Enkät gällande detaljplanering och markanvändningsavtal riktat till markägare i Långvik området för att upprätta detaljplaneringsinitiativ

Transkript

1 Enkät gällande detaljplanering och markanvändningsavtal riktat till markägare i Långvik området för att upprätta detaljplaneringsinitiativ Bakgrund Avsikten med denna enkät är att utreda behoven och önskemålen för fastighetsägarna i Långvik området gällande utvecklandet av området och de egna fastigheterna och intresset för att samverka sinsemellan för att utveckla området. I detta brev presenteras närhistorien till utvecklandet av området samt detaljerat förslag till samarbete mellan fastighetsägare, då utvecklandet av området inte framskrider ensamt med hjälp av kommunen utan utvecklingen förutsätter att områdets fatsighetsägare ordnar med finansiering. Initiativet utgår, såsom närmare beskrivs senare, från behovet av ordnande av vatten och avlopp samt lätt-trafikled. Det tidigare utföra förfrågan visade också att man önskar mera byggrätt. Efter olika faser kan man konstatera att utvecklandet av vatten och avlopp, lätt trafikled samt byggnadsrätter icke förverkligas utan att områdets fastighetsägare är villiga att sköta finansieringen. I praktiken är enda möjliga finansieringsformen mellan kommun och markägare markanvändningsavgifter vilka endast kan insamlas i samband med detaljplanering. Med anledning av detta har den tidigare delgeneraplaneringen till sin juridiska utforming ändrats till detaljplanering. Utgångsläget för detaljplaneringen är dock densamma som vid delgeneralplaneringen: Det förverkligas ett glest byamässigt byggande av typ egnahemshus och övriga boendeformer möjliggörs inte i planen. Bakgrunden till detta förslag är en strävan till att skapa ett möjligast bra byamässig livsmiljö, sålunda att ägare till olika stora fastigheter skall erhålla jämlik och rättvis nytta av utvecklandet av området. För att uppnå detta är bl.a. de bebodda fastigheternas andel av finansieringen betydligt mera fördelaktig jämfört med de obebyggda. Även överlåtandet av de områden som behövs för vägar, parker och övrig allmän infrastruktur sker huvudsakligen från obebyggda fastigheter. Förverkligandet av denna utveckling förutsätter att samtliga obebyggda större fastigheter och en stor del av redan bebyggda fastigheter samverkar då annorledes tillräcklig finansiering inte kan uppnås. Upprättaren av enkäten Denna förfrågan har upprättats av de fastighets-och markägare i Långvik som förbundit sig att ingå markanvändaravtal. En Långvik-arbetsgrupp bestående av dessa personer samt av tjänstemän vid kommunens planerings- och samhällstekniska enhet samt vattenverket grundades på hösten Arbetsgruppen fortsätter sitt arbete. Följande möte är avsett att hållas i slutet av februari. I arbetsgruppen representeras fastighets- och markägare av följande perso- 1

2 ner: Aksela Kia, Lindfors Henrik, Luotola Timo, Palokangas Jukka, Sipola Saku, Taimela Monika. De erhåller hjälp av vicehäradshövding Heidi Savia från advokatbyrå Juridia AB. De fastighetsvisa avgifter för anslutning till vatten och avlopp samt tilläggsbyggnadsrätt som framgår i denna förfrågan är de avgifter som de markägare som förbundit sig till markanvändaravtal föreslår för kommunens beslutande organ. Kommunen besluter suveränt om de slutliga avgifterna. Närhistoria över vattenförsörjningen och planering under I maj 2010 ordnade ett informations- och diskussionstillfälle. Avsikten var att utreda och eventuellt inleda möjliga samarbetsprojekt för att åstadkomma gemensamma avloppssystem. I juni 2010 sammankom man på nytt och det bildades en 25 personers grupp bestående av boende. Bl.a. utformades en förfrågan till fastighetsägarna i samråd med kommunen och samtidigt utreddes på kommunens initiativ även andra behov. Resultatet från detta presenterades sommaren På hösten flyttade kommunfullmäktige delgeneralplaneringen för Långvik framåt till 2015 eller senare. I klartext betyder detta att planeringen blir färdig tidigast markägare i Långviken har gemensamt tagit initiativet till detalplanering av delar eller hela det egna markområdet. Avsikten med denna enkät är att bringa information om detaljplaneringen samt utreda övriga markägares behov. De markägare som tagit initiativet önskar att tillsammans med samtliga övriga markägare föra detaljplaneringen vidare så att den ur allas synpunkt blir balanserad. Dagssituationen Kommunen inleder planeringen tidigast 2015 medan planering utgående från markägare kan inledas Kommunens egna områden planeras alltid först och detta kan ytterligare förskjuta tidtabellen från 2015 framåt. Markägareintiativet förutsätter en tillräcklig omfattning samt förbindelse att ingå markanvändaravtal med kommunen. I den nyaste landskapsplanen hör Långvik by till en av de byar i Kyrkslätt (sammanlagt 7 st) där det förutsätts aktivt utvecklande. Avsikten med markanvändaravtalen I enlighet med kommunfullmäktiges beslut kommer detaljplaneringen till behandling i kommunen under våren Markanvändaravtalen är ingen ny sak utan de har under de senaste åren varit en avgörande del av bostadsbyggandet i Kyrkslätt och principen grundar sig på lag. 2

