Lojo stads bostadspolitiska program

Transkript

1 Lojo stads bostadspolitiska program Grundtrygghetsnämnden Stadsstyrelsen Stadsfullmäktige

2 INNEHÅLL 1. INLEDNING UTGÅNGSPUNKTER Lojo tillväxtsstrategi Bostadspolitik i Juha Sipiläs regering BEFOLKNINGSFÖRÄNDRINGAR Befolkningsutveckling Befolkningens åldersstrukturs utveckling Arbets- och näringslivets bostadsbehov NYCKELTAL FÖR BOENDE Hushåll Bostadsbeståndet Totalrenovering av det existerande bostadsbeståndet Hyresboende Hyresbostadsbeståndet och dess fördelning Hyresbostadsbeståndets inverkan på servicestrukturen Hyresbostadssökande Övriga ARA-bostadssamhällen i Lojo Specialgruppers boende Äldre personer Handikappade Rehabiliteringsklienter inom mentalvården och personer med missbruksproblem Hemlösa Invandrare och flyktingar Ungdomar och studerande BOSTADSPOLITISKA MÅL Allmänna mål Mål för Lohjan Vuokra-asunnot Oy (Lova)

3 1. INLEDNING Enligt Finlands grundlag ska den offentliga förvaltningen främja vars och ens rätt till bostad och möjligheter att själv ordna sitt boende (19 ). Tidigare grundade sig utarbetandet av kommunernas bostadsprogram på lag. Idag finns inte längre detta krav i lagen, men på grund av bostadssektorns samhälleliga betydelse är bostadspolitiska riktlinjer från både kommunerna och staten viktiga. Syftet med den nya kommunallagen är att främja den kommunala verksamhetens planmässighet och ekonomiska hållbarhet. Kommunen ska främja sina invånares välfärd och sitt områdes livskraft samt ordna tjänster för sina invånare på ett ekonomiskt, socialt och miljömässigt hållbart sätt. Detta bostadspolitiska program för Lojo stad betonar hyresboende ur en social synvinkel genom att ansluta det till koncernens ägarstyrning. De viktigaste bostadspolitiska ansvar är att garantera en rimlig boendestandard för kommunens alla invånare, samt att skapa förutsättningar för att förverkliga olika befolkningsgruppers allt mångsidigare behov och önskemål gällande boendet. Bostadspolitikens tyngdpunkt har förutom nybyggandet även förflyttats till renovering av det existerande bostadsbeståndet, den växande äldre befolkningens bostadsbehov och bostäder för specialgrupper. Stadens viktigaste bostadspolitiska mål är att trygga utbudet av rimligt prissatt boende samt att förebygga olikvärdighet, utslagning och hemlöshet. I slutet av 2011 beslöt Lohjan Vuokra-asunnot Oy att bereda ett utvecklingsprogram för bolaget. För att utvecklingsprogrammet skulle kunna stöda sig på stadskoncernens bostadspolitiska riktlinjer visade det sig vara nödvändigt att bereda ett bostadspolitiskt program för staden. Grundtrygghetsnämnden behandlade det bostadspolitiska programmet den 29 februari 2012 och lade fram ett förslag till stadsstyrelsen. Den 13 mars lade stadsstyrelsen fram ett förslag till stadsfullmäktigen, som godkände programmet den 18 april Lojo stadsfullmäktige beslöt den 16 september att godkänna att skötseln av bostadsärendena i Lojo stad organiseras som följer från den 1 januari 2016: Sju bostadsfastigheter övergår i Lohjan Vuokra-asunnot Oy:s ägo i enlighet med stadsfullmäktiges principbeslut i 118 och tekniska nämnden kommer senare med ett separat förslag för stadsstyrelsen och vidare för fullmäktige om försäljningsvillkoren. Förvaltningen av de enskilda aktielägenheterna, de bostäder staden hyrt för uthyrning i andra hand och de bostäder som förblir i stadens ägo övertas av Lohjan Vuokra-asunnot Oy enligt de allmänna riktlinjer som framgår av bilagda PM. Detaljerna i förvaltningen bestäms separat under hösten Ärenden som gäller bostadsrättsbostäder, tillsyn av aravalägenheter och bostäder med räntestödslån, behandling av räntestödsärenden samt utredningar över bostadsmarknaden övergår till centralförvaltningen enligt de allmänna riktlinjer som framgår av bilagda PM. Dessutom gör man senare nödvändiga ändringar i centralförvaltningens instruktion. 3

4 Försäljningen av aktielägenheter överförs till en enhet under tekniska nämnden, och beslutanderätten bestäms separat genom ändringar i tekniska sektorns instruktion. 2. att godkänna personalavtalet enligt bilagan om överföring av anställda vid hyresbostadsservicen i Lojo stads grundtrygghetssektor till Lohjan Vuokra-asunnot Oy 1 januari Det ovannämnda beslutet orsakar betydande förändringar i Lojo stadskoncerns dotterbolags Lohjan Vuokra-asunnot Oy:s (Lova) roll. Dess bostadspolitiska makt och även dess ansvar ökar betydligt. Därför ska man även förnya bolagets målsättningar. Lohjan Vuokra-asunnot Oy kommer att utarbeta och/eller uppdatera sitt utvecklingsprogram på basis av detta bostadspolitiska program. Det är meningen att det bostadspolitiska programmet i fortsättningen ska uppdateras minst en gång per fullmäktigeperiod. 2. UTGÅNGSPUNKTER 2.1. Lojo tillväxtsstrategi Lojo tillväxtstrategi godkändes i stadsfullmäktige den 11 september Tillväxtstrategin styr stadens verksamhet på lång sikt, och dess syfte är att göra beslutsfattandet mer systematisk och förutsägbart. Tillväxtstrategin förverkligas genom de olika sektorernas åtgärdsprogram, separata program som genomskär hela stadsorganisationen, samt de åtgärder som fastställs i samband med den årliga budgetbehandlingen. Lojos vision är Lojo är stad och landsbygd tillsammans. Lojo är en stad för smidig vardag i närheten av huvudstaden. Lojos värdegrunder är öppenhet, invånarorientering, sparsamhet, företagarvänlighet och hållbar utveckling. Strategins spetsteman är Lojo i tillväxt tätortsbana till Lojo, Balanserad ekonomi, God basservice, Högkvalitativ miljö och Välfungerande informationssamhälle. Tillväxtstrategins viktigaste innehåll med tanke på bostadspolitiken är mål och åtgärder som ställts upp för befolkningstillväxt, en balanserad kommunalekonomi, en högkvalitativ miljö och boende. Målen för boendet 2021 är: Huvuddelen av invånarna bor i Lojo stads- och tätortscentrum. Lojo erbjuder mångsidiga möjligheter till boende. Sommarstugor som stöder tätortsbebyggelsen har byggts om för boende året om. 4

