Fastighetsförteckning

Transkript

1

2

3 ORDINDEX SIDAN Affärsidé 8, 9, 18, 56 Aktiv Bo-index 32, 33 Area 2, 21, 22, 24, 26, 29, 51, 53, 56 Arkitektur 32, 34, 41 Derivat 48, 49, 50, 57, 83, 84, 85 Direktavkastning 6, 22, 24, 26, 28, 44, 45, 46, 53, 61 Driftnetto 3, 5, 21, 22, 24, 26, 29, 51, 52, 60, 61, 74 Fastighetsbestånd 2, 21, 22, 24, 26, 29, 56 Fastighetsförteckning se separat trycksak Finansiella mål 3, 5, 21, 22, 24, 26, 29, 94 Framtidsutsikter 7, 23, 25, 27, 29, 39, 59 Förvaltningsstrategi 5, 7, 11, 32, 33, 42 Hyresmarknad 6, 14, 22, 24, 26, 28 Hyresvärde 18, 21, 22, 24, 26, 29, 56 Kartor 23, 25, 27, 29, sep trycksak Konkurrenter 16 Kunder 5, 18, 32, sep trycksak Känslighetsanalys 45, 59 Nöjd-Kund-Index, NKI 6, 10, 32 Nöjd Medarbetarindex, NMI 10, 36 Placeringsstrategi 5, 8, 11, 18 Projektverksamhet 18, 19, 20 Risk och riskhantering 58, 93 Räntebidrag 50, 57 Svenskt Fastighetsindex, SFI 3, 6, 10, 45 Sjukfrånvaro 37, 77 Totalavkastning 3, 6, 10, 46, 53, 61 Utbildning 36 Utdelning 6, 59, 87 Uthyrningsgrad 2, 21, 22, 24, 26, 29, 51, 53 Värdeförändring 3, 44, 46, 61 Ägare och ägardirektiv 2, 8 Överskottsgrad 51, 53, 61 Övriga publikationer 101

4 Diagramindex sid 1 Fakta AP Fastigheter Uthyrningsbar area, tkvm 2 3 Lokalkategorier fördelat efter marknadsvärde 2 4 Geografisk spridning efter marknadsvärde 2 5 Nyckeltal 3 6 Resultat före skatt 3 7 Marknadsvärde 3 8 Totalavkastning, totalt bestånd 3 9 Totalavkastning, totalt bestånd Nöjd-Kund-Index Nöjd Medarbetarindex Transaktionsvolymer svensk fastighetsmarknad Transaktioner svensk fastighetsmarknad 2006 utifrån geografi Transaktioner svensk fastighetsmarknad 2006 utifrån fastighetskategori Nyckeltal för AP Fastigheter och några av konkurrenterna Geografisk spridning efter marknadsvärde Lokalkategorier fördelat efter marknadsvärde Hyreskontrakten förfallostruktur Tio största hyresgäster, hyresvärde Förvärv, projektutveckling och försäljningar Större pågående projekt Fastighetsbestånd Lokalkategorier fördelat efter marknadsvärde Hyreskontraktets förfallostruktur De största fastighetsägarna, tkvm Marknadshyresnivå och vakansgrad, kontorslokaler AP Fastigheter i Stockholms innerstad, 5 år Lokalkategorier fördelat efter marknadsvärde Hyreskontraktets förfallostruktur De största fastighetsägarna, tkvm Marknadshyresnivå och vakansgrad, kontorslokaler AP Fastigheter i Stockholms ytterstad, 5 år Lokalkategorier fördelat efter marknadsvärde Hyreskontraktets förfallostruktur De största fastighetsägarna, tkvm Marknadshyresnivå och vakansgrad, kontorslokaler AP Fastigheter i Uppsala, 5 år Lokalkategorier fördelat efter marknadsvärde Hyreskontraktets förfallostruktur De största fastighetsägarna, tkvm Marknadshyresnivå och vakansgrad, kontorslokaler AP Fastigheter i Göteborg, 5 år Nöjd Kund-Index totalt Nöjd Kund-Index delar Aktiv Bo-Index Nöjd-Medarbetarindex, NMI års nyckeltal Åldersstruktur- och könsfördelning Sjukfrånvaro Marknadsvärde, mkr Marknadsvärde , mkr Värderingsantagande, ett genomsnitt Direktavkastning för restvärde, % Direktavkastning, kontor Direktavkastning, bostäder Känslighetsanalys marknadsvärde fastighet Totalavkastning för AP Fastigheter enligt SFI Marknadsränteutveckling Största emittenter av företagsobligationer Fördelning på finansieringskällor Finansieringskällor Kapitalstruktur Räntebärande skulder och skuldsättningsgrad Låneportfölj Räntebärande skuld i förhållande till fastigheternas marknadsvärde Finansnetto Driftnetto och överskottsgrad Avkastning, totalt bestånd Räntetäckningsgrad 61

5 INNEHÅLL 2 AP Fastigheter i korthet 3 Året som gått 4 Vd har ordet 8 Uppdraget 9 Vision, affärsidé, mål och strategier 12 Telefonplan stadsplanering 14 AP Fastigheters omvärld 18 Verksamheten 22 Stockholms innerstad 24 Stockholms ytterstad 26 Uppsala 28 Göteborg 30 Nacka Strand fastighetsutveckling 32 Förvaltningsstrategi 34 Vårt ansvar, CSR 36 Medarbetare och organisation 40 Miljö 42 Fastighetsförvaltningsfi losofi 44 Marknadsvärde 47 Finansiering 51 Kvartalsöversikt 52 Femårsöversikt 55 Innehåll årsredovisning 56 Förvaltningsberättelse 60 Koncernens resultaträkning 62 Koncernens balansräkning 64 Koncernens förändring av eget kapital 65 Koncernens kassafl ödesanalys 66 Moderbolagets resultat- och balansräkning 67 Moderbolagets förändring av eget kapital och kassafl ödesanalys 68 Noter 87 Förslag till vinstdisposition 88 Revisionsberättelse 89 Bolagsstyrningsrapport inklusive styrelsens rapport om intern kontroll avseende den fi nansiella rapporteringen Styrelse 98 Ledning och revisorer 100 Defi nitioner 101 Övriga publikationer Fastighetsförteckning i särskild publikation samt på