3 Enligt Kyrkslätts kommun markpolitiska program ingår kommunen avtal med markägaren där denne förbinder sig att deltaga i kostnaderna för skapande av infra för samhällsbyggande. Kommunen ingår markanvändaravtal med markägaren då man upprättar detaljplan eller ändring därav. Avtalen upprättas i två steg. Avtal gällande inledning av detaljplanering innan planeringen inleds samt markanvändaravtal då planeförslaget utställts. I intialskedet överenskommes om målsättningen, tidtabellen, uppgifterna samt kostnaderna för detaljplaneringen. Kommunen ingår avtal med mindre markägare först då planeringsavtalen med större markägare vunnit laga kraft. Markanvändningsavtalsersättningarna proportioneras enligt den nytta den enskilda markägaren erhållit. Markägaravtalsersättningar används för att täcka investeringskostnader i samband med planeringen och utvecklandet av servicen för området. Samtliga markägare i planeringsprojektet behandlas jämlikt. Mera uppgifter gällande det markpolitiska programmet finns på kommunens hemsida Vad önskar sig Långvikborna? Enkäten 2010 berättar tydligt att Långvikborna önskar sig fungerande avloppslösning, mera byggrätt med stöd av planering samt trygg lätt trafikled invid Hirsalavägen. 80% understödde planering av vattenförsörjning. 42 % har problem med vattenkvaliteten. Problemet finns överlag men mycket på Karuby, Medvastö och Honskby områdena. 39 % meddelade sig vara missnöjda med hanteringen av avloppsvatten. 74 % önskade sig förändring i byggnadsrätten ( ett andra egnahemshus, styckning av fastigheten, ändrande av fritidsbostadsrätt till året runt bostadsrätt. Därtill framgår att ansökningar av undantagslov har förkastats med hänvising till nära förestående delgeneralplanering. 69 % önskar sig lätt trafikled längs med Hirsalavägen. 62% anser att man i samband med grävningsarbetet för vatten- och avloppsförsörjning kunde lägga el-jordkabel, bredband samt telefon kablar samtidigt. Även lokaltrafk, bättre hållplatser, vägbelysning och annan närservice lyftes fram. Vad erhåller Långvikborna som följd av detaljplanering och markanvändningsavtal? Långviken kvarstår som en glest bebygd by. Dessa vägledande principer framställdes till kommunen hösten Vidare är alla införstådda med att kommunens resurser inte räcker till för byggande av samhällsinfra i Långviken, typ lätt- trafikled och dylikt. Förslaget finns närmare utformat på sidan På samma plats finns också mycket annan viktig information. En tillräcklig uppslutning kring markanvändaravtalen ger Långvikborna. 3

