Belåningsgrader och lånevillkor - en studie av husköpare våren 2008

Transkript

1 Belåningsgrader och lånevillkor - en studie av husköpare våren 2008 Av Maria Kulander och Hans Lind april 2009 Institutionen för Fastigheter och Byggande Avdelningen för Bygg- och fastighetsekonomi, KTH Stockholm 2009 Uppsats nr 49 1

2 Sammanfattning Sammanfattningsvis är den typiska husköparen en familj där de vuxna är över 30 år och där man har ett eller två barn under 18 år. Detta speglar rimligen också att allt fler, särskilt i storstadsregionerna bildar familj och skaffar barn relativt sent. Därmed är man över 30 när det är dags att skaffa ett egnahem. I diagrammet framgår att ca 50 % befinner sig inom inkomstintervallet kr i familjens disponibla inkomst per månad. Knappt 15% har en lägre inkomst medan nästan 25% har en inkomst i intervallet % har en sammanlagd disponibel inkomst på över kr. Sammanfattningsvis kan vi säga att den genomsnittliga hushållsinkomsten är hög - nästan 40% har en disponibel inkomst över kr per månad. I tabell 2.3 framgår att för 85% av hushållen gäller man är född i Sverige av svenska föräldrar. 12% är födda utomlands, medan bara 3% är födda i Sverige av utländska föräldrar. Att den sista gruppen är så liten beror nog åtminstone delvis på att husköparna är så pass gamla och att många i den senare gruppen är relativt unga. I tabell 2.5 visas en sammanställning av vilken kommun som man bodde i tidigare. Där framgår att den största gruppen är de som flyttat inom samma kommun. Endast 5% kom från från kommuner utanför Stockholms län. I tabell 2.6 på nästa sida redovisas vilken boendform man hade tidigare och en majoritet tidigare bodde i bostadsrätt. Endast 16% ägde tidigare inte någon bostad. Ser vi närmare på sammansättningen bland olika grupper så kan vi i tabellen nedan se att: - De som flyttat från annan kommun i Stockholms län bodde i högre grad i bostadsrätt: Här finns de som flyttar från bostadsrätt centralt i staden till en förortskommun. - De som kommer från utanför länet ägde tidigare i hög grad en villa eller radhus. Här kan man spekulera om att det rör sig om familjer som flyttat till Stockholm pga det fått jobb där och att man var relativt etablerad i sin tidigare kommun. - De som bodde i hyresrätt flyttade i högre grad inom samma kommun. 2

3 Innehållsförteckning 1. Inledning och genomförande Bakgrund och syfte Urval och genomförande Svarsfrekvens Bakgrundsdata Hushållsstorlek och hushållssammansättning Inkomster Bakgrund När köpte man huset Tidigare boende: kommun och upplåtelseform Hur länge planerade man att bo i den nya bostaden Pris och finansiering Priset Pris vid försäljning av tidigare bostad Belåningsgrad Hjälp från släkt och närstående Var lånade man? Räntebindningstider Vad påverkade valet av räntebindningstid Närmare analys av vissa grupper Hushåll med hög belåningsgrad Hur många som oroar sig inom olika kategorier? Avslutande kommentarer...24 Bilaga: Enkät om finansiering av bostadsköp

4 1. Inledning och genomförande 1.1 Bakgrund och syfte Ett bostadsköp är med få undantag den största affär som ett hushåll gör. Sedan mitten på 1990-talet har bostadspriserna stigit kraftigt, särskilt i storstadsregionerna. Hushållens låneskulder har ökat på i takt med de ökade priserna. Figur 1.1 hämtad från Riksbankens stabilitetsrapport (2007:2) illustrerar denna utveckling. Figur 1.1 Utveckling av huspriser och skuldsättning I debatten har det uttryckts oro över att hushåll kanske lånat mer än de långsiktigt klarar av. Den ekonomiska kris som nu drabbat stora delar av världen har naturligtvis ökat denna oro och i flera länder har priser fallit kraftigt och antal husförsäljningar orsakade av att hushållen inte klarat lånen har ökat. I Sverige har vi ännu (april 2009) inte sett samma utveckling. Allt detta leder till frågan om hur hushållens lånesituation egentligen är och i hur hög grad man oroar sig för att klara sin framtida ekonomi. Den utredning, som initierades tillsammans av KTH och Mäklarsamfundets forskningsfond, startade med konstaterandet att även om vi har information på aggregerad nivå av den typ som redovisades ovan så har vi mycket dålig kunskap om situationen på hushållsnivå. 4

