Fasta affärer mars 2013

Transkript

1 ett nyhetsbrev från mannheimer swartling med inriktning på fastigheter & entreprenad Fasta affärer mars 2013 Att köpa en projektfastighet sida n 6 Hyresgarantier i överlåtelseavtal sida n 8 Introduktion till avveckling av fastighetskonsortier si da n 1 2

2 Ett år med många möjligheter att påverka branschens framtid 2013 är ett spännande år, med många frågor i luften och nyheter på väg. I media har det under våren förts en debatt om det s.k. Myresjöhusmålet. I debatten ifrågasätts om det var en seger som kostade mer än den smakade för byggbranschen, när hovrätten friade från ansvar för bristerna i de enstegstätade putsfasaderna. Kommer målet upp i Högsta domstolen? Och vad är samhällets ansvar? Regeringen har bett en utredning att senast den 30 april 2013 besvara frågan om ett lagreglerat tredjemansskydd bör införas i Sverige. Därigenom får vi kanske en förtydligad ansvarsfördelning mellan konsumenter, byggbranschen och det allmänna för utvecklingsfel i småhusbyggnation. Som det ibland uttrycks, branschen behöver inte bara bygga hus, den behöver bygga förtroende också. Gröna hyresavtal etablerar sig steg för steg i Sverige. På Mannheimer Swartling har vi varit tidigt ute och i år tecknat byråns första gröna hyresavtal, för vårt kontor i Stockholm. Vi ser hur många klienter introducerar gröna hyresavtal i sina verksamheter och på transaktionssidan börjar de gröna frågorna återspegla sig i överlåtelseavtalen. Att klimatsmart agerande står högt på agendan får inte skymma behovet av en balanserad avvägning mellan miljöintressen och samhällets bebyggelsebehov. Idag finns obalanser, t.ex. har olika miljöintressen fått status som riksintresse, medan bostadsbebyggelse idag inte har samma status i lag. Varför är inte bostads bebyggelse ett riksintresse? ansvarig utgivare advokat jesper prytz , jpr@msa.se redaktion advokat tomas johansson advokat hillevi börjesson assistent emma rydén kontaktpersoner advokat klas wennström , kwe@msa.se advokat jesper prytz , jpr@msa.se advokat johan granehult , jgr@msa.se foto Joachim Lundgren, Karl Johan Forsberg, istockphoto nyhetsbrevet utges i informationssyfte och är inte att betrakta som juridisk rådgivning. nyhetsbrevet får citeras med angivande av källa. 2

3 Mer konkreta möjligheter att under året påverka branschens framtid finns gällande regelverket om plangenomförande och tekniska byggnadskrav. Två utredningar med viktiga ändringsförslag inom dessa områden är på remiss till 24 april I lagförslagen ser vi konturerna av betydligt mer långtgående förbättringar och förenklingar än vad nya PBL medförde Om remissinstanserna ger god återkoppling på lagförslagen finns förutsättningar för en grundläggande förnyelse av viktiga pusselbitar i bygg- och fastighetssverige. Parallellt med remissarbetet har plangenomförandeutredningen fått tilläggsuppdrag som tangerar debatten som tog fart under Almedalsveckan 2012, om varför byggandet i Sverige går långsammare och är dyrare än i t.ex. Tyskland (NCC:s jämförelse). Förslag till lagändringar ska presenteras 30 april På finansmarknaden är en legal nyhet som kan beröra fastighetsbolag under 2013 de nya bestämmelserna om tvingande clearing av OTC-derivat. Dessa regler kommer att få effekter även för icke-finansiella parter. Rapporteringsskyldighet och dokumentationskrav införs, liksom vissa operativa krav. Från 1 februari 2013 gäller nya regler om privatuthyrning i andra hand av bostäder. Den som hyr ut får rätt att sätta hyran friare och det ska inte längre vara möjligt att få tillbaka en del av den betalda hyran retroaktivt. Vad kan man mer önska sig av 2013? Branschförhandlade standardvillkor för partnering, står fortfarande på den legala önskelistan. Partnering, som samverkansform för byggentreprenader, är här för att stanna och förtjänar en balanserad och allmänt accepterad reglering. Jag vidhåller också kritiken mot röstbegränsnings regeln i samfällighetslagen. Denna tvingande minoritetsskyddsregel är inte rimlig i modernt samhällsbyggande, om kostsamma och underhållskrävande tekniska anläggningar ska inrättas som gemensamhetsanläggningar. Kanske tas denna fråga upp när regeringens utredare under 2014 lämnar förslag på hur ombildning av hyresrätter till ägarlägenheter ska kunna ske. Lagändringar eller ej, möjligheterna till framgångsrik bygg- och fastighetsverksamhet beror ytterst på enskilda människors agerande, oavsett om det är myndighetspersoner eller fastighetschefer. Fokus på management i fastighetsbranschen har CMB på Chalmers Tekniska Högskola i Göteborg, som kopplar samman näringslivets företrädare med akademin, för att utveckla management i branschen. Efter att ha följt CMB i snart 15 år kan jag konstatera att detta är något branschen behöver. jesper prytz ordförande fastighetsgruppen jpr@msa.se