5 Utbudet av hyresbostäder är tillräckligt Bostadspolitik i Juha Sipiläs regering I statsminister Juha Sipiläs regerings strategiska program ( ) kommer regeringen att genomföra ett omfattande program för att öka bostadsbyggandet. Målet för programmet är att stärka den ekonomiska tillväxten och sysselsättningen, förnya bostadsbeståndet, svara på bostadsefterfrågan, främja konkurrensen inom byggnadsbranschen, öka valfriheten inom boendet samt svara på de strukturella ändringarna inom bostadsbehovet. I syfte att stärka den finländska ekonomins tillväxt och sysselsättningen, förnya bostadsbeståndet, svara på bostadsefterfrågan, öka konkurrensen inom byggnadsbranschen och valfriheten inom boendet samt på grund av de strukturella ändringarna inom bostadsbehovet ändrar, justerar och avvecklar regeringen författningar som gäller bostadsbyggande samt främjar ett långsiktigt och ekonomiskt vettigt upprätthållande av fastighetsbeståndet. Ett mål med författningsrevideringarna är också att främja kompletteringsbyggande och en betydande ökning av bostäder och tomter Reformerna gäller både bostadsproduktion på marknadsvillkor och subventionerad bostadsproduktion. Ett mål är att byggandet av bostäder bättre än för närvarande ska motsvara efterfrågan genom beaktande av befintliga och kommande behov, såsom flyttningsrörelsen, befolkningens åldrande, ökningen av ensamboende, kommunernas näringsstrategier och klimat- och näringspolitiska aspekter. Man har också som mål att stödja och uppmuntra medborgarna till att ordna boende på egen hand. De författningar som gäller allmännyttig bostadsproduktion ändras så att begränsningsvillkoren ska gälla enskilda projekt med skärpta krav på allmännytta. Kravet på allmännytta i fråga om ägarna av statligt subventionerade bostäder frångås vid nyproduktion. För att öka produktionen av hyresbostäder skapas en ny tio års mellanmodell som är öppen för alla genomförare som uppfyller stödvillkoren och förbinder sig till dem. Urvalet av hyresgäster till Finansierings- och utvecklingscentralen för boendets (ARA) hyresbostäder utvecklas för att bättre möta behovet genom att inkomstgränser införs i den sociala behovsprövning som görs i samband med urvalet av hyresgäster. Hyresgästens inkomster kontrolleras i samband med flytt till en ARA-bostad, i samband med byte av bostad och vid nya avtal med 5 års mellanrum. Tiden för att flytta från en bostad är 2 år. Urvalet av hyresgäster till ARA-bostäderna kan man frångå i fall där det offentliga stödet inte leder till osund konkurrens om hyresgäster med den privata hyresbostadsmarknaden. Begränsningarna av användning och överlåtelse av befintliga ARA-bostäder kan man göra avkall på, om det kapital som frigörs används för bostadsproduktion eller reparation av bostadsbeståndet. Det utreds i vilken utsträckning utbudet av ARAhyresbostäder kan genomföras genom anskaffning av hyresbostäder från den fritt finansierade bostadsproduktionen. Beviljandet av ARA:s investeringsunderstöd för specialgrupperfortsätter med nya begränsningar. Åldersgränsen för ingående av ett sparavtal inom BSP-systemet sänks till 15 år. Arbetet för att minska bostadslösheten fortsätter med beaktande av AUNEarbetsgruppens förslag. (Statens programhelhet PAAVO med syfte att eliminera lång- 5

6 tidshemlösheten ( ) avslutas i slutet av Man har inlett beredningen av arbetet mot hemlöshet för under arbetsnamnet AUNE.) Bostadsrättssystemet reformeras som en självständig besittningsform när det gäller finansiering, val av boende och ansökningsprocess. Arbetspensionsbolagen tillåts fortsätta använda främmande kapital i bostadsinvesteringar fram till BEFOLKNINGSFÖRÄNDRINGAR 3.1. Befolkningsutveckling Befolkningstillväxten i sammanslagna Lojo var i medeltal 0,66 % under perioden Nettoflyttningens inverkan på befolkningstillväxten har varit betydande, eftersom nettoflyttningens andel av befolkningsökningen med undantag av några av de senaste åren i medeltal varit 50 %. Under de senaste åren har folkmängdens utveckling inte fortskridit i samma takt som tidigare år: i slutet av augusti 2015 hade Lojos invånarantal sjunkit med 0,29 %. Den minskade flyttningen till Lojo som orsakas av recessionen ligger bakom denna minskning. I Lojoområdets befolkningsutveckling är variationerna i migrationen stora, eftersom nettoflyttningens inverkan på befolkningsutvecklingen har varierat mellan 30 och 70 procent. Ifjol var den totala nettoflyttningen negativ då man förlorade 182 personer. Under var den relativa befolkningstillväxten störst i Södra Lojo, där befolkningen växte med 9,7 %, d.v.s. 793 invånare. I Västra Lojo var befolkningstillväxten något mindre med 5,9 % eller 269 invånare, och i centrum har invånarantalet minskat med 328 invånare, d.v.s. 1,9 %. I slutet av 2014 bodde personer i centrum. Norra Lojos befolkningsstruktur är fortfarande den "yngsta" enligt Lojos måttstock, eftersom andelen 0 14-åringar med 21,1 % är störst, och andelen över 65-åringar med 14 % är minst jämfört med stadens andra områden. Orsaken till detta är att många barnfamiljer flyttat till området från huvudstadsregionen. 6

7 Centrala faktorer som leder till att folk flyttar in är den trivsamma och trygga boendemiljön, trafikförbindelserna, utbudet på arbetsplatser, boendekostnader och den kommunala basservicen. De som flyttar in påverkar inte endast befolkningens mängd, utan även dess struktur, vilket har en stor betydelse med tanke på kommunernas ekonomi och service. Migrationens ekonomiska och sociologiska inverkan påverkar både området med utflyttning och området med inflyttning. Flyttningsströmmarna mellan två områden kan ibland vara mycket olika, och deras inverkan kan då upprätthålla eller stärka en obalanserad befolkningsstruktur, eller å andra sidan åstadkomma betydande ändringar i inflyttningsområdets eller närområdenas befolkningsprofil Befolkningens åldersstrukturs utveckling År 2024 kommer antalet 0 6-åringar i hela staden enligt befolkningsprognosens målscenario (befolkningen växer med 1 % i medeltal) att vara 614 personer mer och enligt det snabba scenariot 960 personer mer än Detta orsakar utmaningar för att man ska lyckas jämna ut efterfrågan och utbud på dagvårdstjänster så bra som möjligt även regionalt, och å andra sidan orsakar det press på att ordna utrymmen för småbarnsfostran. Antalet barn i skolåldern, d.v.s åringar, förväntas växa från 2015 med 23 personer enligt målscenariot (209 personer enligt det snabba scenariot om 1,5 %:s till- 7