5 De frågor vi var särskilt intresserade av var: - Hur höga är bostadsköpares belåningsgrad eller lite bredare: Hur finansierade man sitt bostadsköp? - Vilken typ av lånevillkor har man valt, vilket innefattar både räntebindningstider och amorteringstakter. - Oroar man sig för att klara sin situation? - Finns det skillnader mellan olika grupper, t ex beroende på inkomst, om man redan tidigare ägt en bostad eller beroende på hur mycket man lånat. Hur stora är i så fall dessa skillnader? 1.2 Urval och genomförande För att få in uppgifter på hushållsnivå var det relativt tidigt klart att den enda metoden som var praktiskt möjlig är en postenkät direkt till de som köpt en bostad. Tyvärr visade det sig omöjligt att på något enkelt sätt få fram adresser till hushåll som köpt bostadsrätt och studien har därför avgränsats till hushåll som köpt egnahem, där lagfartsregister har kunnat användas för att få fram uppgifter om namn och adress. Förutom detta rent praktiska argument finns det också en poäng med att studera just husköpare. De som köper hus är typiskt sett barnfamiljer och den ekonomiska situationen för just denna grupp kan vara särskilt intressant eftersom de sociala konsekvenserna i detta fall blir betydligt större än om t ex en ensamstående bostadsrättsägare får ekonomiska problem. Den finansiella och ekonomiska krisen började i Sverige i början av hösten Vi ville studera de hushåll som köpt hus innan denna kris började. Det var ju då som priserna steg snabbt och långivningen var som generösast. Vårt urval är därför hushåll som fick lagfart under perioden januari-mitten av maj 2008, vilket innebar att huset köptes från slutet av 2007 till april Tidsintervallet valdes bl a för att få med tillräckligt många köp. Studien fokuserar på Stockholmsregionen, bl a därför att priserna där stigit kraftigt och för att inte dra in för många påverkande faktorer i studien. För att få en spridning i ekonomisk situation valdes ett antal kommuner ut. Förutom Stockholms kommun valdes två norrortskommuner med högre priser och inkomster och två söderortskommuner med lägre priser och inkomster ut. Data kommer inte att redovisas på kommunnivå utan detta urval gjordes enbart för att få tillräckligt många hushåll i olika inkomstgrupper och för att försöka få med en grupp av husköpare med utländsk härkomst. Av ekonomiska och praktiska skäl begränsades urvalet till ca 1000 hushåll. Som nämndes ovan valdes tidsintervallet och det geografiska området så att vi skulle få detta antal. I tabell 1.1 på nästa sida framgår urvalet från de olika kommuner mer i detalj. Det är alltså en totalundersökning givet denna avgränsning. Sen är det självklart en bedömningsfråga om liknande resultat skulle erhållits med andra geografiska avgränsningar. Vi återkommer till det i slutavsnittet. 5

6 Tabell 1.1 Urval: Antal försäljningar i utvalda kommuner Jan Feb Mars April Totalt Stockholm Norrort Täby Danderyd Söderort Botkyrka Södertälje Summa totalt: Enkäterna skickades ut under februari 2009 med kuvert från KTH. I ett följebrev framgick att studien gjordes i samarbete med Mäklarsamfundet. För att garantera anonymitet fanns inga koder eller liknande på enkäterna och därmed kunde vi inte veta vilka som svarat. Vi valde detta även om en konsekvens var att riktade påminnelser inte kunde skickas. Eftersom den total svarsfrekvensen (se nedan) bedömdes som acceptabel skickades inte heller någon allmän påminnelse ut. 1.3 Svarsfrekvens Totalt skickades 987 enkäter ut och i början av april när den sista registreringen av enkätsvar genomfördes hade det kommit in 367 svar vilket innebär en svarsfrekvens på ca 37%. En viktig fråga är om det finns skäl att tro att det finns några systematiska skillnader mellan de som svarat att köpargruppen som helhet. Det är rimligt att anta att grupper med sämre kunskaper i svenska är underrepresenterade, men detta kompenseras delvis av vårt urval av kommuner. Den centrala frågan är om t ex belåningsgrader och ekonomisk situation påverkar benägenheten att svara. Här kan emellertid sambanden gå i flera riktningar. Den som har ekonomiska problem och kanske lånat för mycket kan å ena sidan känna att man inte orkar fylla i enkäter. Å andra sidan kan en enkät om bolånesituation kännas särskilt viktig för denna typ av hushåll och att man därför blir mer intresserad och tar sig tid att svara. I andra sammanhang har framkommit att yngre personer kanske är mindre benägna att svara på enkäter än äldre hushåll, så det kan finnas en viss snedvridning i ålderfördelningen bland de som svarat. 6

