Förhandlingarna 2014 Yrkanden Medling och HMK Hyresutfall 2015 Yrkanden. Roland

Transkript

1 Förhandlingarna 2014 Yrkanden Medling och HMK Hyresutfall 2015 Yrkanden Roland

2 Situationen nu för 2014 Idag är hyrorna klara för: 278 bolag 99% av beståndet Den genomsnittliga hyreshöjningen är ,45 % ,92 % ,65 % Av de avtal som tecknats är det 18 st som är nya 2-års avtal.

3 Hyror snitt SABO företagen 3,50% 3,00% 3,03% 2,50% 2,00% 2,07% 2,17% 2,53% 2,08% 2,38% 2,25% 2,45% 1,92% 1,50% 1,34% 1,64% 1,41% 1,65% 1,00% 0,50% 0,52% 0,30% 0,00%

4 Flerårsavtal procentuell höjning Arvidsjaur 1,77 1,77 Borås 2,5 0,5 Burlöv 1,5 1,5 Gnesta 1,82 2 Helsingborgshem 1,44 1,6 Hudiksvall 1,7 1,9 Kalmarhem Kindahus 2,2 2,2 Laholm 1,3 1,8 Lulebo 1,3 1,25 1,2 Lund LKF 1,1 1,9 MKB 1,4 1,6 Nordanstig 1,7 1,8 Oxelösund 1,98 1,98 Pajala 2,14 1,91 Tingsryd 1,50 1,60 Vidingehem 1,5 1,5 Vännäs 1,5 1,5

5 HMK ärenden- Medlingsärenden Bolag Yrkande Bolaget Yrkande HGF Tvist Medlingsbud Bärkehus 2,0% 1,0 Nivå HMK beslut1,5%% from Älmhult 2,3% Nivå HMK beslut 1,2% from Nivå,ÖK med priv 1,6%% Sjöbo 2,3% 1,6%% normerande HMK beslut 1,8 % from Sandhultsbostäder 2,9 % 1,0% Nivå Medlingsbud 1,725% from HMK beslut 2 års avtal %(14- Borås 3,43% 1,0% Nivå 03-01) = 0,5% Torsås 36,8 Kr/m² 5,7 Kr/m² Nivå Lokal överenskommelse 17 kr/m² Alebyggen 3,7 0,6% Nivå Lokal överensk 1,65% Vindeln 4,42% 1,44% Nivå avskrivningsprincip HMK beslut 2,2 % from Mellerud 4,7 1,5% Nivå Medlingsbud 2,25% from Falköping 1,9 1,0 Nivå Medlingsbud 1,6% % from Övik 2,8% 0,0% nivå Bankeryd 20kr/m² 4,16kr/m² nivå HMK beslut 1,87% from Lokal överensk 20 Kr/m²

6 Bolag HMK ärenden- Medlingsärenden Yrkande Bolaget Yrkande HGF Tvist Medlingsbud Sandvikenhus 3,3 1,5%% Nivå HMK beslut 1,78% from Karlshamnsbostäder 2,3% 0,63% Underhållsavtal. Förh ordning Ej enats om medlingsbud.lokal överenskommelse 1,6%% from Klockaren 5,1% 1,5%% Nivå Medlingsbud 2,1% from Mönsterås 3,0% 0,64% Nivå Medlingsbud 1,6%% from ,92 / HMK beslut 1,82%from Tierp 3,15% 1,5%% Nivå Ej enats om medlingsbud HMK beslut återförvisning för forts Förhandlingar Åmål 3,85% 1,0 % Nivå Strömstad Riksnittet ,5% - Garage/p-platser utanför Förh.ordning HMK beslut 1,75% Emmaboda 31,5%7Kr/m² 6,5 Kr/m² Nivå HMK beslut 13,70 kr/m² from Nivå, 11 milj av vinst Gavlegårdarna 2,5 1,0% används hyresänk 2014 HMK beslut 1,6%% from Mitthem 2,5 0,25% Nivå Medlingsbud 1,6%% HMK beslut 1,55% from Ronneby 3,4% 0,5% Nivå Exkl ränte justering Orsa 3,0% 0,73% Nivå HMK beslut 1,74 from