6 AP Fastigheter i korthet 1. Fakta AP Fastigheter Marknadsvärde, mkr Antal fastigheter 176 Total area, tkvm Hyresvärde, mkr Uthyrningsgrad, ekonomisk, % 91 Antal medarbetare Uthyrningsbar area, tkvm Kontor 935 Bostäder 505 Butik/restaurang/hotell 159 Lager/industri 124 Övrigt 160 Totalt AP Fastigheter ägs till lika delar av Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-fonderna och är en del av pensionsfondernas totala placering som uppgick till 840 mdkr vid årsskiftet. AP Fastigheter ägde vid utgången av 2006 fastigheter till ett värde av 35,3 mdkr i Stockholm, Göteborg och Uppsala. Beståndet bestod till 64 procent av kontor, 15 procent bostäder, 13 procent butiker och 8 procent övrigt. Fastigheterna i Stockholm utgörs främst av kontorsfastigheter belägna i city samt kontor i attraktiva närförorter som Nacka Strand, Tellus vid telefonplan, Alviks Strand, Värtahamnen och Solna Strand. 3. Lokalkategorier fördelat efter marknadsvärde 4. Geografisk spridning efter marknadsvärde I Göteborg karakteriseras beståndet av butiksfastigheter i city, bland annat Arkaden och delar av Nordstan, men också av kontorsfastigheter i centrala Göteborg. Beståndet i Uppsala har sin tyngdpunkt på bostäder, bland annat studentstaden, men innehåller även kommersiella fastigheter i city samt Uppsala Science Park. 2 AP FAstigheter i korthet

7 Året som gått Resultat 2006 Resultatet efter skatt uppgick till mkr (3 107) motsvarande 102,58 kr per aktie (77,67). Resultat före skatt uppgick till mkr (3 784). Av resultatet kommer mkr (2 473) från värdeförändring av fastighetsbeståndet och mkr (1 876) från driftnettot. 5. Nyckeltal Mkr Hyresintäkt Driftnetto Nettoinvestering Resultat före skatt Fortsatt hög värdeförändring ökade AP Fastigheters fastighetsbestånd i värde med 11,5 pro- cent (8,8), inklusive transaktioner och projekt. Med undantag för år 2000 är årets värdeförändring för AP Fastigheter den högsta sedan Svensk Fastighetsindex, SFI, startade år Sänkta direktavkastningskrav förklarar den största delen av värdeuppgången, men även stigande marknadshyresnivåer har givit en viss positiv effekt. Utveckling av beståndet Under året har AP Fastigheter förädlat och utvecklat befintligt bestånd. Till exempel i Göteborg har butiksytor i köpcentrumet Arkaden anpassats för klädkedjan Zaras första etablering i Göteborg och i Nacka Strand har lokaler anpassats för WM-data. Andra exempel på utvecklingsprojekt under året är en ICA Maxi-butik i Häggvik, studentbostäder vid Telefonplan och en ny kontorsfastighet till Ericsson i Kista. Totala investeringar i fastigheter har uppgått till 626 mkr (307) under året. 7. Marknadsvärde 8. Totalavkastning, totalt bestånd Avyttring av delar av Studentstaden i Uppsala I november 2006 avyttrades delar av Studentstaden och bostadsfastigheter i Nyby gård i Uppsala till Heimstaden. Köpeskillingen up gick till 995 mkr. Efter avyttringen består AP Fastigheters bostadsbestånd i Uppsala av lägenheter. året som gått 3

8 4 VD har ordet

9 Rekordresultat på stark marknad AP Fastigheters resultat för 2006 är det bästa som bolaget någonsin har uppvisat. Resultatet före skatt uppgick till 5,3 mdkr varav 2,2 mdkr kom från driftnettot och 3,5 mdkr från värdetillväxt i fastighetsbeståndet. Det starka resultatet gör AP Fastigheter till kanske det mest lönsamma av landets större fastighetsbolag. Glädjande är att både driftnettot och fastigheternas värde har utvecklats så väl. Resultatet förklaras av en gynnsam marknadsutveckling, men också av vårt arbete under de senaste åren med att koncentrera beståndet, specialisera och höja kompetensen i organisationen, effektivisera förvaltningen och öka kundfokuset. Den stora värdeökningen i vårt fastighetsbestånd står sig väl jämfört med marknaden som helhet. Förklaringen är att vi konsekvent har hållit oss till en placeringsstrategi som innebär en koncentration av fastighetsbeståndet till attraktiva lägen i våra kärnområden; stockholm, Göteborg och Uppsala. Värdeförändringen för dessa delmarknader har varit särskilt gynnsam under det gångna året. Vi överpresterar inom de olika segmenten och det visar att vi har valt rätt objekt inom respektive delmarknad. Driftnettot är även det över förväntan. Detta förklaras långsiktigt till övervägande del av att vi har valt att förvalta beståndet med egen personal i en specialiserad och successivt utvecklad organisation med starkt fokus på kunden och affären. Hyresintäkterna och därmed driftnettot har därutöver fått en extra förstärkning 2006 genom att några hyresgäster har löst sina hyreskontrakt och därmed betalat hyrorna i förtid. Men även utan denna förstärkning har vi sannolikt det högsta driftnettot i förhållande till marknadsvärde bland de större fastighetsbolagen. Få förvärv på grund av hård konkurrens Om 2005 var ett transaktionernas år då vi genomförde köp och försäljningar för drygt 4,5 mdkr, vilket motsvarade cirka 15 procent av vår fastighetsportfölj, var 2006 ett konsolideringens och fastighetsutvecklingens år. Vi gjorde inga förvärv men däremot ett antal avyttringar och det innebär att vårt fastighetsinnehav vid årsskiftet var något mindre än året innan. Vi har dock följt förvärvsmarknaden noga under året, då det varit ett spännande år med många intressanta objekt ute till försäljning, men inte varit beredda på något avslut i aktuella fall. Den hårda konkurrensen om objekten beror på att mycket kapital nu söker sig till fastighetssektorn. Inte minst gäller det utländska placerare med stora placeringsbehov som har varit aktiva på den svenska marknaden under de senaste åren. Denna utveckling ser ut att hålla i sig ännu ett tag. Utveckling av fastigheter och byggrätter Under 2006 valde vi att fokusera våra investeringar på utveckling av befintliga fastigheter och att utnyttja byggrätter. Ett exempel på fastighetsutveckling är arbetet med Tellusområdet som består av Ericssons gamla huvudanläggning vid Telefonplan i södra Stockholm. Området utvecklas nu till ett område med design som huvudtema. I hjärtat av området pågår planeringen för ett Designens Hus, men även övriga delar får successivt hyresgäster inom designområdet. Sedan ett par år finns Konstfack etablerat i nya moderna lokaler i den gamla Telefonfabriken och vi bygger 190 studentbostäder i en byggnad som tidigare användes som kontor av Ericsson. Etappvis kommer dessutom bostäder att byggas i områdets yttre krans. I Kista i norra Storstockholm pågår arbetet med att ersätta äldre bebyggelse med en ny kontorsbyggnad åt Ericsson på närmare kvm, en investering på drygt 400 mkr. Ett annat exempel på byggrätter som vi utvecklar är handelsplatsen Häggvik i Sollentuna, där vi under året i en första etapp har uppfört en butik för ICA Maxi. Andra exempel på fastighetsutveckling är Nacka Strand, där vi under året gjorde en större ombyggnad för WM-data som har samlat hela sin Stockholmsverksamhet i området och en ny stor butik för den spanska klädkedjan Zara i Arkaden i Göteborg. Utvecklad service genom ny organisation Vår organisation är sedan några år tillbaka uppdelad i en finansiell och en operativ del med en hög grad av specialisering inom respektive del. Uppdelningen har lett till ökad slagkraft och effektivitet, men ställer också höga krav på samordning. Den ena halvan av organisationen är inriktad på strategisk portföljförvaltning, finansiering, transaktioner och projektutveckling medan den andra är inriktad på fastighetsförvaltning och kundrelationer. Detta ger bättre förutsättningar för medarbetarna att fokusera på olika specialområden som ofta kräver skilda spetskompetenser. Det ger oss också konkurrensfördelar i en marknad där konkurrensen ökar om både förvärvsobjekt och hyresgäster. Under 2006 har en av de saker vi prioriterat varit att ytterligare utveckla och förfina servicen till såväl kommersiella- som bostadshyresgäster. Vi börjar nu se de positiva effekterna av den specialiserade förvaltningsorganisationen. Med uppdelning i särskilda VD har ordet 5