7 2. Bakgrundsdata 2.1 Hushållsstorlek och hushållssammansättning De första frågorna i enkäten rörde hushållsstorlek och hushållssammansättning. I tabell 2.1 redovisas hushållsstorleken och som man kan förvänta sig är husköpare i huvudsak familjer. Medelvärde på antalet personer i hushållet på 3,5 och hushåll med 3 eller 4 personer dominerar starkt med ungefär en tredjedel var. Tabell 2.1 Totala antalet personer i hushållet Antal i hushållet Antal hushåll Procent eller fler 15 4 Totalt antal svar Ser vi på antalet barn under 18 år bekräftas bilden av den typiska familjestrukturen. Nästan alla hushåll med 3 personer har 1 barn under 18 år (87%) och nästan alla hushåll med 4 personer har 2 barn under 18 år (91%). Denna bild förstärks ytterligare när ålderstrukturen bland de vuxna studeras. Den klart dominerande gruppen är i ålder år; 70 % har svarat att två personer i familjen är i denna ålder, och ca 15 % att en av familjemedlemmarna är i denna ålder. De allra flesta hushåll, ca 85 %, har svarat att ingen i familjen är i åldern år. Lika många har svarat att det inte heller finns någon familjemedlem i åldern år, och hela 97 % har svarat att ingen är äldre än 65 år. Sammanfattningsvis är den typiska husköparen en familj där de vuxna är över 30 år och där man har ett eller två barn under 18 år. Detta speglar rimligen också att allt fler, särskilt i storstadsregionerna bildar familj och skaffar barn relativt sent. Därmed är man över 30 när det är dags att skaffa ett egnahem. 2.2 Inkomster I tabell 2.2 redovisas svaren på frågan om den samlade disponibla hushållsinkomsten efter skatt och inklusive eventuella bidrag per månad. Relativt grova intervall användes för att minska risken att hushållet såg det som en känslig fråga som man inte ville besvara eller som gjorde att man inte ville besvara enkäten. 7

8 I diagrammet framgår att ca 50 % befinner sig inom inkomstintervallet kr i familjens disponibla inkomst per månad. Knappt 15% har en lägre inkomst medan nästan 25% har en inkomst i intervallet % har en sammanlagd disponibel inkomst på över kr. Sammanfattningsvis kan vi säga att den genomsnittliga hushållsinkomsten är hög - nästan 40% har en disponibel inkomst över kr per månad. Tabell 2.2 Familjens disponibla inkomst Disponibel inkomst Antal hushåll Procent Totalt antal svar Bakgrund När det gäller finansiering har det i olika sammanhang diskuterats att det bland vissa grupper av hushåll med en utländsk bakgrund finns andra mönster, t ex att man lånar mer inom släkt och egna nätverk än från formella svenska institutioner. Därför hade vi med en fråga om bakgrund som är utformad utifrån hur den klassificering normalt görs i olika officiella sammanhang. I tabell 2.3 framgår att för 85% av hushållen gäller man är född i Sverige av svenska föräldrar. 12% är födda utomlands, medan bara 3% är födda i Sverige av utländska föräldrar. Att den sista gruppen är så liten beror nog åtminstone delvis på att husköparna är så pass gamla och att många i den senare gruppen är relativt unga. Tabell 2.3 Hushållens bakgrund Antal Procent hushåll Både jag och minst en förälder är födda i Sverige Jag är född i Sverige, men båda mina föräldrarär födda utomlands 9 3 Jag är född utomlands Totalt antal svar

