Värdeutlåtande. Lännersta 1:123

Transkript

1 Värdeutlåtande avseende Lännersta 1:

2 Lännersta 1:123 Sid 2(8) UPPDRAG Uppdragsgivare Bakgrund/syfte Värdetidpunkt Förutsättningar genom Firass Sjönoce. Fastigheten Lännersta 1:123 är upplåten med tomträtt. Avgäldsperioden går ut och om överenskommelse om ny avgäld ej kan träffas måste stämning lämnas in ett år före denna tidpunkt, d v s senast Aktuell värdering avses ligga till grund för ny tomträttsavgäld. Värdetidpunkt vid avgäldsregleringen är Vid denna värdering är emellertid värdetidpunkten dagens datum. Anledning kan således finnas att vid senare tillfälle uppdatera värdebedömningen. Värderingen avser fastigheten i s k avröjt skick. Detta innebär att man ej beaktar tomträttsupplåtelsen och vad tomträttsinnehavaren tillfört som t ex byggnader, anläggningar etc. BESKRIVNING Läge Tomtbeskrivning Värderingsobjektet är beläget i Lännersta öster om Skurusundet i, nordväst om korsningen Lännerstavägen/Sockenvägen. Omgivningen utgörs främst av småhusbebyggelse. Avståndet till Stockholm innerstad är ca 10 km. Området får betraktas som ett mycket attraktivt bostadsområde. Tomten nås från flera vägar och gång- och cykelvägar. Busshållplats finns i nära anslutning till värderingsobjektet Värderingsobjektet har en areal om ca kvm. Tomten är en mindre kulle. Undergrunden utgörs enligt SGU:s jordartskarta huvudsakligen av berg med ett tunt osammanhängande moräntäcke. Delar mot Sockenvägen och Lännerstavägen utgörs av lera. De ej bebyggda delarna är asfalterade som köryta eller skolgård/lekyta samt naturmark ingående i skoltomten. Planförhållanden För fastigheten gäller en detaljplan som vann laga kraft , se plankarta nedan.

3 Lännersta 1:123 Sid 3(8) Fastigheten får enligt detaljplanen användas för skoländamål. Byggrätten begränsas i form av att vissa delar längs gränserna ej får bebyggas samt en högsta byggnadshöjd om 8 m. För vissa delar (rastrerade på plankartan) ska dessutom särskild hänsyn tas till befintlig vegetation. Utfartsförbud råder mot Banérvägen och Stenbocksvägen. Mot Lännerstavägen och Sockenvägen ska staket finnas. Här förutsätts dock att den befintliga utfart som finns mot Lännerstavägen får finnas kvar, d v s staketkravet gäller ej den delen. Bebyggelse Fastigheten är idag bebyggd med en skolbyggnad i ett plan. Enligt tomträttshavarens hemsida uppgår lokalarean till kvm. Detta bedöms motsvara en bruttoarea om ca kvm BTA.

4 Lännersta 1:123 Sid 4(8) Tomträttsavtal Fastigheten uppläts med tomträtt Ändamålet med upplåtelsen är skolverksamhet i enlighet med av kommunen beviljat bygglov. För tillbyggnad etc som kräver bygglov måste godkännande inhämtas av markägaren. Fastighetsägaren (Kommunen) står för anslutningsavgifterna för vatten- och avlopp. Fastighetsägaren har rätt att utan intrångsersättning dra ledningar genom fastigheten. Detsamma gäller tunnlar för kommunikationsändamål eller vatten- och avlopp. Inom x-området enligt detaljplanen (Banérvägen) har kommunen rätt att bibehålla anordningar för allmän gång- och cykeltrafik. VÄRDERING Metod Marknadsvärdet av skoltomter bedöms normalt via direkta ortsprisjämförelser av försålda obebyggda skoltomter med motsvarande läge där noterade köpeskillingar relateras till antingen kr/kvm tomtareal eller kr/kvm byggrätt (BTA). Vid värdebedömningen vägs bl.a. värderingsobjektets byggrätt och läge in i den slutliga bedömningen. Avgäldsperioden är 10 år. Avgälden har dock ej ändrats sedan ursprungsupplåtelsen och är således fortfarande kr/år. Omdöme om värderingsobjektet Värderingsobjektet har ett mycket gott läge för skoländamål, då det ligger mitt i ett småhusområde och är lättillgängligt med bil, buss, cykel och gåendes. Gällande detaljplan medger en betydligt större byggrätt än vad som utnyttjats. I och med att fastighetsägaren enligt tomträttsavtalet måste godkänna utbyggnader innan bygglov söks får byggrätten enligt tomträttsavtalet anses motsvara befintlig byggnad. Med den befintliga byggnaden har tomten mycket stora friytor som kan nyttjas som lekytor, parkering mm. Sammantaget bedöms värderingsobjektet vara attraktivt för aktuellt ändamål.