7 HMK ärenden- Medlingsärenden Bolag Yrkande Bolaget Yrkande HGF Tvist Medlingsbud Knivsta 25 5,2% 1,9% Medlingsbud 2,15% from Piteå 26 2,82% 0,7% Nivå Medlingsbud 1,95% from Varberg 27 28,50 0,0 kr Nivå HMK beslut 17 kr/m² Medlingsbud1,5%%+0,65% Bollebygd 28 4,41 1,83% Taxehöjn 1,5%% Nivå Medlingsbud 1,77%% from Enköping 29 2,93% 1,3% Nivå Tranemo 30 4,79% 1,85% Nivå,outhyrt Medlingsbud 19 Kr/m² from (2,34%,1,95% årsbasis) Medlingsbud 1,6%5% Kungälv 31 2,8% 1,3% Nivå Pajala 32 4,53% 0,81% Nivå HMK beslut 2014=2,14% 2015=1,81% Kalix 33 3,97% 0,64% HMK beslut 2% from Töreboda 34 5,8% 1,3% Nivå Medlingsbud 15 kr/m² 1,89% Förbo 35 2,8% 0,0% Nivå Medlingsbud 1,55%from Höör 36 2,8% 1,48% Nivå Medlingsbud 1,7% Malå 37 4,1% 1,31% 3 års avtal HMK beslut 2,99%

8 Antal ärenden st Medlings ärenden avgjorda HMK ärenden avgjorda+ kommande Medling pågår 19 st 12 Antal ärenden st hittills Medlings ärenden avgjorda HMK ärenden avgjorda+ kommande Medling Lokal pågår överensk 14 st 18 5

9 Anledning till tvister 2014 Sent och trögt med yrkanden och uppgörelser Regionala utspel Upp till bevis, Oförändrad hyra Lokala förhandlingarna kärvar betänkligt Bolaget Hyresgästforeningen Kostnadsökningar, Underhåll, taxor,löner Kpi-glasögon 0,1%,Nollavtal och låga bud Privata fastighetsägare fått X,x %. Ni kan inte få mera! Medlingen och HMK beredningar kärvare

10 HMK Ärenden HMK Medl Lokal.ök

11 Sammanfattning Främsta tvisteskälet hyresökning! Vad skall det förhandlas om? Olika syn på kostnadsökningar! Hyresnormerande rollen borttagen sen liten förändring Ombyggnadshyror i centrala lägen lägre nivå för Allmännyttan risk bruksvärdesprövningar! Utöka HMK:s uppgift Presumtionshyror, IMD

12 Utfall i HMK efter medling och HMK-beslut Riket = genomsnittlig höjning för SABO företagen Medel HMK 2,62% 2,28% 1,85% Median HMK 2,52% 2,20% 1,8% Max HMK 4,37% 4,00% 2,68% Min HMK 2,00% 1,60% 1,20% Riket 2,45% 1,92% 1,65%

13 4,5 Hyra Kpi Hyra = 27,75% Kpi = 21,1 % 3,8 Hyra 3,5 3 3,03 Kpi 2,5 2 1, ,5 1,34 2,1 2,07 2,17 1,9 0,4 2,53 1 2,09 1,4 2,21 1,64 2,38 1,41 1,27 2,62 2,25 2,45 1,2 1,92 1,65 0,5 0-0,5 0,52 0, ,

14 Faktorprisindex flerfamiljshus ,00% 3,50% 3,42% 3,00% 2,50% 2,00% 2,58% 2,22% 2014=8 mån 1,50% 1,00% 0,50% 1,30% 0,98% 0,00%

15 Underhållsindex Uix Fpi för material,arbetskostn o entreprenadkost Flerfamiljshus (SCB) Ej löneglidning 3,00% 2,50% 2,38% 2,27% 2,35% 2,00% 1,50% 1,58% 8 månader 1,38% 1,00% 0,50% 0,00%

16 3,50% Jämf Hyra Kpi Inflationstakt -0,6 % mars ,00% 3,03% 2,50% 2,00% 2,62% 2,25% 2,45% 1,50% 1,41% 1,27% 1,92% 1,65% Hyra Kpi 1,00% 1,20% 0,50% 0,00% 0,00% 0,00% ,30% ,50%

17 Bättre förutsättningar för förhandlingar Vad skall vi förhandla om? -mindre o mindre samsyn om ekonomin i företaget, -tvist om presumtionshyror - ombyggnader Uppdraget enligt SABO:s ideprogram -Driva verksamheten så att den går med det överskott som behövs för att uppnå god soliditet, kunna bygga nytt på marknadens villkor och kunna avsätta pengar för framtida underhåll Hur når vi dit???

