IMMERSBYN OSAYLEISKAAVA / VASTINE MIELIPITEISIIN / TÄYDENNYS

Transkript

1 IMMERSBYN OSAYLEISKAAVA / VASTINE MIELIPITEISIIN / TÄYDENNYS Lindqvist Christer: - Henriks RN:o / lohkokiinteistö / 38,07 ha / 5 palstaa; 2 E 18 eteläpuolella eikä kaavassa mukana / nykyinen rekist Solberga RN:o / lohkokiinteistö /5,996 ha / 1 palsta / rekist Åängen RN:o / lohkokiinteistö / 8,227 ha / 2 palstaa Sipoonjoen rannassa/ rekist , saanto v. 1952? / 1. lk pohjavesialuetta; ostettu v Takaposan RN:o / lohkokiinteistö / 5,873 ha / 1 palsta Sipoonjoen rannnassa / rekist , saanto v. 1952?/ 1. lk pohjavesialuetta; ostettu v Yhteensä n. 43 ha / 7 palstaa Immersbyn osayleiskaavassa mukana Poikkeamispäätökset > / myyty ok-tontiksi: v Ängen -> 0,5020 ha Åkullen RN:o (om. Hankilanoja); v Solberga -> 0,2549 ha Ylätontti RN:o (om. Grönholm, Launiainen); v Solberga -> 0,2694 ha Alatontti RN:o (om. Wäinölä) Mielipiteen pääkohta Uppgifterna om Takaposan 18:26 är felaktiga. Enligt Sibbo kommuns utlåtande är det fråga om en självständig fastighet som bildats redan Detta medför att Takaposan har en byggrätt för att arealen överstiger 5 ha (enl. Sibbo 2025). Detsamma gäller fastigheten Åäng 18:24. (Bilaga 1). Vastine: Koska kiinteistöjen (Takaposan RN:o) 18:26 ja (Åängen RN:o) 18:24 saanto on ollut vuonna 1952, on perusteltua tarkastella niitä erikseen. Emätila- ja mitoitustaulukkoa päivitetään tältä osin. LISÄYS: Sipoo 2025 strategisessa yleiskaavan ja Boxin osayleiskaavan kiinteistötarkastelussa leikkausajankohta on kiinteistön rekisteröinnissä , ja sitä noudatetaan Immersbyn osayleiskaavassa. Viittaus Åängenin v osalta kunnan antamaan lausuntoon liittyy maanomistajan poikkeamishakemuksen valmisteluun. Tuolloin alueella oli vielä voimassa Söderkulla 2015 osayleiskaava. Kiinteistön (Takaposan RN:o) 8:26 alue on Immersbyn osayleiskaavassa merkitty MA-alueeksi (noin 5,7 ha). Kaavan mitoitusperusteiden mukaan MA-alueella ensimmäinen laskennallinen rakennusoikeus edellyttää 20 ha. Immersbyn osayleiskaavan mitoitustarkastelun perusteella kiinteistön 18:26 uusille rakennuspaikoille ei ole perusteita, vaikka tilaa 18:26 tarkastellaan itsenäisenä kokonaisuutena. Kiinteistön (Åängen RN:o) 18:24 alue on Immersby osayleiskaavassa merkitty MA-alueeksi (noin 7,7 ha) ja M- alueeksi (noin 0,4 ha). Kaavan mitoitusperusteiden mukaan MA-alueella ensimmäinen laskennallinen rakennusoikeus edellyttää 20 ha ja M-alueella 5 ha. Immersbyn osayleiskaavan mitoitustarkastelun perusteella kiinteistön 18:24 uusille rakennuspaikoille ei ole perusteita, vaikka tilaa 18:26 tarkastellaan itsenäisenä kokonaisuutena.

