Påverkansarbete och bostadspolitik

Transkript

1 Påverkansarbete och bostadspolitik Hyror Motion 10 Motionen kommer ifrån: Hyresgästföreningen Norrmalm En bra bostad för alla Motion till HGF Förbundsstämma juni d EN BRA BOSTAD FÖR ALLA Vi hade inom Hyresgäströrelsen förr i tiden ett mått sikta mot vid hyresförhandlingarna, det löd ungefär så här en industriarbetare ska betala högst 25% av sin inkomst till hyran. Det var på den tiden en industriarbetare var en vanlig låginkomsttagare, nu finns det knappt några sådana kvar. Sen antog vi på en Förbundsstämma något i den här stilen: En ensamstående vuxen låginkomsttagare ska kunna hyra minst en 2-rums lägenhet i minst s.k. lägsta godtagbara standard och när sken och hyran är betald ska det som blir kvar minst vara den summa som kronofogden på orten brukar ha som lägsta nivå för inte göra utmätning på. Detta är ett bra mått eftersom kronofogdemyndigheten tar hänsyn till det är olika omkostnader på olika orter i landet. Betänk de flesta i det här landet är låginkomsttagare och många har inte råd med en värdig bostad så som hyresnivåerna är idag. Att ha tillgång till en bostad hör till de mänskliga rättigheterna. Vi vet hyresmarknaden i Sverige nu är en av världens lönsammaste branscher. Vi kräver alla aktörer i fastighetsbranschen tar sitt ansvar för bostadsförsörjningen så det finns tillräckligt många bostäder som även de med små inkomster kan efterfråga. I protokollet från Förbundsstämman 2016 står det i Uppföljningen av Agenda procentmålet gäller fortfarande men förbundsstyrelsen har för avsikt justera måttet i framtiden. Nu anser vi framtiden har kommit och vi ska ha som ledstjärna : Att vårt mål ska vara : en ensamstående vuxen låginkomsttagare ska kunna hyra minst en 2-rums lägenhet i minst s.k. lägsta godtagbara standard och när sken och hyran är betald ska det som blir kvar minst vara den summa som kronofogden på orten brukar ha som lägsta nivå för inte göra utmätning på. Vi yrkar Förbundsstyrelsen antar detta /HGF Norrmalm g.m. Beatrice Eriksson /HGF Östermalm

2 Jag föreslår Att vårt mål ska vara : en ensamstående vuxen låginkomsttagare ska kunna hyra minst en 2-rums lägenhet i minst s.k. lägsta godtagbara standard och när sken och hyran är betald ska det som blir kvar minst vara den summa som kronofogden på orten brukar ha som lägsta nivå för inte göra utmätning på. Förbundsstyrelsens utlåtande över motion 10 Sammanfning Motionärerna vill se ett nytt riktmärke för hyrans andel av inkomsterna där en ensamstående vuxen låginkomsttagare ska kunna hyra minst en 2-rums lägenhet till lägsta godtagbara standard. Vidare ska den summa av inkomst som är kvar efter sken och hyra är betald minst vara kronofogdens så kallade förbehållsbelopp, också känt som existensminimum. Förslag till beslut Förbundsstyrelsen föreslår förbundsstämman besluta anse motionen besvarad Förbundsstyrelsens överväganden De senaste trettio åren har sett en ökning av inkomstskillnaderna i det svenska samhället, både före och efter hänsyn har tagits till sker och transfereringar. Det här är en konsekvens både av förändringar på arbetsmarknaden där lönespridningen har ökat, och välfärdssystemen där sjukpenning, pensioner och a-kassa har urholkats. Att vi dessutom sedan tidigt 90-tal har en med historiska mått omfande arbetslöshet har i allra högsta grad bidragit till den utvecklingen. I den svenska modellen på hyresmarknaden ska hyran spegla den generella hyresgästens värderingar och ekonomiska förutsättningar. Det är en modell som utgår ifrån en hög grad av ekonomisk jämlikhet. När inkomsterna dras isär blir det svårare förhandla fram hyror utifrån en generell hyresgästs ekonomi, då allt fler antingen har både lägre och högre inkomster. Det som skiljer den svenska modellen för hyresmarknaden från många andra länder är vi försöker lösa bostadsförsörjningen inom en och samma bostadsmarknad. Vi har inte en sektor med marknads-hyror och en annan med inkomstprövade hyror för låginkomsttagare. Vår förhandlingsrätt sträcker sig över hela hyresmarknaden och syftar till garantera ett både juridiskt och ekonomiskt besittningsskydd oavsett fastighetsägare. Att, som motionärerna vill, sätta ett riktmärke för hyran utifrån en specifik grupp låginkomsttagare hamnar i konflikt med lagens intentioner om en hyra som sätts från en generell hyresgäst. Ett sådant krav skulle dessutom riskera leda till en utveckling där Hyresgästföreningens förhandlingsmandat reduceras till en mindre och inkomstprövad del av beståndet, alternativt helt tas bort till förmån för statligt reglerade hyror i en inkomstprövad del av beståndet, så kallad social housing.

3 Men de problem som motionärerna lyfter fram kräver sin lösning. Vi kan inte fortsätta ha en utveckling med ökad ojämlikhet och försämrade trygghetssystem. För komma till rätta med problemen på hyresmarknaden krävs därför förbättringar också på områden som ligger utanför förhandlings- och bruksvärdessystemet. Vi behöver en politik för full sysselsättning, för bättre pensioner och för ett stärkt socialförsäkringssystem. Fackets förutsättningar för hålla ihop lönebildningen behöver stärkas. Samtidigt behöver vi en ny finansieringsmodell för bostadsbyggandet med ökade inslag av statligt risktagande, och en skereform för hyresrätten, frågor som Hyresgästföreningen driver i årets valrörelse. Mot bakgrund av ovan föreslår förbundsstyrelsen stämman anse motionen besvarad.

