Bilaga. Hyresförhandlingar i praktiken - lokal dokumentation från 12 kommuner

Transkript

1 Bilaga Hyresförhandlingar i praktiken - lokal dokumentation från 12 kommuner 1

2 Innehållsförteckning Inledning... 3 Ekonomiskt stöd och hyresdifferentiering... 3 Hyresförhandlingsprocessen... 3 Fastighetsägarna Syd... 5 Ekonomiskt stöd i Malmö... 5 Hyresdifferentiering i Malmö... 5 Hyresförhandlingsprocessen i Malmö... 5 Ekonomiskt stöd i Helsingborg... 8 Hyresdifferentiering i Helsingborg... 8 Hyresförhandlingsprocessen i Helsingborg... 8 Ekonomiskt stöd i Lund Hyresdifferentiering i Lund Hyresförhandlingsprocessen i Lund Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen Ekonomiskt stöd i Göteborg Hyresdifferentiering i Göteborg Hyresförhandlingsprocessen i Göteborg Ekonomiskt stöd i Linköping Hyresdifferentiering i Linköping Hyresförhandlingsprocessen i Linköping Ekonomiskt stöd i Jönköping Hyresdifferentiering i Jönköping Hyresförhandlingsprocessen i Jönköping Ekonomiskt stöd i Borås Hyresdifferentiering i Borås Hyresförhandlingsprocessen i Borås Fastighetsägarna Stockholm Ekonomiskt stöd i Stockholm Hyresdifferentiering i Stockholm Hyresförhandlingsprocessen i Stockholm Fastighetsägarna Mellansverige Ekonomiskt stöd i Uppsala Hyresdifferentiering i Uppsala Ekonomiskt stöd i Västerås Hyresdifferentiering i Västerås Hyresförhandlingsprocessen i Västerås Ekonomiskt stöd i Örebro Hyresdifferentiering i Örebro Hyresförhandlingsprocessen i Örebro Fastighetsägarna Norr Ekonomiskt stöd i Umeå Hyresdifferentiering i Umeå Hyresförhandlingsprocessen i Umeå

3 Inledning I denna bilaga redovisas 2008 års hyresförhandlingar per ort. De 12 kommunerna har delats in i tillhörande regional fastighetsägarförening, det vill säga Fastighetsägarna Syd, Göteborg Första Regionen, Stockholm, Mellansverige och Norr. Ekonomiskt stöd och hyresdifferentiering För var och en av de 12 kommunerna redogörs för om det kommunala bostadsbolaget får ett ekonomiskt stöd. Därefter beskrivs huruvida hyresdifferentieringen stämmer med hyresgästernas värderingar. Om den inte gör det beskrivs vilka ändringar som bör genomföras dels 2008 och dels på lång sikt. Hyresförhandlingsprocessen För varje kommun dokumenteras också hyresförhandlingsprocessen utifrån följande frågeställningar: > Hur har Hyresgästföreningen och de kommunala bostadsbolagen gett de privata fastighetsägarna möjlighet att lämna synpunkter på hyressättningen? > Hur har de hyresnormerande parterna redovisat vad som ligger till grund för hyressättningen? > Hur har de hyresnormerande parterna beaktat de privata fastighetsägarnas synpunkter i de faktiska hyresförhandlingarna? För varje kommun redogörs för hur Hyresgästföreningen och de kommunala bostadsbolagen gett de privata fastighetsägarna, och dess företrädare Fastighetsägarna, möjlighet att lämna synpunkter på hyressättningen innan den kommunala överenskommelsen träffas. Det kan dels gälla synpunkter på de kommunala bostadsbolagens kostnadsökningar och dels hyresdifferentiering. Här beskrivs också hur Fastighetsägarna agerat för att få till stånd en dialog kring hyressättningen. På samtliga orter har Fastighetsägarna bjudit in respektive part till en diskussion om hyressättningsfrågor. Därefter beskrivs hur det kommunala bolaget och Hyresgästföreningen redovisat vad som ligger till grund för deras yrkanden respektive utgångspunkter. Vi beskriver också huruvida de lämnat information om hur hela förhandlingsöverenskommelsen ser ut och om varför utfallet blev något annat än yrkandet. Innan det kommunala avtalet träffades skickade Fastighetsägarna ett brev till de kommunala bostadsbolagen och Hyresgästföreningen. Fastighetsägarna inbjöd till en diskussion om hyressättningen och ställde också frågor, enligt nedan, om vilka kostnadsförutsättningar de räknar med och vilka principer de har för hyresdifferentiering. Vilken procentuell ökning det finns anledning att räkna med för respektive av följande kostnadsposter, inom drift- och underhåll, under 2008: a. Löner b. Material c. Uppvärmning 3

4 d. VA e. Avfall f. Fastighetsel g. Till Hyresgästföreningen: Finns det ett behov av förändring i omfattningen av underhållet i Kommunala bolaget X och i sådana fall bedömer ni att det påverkar bolagets behov av intäkter? Till det kommunala bostadsbolaget: Finns det ett behov av förändring i omfattningen av underhållet och i sådana fall bedömer ni att det påverkar bolagets behov av intäkter? h. Vilken räntenivå finns anledning att räkna med för 2008 jämfört med 2007? i. Hur beaktas kostnaden för eget kapital lämpligen i hyressättningen? j. Vilka principer för hyresdifferentiering mellan lägenheter med olika egenskaper bör gälla för 2008 års hyror? För att få reda på hur Hyresgästföreningen respektive det kommunala bostadsbolaget har beaktat de privata fastighetsägarnas synpunkter i de faktiska förhandlingarna har vi ställt följande frågor till dem när det kommunala avtalet är träffat. > Har ni beaktat Fastighetsägarnas synpunkter om hyresdifferentiering och kostnadsökningar (inklusive kostnader för det egna kapitalet) i de faktiska förhandlingarna? > På vilket vis har ni gjort detta? 4