5 Lännersta 1:123 Sid 5(8) Ortsprisanalys och värdebedömning Detaljplan och tomträttsavtalet anger skoländamål. Vår erfarenhet är att priserna för förskola respektive skola är jämförbara. En jämförelse bör därför göras med överlåtelser av mark för såväl skola som förskola. Antalet förvärv av denna fastighetstyp är dock begränsat varför ortsprisundersökningen även omfattar köp inom hela Stockholmsregionen samt avser en relativt lång tidsperiod. Följande förvärv har Forum kännedom om. Ortspriser Haninge kommun tecknade 2013 ett avtal om överlåtelse av mark för förskola inom del av Kolartorp 1:8 och 1:221. Priset bestämdes till kr/kvm BTA, vilket uttryckt i kr/kvm markareal motsvarar ca 275 kr/kvm. Sundbybergs stad köpte 2013 av Svenska Kyrkan del av fastigheten Gladan 2 i Duvbo som tillskottsmark till befintlig skola. Köpeskillingen motsvarade kr/kvm BTA. Då byggrätten var mycket stor i förhållande till markarealen bedöms att köpeskillingen utslagen på markarealen inte kan användas vid en jämförelse. Ekerö kommun sålde 2013 del av fastigheten Träkvista 3:99 för 1,7 Mkr till en privat aktör. Tomten omfattade ca kvm och på denna planerades en byggnad om ca kvm BTA. Priset motsvarade således 243 kr/kvm tomtareal eller kr/kvm BTA. Huddinge kommun tecknade 2014 ett avtal om att köpa ett ca kvm stort område vid Högmoravägen avsett för skoländamål. Byggrätten för skola/förskola uppgick till kvm BTA. Priset angavs till 2,9 Mkr, d v s 223 kr/kvm markareal eller ca 900 kr/kvm BTA. Huddinge kommun överlät 2015 ett markområde om ca kvm i Hörningsnäs till Huge Fastigheter AB. Marken får enligt detaljplan användas för skola/förskola. Priset motsvarade ca 625 kr/kvm tomtareal. Då köpet omfattade även tillskottsmark till befintlig skola bör köpeskillingen ej relateras till byggrätten. Upplands-Bro kommun sålde i slutet av 2015 en förskoletomt i Kungsängen till en privat aktör för en köpeskilling motsvarande ca kr/kvm BTA eller knappt 600 kr/kvm tomtareal.

6 Lännersta 1:123 Sid 6(8) Huddinge kommun tecknade 2016 ett markanvisningsavtal i Segeltorp med Huge Fastigheter AB med ett angivet pris motsvarande 635 kr/kvm tomtareal. Stockholms stad tecknade 2015 ett markanvisningsavtal om att överlåta tillskottsmark till en förskoletomt in Axelsberg. Köpeskillingen bestämdes till 550 kr/kvm tomtareal. I en markanvisningstävling i Täby galoppområdet har kommunen lagt in kr/kvm BTA som en förutsättning för den förskolebyggrätt som ingår i tävlingen. Därutöver finns ett antal noteringar som avser förskolelokaler i bottenplan på nya bostadsfastigheter i närförortslägen i Stockholm (t ex Aspudden, Årsta, Johanneshov) på nivåer mellan och kr/kvm BTA. Tomträttsupplåtelser Det är relativt vanligt att skolfastigheter upplåtes med tomträtt. Forum känner till följande upplåtelser: tecknade 2016 en markanvisning avseende bostäder i Orminge. Avtalet omfattade även en förskolebyggrätt där avgälden bestämdes till 50 kr/kvm BTA (markanvisningen skedde efter en tävling som dock ej omfattade prisnivån för förskolebyggrätten. upplät 2014 och 2015 två tomträtter för skola/förskola på Kvarnholmen. Avgälden bestämdes efter en markanvisningstävling i ena fallet till 200 kr/kvm BTA. upplät 2016 fastigheten Kummelnäs 1:1179 med tomträtt för förskoleändamål mot en avgäld motsvarande 200 kr/kvm BTA. Värmdö kommun anordnade 2015 en markanvisningstävling avseende en förskoletomt i Gustavsberg. Högsta anbud motsvarade 150 kr/kvm BTA eller ca 58 kr/kvm tomtareal. Endast två anbud erhölls och det ej vinnande budet låg på en väsentligt lägre nivå. Stockholms stad upplåter mark/byggrätter för förskolor/skolor mot en tomträttsavgäld som motsvarar den de tar ut för bostadsbyggrätter i området. För t ex Skarpnäck föreslås den bli 72 kr/kvm