4 Motion 11 Motionen kommer ifrån: Region Stockholm Snabbt ökande hyror I Sverige ökar hyrorna mellan år 2000 och 2017 med 49 procent, i Stockholms län med 53 procent och i Stockholms stad med 58 procent. Konsumentprisindex ökar bara med 23 procent. Tar man bort hyrorna ur konsumentprisindex har övriga priser ökat med mindre än 20 procent. Hyrorna har således ökat med cirka 2,5 gånger övriga priser. Varför då? Av hyreshöjningarna är procent resultat av våra årliga hyresjusteringar, resten upprustningar och nyproduktion. Med tanke på kapitalkostnaderna i princip ligger still på det redan byggda och räntorna dessutom har sjunkit väsentligt under perioden så borde de årliga hyresjusteringarna ha legat väsentligt under övriga priser. Månadsavgiften i bostadsrätt torde ha ökat väsentligt mindre än i bostadsrätt. De höga hyreshöjningarna har försämrat hyresgästernas ekonomi högst väsentligt medan vi ställer utom allt tvivel fastighetsägarnas ekonomi, såväl de privata som de kommunala har ökat sina vinster högst väsentligt. Ligger det politiska beslut bakom hyrorna ökat så mycket mer än övriga priser? Vi känner alla till de olyckliga riksdagsbesluten från 2011, men hyreshöjningarna ökade mer än övriga priser redan under perioden före Eller ligger bristerna i våra egna förhandlingar, vi släppt till lite extra varje år? Vi föreslår förbundsstyrelsen samlar en verklighetsbild över hur försämringarna för hyresgästerna har kunnat gå till. förbundsstyrelsen får i uppdrag ta fram en strategi för hur hyrorna ska pressas ner till acceptabla nivåer peka på eventuella lagändringar som behövs peka på hur vårt årliga förhandlingsarbete ska stärkas peka på hur förhandlingarna kring upprustning och nyproduktion kan stärkas. Yttrande Utlåtande över motion 3: Snabbt ökande hyror Regionstyrelsens föredragande: Anders Kotorman/Jörgen Johansson Motionärerna konstaterar hyrorna under perioden har ökat mycket mer än inflationen samma period och detta skett genom hyresjusteringar vid årliga förhandlingar och efter upprustning. Hyresnivåerna i nyproduktionen har också gått upp

5 kraftigt. Motionärerna konstaterar hyresgästerna därigenom har fått en väsentlig standardförsämring och det krävs krafttag och strategier för få ett helhetsgrepp kring hyresfrågan. Den strategi som antogs i regionen inför förhandlingarna om den årliga hyresjusteringen 2016 där rangordning och prioritering av vilka bolag som har bäst förutsättningar till låga uppgörelser, i syfte tidigt etablera ett lågt märke, har varit framgångsrikt. För åren 2016 och 2017 har den genomsnittliga hyresjusteringen legat under inflationen. De årliga förhandlingarna är emellertid inte det stora problemet, som motionären är inne på till viss del. Det stora problemet är upprustningshyror, nyproduktionshyror samt de allt mer problematiska bruksvärdesprövningarna. Förbundet arbetar redan idag för få tillstånd lagändringar på bostadsområdet. Bland annat har man i samarbete med SABO och Fastighetsägarna gemensamt påtalat vikten av det skapas lika villkor mellan de olika upplåtelseformerna, ROT-avdrag, avdragsrätt för räntor och momsbeläggning av hyra på bostäder vilket skulle möjliggöra avdragsrätt för bolagens kostnader. Arbetet måste dock fortsätta och utvecklas. Regionstyrelsen anser motionärernas -satser är intressanta och ser fram emot at ta del av stämmans svar på dessa. Regionstyrelsen föreslår fullmäktige Att motionen skickas till stämman som motionärernas egen. Fullmäktige beslutade motionen sänds som regionens. Förbundsstyrelsens utlåtande över motion 11 Sammanfning Motionen tar upp de högre hyreshöjningarna i förhållande till konsumentprisindex utveckling mellan år 2000 och år 2017, och den påverkan de höga hyreshöjningar har på hyresgästers ekonomi. Motionärerna föreslår - En verklighetsbild tas fram av hur försämringarna för hyres-gästerna har kunnat gå till - En strategi för hur hyrorna ska pressas ner till acceptabla ni-våer tas fram - Det pekas på eventuella lagändringar som behövs, hur vårt år-liga förhandlingsarbete ska stärkas samt på hur förhandlingarna kring upprustning och nyproduktion kan stärkas Förslag till beslut Förbundsstyrelsen föreslår förbundsstämman besluta motionen anses besvarad

6 Förbundsstyrelsens övervägande För tredje året i rad kommer hyresjusteringen i de årliga förhandlingarna understiga inflationen. Det är ett envetet arbete som det ligger tusentals förberedelse och strategiarbete bakom. Inte minst genom det arbete som genomförts med kategorisera och rangordna företagens ekonomiska styrka som togs fram inför de årliga hyresförhandlingarna Samordningen av förhandlingsverksamheten har stött denna strategi. Däremot har andra för fastighetsägarens betydelsefulla kostnader stigit betydligt mer än KPI. Bland dessa kan nämnas BPI - Byggprisindex, FPI - Faktorprisindex och kommunala taxor och avgifter som VA, el, värme och renhållning. Dessutom har företagens kostnader för underhåll stigit med 63 procent sedan år Varje år genomförs en uppföljning av förhandlingssäsongen genom en utvärdering och i Förbundsstyrelsens förhandlingsrapport utvärderas varje förhandlingsomgång. Inom förhandlingssamordningen skapas strategier för de årliga förhandlingarna. Det finns en ombyggnadsstrategi som genom de samverkansavtal som tecknas med fastighetsägare tillvaratar hyresgäster inflytande och villkor vid ombyggnad och upprustning. Under 2018 tas en nationell strategi fram för nyproduktionsförhandlingar. Förhandlingsverksamheten arbetar inför varje förhandlingsomgång med djuplodande analyser av motparternas ekonomiska ställning. Riksförbundet verkar aktivt, tillsammans med den nationella Treparten Hyresgästföreningen, SABO och Fastighetsägarna för få till stånd lagändringar som motverkar de ekonomiska skillnaderna mellan upplåtelseformerna. Med hänvisning till ovanstående anser förbundsstyrelsen motionen ska anses besvarad.

7 Motion 12 Motionen kommer ifrån: Hyresgästföreningen Södermalm Nya regler för andrahandsuthyrning Till förbundsstämman 2016 skrev ett antal föreningar i Stockholm en motion (nr 24) med förslag uppdra till förbundsstämman verka för andrahandshyror som är som andra hyror och där överhyror enkelt kan återfås och verka för rimligare regler för när bostäder får hyras ut i andra hand. Förbundsstämman beslöt bifalla motionen. Sedan dess har inte mycket hänt. En statlig utredning har behandlat en del av frågorna. Hyresgästernas riksförbund har skrivit ett teknokratiskt yttrande. Men i övrigt varken vi eller omvärlden hört mycket från Hyresgästernas riksförbund i frågan. De upprörande höga andrahandshyrorna och andrahandshyresgästernas utsa situation har förvärrats. Vi har dessutom fått en stor spekulation med bostadsrätter som köps för hyras ut till ockerhyra och med hopp om prisstegringar. Vi föreslår förbundsstämman ger förbundsstyrelsen i uppdrag Att med kraft driva frågorna om rimliga hyror och villkor för andrahandshyresgäster. 14 mars 2018 Paavo Bergman, tf ordförande Hyresgästföreningen på Södermalm Beatrice Ericsson, ordförande Hyresgästföreningen på Norrmalm Kicki Almlöv, ordförande Hyresgästföreningen Bromma Ekerö Anders Friberg, ordförande Hyresgästföreningen Kungsholmen Vi föreslår förbundsstämman ger förbundsstyrelsen i uppdrag med kraft driva frågorna om rimliga hyror och villkor för andrahandshyresgäster. Förbundsstyrelsens utlåtande över motion 12 Sammanfning Motionärerna hänvisar till 2016 ett antal föreningar i Stockholm motionerade om förbundsstämman skulle verka för andrahandshyror skulle behandlas som andra [bruksvärdesbaserade] hyror och det skulle verkas för rimligare andrahandshyror. Motionen bifölls men motionärerna anser riksförbundet inte följt upp stämmobeslutet förutom i ett teknokratiskt yttrande inom ramen för Hyresgästutredningens Stärkt ställning för hyresgäster. Under tiden har situationen för hyresgäster förvärrats med bl.a.