5 Fastighetsägarna Syd Ekonomiskt stöd i Malmö 2007 kr/m2 Kostnad för eget kapital inom 75% av MV 116 Kostnad för eget kapital över 75% av MV 132 S:a Kostnad för eget kapital 248 Resultat bostäder 81 Konkurrenssnedvridande stöd 167 Beräkningarna visar att resultatet inte täcker kostnaden för det egna kapitalet. Av resultatet följer att bolaget har ett konkurrenssnedvridande stöd på i storleksordningen 170 kr/m 2. Hyresdifferentiering i Malmö Diskussionen angående differentierad hyressättning i Malmö har pågått under en längre tid och resulterat i den så kallade Malmö-modellen. Malmö-modellen som används idag, möjliggör en hyressättning som speglar hyresgästernas behov och önskemål. I samband med undersökningar genomförda av Fastighetsägarna Syd avseende otillåten andrahandsuthyrning och svarthandel med hyreskontrakt har det visat sig att dessa problem har avtagit i Malmö som en följd av differentieringen av hyresnivåerna 12. Malmö-modellen uppfattas även positivt av Fastighetsägarna Syds medlemmar eftersom den möjliggör ett fastighetsföretagande där parametrar som fastighetens läge och beskaffenhet vägs in i hyresförhandlingen. Fastighetsägarna Syd anser att Malmö är på god väg att få en hyresmarknad med hyror som stämmer väl överens med hyresgästernas värderingar. Det är viktigt att MKB fortsätter arbetet med att fasa in hyrorna i Malmö för att nå en differentierad hyressättning. Detta arbete kommer att pågå under de kommande åren och Fastighetsägarna Syd arbetar parallellt med att bruksvärdera medlemsfastigheter enligt Malmö-modellen. Hyresförhandlingsprocessen i Malmö MKB Fastighets AB Fastighetsägarna Syd bjöd in representanter för MKB Fastighets AB till ett möte angående 2008 års hyresförhandling. Mötet genomfördes den 26 oktober Vid detta möte som ägde rum innan förhandlingarna, fick Fastighetsägarna Syd möjlighet att framföra synpunkter inför förhandlingarna vilka till stort sett stämde överens med tankarna hos MKB. Diskussionen angående differentierad hyressättning i Malmö har pågått under en längre tid och resulterat i den så kallade Malmö-modellen. Fastighetsägarna Syd har valt att avstå från att delta i framtagandet av Malmö-modellen men har ändå stöttat MKB i processen med att skapa en differentierad hyressättning. 1 Fastighetsägarna Syd, Svarthandel med hyreskontrakt - i samband med byten och andrahandsuthyrning (Rapport 2004) 2 Fastighetsägarna Syd, Svarthandel med hyreskontrakt (Faktablad 2006) 5

6 I ett brev till MKB ställde Fastighetsägarna Syd frågor om vilka kostnadsökningsantaganden och andra förutsättningar som ligger till grund för MKB:s yrkande. MKB valde att inte svara skriftligen på de frågor som fanns med i brevet som skickades från Fastighetsägarna Syd. Vid mötet diskuterades inte kostnadsökningen för varje enskild post utan det fördes istället en mer övergripande diskussion angående synen på det kommunala bolagets kostnadsökningar. MKB räknar med att för att kunna täcka de ökade kostnader de ser framför sig under de närmsta åren, det krävs en årlig höjning av hyran på knappt 7 procent under de kommande fyra åren. I denna beräkning har ej hänsyn tagits till den senaste höjningen av reporäntan som gjordes under hösten Det kostnadsbaserade hyreshöjningsbehovet på 7 procent är däremot inte marknadsmässigt genomförbart varför MKB kommer behöva ta i anspråk eget kapital för att täcka kostnadsökningar samt underhållskostnader. Fastighetsägarna Syd har inte gjort några ytterligare försök att få detaljerad information angående MKB:s syn på ökningar av de presenterade kostnadsposterna. Den kommunala överenskommelsen mellan MKB och Hyresgästföreningen resulterade i en generell hyreshöjning på 2,7 procent per Fastighetsägarna Syd har fått möjlighet att diskutera skillnaden mellan yrkande och utfall med representanter från det kommunala bolaget. Att resultatet avviker från yrkad höjning (3,4 procent) beror troligen på att Hyresgästföreningen har haft en annan syn på vilken hyreshöjning som kommer att krävas för att täcka det kommunala bolagets kostnadsökningar och har därför inte gått med på den yrkade höjningen. Fastighetsägarna Syd har löpande kontakt med MKB angående hyresutvecklingen i Malmö. Någon presentation av förhandlingsöverenskommelsen har inte genomförts men beräknas ske vid nästa möte med hyreskommittén i Malmö. Eftersom Fastighetsägarna Syd har tagit del av förhandlingsöverenskommelsen genom Hyresgästföreningen har inga försök att ta del av detta dokument genom MKB, gjorts. Hyresgästföreningen Södra Skåne Fastighetsägarna Syd bjöd in representanter för Hyresgästföreningen Södra Skåne till ett möte den 15 november Mötet genomfördes på den utsatta tiden. Fastighetsägarna Syd skickade ett liknande brev, som de skickat till MKB, till Hyresgästföreningen. Hyresgästföreningen valde att inte svara skriftligen på de frågor som fanns med i brevet. Vid mötet diskuterades inte kostnadsökningen för varje enskild post utan fördes istället en mer övergripande diskussion angående synen på de kommunala bolagens kostnadsökningar. Vid mötet rådde en samsyn angående de kommunala bolagens kommande underhållsbehov men däremot rådde meningsskiljaktigheter hur dessa kostnadsökningar ska finansieras. Hyresgästföreningen menar att underhållet kan finansieras genom den ansamlade vinst som finns i de kommunala bolagen. Fastighetsägarna Syd har inte gjort några ytterligare försök att få detaljerad information angående Hyresgästföreningens syn på ökningar av de presenterade kostnadsposterna. 6

7 Överläggningen angående differentierad hyressättning i Malmö har pågått under en längre tid och resulterat i den så kallade Malmö-modellen. Vid mötet påpekar representanterna för Hyresgästföreningen att det är viktigt att gå långsamt fram med hyreshöjningar genom Malmö-modellen för att på så sätt minska risken för snabba, spekulativa förvärv och försäljningar av fastigheter. Efter avslutad förhandling har Fastighetsägarna Syd fått möjlighet att ta del av förhandlingsöverenskommelsen genom Hyresgästföreningen Södra Skåne. Den kommunala överenskommelsen mellan MKB och Hyresgästföreningen gav en generell hyreshöjning på 2,7 procent. Fastighetsägarna Syd har fått möjlighet att diskutera skillnaden mellan yrkande och utfall med representanter från Hyresgästföreningen. Att resultatet avviker från yrkad höjning beror troligen på att Hyresgästföreningen har haft en annan syn på vilken hyreshöjning som kommer att krävas för att täcka det kommunala bolagets kostnadsökningar och har därför inte gått med på den yrkade höjningen. De hyresnormerande parternas beaktande av synpunkter Fastighetsägarnas och MKBs synpunkter på hyreshöjningsbehovet stämde i stort i stort överens men dessvärre blev resultatet av förhandlingarna inte i nivå med de höjningar som diskuterades med MKB på mötet. Det har inte framkommit om det kommunala bolaget eller Hyresgästföreningen tagit hänsyn till de synpunkter som lämnats från Fastighetsägarna Syd. I Malmö pågår sedan en tid ett arbete med att skapa en differentierad hyressättning, något som Fastighetsägarna Syd ser som mycket positivt. 7