9 2.4 När köpte man huset Urvalet av hushåll är gjort utifrån när man fick lagfart. Eftersom det kan gå kortare eller längre tid mellan att köpekontraktet skrevs på och det faktiska tillträdet ställdes en kompletterande fråga om när köpekontraktet skrevs. Här får man dock vara medveten om att alla kanske inte är medveten om skillnaden mellan olika dokument, vilket gör att frågan kan ha misstolkats av vissa hushåll så man bör fokusera på relativt grova mönster. Svar där en tidpunkt efter april 2008 angavs har strukits. I tabell 2.4 framgår att det är en relativt jämn spridning i kontraktstidpunkt från november 2007 till april 2008, med flest köpekontrakten i november-december Tabell 2.4 När köpekontraktet skrevs År Månad Antal Andel 2007 före okt 17 5% okt 34 11% nov 60 19% dec 64 20% 2008 jan 35 11% feb 38 12% mars 37 12% april 32 10% Totalt % 2.5 Tidigare boende: kommun och upplåtelseform I tabell 2.5 visas en sammanställning av vilken kommun som man bodde i tidigare. Där framgår att den största gruppen är de som flyttat inom samma kommun. Endast 5% kom från från kommuner utanför Stockholms län. Tabell 2.5 Var man bodde tidigare Antal Andel Övriga landet (el utomlands) 17 5% Annan kommun i Stockholms län % I samma kommun som nu % Totalt % I tabell 2.6 på nästa sida redovisas vilken boendform man hade tidigare och en majoritet tidigare bodde i bostadsrätt. Endast 16% ägde tidigare inte någon bostad. Om man uppgivet flera alternativ, t ex att man flyttat ihop med en från hyresrätt och en från ägd bostad, har det kodats som man tidigare bodde i ägd bostad. 9

10 Tabell 2.6 Tidigare boendeform Antal Andel Egen bostadsrätt % Egen hyreslägenhet 50 14% Egen villa, radhus eller kedjehus 97 28% Annat t ex andrahandskontrakt, inneboende 7 2% Totalt % Ser vi närmare på sammansättningen bland olika grupper så kan vi i tabellen nedan se att: - De som flyttat från annan kommun i Stockholms län bodde i högre grad i bostadsrätt: Här finns de som flyttar från bostadsrätt centralt i staden till en förortskommun. - De som kommer från utanför länet ägde tidigare i hög grad en villa eller radhus. Här kan man spekulera om att det rör sig om familjer som flyttat till Stockholm pga det fått jobb där och att man var relativt etablerad i sin tidigare kommun. - De som bodde i hyresrätt flyttade i högre grad inom samma kommun. Tabell 2.7 Andel från olika boendeformer beroende var man bott tidigare Tidigare boendeform Tidigare kommun Övriga landet (el utomlands) Annan kommun i Stockholms län I samma kommun som nu Egen bostadsrätt 29% 67% 51% 55% Egen hyreslägenhet 6% 12% 16% 14% Egen villa, radhus eller kedjehus 53% 18% 32% 28% Annat 12% 3% 1% 2% Totalt 100% 100% 100% 100% Total Det kan vidare noteras att de som kommer från ett annat län i högre grad bodde i villa/radhus tidigare och här kan man spekulera om att det rör sig om familjer som flyttat till Stockholm pga det fått jobb där och var relativt etablerad i sin tidigare kommun. De som kommer från annan kommun i Stockholms län kom i mycket högre grad från bostadsrätt och det skulle stämma med en hypotes om att barnfamiljer söker sig från mer centralt belägna bostadsrätter till radhus/villa i en förortskommun. 10