4 1. Av kommunen byggda vatten och avloppssystem. Detta inkluderar förnyandet av stamröret till Danskarby på en ca 3 km lång sträcka. Byggande sker med stöd av kommande anslutningsavgifter samt finansieringen via markanvändaravtalen. 2. Lätt trafikled mellan Morsfjärdsvägen och Jorvas ( ca 8 km.) och samtidigt förbättring av vägbelysningen längs hela lätt trafikleden.. 3. Tilläggsbyggnadsrätt för redan beyggda samt obebyggda fastigheter. Grovt räknat skulle utbyggnaden ta ca 20 år i anspråk. 4. Ytterligare skulle undersökas möjligheterna att delvis byta ut luftledningarna mot jordkabel och denna väg förbättra elförsörjningen. Långviken skulle anslutas till kommunen vatten- och avloppsnätverk. Kommunens principer för anslutning följs och förgreningslinjerna drages till tomtgränsen på markägarens bekostnad och byggandet inom fastigheten svarar fastighetsägaren för. Ett snabbt framskridande gagnar även den fastighetsvisa avloppsservicen bör samtliga fastigheter ha sin avloppslösning i enlighet med lag och förordning och ett utvecklat avloppsnätverk stöder detta. Markanvändningsavtalen och detaljplaneringen är ryggraden för hela projektets finansiering. Tyngdpunkten på förhandsbetalning kräver att de större markägarana är med. Även på dessa områden sker kommande byggande enligt samma princip om glest byggande. På bifogad karta finns utmärkt de marker vars ägare gjort detaljplaneringsinitiativ samt övriga fastigheter vars ägare förbundit sig till projektet. Det ovala området visar den ungefärliga avgränsningen för uträknandet av ekonomiska förpliktelser med anledning av detaljplaneringen. Vilka betalningsförpliktelser medför detta för fastighetsägarna? Uträkningarna grundar sig på kostnadsnivån 2012 och därigenom säkerställer uträkningen finansieringen av hela projektet. Anslutningsavgifter för vattenförsörjningen På detaljplaneringsområdet ansluter sig fastighetsägarna till det gemensamma vatten- och avloppssystemet. Kommunens beslutande organ fastställer anslutningsavgiften storlek förfaller tidigast anslutningsavgifterna till betalning. Initiativtagarna har för kommunen beslutsfattare föreslagit följande avgifter: Om fastigheten har ett egnahemshus är vattenserviceanslutningsavgiften euro. Om det finns ett egnahemshus och en sidobostad på fastigheten så är anslutningsavgiften euro. Ett fastighetsförvaltningsavtal eller motsvarande arrangemang medför dock att vardera behandlas som separata fastigheter och då är anslutningsvagiftenavgiften skilt per fastighetsdel. Om det på fastigheten finns ett parhus eller kopplat hus så är vattenanslutningsavgiften euro. 4

5 För nya byggnadsplatser för egnahemshus är anslutningsavgiften för vattenservice euro och för nya parhus euro per parhus. Enligt kommunens praxis fastställs en eller flera fastighetsvisa avgifter för tomtförgreningen och denna avgift var år ,06 euro per förgrening och för avloppsvatten 605,75 euro per förgrening eller tillsammans 1 241,81 euro. Om det behövs mer tomtförgreningar per fastighet så växer kostnaderna enligt antalet förgreningar. Därtill svarar varje fastighetsägare för rörläggandet från tomtgränsen till byggnaden. Dessa kostnader beror på avstånd och terräng från tomtgränsen till byggnaden. Enligt gällande lagstiftning och kommunens principbeslut kan de fastigheter som har reglementsenlig avloppsvattenbehandling vilken är maximalt 10 år gammal ansöka och beviljas befrielse från anslutningstvånget för viss tid. Dylik dispans är maximalt 10 år. Avgifter som hänför sig till markanvändaravtal Markanvändaravtalen betyder ersättning till kommunen. Med dessa avgifter täcks kostnader i samband med vattentransportlinjer, lätt trafikled, förbättrande av det lokala vägnätet samt övrig infra och närservice. Markanvändaravtalen och markanvändaravtalsavgifterna berör inte fastigheter som inte är i behov av tilläggsbyggnadsrätt eller byggnadsplatser. Stamfastigheternas obebyggda byggnadsplatser beaktas då fastigheterna anvisas byggnadsplatser. Enligt kommunens gällande praxis försöker kommunen ge de fastigheter som så önskar och som nu har en byggnadsplats, en eller två nya byggnadsplatser för rimlig ersättning. Markägarna föreslår för kommunens beslutsfattare följande: De områden som detaljplaneras erhåller beteckningen AO vilket betyder byggande av småhus omfattande en eller två bostäder. I praktiken betyder detta att byggande av radhus eller våningshus o.a.dyl. inte är tillåtet. Genom AO beteckningen säkerställs ett glest byggande. På de byggnadsplatser som fastställts genom detaljplanering finns ingen tidsbegränsning gällande byggande. Fastigheter som har intresse för tilläggsbyggnadsrätt, byggnadsplatser eller ändrande av rätt till fritidsbyggnad till åretrunt byggnad 1. Fastighet var areal är minst 7500m2 och som nu har en bebyggd eller obeyggd byggnadsplats skulle kunna delas i två delar till skillnad från nuvarande sidobyggnadskrav eller kopplat hus. Byggnadsrätten sker enligt koefficienten 0,1. I dessa fall skulle avgiften enligt markanvändaravtalet vara nedsatt till euro. 2. Fastigheter som är större än 7500m2 skulle utöver ovanstående ha rätt att meddela intresse för en eller flera nya byggnadsplatser. Vid större intresse skulle de nya 5