8 Ekonomiskt stöd i Helsingborg 2007 kr/m2 Kostnad för eget kapital inom 75% av MV 24 Kostnad för eget kapital över 75% av MV 91 S:a Kostnad för eget kapital 115 Resultat bostäder -9 Konkurrenssnedvridande stöd 124 Beräkningarna visar att resultatet inte täcker kostnaden för det egna kapitalet. Av resultatet följer att bolaget har ett konkurrenssnedvridande stöd på i storleksordningen 120 kr/m 2. Hyresdifferentiering i Helsingborg I Helsingborg har man historiskt sett haft en platt hyressättning. Generellt sett ligger hyresnivån lägre i Helsingborg jämfört med Lund eller Malmö. Detta är anmärkningsvärt med tanke på att det i Helsingborg finns en stor efterfrågan på bostäder. Ett resultat av den platta hyresstrukturen har varit ökad svarthandel med hyreskontrakt och olovlig andrahandsuthyrning samt en hög ombildningstakt av hyresfastigheter till bostadsrättsföreningar 34. Det har tidigare funnits politiska motsättningar för att införa ett system med differentierad hyressättning men med det nya politiska styret finns det goda möjligheter att införa ett hyressättningssystem som stämmer överens med hyresgästernas värderingar av hyresbostäders egenskaper. Även Hyresgästföreningen synes vara mottaglig för att inleda överläggningar om en förändring av hyressättningen i Helsingborg vilket Fastighetsägarna Syd ser som mycket positivt. Arbetet med att få en ändring av hyresstrukturen i Helsingborg bör inledas snarast möjligt. Fastighetsägarna Syd kommer att verka för att fullt ut uppnå en hyressättning som speglar hyresgästernas värderingar. Kontakt med den politiska ledningen är planerad till våren Hyresförhandlingsprocessen i Helsingborg Helsingborgshem AB Fastighetsägarna Syd har skickat ett brev till Helsingborgshem AB där de bjuder in dem till ett möte angående 2008 års hyresförhandling. De tider som föreslogs från Fastighetsägarna Syd var inte möjliga för Helsingborgshem varför mötet inte blev av. En omständighet som varit anledningen till att mötet inte blev av är att Helsingborgshem just nu står inför ett vdbyte. Fastighetsägarna Syd har därför inte haft möjlighet att framföra några synpunkter inför förhandlingarna direkt till Helsingborgshem. Synpunkterna framfördes däremot till Hyresgästföreningen Norra Skåne vid ett annat möte. För att följa upp förhandlingen kommer ett möte med Helsingborgshems politiska ledning att äga rum den 20 mars Fastighetsägarna Syd, Svarthandel med hyreskontrakt - i samband med byten och andrahandsuthyrning (Rapport 2004) 4 Fastighetsägarna Syd, Svarthandel med hyreskontrakt (Faktablad 2006) 8

9 I det brev som Fastighetsägarna Syd skickade till Helsingborgshem under hösten 2007 ställdes frågor om vilka kostnadsförutsättningar som ligger till grund för yrkandet och vilka principer de har för hyresdifferentiering. Helsingborgshem valde att inte svara skriftligen på de frågor som skickades med i brevet. Fastighetsägarna Syd har inte fått någon som helst information om grunden för hyressättningen från Helsingborgshem men däremot har de tagit del av förhandlingsöverenskommelsen genom Hyresgästföreningen. Hyresgästföreningen Norra Skåne Fastighetsägarna Syd bjöd in representanter för Hyresgästföreningen Norra Skåne till ett möte angående 2008 års hyresförhandling. Mötet genomfördes den 1 november 2007, dvs innan de kommunala hyresförhandlingarna. På mötet fick Fastighetsägarna Syd möjlighet att framföra synpunkter inför förhandlingen. Fastighetsägarna Syd har under en längre tid påtalat problemet med avsaknaden av en differentierad hyressättning i Helsingborg. Vid mötet var båda parter eniga om att detta är ett problem och det konstaterades vidare att det nu inte längre råder några politiska hinder för att ta upp diskussionen om att inleda arbetet med en differentierad hyressättning. Hyresgästföreningen har för avsikt att genomföra arbetet i två steg där man först kommer se över de områden där avsaknaden av hyresdifferentiering är ett problem i nuläget och därefter göra en strukturerad översyn av hela Helsingborg. Fastighetsägarna Syd skickade ett brev med liknande frågor till Hyresgästföreningen som de skickat till Helsingborgshem. Hyresgästföreningen valde att inte svara skriftligen på de frågor som fanns med i brevet. Vid mötet diskuterades inte kostnadsökningen för varje enskild post utan fördes istället en mer övergripande diskussion angående synen på det kommunala bolagets kostnadsökningar. Vid mötet diskuterades mer ingående fjärrvärmetaxans utveckling i Helsingborg de senaste åren. Hyresgästföreningen är medvetna om att Helsingborgshem står inför stora kostnadsökningar inför Enbart fjärrvärmetaxan kommer att öka med cirka 5procent vilket kommer innebära stora kostnadsökningar för fastighetsägare på orten och i nästa led även påverka hyresgästerna. Båda parter är eniga om att detta är ett gemensamt problem vilket ledde till en diskussion om huruvida det är möjligt att driva denna fråga gemensamt. Fastighetsägarna Syd har inte gjort några ytterligare försök att få detaljerad information angående Hyresgästföreningens syn på ökningar av de presenterade kostnadsposterna. Hyresgästföreningen Norra Skåne har efter avslutade förhandlingar låtit Fastighetsägarna Syd ta del av förhandlingsöverenskommelsen. Hyresförhandlingen resulterade i en höjning av hyran med 3,35 procent per Vid årets förhandlingar genomfördes en viss differentiering av hyresnivåerna och 3,35 procent får därför ses som ett medelvärde. Fastighetsägarna Syd har fått möjlighet att diskutera skillnaden mellan yrkande och utfall med representanter från Hyresgästföreningen. Att resultatet avviker från yrkad höjning beror troligen på att Hyresgästföreningen har haft en annan syn på vilken hyreshöjning som kommer att 9

10 krävas för att täcka det kommunala bolagets kostnadsökningar och har därför inte gått med på den yrkade höjningen. De hyresnormerande parternas beaktande av synpunkter Det har inte framkommit om de kommunala bolagen eller Hyresgästföreningen tagit hänsyn till de synpunkter som lämnas från Fastighetsägarna Syd. I Helsingborg har man nu inlett ett arbete med att skapa en differentierad hyressättning; något som Fastighetsägarna Syd efterfrågat under en längre tid. 10