2 VASTAUKSIA C. LINDQVISTIN KIRJEESSÄ MAANKÄYTTÖJAOSTOLLE ESITTÄMIIN SEIKKOIHIN 1. Erot Sipoo 2025 strategiseen yleiskaavaan: Immersbyn osayleiskaava ei ole strategisen yleiskaavan identtinen suurennus. Sipoo 2025 strateginen yleiskaava käsittää pääosan Sipoon manneralueesta, ja ohjaa suurpiirteisesti kunnan kaavoituksen pääsuuntaviivoja. Yksityiskohtainen maankäyttö ratkaistaan suppeammille alueille laadituilla mittakaavaltaan tarkemmilla osayleiskaavoilla ja asemakaavoilla. Sipoo 2025 yleiskaavassa ei ole mahdollista paneutua tarkemmin detaljitason maankäyttöön ja eri kylien paikallisiin olosuhteisiin, esim. maaperän laatuun, pienvesistöjen tulva- ja valunta-alueisiin, yksittäisiin luontokohteisiin jne. Osayleiskaavoissa nämä kaikki seikat on kuitenkin otettava huomioon. Immersbyn osayleiskaavaa varten on tehty useita kokonaan uusia ja aiempaa tietoa tarkentavia lisäselvityksiä. Kaikissa Sipoo 2025 yleiskaavaan pohjautuvissa kylien osayleiskaavoissa käytetään samoja kaavamerkintöjä keskenään yhtenevällä tavalla. 2. Lohkokiinteistö Henriks RN:o palstat / Talouskeskuksen kehittäminen: Immersbyn osayleiskaava ei rajoita maatilan toimintaa eikä sen talouskeskuksen kehittämistä. Alkutuotantoon liittyvät talousrakennukset voi rakentaa suoraan rakennusluvalla. Pääasunnon ohella voi samaan pihapiiriin rakentaa sivuasunnon esim. perheenjäsenen asumiseen tai työsuhdeasunnoksi yrityksen työntekijöille 3. AT-alueen laajentaminen Valitettavasti konsultin laatimassa vastineessa oli maanomistajan kiinteistön eri palstan karttakuva, kuin mitä kommentti koski. Vastauksen asiasisältöön tämä ei kuitenkaan ole vaikuttanut. Kiinteistön Henriks palstoista 3 on mukana Immersbyn osayleiskaavassa. Pohjoisin palsta liittyy purolaakson laajempaan avoimeen aluekokonaisuuteen (MA). Sen osalta merkintää ei ole perusteltua muuttaa. Henriksin keskimmäisen palstan etelä- ja keskiosa ovat kallioista metsäylänköä. Pohjoispäässä on AT - vyöhykettä. Tämä on nyt kartassa esitetty jonkin verran Sipoo 2025 yleiskaavan AT-rajausta suppeampana. AT-aluetta voinee laajentaa Henriksin keskimmäisellä palstalla Sipoo 2025 yleiskaavan mukaiseen laajuuteen. Tämän vaikutusta rakennusoikeuteen tulee arvioida erikseen. 4. Kiinteistöt Åängen ja Takaposan Sipoonjoen varrella sijaitsevat v rekisteröidyt kiinteistöt Åängen RN:o ja Takaposan RN:o ovat maaston, maaperän, maiseman, pinta- ja pohjavesi-olosuhteiden, tulvaherkkyyden ja pienilmaston kannalta epäsuotuisat rakentamiseen. Kiintesitö Åängen on Sipoon jokilaaksossa sijaitseva peltoaukea, jonka kautta kulkee haarautuva sähkölinja. Sen länsireunassa sijaitsevasta kapeasta rinteestä on v lohkottu omakotitontti. Kiinteistön Takaposan kautta kulkee sähkölinja ja oja, etelärajalla puro ja itärajalla Sipoonjoki. Alue on tulvaherkkää. Sipoon kunta on tehnyt kiinteistöjen Åängen ja Takaposan yhtymäkohdassa maaperäkairauksia siltahanketta varten aiempien omistajien aikana (Wickström, Wiik). Maaperä on ohuen kuivakuoren alla syvää helposti häiriintyvää savea syvyyteen (vastaa 9-kerroksista kerrostaloa). Kiinteistöt Åängen ja Takaposan sijaitsevat vesistön rannassa. Rantarakentamista ei ratkaista Immersbyn osayleiskaavalla. 5. Poikkeamislupaharkinnassa sovelletaan lainvoimaisia kaavoja. Samalla edellytetään, että vireillä oleva kaavan muutos ei vaikeudu.