18 Ramavtal Stångåstaden

19 Stångåstaden forts

20 HGF:s centrala rekommendation 9 punkter inför 2015 Upp till bevis innebär att värdarna ska belägga sina behov av : hyreshöjning visa vilket utfallet blivit av tidigare förhandlingar planerade renoveringar är genomförda och hur de senaste årens låga ränta och inflation utnyttjats.

21 HGF:s centrala rekommendation forts. Låga hyreshöjningar stärker köpkraften. Att hyresgästerna lägger en större del av sin inkomst på boendet än villaägare och bostadsrättsinnehavare. Att fastighetsägarna har goda tider. Både avkastningen och värdestegringen är god. Den så kallade hyrskatten måste bort. Det vill säga att ränteavdrag och rotavdrag gjort att hyresrätten är missgynnad jämfört med andra boendeformer. Att hyresgäster i allmännyttan dubbelbeskattas eftersom kommunerna i många fall plockar ut miljon- och till och med miljardvinster, som går till sådant som är till gagn för alla kommuninvånare.

22 Förhandlingsframställningar för 2015 Fastighetsägarna Fastägarna Stockholm ramavtal höjning med 2,5% och differentiering Fastightsägarna Mitt-Nord 1,7-3,7% Kanslihuset ang. priv fast ägare Lund 1,9-2,4% SABO företag Varbergs Bostads 51 kr/m² (5,9%) nyproduktion 140kr/m²

23 Förhandlingsframställningar från Hgf för 2015 HGF framställan Skövdebostäder oförändrad hyra 2015 HGF framställan Signalisten,Solna Sänkt hyra 2015 HGF uttalande om krav på sänkta hyror i de 3 Stockholmsföretagen (SB,Fambo,Stockholmshem) HGF framställan Västra Sverige Hyresgästföreningen region Västra Sverige yrkar att Varbergs Bostad visar största möjliga återhållsamhet i sitt hyreskrav och hyresförhandlingarna för 2015.

24 Första uppgörelsen 2015 Vätterhem höjer hyran drygt en procent nästa år Hyresgästerna hos Jönköpings kommunala bostadsbolag Vätterhem får en hyreshöjning på 1,15 procent från 1 januari. Vätterhem och Hyresgästföreningen har enats om nästa års hyra. Det är den första uppgörelsen i Jönköpings län som presenteras i årets hyresförhandlingar. För en lägenhet på 65 kvadratmeter innebär höjningen i snitt 55 kronor i månaden och det är främst ökade kommunala taxor som ligger till grund för höjningen. Vi gör ett bra år i år och har även i år kunnat effektivisera verksamheten. Det vill vi ska synas i plånboken även hos våra hyresgäster. Vi klarar oss på detta och vi vill att hyresgästerna ska veta att vi gör allt vi kan för att hålla hyrorna i schack, säger Kent Sandén, Vätterhems vd.

25 Vätterhem forts. Vi verkar vara nöjda båda två. Vi hade ingen ambition att höja mer, det här känns lagom. Vi har inte kunnat nå Hyresgästföreningens förhandlare, Joel Ahonen, men han säger i ett pressmeddelande: Vi är glada att kunna presentera en uppgörelse som ger låga hyresförändringar för I år har hyresmarknadens parter en skyldighet att komma överens om låga hyresjusteringar och därmed ta sitt kollektiva ansvar för hyresgästernas kostnadsökningar. I och med dagens överenskommelse kan vi se att både Hyresgästföreningen och Vätterhem tar detta ansvar och säkerställer samtidigt bolagets utveckling..

26 Vätterhem forts Förutom hyran har parterna även enats om en extra satsning på boinflytande. Det hela är ett demokratiprojekt där en av Vätterhems anställda blir projektledare. Vi har diskuterat boinflytande i många år men inte riktigt kommit loss med nytänkande. Vi vill ha ett högre tempo. Förra året sa jag att vi ska bli Sveriges bästa bodemokratiska bolag och då måste vi göra något. Vi vill se om vi får ett bättre utfall om vi har boinflytande genom en som är fast anställd av bolaget men det ska ändå ske i samverkan med Hyresgästföreningen, säger Kent Sandén.

27 Vad bör göras nu!!! Påkalla förhandling (om ni inte gjort det) - boka förhandlings dagar - är inte underlaget klart komplettera senare