11 Ekonomiskt stöd i Lund 2007 kr/m2 Kostnad för eget kapital inom 75% av MV 77 Kostnad för eget kapital över 75% av MV 142 S:a Kostnad för eget kapital 219 Resultat bostäder 76 Konkurrenssnedvridande stöd 143 Beräkningarna visar att resultatet inte täcker kostnaden för det egna kapitalet. Av resultatet följer att bolaget har ett konkurrenssnedvridande stöd på i storleksordningen 140 kr/m 2. Hyresdifferentiering i Lund I Lund påbörjades tankarna om ett differentierat hyressättningssystem i början av 80-talet. Vid hyresförhandlingarna har man eftersträvat att successivt nå en hyressättning som speglar hyresgästernas behov och önskemål. Vid förhandlingen om 2008 års hyresnivå har däremot en generell hyreshöjning på 2,6 procent framförhandlats utan differentiering. Avsaknaden av differentiering vid denna hyresförhandling är olycklig. Det är viktigt att LKF återupptar arbetet med att skapa en differentierad hyressättning. Representanter från Fastighetsägarna Syd kommer att försöka få till stånd ett möte för att föra fram våra synpunkter i frågan och på så sätt verka för att fullt ut uppnå en hyressättning som speglar hyresgästernas värderingar. Hyresförhandlingsprocessen i Lund Lunds kommuns Fastighets AB (LKF) Fastighetsägarna Syd har skickat ett brev till LKF där de bjuder in dem till ett möte angående 2008 års hyresförhandling. De tider som föreslogs från Fastighetsägarna Syd var inte möjliga för LKF varför mötet inte blev av. Fastighetsägarna Syd har därför inte haft möjlighet att framföra några synpunkter inför förhandlingarna direkt till LKF. Synpunkterna framfördes däremot till Hyresgästföreningen Södra Skåne vid ett annat möte. I det brev som Fastighetsägarna Syd skickade till LKF ställde de frågor om vilka kostnadsförutsättningar som ligger till grund för yrkandet och vilka principer de har för hyresdifferentiering. LKF valde att inte svara på de frågor som skickades med i brevet hösten Den kommunala överenskommelsen mellan Lunds kommuns Fastighets AB och Hyresgästföreningen gav en generell hyreshöjning på 2,6 procent per Hyreshöjningen är utan differentiering. Fastighetsägarna Syd har fått möjlighet att diskutera skillnaden mellan yrkande och utfall med representanter från det kommunala bolaget och Hyresgästföreningen. Att resultatet avviker från yrkad höjning beror troligen på att Hyresgästföreningen har haft en annan syn på vilken hyreshöjning som kommer att krävas för att täcka det kommunala bolagets kostnadsökningar och har därför inte gått med på den yrkade höjningen. 11

12 Hyresgästföreningen Södra Skåne Fastighetsägarna Syd bjöd in representanter för Hyresgästföreningen Södra Skåne till ett möte den 15 november Mötet genomfördes på den utsatta tiden och Fastighetsägarna Syd gavs möjlighet att framföra sin syn på hyressättningen inför den kommunala förhandlingen. Fastighetsägarna Syd skickade ett brev med liknande frågor till Hyresgästföreningen som de skickat till LKF. Hyresgästföreningen valde att inte svara skriftligen på de frågor som fanns med i brevet som skickades från Fastighetsägarna Syd. Vid mötet diskuterades inte kostnadsökningen för varje enskild post utan fördes istället en mer övergripande diskussion angående synen på de kommunala bolagens kostnadsökningar. De kommunala bolagen står inför stora kostnadsökningar avseende drift och underhåll. Vid mötet rådde en samsyn angående de kommunala bolagens kommande underhållsbehov men däremot rådde meningsskiljaktigheter rörande hur dessa kostnadsökningar ska finansieras. Hyresgästföreningen menar att underhållet kan finansieras genom den ansamlade vinst som finns i de kommunala bolagen. Fastighetsägarna Syd har inte gjort några ytterligare försök att få detaljerad information angående Hyresgästföreningens syn på ökningar av de presenterade kostnadsposterna. Efter avslutad förhandling har Fastighetsägarna Syd fått möjlighet att ta del av förhandlingsöverenskommelsen genom Hyresgästföreningen Södra Skåne. Den kommunala överenskommelsen mellan Lunds kommuns Fastighets AB och Hyresgästföreningen gav en generell hyreshöjning på 2,6 procent per De hyresnormerande parternas beaktande av synpunkter Det har inte framkommit om de kommunala bolagen eller Hyresgästföreningen tagit hänsyn till de synpunkter som lämnats från Fastighetsägarna Syd. I Lund har man sedan en längre tid arbetat med att skapa en differentierad hyressättning. Vid årets förhandlingar har man däremot bortsett från differentierad hyressättning, något som Fastighetsägarna Syd anser vara ett steg i fel riktning. 12

13 Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen Ekonomiskt stöd i Göteborg Konkurrenssnedvridande stöd i Familjebostäder i Göteborg AB 2007 kr/m2 Kostnad för eget kapital inom 75% av MV 104 Kostnad för eget kapital över 75% av MV 132 S:a Kostnad för eget kapital 236 Resultat bostäder 35 Konkurrenssnedvridande stöd 201 Beräkningarna visar att resultatet inte täcker kostnaden för det egna kapitalet. Av resultatet följer att bolaget har ett konkurrenssnedvridande stöd på i storleksordningen 200 kr/m 2. Konkurrenssnedvridande stöd i Bostads AB Poseidon 2007 kr/m2 Kostnad för eget kapital inom 75% av MV 106 Kostnad för eget kapital över 75% av MV 161 S:a Kostnad för eget kapital 267 Resultat bostäder 19 Konkurrenssnedvridande stöd 248 Beräkningarna visar att resultatet för Bostads AB Poseidon inte täcker kostnaden för det egna kapitalet. Av resultatet följer att bolaget har ett konkurrenssnedvridande stöd på i storleksordningen 250 kr/m 2. Konkurrenssnedvridande stöd i Göteborgs Stads Bostadsaktiebolag 2007 kr/m2 Kostnad för eget kapital inom 75% av MV 90 Kostnad för eget kapital över 75% av MV 144 S:a Kostnad för eget kapital 234 Resultat bostäder -23 Konkurrenssnedvridande stöd 258 Beräkningarna visar att resultatet i Göteborgs Stads Bostads AB inte täcker kostnaden för det egna kapitalet. Av resultatet följer att bolaget har ett konkurrenssnedvridande stöd på i storleksordningen 260 kr/m 2. Hyresdifferentiering i Göteborg Från och med hyresförhandlingsprocessen 2002 har Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen och Hyresgästföreningen Region Västra Sverige träffat överenskommelser om hyresdifferentieringar för de privatägda fastigheterna i Göteborg. Sedan början på 2000-talet samverkar Fastighetsägarna Första Regionen och Hyresgästföreningen Region Västra Sverige i ett unikt projekt Kvalitetshyresprojektet som bygger på en förfining av bruksvärdesystemet och med devisen att kvalitet ska löna sig vid hyreshusförvaltning. Parallellt har motsvarande arbete bedrivits med Bostads AB Poseidon. 13