8 växt) fram till Också enligt scenariot är den kvantitativa tillväxten för befolkningen i arbetsför ålder (19 64-åringar) ca personer. Det kommer att ske en tydlig ökning i befolkningen i pensionsåldern fram till Från 2015 års nivå kommer mängden att öka med nästan personer, vilket tydligt kommer att öka efterfrågan på bostadsservice och övrig service som riktas till denna befolkningsgrupp. Den allra äldsta befolkningsgruppens, d.v.s. personer över 85 år, andel av denna kvantitativa tillväxt kommer enligt prognosen att vara ca 400 personer. Befolkningens servicebehov kommer att ändra i samband med ändringarna i befolkningens åldersstruktur. De åldersgrupper som mest utnyttjar grundhälsovårdstjänster är 0 6-åringar och personer över 65. Inom specialsjukvården ökar användningen av tjänsterna efter 65 års ålder. I och med den åldrande befolkningen kommer förändringarna i servicebehovet i framtiden att även speglas allt mer på hur utrymmen fördelas för olika användningsändamål inom den offentliga sektorn, då man måste rikta allt mer resurser till att möta den åldrande befolkningens behov gällande boende och serviceproduktion. Social- och hälsovårdsreformen som är under beredning kommer att medföra ändringar i arbetsfördelningen mellan kommunen och staten Arbets- och näringslivets bostadsbehov I bostadspolitiken ingår även en näringspolitisk synvinkel. Områdets bostadsutbud och prisnivå är nyckelfrågor särskilt för utvecklingen av servicenäringens verksamhet och utbudet av nya arbetsplatser. Antalet arbetsplatser inom social- och hälsovårdsbranschen har ökat, och kommer fortsättningsvis att öka. Rekryteringen underlättas av en fungerande bostadsmarknad på området. Ett tillräckligt stort antal hyresbostäder och en rimlig hyresnivå är centrala marknadsfaktorer. Då man flyttar på grund av jobbet vill man ofta bo på hyra åtminstone i början. Då de som flyttar på grund av jobbet köper bostad har utbudet och priset en stor betydelse. 4. NYCKELTAL FÖR BOENDE 4.1. Hushåll I slutet av 2014 var antalet hushåll i Lojo , medan det i slutet av 2005 var Förutom inflyttningsöverskottet ökar antalet hushåll då ungdomar flyttar hemi- 8

9 från, familjer splittras och i synnerhet i framtiden av det ökade antalet en persons åldringshushåll. Det ökade antalet hushåll ökar efterfrågan på bostäder. I hushållsstrukturen i Lojo pågår en jämn utveckling mot mindre hushåll. I slutet av 2014 var hushållens medelstorlek i Lojo 2,12, medan den var 2,29 år I hela landet var medelstorleken 2,03, och i Västra Nyland 2,09. Andelen enpersonshushåll är 38 procent av alla hushåll. I slutet av 2014 var den genomsnittliga boytan per Lojobo 41,4 bostadskvadratmeter. Den genomsnittliga boytan har genomgått en jämn tillväxt, eftersom ned var 36,6 bostadskvadratmeter år Förändringar i den genomsnittliga boytan påverkas av förändringar i hushållens storlek och utvecklingen i bostädernas medelstorlek. Det finns skillnader i den genomsnittliga boytan mellan olika åldersgrupper. Barnfamiljer med små barn bor man trängre än andra, och åringar har en större boyta än genomsnittet. Då barnen flyttar hemifrån ökar boytan igen. I Lojo fanns trångt boende hushåll, d.v.s. 9,4 % (8,7 % i hela landet). En bostad är trångt bebodd om där bor mer än en person per rum då köket inte räknas med Bostadsbeståndet I slutet av 2014 fanns det bostäder i Lojo, varav bostäder, d.v.s. 92 procent, var permanent bebodda. 50 procent av alla bostäder låg i olika typers småhus, 33 procent i höghus, 15 procent i rad- eller kedjehus samt ett par procent i samband med andra byggnader. Jämfört med 2001 hade antalet byggnader ökat med bostäder, i medeltal 245 bostäder per år. Andelen privatägda bostäder är 66 procent av det totala bostadsbeståndet, och 24 procent är hyresbostäder. Två procent av bostäderna är bostadsrättsbostäder. 53 procent av bostadsbeståndet är byggt före Situationen liknar den i resten av landet (54 %) och Nyland (52 %) i medeltal. Andelen höghuslägenheter som byggdes på och 1970-talen är ca en femtedel av Lojos totala bostadsbestånd. Utmaningar kommer i synnerhet att orsakas av totalrenoveringen av dessa fastigheter. 9

10 I slutet av 2014 fanns det bristfälligt utrustade bostäder i Lojo. I bristfälligt utrustade bostäder saknas tvättutrymmen och/eller central- eller elvärme och/eller någon av följande: vattenledning, avlopp, varmt vatten eller toalett Totalrenovering av det existerande bostadsbeståndet Ett bevis på den konstant ökande mängden totalrenoveringar är att ungefär hälften av den totala nationella mängden bostadsbyggande består av renoveringar. Det är fastighetens ägare som ansvarar för bostadsbeståndets skick, men staten stöder och uppmuntrar också till renoveringar bland annat genom olika lån, understöd och skattemässiga åtgärder. 10