10 enheter för uthyrning, kundrelationer, teknik och service samt fastighetsutveckling skapas förutsättning för bättre fokusering på de olika delarna av förvaltningen och därigenom ett mervärde till våra kunder. Resultatet hittills återspeglas i FastighetsBarometerns Nöjd-Kund- Index (NKI) där vi har förbättrat vårt betyg med tre enheter samtidigt som snittet för branschen har ökat med en enhet. Detta är en markant förbättring och målet är att fortsätta trenden att röra sig mot toppen avseende hur nöjda hyresgästerna är med oss som hyresvärd. En viktig förutsättning för att lyckas i denna ambition är att ha en förvaltningsorganisation som innebär att man som fastighetsägare är fysiskt närvarande. Detta är viktigt för hyresgästerna och därmed i slutänden även för resultatet. Vi prioriterar närhet och service, vilket i hög grad bidragit till såväl det starka driftnettot som den goda utvecklingen av NKI. Resultatet Den kraftiga värdetillväxten under 2005 fortsatte 2006 i framför allt Göteborgsområdet. AP Fastigheters bestånd steg i värde med 11,5 procent (8,8), vilket är den högsta värdestegringen sedan toppåret Det sammanlagda marknadsvärdet uppgick vid årsskiftet till 35,3 mdkr (32,2). Vår totalavkastning, det vill säga direktavkastning och värdeförändring efter avdrag för investeringar, uppgick till 19,0 procent för 2006 och detta är en påtaglig överavkastning jämfört med den genomsnittliga totalavkastningen i Svenskt Fastighetsindex, SFI, på 17,2 procent. AP Fastigheters mål är att ge en totalavkastning som överträffar branschen i övrigt under rullande tre-, fem- och tioårsperioder. De senaste tre- och femårsperioderna har AP Fastigheters genomsnittliga årliga totalavkastning varit 14,0 procent respektive 8,7 procent, jämfört med genomsnittet för SFI på 11,9 procent respektive 7,7 procent. En jämförelse med SFIs beräkningar för tioårsperioden ger även det ett gynnsamt utfall för AP Fastigheter, nämligen 11,3 procent i årlig totalavkastning jämfört med index 10,8 procent per år. Den genomsnittliga räntan för AP Fastigheters låneportfölj har förblivit på en låg nivå, även om den under 2006 ökade med 0,1 procentenheter till 3,7 procent vid årsskiftet. Vi har under året valt att utnyttja det låga ränteläget och förlänga räntebindningstiden med två månader. Vid årsskiftet uppgick den till 42 månader i genomsnitt. De goda löpande resultaten under en följd av år har skapat hög utdelningskapacitet. De tre senaste åren har vi lämnat utdelningar som tillsammans med koncernbidrag har uppgått till 2 mdkr årligen. Motsvarande utdelningsnivå föreslås inför 2007 års årsstämma. En uthålligt hög utdelningstakt i kombination med en soliditet på 49 procent visar på finansiell styrka och operativ resultatkraft. Detta i kombination med en stark likviditet innebär att bolaget har en god beredskap för kommande investeringar i det befintliga beståndet och nyförvärv. Förbättrad hyresmarknad Kontorshyresmarknaden i Stockholm, där vi har merparten av våra kontorsfastigheter, förbättrades tydligt i slutet av Detta var en följd av att efterfrågan på kontorslokaler ökade i Stockholmsregionen under förra året tack vare en tydlig tillväxt inom bland annat tjänstesektorn. Sysselsättningen inom främst denna sektor ökar och skapar behov av nya lokaler. I Stockholms innerstad börjar det nu ge effekt, vi kan notera minskade vakanser på marknaden och i synnerhet i CBD (Central Business District) börjar hyrorna åter att stiga. Vi är positiva när det gäller utvecklingen i innerstaden under 2007 och räknar med att hyrorna i de mest centrala lägena i Stockholm kommer att fortsätta stiga i takt med att vakanserna minskar. I Stockholms ytterområden ligger vakanserna fortfarande på en förhållandevis hög nivå, omkring 15 procent för marknaden som helhet. Trenden under de senaste åren att rationalisera och samlokalisera inom näringslivet och skapa ökad yteffektivitet i lokalutnyttjandet har i någon mån motverkat tendensen till minskande vakanser. Vår uthyrningsgrad har även påverkats av att några av hyresgästerna har löst sina hyreskontrakt i förtid. Den hårda konkurrensen om hyresgästerna i Stockholms ytterområden kommer sannolikt att bestå även under Vi räknar dock med att kunna stå oss bra i konkurrensen med tanke på våra välbelägna arbetsplatsområden och utvecklade servicekoncept. Kontorshyresmarknaderna i Göteborg och Uppsala är fortsatt stabila. Dessa marknader har inte känt av de senaste årens nedgång på samma sätt som Stockholm och kommer inte heller att påverkas i lika hög grad av en uppgång. Vår uthyrningsverksamhet har varit framgångsrik under året och totalt har vi gjort nyuthyrningar till ett årshyresvärde på 185 mkr. Den senaste större uthyrningen var till Ramböll Sverige, en uthyrning på kvadratmeter i en fastighet på Södermalm i Stockholm. Uthyrningsgraden för hela AP Fastigheter i slutet av 2006 låg på 91 procent, vilket är ungefär på samma nivå som i slutet av exkluderas bostadsinnehavet blir uthyrningsgraden i den återstående kommersiella delen 89 procent. Merparten av våra vakanser återfinns i Stockholms ytterområden. 6 VD har ordet