4 Den värdelösa garantin ett case för transaktionsvana ickejurister Föreställ er följande scenario. Parterna är överens om villkoren för en fastighetsaffär och finansieringen är på plats. Det som återstår är egentligen bara att underteckna ett överlåtelse avtal så är affären i hamn. Köparen får då, genom sin undersökning av fastigheten, informa tion som indikerar att marken kan vara förorenad. Parterna vill slutföra affären så fort som möjligt och det finns därför inte tid att utreda frågan mer. Säljaren har lämnat en garanti om fastighetens miljömässiga skick i överlåtelseavtalet så köparen känner sig ändå trygg med att miljörisken är hanterad. Slutet gott, allting gott! Eller? Ett överlåtelseavtal, oavsett om det avser en fastighet eller aktierna i ett bolag, innehåller ofta bestämmelser om säljarens ansvar. Vanligtvis lämnar säljaren en rad garantier till förmån för köparen rörande bl.a. ägande, belastningar, verksamhet, hyresavtal och miljö. Säljarens garantiansvar är emellertid inte förbehållslöst utan parterna brukar avtala om begränsningar i garantiansvaret med bl.a. tids- och beloppsbegränsningar. Det betyder att den brist som köparen gör gällande måste uppgå till ett visst belopp och reklameras inom viss tidsgräns. Därutöver brukar säljaren inte ansvara för brist som köparen har upptäckt eller, i vissa fall, borde ha upptäckt vid sin undersökning, due diligence, av fastigheten/aktierna. Det innebär att köparen inte kan hålla säljaren ansvarig för en brist i en garanti om köparen har upptäckt/borde ha upptäckt bristen. Om en due diligence genomförs, vilket är standard i de flesta fastighetsaffärer idag, är det således viktigt att köparen noga utreder oklara omständigheter som kan vara indikationer på brister och därmed eventuellt begränsa köparens möjlighet att få ersättning för skada som uppstår på grund av bristen i ett senare skede. En köpare kan alltså normalt sett inte genom en vanlig garanti från säljaren skydda sig från en brist som uppdagas under undersökningen före signing. Köparen känner till bristen och som ovan konstaterats ansvarar inte säljaren för sådan brist. Istället regleras denna typ av oklara omständigheter eller mer väsentliga brister som särskilda åtaganden där risken hanteras genom ett åtagande från säljaren om att antingen åtgärda bristen och/eller att hålla köparen skadeslös om brister uppstår hänförliga till en oklar omständighet. Till skillnad från en garanti med ansvarsbegränsningar svarar säljaren vid ett skadeslöshetsåtagande avseende ett visst förhållande även för brister som köparen fått indikationer på genom sin due diligence. Vidare tar överlåtelse avtalets bestämmelser om t.ex. beloppsbegränsningar av säljarens ansvar 4

5 sällan sikte på skadeslöshetsåtaganden. Ur säljarens synvinkel är det därför extra viktigt att värdera kända fel och brister. Svaret på den inledande frågan blir alltså att miljörisken inte hanterats fullt ut enligt köparens intentioner genom en sedvanlig miljögaranti. Genom att vara väl införstådd med den avtalsmässiga skillnaden mellan garantier och skadeslöshetsåtaganden, samt genom att utföra en väl avvägd undersökning av fastigheten/överlåtelseobjektet, minimeras risken att som köpare bli sittande med värdelösa garantier. hillevi börjesson malin bengtsson