11 Den åldrande befolkningen gör att hissar och övrig tillgänglighet lyfts fram som en av renoveringarnas tyngdpunkter, tillsammans med energihushållningen. En betydande del av bostadsbeståndet, d.v.s. hus som byggdes på och 1980-talen, börjar så småningom nå en ålder där stora renoveringar blir aktuella. Enligt lagen om bostadsaktiebolag ska husbolag förbereda sig planmässigt på renoveringarna. Renoverings-, energi- och hälsoriskunderstöd beviljas delvis av kommunerna, delvis av Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet ARA. ARA beviljar understöd om högst 50 procent av de totala godkända kostnaderna för att installera och reparera hissar i höghus. I Lojo är det tekniska sektorn som ansvarar för reparationsunderstöden Hyresboende Hyresbostadsbeståndet och dess fördelning I Lojo finns ca hyresbostäder. Knappt en tredjedel av dem (1 800) står till stadskoncernens förfogande. Det finns färre än arava- och räntestödsbostäder (= s.k. ARA-bostäder), och för en del av dem håller användningsbegränsningarna på att upphöra. För tillfället är redan fler än hälften av hyresbostäderna i Lojo privatägda. Lojo stadskoncerns bostadsbestånd utgör en grundstomme, men utbudet av privata hyresbostäder på bostadsmarknaden är viktigt. Hyresbostädernas andel av bostadsbeståndet i Lojo är lägre än i städer i medeltal fanns det 13,2 hyresbostäder i Lojo per 100 invånare, medan motsvarande tal i andra finländska städer i medeltal var 18,4 och i hela landet 15,5. I och med kommunsammanslagningarna har andelen minskat ytterligare. Enligt statistikcentralen bodde 5374 av alla hushåll i Lojo, d.v.s. 24,7 %, i hyresbostäder år Andelen invånare som bor i hyresbostäder var lägre i Lojo än i hela landet, där motsvarande andel är 31,5 % Hyresbostadsbeståndets inverkan på servicestrukturen Byggande av hyreshus jämnar ut servicebehovet på området som tas i bruk på lång sikt. I hyresbostäder är omsättningen av invånare större än i ägarbostäder. På områden där man endast bygger egnahemshus kommer invånarnas behov av dagvårdsoch skoltjänster att infalla på samma tidpunkt, eftersom de inflyttande invånarnas familjestruktur är mycket likadan. Denna "statistiktopp" går över inom några år då barnen växer upp och så småningom flyttar bort, men den krympta familjen stannar ofta kvar i huset. 11

12 I hyreshus är invånarnas antal och åldersstruktur mycket konstant. Invånarna flyttar ofta bort från stora hyresbostäder senast då bostaden blir onödigt stor och dyr, och vanligen flyttar en ny barnfamilj in i dess ställe. Detta garanterar en relativt stabil efterfrågan på service. Ur det här perspektivet stöder en mångsidig fördelning i bostädernas förvaltningsform att servicen bevaras på områden där ett minskat dagvårdsbehov annars skulle riskera att leda till underutnyttjande av daghem Hyresbostadssökande Från och med 2016 övergår urvalet av hyresgäster och förvaltningen av de bostäder som staden äger till Lohjan Vuokra-asunnot Oy (Lova). Lova väljer hyresgäster till alla stadskoncernens över bostäder. Att integrera stadens hyresbostadsenhet i Lova och koncentrera verksamheten medför många fördelar. Målet med integreringen är: Utveckling av tjänsterna Modernisering av verksamhetssättet (t.ex. elektroniska tjänster) Förbättrad och mer strömlinjeformad kundbetjäning Färre dubbla tjänster (principen med en "lucka") Marknadsföring av bostäder för att öka utnyttjandegraden Utveckling av specialboende Effektivering av processerna Förnya processerna i och med integrationen Nydistribution av personalresurser Effektivera verksamheten för att öka produktiviteten Minska sårbarheten Jämn fördelning av arbete Antalet hyresbostadsansökningar som är i kraft har stabiliserats på ca 500 ansökningar då man granskar dem i tvärsnittssituationer. 65 procent av bostadsansökningarna gäller en person, 18 gäller två personer, 11 procent gäller tre personer och 6 procent gäller fyra eller fler personer. Utbudet på bostäder som tillhör stadskoncernen varierar från område till område. Flest bostäder ansöks i Lojo centrum (76 % kryssar i centrum). De följande områdena i popularitetsordning är Ojamo, Nummentausta och Stationen. Sökandena motiverar sina val med tillgången till service och trafikförbindelser. De viktigaste orsakerna till att personerna söker bostad som de själva angett kan grupperas enligt följande: skilsmässa 17 % ingen (egen) bostad 13 % självständighet 11 % hög hyra 9 % den nuvarande bostaden är för liten/stor 7 % hälsoskäl 6 % säljer/har sålt den egna bostaden 3 % vräkning 2 % 12

13 På årsnivå kan antalet sökande anges på följande sätt (Obs! På grund av kommunsammanslagningarna var invånarantalet 20 procent högre 2014 än 2011): Det sökande hushållets storlek person % 54 % 2 personer % 23 % 3 personer % 13 % 4+ personer % 10 % Totalt Hushåll under 25 år Övriga ARA-bostadssamhällen i Lojo 2003 blev Lojo stad aktieägare i Kunta-asunnot Oy. Då Kunta-asunnot Oy (KAS) kom in på bostadsmarknaden i Lojo var detta en positiv utveckling, men bolaget hade inget intresse i att producera nya bostäder (samfundet äger 62 hyreslokaler i Lojo). Av de samfund som äger hyres- och bostadsrättsbostäder i Lojo producerar inte längre Avara Oy (106 hyresbostäder i Lojo), Sato (knappt 200 hyresbostäder i Lojo), Asokodit Oy (221 bostadsrättsbostäder i Lojo) och Avain Asumisoikeus Oy (75 bostadsrättsbostäder i Lojo) nya bostäder som stöds av staten. En ny producent av bostadsrättsbostäder, TA-Asumisoikeus Oy, kom in på Lojos bostadsmarknad år Dess första objekt byggdes i Vabby (31 bostäder) och ett andra projekt med 50 bostäder planeras till Gunnarla. Övriga institutioner som äger hyresbostäder i Lojo är bl.a. WH-asunnot Oy (ca 200 bostäder), Maakunnan Asunnot Oy (ca 200 bostäder), LUSP (ca 100 bostäder), Finnfoam Oy (ca 100 bostäder), Surante Oy (ca 50 bostäder), Hus (ca 100 bostäder) och Luksia (ca 60 bostäder). 5. Specialgruppers boende 5.1. Äldre personer På talen byggdes det i Lojo äldreboenden med små ettor för personer som bodde i bristfälligt utrustade bostäder. Under årtiondena har man nästan helt lyckats eliminera problemet med bristfälligt utrustade bostäder. Åldrande hushåll enligt utrustningsnivå och den äldsta personens ålder i Lojo : Ålder Välutrustad Bristfälligt utrustad eller Totalt okänd Totalt

