Vinner den som skriker högst?

Transkript

1 Vinner den som skriker högst? - Rätt hyra genom förhandling Jörgen Mark-Nielsen, utredningsansvarig, VD-staben

2 Den svenska hyresmodellen Framväxten Utmaningarna Förbättringspotentialen

3 FRAMVÄXTEN

4 Olika system för hyressättning Hyresreglering Bruksvärdessystemet Marknadshyra Ingen avtalsfrihet Avtalsfrihet, men spärr och skälighetsprövning Avtalsfrihet

5 Rimlig balans mellan två intressen

6 Konsumentskydd anno 1905 Står det kontrahenterna fritt att, oansedt vad lagen innehåller, själfa genom aftal bestämma hvad i förhållandet dem emellan skall gälla, är den faran icke utesluten, att frågan huru detta förhållande kommer att gestaltas i viss mån varder en maktfråga Förhållandets natur för med sig, att det i allmänhet är husägaren som är den starkare. Med afseende å hyresförhållandets stora betydelse för samhället kan det därför icke anses tillrådligt att på detta område lämna aftalsfriheten alldeles oinskränkt utrymme (Ur Lagberedningens förslag till nyttjanderättslag)

7 Sverige har haft alla system Markandshyra Hyresreglering Bruksvärdessystemet

8 Hyresregleringen ersätts av bruksvärde och förhandlingar 1956 Allmännyttan slipper hyresregleringen 1957 Hyresmarknadskommittén bildas 1969 Bruksvärdessystemet införs 1975 Hyresregleringen avskaffas 1975 Allmännyttans hyresnormerande roll införs 1978 Hyresförhandlingslagen införs 1994 Hyresgäster kan få förhandlingsklausulen slopad 2011 Allmännyttans hyresnormerande roll slopas

9 UTMANINGARNA

10 Allvillutredningen Allmännyttan inte hyresnormerande Staten ska styra hyressättningen Utbud och efterfrågan ska påverka hyran Hyreshöjning högst en gång per år Höjningstak på fem procent

11 Fyrpartsöverenskommelsen Allmännyttigt syfte och affärsmässiga principer De lokala parterna har ansvaret för hyressättningen inte staten En normerande roll för förhandlade hyror En ny skyddsregel som bromsar kraftiga hyreshöjningar

12 Reformerade hyressättningsregler Farhågor hos hyresgästerna Förhoppningar hos privata hyresvärdar 1. Hyresförhandlingslagen behölls 2. Normerande roll för förhandlade hyror 3. En ny skyddsregel

13 Lagändringarnas konsekvenser Privata värdar kan inte åka snålskjuts Privata förhandlingarna mer krävande Privata hyresvärdar ibland först ut Inga dramatiska hyreshöjningar Inga större höjningsskillnader mellan allmännyttan och privatvärdarna Privata hyresvärdar strandar ibland Begränsad ökning av ärenden i hyresnämnderna

14 Lokalt trepartssamarbete Systematisk hyressättning Bättre boende Rimliga taxor och avgifter Stärka hyresrättens roll i kommunens utveckling

15 Kampanj för marknadshyror

16 Hyresbostadsmarknaden i Tyskland Marknadshyra Starkt besittningsskydd Hyreshöjningar kan prövas Socialbostäder Ökade subventioner Statlig intervenering

17 Vad kan vi lära av Tyskland? Urholkat besittningsskydd Negativa sociala konsekvenser Hyresrätten blir mindre attraktiv Onödig statlig intervenering Höga kostnader för samhället Stor kapitalöverföring från skattebetalarna till hyresvärdarna Socialbostäder

18 Svensk modell

19

20 90% kommer överens

21 FÖRBÄTTRINGS- POTENTIALEN

22 Hyresstruktur som stämmer med hyresgästernas värderingar Bättre lokalt förhandlingsarbete Fungerande hyressättning vid nyproduktion Fungerande hyressättning vid renovering

23 Hyresstruktur som stämmer med hyresgästernas värderingar Rätt hyra återspeglar lägenhetens bruksvärde Långt kvar till systematisk hyressättning i hela landet De lokala parterna har ansvaret Vi måste visa att vi kan ta detta ansvar

24 Förarbetet Bättre lokalt förhandlingsarbete Förhandlingsunderlaget Utgångspunkten Tidsperspektivet Kvalitetsfrågorna

25 Fungerande hyressättning vid nyproduktion Höga hyror i nyproduktion Presumtionshyra När Hyresgästföreningen säger nej Osäkerhet inför beslut om nybyggnation

26 Regeringen om presumtionshyror: Utgångspunkten är att den hyra som avtalas kommer att anses som skälig. Det får mot denna bakgrund anses naturligt att hyresgästorganisationen utgår från det underlag som hyresvärden presenterar bestående av ritningar, kostnadsberäkningar, kalkyler m.m. och utifrån det bedömer vilken hyra som är skälig. En hyra skall anses som skälig om den ger kostnadstäckning och rimlig avkastning på hyresvärdens insats. (Ur proposition 2005/06:80 Reformerad hyressättning)

27 Frågor till gruppdiskussionen 1. Hyresvärdens ansvar vid en förhandling 2. Hyresgästorganisationens ansvar vid en förhandling 3. Hyror som stämmer med hyresgästernas värderingar 4. Det lokala förhandlingsarbetet 5. Hyressättning vid nyproduktion 6. Övrigt