6 Att köpa en projektfastighet Det har blivit allt vanligare med förvärv av projektfastigheter, vilket man brukar kalla fastigheter där byggnader eller andra anläggningar är under planering eller uppförande och inte färdigställda när överlåtelse sker. I en due diligence-process inför ett sådant förvärv måste naturligtvis hyresavtal och andra fastighetsrelaterade handlingar granskas på sedvanligt sätt men även handlingar som rör byggprojektet, t.ex. entreprenad avtal, leveransavtal och tillstånd, kan behöva analyseras. Huvudproblemet vid överlåtelse av en projektfastighet är att det vid avtalstillfället inte finns någon färdig byggnad. En grundfråga inför affären är om köparen ska träda in och överta byggprojektet eller om säljaren ska slutföra projektet och köparen tillträda först när byggnaden är färdigställd. Om man avtalar att säljaren ska slutföra projektet, vilket är vanligt förekommande, bör man t.ex. reglera frågor om hur entreprenaden slutligt utformas och vad som sker vid eventuella förseningar av entreprenaden. Ur ett köparperspektiv vill man ibland ha möjlighet att vara med och utforma entreprenaden och vara involverad i projektet för att bevaka att produkten utformas som förväntat. Köparen kan t.ex. vilja ha rätt att samråda om ändrings- och tilläggsarbeten och andra förändringar i projektet. Som säljare vill man dock ha så stor frihet som möjligt i sin projektutveckling och undvika att låsa fast sig i en struktur där varje beslut i entreprenaden måste gå via köparen. En viktig del i förhandlingen blir därför att hitta en balans i denna fråga som är lämplig i förhållande till parternas erfarenheter, kunskap och organisation. Innan byggnaden är färdigställd ger den inte någon avkastning i form av hyror eller andra intäkter. Förseningar kan också leda till ersättningsansvar mot hyresgästerna. Det är därför viktigt både för säljare och köpare att analysera hur de olika avtalen i projektet, särskilt entreprenadavtal och hyresavtal, förhåller sig till varandra när det gäller tider och ansvar. Entreprenadavtalen innehåller sällan hel täckande ansvarsbestämmelser. Skadestånd vid försening utgår normalt i form av ett belopps begränsat vite. När det gäller hyresavtal är Jordabalkens regler ganska stränga mot hyresvärden vid förseningar. Om en lägenhet/lokal inte färdigställts på den avtalade tillträdesdagen har hyresgästen rätt till nedsättning av hyran och kan i vissa fall också säga upp hyresavtalet och kräva skadestånd. Dessa regler kan man inte avtala bort till nackdel för hyresgästen. Ett sätt att hantera detta är dock att ha en rörlig tillträdesdag i hyresavtalen. Hyresvärden undviker då att låsa fast sig vid en tillträdesdag långt i förväg. Istället anger man en preliminär tillträdesdag i hyresavtalet och ålägger hyresvärden att vid viss tid meddela hyresgästen en definitiv tillträdesdag. Ett sätt för köparen att undvika förseningsproblematiken är att tillträda fastigheten först efter att slutbesiktningen av entreprenaden godkänts, slut besked erhållits och hyresgästerna godkänt sina lokaler och flyttat in. Förseningsrisken bärs då av säljaren. Vid vissa mer speciella typer av projektfastigheter kan det krävas särskilda överväganden. Ett exempel på detta är förvärv av vindkraftparker som är under uppförande, vilket blivit en populär transaktion på sistone. Inte bara energibolag utan även många fastighetsbolag investerar idag i vindkraftparker. Vindkraftverk byggs ofta på arrenderad mark, vilket innebär att ett förvärv av en vindkraftpark i regel blir ett förvärv av en anläggning på s.k. ofri grund. För att säkra rätten till marken måste då även arrendeoch andra nyttjanderättsavtal överlåtas till köparen. Att granska dessa avtal inför ett förvärv är väsentligt. Entreprenadavtalen är ofta uppdelade på två eller flera avtal, t.ex. ett som avser fundament och markarbeten och ett som avser själva vindturbinerna, och det är viktigt att tillse att dessa hänger ihop. Förutom avtalen måste miljötillstånden analyseras noga liksom elnätskoncessioner och andra erforderliga tillstånd. Sammanfattningsvis kan konstateras att det finns ett antal frågor som är av betydelse vid köp eller försäljning av en projektfastighet. Ansvars- och riskfördelningen mellan säljare och köpare, t.ex. när det gäller projektgenomförande och förseningar, får betydelse vid bestämmande av priset för fastigheten och utmaningen ligger i att hitta en balanserad lösning som är anpassad till det specifika projektet och som innebär en bra affär för båda parter. johan granehult jgr@msa.se ingrid carlsson inp@msa.se 6

7 Minskad avtalsfrihet för nätbolag Bolag som bedriver nätverksamhet, det vill säga bolag som ställer elektriska starkströmsledningar till förfogande för överföring av el, är underställda en mängd tvingande regler. Det gäller även deras avtalsrelationer med andra parter, t. ex. fastighetsbolag. Den som har tillstånd för att bygga och/eller använda en starkströmsledning (nätkoncession) är, som utgångspunkt, skyldig att ansluta elektriska anläggningar till ledningen. Elnätsföretagen har alltså, till skillnad från de flesta andra privata aktörer, en skyldighet att ingå avtal med den som önskar det (kontraheringsplikt). Skälet till kontraheringsplikten är bland annat att elnät bedrivs som monopol. Den omständigheten att elnäten bedrivs som monopol innebär också att det finns särskilda regler för hur elnätsföretagens avtalsvillkor och avgifter ska utformas. I samband med avregleringen av elmarknaden den 1 januari 1996 behölls den svenska traditionen med fri prissättning, där elnätsföretagen sätter sina tariffer (avgifter och övriga avtalsvillkor) efter vissa generella riktlinjer. Enligt lag ska nättariffer vara objektiva och icke-diskriminerande. Från och med den 1 januari 2012 ska elnätsavgifterna dock regleras i förväg genom att Energimarknadsinspektionen (Ei) beslutar om en intäktsram för varje elnätsföretag som ska gälla för fyra år i taget. Från och med den 1 juli 2012 gäller även krav på förhandsreglering av övriga avtalsvillkor som elnätsföretag använder i sina avtalsförhållanden. Det innebär att elnätsföretagens metoder för framtagande av avtalsvillkor ska förhandsgranskas av Ei. Utöver de nyheter som infördes under 2012 har Ei i december 2012 kommit med en rapport där Ei föreslår att reglerna för hur elnätsföretagen utformar sina avgifter bör ändras så att de bidrar till att elnäten utnyttjas effektivare. Syftet är bland annat att skapa incitament för att utnyttja elnäten när belastningen på näten är som lägst, till exempel på natten. När belastningen på näten är låg är även det så kallade effektuttaget lågt. Genom att elnätsavgifter har olika nivå beroende på belastningen på elnätet får kunderna incitament att hushålla med såväl effekt som energi. Det är viktigt att notera att ovan nämnda regler rörande avtalsvillkor inte enbart träffar de stora etablerade elnätsföretagen, utan som utgångspunkt varje person eller bolag som innehar en eller flera starkströmsledningar med koncession. Med hänsyn till bland annat alla de vindkraftsprojekt som genomförs blir det allt vanligare att koncession innehas av bolag som inte traditionellt sett bedriver nätverksamhet, och som kan vara omedvetna om det stränga regelverket. Det är därför viktigt att bolag som innehar eller avser att inneha koncessionspliktiga starkströmsledningar sätter sig in i regelverket och vad det innebär att vara ett elnätsföretag. linnea ljung-haanäs llj@msa.se