11 2.5 Hur länge planerade man att bo i den nya bostaden Den sista allmänna frågan rörde hur länge de hade planerat att bo kvar i den nya bostaden då de skrev köpekontraktet. Tanken var att frågan skulle ge en bild av hushållens syn på sin boendekarriär. Det som kan konstateras i tabell 2.8 är att för i stort sett alla så handlade det om ett mer långsiktigt boende. Endast 1% sa att de planerade att bo mindre är 3 år. De flesta svarade antingen 3 år eller mer eller så hade de inga bestämda planer: 49 % respektive 50%. Diagram 2.8 Boendeplaner Boplaner Totalt Procent 3 år eller mer % Jag hade inga bestämda planer % Mindre än 3 år 5 1% Totalt % 11

12 3. Pris och finansiering 3.1 Priset I diagram 3.1 redovisas hur priserna på de köpta fastigheterna fördelar sig mellan olika prisintervall. Stapelns höjd visar antalet köp i det aktuella intervallet. I rutan uppe till höger i diagrammet redovisas medelpriset och antalet svar på den aktuella frågan, vilket i detta fall var 366. Medelpriset på den nya bostaden var alltså 4,2 milj kr, med en standardavvikelse på 2,5 miljoner. Spridningen är alltså stor. Medianvärdet (det mittersta värder) var 3,6 miljoner. Ett femtiotal objekt låg under 3 miljoner och ungefär lika många objekt hade ett pris över 6 miljoner. Diagram 3.1 Observerade bostadspriset Histogram (with Normal Curve) of Bostadspris Mean StDev N Frequency Bostadspris

13 Ett annat sätt att beskriva fördelningen av priserna är en s.k Box-plot som redovisas i figur 3.2. Den mittersta linjen i den grå boxen i figuren anger medianpriset - dvs det pris som det finns lika många högre som lägre observationer. I detta fall var medianvärdet (det mittersta värder) 3,6 miljoner. Den under kvartilen, dvs det värde som en fjärdedel av observationerna låg under var ca 3 miljoner och den övre kvartilen ca 5 miljoner, dvs en fjärdedel av husen kostade mer än 2 miljoner.. Diagram 3.2 Boxplot för priset Boxplot of Bostadspris Bostadspris Pris vid försäljning av tidigare bostad Vi frågade även om vilket pris man fått ifall man sålt en annan bostad i samband med köpet. Medelvärdet för detta pris bland de som sålt, som framgår av diagram 3.3 miljoner, dvs knappt 1 miljon mindre än det man betalade. Fördelning av erhållna priser redovisas i diagram 3.3 och 3.4. Medianvärdet är 3 miljoner, och att skillnaden är mindre mellan medelvärde och median beror på att det finns färre extremt höga priser vid försäljningarna av de tidigare bostäderna. 13

14 Diagram 3.3 Erhållet pris för såld bostad Histogram (with Normal Curve) of Pris, tidigare boende Mean StDev N Frequency Pris, tidigare boende Diagram 3.4 Box-plot för erhållet pris för såld bostad Boxplot of Pris, tidigare boende Pris, tidigare boende

15 3.3 Belåningsgrad Nästa fråga i enkäten var hur stor del av köpesumman som finansierades med egen insats och hur mycket som var lån. Ibland summerade de angivna beloppen inte till det angivna priset och var då i regel något högre. Vår tolkning var att den svarande då räknade in nedlagda kostnader utöver köpesumman, dvs upprustningar som köparen gjorde. I dessa fall reducerades den egna insatsen så att summan stämde med priset. Genom att dividera lånebeloppet med det betalda priset erhöll vi belåningsgraden och den redovisas i diagram 3.5 och 3.6. I diagram 3.5 framgår av rutan längst upp till höger att den genomsnittliga belåningsgraden vad 63%. I absoluta tal var dock det vanliga en belåningsgrad på ca 80%. Det genomsnittliga värdet var 63% och medianvärdet 70%. Den övre kvartilen var 88%, dvs en fjärdedel hade en låneandel på över 88%. Diagram 3.5 Belåningsgrad (lån/pris) Histogram (with Normal Curve) of Låneandel av pris Mean 0,6331 StDev 0,3103 N Frequency ,00 0,45 0,90 1,35 1,80 Låneandel av pris 2,25 2,70 3,15 I Box-plotten nedan framgår medianvärdet samt övre och nedre kvartil. Medianvärdet låg på 70%. Drygt en fjärdedel av det svarande hade en belåningsgrad under 50% och en fjärdedel hade en belåningsgrad över 88%. 15