11 Höga prisnivåer även under 2007 Vi räknar med att fastighetsmarknaden kommer att vara mycket het med stor efterfrågan och höga prisnivåer även under Utvecklingen kommer att styras av det som händer på de globala kapitalmarknaderna och av den svenska konjunktur- och ränteutvecklingen. Här har vi sedan tidigare lärt oss att det snabbt kan bli förändringar som är mer långtgående än vad marknaderna förutspår. Just nu är det dock inte mycket som i det korta perspektivet talar för sådana förändringar, även om de korta räntorna troligtvis lär stiga en del under året. Vi kommer att följa utvecklingen på transaktionsmarknaden aktivt, men räknar med att våra investeringar under 2007 till största del kommer att bestå i fastighets- och projektutveckling. Vi utesluter dock inte förvärv på våra prioriterade marknader och vi förutser även ett betydande utbud av intressanta fastigheter på marknaden. Gynnsamt utgångsläge Avseende fastighets- och projektutveckling har vi ett gynnsamt läge genom att vi har både fastigheter och byggrätter som kan utvecklas. Den kontorsbyggnad som vi uppför för Ericsson i Kista är bara början på en större utveckling av den del av kvarteret Hekla som benämns Kista Terrass. Värtahamnen, där vi äger byggrätter på drygt kvm och kontorsytor på kvm är genom huvudstadens expansion och det påbörjade arbetet med Norra länken ett av de mest intressanta utvecklingsområdena i Stockholm. Andra utvecklingsområden är Tellus vid Telefonplan och Nacka Strand där en hel del aktiviteter pågår och ytterligare planeras. Nacka Strand är redan idag ett välfungerande arbetsplatsområde med kontor och service i ett attraktivt sjönära läge och det kommer succesivt att genomgå ytterligare modernisering. både administrativt och praktiskt i vardagen, är viktigt för hyresgästernas affärsverksamhet. Det gäller alla funktioner från kontakterna med vår hyresavdelning och servicepersonal till hur entrén ser ut och hur väl basfunktioner som hiss och städning fungerar. Genom att leva upp till detta kan vi indirekt bidra till deras lönsamhet. Ambitionen är att alla våra hyresgäster ska uppleva att hyresförhållandet med oss ger dem de bästa förutsättningarna för att de ska kunna utveckla sin affärsverksamhet. Fler och fler hyresgäster efterfrågar ett större tjänsteutbud från fastighetsägaren. Det kan gälla hjälp vid flytt, men också verksamhetsnära tjänster som gemensam reception, telefonväxel, konferensutrymmen och annan närservice. För att möta detta har vi under 2006 förstärkt vår enhet för sådana tjänster och vi står nu ännu bättre rustade för att möta dessa behov. När det slutligen gäller prognosen för året, räknar vi med att kunna prestera ett bra resultat även för Målet har formulerats som ett resultat före skatt exklusive värdeförändringar på mkr, vilket är samma nivå som målet för Målet baseras på nuvarande bestånd och förutsätter självklart att det inte inträffar någon dramatisk förändring på de finansiella marknaderna. Stockholm i mars 2007 Per-Håkan Westin Verkställande direktör Även i Stockholms innerstad finns intressanta utvecklingsmöjligheter. Det gäller i synnerhet utvecklingen av våra fastigheter längs Regeringsgatan mellan Hamngatan och Jakobsgatan. Vi tar nu ett helhetsgrepp om dessa fastigheter tar fram nya koncept för butikslokalerna och planerar för påbyggnad av bebyggelsen med ett antal våningar. Ytterligare förbättrad service Vi kommer under 2007 att fortsätta arbetet med att förbättra servicen till våra hyresgäster. Att vi har kommit en bra bit på väg när det gäller kund- och servicefokus visar inte minst resultatet i den senaste NKI-mätningen, men vi tänker inte slå oss inte till ro med det. Att ha en lokallösning som fungerar perfekt och friktionsfritt, VD har ordet 7

12 AP Fastigheter del av AP-fondernas totala placeringar på 840 mdkr Uppdraget att ge de fyra AP-fonderna en långsiktigt hög, riskavvägd avkastning från fastighetsplaceringar uppnår AP Fastigheter med stöd av sex huvudstrategier som bland annat styr bolagets förvaltning, placeringar och finansiering. Uppdraget AP Fastigheter ägs till lika delar av Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-fonden, via AP Fastigheter Holding AB. Bolaget AP Fastigheter AB tillkom 1998 genom en bolagisering av dåvarande AP-fondens svenska fastighetsinnehav. Syftet med innehavet är att ge en långsiktig, hög och riskavvägd avkastning till ägarna från tillgångsslaget fastigheter. Enligt placeringsinstruktionerna ska detta uppnås genom att AP Fastigheters bestånd koncentreras till storstadsregioner i Sverige med goda tillväxtförutsättningar. Beståndet ska utgöras av fastighetstyperna; kontor, butiker och bostäder. Fastighetsbeståndets storlek och sammansättning kan och bör variera över tiden beroende på marknadsförutsättningarna. AP Fastigheter är i enlighet med placeringsinstruktionerna finansierat med externa medel. Den finansiella riskexponeringen som uppkommer genom lånen, begränsas av ett krav på lägsta nivå för räntetäckningsgrad. Styrelsen bestämmer årligen mål för avkastning och finansiella nyckeltal. Utdelningsnivån bestäms årligen baserat på bedömningar om framtida intjäning, transaktionsverksamhet och det uppställda kravet på räntetäckningsgrad. Stockholm city, en av AP Fastigheters prioriterade marknader. Här med kvarteret Jakob Större på Regeringsgatan i förgrunden. 8 UPPDRAGET

13 Helhetssyn grunden för lönsamhet Vision AP Fastigheter har en vision om attraktiva och levande helhetsmiljöer där verksamheter och människor utvecklas och trivs. Verksamhetsmål Affärsidé AP Fastigheters affärsidé är att äga, utveckla och förvalta fastigheter i svenska storstadsregioner med goda tillväxtförutsättningar. Bolaget erbjuder tjänster som ger mervärde till företag och privatpersoner i Stockholm, Uppsala och Göteborg så att de kan bli framgångsrika i sin affärsverksamhet respektive sitt boende. Mervärden skapas genom en aktiv transaktionsverksamhet, fastighetsutveckling, serviceinriktad förvaltning och synergierna där emellan. Övergripande mål AP Fastigheter styrs utifrån väl definierade mål. Målen är definerade på både lång och kort sikt. Det övergripande målet är ekonomiskt/ finansiellt. För att nå det övergripande målet styrs företaget efter en balanserad målbild med styrmål för kunder, medarbetare, processer och innovation. Målen definieras i företagets affärsplan och uppföljning sker under året med hjälp av indikatorer. Ekonomiskt/finansiellt mål Det övergripande ekonomiska målet är att AP Fastigheter långsiktigt ska ge en bättre avkastning än branschen i övrigt, mätt som överprestation med 0,2 procentenheter i totalavkastning över en 10-årscykel, enligt Svenskt Fastighetsindex. Kundmål AP Fastigheter strävar efter att ha lojala och nöjda kunder. Lokalkunderna ska ha uppfattningen att AP Fastigheter genom att tillhandahålla optimala lokaler bidrar till deras framgång. Bostadskunder ska trivas och känna ett engagemang för fastigheterna de bor i. Medarbetarmål AP Fastigheter strävar efter att vara en innovativ och utvecklande arbetsplats. Medarbetarna ska uppleva företaget som branschens mest attraktiva arbetsplats. Processmål Företaget ska ha branschens mest effektiva affärsprocesser för uthyrning, projektutveckling, transaktioner och kundvård. Innovationsmål AP Fastigheter ska vara en innovativ och utvecklande aktör och arbetsplats samt ha innovationskraft i företagandet. vision, affärsidé, mål och strategier 9