8 En guide till hyresgarantier i överlåtelseavtal Investerare som överväger förvärv av hyresfastighet söker ofta metoder att försäkra sig om fortsatt intäktsflöde från hyresgäster och skydd mot vakanser. Säljaren erbjuder ibland hyresgarantier. Syftet med en hyresgaranti är att skapa stabila hyresintäkter och incitament för att hitta hyresgäster till tomma ytor. Men vad ska man särskilt tänka på när en hyresgaranti förhandlas? Även om ett erbjudande om hyresgaranti från en säljare kan låta som ett bra och lockande alternativ, behöver köpare tänka igenom alla potentiella fallgropar och se till så att garantin i avtalet får rätt utformning som skapar de önskade effekterna. Det har nämligen visat sig att det är mer regel än undantag att dessa hyresgarantier, som ser tilltalande ut i inledningsskedet, skapar mer problem i praktiken än de genererar nytta om de inte är väl genomtänkta från början. Alltför ofta stoppas hyresgarantierna in i överlåtelseavtalen i slutskedet av transaktionsförloppet och är därför inte tillräckligt genomtänkta. Parterna är stressade för att få affären att gå i lås och hyresgarantin blir därför något som tas fram med mycket kort varsel och utan större eftertanke från parterna. Skrivningarna blir alltför ofta allmänt hållna och parterna förvissar sig om att det praktiska kommer att lösa sig friktionsfritt framöver. Många problem och huvudbry kan undvikas om parterna redan från början diskuterar och kommer överens om den praktiska hanteringen och hyresgarantins utformning. för- och nackdelar För säljaren av fastigheten kan en hyresgaranti vara lösningen för att avhända sig en fastighet som har diverse brister i hyresflödet. Den skapas för att locka köparen till avslut och kan i många fall vara ett effektivt verktyg. För säljaren av fastigheten kan det självfallet ha stor betydelse att själv behålla kontrollen över uthyrningen genom den givna hyresgarantin och även begränsa sitt påtagna ansvar i enlighet med intentionerna när erbjudandet om hyresgarantin gavs. Hyresgarantier har å andra sidan självfallet även många fördelar för en potentiell köpare av en fastighet. Den mest uppenbara fördelen är en garanterad avkastning under en viss tidsperiod för i vissa i överlåtelseavtalet närmare preciserade ytor. Här gäller det att vara noga och gärna bifoga exakta skisser över garanterade ytor så att inga tvivel eller meningsskiljaktigheter kan uppstå. Hyresgarantier ger under garantitiden en ekonomisk trygghet för köparen av fastigheten och ger även trygghet till banker som ska finansiera köparens fastighetsförvärv. Det kan dock vara klokt att till de bifogade skisserna över garanterade ytor exakt ange garanterat belopp per kvadratmeter om detta är möjligt så att risken för tvivel och framtida dispyter även i denna del minimeras. motstående intressen En hyresgaranti är ofta kopplad till att någon av parterna till avtalet har huvudansvaret att se till att vakanta ytor hyrs ut till nya hyresgäster. Denna part har ansvar att förhandla fram de villkor som ska gälla för hyresförhållandena. Det kan både vara köparen och säljaren som tar på sig ett sådant ansvar, eller båda gemensamt. Detta avgörs inte alltid beroende på vem av parterna som har bäst förutsättningar till att få nya hyresavtal på plats. Det är nämligen oftast i denna del som parterna stöter på problem i förhandlingarna redan vid tillskapandet av hyresgarantin. Parterna har här oftast vitt motstående intressen. Garantens intresse är framför allt att begränsa sitt ansvar enligt garantiåtagandet och risken finns att felaktiga incitament leder till att denne strävar efter att få fastig heten uthyrd till varje pris. Uthyrningen av yta oavsett hyresgäst och kvadratmeterhyra minskar säljarens kostnader enligt hyresgarantin. Köparen och den blivande fastighetsägaren värnar dock snarare om fastighetsvärdet, om sammansättningen av hyresgästerna, att endast ha solida hyresgäster och även erhålla höga hyror. Om köparen har en hyresgaranti riskerar denna att bli onödigt omsorgsfull i valet av ny hyresgäst. om huvudansvaret för uthyrning Om det är så att säljaren av fastigheten har huvudansvaret till att få vakanta ytor uthyrda under garantitiden är regleringen ofta kopplad till att köparen av fastigheten åtar sig att godta nya hyresgäster förutsatt att vissa specifika villkor är uppfyllda. Antingen har parterna redan vid överlåtelseavtalets undertecknande använt en bilaga som stipulerar villkor som ska gälla för alla nytecknade hyresavtal under hyresgarantin, eller så finns riktlinjerna mer allmänt redovisade i själva överlåtelseavtalet. Det kan handla om kriterier så som exempelvis att hyresavtalet ska överens stämma med svensk marknadspraxis. En annan ofta förekommande reglering är att köparen måste godta en hyres gäst som säljaren anvisat under förutsättning att hyresgästen, enkelt uttryckt, är välrenommerad samt har ekonomiska förutsättningar för att långsiktigt kunna fullgöra sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Här kan det tänkas uppstå meningsskiljaktigheter framöver vad parterna till exempel menar med just marknadspraxis vilket självfallet är svårdefinierat. Att koppla hyresgarantin till hyresavtalsutkast vilket 8

