Tillbakablick på 2016-års hyresförhandling. 21 november 2016

Transkript

1 Tillbakablick på 2016-års hyresförhandling 21 november 2016

2 Riktlinjer och upp till bevis Förhandlingsarbetet i Region Stockholm har sin utgångspunkt i de nationella förhandlingsriktlinjerna Förhandlingsriktlinjerna syftar ytterst till att den nationella förhandlingsorganisationen ska samordnas effektivt och att både förtroendevalda och anställda arbetar åt samma håll i förhandlingsarbetet De gemensamma riktlinjerna är beslutade av förbundsstyrelsen och utgör ett viktigt tillägg till kvalitetskriterierna för förhandlingsverksamheten och regionernas förhandlingsrutiner

3 Ny arbetsmetod I syfte att bättre omsätta de nationella förhandlingsriktlinjerna i förhandlingsarbetet användes en ny metod för bolagsanalys inför förhandlingarna med de allmännyttiga bolagen Inför 2016 års förhandlingar beslöt regionsstyrelsens förhandlingsgrupp att de nationella riktlinjerna och den nya metoden skulle utgöra grunden för regionens förhandlingsarbete. Därmed gjordes inga kompletterande förhandlingsriktlinjer för regionen Men hjälp av kommunanalys, kategorisering och rangordning och systematiskt arbete med inlagor och faktaunderlag har förhandlingsorganisationen kunnat tala med en röst i förhandlingarna

4 Ramavtalsförhandling 2016 Ramavtalsförhandlingarna för det privata beståndet i Stockholms stad inledde förhandlingsomgången Ramavtalsförhandlingarna har de senaste åren kantats av tvister och utdragna förhandlingsperioder Olika syn på vad förhandlingarna ska handla om

5 Ramavtalsförhandling 2016 FÄF motiverar höjningsyrkanden utifrån behovet av en generell anpassning av hyresstrukturen och inte för ökade kostnader Delvis en effekt av att lagändringen 2011 och låga inflation och kostnadsutveckling Hyresgästerna har svårt att förstå motiven till varför hyran ska justeras på årlig basis

6 Dialog om förutsättningarna Etablerade en dialog om vad de årliga förhandlingarna ska handla om De årliga hyresförhandlingarna ska beakta Förvaltningskostnader (drift, underhåll, kommunala taxor) Makroekonomiska förutsättningar (inflations- och ränteprognoser) Förvaltningskvalitet Långsiktigt perspektiv Ramavtalsförhandlingarna bör utgöra en sammanvägning av kostnadsutveckling och hyresgästernas bedömning av service och kvalitet och syftar till att ge rimlig hyresutveckling och rimliga bostadskostnader för hyresgästerna över tid

7 Dialog om förutsättningarna Utvecklingen på längre sikt är av större vikt än tillfälliga variationer i kostnader och intäkter. Målet med hyresförhandlingarna måste vara främjandet av stabilitet och långsiktighet Hyresgästföreningen region Stockholm etablerade också en dialog med Fastighetsägarna Stockholm om att nå en överenskommelse om hur underlaget för de fastighetsspecifika förhandlingarna bör utformas Bl.a. ska de årliga hyresförhandlingarna inte omfatta generella bruksvärdejusteringar!

8 Ramavtalsförhandlingen strandar Trots detta initiativ, tydlighet, och goda argument kan vi kostatera att dialogen inte lyckades Ramförhandlingarna kom att handla om procent och Fastighetsägarna Stockholm angav en deadline för förhandlingarna i slutet av oktober och gav ett differentierat slutbud på 2,5 % till 1,5 %. Fastighetsägarna frånträdde därefter förhandlingarna vilket återföljes av en strandning av 5000 lägenheter i Stockholms stad och Solna.