14 Mål och utfall EKONOMISKA MÅL OCH UTFALL Mål 2007: AP Fastigheter ska ge bättre avkastning än branschen i övrigt, under rullande 3-, 5- och 10-årsperioder. 9. Totalavkastning, totalt bestånd Mål 2006 och utfall Målet för 2006 var att den genomsnittliga avkastningen för treårsperioden skulle vara högre än den hos jämförbara konkurrenter. Den genomsnittliga avkastningen för tre- årsperioden uppgick till 14,0 procent, jämfört med motsvarande avkastning i Svenskt Fastighetsindex som uppgick till 11,9 procent. Målet anses därför vara uppfyllt. Prioriterade aktiviteter 2007 Fokus på befintliga kunder Utveckla projekt i befintligt bestånd KUNDMÅL OCH UTFALL Mål 2007: Kunderna ska anse att leverans och service har förbättrats sedan Mäts som att NKI ska öka med minst 3 enheter och Aktiv Bo serviceindex med minst två enheter. 10. Nöjd-Kund-Index Mål 2006 och utfall Målet för 2006 var att resultatet i NKI skulle förbättras. I NKI ökade den genomsnittliga nöjdheten från 71 procent till 74 procent. För de största hyresgästerna ökade NKI från 73 procent till 74 procent. Målet anses därför vara uppfyllt. Prioriterade aktiviteter 2007 Fördjupa kundsamarbetet Minska vakanserna MEDARBETARMÅL OCH UTFALL Mål 2007: Medarbetarnöjdheten ska hållas på samma höga nivå som tidigare. 11. Nöjd Medarbetarindex Mål 2006 och utfall Målet för 2006 var att medarbetarnöjdheten skulle hållas på samma höga nivå som de senaste åren. Utfallet motsvarar 3,3 på en fyragradig skala, vilket är i nivå med föregående år. Målet anses därför vara uppfyllt. Prioriterade aktiviteter 2007 Utveckla ledarskapet Karriär- och successionsplanering Ökad intern och extern kommunikation 10 vision, affärsidé, mål och strategier

15 Modernt kontor efter påbyggnad av fastigheten Spektern 13, Hamngatan för Advokatfirman Delphi. Sex strategier För att uppnå målen har AP Fastigheter sex strategier: Förvaltningsstrategi AP Fastigheters förvaltningsarbete ska kännetecknas av ett nära samarbete med kunderna och lyhördhet för deras behov samt en förmåga att leverera totallösningar och en hög servicekvalitet i alla delar av kundrelationen. Förvaltningsarbetet ska utföras av specialister på respektive del inom förvaltningen för att ge högsta möjliga kvalitet. Placeringsstrategi AP Fastigheter ska ha en aktiv och till marknadsläget anpassad transaktionsverksamhet. Kärninnehavet ska bestå av en beständig bas av fastigheter med stabil värdeutveckling. Som alternativ till förvärv arbetar AP Fastigheter med att utveckla och kundanpassa fastigheter. Denna projektverksamhet ska ge attraktiva, effektiva och flexibla fastigheter. Arbetet ska ske i samverkan med hyresgästen i syfte att ge kunderna en önskad totallösning. Finansieringsstrategi AP Fastigheter ska sträva efter en kostnadseffektiv upplåning till väl avvägd risk. Kostnadseffektivitet ska uppnås genom aktiv skuldförvaltning och en bred upplåningsstruktur. Riskhanteringen ska utgå från en finanspolicy som fastställts av styrelsen. Personalstrategi AP Fastigheter ska tillvarata och utveckla medarbetarnas kompetens och erbjuda utvecklingsmöjligheter. Detta ska uppnås bland annat genom att delegera ansvar och att involvera medarbetarna i planeringen av verksamheten. Varumärkesstrategi AP Fastigheter äger fastigheter med hög kvalitet, i attraktiva lägen och med hög teknisk standard. Detta ska kommuniceras genom varumärket. Relationsmarknadsföring som utvecklar och vårdar varumärket blir då en viktig del. Samhällsstrategi AP Fastigheter ska bidra till samhällsbyggandet genom att skapa kvalitetsprojekt med god arkitektur och god yttre och inre miljö samt genom att vara en tydlig och drivande kraft i utvecklingen av branschen. Samhällsaktörer, myndigheter och samarbetspartners ska uppleva företaget som en seriös och långsiktig aktör. vision, affärsidé, mål och strategier 11

16 Telefonplans huvudfabrik i ny tappning Området Telefonplan har en bakgrund som andas industrihistoria. Här uppförde Ericsson på trettiotalet en mönsteranläggning för sin verksamhet. Ett inhägnat område som blev Ericssons egen värld och som under 70 år gick under namnet Huvudfabriken. AP Fastigheter köpte området 2000, då med planerna på att etablera ett IT-centrum format av den dåvarande tidsandan. Men IT-boomen kom av sig och Ericsson flyttade sitt huvudkontor till Kista. Konstfack tänkte flytta tillfälligt till området, men fick upp ögonen för att det var en utmärkt permanent lösning revs staketet runt byggnaderna och fler än Ericssons anställda kunde upptäcka funkisarkitekturen och områdets potential. Ändrade förutsättningar skapade nya möjligheter och tanken att området skulle bli ett konst- och designcentrum föddes. Att utveckla hela stadsdelar ställer stora krav på lyhördhet, kreativitet och beslutsamhet. Att förstå vart utvecklingen är på väg, ta vara på de möjligheter som öppnar sig och samtidigt ha en tydlig idé, väl medveten om att den kan behöva förändras med tiden, det är utmaningen. Besöker man området idag kan man fascineras av hur den tidigare pionjärandan från trettiotalet har dykt upp igen i ny tappning. Konstfackselever, designers, arkitekter eller klubbesökare ger området nytt liv. De som bott i området sedan länge kan förvånat konstatera att Telefonplan plötsligt blivit trendigt. 12 telefonplan stadsplanering