16 Diagram 3.6 Box-plot för belåningsgrad 1,2 Boxplot of Låneandel av pris 1,0 Låneandel av pris 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 3.4 Hjälp från släkt och närstående I enkäten ingick även en fråga om man i samband med köpet fått hjälp av släktingar eller närstående. De allra flesta 88 % - svarade att de inte fått detta. Denna andel var något lägre bland hushållen med utländsk bakgrund där 17% fått hjälp jämfört med 12% för samtliga svarande. 7 % av samtliga svaranden sade att de fått hjälp genom gåva och 5 % svarade att de fick hjälp via förmånligt lån av närstående. Av dem som fick gåva 25 personer - så var det genomsnittliga beloppet 2,6 milj kr, men då är det en person som fått 7 miljoner kronor som drar upp medelvärdet. Medianbeloppet är kr. Av dem som fick ett förmånligt lån 18 stycken så var genomsnittsbeloppet kr och medianvärdet kr. Högsta belopp på lån var kr. 3.5 Var lånade man? Vid en förfrågan vilken typ av bank som användes så svarade hela 98 % att vanliga banker användes, typ Nordea, Swedbank, Handelsbanken, SBAB. 3.6 Räntebindningstider En fråga handlade om hur stor andel av lånen som var med rörlig ränta och hur stora andelar som var bunden på 1-2 år respektive 3 år eller med. I diagram 3.7a framgår svaren när det gällde hur stor andel av lånen som var med rörlig ränta. 1,00 i figuren betyder att 100% av lånet var med rörlig ränta och 0 betyder att inget var med 16

17 rörlig ränta. Av figuren framgår av rutan längst upp till höger att det genomsnittliga andelen rörlig ränta var 65%. Hälften av de svarande (180 av 358) hade hela lånet på rörlig ränta, medan 14% (51 av 358) hade allt bundet. Diagram 3.7a: Andel av lånet med rörlig ränta: Antal hushåll i olika intervall 200 Histogram of Rörlig ränta/3 mån Normal 180 Mean 0,6540 StDev 0,3894 N Frequency ,25 0, , ,50 0,75 1,00 Rörlig ränta/3 mån 0 1,25 1,50 Andelen lån med rörlig ränta bland de som svarat på enkäten ligger i linje med fördelningen i utlåningen som helhet: se figuren nedan som kommer från Riksbankens stabilitetsrapport (2008:2), dvs ca 60% av utlåningen är rörlig ränta. 17

18 I diagram 3.7b framgår svaren på frågan hur stor andel man hade bundet 3 år eller mer. Där framgår att genomsnittet var 16%. Ca 3% av de svarande hade allt bundet på 3 år eller mer. 66% (235 av 358) hade inget bundet på 3 år eller mer. Diagram 3.7b: Andelen lån bundet på 3 år eller mer: Antal hushåll i olika intervall Histogram of Ränta 3 år eller mer Normal 235 Mean 0,1623 StDev 0,2615 N 358 Frequency ,4-0, ,0 0,2 0,4 Ränta 3 år eller mer 0, , ,0 Vi har även tittat särskilt på de hushåll som har en hög belåningsgrad (80% eller högre), vilket var 120 hushåll. Fokuserar vi på andelen som har mer än 80% av lånet på rörlig ränta så är denna andel 52% i hela gruppen (se diagram 3.7a). Bland hushållet med hög belåning är motsvarande andel 42%, dvs man är lite mer försiktiga i denna grupp. 3.7 Vad påverkade valet av räntebindningstid Ser man på I enkäten ingick även frågor om vad som påverkade valet av räntebindningstid. Dessa gjordes för en annan studie och redovisas inte här. 18