3 VASTAUS H. FALCKIN TIEDUSTELUUN / MAANKÄYTTÖJAOSTO Falck Holger, Falck-Lindroos Kerstin - Walborgs / 67,85 ha / 5 palstaa, joista yksi Fiskträskin eteläpuolella - Mågs / 11,852 ha / 2 palstaa, joista yksi Byträskin eteläpuolella - Högbergsskogen / 18,965 ha / 1 palsta, josta 2:lla osalla sopimus ympäristötuesta Yhteensä 98,667 ha / 8 palstaa Immersbyn osayleiskaava-alueella 17.2 Mielipiteen pääkohta Kiinteistöjen 8:11, 5:30 ja 5:35 MY-alueet sijoittuvat kaava-alueen yhtenäiselle metsäalueelle. Immersbyn osayleiskaavoitusta ohjaavassa Sipoon yleiskaava 2025:ssä kyseiset alueet ovat MLY-aluetta (Laajat yhtenäiset metsäalueet/metsätalousvaltainen alue, joka on laaja, yhtenäinen ja ekologisen verkoston kannalta merkittävä). Maanomistajan lisäkysymys: Taimikkoa olevan talousmetsän hoito Sipoonkorven viereisellä MY-alueella suojavyöhykkeellä / Miksi myös taimikkoa oleva metsä on MY-aluetta, kun siellä ei ole erityisiä suojeluarvoja? Vastine: Sipoonkorven kansallispuiston välittömässä läheisyydessä sijaitsevat kiinteistöt on määritelty Immersbyn osayleiskaavassa seuraavalla merkinnällä: Maa- ja metsätalousvaltainen alue, jolla on erityisiä ympäristöarvoja (MY). Talousmetsää hoidetaan yleensä metsäsuunnitelman perusteella, jolloin hoitotoimet ja puun korjuu on ennakoitavissa pitkäjännitteisesti. Talousmetsän kuviot ovat kasvullisesti eri vaiheessa taimikosta päätehakkuuseen. Talousmetsässä luontotyypit vaihtelevat, ja siihen voi kuulua myös metsälain 10 mukaisia erityisen tärkeitä alueita (mm. lähteitä, puroja, lampia, lehtolaikkuja, luhtia, kuruja, jyrkänteiden alusmetsiä jne.). MY -alueella olevien talousmetsien hoito on pääsääntöisesti samanlaista kuin muualla, mutta yli 2 ha laajuisille päätehakkuiille tarvitaan maisematyölupa. Tällä varmistetaan mm., että hanke ajoittuu lähellä sijaitsevan kansallispuiston lajiston kannalta turvallisesti. Esim. teerien tms. linnuston pesintäaikaan sijoittuvaa massiivista koneellista työtä (hakkuu, raivaus, auraus, laikutus) voi olla perusteltua siirtää joko aiempaan tai myöhempään ajankohtaan. Sijainnin perusteella MY-alueeseen voi kuulua kaikkia talousmetsän kehitysvaiheita edustavia alueita. Kaavoituksessa ei voi ottaa huomioon eri metsäkuvioiden muuttuvia vaiheita. Kaavan voimassa ollessa päätehakkuuvaiheessa olevasta kuviosta voi tulla istutusaluetta, ja taimikosta ensiharvennuskohdetta. Pinta-alan rajoitus 2 ha koskee vain yhtä aluekokonaisuutta. Ennakkosuunnittelulla voi sijoittaa ja jaksottaa päätehakkuun laajuutta niin, ettei yhtenäinen alue ole laajuudeltaan yli 2 ha, vaikka toimeksianto käsittäisi useita erillisiä 2ha:n alueita samalla kiinteistöllä.

4 DELGENERALPLAN FÖR IMMERSBY/BEMÖTANDE AV ÅSIKTER/KOMPLETTERING Lindqvist Christer: - Henriks RN:r / styckningsfastighet / 38,07 ha / 5 skiften; 2 söder om E 18 och utanför planen / nuvarande reg Solberga RN:r / styckningsfastighet / 5,996 ha / 1 skifte / reg Åängen RN:r / styckningsfastighet / 8,227 ha / 2 skiften på stranden av Sibbo å/ reg , fång år 1952? / grundvattenområde klass I; köpt år Takaposan RN:r / styckningsfastighet / 5,873 ha / 1 skifte på stranden av Sibbo å/ reg , fång år 1952?/ grundvattenområde klass I; köpt år 1992 Sammanlagt ca 43 ha / 7 skiften med i delgeneralplanen för Immersby Undantagsbeslut > / såld som egnahemstomt: år 2008 Ängen -> 0,5020 ha Åkullen RN:r (äg. Hankilanoja); år 2011 Solberga -> 0,2549 ha Ylätontti RN:r (äg. Grönholm, Launiainen); år 2011 Solberga -> 0,2694 ha Alatontti RN:r (äg. Wäinölä) Huvudpunkten i åsikten Uppgifterna om Takaposan 18:26 är felaktiga. Enligt Sibbo kommuns utlåtande är det fråga om en självständig fastighet som bildats redan Detta medför att Takaposan har en byggrätt för att arealen överstiger 5 ha (enl. Sibbo 2025). Detsamma gäller fastigheten Åäng 18:24. (Bilaga 1). Bemötande: Eftersom fånget av fastigheterna (Takaposan RN:r) 18:26 och (Åängen RN:r) 18:24 skedde år 1952 är det motiverat att granska dessa separat. Moderfastighets- och dimensioneringstabellen uppdateras till dessa delar. TILLÄGG: I fastighetsgranskningen i den strategiska generalplanen Generalplan för Sibbo 2025 och i delgeneralplanen för Box är tvärsnittstidpunkten för registreringen av fastigheter och detta tillämpas även i delgeneralplanen för Immersby. Hänvisningen till kommunens utlåtande år 2007 angående Åängen hänger samman med beredningen av markägarens ansökan om undantagslov. Då var delgeneralplanen