8 spekulation med bo-stadsrätter som köps med syfte hyras ut till ockerhyror och med förhoppningar om prisstegringar. Med anledning av detta vill motionärerna Hyresgästföreningens riksförbund ska med kraft driva frågorna om rimliga hyror och villkor för andrahandshyresgäster. Förslag till beslut Förbundsstyrelsen föreslår förbundsstämman besluta bifalla motionen. Förbundsstyrelsens överväganden Under 2017 presenterades två statliga utredningar sina betänkanden, Hyresgästutredningens Stärkt ställning för hyresgäster och Utredningen om åtgärder mot handel med hyreskontrakt med Hyresmarknad utan svarthandel och otillåten andrahandsuthyrning. Dessa båda utredningar var resultatet av flerårigt arbete i vilket Hyresgästföreningen deltagit med experter i utredningsarbetet såväl som inkommit med remissyttranden till betänkandena. Inom ramen för Stärkt ställning för hyresgäster anförde Hyresgästföreningen särskilt, med tanke på den generella ökning av hyresnivåerna på andrahandsmarknaden som varit följden av de kraftigt höjda marknadspriserna på bostadsrätter såväl som bostadsbristen, en särreglering för ägt boende och hyra är en orimlig respons. Med särskild hänsyn till målgruppen för andrahandsboende ofta är unga, nyanlända och nyseparerade som drabbas av hyror på samma nivå som marknadshyror är särreglerna orimliga. Utredningen landade också föreslå i en möjlighet till återbetalning av överskjutande hyra under privatuthyrningslagen. Något efter ovan betänkande anlände Utredningen om åtgärder mot handel med hyreskontrakt med sitt betänkande. I detta betänkande föreslogs hyra vid andrahandsupplåtelse inte får överstiga förstahandshyran. I betänkandet föreslogs också förstahandshyresgäst som avser hyra ut i andra hand ska intyga andrahandshyran är skälig. Vidare föreslogs lägenhet eller del därav som hyrs ut till oskälig hyra ska kunna förverkas. Utöver detta föreslogs möjligheterna till återbetalning av oskälig hyra ska utökas från ett år från ansökan till två år från ansökan. Slutligen föreslogs kriminalisering i flera fall av överskridande av reglerna om andrahandsuthyrning. Hyresgästföreningen tillstyrkte förslagen med vissa reservationer huvudsakligen relaterade till rättssäkerhetsaspekter. Utöver detta rättspolitiska arbete har opinionsbildande verksamhet bland annat resulterat i en statistisk rapport om förekomsten av svarthandel med hyreskontrakt som publicerats vitt i media såväl som dess resultat införlivats i utredningens betänkande. Vidare har Förbundsordförande baserat på arbetet i utredningen tillsammans med bostadsmarknadens andra två aktörer Fastighetsägareföreningen och SABO samlat uttryckt sitt stöd för en skärpt hållning mot de oskäliga förhållandena på andrahandsmarknaden i en debartikel i Dagens Nyheter. Dessutom kan nämnas införandet av 2012 års privatuthyrningslag sannolikt har, närmast vad som kan beskrivas som, smittat av sig på hyressättningen även utanför det privatägda bostadsrättsbeståndet. I statistik som presenterades i betänkandet till Utredningen om åtgärder mot handel med hyreskontrakt presenterades statistik från Blocket som visade på en kraftig uppgång av hyror i hyresrättsbeståndet sedan införandet

9 av nämnda lag. Detta visar på vikten av aktivt arbeta för rättvisa regler för andrahandskontrakt. I synnerhet Utredningen om åtgärder mot otillåten andrahandsuthyrning har sedan betänkandet i november 2017 genererat stort intresse från media såväl som andra aktörer. Detta har inneburit ett stort antal möjligheter föra fram Hyresgästföreningens budskap om vikten av en rättvis bostadsmarknad, där det byggs bostäder med hy-ror som folk i gemen har råd betala för motverka svarthandel och ockerhyror. Förbundsordföranden har som ett resultat av medieintresset för frågan förekommit ett flertal gånger i Sveriges Radio, Sveriges Television såväl som morgonsoffor i TV4 och Aftonbladets webbsändningar. Trots höstens riksdagsval drar uppmärksamhet bort från möjliga framtida propositioner, fortsätter det opinionsbildande arbetet under våren 2018 bland annat med panelsamtal om utredningen i samarbete med Svenska Kyrkan och med deltagande av bl.a. SABO. Trots de olika insatserna som redovisats ovan så är otryggheten för andrahandshyresgäster fortfarande stor, och Hyresgästföreningen måste fortsätta driva på för rimliga hyror och villkor för dem som bor i andra hand. Med hänvisning till ovanstående anser förbundsstyrelsen motionen ska bifallas.

10 Motion 13 Motionen kommer ifrån: Hyresgästföreningen Södermalm Nya regler för allmännyttan Till förbundsstämman 2016 fanns två motioner, en Återinför självkostnadsregler för allmännyttan (nr 22) och Var finns Hyresgästföreningen i deben om allmännyttan (nr 28). Den första motionen föreslog ge förbundsstyrelsen i uppdrag verka för en ny lagstiftning för de kommunala bostadsbolagen där självkostnadsreglerna är en grundbult. Den andra motionen föreslog ge förbundsstyrelsen i uppdrag (i sammanfning) förtydliga förutsättningar och styrmedel, ge förslag till riktlinjer, sätta ramar för rimliga hyror, diskutera och föreslå regelförändringar för allmännyttan. Förbundsstämman beslöt avslå den första motionen samt utifrån den andra motionen besluta anse motionen besvarad med följande tillägg: ge förbundet och regionerna/föreningarna i uppdrag formulera tydliga krav och förväntningar på de allmännyttiga kommunala bostadsföretagens verksamhet ge förbundet och regionerna/föreningarna i uppdrag intensifiera sitt arbete mot och tillsammans med kommuner och bostadsföretag för utveckla arbetet för en god och långsiktigt hållbar bostadsförsörjning och bostadsförvaltning. Vi kan nu konstatera av förbundsstämmans beslut för den andra motionen har inte mycket blivit gjort. Vi har inte sett några resultat. Vi har inte sett stämmans uppdrag har skickats till föreningar och regioner. Vi kan inte hitta förbundsstyrelsen fat beslut för hur förbundet skulle fullfölja stämmans beslut. I vilket fall har det inte kommit ut någonting! I vår region ser vi nu allt tydligare vådorna av 2011 års lagstiftning för allmännyttan. Flertalet av bolagen driver med kraft en högvinstpolitik. I årets förhandlingar har ställts mycket höga hyreshöjningskrav, som varken har förankring i någon kostnadsutveckling, än mindre i någon omsorg om hyresgästernas boendekostnader. Än värre är det för kraven på nyproduktionshyror och upprustningshyror. Vi ser också en politisk tafhet, bolagen får härja tämligen fritt och berömma sig för sina vinster, sin värdeutveckling och sin höga soliditet. Det finns därför nu ännu starkare skäl begära en översyn av 2011 år lagstiftning för allmännyttan. Vi föreslår därför förbundsstämman ger förbundsstyrelsen i uppdrag med kraft ta itu med stämmans beslut från 2016 vad avser ge förbundet och regionerna/föreningarna i uppdrag formulera tydliga krav och förväntningar på de allmännyttiga kommunala bostadsföretagens verksamhet. ge förbundet och regionerna/föreningarna i uppdrag intensifiera sitt arbete mot och tillsammans med kommuner och bostadsföretag för utveckla arbetet för en god och långsiktigt hållbar bostadsförsörjning och bostadsförvaltning.