9 båda parter anser ska vara markandspraxis kan vara en rimlig väg framåt även om viss omförhandling krävs med ny hyresgäst. Om det är så att köparen av fastigheten har erhållit huvudansvaret till att få vakanta ytor uthyrda under garantitiden är garantin ofta kopplad till en reglering om garantens godkännande. Ett sådant ska inte sällan inhämtas för det fall det nytecknade hyresavtalet i någon del medför kvarstående förpliktelser för garanten enligt hyresgarantin. Vidare bör köparen aktivt agera för uthyrningen av de garanterade ytorna så att säljaren blir ersättningsskyldig så kort tid som möjligt. övriga frågor som är bra att reglera Som köpare av fastigheten kan det också vara en fördel att få mervärdesskattefrågan reglerad i en hyresgaranti. Vad händer exempelvis om nyuthyrning sker till hyresgäst vars verksamhet inte är mervärdesskattepliktig? Hyresgarantin bör i sådana fall från en köpares perspektiv vara utformad så att säljaren har åtagit sig att särskilt ersätta köparen för förlorad avdragsrätt. Som köpare kan det även vara bra att se till att det finns en möjlighet att överlåta sina rättigheter med anledning av denna hyresgaranti till en framtida köpare av fastigheten beroende på hur långsiktigt ägandet är. fördel att väcka frågan i tidigt skede Sammanfattningsvis är det för både säljaren och köparen viktigt att utförligen redovisa i hyres garantin vad parterna menar med garanterad hyra och villkoren i övrigt för hyresgarantin. Ska den garanterade hyran enbart omfatta bashyran eller ska diverse i avtalet närmare specificerade tillägg ingå? Ska den garanterade hyran omfattas av indexering? Vilka ytor gäller? När infaller garantin? Parterna bör noga tänka igenom vilka regler man vill ska gälla under garantitiden och anpassa garantin och överlåtelseavtalet så att det passar in på just den relation man har eller vill ha sinsemellan men även med tilltänkta hyresgäster. Detta får även gärna ske i ett tidigt skede av transaktionen så att det finns tid att korrekt formulera hyres garantin. På så sätt kan parterna på förhand undvika oklarheter och tvister ifråga om rättig heter och skyldig heter under garantitiden, vilket båda parter har att vinna på i längden. jenny wärmé jyw@msa.se Som säljare och utställare av en hyresgaranti kan det vara viktigt att ha med en skyldighet för köparen att fakturera eller på annat sätt framställa krav om återbetalning enligt hyresgarantin. Ska faktureringen ske i förskott eller i efterhand? Om inte annat kommer ekonomiavdelningen på respektive fastighetsbolag att bli glada om en sådan enkel fråga har retts ut innan den praktiska tillämpningen av garantin tar vid. Detta för att bland annat undvika att en skyldighet att självmant iaktta att betalning sker. Vidare är det fördelaktigt att se till att hyresgarantin reglerar en återbetalningsskyldighet för köparen vid eventuellt felaktigt inbetalt belopp samt även överväga att reglera en skyldighet för köparen att betala ränta på sådant felaktigt inbetalt belopp. Det kan även finnas en poäng i att sätta en preskriptionsgräns för krav enligt hyresgarantin så att inte garanten hamnar i en situation där denne måste boka upp en potentiell skuld för lokaler de vet stått tomma under en hyresgaranti men där köparen av fastigheten inte påkallat sin rätt till ersättning ännu. Genom att sätta en viss tidpunkt för när rätten att kräva enligt hyresgarantin är förverkad ges möjlighet att avföra denna skuld vid en på förhand fastställd tidpunkt.