för Söderkulla 2015 fortfarande i kraft i området. Fastighetens (Takaposan RN:r) 18:26 område har i delgeneralplanen för Immersby anvisats som MA-område (ca 5,7 ha). Enligt dimensioneringsprinciperna i planen förutsätter den första kalkylmässiga byggrätten i ett MAområde 20 ha. Med utgångspunkt i dimensioneringsgranskningen i delgeneralplanen för Immersby finns det inga grunder för nya byggplatser på fastigheten 18:26, även om den granskas som en självständig helhet. Fastighetens (Åängen RN:r) 18:24 område har i delgeneralplanen för Immersby anvisats som MA-område (ca 7,7 ha) och M-område (ca 0,4 ha). Enligt dimensioneringsprinciperna i planen förutsätter den första kalkylmässiga byggrätten i ett MA-område 20 ha och i ett M-område 5 ha. Med utgångspunkt i dimensioneringsgranskningen i delgeneralplanen för Immersby finns det inga grunder för nya byggplatser på fastigheten 18:24, även om den granskas som en självständig helhet.

5 SVAR PÅ DE PUNKTER SOM C. LINDQVIST LÄGGER FRAM I SITT BREV TILL MARKANVÄNDNINGSSEKTIONEN Skillnader jämfört med den strategiska generalplanen Generalplan för Sibbo 2025: Delgeneralplanen för Immersby är ingen identisk förstoring av den strategiska generalplanen. Generalplan för Sibbo 2025 omfattar största delen av fastlandet i Sibbo och styr i stora drag de huvudsakliga riktlinjerna för kommunens planläggning. Den detaljerade markanvändningen bestäms i delgeneralplaner och detaljplaner som utarbetas i mindre skala för snävare områden. I Generalplan för Sibbo 2025 är det inte möjligt att sätta sig närmare in i den detaljerade markanvändningen eller i de lokala förhållandena i olika byar, t.ex. kvaliteten på jordmånen, översvämnings- och tillrinningsområden i anslutning till mindre vattendrag, enskilda naturobjekt osv. I delgeneralplanerna bör emellertid alla dessa förhållanden tas hänsyn till. Inför delgeneralplanen för Immersby gjordes flera helt nya utredningar och tilläggsutredningar som preciserade tidigare information. I alla bydelgeneralplaner som grundar sig på Generalplan för Sibbo 2025 tillämpas samma planbeteckningar på ett sinsemellan enhetligt sätt. 2. Styckningsfastighet Henriks RN:ro skiften / Utveckling av driftcentrumet: Delgeneralplanen för Immersby begränsar inte verksamheten vid jordbrukets driftcentrum eller utvecklingen av det. Ekonomibyggnader som anknyter till primärproduktion får byggas direkt utifrån bygglov. Utöver huvudbostaden kan man inom samma gårdstun bygga en sidobostad t.ex. för familjemedlemmar eller som tjänstebostad för dem som arbetar i företaget. 3. Utvidgning av AT-området I det bemötande som konsulten hade sammanställt ingick tyvärr en karta över ett annat skifte inom markägarens fastighet än det skifte som kommentaren gällde. Detta har emellertid inte inverkat på sakinnehållet i svaret. Tre av skiftena som hör till fastigheten Henriks ingår i delgeneralplanen för Immersby. Det nordligaste skiftet ansluter sig till ett större, öppet område (MA) i bäckdalen. Beträffandet det skiftet är det inte motiverat att ändra beteckningen. Södra och mellersta delen av det mellersta skiftet på fastigheten Henriks är ett klippigt, skogsbeklätt högland. Norra ändan hör till AT-zonen. Nu har denna zon lagts fram på kartan i något snävare omfattning jämfört med AT-avgränsningen i Generalplan för Sibbo AT-området torde kunna utvidgas med det mellersta skiftet av Henriks till den omfattning som motsvarar Generalplan för Sibbo Konsekvenserna av detta för byggrätten bör bedömas separat. 4. Fastigheterna Åängen och Takaposan De längs Sibbo å belägna och år 1961 registrerade fastigheterna Åängen RN:r och Takaposan RN:r är ofördelaktiga att bebyggas om man ser till terrängen, jordmånen, landskapet, yt- och grundvattenförhållandena, översvämningskänsligheten och mikroklimatet. Fastigheten Åängen är en öppen åker i Sibbo ådal. Via åkerfältet går en elledning som förgrenar sig. På den smala sluttningen i västra kanten av åkerfältet styckades en tomt för ett egnahemshus år Via fastigheten Takaposan går en elledning och ett dike, vid södra gränsen en bäck och vid östra gränsen Sibbo å. Området är översvämningskänsligt. Under de tidigare fastighetsägarnas tid (Wickström, Wiik) gjorde Sibbo kommun marksonderingar i anknytningspunkten mellan Åängen och Takaposan för ett broprojekt. Under en tunn torrskorpa är jordmånen djup, lättstörd lera till -28,00 m (motsvarar ett höghus med 9 våningar).