19 3.8 Amorteringar Svaren på frågan om amorteringar kan ha givit upphov till vissa feltolkningar, eftersom beloppen ibland verkat orimligt stora i relation till hushållens inkomst. Ett antal personer kan alltså ha svarat på fel tidsperiod, dvs amortering per kvartal eller per år. De som är med i redovisningen nedan är alla som svarat maximalt 5000 kr och/eller där amorteringarna är mindre än 10 % av den uppgivna disponibla inkomsten. I diagram 3.8 redovisas amorteringar för de 317 hushåll som svarat och som uppfyllde kontrollvillkoret ovan. Ca 60% amorterar ingenting. Medelvärdet på summan som amorteras per månad, med dem inkluderade, blir 918 kr/månad. Detta motsvarar ca kr per år, vilket motsvarar knappt en halv procent av det genomsnittliga lånet på ca 2.5 miljon. Diagram 3.8 Amortering per månad Histogram of Amortering Normal 200 Mean 917,5 StDev 1563 N Frequency Amortering Även här har vi sett närmare på gruppen med hög belåning och i gruppen som helhet var det alltså ca 60% som inte amorterade något. Motsvarande siffra för gruppen med en belåningsgrad över 80% var 38%, dvs denna grupp amorterar i något högre grad. 19

20 3.8 Ändringar av lånevillkor Vid förfrågan om man ändrat villkoren under det senaste halvåret (dvs under hösten 2008) så svarade 88% att de inte har ändrat på något (se diagram 3.9). Den vanligaste ändringen bland de få som ändrat var att man bundit en större del av låneräntan (6%) eller amorterar mer (4%). Diagram 3.9 Ändringar av lånevillkor Diagram 17: Har ni ändrat lånevillkoret under det senaste halvåret? 4% 2% 6% Ja, jag amorterar idag mer Ja, jag amorterar idag mindre Ja, jag har bundit räntan på en större del av lånebeloppet Nej 88% 3.9 Oro för den ekonomiska situationen De allra flesta - 85 % av de svarande känner ingen oro för att klara sina bostadskostnader under 2009 (se diagram 3.10). 13 % känner en liten oro och 2 % känner en stor oro. Diagram 3.10 Oro för boendekostnaderna Diagram 18: Känner ni oro för att klara era bostadskostnader under 2009? 13% 2% Ja, liten oro Ja, stor oro Nej, ingen oro 85% 20

21 4. Närmare analys av vissa grupper Syftet med detta kapitel är att se lite närmare på grupper som kan tänkas ha en mer besvärlig situation och om deras situation avviker väsentligt från det som kom fram i föregående kapitel. Vi börjar med att ge en bild av dem som har en hög belåningsgrad (som här definieras som 80% eller mer). eftersom det kan 4.1 Hushåll med hög belåningsgrad I tabell redovisas fördelningen av olika egenskaper hos de som har hög belåningsgrad. I tabell 4.1 kan vi se att de som kommer från hyreslägenhet är klart överrepresenterade i denna grupp. De utgjorde 14% av samtliga svarande men 32% av de som har hög belåning. De som redan tidigare ägde ett hus är klart underrepresenterade. Tabell 4.1. Tidigare boendeform av dem som har hög belåningsgrad i procent Tidigare boendeform Andel bland de med hög belåningsgrad Andel av samtliga bboeoendeform Annat t ex andrahandskontrakt, inneboende 3 2 Egen bostadsrätt Egen hyreslägenhet Egen villa, radhus eller kedjehus Totalt I tabell 4.2 redovisas inkomstfördelningen i den aktuella gruppen och det är inga stora skillnader gentemot gruppen som helhet. De både extremgrupperna är något underrepresenterade bland de som har hög belåningsgrad. Man kan tolka det som att de som har lägst inkomst bland köparna inte har möjlighet att låna så mycket utan måste ha mycket eget kapital, medan de med högst inkomst kanske också har tillgångar som gör att de inte behöver låna så mycket. Tabell 4.2 Inkomstgrupper för dem som har hög belåningsgrad Disponibel inkomst Andel bland de med hög belåningsgrad Andel av samtliga Totalt