14 Av Lojo stadskoncerns bostadsbestånd byggdes följande bostäder ursprungligen för äldre personer, men nu bor där även personer i andra åldrar: Lojo station: Perttilänkoti, Metsäkorventie 10, Lojo, 31 radhuslägenheter, byggnadsår 1973 Virkby: Tuusankoti, Opettajantie 1, Lojo, 34 radhuslägenheter, byggnadsår 1969 Virkby: Seunalanpuisto, Impivaarantie 30, Virkby, (f.d. allmänt utrymme) radhuslägenheter, byggnadsår 1984 Sammatti: Kalevalantie 3, Sammatti, 12 radhuslägenheter, byggnadsår 1989 Karislojo: Hopearanta, Passinkuja 4, Karislojo, 15 radhuslägenheter, byggnadsår 1977 Nummentausta: Nurmennukka II, Kivenkatu 5, Lojo, 29 höghuslägenheter, byggnadsår 1993 Nummentausta: Nurmennukka I, Männistönkatu 7, Lojo, 39 höghuslägenheter, byggnadsår 1967 Nummentausta: Lohjan Palvelutalosäätiö / Grundtrygghetssektorns stödda bostäder/ (Asunto Oy) Veijolanpiha, Kivenkatu 8, Lojo, 15 höghuslägenheter, byggnadsår 1994 Nummi kyrkby: Vanhustentalo I, Oilaantie 19, Nummi, 9 mycket små radhuslägenheter, byggnadsår 1971 Nummi kyrkby: vanhustentalo II, Oilaantie 19, Nummi, 16 radhuslägenheter, byggnadsår 1988 Pusula kyrkby: Päivänsäde, Tuuliontie 12, Pusula, 21 radhuslägenheter, byggnadsår 1971 Alla ovannämnda byggnader ägs av Lohjan Vuokra-asunnot Oy (Lova) eller övergår i dess ägo den 1 januari 2016 med undantag av Lohjan Palvelutalosäätiös Asunto Oy Veijolanpiha. Veijonpiha har hyrts ut i andra hand till Lojo stads grundtrygghetssektor och arrangemangen för innehavet lär blir aktuella Dessutom finns det i närheten av Tupala vårdhem i Karislojo åtta Koivu ja Tähti-radhuslägenheter som ägs av staden och som hyrts ut till Lova i andra hand. På Niilonpirttis gårdsplan i Nummi kyrkby finns sex bostäder som byggdes Staden äger detta Aunenkoti, och det kommer att slås samman med Niilonpirtti som serviceboende. Lojoregionens stöd- och serviceförening för åldringar äger servicehemmet Linnaistenhovi med 51 små hyreslägenheter från 1975 som ligger på Tehtaankatu. Antalet små hyresbostäder för äldre är tillräckligt stort i Lojo. I framtiden väljs äldre personer som hyresgäster i det vanliga hyresbostadsbeståndet enligt behov, och i de tidigare äldreboendena placerar man stegvis in personer i alla åldrar, så som man redan gjort i tio år. Största delar av den äldre befolkningen bor nu och kommer i fortsättningen att bo i vanliga ägar- och hyresbostäder. En central utmaning är att förbättra lägenheternas tillgänglighet samt sanitet- och köksutrymmenas funktionsduglighet, och att även utnyttja välfärdsteknologi så att äldre personer kan bo hemma allt längre. I Lojo stads äldrepolitiska program (Ett Åldrande Lojo) fastställs riktlinjerna och åtgärderna för att stöda och stärka områdets äldre invånares välbefinnande. Riktlinjerna och åtgärderna möter de direktiv som ingår i Programmet för att förbättra äldres boende (Statsrådets principbeslut ). Programmet fram- 14

15 häver individens, stadens alla aktörers samt den privata och tredje sektorns betydelse vid uppbyggandetav en seniorvänlig miljö. Det centrala i programmet ur bostadspolitisk synvinkel är samhälleliga lösningar som främjar de äldres funktionsförmåga samt att utveckla servicestrukturen så att den prioritera öppenvården högre. I de samhälleliga lösningarna ska man följa följande principer: Hinderfri miljö i Lojo Nätverk utan hinder för fotgängare (gångvägar, parker och gågator) Miljö utan hinder (framkomlighet exempelvis med rollator och datatekniska val) Tillräckligt antal bänkar för vilopauser i bostadsområden och längs motionsleder (guide över Lojos hinderfria miljö till rörelsehindrade) ARAs renoveringsunderstöd för äldre samt hissunderstöd lyfts fram i kommunikationen. Hinderfritt boende i Lojo Lägga märke till hinderslösheten i byggnadslovsprocessen Avskaffa hinder genom sanering av bostäder Bygga in hissar i hus som saknar hiss Utveckla och förbättra kollektiv- och ärendetrafiken Att utveckla servicestrukturen så att den prioritera öppenvården högre betyder utvecklingen av förebyggande service, service som främjar rehabilitering, hemservice och serviceboende. Förebyggande service ordnas bland annat på följande sätt: enkäter om äldre personers välbefinnande, hembesök som främjar välbefinnande och verksamheten genom Ikähelppi-rådgivningstjänsten med låg tröskel. Då en klients servicebehov uppkommer är service i hemmet den serviceform som erbjuds i första hand. Stadens egna enheter för resurserat serviceboende är: Enhet Platser Lojo stads seniorservicecenter: Pentinkulma 61 Lojo stads seniorservicecenter: Kultakodit (Lova) 56 Lojo stads seniorservicecenter: Kultakartano (Lova) 54 Petäjäkoti + Tuomenkukka Kaisankallio (Sammatti) 13 Tupala + Kotola (Karislojo) I Lojo öppnades 2012 två privata vårdhem: Attendo-koncernens vårdhem Ventelä (Mäntynummenkuja 11, 60 platser) och Mainio Vires VireKoti Emilia och Arvid i Virkby (Helsingiuksentie 61, 40 platser). Några byggnadslovprocesser pågår gällande byggandet av privata vårdhem valde Lojo stad 18 serviceproducenter med totalt 45 enheter genom konkurrensutsättning för resurserat serviceboende. Servicesedeln för vanligt och resurserat serviceboende tas i bruk från och med den 1 januari Den totala kapaciteten i existerande enheter för serviceboende och enheter som snart öppnas uppskattas vara tillräcklig för den växande efterfrågan fram till