11 Vi föreslår därutöver förbundsstämman besluta ge förbundsstyrelsen i uppdrag överväga kräva ändringar av 2011 års lagstiftningar för allmännyttan. 14 mars 2018 Paavo Bergman, tf ordförande Hyresgästföreningen på Södermalm Beatrice Ericsson, ordförande Hyresgästföreningen på Norrmalm Kicki Almlöv, ordförande Hyresgästföreningen Bromma Ekerö Anders Friberg, tf ordförande Hyresgästföreningen på Kungsholmen Vi föreslår därför förbundsstämman ger förbundsstyrelsen i uppdrag med kraft ta itu med stämmans beslut från 2016 vad avser ge förbundet och regionerna/föreningarna i uppdrag formulera tydliga krav och förväntningar på de allmännyttiga kommunala bostadsföretagens verksamhet. ge förbundet och regionerna/föreningarna i uppdrag intensifiera sitt arbete mot och tillsammans med kommuner och bostadsföretag för utveckla arbetet för en god och långsiktigt hållbar bostadsförsörjning och bostadsförvaltning. Vi föreslår därutöver förbundsstämman besluta ge förbundsstyrelsen i uppdrag överväga kräva ändringar av 2011 års lagstiftningar för allmännyttan. Förbundsstyrelsens utlåtande över motion 13 Sammanfning I motionen föreslås Hyresgästföreningen - kraftfullt agerar för det skapas allmännyttiga bostadsföretag i varje kommun - driver kravet på varje kommunalt bostadsföretag följer mönsterägardirektivets principer - driver kravet på varje stadsdel i varje kommun skall ha hyreslägenheter Förslag till beslut Förbundsstyrelsen föreslår förbundsstämman besluta anse motionen besvarad

12 Förbundsstyrelsens övervägande De allmännyttiga bostadsföretagen har en central uppgift i en social bostadspolitik och är kommunernas viktigaste verktyg för fullgöra sitt bostadsförsörjningsansvar. Därför är det naturligtvis önskvärt alla Sveriges kommuner har ett allmännyttigt bostadsbolag. Man kan också göra annat kopplat till stiftelser där. I Hyresgästföreningens påverkansplan inför valet 2018 är därför hyresrättens och speciellt allmännyttans viktiga roll för ge alla rätt till ett bra hem en av de mest prioriterade frågorna. Alla verksamma i hela Hyresgästföreningen har ett ansvar för se till denna fråga lyfts med politiker på olika nivåer, bostadsbolag, anställda i kommuner och andra viktiga aktörer. Styrelsen är väl medveten om vissa kommuner, inte minst i storstadsområdena, undviker ta sitt ansvar för bostadsförsörjningen genom inte ha ett allmännyttigt bostadsföretag som erbjuder kommunens invånare hyresbostäder. I stället får närliggande kommuner ta detta ansvar. Detta är varken hållbart eller rättvist. Att genom lagstiftning tvinga en kommun ha ett allmännyttigt bostadsföretag är dock förmodligen varken politiskt eller praktiskt en framkomlig väg. Detta innebär naturligtvis inte Hyresgästföreningen ska avstå från driva frågan om allmännyttiga hyresrätter i dessa kommuner, tvärtom är det extra viktigt göra detta. Styrelsen delar motionärens uppfning stadsdelar ska ha blandade upplåtelseformer och hyresrätter därför ska finnas i alla stadsdelar. Detta är dock ingen fråga som kan regleras centralt utan hyresgästföreningen måste i varje kommun bevaka frågan och verka för det byggs hyresrätter i stadsdelar där det inte finns hyresrätter eller dessa är väldigt få. Hyresgästföreningens nationella krav kring de ekonomiska villkoren för hyresrätter kan bidra till bättre möjligheter bygga hyresrätter i områden som idag domineras bostadsrätter och ägda småhus. Som motionären påpekar har det tagits fram en nationell handbok för mönsterägardirektiv för allmännyttiga kommunala bostadsföretag. Föreningen på kommunnivå ska självklart bevaka och sträva efter ägarens direktiv till det kommunala bostadsföretaget följer dessa principer. För få trovärdighet och gehör är det emellertid viktigt ägardirektivet anpassas till de förhållanden som gäller för den aktuella kommunen och dess bostadsföretag. Med anledning av ovanstående kan motionen anses besvarad.