22 I tabell 4.3 redovisas bakgrunden för hushållen i denna grupp och vi kan där se att det är en par procentenheter högre andelar för de som är födda utomland eller vars föräldrar är födda utomlands. Tabell 4.3 Bakgrund bland dem som har hög belåningsgrad Bakgrund Andel bland de med hög belåningsgrad Andel av samtliga Både jag och minst en förälder är födda i Sverige Jag är född i Sverige, men båda mina föräldrar är födda utomlands 5 3 Jag är född utomlands Totalt Hur många som oroar sig inom olika kategorier? I tabell 4.4 har vi sammanställt hur stora andel inom olika grupper som oroar sig för sin ekonomiska situation. Först kan konstateras att det i alla grupper är mindre än 10% som har stor oro för sina boendekostnader. Andelen som oroar sig är högst bland de som är födda utomlands, men här måste betonas att detta är en mycket liten grupp i absoluta tal (ca 40 personer), dvs i absoluta tal är det 3 hushåll i denna grupp som sagt att de oroar sig mycket. Därmed kan vi inte tala om statistiskt belagda skillnader. Lägger vi ihop de som oroar sig lite och de som oroar sig mycket är andelen dock 35% i denna grupp, vilket klart avviker från gruppen som helhet. Andelen som oroar sig är är också högre än genomsnittet bland de som bott i hyreslägenhet och som har en lägre inkomst. Däremot skiljer sig inte de med hög belåningsgrad för genomsnittet på denna punkt, vilket kanske kan förklaras med observationen ovan att de med lägst inkomster är underrepresenterade i denna grupp. 22

23 Tabell 4.4 Andel som oroar sig inom olika grupper Grupp Nej ingen oro Ja, liten oro Ja. stor oro Antal i gruppen Alla De som bott i hyreslägenhet Inkomst Inkomst Inkomst Inkomst Hög belåningsgrad Född utomlands Född i Sverige av föräldrar födda i Sverige I Riksbankens Stabilitetsrapport nr (s 44f) görs olika "stresstester" för att undersöka hur hushållen klarar olika ekonomiska förändringar (arbetslöshet, räntehöjningar) och huvudresultatet är att de allra flesta hushåll kan förväntas klara sina betalningar. Risken för stora kreditförluster inom bankväsendet pga utlåning till svenska hushåll är liten, och det resultatet är i linje med svaren i vår enkät. 23

24 5. Avslutande kommentarer Den internationella utvecklingen när det gäller huspriser och en kraftig ökning av antalet hushåll som tvingas sälja sin bostad leder naturligtvis till frågan om samma sak kommer att hända här. Utifrån den negativa internationella bilden kan man säga att resultaten av denna studie i huvudsak ger skäl till en mer optimistisk bild av situationen: - Den genomsnittliga belåningsgraden är relativt låg (drygt 60%), även om det var en fjärdedel som hade en belåningsgrad på över 88%. - En mycket liten grupp av hushållen oroar sig för inte klara sina boendekostnader. Endast 2% kände en stor oro och förklaringen är rimligen att inkomstnivå är relativt hög bland de hushåll som köpt bostad under den aktuella tiden. I media har rapporterats att det skett en kraftig procentuell ökning av antalet exekutiva auktioner, men det är viktigt att notera att detta räknas från en mycket låg nivå i absoluta tal och därför motsäger inte detta resultatet i denna studie som pekar på att enbart en mycket liten grupp av hushåll kommer att drabbas av detta. Även om det är en tragedi i det enskilda fallet är det därför inte troligt att det blir ett stort samhällsekonomiskt problem eller att det blir stora kreditförluster för bankerna. Ska man peka på några oroande drag är det: - Många hushåll har alla lån på rörlig ränta vilket kan ge stora utgiftsökningar om räntorna stiger. Eftersom räntehöjningar normalt sker i uppåtgående konjunkturer kan det dock mycket väl vara så att hushållen klarar dessa höjningar. - Många hushåll amorterar inget och det gör att den långsiktiga belåningsgraden kan bli ett problem. Även om huspriserna inte fallit nämnvärt hittills, bedömer de flesta experter att huspriserna även i Sverige långsiktigt kommer att falla och då kan amorteringsbehovet öka. Avslutningsvis kan man säga att en orsak till husköparnas relativt goda ekonomiska situation är att man har gjort en "boendekarriär". De allra flesta har ägt en bostadsrätt eller egnahem redan innan och prisökningarna under de sista 5-10 åren har rimligen bidragit till att denna grupp har kunna bygga upp ett betydande eget kapital. Samtidigt har naturligtvis denna utveckling gjort det svårare att ta steget från hyresrätt till ägd bostad. 24