6 byggndsplatserna fördelas i proportion jämlikt enligt fastigheternas storlek. Byggnadskoefficienten föreslås vara 0,1. I dessa fall skulle avgiften enligt markanvändaravtalet vara per ny byggnadsplats 3. Fastigheter som nu har fritidsbyggnad eller byggnadsrätt till sådan, skulle har rätt att ändra användningsändamålet till åretrunthus (egnahemshus) om fastigheten ansluts till det gemensamma vattenförsörjningssystemet. Byggnadskoefficienten skulle vara 0,1. I dessa fall skulle avgiften enligt markanvändaravtalet vara euro. 4. Fastigheter vars areal är minst m2 och är avsedda för fritidsboende skulle ha rätt att dela sin fastighet till två skilda byggnadsplatser för egnahemshus istället för sidobostad eller kopplat egnahemshus. Byggnadskoefficienten skulle vara 0,1. I dessa fall skulle avgiften enligt markanvändningsavtalet vara euro per ny byggnadsplats med egen strand och euro per byggnadsplats utan egen strand. Fastigheter som inte har intresse för tilläggsbyggnadsrätt eller byggnadsplatser eller att ändra rätt till fritidsboende till rätt till året runtboende 1. Fastigheter som nu en byggnadsplats (bebyggd eller obebyggd) och vars areal är mindre än m2 före detaljplaneringen skulle få bygga maximalt ett 400 m2 stort egnahemshus och ekonomiebyggnader inom ramen för byggnadskoefficienten 0,1 på samma sätt som nu. Byggnadsrätten skulle inte ändras från nuvarande. I dessa fall skulle man inte vara tvungen att ingå markanvändaravtal och erlägga ersättningar enligt markanvändaravtal. 2. Fastigheter som har en byggnadsplats (bebyggd eller obebyggd) på minst m2 innan detaljplaneringen, skulle få bygga ett egnahemshus på maximalt 400 m2 och maximalt 85 m2 stor sidobyggnad och ekonomiebyggnader, allt inom ramen för byggnadkoefficienten 0,1 på samma sätt som nu. Byggnadsrätten skulle inte avvika från situation för närvarande. I dessa fall skulle fastigheten inte behöva ansluta sig till markanvändaravtal eller erlägga avgifter enligt markanvändaravtal. 3. Fastighet som har bebyggd eller obebyggd byggnadsplats och vars areal före detaljplaneringen är minst m2 skulle få bygga ett egnahemshus på maximalt 400 m2 och en sidobostad på 85 m2 och ekonomiebyggnader eller kopplat egnahemshus totalt 600 m2 samt ekonomiebyggnader inom ramen för byggnadskoeffienten 0,1 på samma sätt som nu. Byggnadsrätten skulle inte förändras från nuläget och i dessa fall behöver fastigheten inte ingå markanvändningsavtal eller erlägga avgifter enligt markanvändaravtal. 4. Fastighet som i nuläget har en byggnadsplats för fritidsbostad (bebyggd eller obebyggd) och vars areal är mindre än m2 skulle få bygga en maximalt 150 m2 stor fritidsbostad samt ekonomiebyggnader på samma sätt som nu. Byggnadsrätten skulle inte förändras från nuläget och fastigheten behöver inte ingå markanvändningsavtal eller erlägga avgifter enligt markanvändaravtal. 6

7 5. Fastighet som i nuläget har en byggnadsplats för fritidsbostad (bebyggd eller obebyggd) och vars areal är minst m2 skulle få bygga en maximalt 150 m2 stor fritidsbostad och maximalt en 50 m2 stor fritids sidobostad samt ekonomiebyggnader på samma sätt som nu. Byggnadsrätten skulle inte förändras från nuläget och fastigheten behöver inte ingå markanvändningsavtal eller erlägga avgifter enligt markanvändaravtal. Ytterligare kommer proportionellt att beaktas den areal som fastigheten eventuellt förlorar i samband med kommunens inlösande av eventuella vägområden och andra dylika områden för samhällsbyggande. Vidare upplysning ger följande personer: Aksela Kia, puh , även specialfrågor i samband med vatten- och avlopp Dannbäck Per, puh Korkman Markus Latvala Santeri Lindfors Henrik, puh Luotola Timo, puh Luotola Tomi Nissilä Pasi, puh Paakkunainen Eino, puh Palokangas Jukka, puh , även specialfrågor gällande byggande vid eller invid strand Pere Pekka 7