17

18 Fortsatt stort intresse för fastighetsmarknaden 12. Transaktionsvolymer svensk fastighetsmarknad Källa: DTZ 13. Transaktioner svensk fastighetsmarknad 2006 utifrån geografi Källa: DTZ 14. Transaktioner svensk fastighetsmarknad 2006 utifrån fastighetskategori Källa: DTZ Konjunkturen i Sverige under 2006 var stark och förutsättningarna för att den håller i sig de närmaste åren är goda. Under 2007 och 2008 förväntas en fortsatt hög tillväxttakt om än något lägre än under Hyresmarknaden Kommersiella fastigheter Hyresmarknaden för kommersiella fastigheter är främst beroende av den ekonomiska utvecklingen och sysselsättningen på respektive ort. På AP Fastigheters orter är utvecklingen för närvarande positiv med ett förbättrat arbetsmarknadsläge, stark detaljhandel samt stark efterfrågan i byggbranschen och tillverkningsindustrin. De privata tjänstenäringarna, där en stor del av antalet kontorssysselsatta finns, uppvisar en god efterfrågetillväxt vilket leder till att många tjänsteföretag planerar nyanställningar. Den positiva sysselsättningsutvecklingen fortsätter sannolikt även under 2007, vilket väntas få en positiv påverkan på efterfrågan av kontorslokaler. Detaljhandeln har haft en gynnsam utveckling de senaste åren med stigande försäljning, främst inom handel med sällanköpsvaror. Handelsföretagen räknar med fortsatt stark försäljningstillväxt, vilket skapar förväntan om ytterligare positiv påverkan på efterfrågan av detaljhandelsytor. Vakansgraden för välbelägna butiker i så väl citylägen som externa butiksgallerior och köpcentra är låg och har under det senaste decenniet inte överstigit 5 procent. Hyresutvecklingen har generellt sett varit positiv för butikssegmentet sedan slutet av 1990-talet. Bostadsfastigheter På bostadsmarknaden är hyrorna reglerade. För 2007 har de allmännyttiga bostadsbolagen yrkat hyreshöjning med cirka 3,5 procent. Hyresförhandlingarna för allmännyttan var i början av mars 2007 inte avslutade, men för de bolag som nått avslut låg snitthöjningarna på årsbasis strax under 1,5 procent. AP Fastigheter var i början av mars inte klar med hyresförhandlingarna i Stockholm, Göteborg och Uppsala men målsättningen är att nå en viss höjning. Efterfrågan är stor på hyresbostäder i bra lägen. Nyproduktionen av bostadslägenheter har ökat betydligt de senaste åren, men har ännu inte resulterat i att efterfrågan på hyreslägenheter kan tillgodoses fullt ut på de orter där AP Fastigheter finns. Detta leder till att det i stort sett inte finns några vakanser på dessa marknader. Fastighetsmarknaden Omsättningen på den svenska fastighetsmarknaden fortsätter att sätta nya rekord. Under 2006 omsattes fastigheter för 140 mdkr att jämföras med det tidigare toppåret 2005 då fastigheter för cirka 120 mdkr omsattes. Av den totala omsättningen hänför sig 42 procent till Stockholmsregionen. Sett till fastighetskategori stod kontorsfastigheter för den största delen av omsättningen, motsvarande 45 procent. Det stora inflödet av kapital till fastighetsmarknaden beror till stor del på en strukturell förändring i kapitalmarknaden där många såväl svenska som internationella pensionsfonder har ökat allokeringen mot fastigheter som tillgångsslag. 14 AP fastigheters omvärld

19 Prisnivåerna på kommersiella fastigheter ökade under 2005 och fortsatte att stiga under Den stora efterfrågan på fastigheter har tryckt priserna uppåt och lett till att direktavkastningskraven succesivt har sänkts. Förklaringen till detta är en låg räntenivå och ett stort inflöde av kapital till fastighetsmarknaden. Riksbankens räntehöjningar under 2006 har inte påverkat efterfrågan. Höjningarna förväntas fortsätta det närmaste året och marknadens förväntningar är att reporäntan i slutet av 2007 kommer att vara något högre än i början av året. Parallellt med att investeringsaktiviteten är hög på den svenska fastighetsmarknaden har intresset ökat för andra länder, till exempelvis Tyskland, Finland, Frankrike samt länder i det forna östblocket och Kina. Detta kan på sikt komma att få en effekt på den svenska fastighetsmarknaden men bedömningen är att efterfrågan här kommer att hålla i sig ytterligare några år. Konkurrentpositionering, noterade bolag Förvärven på den svenska kontorsfastighetsmarknaden gjordes till 55 procent av svenska och till 45 procent av utländska aktörer. Samtidigt som flera utländska aktörer som har funnits i Sverige under en tid har sålt eller håller på att sälja betydande fastighetsinnehav, till exempel Blackstone, Whitehall, Deutsche Bank, Acta och Keops, har nya tillkommit. Den största enskilda affären avseende kontorsfastigheter under 2006 var Keops förvärv av fastigheter från Kungsleden till ett värde av 6,3 mdkr. Under de senaste åren har såväl köpcentrumfastigheter som andra fastigheter med stort inslag av handel varit attraktiva på marknaden. Konkurrensen är stor, vilket avspeglas i att marknadens avkastningskrav har sänkts. Mycket utländskt kapital söker sig till butiksfastigheter, nu senast genom Abu Dhabi Investment Authority, som förvärvade Sturegallerian. Andra aktiva utländska investerare som förvärvar butiksfastigheter i Sverige är Rodamco (Holland), Boultbee (Storbritannien), Steen & Ström (Norge), Oppenheim (Tyskland) och Citycon (Finland). Årets största affär var dock mellan två svenska aktörer, Ljungberggruppen förvärvade aktierna i Atrium till ett underliggande fastighetsvärde av 10 mdkr. Bostadsfastigheter är fortsatt attraktiva investeringsobjekt med stigande priser som följd. Den låga räntenivån tillsammans med goda möjligheter att lånefinansiera köpen har varit starkt bidragande orsaker till denna utveckling. Några av de köpare som tidigare har varit aktiva, som till exempel Acta och Keops, har nu börjat avyttra bostadsbestånd. AP fastigheters omvärld 15