16 5.2. Handikappade Enligt kvalitetsrekommendationen för boendeservice för handikappade människor (Social- och hälsovårdsministeriets (SHM) rekommendation 2003) ska kommunen uppmärksamma följande då man ordnar boende för handikappade personer: Handikappade människors behov gällande boende ska ingå i kommunplanen. Den byggda miljön ska vara hinderslös och funktionell. Tillräckligt med hinderlösa och funktionella bostäder. Alla ska ha tillgång till allmänna tjänster. Individuella tjänster leder till likvärdighet. Statsrådet fattade den 21 januari 2010 ett principbeslut om ett program för ordnande av boende och anslutande tjänster för utvecklingsstörda Programmets syfte är att göra det möjligt för utvecklingsstörda personer som flyttar från både anstalter och barndomshemmet att bo på egen hand i en hinderslös och fungerande bostad i en vanlig boendemiljö samt tillräcklig, individuell service och stöd enligt behov. Antalet anstaltvårdplatser för utvecklingsstörda dras ner på ett planmässigt och kontrollerat sätt. Boendet ordnas i boendeenheter (grupphem), bostadsgrupper och/eller genom att erbjuda enskilda bostäder i det övriga bostadsbeståndet. En stor del av den boendeservice som kommunerna ordnar är köpta tjänster som produceras av organisationer och företag. I Lojo är samkommunen Eteva en central aktör inom boendeservice för utvecklingsstörda, och Lojo är en av dess ägarkommuner. Validia-huset i Virkby i Lojo öppnades sommaren Det erbjuder resurserat serviceboende för handikappade personer och ingår i Invalidförbundets koncern. Det hinderslösa husets utrymmen och funktioner möjliggör självständigt boende och beaktar invånarnas specialbehov. Validia-huset är ett litet höghus med 16 bostäder. Bostäderna är ettor på 40 m² och 40,5 m². En av bostäderna är inredd för kortvarigt boende, till exempel då närståendevårdaren är ledig. 16

17 Ett hinderslöst bostadsbestånd till skäliga priser i närheten av tjänster är den bästa möjliga bostadspolitiken med tanke på handikappservice. Målet är att allt fler ska kunna bo i sitt eget hem och att servicen hämtas till dem. I Lojo behövs det fler hinderslösa bostäder. Ur ekonomisk synvinkel är det förmånligare att producera service om specialgruppernas bostäder ligger i tätorter. Handikappservicens klienter för ofta fram att de inte gärna flyttar till periferin. I följande tabell visas klientantalen för service som betalas av staden: Lojo Ombyggnadsarbeten i bostäder samt apparater och utrustning som hör till bostaden, klienter per år Klienter i serviceboende för svårt handikappade per år Boendeservice för handikappade, personal på plats även på natten, invånare Boendeservice för handikappade, ingen personal på plats på natten, invånare Service- och stödbostäder för handikappade, invånare Kommunen är skyldig att ordna ombyggnadsarbeten i bostäder som en stödåtgärd, och en svårt handikappad person har subjektiv rätt till denna stödåtgärd om hen uppfyller de kriterier som anges i handikappservicelagen och -förordningen Rehabiliteringsklienter inom mentalvården och personer med missbruksproblem Enligt 5 i ska det för personer med mentalsjukdomar eller andra mentala störningar ordnas möjlighet till stöd- och serviceboende i samband med behövlig medicinsk eller social rehabilitering. Social- och hälsovårdsministeriet har publicerat en utvecklingsrekommendation gällande boendeservice för rehabiliteringsklienter inom mentalvården (SHM:s publikat- 17

18 ioner 2007:13). Utgångspunkterna och målsättningarna för rehabiliteringsklienternas boende- och servicehelhet kan sammanfattas på följande sätt: Väl ordnade boendeservice för rehabiliteringsklienter inom mentalvården förbättrar rehabiliteringsklientens livskvalitet och minskar kostnaderna för specialsjukvården. Det viktigaste målet är att trygga permanent boende i klientens eget hem. Man ska även se till att klienten återvänder till sitt eget hem efter vårdperioder. I långvarigt boende ska boendets kvalitet motsvara allmänna standarder för boende. Man ska garantera tillräckliga och ändamålsenliga rehabiliteringstjänster både för dem som bor i egen bostad och för dem som bor i en enhet för serviceboende. Rehabiliteringshemmet Männikkö i Virkby (byggnadsår 1992), där det finns 14 bostäder, fungerar som enhet för boendeservice för rehabiliteringsklienter inom mentalvården. Männikkö riktas till vuxna rehabiliteringsklienter inom mentalvården och målet är att rehabilitera dem till självständigt boende. Under konkurrensutsättningen av boendeservicen för rehabiliteringsklienter inom mental- och rusmedelsvården som genomfördes 2011 godkändes 12 serviceproducenter. Kvalitetskriterierna som fastställdes för konkurrensutsättningen betonar rehabiliteringsprocessen så att klienterna ska ha möjlighet att som resultat övergå till lättare stödboende. Boendeservicens tillräckliga kapacitet garanterar att klienterna snabbt kommer bort från dyr anstaltsvård inom specialsjukvården. Specialbostäderna som ägs direkt av staden ligger enligt följande: Enhetens/fastighetens adress: Paloniementie 63 B (Bakom Kartanonmäki) Paloniementie 50 A (s.k. Leivintupa) Paloniementie 50 B (s.k. Tukeva) Paloniementie 50 C Antal inv. Totalt m² Bygg. /reno v.år , Beskrivning Två enheter med fyra bostäder: bostäderna har ett eget minikök och eget badrum/egen toalett Enhet med fyra bostäder: bostäderna har ett eget minikök och eget badrum/egen toalett Enhet med fyra bostäder: bostäderna har ett eget minikök och eget badrum/egen toalett Enhet med fyra bostäder: bostäderna har ett (s.k. Ponteva) eget minikök och eget badrum/egen toalett Paloniementie 5 (s.k Självständiga bostäder, gemensamma tvättutrymmen Rajaportin talo) i källaren; de små bostäderna på övre våningen delar toalett Lempinkatu 8 (Ojamo) , Två enheter med fyra bostäder: bostäderna har 2011 ett eget minikök och eget badrum/egen toalett Laguksenkatu 28 (Haikarirum/egen Bostäderna har ett eget minikök och eget bad- toalett Sahakatu 9 (Hiidensalmi) Självständiga rimliga bostäder Nummentie 57 (mitten) /98 Självständiga rimliga bostäder Hemmolankatu Två enheter med fyra bostäder som renoverades (Pappilankorpi) och flyttades högre upp 2014 Siirtoväentie Två enheter med fyra bostäder (Braskområdet vid Maksjoki) Totalt 64