10 Fastigheters miljöstatus kartläggs med IED Industriutsläppsdirektivet, IED, skulle ha införlivats i svensk rätt den 7 januari Vissa lagändringar har gjorts. Många ändringar, såsom kravet på framtagande av så kallade statusrapporter för vissa verksamhetsutövare, sker emellertid främst på förordningsnivå där visst arbete kvarstår. Detta arbete beräknas vara klart under mars månad i år. En effekt av de undersökningar som statusrapporterna troligtvis kommer att leda till är bättre kartläggning av föroreningssituationen på fastigheter för tung industri. För en fastighetsägares del kan denna ökade kunskap om fastighetens miljöbelastningar dock vara såväl positiv som negativ. Enligt ändringarna får regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer meddela förskrifter om skyldighet för vissa verksamhetsutövare som bedriver eller ska bedriva en verksamhet att utarbeta en statusrapport. Statusrapporten ska innehålla information om föroreningar i mark och grundvatten inom det aktuella området. Även tillgänglig information om tidigare användning av området/fastigheten ska, om möjligt, tas med i rapporten. Då verksamheten definitivt upphört ska en ny statusrapport upprättas, vari föroreningsstatusen i mark och grundvatten ska bedömas. Har anläggningen orsakat en betydande förorening, jämfört med statusen i den ursprungliga statusrapporten, ska nödvändiga åtgärder vidtas för att komma tillrätta med föroreningen, så att området kan återställas till ursprunglig status. Kommissionen arbetar för närvarande med att ta fram riktlinjer för vad en statusrapport egentligen ska innehålla och innan dessa presenterats är det svårt att få en fullständig bild av hur statusrapporter ska utformas och vilken roll de kommer att spela. Ökad kännedom och kunskap om fastighetens skick ökar en fastighetsägares möjlighet att till exempel avgöra vilka garantier som är lämpliga vid försäljning/ förvärv av en fastighet. Vidare kan det, genom att det blir lättare att få kunskap om vilka följder som en miljöfarlig verksamhet som bedrivs på fastigheten kan ha, även bli lättare att avgöra vem som ska ansvara för olika eventuella föroreningar på fastigheten. Den kunskap som statusrapporterna kommer att ge kan emellertid även leda till att en fastighet plötsligt blir betydligt mer svårsåld och därmed indirekt sjunker i värde, även i de fall där det finns en verksamhetsutövare som både kan och är skyldig att bekosta en eventuell sanering. För det fall det inte finns någon verksamhetsutövare som kan göras ansvarig för att efterbehandla fastigheten kan fastighetsägaren i vissa fall dessutom själv löpa risk att få bekosta efterbehandling. Vidare föreligger skyldighet för fastighetsägaren att informera tillsynsmyndigheten om föroreningssituationen. Den kunskap om fastighetens miljöbelastningar som genom statusrapporterna kommer att erhållas kan även riskera att leda till vissa begränsningar vad gäller fastighetens nyttjandemöjligheter. Mot denna bakgrund kan det vara intressant för fastighetsägare att ta del av de statusrapporter som framöver ska upprättas. När skyldigheten att upprätta statusrapporter inträder i respektive fall står inte helt klart förrän förordningsarbetet är slutfört. För fastighetsägare kan det emellertid vara lämpligt att redan nu se över vilka rapporter/vilken information en hyresgäst enligt hyresavtalet är skyldig att tillhandahålla fastighetsägaren och tillse att de kommande statusrapporterna omfattas av såväl befintliga som kommande avtal. charlotte björnsdotter lundgren blc@msa.se 10

11 Fastighetstransaktioner i Tyskland fallgropar och vägledning Efter finanskrisen har fastighetsmarknaden i Tyskland återhämtat sig och återigen blivit attraktiv för såväl tyska som internationella investerare. Investerare från Norden är fortsatt aktiva, nyligen genomförde den Norska Oljefonden sina första förvärv i Berlin och Frankfurt. Även om Tyskland känns nära till Skandinavien så bör man vara uppmärksam på de skillnader som trots allt finns. Tyska fastigheter säljs antingen direkt eller indirekt, genom överlåtelser av fastighetsbolag. En fastighetsförsäljning måste notariseras av en tysk notarie vilket medför högre transaktionskostnader. Överlåtelsen hanteras sedan genom registrering i de lokala fastighetsregistren vilket kan ta lång tid särskilt om man siktar på ett fast datum för tillträde bör man ha detta i åtanke och tidigt börja förbereda alternativa lösningar som exempelvis en escrow. Om köparen är ett svenskt bolag kan det vara nödvändigt att vidimerade vissa handlingar, såsom exempelvis fullmakter och registreringsbevis. Oftast behövs även en s.k. apostill som utfärdas av en svensk notarius publicus. transaktionskostnader Förutom kostnader för notarisering tillkommer även avgifter till fastighetsregistren samt stämpelskatt. Stämpelskatten är mellan 3,5 % och 5,5 % av köpeskillingen beroende på i vilken delstat fastigheten är belägen. Det är viktigt att veta att stämpelskatt även kan utgå om ett fastighetsbolag förvärvas direkt- eller indirekt. Stämpelskatt utgår dock i princip inte om mindre än 95 % av fastighetsbolaget köps, det är därför viktigt att koppla in skatterådgivare i ett tidigt skede för att optimera strukturen på transaktionen, särskilt eftersom det är förvärvaren som enligt avtalspraxis betalar stämpelskatten. mäklare Mäklare är ofta inblandade i fastighetsaffärer i Tyskland och deras kostnader utgör ytterligare en del av transaktionskostnaderna. Det förekommer ofta att flera mäklare är inblandade i en transaktion och det är därför viktigt att tydligt dokumentera med vem man har varit i kontakt med som köpare och vilka offerter man har avböjt/accepterat. kommersiella hyresavtal Även om det finns mallavtal i Tyskland så är det betydligt vanligare förekommande med hyresavtal som har individuella skrivningar anpassade till det enskilda fallet. En köpare måste således granska de hyresavtal som finns i varje enskild transaktion. Det är även vanligt förekommande att det finns flera olika hyresavtal i förhållande till en och samma fastighet. En analys av de kommersiella och juridiska riskerna är därför en av de viktigaste delarna inom en due diligence. Bland de viktigaste sakerna att undersöka är att indexeringsklausuler är giltiga, att underhållsskyldigheter är tydligt formulerade och att avtalstiden har reglerats på ett formellt korrekt sätt. hyreslägenheter Stora portföljer av hyreslägenheter är en annan populär investeringsklass i Tyskland. De anses som stabila och kan samtidigt medföra möjligheter att höja hyrorna vilket är möjligt på ett flexiblare sätt än i Sverige. Begränsningar finns dock, t. ex. får hyran inte ökas med mer än 20 % inom tre år. Numera finns det även en öppning för att reducera detta till 15 % i vissa områden där hyrorna har stigit betydligt under de senaste åren som i Berlin och München. maria wolleh maw@msa.se