20 I Nacka Strand, 10 minuter från storstadspulsen vid Slussen eller 15 minuters båtresa från Nybrokajen, har Gant sitt huvudkontor direkt på kajkanten. Regeringsskiftet i Sverige under hösten 2006 har skapat förväntan om att kommunalt och statligt ägda fastigheter kommer att avyttras. Bland annat har det offentliggjorts att statliga Vasakronan, som äger kommersiella fastigheter i storstadsregioner till ett värde av 38 mdkr, står på avyttringslistan. Först ut med att starta en sådan utförsäljning var Stockholms kommun som i december påbörjade processen med att avyttra Centrumkompaniet som äger köpcentrumanläggningar runt om i Stockholm. Konkurrenter Konkurrentsituationen på den svenska fastighetsmarknaden har förändrats under de senaste åren i takt med att många nya aktörer har tillkommit på marknaden. AP Fastigheters närmast jämförbara konkurrenter idag med avseende på affärsidé, strategier och placeringsinriktning i övrigt är AFA, AMF Pension, Alecta, Diligentia och Vasakronan. Bland de noterade fastighetsbolagen är Castellum, Fabege och Hufvudstaden de mest jämförbara. 15. Nyckeltal för AP Fastigheter och några av konkurrenterna 2006 Area, Marknads- Värdeför- Driftnetto/verkligt Uthyrnings- Överskotts- Resultat före Bolag tkvm värde, mdkr ändring*, mkr värde**, % grad,% grad,% skatt, mkr AP Fastigheter , , Castellum , , Fabege , , Hufvudstaden , , Vasakronan , , * Orealiserad och realiserad värdeförändring 2006 ** Beräknat som driftnetto 2006 dividerat med genomsnittligt verkligt värde i balansräkningen 2006 Källa: Bolagens bokslutskommunikéer AP fastigheters omvärld

21

22 Fastighetsutveckling i fokus AP Fastigheters bestånd finns på tre orter med hög ekonomisk tillväxt Under 2006 hade AP Fastigheter fokus på utveckling av befintliga fastigheter och exploatering av byggrätter. Både större hyresgästanpassningar och projekt för att uppföra nya fastigheter genomfördes. Sedan AP Fastigheter bolagiserades 1998 har ett omstruktureringsarbete pågått för att forma beståndet till vad det är idag, med ett värde på 35 mdkr. Uppdraget - att ge en riskavvägd fastighetsavkastning genom att långsiktigt äga, förvalta, utveckla samt förvärva och avyttra fastigheter har varit en röd tråd i detta arbete. AP Fastigheters inriktning är att koncentrera fastighetsinnehavet till geografiska marknader i Sverige där den ekonomiska tillväxten är stark och kan uppvisa god likviditet för transaktioner. De orter som bäst bedöms motsvara dessa krav är de orter dit AP Fastigheter har valt att koncentrera sitt innehav; Stockholm, Uppsala och Göteborg. Dessa orter har över ett flertal konjunkturcykler haft en god ekonomisk tillväxt och förväntas ha så även i framtiden. För att uppnå en hög totalavkastning, riskspridning och säkra intäktsflöden genom hela konjunkturcykeln innefattar AP Fastigheters bestånd såväl kontors- och butiksfastigheter som bostadsfastigheter. Fördelningen mellan de olika kategorierna varierar mellan orterna. I Stockholm är kontorsfastigheter dominerande, i Uppsala dominerar bostadsfastigheter och i Göteborg finns ett stort inslag av butiksfastigheter. 16. Geografisk spridning efter marknadsvärde 17. Lokalkategorier fördelat efter marknadsvärde Real tillväxt i lönesumma från företag. Lokala arbetsmarknader Källa: Kontrolluppgifter, SCB och Tyrèns Temaplan AB Hyreskontraktsportfölj AP Fastigheter strävar efter att få en riskavvägd avkastning från fastigheterna genom att skapa en balanserad hyreskontraktsportfölj. Hyresvärdet per årsskiftet 2006/07 uppgick till mkr. Uthyrningsgraden var vid samma tidpunkt 91 procent. 80 procent av kontrakterad hyra avser kommersiella lokaler och resten avser bostäder och garage. Den kommersiella kontraktsportföljen har en förhållandevis lång kvarvarande bindningstid på 4,75 år i genomsnitt vid årsskiftet 2006/07. Hyresgästprofilen karaktäriseras av en hög andel statligt relaterad verksamhet eller statligt ägda företag, cirka 30 procent vid årsskiftet. Bolagets tio största hyresgäster står för 24 procent av den kontrakterade kommersiella hyran. Ingen enskild hyresgäst står för mer än 5 procent av den kontrakterade kommersiella hyran. Förfallostrukturen i kontraktsportföljen är fördelad så att cirka procent av värdet av de kommersiella kontrakten är möjliga att omförhandlas varje år. Under 2007 kommer 12 procent av den kommersiella kontrakterade hyran att vara föremål för omförhandling. Projekt- och större hyresgästanpassningar Projekt- och större hyresgästanpassningar av det egna beståndet är särskilt intressant i tider med hård konkurrens om förvärvsobjekten. Projektutveckling kan ske genom utveckling av outnyttjade byggrätter, enskilda fastigheter eller genom omvandling av hela områden. Innan ett projekt startas genomförs alltid ett omfattande förarbete och riskbedömning. I princip sker aldrig byggstart utan att kontrakt med hyresgäster finns på plats för merparten av lokalerna. 18 Verksamheten

23 Ericssons nya kontorsbyggnad i Kista kommer att stå klar för första inflyttning i november AP Fastigheter har outnyttjade byggrätter främst i Värtahamnen, Kista, vid Telefonplan och i Uppsala. I Kista finns långt framskridna planer för utveckling av området Kista terrass. Även i Värtahamnen finns långt framskridna planer på utveckling av befintliga byggrätter om kvm. I Uppsala Science Park detaljplaneras för ytterligare cirka kvadratmeter kontor. Byggrättspotentialen i hela beståndet uppgår till cirka kvadratmeter. Vid utgången av 2006 hade AP Fastigheter påbörjat projekt med en framtida investering på cirka 700 mkr. Under året har projekt till ett värde av 626 mkr genomförts. De flesta större projekten har genomförts i Stockholmsområdet. Några större projekt som har pågått under året är: Nacka strand, Stockholm Under 2006 har hyresgästanpassning av lokaler till WM-data i Nacka Strand genomförts för 100 mkr. WM-data flyttade in i kvm i december Häggvik, Stockholm Längs motorvägen i Häggvik, Sollentuna, färdigställdes under året en ICA Maxi-butik. Den totala investeringen uppgick till 105 mkr. Projektet var startskottet för ett omfattande utvecklingsarbete i södra Häggvik. Detta sker i samarbete med Sollentuna kommun och andra fastighetsägare i området. Kista, Stockholm Ett större projekt med att uppföra nya kontorslokaler för Ericsson i Kista med en uthyrningsbar yta på kvadratmeter har pågått under 2006 och kommer att bli klart för inflyttning under november december Totalt kommer 400 mkr att investeras i projektet. 18. Hyreskontraktens förfallostruktur 19. Tio största hyresgäster, hyresvärde ABB Capgemini Sverige AB Domstolsverket Ericsson Sverige AB GE Money Bank AB ICA Infineon Technologies Nordic AB Konstfack Posten Sverige AB Regeringskansliets Förvaltning Hyresvärde, mkr 526 Verksamheten 19