19 Förutom tomtutbudet och planläggningen försvåras placeringen av hyresbostäder av det s.k. nimby-fenomenet (Not In My Back Yard, "inte på min bakgård") som även förekommit i Lojo. Skilda objekt med små bostäder har visat sig vara ett fungerande koncept. Ur stadens synvinkel är det totalekonomiskt lönsamt att reservera ett tillräckligt stort bostadsbestånd för personer som behöver specialstöd. Tillfälligt boende är dyrt och ökar utgifterna för utkomststöd. I undersökningar och utredningar har man konstaterat att hemlöshet direkt ökar användningen av hälsovårdscentraler, specialsjukvård och specialtjänster inom missbrukarvården. En permanent bostad av tillfredställande boendestandard ökar livshanteringsmöjligheterna. Den skapar även förutsättningar för rehabilitering och användningen av social- och hälsovårdens öppna tjänster istället för anstaltsvård. Det är ändamålsenligt att placera hyresbostäder på områden där de allmänna trafikförbindelserna och tjänsterna är på minst en rimlig nivå. Att sprida ut bostäderna för mycket kan vara en idealisk lösning för många invånare, men det är ett dyrt alternativ. Med tanke på stödtjänsterna är det ändamålsenligt att centralisera bostäder för specialgrupper i grupper av ca åtta bostäder. Detta innebär en risk att störningar och problem hopar sig, men i praktiken har man nästan helt lyckats undvika detta. Man kommer aldrig att hitta den perfekta platsen. Man kan aldrig genomföra verksamheten helt riskfritt, men de ovannämnda verksamhetssätten minskar risken för störningar betydligt. För Lojo stad är en brist på bostäder den största risken, eftersom de som behöver bostad då blir alltmer utslagna, och risken för uppkomsten av subkulturer som orsakar otrygghet växer Hemlösa Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet ARA samlar uppgifter om hemlöshet i kommunerna. Hemlösheten är särskilt Helsingfors och de stora städernas problem. Enligt en utredning som gjordes i november 2014 fanns det 13 hemlösa personer i Lojo, varav två var kvinnor och sex var under 25 år gamla. Största delen av de hemlösa berättade att de tillfälligt bor hos släktingar eller vänner. Man kan inte direkt jämföra antalet hemlösa under olika år i statistiken nedan, eftersom talen i huvudsak grundar sig på socialarbetares uppskattningar och de även påverkas av subjektiva tolkningar och definitioner. I statstiken från början av 1990-talet kan man se en stor brist på arbetskraft och bostäder i Lojo, som sedan bröts av den djupa lågkonjunkturen. 19

20 Lojo stad har hyrt ca 45 små lägenheter i andra hand av Y-stiftelsen som ämnas för hemlösa personer. De ligger i vanliga höghus i tätorterna. Under genomfördes bostadsrådgivningsprojektet Teltasta tupaan (ung. "Från tält till stuga") som fick understöd från ARA. Projektets huvudsakliga mål var att stöda personer med risk för utslagning hemlösa personer eller rehabiliteringsklienter inom missbrukar- och mentalvården som återvänt efter en lång rehabiliteringsperiod i att bygga upp ett självständigt liv och boende. Personerna som togs med i projektet gallrades fram i ett yrkesövergripande team, och bostadsrådgivaren träffade klienterna regelbundet under ett års tid. Klienterna fick även tillgång till andra typers stödtjänster beroende på deras utgångspunkt. Verksamhetssätten som utarbetades under projektets gång konstaterades fungera så bra i praktiken att man började inprägla dem bl.a. i bostadsrådgivningens arbetspraxis efter att projektet upphört Invandrare och flyktingar I slutet av 2014 fanns det personer med utländskt medborgarskap i Lojo, vilket är 2,9 procent av befolkningen. De största utlänningsgrupperna kommer från Estland (609), Ryssland (113), Turkiet (70) och Thailand (67). I slutet av 2014 talade totalt personer i Lojo något annat språk än finska, svenska eller samiska som modersmål. Andelen invånare som talar ett främmande språk som modersmål är 3,6 procent av Lojos befolkning. Förutom finska, svenska och samiska talar Lojos befolkning totalt 59 olika modersmål. De vanligaste främmande modersmålen är estniska (622), ryska (293), turkiska (102) och thai (81). Under hösten 2015 tog Lojo stad emot 30 kvotflyktingar från Syrien. Deras modersmål är arabiska. Lojo stad har ett integrationsprogram som godkändes av stadsfullmäktige den 15 maj 2013 och som enligt integrationslagen ska granskas med högst fyra års mellanrum. Enligt integrationslagen ska programmet innehålla en plan om målsättningarna, åtgärderna, resurserna och samarbetet för att integrera invandrare. Invandrares integration i det finländska samhället och den finländska bostadskulturen ska främjas i en- 20

21 lighet med integrationsprogrammet. Man kan ansöka om understöd för handledning, rådgivning och stöd gällande boende i samarbete med tredje sektorn Ungdomar och studerande Västra Nylands samkommun för yrkesutbildning/länsi-uudenmaan ammattiopisto Luksia erbjuder möjligheter till bostad i synnerhet för de studerande vars skolväg är besvärlig eller för lång för dagliga skolresor. I samband med yrkesinstitutet på Åsen finns ett internat för 90 studerande (Toivonkatu 4). Västra Nylands samkommun för yrkesutbildning äger även Kiinteistö Oy Lohjan opiskelija-asunnot Oy som har studerandebostäder i Voudinpuisto i Ojamo (Rusthollinkatu 2) och Gunnarlassa (Eloniemenkatu 27). Yrkesinstitutets myndiga studerande har förtur till dessa bostäder. Även studerande vid yrkeshögskolan Laurea kan ansöka om bostäderna. Lojo stad sålde sin andel (16,8 &) av fastighetsaktiebolaget till samkommunen i december Studerandebostadssituationen är god i Lojo. De delade lägenheterna i Ojamo är underutnyttjade i synnerhet på våren, så de kan löna sig att utveckla bostadsstrukturen. Av barnskyddsskäl har myndiga ungdomar som blivit omhändertagna och vårdats utom hemmet rätt till eftervårdstjänster. Vid behov har dessa ungdomar en subjektiv rätt till bostad. Det är ändamålsenligt att ge ungdomar i eftervården hyresbostäder i det vanliga bostadsbeståndet så att de undviker att stämplas. I den framtida produktionen av hyresbostäder uppmärksammas behovet av lägenheter för ungdomar som blir självständiga och arbetar genom att man bygger tillräckligt många små bostäder. Ca 65 procent av bostadsansökningarna kommer från personer som söker bostad ensamma. Genom att se till att det finns bostäder för ungdomar stöder man deras självständighet, arbete och livshantering, och dessutom förebygger man utslagning. 6. BOSTADSPOLITISKA MÅL Lojo stads bostadspolitiska mål har grupperats nedan i allmänna mål och mål som fastställs för Lohjan Vuokra-asunnot Oy (Lova) Allmänna mål Vi uppmärksammar boendets mångfald och har som mål att skapa en livlig stadskärna och en landsbygd som kopplas till en fungerande bandstadsstruktur; vi fogar samman människornas önskemål och behov gällande boendet, samhällets behov och en hållbar utveckling. Vi utvecklar stadens olika områden med målet att skapa trygga och hälsosamma boendemiljöer, vilket samtidigt förebygger att bostadsområdens socioekonomiska struktur blir ensidig och olikvärdig, d.v.s. vi förebygger segregation. 21