14 Idag bedrivs arbetet med att förbättra och förfina bruksvärdesystemet med samtliga aktörer på bostadshyresmarknaden i Göteborg med omnejd, såväl privata som kommunala fastighetsägare. Arbetet leds av Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen, Hyresgästföreningen Region Västra Sverige och de tre stora kommunala bostadsföretagen Bostads AB Poseidon, Göteborgs Stads Bostads AB och Familjebostäder AB i Göteborg. En betydande del av arbetet handlar om behovet av förändringar av de hyror som avviker från hyresgästernas allmänna värderingar". I detta arbete har dokumentation från genomförda fastighetsbesiktningar och hyresgästenkäter, stadsdelsengagemang, trygghetsprojekt använts som förhandlingsunderlag. Överenskommelserna har resulterat i att hyrorna på ett tydligt sätt differentierades efter kvalitet mellan olika fastigheter och lägenheter, helt i enlighet med parternas gemensamma målsättning med projektet. Under en rad år har de privata hyrorna differentierats för fastigheter i Göteborg. Differentieringen har kunnat genomföras på grund av projektet Kvalitetshyra. Begreppet kvalitetshyra innebär en utveckling av bruksvärdesystemet emot en tydligare redovisning av kvaliteten i boendet och hur hyran speglar denna kvalitet. Differentieringen har blivit enligt följande för respektive år ,35 3,15 % ,95 % ,8 % ,15 % ,9 % ,0 % Under åren differentierades hyreshöjningarna i samtliga kommunala bolag i Göteborg. Hyrorna höjdes för fastigheter i A- och B- lägen med ca 30 procent mer i förhållande till fastigheter i C- lägen. Bostads AB Poseidon återupptog arbetet med att differentiera sina hyreshöjningar från och med Hyreshöjningen 2004 differentierades mellan 0 3,3 procent. Bostads AB Poseidon differentierade sina hyreshöjningar 2005 genom att sänka hyrorna med ca 10 procent för enskild fastighet i Biskopsgården. I övriga fastigheter differentierades hyrorna mellan 0 3,65 procent blev Bostads AB Poseidons hyror oförändrade. Återbetalning skedde med ett engångsbelopp på ca 400 kr till varje hyresgäst på grund av sänkt fastighetsskatt. Bostads AB Poseidon differentierade sina hyreshöjningar 2007 från 0 3,5 procent. Bostads AB Poseidon har som målsättning för sin hyressättning att vakanser och av- och omflyttningsfrekvens ska vara lika oavsett om bolagets fastigheter finns i A-, B- eller C läge. De övriga kommunala bolagen i Göteborg har inte varit aktiva med att differentiera sina hyreshöjningar på samma sätt som Bostads AB Poseidon. Arbetet med att differentiera hyrorna i Göteborg måste fortsätta i minst samma takt som Bostads AB Poseidon och de privata bostadsbolagen haft under tidigare år. För att Göteborg ska få en hyresstruktur där hyrorna motsvarar hyresgästernas värderingar krävs att samtliga kommunala bostadsbolag differentierar hyrorna. 14

15 Hyresförhandlingsprocessen i Göteborg Bostads AB Poseidon, Familjebostäder i Göteborg, Göteborgs Stads Bostads AB och Hyresgästföreningen Region Västra Sverige Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen har haft en dialog om hyressättningen vid ordinarie hyreskommittémöte den 8 november. Hyreskommittén består av Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen, Bostads AB Poseidon, Familjebostäder i Göteborg, Göteborgs Stads Bostads AB och HGF Region Västra Sverige. Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen skickade ett brev till de kommunala bostadsbolagen och Hyresgästföreningen och ställde frågor om vilka kostnadsförutsättningar som ligger till grund för deras yrkande och utgångspunkter och vilka principer de har för hyresdifferentiering. Kommittén har tagit upp frågorna i brevet. Svar har lämnats i ett gemensamt brev från Hyresgästföreningen och de kommunala bolagens ledamöter i Hyreskommittén. Bostads AB Poseidon har yrkat 3,30 procent. Familjebostäder i Göteborg AB har yrkat 3,70procent. Göteborgs Stads Bostadsaktiebolag har yrkat 3,70 procent. Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen har inte fått någon närmare information om vad som ligger till grund för de kommunala bostadsbolagens yrkanden respektive hyresgästföreningens utgångspunkter utöver de svar som lämnats i ett gemensamt brev från Hyresgästföreningen och de kommunala bolagens ledamöter i Hyreskommittén enligt följande. När det gäller kostnader för uppvärmning, VA, avfall och fastighetsel, har parterna tillgång till den gemensamma undersökningen Nils Holgersson. I övrigt är hyreskommitténs uppfattning att det kan vara en fråga för dem att samla in fakta om beslutade höjningar av fjärrvärme och VA- taxa etc. I övrigt anser ledamöterna från Hyresgästföreningen och de kommunala bolagen i hyreskommittén att respektive fastighetsägares individuella förutsättningar och satsningar på underhåll, fastighetsskötsel och annat ska avgöras i separata hyresförhandlingar med respektive ägare, såväl privata som kommunala fastighetsägare. Uppfattningen är att nivån (volymen) och kvalitén på underhåll och skötsel ska påverka hyressättningen för respektive fastighetsägare. Kommitténs ledamöter från Hyresgästföreningen och de kommunala bolagen anser vidare att kostnaden för eget kapital är en fråga mellan respektive fastighetsägare och Hyresgästföreningen. När det gäller principerna för hyresdifferentiering mellan lägenheter med olika egenskaper svarar kommittén att de följer de faktorer som de kommunala bostadsföretagen, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen varit överens om inom ramen för Kvalitetshyresprojektet. Förhandlingarna mellan Bostads AB Poseidon och Hyresgästföreningen Region Västra Sverige avbröts och de lämnade över ärendet till Hyresmarknadskommittén för konsultation och medling i början av januari Hyresmarknadskommittén rekommenderade Bostads AB Poseidon och Hyresgästföreningen Region Västra Sverige att träffa överenskommelse om att höja hyrorna med 1,9 procent fr.o.m Hyresgästföreningen Region Västra Sverige och Bostads AB Poseidon har accepterat Hyresmarknadskommitténs rekommendation och har därefter träffat överenskommelse att differentiera hyreshöjningen inom Bostads AB Poseidons fastigheter med mellan 0-2,8 procent. 15

