedöms skäligt att motivera en nedjustering motsvarande en bedömd renoveringskostnad. Därtill bör beaktas att en köpare av fastigheten sannolikt delvis hade renoverat byggnaden på egen hand vilket utgör skäl för att kostnaden sammantaget kan bli lägre. Marknadsvärdet av en bebyggd småhusfastighet med en markareal på kvm med motsvarande läge samt standard och skick som värderingsobjektet bedöms baserat på ovanstående resonemang och ortspris ligga i den undre delen av värdeintervallet. Marknadsvärdet bedöms kunna sökas inom intervallet kr +/ kr.

8 Del av Nedra Runby 1:23 8(11) Upplands Väsby kommun Tomtmarksvärde Nedan skall marknadsvärdet av en obebyggd småhustomt för permanentboende bedömas i motsvarande läge. Med anledning av det företogs en ortsprisundersökning. Fastigheter med egen strand eller strandnära lägen har gallrats bort. Följande försäljningar bedömdes vara jämförbara: Fastighetsbeteckning Adress Tkod Areal Datum Ksk tkr GRIMSTA 5:20 Björnbärsvägen SANDA 1:135 Vikingavägen GRIMSTA 67:6 Källvägen ÖVRA RUNBY 2:362 Lillvägen GRIMSTA 55:17 Råbäcksgränd GRIMSTA 55:22 Råbäckskroken GRIMSTA 55:3 Råbäcksgränd GRIMSTA 44:61 Bergsvägen GRIMSTA 55:17 Råbäcksgränd GRIMSTA 55:16 Råbäcksgränd VATTHAGEN 1:140 Bergstigsvägen GRIMSTA 55:25 Råbäcksvägen VILUNDA 1:601 Solvägen GRIMSTA 44:530 Barrstigen VILUNDA 1:609 Solvägen GRIMSTA 110:3 Björnbärsvägen SANDA 1:258 Frisells Gränd VILUNDA 1:233 Karlbergsvägen VILUNDA 1:608 Solvägen SANDA 1:259 Frisells Gränd SANDA 1:262 Frisells Gränd VATTHAGEN 1:140 Bergstigsvägen SANDA 1:260 Frisells Gränd SANDA 1:261 Frisells Gränd GRIMSTA 55:22 Råbäckskroken Medel Vid utgallringen har tagits med köp under från och med 2010 till och med dagens datum av obebyggda fastigheter, fastigheter bebyggda med byggnader där taxeringsvärdet ansetts understiga kr (typkod 213). Urvalet har gjorts utifrån försålda småhustomter med varken strandnära läge eller egen strand samt där det ej bedömts finnas sjöutsikt.

9 Del av Nedra Runby 1:23 9(11) Upplands Väsby kommun Priserna varierar mellan ca 1,0 Mkr till 2,7 Mkr med ett medelpris på knappt 1,7 Mkr för en ca kvm stor obebyggd småhustomt. Försäljningarna torde ha skett inklusive gatukostnader men exklusive VA anslutning. Jämförelseobjekten utgörs inte av några försäljningar i närområdet till värderingsobjektet utan främst köp i Grimsta och Bollstanäs. I de mer centrala delarna av Upplands Väsby noteras dock tre affärer där kommunen försålt obebyggda småhustomter på Solvägen 12, 14 och 9 för 1,0 1,13 Mkr från och med augusti 2012 till september 2013 med en medeltomtareal på ca 930 kvm. Av de försålda bedöms fastigheten med adress Solvägen 12 inneha det sämsta läget med närhet till den angränsande Mälarvägen. Läget bedöms vara relativt jämförbart med värderingsobjektet, möjligtvis att värderingsobjektet är något bättre med hänsyn till att avståndet till bullerkällor är längre samt att bullerkällan är mindre påtaglig. I de mer centrala delarna av Väsby återfanns även ett köp på nivån 1,5 Mkr av fastigheten Vilunda 1:233 med en tomtstorlek 1273 kvm under maj Läget bedöms som klart bättre. I närområdet försåldes fastigheten Övra Runby 2:362 för 1,675 Mkr under november Även detta läge bedöms som klart bättre. Vid föregående värderingstillfälle februari 2014 bedömdes marknadsvärdet av en ca kvm stor tomt till nivån 1,0 1,2 Mkr. Likt de bebyggda småhusfastigheterna bedöms ha ökat i värde bedöms även tomtmark för småhus ha ändrats. Med anledning av bedöms marknadsvärdet av en ca kvm stor tomt till 1,1 1,3 Mkr i motsvarande läge. Ovan bedömdes marknadsvärdet av en bebyggd småhusfastighet med motsvarande läge och förutsättningar till 3,3 Mkr+/ 200 tkr beaktat en tomtstorlek på kvm. För att kunna bedöma byggnadsvärdet måste således tomtmarksvärdet bedömas beaktat en motsvarande tomtstorlek. Med hänsyn till storleken av tomten bedöms värdet återfinnas på den övre nivån och 1,3 Mkr. Marknadsvärdet av en obebyggd småhustomt i motsvarande läge som värderingsobjektet bedöms baserat på ovanstående ortsprismaterial och resonemang till 1,3 Mkr exklusive VA anslutning men inklusive gatukostnader.