13 Motion 14 Motionen kommer ifrån: Hyresgästföreningen Södermalm Förändra bruksvärdesreglerna I en motion till förbundsstämman 2016 (nr23) föreslogs förbundsstyrelsen skulle få i uppdrag verka för förändringar av hyreslagstiftningen så Att hyresjämförelser i första hand ska göras med kommunala bostadsbolag Att hyresjämförelser ska göras med genomsnittslägenheter för jämförliga lägenheter Att hyresförändringar vid upprustning ska förändras så underhåll aldrig höjer hyran och standardförbättringar värderas efter rimlig kalkyl för kostnaden. Förbundsstämman beslutade motionen skulle anses vara besvarad. Dock fördes resonemang som förtjänar begrundas: Förbundsstyrelsen hävdade i sitt utlåtande (punkt 1) det är okej jämföra med alla förhandlade hyror, dvs också privathyrorna. Förbundsstyrelsen har inte sett jämförelsen med privata påverkat. Med de erfarenheter vi har nu har vi en annan uppfning. Hyrorna har totalt sett ökat kraftigt efter Såväl i Stockholm som i StorStockholm och i riket har hyrorna mellan 2011 och 2017 ökat med 14 procent. Konsumentprisindex har bara ökat med 3 procent. Av höjningen med 14 procent står de generella förhandlade höjningarna för 8 procent (enligt uppgift från förbundskontoret), dvs också här rätt mycket över konsumentprisindex. I förhandlingarna är det också vanligt det förs resonemang om vad som skulle hända om förhandlingarna strandar och hyresnämnden får pröva. Och då det framförs då finns höga hyror i enskilda främst privata hus, som fastighetsägare kan använda som jämförelsematerial. Vi vill därför med kraft peka på det nu finns tydliga erfarenheter från jämförelserna med privatnyttan och bristen på självkostnadsregler för allmännyttan som driver upp hyrorna. Förbundsstyrelsen hävdade i sitt utlåtande (punkt 2) hyresjämförelser hyresnämnderna i allmänhet görs med skälighetsbedömningar och därför en förändring till jämförelse med genomsnittshyror inte skulle få någon effekt. Med de erfarenheter vi har nu vill vi hävda här finns skäl tänka om. Hyresnämnderna gör förvisso normalt skälighetsbedömningar, men utifrån sin bedömning av hur de högsta hyrorna ser ut. I upprustningsfallen är detta särskilt tydligt. Det är också så vid de förhandlingar som inte prövas i hyresnämnd så finns alltid en uppfning om hur de högsta hyresnivåerna ser ut, för bedöma hur hårt förhandlingen ska drivas. Vi ser också nu ett fenomen där fastighetsägare kräver höga hyreshöjningar utan göra åtgärder för de ser det finns extra höga jämföra med. Vi vill därför med kraft hävda det finns stärkta skäl kräva en förändring av bruksvärdessystemet till göra jämförelser med genomsnittshyror istället för jämförelser med högsta nivå.

14 Förbundsstyrelsen hävdade i sitt utlåtande (punkt 3): Avseende hyreshöjningar i samband med underhåll och standardförbättring står förbundsstyrelsen bakom synpunkten underhåll aldrig ska höja hyran. Därför finns behov av en klar skiljelinje mellan vad som ska räknas som underhåll och vad som ska räknas som standardförbättring. Förbundsstyrelsen står bakom motionärens uppfning detta tydliggörs. Bra, här är vi överens! Men vi har inte sett någon aktivitet från förbundsstyrelsen för klargöra vad som är underhåll och vad som är standardförbättring. Eller förbundet tydliggjort detta för beslutfare häran och däran och inom vår egen organisation. Förbundsstyrelsens fortsättning är inte lika självklar: Standardförbättringar å andra sidan, värderas utifrån bruksvärdet på orten. Detta är inget bra svar, det betyder vi ska sätta hyror som vi gjort tidigare (dvs bruksvärdet). Problemet är förstås hyresgästerna i allmänhet inte anser de hyror som ss efter upprustning är rimliga eller motsvarar standardförbättringarna. Utan det här krävs en förändring av hyressättningen efter upprustning. Det går inte i ena ögonblicket säga vi ska sätta hyror som vi gjort tidigare och i andra ögonblicket säga vi ska arbete med systematiska hyror. Efter detta lite långa resonemang och med hänvisning till nya erfarenheter anser vi det finns skäl ompröva förbundsstämmans beslut från Vi föreslår därför återigen förbundsstämman beslutar ge förbundsstyrelsen i uppdrag verka för: - Att hyresjämförelser i första hand ska göras med kommunala bostadsbolag, - Att hyresjämförelser ska göras med genomsnittshyror för jämförliga lägenheter, - Att hyresförändringar vid upprustning ska förändras så underhåll aldrig höjer hyran och standardförbättringar värderas efter en rimlig kalkyl för kostnaden. 14 mars 2018 Paavo Bergman, tf ordförande Hyresgästföreningen på Södermalm Beatrice Ericsson, ordförande Hyresgästföreningen på Norrmalm Kicki Almlöv, ordförande Hyresgästföreningen Bromma Ekerö Anders Friberg, tf ordförande Hyresgästföreningen på Kungsholmen Vi föreslår därför återigen förbundsstämman beslutar ge förbundsstyrelsen i uppdrag verka för: - Att hyresjämförelser i första hand ska göras med kommunala bostadsbolag, - Att hyresjämförelser ska göras med genomsnittshyror för jämförliga lägenheter,

15 - Att hyresförändringar vid upprustning ska förändras så underhåll aldrig höjer hyran och standardförbättringar värderas efter en rimlig kalkyl för kostnaden. Förbundsstyrelsens utlåtande över motion 14 Sammanfning I en motion till förbundsstämman 2016 (nummer 23) anförde motionären hyresjämförelser i hyresnämnden i första hand ska göras med kommunala bostadsbolag. Att hyresjämförelser ska göras med genomsnittshyror för jämförliga lägenheter samt hyresförändringar vid upprustning ska förändras så underhåll aldrig höjer hyran och standardförbättringar värderas efter en rimlig kalkyl för kostnaden. Samma frågeställningar återkommer nu till stämman i en ny motion Förslag till beslut Förbundsstyrelsen föreslår förbundsstämman besluta motionen ska anses besvarad Förbundsstyrelsens överväganden Precis som motionärerna konstaterar behandlades frågeställningarna i motionen av Förbundsstämman Förbundsstyrelsens inställning till motionärens förslag har dock inte ändrats. Det är fortfarande så hyresnämnderna i allmänhet och kanske ännu mer gör jämförelseprövningar utifrån skälighetsbedömningar och en förändring till jämförelse med genomsnittshyror inte skulle få någon effekt. Att återgå till självkostnadsregler för Allmännyttan är inte en väg framåt som Förbundsstyrelsen bedömer det. Däremot är det viktigt verka inom ramen för All-bolagen och på olika sätt påverka ägare, kommun och bostadsbolag om det allmännyttiga syftet ska vara överordnat. Det är bristen i lagstiftningen där det saknas inflytande för hyresgästen vid renoveringar och avsaknaden av ett ROT-avdrag för hyresrätten som är bidragande orsaker till hyrorna gått upp. Det är orsakerna och inte som motionären anför bristen på självkostnadsregler för allmännyttan. Avseende hyreshöjningar i samband med underhåll och standardför-bättring står förbundsstyrelsen precis som 2016 bakom synpunkten underhåll aldrig ska höja hyran. Skiljelinjen mellan vad som ska räknas som underhåll och vad som ska räknas som standardförbättring är en komplex frågeställning. Men i den systematiska hyressättningen som föreningen jobbar väldigt aktivt med i många kommuner har parterna möjlighet tydlig-göra detta. Både genom poängsättning och värdering av olika skillnader i hyresstrukturen. Förutsättningarna ser dessutom väldigt olika ut i olika delar av landet. Stora resurser har dock tillss för stärka det arbetet både med en nationell resurs och ett nätverk för systematisk hyressättning.

16 Även här behövs en mer aktiv dialog med de politiska partierna om hyresrätten ska få bättre ekonomiska förutsättningar genom man inför ett ROT-avdrag, skefria underhållsfonder. Det arbetet behöver intensifieras. Med hänvisning till ovanstående anser förbundsstyrelsen motionen ska besvaras.