16 De två andra kommunala Göteborgsföretagens förhandlingar blev färdiga i mars Den kommunala överenskommelsen mellan Hyresgästföreningen och Familjebostäder respektive Bostadsbolaget resulterade också i en höjning av hyran med 1,9 procent fr.o.m Hyran ska differentieras. De kommunala bostadsbolagen i Göteborg och även Hyresgästföreningen Region Västra Sverige är av den uppfattningen att trepartsöverenskommelsen inte ger Fastighetsägarna rätten att erhålla några uppgifter om hur de kommer fram till sina förhandlingsöverenskommelser. De hyresnormerande parternas beaktande av synpunkter Representanter från de kommunala bolagen har den uppfattningen att företrädare för de privata fastighetsägarna inte är någon part i förhandlingarna om hyror mm som genomförs mellan de olika berörda kommunala bostadsföretagen och respektive berörd Hyresgästförening. De kommunala bolagen och Hyresgästföreningen hänvisar till gällande förhandlingsordning där det framgår vem som äger rätt till information och uppgifter och vem som har möjlighet till inflytande och till att lämna synpunkter vid olika förhandlingstillfällen. 16

17 Ekonomiskt stöd i Linköping 2007 kr/m2 Kostnad för eget kapital inom 75% av MV 117 Kostnad för eget kapital över 75% av MV 128 S:a Kostnad för eget kapital 245 Resultat bostäder 10 Konkurrenssnedvridande stöd 235 Beräkningarna visar att resultatet inte täcker kostnaden för det egna kapitalet. Av resultatet följer att bolaget har ett konkurrenssnedvridande stöd på i storleksordningen 240 kr/m 2. Hyresdifferentiering i Linköping För privatägda fastigheter med förhandlingsordning i Linköping har förhandlingar om en bruksvärdesanpassning av hyrorna genomförts. Dessa förhandlingar har resulterat i en bedömning av varje fastighet och lägenhet som sedan åsatts en ny hyra. Den nya hyran baseras på en bedömning av fastigheten och lägenheten utifrån de regler som finns i hyreslagstiftningen. Det handlar om en bruksvärdeanpassning av hyrorna dels utifrån lägenhetens beskaffenhet t.ex. storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering och dels förmåner som är knutna till lägenheten såsom tillgång till hiss, sopnedkast, tvättstuga, förvaringsutrymmen m.m. och slutligen dels sådana faktorer som husets läge, boendemiljön i stort samt närhet till service och kommunikationer. Anledningen till förändringen är att försöka åstadkomma en rättvisare värdering av lägenheterna där man värderar standard och läge. Dessa nya hyror ska på ett bättre sätt återspegla fastighetens och lägenhetens värde sett utifrån hyresgästernas allmänna värderingar. Efter utvärdering kan vi konstatera att den i stort speglar hyresgästernas värderingar både vad avser tekniska faktorer som lägenheternas belägenhet inom huset och fastigheternas belägenhet inom staden. Det som kan anses återstå är en finslipning av dessa faktorer samt ett något ökat inflytande av förvaltningens arbetssätt. Vid den differentiering som gjordes infördes en begränsning innebärande att ingen lägenhet ändrades med mer än 20 procent. Det innebär att det för ett mindre antal lägenheter återstår en viss del att justera. I stort sett är hyrorna rättvisa och differentierade. En översyn av gjord differentiering bör ske inom 2-3 år eftersom marknadsuppfattningarna ändras över tiden varefter nya områden tillkommer och områden förändras. Denna bör dock avvakta kommande ev. förändringar i lagstiftning kring regelverket för hyressättning. Hyresförhandlingsprocessen i Linköping AB Stångåstaden Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen bjöd in AB Stångåstaden till en diskussion om hyressättningen, men något möte har ännu inte blivit av års förhandlingar har ännu inte påbörjats utan beräknas starta

18 I ett brev till AB Stångåstaden ställde Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen frågor om vilka kostnadsförutsättningar som ligger till grund för yrkandet och vilka principer de har för hyresdifferentiering. Fastighetsägarna har inte fått något svar på brevet. AB Stångåstaden är av den uppfattningen att trepartsöverenskommelsen inte ger Fastighetsägarna rätten att erhålla några uppgifter om hur de kommer fram till sina förhandlingsöverenskommelser. Hyresgästföreningen Linköping I Linköping har genomgång av hyressättningen skett vid flera tillfällen (1989, 1996 och 2001). Vid dessa genomgångar har Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen deltagit i diskussionerna via trepartskommittén. Trepartskommittén har dock ej varit aktiv under senare tid års hyror trädde i kraft 1/11 i Linköping. Nästa justering planeras till den 1 juni 2008 varför detta arbete ännu inte startat. Den 19 november träffar Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen, Hyresgästföreningen Linköping. Hyresgästföreningen är inte intresserad av synpunkter från Fastighetsägarna. Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen skickade ett brev med liknande frågor till Hyresgästföreningen som de skickat till AB Stångåstaden. Fastighetsägarna får inte några svar på de utskickade frågorna om vad som ligger till grund för hyressättningen. Hyresgästföreningen Linköping är av den uppfattningen att trepartsöverenskommelsen inte ger Fastighetsägarna rätten att erhålla några uppgifter om hur de kommer fram till sina förhandlingsöverenskommelser med de kommunala bolagen. De hyresnormerande parternas beaktande av synpunkter Representanter från de kommunala bolagen har den uppfattningen att företrädare för de privata fastighetsägarna inte är någon part i förhandlingarna om hyror mm som genomföres mellan de olika berörda kommunala bostadsföretagen och respektive berörd Hyresgästförening. De kommunala bolagen och Hyresgästföreningen hänvisar till gällande förhandlingsordning där det framgår vem som äger rätt till information och uppgifter och vem som har möjlighet till inflytande och till att lämna synpunkter vid olika förhandlingstillfällen. 18