9 Utfall 2016 års förhandling

10 Utfall - Allmännyttan Av länets 25 allmännyttor lyfte vi fram 13 prioritererade bolag 9 av dessa förhandlingar landade på en genomsnittlig hyreshöjning på årsbasis om 0,5 % För resterande 4 prioriterade bolagen gick förhandlingarna trögare och snittet för dessa hamnade på 0,64 % För övriga icke prioriterade bolag hamnade snittet på 0,77 % Totalt tecknades 11 tvåårsuppgörelser i länet. Detta ger oss möjlighet att prioritera andra angelägna frågor, exempelvis upprustningsfrågor, tillvalsavtal mm. En bidragande orsak till att tvåårsavtal tecknandes är att de ekonomiska förutsättningarna bedöms vara fortsatt stabila i närtid

11 Utfall 2016 års förhandlingar Kategori Medel Medel årsbasis AN Stockholm 0,71 % 0,68 % Privat Stockholm 0,87 % 0,71 % AN landet 0,61 % 0,42 % Privat landet 0,72 % - Överenskommelse vs. utfall ÖK privat 0,9 % 1:a mars = 0,75 % Utfall privat samtliga 0,87 % 0,71% (93 %)

12 Hyra och KPI Kpi Hyra 3,4 3,03 2,4 2,2 2,07 2,17 1,9 2,53 2,08 2,2 2,38 2,6 2,24 2,45 1,9 1,64 1,62 1,34 1,4 1,41 1,3 1,0 0,9 1,11 0,8 0,61 0,52 0,5 0,4 0,3 0, ,3

13 Slutsats Att den nya metodiken för de allmännyttiga bolagen varit framgångsrik visas av skillnaden mellan de prioriterade och icke-prioriterade bolagen Att i förhandlingarna lyfta fram och även rangordna efter ekonomiskt goda förutsättningar har gett effekt i förhandlingarna och vi har fått gehör för ett kostnadsresonemang i förhandlingarna med allmännyttan Vi kan konstatera att vi lyckat hålla hyresutvecklingen i en nedåtgående trend och att vi närmat oss målsättnigen om att hyresutvecklingen inte ska överstiga KPI Vi kan som tidigare år också konstatera att vi fortsatt har en utmaning i att hitta en samsyn med våra motparter i frågan om vad de årliga förhandlingarna ska grundas på.

14 2017 års förhandlingar Historien upprepar sig (?)

15 Strategi för Stockholm stad 2017 Ramantalsförhandlingen började i augusti (tidigt) Gemensam målsättning att komma överens fort Hyresgästföreningen hänvisade till ingångna avtal som möjlig nivå för överenskommelse men öppnade för diskussion om kvalitets och inflytandefrågor, t.ex. avtal för samrådsprocesser vid upprustningar etc.

16 Förhandlingsläget Hyresgästföreningen lämnade ramförhandlingen i oktober förutsättningar att göra upp saknades Utan ramavtal blir samordningen av privata förhandlingarna avgörande för framgång Märket gäller och uppgörelser över märket måste villkoras med ytterligare fördelar för hyresgästerna. Fortsatt utveckling av kommunanalysen och kategorisering och rangordning ger förutsättningar för låga uppgörelser med allmännyttan Fortsatt goda ekonomiska förutsättningar ger möjlighet till längre avtalsperioder

17 Upp till bevis opinionsbildning för hyresrätten Totalavkastningen på hyresbostäder i Sverige var enligt Svenskt Bostadsindex 10,6 procent år 2015 Räntorna har fortsatt sjunka till rekordlåga nivåer och vinsterna har aldrig varit större Nästan tre miljoner av Sveriges befolkning bor i hyresrätt och tillsammans betalar hyresgästerna över 100 miljarder i hyra varje år Sex av tio personer som bor i hyresrätt är ensamstående vilket innebär att mer än varannan hyra bärs av en inkomst

18 Upp till bevis opinionsbildning för hyresrätten En tredjedel av hyran går idag till kostnader som är beroende av kommunala taxor och avgifter, som värme, el, VA och avfall De ekonomiska förutsättningarna måste bli mer balanserade mellan upplåtelseformerna, ränteavdrag, ROT-avdrag och skatteskillnader Kommunerna måste satsa på sina allmännyttiga bostadsbolag