12 Introduktion till avveckling av fastighetskonsortier På fastighetsmarknaden förekommer gemensamt fastighetsägande i bolagsform, konsortier, av olika slag, såväl för projektfastigheter som för förvaltningsobjekt. Även större fastighetsbestånd samägs i många fall. Vissa konsortier har en uttalad avvecklingstidpunkt, andra existerar tills vidare. Men förr eller senare ska alla avvecklas, och hur regleras det? Det kan upplevas motsägelsefullt att redan vid etableringen av ett konsortium fokusera alltför mycket på en kommande avveckling, men det finns goda skäl att inte bortse från frågan. I de fall ägarna redan från början kan bestämma i principiella termer hur och när ägandet ska kunna avvecklas så medför detta att avvecklingsprocessen vid en senare tidpunkt ofta blir mycket enklare och kan ha fokus på att verkställa den avtalade avsikten. Även detta kan föranleda frågor om det har gått en längre tid eller marknaden har förändrats, men den typen av frågor är oftast rimligt hanterbara. att bli utlöst vid en tidpunkt då vissa förutsättningar har uppfyllts. Om delägarna vill att huvudalternativet ska vara att konsortiet ska kunna avvecklas genom extern avyttring/marknadsnotering så behöver bland annat beskrivas en tidpunkt för när sådan avveckling ska kunna ske, vem som kan ta initiativ till detta och hur processen ska genomföras. Konsortier med olika kategorier av ägare (t. ex. en mix av långsiktiga/ kortsiktiga, stora/små eller finansiella/industriella) kan då behöva hitta en flerstegsmodell. Frågan om hur avveckling ska ske rymmer många delfrågor, bl.a. -- val av legal struktur (t. ex. valet mellan att avyttra aktier eller fastigheter) -- val av paketering (ska alla fastigheter säljas tillsammans, eller ska de säljas styckevis) -- val av avyttringsmetod (t. ex. val mellan alternativen internköp av delägare, extern publik auktion, Om avvecklingsformerna däremot inte är fastställda i konsortieavtalet blir processen kring avyttring/ avveckling mer svårförutsebar, och därmed potentiellt mer komplicerad, t.ex. förekommer i sådana fall oenighet om tidpunkt eller metod för avveckling. I ett konsortium där parterna kan ha olika grundsyn på avvecklingsalternativen är särskilt viktigt att reglera avvecklingsfrågan. Exempel på detta inom fastighetsområdet är om någon delägare är ett fastighetsförvaltande bolag medan någon annan delägare är en fastighetsutvecklare. I ett konsortium som ska ha fokus på fastighetsutvecklingsprojekt behöver klargöras om någon av delägarna vid avveckling är avsedd som köpare av de färdigutvecklade fastigheterna, eller om en marknadsförsäljning av fastigheterna ska vara huvudalternativet som exit-modell. Ofta regleras avvecklings- och utträdesmöjligheter genom utförliga bestämmelser om delägares möjlighet att överlåta sina ägarandelar inom/utom konsortiets ägarkrets. Förköpsrättsrätt för övriga ägare är en vanlig komponent, liksom i vissa fall hembudsskyldighet för nytillkommen ägare. Aktiebolagslagens rösträttsregler, som leder till olika ägarinflytande vid olika ägarandelar, behöver beaktas vid utformningen av avtalet och vid ev. samtycken till ägarförändringar under konsortiets livstid. Det förekommer också rätt 12