17 Motion 15 Motionen kommer ifrån: Kicki Almlöv (ordförande Bromma-Ekerö), Beatrice Eriksson (ordförande Norrmalm), Anders Friberg (tf ordförande Kungsholmen), Paavo Bergman (tf ordförande Södermalm) Rimliga hyror i nyproduktionen I vår allmänna retorik talar vi mycket om nyproduktionen är för dyr. Ibland om byggkostnaderna är för höga Enligt vår uppfning är det istället de kalkyler som kommunala och privata fastighetsföretag gör som är det stora problemet. Följande kan illustrera Svenska Bostäder planerar ett bygge i Kärrtorp i en söderförort i Stockholm. De anger en byggkostnad på kr per kvm lägenhetsyta och ett hyreskrav på kr per kvm. Det blir en månadskostnad på 9900 kr per månad för 2 RoK. Av hyreskravet är hela 1300 kr per kvm ränta (= direktavkastningskrav), medan resterande drygt 500 kr innehåller drift, reparationer, tomträttsavgäld och fastighetssk. De räknar med hela 3,75 procents ränta första året, och räknar med årliga hyreshöjningar som ytterligare höjer den räntan. Räknar man med en eller två procents ränta år ett hamnar hyran istället på 861 eller 902 kr per kvm, vilket ju är väsentligt rimligare. Stockholms stad lånar idag till minusränta och lånar ut till bolagen på strax under en procents ränta. Några rimliga skäl räkna med 3,78 procents ränta och högre kan inte förstås. Tvärtom borde det t o m vara möjligt med mycket låga räntor de första åren. Vi vill peka på bostadsrättsägare och äganderättsägare normalt lånar till 1,5 2 procentränta och får ränteavdrag. Med dessa siffror vill vi peka på de kalkylmodeller som bolagen använder är det som gör nyproduktionen så dyr så den bara kan efterfrågas av ett fåtal. Vi ska förstås bekämpa dessa orimliga kalkyler i varje förhandling. Men det vore ett stöd om Riksförbundet kunde peka ut vad förbundet anser vara rimliga kalkyler, och verka för det också kommer fram statliga regler som pekar ut nåt rimligt. Föreslår förbundsstyrelsen får i uppdrag inventera vilka kalkylmodeller som privata och kommunala bolag använder idag. Att ta fram beräkningsmodeller som förbundet anser vara rimliga Att verka för statliga regler som ger rimliga kalkylmodeller och därmed rimliga hyror i nyproduktionen.

18 Stockholm den 18 oktober 2017 Kicki Almlöv, ordförande för Hyresgästföreningen Bromma Ekerö Beatrice Eriksson, ordförande för Hyresgästföreningen Norrmalm Anders Friberg, t f ordförande Hyresgästföreningen Kungsholmen Paavo Bergman, t f ordförande för Hyresgästföreningen på Södermalm Vi föreslår inventera vilka kalkylmodeller som privata och kommunala bolag använder idag ta fram beräkningsmodeller som förbundet anser vara rimliga verka för statliga regler som ger rimliga kalkylmodeller och därmed rimliga hyror i nyproduktionen. Yttrande Utlåtande över motion 5: Rimliga hyror i nyproduktionen Regionstyrelsens föredragande: Janåke Skoog/Anders Kotorman Motionärerna menar en bidragande orsak till höga nyproduktionshyror är de kalkylmodeller som privata fastighetsägare och allmännyttorna använder som underlag i framställan och förhandling av nyproduktionshyror. I grunden beräknas de olika kalkylerna på samma vis av i stort sätt hela fastighetsbranschen, enligt vedertagna företagsekonomiska principer. Det som kan skilja fastighetsägarna åt är presentationen av själva kalkylen samt period som kalkylen innefar (normalt 15 år, men även 10 år förekommer). Därav är motionärernas ambitioner inte helt lätta komma tillrätta med, då det inte enbart är Hyresgästföreningens traditionella parter som ska påverkas. Regionstyrelsen anser motionärernas -satser är intressanta och ser fram emot at ta del av stämmans svar på dessa. Regionstyrelsen föreslår fullmäktig : Att motionen skickas till förbundsstämman som motionärernas egen. Fullmäktige beslutade enligt regionstyrelsens förslag

19 Förbundsstyrelsens utlåtande över motion 15 Sammanfning I motionen föreslås en lösning för komma tillrätta med den inverkan investeringskalkylens olika delvärden har på de höga nyproduktionskostnaderna för bostadsbyggande, och på de hyresnivåer som detta resulterar igenom - Inventera vilka kalkylmodeller som privata och kommunala bolag använder idag - Ta fram beräkningsmodeller som förbundet anser vara rimliga - Verka för statliga regler som ger rimliga kalkylmodeller och därmed rimliga hyror i nyproduktionen Förslag till beslut Förbundsstyrelsen föreslår förbundsstämman besluta anse motionen besvarad Förbundsstyrelsens övervägande Nyproduktionen i riket ligger i dagsläget på en årsvolym som den inte gjort sedan miljonprogrammet byggdes. Många aktörer som inte har byggt på många år har nu s spaden i jorden, jämsides med helt nya aktörer på marknaden. Detta innebär även nyproduktionsförhand-lingarna ökat i antal, och de sker i delar av landet där de under lång tid inte varit särskilt vanliga eller ens förekommit. Det finns i sammanhanget komplicerande omständigheter bl.a. för allmännyttans bostadsproduktion, vilka följer av det tolkningsutrymme som lämnats i lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag avseende begrepp som allmännyttigt syfte, affärsmässiga principer och marknadsmässiga avkastningskrav. Att bo-stadsmarknaden är tätt länkad till finansmarknaden, det på privat-sidan kommer in allt fler utländska investerare på bostadsmarknaden och vi även ser ett ökat institutionellt ägande är ytterligare förhållanden som påverkar kraven i investeringskalkylerna. Ökade krav från banker och ökat inflytande från värderingsindustrin har även inneburit ännu större krav på kalkylernas innehåll. Många privata aktörer expanderar, och agerar på ett annat sätt än tidigare över större delar av landet. Detta kräver ett av Hyresgästföreningen enhetligt bemötande av de krav som ställs i projekten. Därför har Hyresgästföreningen tagit initiativ till ta fram en nationell strategi för nyproduktion under Strategin ska vara klar senast vid årsskiftet och kommer omfa både externt och internt material. Avseende det interna materialet är identifierat ett behov, i enlighet med motionärernas bedömning, av gemensamma mallar avseende bl.a. Aktuella referensvärden för kalkylförutsättningarna, vilka delvis kan tas fram i jämförelse av och med objektiv fakta Licens/licenser till verktyg för bedömning av marknadsvärden, marknadsmässiga avkastningskrav, etc. Avser Datscha eller VD Pro Analysmodell för resultat, break even etc.