19 Ekonomiskt stöd i Jönköping 2007 kr/m2 Kostnad för eget kapital inom 75% av MV 5 Kostnad för eget kapital över 75% av MV 77 S:a Kostnad för eget kapital 82 Resultat bostäder -48 Konkurrenssnedvridande stöd 130 Beräkningarna visar att resultatet inte täcker kostnaden för det egna kapitalet. Av resultatet följer att bolaget har ett konkurrenssnedvridande stöd på i storleksordningen 130 kr/m 2. Hyresdifferentiering i Jönköping Det finns ingen hyresdifferentiering i Vätterhem. I Jönköping tillämpas en ganska platt hyressättning. Exempelvis är hyrorna i talshus samma oavsett om läget är centralt eller fyra-fem kilometer från centrum i områden med mindre gott rykte. En differentiering bör ske så att hyresskillnaden mellan centralt belägna fastigheter och fastigheter med särskilt attraktiva lägen kontra fastigheter i de stora ytterområdena blir omkring 10 procent. Lämpligen kan differentieringen genomföras under t ex fyra år med början 2008 med 2,5 procent. Hyresförhandlingsprocessen i Jönköping AB Vätterhem Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen bjuder in Vätterhem till en diskussion om hyressättningen i ett brev den 8 oktober. Den 11 november ringer Vätterhem upp Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen och bekräftar mottagande av brevet med inbjudan. De tar upp att Fastighetsägarna i Jönköping inte visat intresse för samtal under senaste åren och att de inte har uppfattningen att trepartsöverenskommelsen innebär att vi ska delta vid förhandlingarna eller påverka desamma. Vätterhem meddelar att diskussionerna inför 2008 års förhandlingar är färdiga och att förhandlingsdatum är satt till den 8 november. Ett möte mellan Vätterhem och Fastighetsägarna äger rum först den 18/ , dvs efter det att den kommunala överenskommelsen är träffad. Fastighetsägarna har inte haft möjlighet att lämna synpunkter inför 2008 års förhandlingar. Ett nytt möte äger rum med deltagare från Vätterhem, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen den 28 februari Berörda parter ska fortsätta diskussionerna vid möte i april I ett brev till AB Vätterhem ställde Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen frågor om vilka kostnadsförutsättningar som ligger till grund för yrkandet och vilka principer de har för hyresdifferentiering. AB Vätterhem har yrkat 2 procent. De vill inte besvara några frågor om vad som ligger till grund för yrkandet. De hyresnormerande parterna tecknade en överenskommelse om 2 procent den 8/ som träder i kraft 1/ Fastighetsägarna får ta del av hela förhandlingsöverenskommel- 19

20 sen. Det kommunala bostadsbolaget är av den uppfattningen att trepartsöverenskommelsen inte ger Fastighetsägarna rätten att erhålla några uppgifter om hur de kommer fram till sina förhandlingsöverenskommelser. Hyresgästföreningen Region Småland Blekinge Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen träffade Hyresgästföreningen Region Småland Blekinge den 19 november Hyresgästföreningen är inte öppna för att ta emot synpunkter från Fastighetsägarna som gäller det kommunala bolagets förhandlingar. Däremot är mötesdeltagarna är överens om att det är oerhört viktigt att det ska gå att föra en konstruktiv dialog för att komma vidare i allt förhandlingsarbete som berör förhandlingar för de privata fastighetsägarna. Differentiering efter hyresgästernas värderingar behövs i Jönköping. Därför ska ett gemensamt arbete i lokal hyreskommitté inledas under våren Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen skickade ett brev med liknande frågor till Hyresgästföreningen som de skickat till AB Vätterhem. Hyreshöjning för Vätterhems del blir 2 procent för vilket är samma som yrkandet. Någon form av hyresdifferentiering har inte skett. De privata fastighetsägarna erhåller ingen information om bakgrundsförutsättningarna för hyressättningen. De hyresnormerande parternas beaktande av synpunkter De hyresnormerande parterna har inte beaktat Fastighetsägarnas synpunkter på hyressättningen för Det kommunala bostadsbolaget gav inte de privata bostadsföretagens företrädare möjlighet att föra fram några synpunkter. Hyresgästföreningen har ställt sig positiva till att i framtiden starta ett gemensamt arbete i den lokala hyreskommittén kring hyresdifferentiering års hyror differentieras inte. 20

21 Ekonomiskt stöd i Borås 2007 kr/m2 Kostnad för eget kapital inom 75% av MV 18 Kostnad för eget kapital över 75% av MV 77 S:a Kostnad för eget kapital 95 Resultat bostäder -16 Konkurrenssnedvridande stöd 111 Beräkningarna visar att resultatet inte täcker kostnaden för det egna kapitalet. Av resultatet följer att bolaget har ett konkurrenssnedvridande stöd på i storleksordningen 110 kr/m 2. Hyresdifferentiering i Borås Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen har varje år i diskussioner med AB Bostäder Borås påtalat att en hyresdifferentiering borde göras. Samma diskussioner har Fastighetsägarna också genomfört med Hyresgästföreningen. Resultatet av detta har blivit att Hyresgästföreningen i förhandlingar om det kommunala bolagets hyra under de senaste åren drivit att de attraktivare delarna av Borås ska ha en något högre höjning än övriga områden. Grunden för detta agerande finns i en kundundersökning som gjorts i det kommunala bolagets hyresbestånd där bolagets kunder fått betygsätta samtliga bostadsområden i Borås, alltså även områden där det kommunala bolaget saknar egna lägenheter. Den differentiering som skett har inneburit att de attraktivare delarna av Borås under de senaste åren fått någon procentenhet extra i hyreshöjning. Differentieringen skulle kunna vara större och gå snabbare än nu, men hyresutvecklingen har totalt under de senaste åren visat på en positiv utvecklingstrend. En stor svårighet är att få upp hyrorna i de äldre bostadslägenheterna i attraktivare områden. Sammantaget har processen startat och pågår på ett positivt sätt även om det går förhållandevis långsamt. Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen har kommit överens om att inte göra några särskilda satsningar på differentiering i år. Detta beror på att Hyresgästföreningen bytt förhandlare på privatsidan och vi måste under ordnade former komma fram till en gemensam syn för framtida hyresdifferentieringar. Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen ser inte detta som ett stort problem. En ökad skillnad mellan de mest attraktiva boendeområdena och de mindre attraktiva bör naturligtvis göras. En möjlighet är att det införs någon form av efterfrågestyrd hyressättning. Skulle inte detta vara möjligt är samtliga parter ändå överens om var goda bostadsmiljöer ska anses finnas. Inte minst har detta bekräftats av de boende i Borås i en hyresgästundersökning som gjordes för några år sedan. Hyresförhandlingsprocessen i Borås AB Bostäder i Borås 21