22 Genom aktiv planläggning garanterar vi att det finns tillräckligt många tomter i stadens ägo som kan överlåtas till bostadsproduktion som stöds av staten. Vi ser till att det produceras tillräckligt med bostäder så att förändringar i befolkningsutvecklingen, bostadsmarknadens balans, det utvecklande näringslivet, tillgången till kompetent arbetskraft och den genomsnittliga boytan kan förverkligas. Vi förebygger utslagning och hemlöshet genom intensivt samarbete med olika aktörer (olika aktörer inom staden, myndigheter, tredje sektorn). Vi främjar produktionen av bostäder till rimligt pris i synnerhet för hyresboende och strävar till att garantera alla en rimlig bostad som passar deras livssituation Mål för Lohjan Vuokra-asunnot Oy (Lova) Koncernstyrning Den nya kommunallagen träder i kraft delvis den 1 maj 2015 och delvis den 1 juli Enligt 47 i lagen avser ägarstyrning åtgärder med vilka kommunen som ägare eller medlem kan påverka bolagets och det övriga samfundets förvaltning och verksamhet. Åtgärderna kan gälla åtminstone fördrag, bolagsordningsbestämmelser, övriga avtal, personval, anvisningar till personer som representerar kommunen i olika samfund samt utnyttjande av kommunens övriga bestämmanderätt. Enligt 48 i kommunallagen ska man genom ägarstyrning se till att kommunens dottersammanslutningars styrelsers verksamhet även beaktar kommunkoncernens helhetsfördel. I sammansättningen av styrelserna för kommunens dottersammanslutningar ska en med tanke på sammanslutningens verksamhetsområde tillräcklig sakkunskap om ekonomin och affärsverksamheten beaktas. Koncerndirektivet tillämpas på ägarstyrningen i kommunens dottersammanslutningar och i tillämpliga delar i intressesammanslutningar. I koncerndirektivet ska det meddelas behövliga bestämmelser åtminstone om: 1) planeringen och styrningen av kommunkoncernens ekonomi och investeringar, 22

23 2) ordnandet av koncernövervakningen, rapporteringen och riskhanteringen, 3) informationen och tryggad rätt för kommunens förtroendevalda att få upplysningar, 4) skyldigheten att inhämta kommunens åsikt före beslutsfattandet, 5) koncernens interna tjänster, 6) sammansättningen och utnämningen av styrelserna för kommunens dottersammanslutningar, 7) en god förvaltnings- och ledningspraxis i kommunens dottersammanslutningar. Helt nya koncernanvisningar för Lojo stad utarbetas 2016, vilket den nya kommunnallagen i praktiken även förutsätter. Samtidigt fastställs övervakningen och anvisningarna för hyresbostadsärenden och andra bostadsärenden som ännu under 2015 är på grundtrygghetssektorns ansvar. I stadens förvaltningsstadga införs de definitioner som behövs, samtidigt som beredningen av koncernstyrningen överförs till centralförvaltningen. Enligt 6 i kommunallagen är Lohjan Vuokra-asunnot Oy:s (Lova) verksamhet kommunal verksamhet eftersom bolaget ägs helt av Lojo stad. Lovas verksamhet styrs av stadskoncernen, även om bolaget i den operativa verksamheten har den självständighet och det ansvar som tillhör aktiebolag. Mål som sätts upp för Lova: Bolaget främjar hyresboende så att varje Lojobo som behöver en bostad har möjlighet att få en bostad som motsvarar hens behov inom rimlig tid, oberoende av hens sociala ställning. Husen som ägs av bolaget har en mångsidig invånarstruktur, vilket minskar åtskiljningen och förebygger utslagning. Bolaget tar även ansvar för att Lojobor som riskerar utslagning har en rimlig bostad. Då bolaget väljer invånare följer man principerna som fastställdes av grundtrygghetsnämnden den 24 november Genom lyckade invånarval minskar man även mängden trångt och bristfälligt boende och ser till att olika områden och olika hus bevarar sin mångsidiga invånarstruktur. Genom effektiv förvaltning och ekonomi ser bolaget till att värdet av stadens andel i bolaget bevaras, 23

24 hyrorna hålls rimliga i förhållande till bostädernas skick och utrustningsstandard och utnyttjandegraden hålls hög, bostädernas regionala efterfrågan och utbud beaktas i hyresnivåerna, bolagets lånebestånd har konverterats till de delar som behövs. Bolaget låter bygga nya hyresbostäder enligt behov så att man strävar till att Lova ska producera 50 nya hyresbostäder per år, men att man samtidigt beaktar att byggnadspriset och övriga förhållanden är gynnsamma för nyproduktion. I bolagets nyproduktion betonas bostädernas antal och att det även på lång sikt ska finnas en tillräckligt stor efterfrågan på hyresbostäder på området där man bygger. Nya hyresbostäder placeras i närheten av smidiga kollektivtrafikförbindelser och behovet av hinderslösa bostäder beaktas. Bolaget förnyar sin 5 10 års totalrenoveringsplan tillräckligt ofta, och enligt denna plan bedöms hela bolagets byggnadsbestånds skick och utförs behövliga åtgärder. Samtidigt främjar man i mån om möjlighet hissbyggnad samt bostäders hinderslöshet och säkerhet. Bolaget utnyttjar möjligheterna till kompletteringsbyggande så att man kan utnyttja platser som är optimala med tanke på servicenätet och trafikförbindelserna och öka antalet hinderslösa bostäder. Bolaget deltar aktivt i utvecklingen av bostadsområdenas trivsamhet och även övrigt i mån om möjlighet i att se till att hyresmarknaden fortsätter fungera. Bolaget uppmärksammar aktivt i olika områdens och olika hus hyresnivåer att man kan främja att utbudet och efterfrågan på hyresbostäder möts bättre i stadens olika områden. Bolaget utvecklar sin kompetens så att det betjänas av ett tillräckligt antal personal med en utbildning i teknik och ekonomi/förvaltning, inklusive bostadsrådgivningskompetens. Bolaget konkurrensutsätter och/eller organiserar på annat sätt fastighetsservicestjänster samt sina övriga stödtjänster och anskaffningar på ett effektivt och invånarfokuserat sätt. Bolaget ser till att utveckla invånardemokratin tillsammans med invånarna. Bolaget förvaltar, utvecklar och organiserar aktivt sin fastighetsegendom enligt behovet som anges i bostadsprogrammet så att bostadsbeståndet utnyttjas aktivt i alla stadsdelar. Bolaget ordnar sin service på ett ekonomiskt, socialt och miljömässigt hållbart sätt. 24

25 I hela bolagets verksamhet beaktas kommunkoncernens helhetsfördel i enlighet med den nya kommunallagen. 25

26