20 Analysmodell för direktavkastningsvärdering kontra bokförda värden Beräkningsmodell för investeringsstöd Fördelningsmodell för hyressättning I arbetet med framtagande av strategin ingår en inventering av de idag förekommande kalkylmodellerna. EU kommissionen ser i den senaste landrapporten för Sverige, publicerad den 7 mars 2018, ett strukturellt problem för bostadsförsörjningens del i den begränsade konkurrensen i byggsektorn och i dålig tillgång på och fördelning av byggbar mark. Förbundsstyrelsen menar riktade insatser för påverka en lagförändring på dessa områden skulle vara mer verksamt, än arbeta för statliga regler avseende rimliga hyreskalkyler. Att produktionskostnaderna ligger på så höga nivåer, kommer sig av alltför många omständigheter som ett statligt kalkylkrav inte kan påverka. Att verka för likvärdiga skeregler för upplåtelseformerna är dock ytterligare en framkomlig väg, för produktionen av hyresrätter till rimliga hyror ska kunna öka. Med hänvisning till ovanstående anser förbundsstyrelsen motionen ska anses besvarad.

21 Motion 16 Motionen kommer ifrån: Håkan Rosenglim Möjligheter bo kvar i sin lägenhet efter renovering Bakgrund till yrkande: Flera fastighetsägare/hyresvärdar väljer ibland vänta med olika renoveringar, ibland väljer fastighetsägaren göra mera omfande renoveringar i samband med exempelvis stambyte på fastigheten. Det kan också blia så t en fastighetsägare som ska göra ett stambyte även väljer göra en ombyggnation i samband med renovering, det handlar kanske inte bara om köket och fönstren byts ut, utan om lägga till något som är standardhöjande som en extra balkong. Det är orimligt ett par som bott i en samma fastighet i 30 år får sin hyra mer än fördubblad över en femårsperiod. Det handlar alltså inte bara om få bo kvar utan vilket är ännu viktigare kunna få bo kvar om man så önskar. Hyresgästföreningen måste verka för hyresreglering införs vid renoveringar och ombyggnader. Det är viktigt det sätts ett maxtak för hur höga hyreshöjningar får bli efter renovering och ombyggnader. Det är naturligtvis önskvärt Hyresgästföreningen för en dialaog med Sveriges fastighetsägare/hyresvärdar när renovering och ombyggnationer skall ske. Det finns självklart hyresgäster som vill ha en extra balkong och som är villiga betala extra för detta, men det måste vara möjligt för de hyresgäster som inte vill ha en kraftfull standardhöjning kunna få bo kvar efter renovering och ombyggnader genomförts. Framförallt är det viktigt om Hyresgästen inte själv fått vara med och bestämma omfningen vid ombyggnationer och renoveringar hyresgästen kan och inte bara får lov bo kvar. Jag föreslår Att Hyresgästföreningen driver frågan om införa Hyresreglering vid renovering och ombyggnationer. Yttrande Styrelsen för Hyresgästföreningen Hyresgäster i Helsingborgshem har på dess styrelsemöte 14/ beslutat avstyrka motionens förslag. Idag arbetar Hyresgästföreningen med denna fråga på flera sätt. Bland annat är vi delaktiga i en statlig utredning som tittar på hyresgästernas förutsättningar bo kvar efter renoveringar. På många håll är vi också involverade tidigt i ombyggnadsprocesserna för säkerställa inflytande och bra information till hyresgästerna. Med detta som bakgrund så kan föreningsstyrelsen inte tillstyrka motionen. HYRESGÄSTFÖRENINGEN HYRESGÄSTER I HELSINGBORGSHEM Helsingborg Marianne Knutson Ordförande

22 Regionstyrelsens synpunkter Dessa frågor arbetar Hyresgästföreningen med redan idag. De finns båda med i den bostadspolitiska vägvisaren och är prioriterade i både val- och agendaarbete. Regionstyrelsen beslutar avstyrka motionen Förbundsstyrelsens utlåtande över motion 16 Sammanfning Motionären vill det sätts ett maxtak för hur hur höga hyreshöjningar får bli efter renovering och ombyggnader och Hyresgästföreningen driver frågan om införa en hyresreglering vid renoveringar och ombyggnader. Förslag till beslut Förbundsstyrelsen föreslår förbundsstämman besluta avslå motionen. Förbundsstyrelsens överväganden Förbundsstyrelsen delar verkligen motionärens oro över bristen på inflytande för hyresgäster vid ombyggnationer som har vuxit till ett omfande samhällsproblem. Vi delar också orimligheten i ett par som bott i en samma fastighet i 30 år kan få sin hyra mer än fördubblad över en femårsperiod. Däremot delar inte Förbundsstyrelsen uppfning införande av en hyresreglering eller ett maxtak för hur mycket hyran får höjas är rätt botemedel för komma till rätta med situationen. Istället handlar det om förändrad lagstiftning, förändrade skemässiga villkor för hyresrätten och långsiktigt arbete med vår nationella ombyggnadsstrategi. I utredningen Stärkt ställning för hyresgäster, SOU 2017:33 föreslås ett antal förändringar för stärka hyresgästens ställning vid förbättringsåtgärder. Utredningen föreslår bl.a. en lagändring från det inte får vara oskälig för hyresgästen åtgärden utförs, till det ska vara skäligt för hyresgästen. Det skulle kunna innebära en stor förändring i hyresnämndernas framtida rättstillämpning. I slutändan krävs det politiska åtgärder för stärka hyresgästernas inflytande vid ombyggnader. Men det handlar också om hyresrättens får mer rättvisa ekonomiska villkor. Hyresgästföreningen driver sedan en tid tillbaka ett omfande påverkansarbete för rättvisare ekonomiska villkor för hyresrätten där skefria underhållsfonder (där fastighetsägaren kan fondera medel för framtida underhåll) och ett ROT-avdrag för hyresrätten är två viktiga beståndsdelar. Sedan 2013 finns också en nationell strategi för ombyggnationer där samråd och få till stånd olika nivåer på hyran efter ombyggnationen är viktiga beståndsdelar. Med hänvisning till ovanstående anser förbundsstyrelsen motionen ska avslås.