24 Telefonplans kreativa atmosfär fångad vid invigningen av Colour by Numbers, ett konstprojekt där lampornas färger i tornet styrdes av allmänheten via mobiltelefon. 20. Förvärv, projektutveckling och försäljningar Telefonplan, Stockholm I maj 2006 påbörjades ombyggnaden av en kontorsfastighet till 189 studentlägenheter i kvarteret Tellus vid Telefonplan. Inflyttning planeras ske till höstterminen Den totala investeringen beräknas till 80 mkr, varav 45 mkr under Arkaden, Göteborg I Arkaden pågår en större hyresgästanpassning för den spanska modekedjan Zara som ska göra sin första butiksetablering i Göteborg. Zara hyr kvm på ett 20-årigt kontrakt. AP Fastigheter kommer att investera mkr i anpassningen som ska vara färdigställd under våren Kvarteret Skjutsgossen, Stockholm Under 2006 har AP Fastigheter träffat avtal om att hyra ut kvm i kvarteret Skjutsgossen på Söder i Stockholm till Ramböll Sverige. Fastigheten ska anpassas till Rambölls verksamhet med 450 medarbetare. Projektet kommer att påbörjas i april 2007 och ska vara färdigställt i oktober Förutom en total invändig renovering får fastigheten ett nytt serviceplan i bottenvåningen. Investeringen för projektet beräknas uppgå till 175 mkr. Transaktionsverksamhet AP Fastigheter är en långsiktig fastighetsägare men bedriver även en aktiv transaktionsverksamhet för att öka avkastningen till ägarna. Under de senaste åren har AP Fastigheter årligen omsatt cirka procent av fastighetsportföljens värde. Under 2006 har fastigheter avyttrats för mkr. Den största enskilda försäljningen var avyttringen av studentbostäder i Uppsala till Heimstaden AB, till ett värde av 995 mkr. 21. Större pågående projekt Tillkommande Fastig- Uthyrnings- Uthyrnings- investering, Fastighetsbeteckning hetstyp Område Inflyttning bar yta, kvm grad, % mkr Skjutsgossen 8, Ramböll Kontor Södermalm Q Tellus Hus 2, Studentbostäder Bostad Stockholm Q Hekla 1, Kista hus 4-6, Ericsson Kontor Kista Q Verksamheten

25 På Götgatan 15 i Göteborg ligger detta lediga kontor, här möblerat för visning och uthyrning. 22. Fastighetsbestånd Snitthyra Snitthyra Antal Antal Area, Marknads- Hyres- lokaler, bostäder, Uthyrnings- Hyresintäkt Driftnetto fastigheter lägenheter tkvm värde, mkr värde, mkr kr/kvm kr/kvm grad, % 2006, mkr 2006, mkr Stockholm innerstad Kontor Butik 17 Bostad Övrigt Stockholm ytterstad Kontor Butik Bostad Övrigt Uppsala Kontor Butik Bostad Övrigt Göteborg Kontor Butik Bostad Övrigt Totalt Övrigt, koncernjustering Totalt Verksamheten 21

26 Stockholms innerstad hög uthyrningsgrad i beståndet 23. Lokalkategorier fördelat efter marknadsvärde 24. Hyreskontraktets förfallostruktur 25. De största fastighetsägarna, tkvm Bostäder Lokaler Summa Stockholms Stadshus* Vasakronan Fabege AMF Pension AP Fastigheter *Familjebostäder, Stockholmshem, Svenska Bostäder, CentrumKompaniet Källa: Byggstatistik AB 26. Marknadshyresnivå och vakansgrad, kontorslokaler Kontor CBD Innerstad Hyra, övre kvartil, kr/kvm Marknadshyra, kr/kvm Genomsnitt utgående hyra kr/kvm Vakans, % Källa: DTZ Stockholms innerstad är en prioriterad marknad för AP Fastigheter. Innehavet domineras av kontorfastigheter med butiker i gatuplanet. Uthyrningsgraden är hög och uppgick vid utgången av 2006 till cirka 94 procent. Värdemässigt är 50 procent av beståndet beläget mitt i city på attraktiva kontors- och butiksadresser som Birger Jarlsgatan, Hamngatan och Regeringsgatan. Resten av fastigheterna utgörs främst av kontorsfastigheter belägna på västra Kungsholmen, i Värtahamnen och på Södermalm. AP Fastigheter äger även två bostadsfastigheter i Stadshagen. Värdet på beståndet i Stockholms innerstad var 11,1 mdkr per den 31 december Uthyrningsgraden är relativt hög och uppgick vid årsskiftet 2006/07 till 94 procent. Den genomsnittliga hyran per kvadratmeter i de kommersiella fastigheterna i AP Fastigheters innerstadsbestånd var kr/kvm per årsskiftet. Kontraktsportföljen har en återstående genomsnittlig löptid på 3,7 år. Transaktionsmarknaden Marknaden för köp och försäljning av kontorsfastigheter i Stockholms innerstad är fortsatt intensiv. Investeringar görs av både svenska och utländska aktörer, såväl fastighetsbolag som fonder, privata intressen och institutioner. Bland de större transaktionerna 2006 i Stockholm innerstad märks särskilt Diligentias försäljning av Sturegallerian för 4,05 mdkr till Abu Dhabi Investment Authority och Hufvudstadens försäljning av World Trade Center till Alecta för en köpeskilling motsvarande ett fastighetsvärde om 2,6 mdkr. Båda objekten är mycket välbelägna och har inarbetade varumärken. Bland andra större transaktioner under 2006 märks AMF Pensions avyttring av Wennergren Center till Fabege för 625 mkr, Skanskas avyttring av fastigheten Gångaren 14 på västra Kungsholmen för 480 mkr till AMF Pension samt Whitehalls avyttring av fastigheterna Duvan 6 och Oxen Mindre 33 till Fabege för 775 mkr. Genomförda transaktioner indikerar att marknadens avkastningskrav för kontorsfastigheter i innerstaden har varit sjunkande sedan 2002 och nu ligger inom intervallet 4,5 5,5 procent. Hyresmarknaden Uthyrningsgraden i Stockolms innerstad nådde en bottennivå under 2004 och har därefter stadigt förbättrats och stabiliserats. Under det senaste året har uthyrningsgraden 27. AP Fastigheter i Stockholms innerstad, 5 år Marknadsvärde, mkr Hyresvärde, mkr Uthyrningsgrad, % Antal lägenheter, st Antal fastigheter, st Uthyrningsbar area, tkvm stockholms innerstad