22 Ett möte äger rum mellan Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen och AB Bostäder den 6 november. AB Bostäder i Borås har inte direkt tänkt på trepartsöverenskommelsen. De har skrivit ut den inför mötet. De ser gärna att Fastighetsägarna startar möten mellan de tre parterna under Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen har varje år i diskussioner med AB Bostäder Borås påtalat att en hyresdifferentiering borde göras. Det kommunala bostadsbolaget har inte gett Fastighetsägarna möjlighet att lämna synpunkter. AB Bostäder menar att man har varit villig att diskutera en differentiering av hyrorna men att Hyresgästföreningen inte visat något intresse. Fastighetsägarna och AB Bostäder kommer överens om att starta ett gemensamt kontinuerligt arbete under våren 2008 för att diskutera hur hyresrätten i Borås kan utvecklas. I ett brev till AB Bostäder i Borås ställde Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen frågor om vilka kostnadsförutsättningar som ligger till grund för yrkandet och vilka principer de har för hyresdifferentiering. AB Bostäder begärde en hyrehöjning med 3,89 procent från den 1 januari Förhandlingarna började den 21 november Som skäl för sitt krav hänvisade AB Bostäder till ökade kostnader för räntor och underhåll, taxehöjningar, den allmänna prisutvecklingen samt utfasningen av räntebidragen. Fastighetsägarna fick ett skriftligt svar på frågorna om vilka kostnadsökningar de räknar med, enligt nedan. a) Löner: 4% b) Material: inget svar c) Upp-värmning: 4% d) VA: 2% e) Avfall: 2% f) Fastighetsel: 0% g) Finns det ett behov av förändring i omfattningen av underhållet och i sådana fall bedömer ni att det påverkar bolagets behov av intäkter? Totalt handlar det om 1,6 miljarder. Bolaget måste ta in dessa pengar genom ökade intäkter. h) Räntenivå 2008: 4,50% i) Hur beaktas kostnaden för eget kapital lämpligen i hyressättningen? Kapitalkostnader på den delen av våra investeringar som vi internfinansierat redovisas. I den senaste kalkylen uppgick de till knappt 10 miljoner kr. På mötet kompletteras svaren muntligt på frågan om de har några principer för hyresdifferentiering. De har inga fastställda principer för differentiering, men en viss differentiering genomförs. Hyresförhandlingarna 2008 för AB Bostäder i Borås strandade på lokal nivå och hänsköts till Hyresmarknadskommittén. Den kommunala överenskommelsen mellan Hyresgästföreningen och AB Bostäder resulterade i en höjning av hyran med 2,8 procent fr.o.m Hyran ska differentieras. Det kommunala bostadsbolaget är inte av den uppfattningen att trepartsöverenskommelsen ger Fastighetsägarna rätten att erhålla några uppgifter hur de kommer fram till sina förhandlingsöverenskommelser. 22

23 Hyresgästföreningen Bäsk Fastighetsägarna har varje år i diskussioner med Hyresgästföreningen Bäsk påtalat att en hyresdifferentiering borde göras. Vid ett möte med Hyresgästföreningen BÄSK som genomfördes den 9 november, ansåg Hyresgästföreningen att de hade varit villiga att diskutera en differentiering av hyrorna men att AB Bostäder i Borås inte visat något intresse. Hyresgästföreningen Bäsk vill starta ett gemensamt kontinuerligt arbete under våren 2008 för att diskutera hur hyresrätten i Borås kan utvecklas. Hyresgästföreningen har inte gett Fastighetsägarna möjlighet att lämna synpunkter. Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen skickade ett brev med liknande frågor till Hyresgästföreningen som de skickat till AB Bostäder i Borås. Fastighetsägarna Göteborg första Regionen har inte fått något skriftligt svar på de utsända frågorna inför mötet som genomfördes den 9 november Hyresgästföreningen gav inte heller svar på mötet. Mötet hade inte karaktären av att gå in på dessa detaljer utan endast övergripande frågeställningar om samarbete diskuterats. Hyresgästföreningen Bäsk är av den uppfattningen att trepartsöverenskommelsen inte ger Fastighetsägarna rätten att erhålla några uppgifter om hur de kommer fram till sina förhandlingsöverenskommelser. De hyresnormerande parternas beaktande av synpunkter Representanter från de kommunala bolagen och representanter från Hyresgästföreningen har den uppfattningen att de privata fastighetsägarna inte är någon part i förhandlingarna om hyror mm som genomförs mellan de olika berörda kommunala bostadsföretagen och respektive berörd Hyresgästförening. De båda hyresnormerande parterna hänvisar till att vilka som är parter i en förhandling regleras av gällande förhandlingsordning där det framgår vem som äger rätt till information och uppgifter och vem som har möjlighet till inflytande och till att lämna synpunkter vid olika förhandlingstillfällen. 23

24 Fastighetsägarna Stockholm Ekonomiskt stöd i Stockholm Konkurrenssnedvridande stöd i AB Familjebostäder 2007 kr/m2 Kostnad för eget kapital inom 75% av MV 256 Kostnad för eget kapital över 75% av MV 200 S:a Kostnad för eget kapital 456 Resultat bostäder 36 Konkurrenssnedvridande stöd 420 Beräkningarna visar att resultatet i Familjebostäder inte täcker kostnaden för det egna kapitalet. Av resultatet följer att bolaget har ett konkurrenssnedvridande stöd på i storleksordningen 420 kr/m 2. Konkurrenssnedvridande stöd i AB Stockholmshem 2007 kr/m2 Kostnad för eget kapital inom 75% av MV 165 Kostnad för eget kapital över 75% av MV 198 S:a Kostnad för eget kapital 363 Resultat bostäder 63 Konkurrenssnedvridande stöd 300 Beräkningarna visar att resultatet i Stockholmshem inte täcker kostnaden för det egna kapitalet. Av resultatet följer att bolaget har ett konkurrenssnedvridande stöd på i storleksordningen 300 kr/m 2. Konkurrenssnedvridande stöd i AB Svenska Bostäder 2007 kr/m2 Kostnad för eget kapital inom 75% av MV 198 Kostnad för eget kapital över 75% av MV 195 S:a Kostnad för eget kapital 392 Resultat bostäder -46 Konkurrenssnedvridande stöd 439 Beräkningarna visar att resultatet i Svenska Bostäder inte täcker kostnaden för det egna kapitalet. Av resultatet följer att bolaget har ett konkurrenssnedvridande stöd på i storleksordningen 440 kr/m 2. Hyresdifferentiering i Stockholm Under våren 2001 bildades en hyreskommitté för Stockholms stad med representanter från HGF, de tre kommunägda bostadsföretagen - Svenska Bostäder, Familjebostäder och Stockholmshem - samt Fastighetsägarna Stockholm. 24