10 Del av Nedra Runby 1:23 10(11) Upplands Väsby kommun Övriga mervärden Värderingsobjekt utgörs av själva byggnaden på arrendestället. I marknadsvärdet av byggnaden bedöms ej värdet av VAanslutningen ingå och därmed bör ej heller detta mervärde beaktas i värderingen av byggnaden. Mervärdet bedöms motsvara kostnaden för anslutning enligt Upplands Väsbys rådande VA taxa och baserat på en tomtareal på kvm bedöms detta till ca 200 tkr. I de noterade priserna av försålda bebyggda småhusfastigheter ingår även ett värde av att småhustomterna är iordningställda, gräsbelagda, planterade med buskar, inhägnader, stenläggningar mm. Mervärdet av dessa anläggningskostnader bedöms, grovt uppskattat, i vart fall motsvara 200 tkr för en normaltomt. Genom att nedjustera det bedömda marknadsvärdet av en bebyggd småhusfastighet och tomtmarksvärdet erhålls baserat på ovanstående bedömningar ett värde på mellan 1,8 2,2 Mkr. Som ovan nämnt skall enbart byggnadens marknadsvärde bedömas och därför skall varken mervärdet av VA anslutningen beaktas eller att tomtmarken är iordningställd. Således nedjusteras värdet skäligen ned med tkr till 1,4 1,8 Mkr. Baserat på ovanstående metod bedöms marknadsvärdet av enbart byggnaden kunna sökas på nivån 1,4 1,8 Mkr. Alternativ bedömning Sammanfattningsvis Ett alternativt bedömningssätt kan vara att bedöma byggnadens marknadsvärde utifrån taxeringsvärdet. Här görs det genom att multiplicera byggnadens taxeringsvärde med nyckettalet och kvoten köpeskilling / taxeringsvärde. I tabellen för försålda småhusfastigheter ovan redovisades nyckeltalet, förkortat K/T varav medelvärdet låg på ca 1,55. Enligt bilagt fastighetsutdrag uppgår taxeringsvärdet för byggnaden till 927 tkr. Applicerat på taxeringsvärdet 927 tkr ger det en värdenivå på ( kr x 1,55) avrundat ca 1,45 Mkr. Forum har ej kunnat tagit del av det nya förslaget avseende taxeringsvärden för småhus. Baserat på ovanstående resonemang bedöms marknadsvärdet av byggnaden inom arrendestället Villa Karlsro kunna sökas på nivån 1,4 1,8 Mkr vid värdetidpunkten november 2014.

11 Del av Nedra Runby 1:23 11(11) Upplands Väsby kommun MARKNADSVÄRDE Marknadsvärdet av bostadsbyggnaden inom arrendestället Villa Karlsro inom del av fastigheten Nedra Runby 1:23 i Upplands Väsby kommun bedöms, under ovan angivna förutsättningar, vid värdetidpunkten november 2014 kunna sökas på en värdenivå mellan 1,4 1,8 Mkr. Stockholm FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB Magnus Hofström Civilingenjör Av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilagor: 1) Gällande arrendeavtal 2) Utdrag ur fastighetsutdrag för Nedra Runby 1:23 3) Bilder 4) Allmänna villkor för värdeutlåtande

12 Bilaga 1

13 Bilaga 1

14 Bilaga 1

15 Bilaga 1

16 Bilaga 2

17 Bilaga 3

18 Bilaga 3

19 Bilaga 4

20