6 Fastigheterna Åängen ja Takaposan är belägna på stranden av ett vattendrag. Strandbyggandet avgörs inte genom delgeneralplanen för Immersby. 5. Vid prövningen av undantagslov tillämpas planer som vunnit laga kraft. På samma gång förutsätts att en aktuell planändring inte kommer att försvåras.

7 SVAR PÅ H. FALCKS FÖRFRÅGAN / MARKANVÄNDNINGSSEKTIONEN Falck Holger, Falck-Lindroos Kerstin - Walborgs / 67,85 ha / 5 skiften, varav 1 söder om Fiskträsk - Mågs / 11,852 ha / 2 skiften, varav 1 söder om Byträsk - Högbergsskogen / 18,965 ha / 1 skifte, varav 2 delar berörs av avtal om miljöstöd. Sammanlagt 98,667 ha / 8 skiften på Immersby delgeneralplaneområde Huvudpunkten i åsikten MY-områdena på fastigheterna 8:11, 5:30 och 5:35 ligger på ett sammanhängande skogsområde i planområdet. I Generalplan för Sibbo 2025, som styr delgeneralplaneringen av Immersby, är de aktuella områdena MLY-områden (Vidsträckta, sammanhängande skogsområden/skogsbruksdominerat område som är omfattande, vidsträckt och betydelsefullt för det ekologiska nätverket). Markägarens tilläggsfråga: Skötsel av ekonomiskog som utgörs av plantbestånd på en skyddszon inom MY-området intill Sibbo storskog / Varför är även en skog som består av plantbestånd ett MY-område, även om det inte finns några särskilda skyddsvärden där? Bemötande: I delgeneralplanen för Immersby har de fastigheter som ligger i omedelbar närhet av Sibbo storskogs nationalpark försetts med följande beteckning: Jord- och skogsbruksdominerat område med särskilda miljövärden (MY). Ekonomiskogar vårdas i allmänhet utifrån en skogsbruksplan, varvid skötseln och avverkningen kan planeras på lång sikt. En ekonomiskog har figurer i olika tillväxtfaser från plantskog till slutavverkning. En ekonomiskog har varierande naturtyper och kan också omfatta särskilt viktiga livsmiljöer i enlighet med 10 i skogslagen (bl.a. källor, bäckar, tjärnar, mindre lundområden, madkärr, raviner, skogsbestånd vid nedre delen av stup osv.). Skötseln av ekonomiskogarna i ett MY-område är i huvudsak likadan som på andra områden, men för slutavverkningar som går över 2 ha förutsätts tillstånd för miljöåtgärder. Därigenom säkerställs bl.a. att tidtabellen för projektet planeras så att det är tryggt för artbeståndet nära nationalparken. Exempelvis kan det vara motiverat att tidigare- eller senarelägga massivt maskinellt arbete (avverkning, röjning, plogning, fläckupptagning) som annars skulle infalla under fåglarnas häckningstid. Utifrån det geografiska läget kan områden som företräder samtliga utvecklingsfaser av en ekonomiskog höra till ett MY-område. Planläggningen kan inte beakta föränderliga faser hos olika skogsfigurer. Under den tid planen är i kraft kan en figur som är i slutavverkningsfasen bli ett planterat område och en plantskog kan växa till ett objekt där man utför första gallring. Arealsbegränsningen på 2 ha gäller bara en områdeshelhet. Genom planering i förväg kan man placera och periodisera omfattningen av slutavverkningen så att inget sammanhängande område är över 2 ha även om uppdraget skulle gälla flera separata 2 ha:s områden inom samma fastighet.