23 Motion 17 Motionen kommer ifrån: Hyresgästföreningen Norrmalm Riktlinjer för presumtionshyror Motion till HGF Förbundsstämma juni g RIKTLINJER FÖR PRESUMTIONSHYROR Vi ser i Riktlinjer för förhandlingarna om 2018 års hyror under punkt 14. Nyproduktion och presumtionshyror första stycket sista meningarna lyder: De vet lägenheterna på grund av obalansen på vissa marknader går hyra ut till högre hyresnivåer och är beredda ta risken för en prövning av hyran. Vi bör särskilt uppmärksamma detta. Vi anser Hyresgästföreningen måste ha en klar och tydlig strategi för riktlinjer i denna fråga med en hög målsättning lösa problemet med de presumerade hyrorna på ett sådant sätt hyresnivåerna inte stiger överlag när presumtionshyrorna fasas in och inga hyresgäster p.g.a. detta drabbas av onödigt höga hyror. Vi ska inte bara lämna denna fråga öppen till uppmärksammas. Denna strategi gällande presumtionshyror bör stå Riktlinjerna för förhandlingarna, helst redan i Riktlinjerna för 2019 års hyror som väntas fastställas av Förbundsstyrelsen i juni Under samma punkt och rubrik står det i sista stycket sista meningen: I de fall överenskommelse om presumtionshyror träffas bör även en plan tas fram för hur hyresnivåerna ska fasas in till bruksvärdeshyror inom ramen för systematisk hyressättning. Vi anser det måste stå: I de fall överenskommelse om presumtionshyror träffas ska även en plan tas fram för hur hyresnivåerna ska fasas in... Vi yrkar HGF Förbundsstämman antar Att Hyresgästföreningen ska ha en klar och tydlig utarbetad arbetsplan för hur presumtionshyrorna ska behandlas Att det i Riktlinjerna för förhandlingarna från Förbundet ska finnas med eller hänvisas till Hyresgästföreningens plan för hur vi ska ställa oss till presumtionshyrorna Att bör byts mot ska enligt ovan /HGF NORRMALM g.m. Beatrice Eriksson

24 /HGF Östermalm /HGF Södermalm Jag föreslår Att Att Att Hyresgästföreningen ska ha en klar och tydlig utarbetad arbetsplan för hur presumtionshyrorna ska behandlas det i Riktlinjerna för förhandlingarna från Förbundet ska finnas med eller hänvisas till Hyresgästföreningens plan för hur vi ska ställa oss till presumtionshyrorna bör byts mot ska enligt ovan Förbundsstyrelsens utlåtande över motion 17 Sammanfning I motionen föreslås ändringar av 2018 års Förhandlingsriktlinjer inför 2019 års förhandlingar enligt följande. Att tydliga riktlinjer införs för hur presumtionshyror ska behandlas, så inte den allmänna hyresnivån riskerar stiga när de i dagsläget presumerade hyrorna fasas in i bruksvärdessystemet. Motionären vill ändra formulering från bör till ska i sista stycket sista meningen under punkten 14. Nyproduktion och presumtionshyror. Nuvarande lydelse: I de fall överenskommelse om presumtionshyror träffas bör en plan tas fram för hur hyresnivåerna ska fasas in till bruksvärdeshyror inom ramen för systematisk hyressättning. Förslag till beslut Förbundsstyrelsen föreslår förbundsstämman besluta avslå motionen. Förbundsstyrelsens övervägande Hyresgästföreningen för alltid i nyproduktionsförhandlingar en dialog med fastighetsägaren om hyrorna i framtiden ska fasas in. I de årliga hyresförhandlingarna hanteras alltid presumtionshyrorna med stor försiktighet, för inte öka avståndet i hyresnivå till bruksvärdesförhandlade hyror. Den 24 november 2016 tillses en statlig utredning om en utvecklad modell för hyressättning vid nyproduktion SOU 2017:65, Hyran vid nyproduktion en utvärdering och utveckling av modellen med presumtionshyra. Utredningen överlämnades till Justitiedepartementet den 31 juli 2017 och remitterades därefter. I dagsläget vet vi inte hur regeringen går vidare med den särskilde utredaren Håkan Julius för-slag. Syftet med

25 utredningen var skapa bättre förutsättningar för hyreslägenheter byggs i de delar av landet där det råder bostadsbrist, och behandlar just frågor avseende presumtionshyra. Utredningen kom fram till man borde göra små justeringar i både om-fning och innehåll för presumtionshyrorna. Eftersom varje nyproduktionshyresförhandling är en process som den ena parten inte enskilt råder över, är det omöjligt ensidigt sätta villkor för vad en överenskommelsen ska utmynna i. Parterna måste lyssna på varandra. Därför är det inte möjligt nå framgång med för ena parten tvingande förhållningssätt inför någon form av hyresförhandling. I den nationella nyproduktionsstrategin som är under framtagande kommer även frågan behandlas då strategin ska innehålla rekommendationer och förhållningssätt om hur infasningsdiskussionen kan föras, utifrån skilda förutsättningar i olika projekt och på olika marknader. Hyresgästföreningens givna utgångspunkt är med hjälp av investeringsstödet få ut fler rimliga hyror i beståndet. Investeringsstödet är en diskussionspunkt i varje nyproduktionsförhandling. Med hänvisning till ovanstående anser förbundsstyrelsen motionen ska avslås.

26 Motion 18 Motionen kommer ifrån: Region Stockholm Hyror vid upprustning Till förbundsstämman 2014 motioneras om hyreshöjningarna vid upprustning. Förbundet beslutar prioritera upprustningsfrågorna. Under de senaste åren har förbundet ägnat kraft åt försöka förstärka hyresgästernas ställning i samrådsskedet, bland annat inför och i utredningen Stärkt ställning för hyresgästerna. Själva hyressättningsdelen har dock lämnats åt föreningarna och förbundet har knappt drivit information eller kommit med förslag varken internt eller externt för hur hyressättningsfrågorna vid upprustning ska tacklas. För fastighetsägarna har det varit tydligt det har varit de höjda hyror som har delats ut för små standardhöjningar som har varit drivkraften. Det har mera sällan varit grundläggande krav på underhåll som varit grunden. Någon självklarhet höga hyreshöjningar ska delas ut för små standardhöjningar eller rena underhållsåtgärder har inte funnits. Så hur har vi hamnat där? Hyresgäströrelsen har varit tydlig med underhåll i princip ingår i hyran. Men har aldrig preciserat vad som är underhåll, vad som är annan förändring som inte ska påverka hyran eller vad som är standardhöjning som kan påverka hyran. Eftersom förbundet varit så otydligt har det varit upp till den enskilda hyresförhandlingen försöka tampas med starka fastighetsägare. Detta har inte varit lyckat. Vårt förhandlingssystem har tydliga hål, där det är lätt för en fastighetsägare frånträda en förhandling och i praktiken sätta egna hyror. De grundläggande felen i bruksvärdessystemet, däribland hyra alltid får jämföras med högsta nivå bland likvärdiga lägenheter, blev mycket tydligare när allmännyttans hyresledande roll försvann. Nu kan alla felförhandlingar användas som jämförelser. Vi föreslår förbundsstyrelsen får i uppdrag ta fram sin uppfning om vad som är underhåll som inte ska påverka hyran, vad som är annan förändring som inte ska påverka hyran och vad som är standardförbättring som ska kunna påverka hyran och driva dessa uppfningar. förbundsstyrelsen får i uppdrag ta fram förslag för hur hyresförhandlingssystemet kan förändras så en fastighetsägare inte ska kunna frånträda en förhandling, utan en sådan tvist per automatik hänskjuts till tvistlösningsorgan eller hyresnämnd. förbundsstyrelsen får i uppdrag ta fram förslag för förändringar av hyreslagen avseende hyressättning, däribland ändra jämförelse med högsta nivå till jämförelse med genomsnitt.