7 Lännersta 1:123 Sid 7(8) BTA (idag är den 79,60 kr/kvm BTA), vilket baseras på ett bedömt marknadsvärde om kr/kvm BTA. Bedömning Om man undantar noteringarna bottenplanen till bostadshus i Stockholms närförorter ligger priserna relaterat till markarealen mellan 223 och 635 kr/kvm med ett medelvärde om 450 kr/kvm och relaterat till byggrätten mellan 900 och kr/kvm BTA med ett medelvärde om kr/kvm BTA. Någon tydlig prisutveckling går ej att uttyda men det är trots detta rimligt att anta att priserna för denna typ av mark ökat under senare år. Detta då dels andra marktyper har haft en positiv utveckling och dels att intresset för samhällsfastigheter, som t ex förskolor, har ökat. Tomträttsavgälderna varierar mellan 50 och 200 kr/kvm BTA. Noterbart är att de högsta nivåerna är de som erhållits vid markanvisningstävlingar. Vid nyupplåtelser brukar kommunerna tillämpa en avgäldsränta om 4-5 %. Detta innebär att tomträttsavgälderna motsvarar byggrättsvärden från till kr/kvm BTA. När Stockholms stad upplåter skoltomter med tomträtt baseras avgälden på den avgäld staden tillämpar för bostäder i respektive område. För t ex Skarpnäck/Sköndal gäller då 79,60 kr/kvm BTA, vilket motsvarar kr/kvm BTA omräknat med en upplåtelseränta om 4-5 %. Värderingsobjektet bedöms ej vara jämförbart med förskolelokaler i bottenplanen i bostadshus i Stockholms närförorter, d v s där nivåerna ligger på ca kr/kvm BTA. Även tomträttsavtalen avseende Kvarnholmen pekar på en nivå om ca kr/kvm BTA. Värderingsobjektets läge är dock inte lika centralt. Baserat på övriga objekt samt med hänsyn tagen till en viss prisutveckling samt att noteringarna som baseras på markanvisningstävlingar ligger högre och de förhållandevis höga tomträttsavgälderna vid nyupplåtelser så bedöms en normal marknadsvärdenivå av skolbyggrätter i motsvarande läge till ca kr/kvm BTA. Exploateringsgraden för värderingsobjektet dock låg, vilket bör påverka marknadsvärdet uttryckt i kr/kvm BTA uppåt. Här bedöms därför marknadsvärdet till den övre delen av ovan angivet intervall. Efter skälig avrundning medför det ett totalvärde om 10 Mkr.

8 Lännersta 1:123 Sid 8(8) Relaterat till markarealen motsvarar 10 Mkr ett kvm-värde om 732 kr/kvm. Detta ligger något över de högsta noteringarna för jämförelseobjekten, viket dock bedöms som rimligt med hänsyn till objektets läge och värdeutvecklingen. MARKNADSVÄRDE Marknadsvärdet av fastigheten Lännersta 1:123 i bedöms vid värdetidpunkten november 2016 under ovan angivna förutsättningar, till kr. Vid en tomträttsupplåtelse rekommenderas att avgälden beräknas utifrån en avgäldsränta om 3 %, vilket då ger en avgäld för värderingsobjektet om kr/år. Stockholm FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB Rolf Simón Av samhällsbyggarna auktoriserad Fastighetsvärderare

9 Lännersta 1:123 Sid 1(1)