13 extern off market avyttring eller marknadsnotering av hela/del av bolaget) Om fysiska personer förekommer som delägare finns även familjerättsliga regler som behöver beaktas, om risken för att andelar byter ägare p.g.a. arv eller äktenskapsskillnad ska kunna undvikas. Ett särskilt fokus brukar ligga på värderingsfrågor vid avveckling, och här förekommer fler olika situationer som kan behöva regleras på olika sätt. Överenskomna prismodeller, marknadsvärdesmekanismer eller andra former av värderingsmekanismer liksom andra alternativ kan kombineras vid behov. Inhämtande av värderingar förekommer regelmässigt i denna typ av avtalsbestämmelser och bör ägnas stor omsorg till undvikande av felkällor. Värdering vid inlösen vid avtalsbrott hanteras regelmässigt annorlunda än andra former av inlösen. Hur ett avtal ska reglera frågan om tvångsvis avveckling av en delägare eller ett helt konsortium vid avtalsbrott, konkurs eller oenighet beror bland annat på konsortiets karaktär, antalet delägare, fördelningen av ägandet och andra förutsättningar. En minoritetsdelägares rättigheter brukar skilja sig från en majoritetsdelägares. Som framgår av denna artikel kan avtalsvillkor om avveckling av ett konsortium skilja sig åt, bl.a. beroende på antalet delägare i konsortiet och konsortieparternas verksamhet. Gemensamt för alla är dock behovet av att redan från början enas om hur konsortiet ska kunna avvecklas. jesper prytz jpr@msa.se hillevi börjesson hib@msa.se

14 Trender Med ett team på 50 jurister som dagligen arbetar med fastighetsbranschens transaktioner och andra fastighetsrättliga frågor har Mannheimer Swartling norra Europas största grupp av fastighetsjurister. Vårt dagliga arbete återspeglar därför i stora delar trenderna i fastighetsbranschen. En fortlöpande trend är intresset för fastighetsutveckling och då särskilt inom segmenten för handel och bostäder. Byråns jurister jobbar med en rad projekt spridda över hela landet. Vi ser också en tydlig trend med den ökande mängden diskussioner och tvisteliknande situationer inom entreprenadområdet. Vidare finns ett tydligt ökat fokus på el och energifrågor bland fastighetsbolagen. har ökat på senare tid även om en justering nedåt i belånings graderna märks. Av detta följer att flera aktörer tittar på alternativa finansieringslösningar innefattande såväl obligationer som mezzanine-lån. De positiva tongångarna på transaktionsmarknaden kan komma att hämmas av att antalet säljare under 2013 av högklassiga objekt och portföljer är osäkert. Det blir därför extra intressant att se resultatet av årets MIPIM. Här bredvid följer en förteckning över deltagare från Mannheimer Swartling. Vi ser fram mot intressanta diskussioner och ta gärna kontakt med någon av oss under MIPIM-veckan. tomas johansson toj@msa.se Vad gäller fastighetstransaktioner avslutades 2012 med intensiv aktivitet och byrån medverkade i många av de största transaktionerna under året inklusive försäljningen av 50 % av aktierna i Hemsö Fastighets AB samt försäljningen av Kista Galleria. Enligt branschbedömare kommer transaktionsnivån på den svenska fastighetsmarknaden vara oförändrad eller till och med något ökande under 2013 och vi tycker oss se ett ökat internationellt intresse för svenska fastigheter. Möjligheterna att finansiera fastighetsförvärv 14

15 möt oss på mipim 2013 klas wennström mobil: tomas johansson mobil: maria wolleh mobil: jenny wärmé mobil: hillevi börjesson mobil: olle källström mobil:

16 stockholm norrlandsgatan 21 box stockholm telefon: +46 (0) göteborg östra hamngatan 16 box göteborg telefon: +46 (0) malmö södergatan 22 box malmö telefon: +46 (0) helsingborg södra storgatan 7 box helsingborg telefon: +46 (0) frankfurt bockenheimer landstrasse frankfurt am main, tyskland telefon: berlin mauerstrasse berlin, tyskland telefon: moskva romanov dvor business centre romanov per moskva, ryssland telefon: shanghai unit 7, 25th floor, platinum no. 233 taicang road, luwan district shanghai , kina telefon: hong kong suites , 33rd floor jardine house, 1 connaught place central, hongkong, kina telefon: bryssel it tower avenue louise bryssel, belgien telefon: new york 101 park avenue new york ny 10178, usa telefon: Mannheimer Swartling är Sveriges ledande affärsjuridiska advokatbyrå. Genom att kombinera juridisk spjutspetskompentens med branschkunskap erbjuder vi våra klienter kvalificerad affärsjuridisk rådgivning med stort mervärde. Vi är en fullservicebyrå med omfattande internationell verksamhet och uppdrag över hela världen. Med ett team på 50 jurister som dagligen arbetar med fastighetsbranschens transaktioner och andra fastighetsrättliga frågor har Mannheimer Swartling norra Europas största grupp av fastighetsjurister. Antalet specialiserade jurister ger oss en unik kombination av kunskap och erfarenhet. Byråns fastighetsgrupp har samlat experter från alla relevanta rättsområden och drivs utifrån ett tydligt branschfokus. För beställning av Fasta Affärer, vänligen kontakta Charlotte Holmgren, chho@msa.se.