AVTAL OM FASTIGHETSÖVERLÅTELSE. mellan UPPLANDS VÄSBY KOMMUN. och SVERIGEFINSKA SKOLAN I UPPLANDS VÄSBY FASTIGHETSAKTIEBOLAG [DATUM]

Transkript

1 [UTKAST ] AVTAL OM FASTIGHETSÖVERLÅTELSE mellan UPPLANDS VÄSBY KOMMUN och SVERIGEFINSKA SKOLAN I UPPLANDS VÄSBY FASTIGHETSAKTIEBOLAG [DATUM]

2 INDEX 1. Bakgrund Överlåtelseförklaring Överlåtelse Vederlag Tillträde Fastigheternas skick Kommunens garantier SFS garantier Avtalsbrott, garantibrist, reklamation m.m Kostnader och intäkter Övertagande av avtal m.m Villkor Kontaktpersoner och meddelanden Övrigt... 8 BILAGOR Bilaga 5.2.b) Köpebrev för Ekebo-fastigheterna Bilaga 5.2.e) Hyresavtal att ingå på Tillträdesdagen Bilaga 5.3.a) Köpebrev för Hammarby-Smedby Bilaga 7.3.b) Gällande hyresavtal samt aktuella hyror för Hammarby-Smedby Bilaga 7.3.d) Fastighetsregisterutdrag avseende Hammarby-Smedby Bilaga 8.3.d) Fastighetsregisterutdrag avseende Ekebo-fastigheterna

3 Parter (1) Upplands Väsby kommun, org. nr , Upplands Väsby ( Kommunen ); och (2) Sverigefinska skolan i Upplands Väsby fastighetsaktiebolag, org. nr , Hovslagargatan 25, Upplands Väsby ( SFS ). Kommunen och SFS benämns i det följande var för sig Part och gemensamt Parterna. 1. BAKGRUND 1.1. Kommunen är civilrättslig och lagfaren ägare till fastigheten Upplands Väsby Hammarby-Smedby 1:451 ( Hammarby-Smedby ) SFS är civilrättslig och lagfaren ägare till fastigheterna Upplands Väsby Ekebo 8:12 och 8:13 ( Ekebo-fastigheterna ) Kommunen har framfört önskemål om förvärva Ekebo-fastigheterna. Kommunen har i utbyte för Ekebo-fastigheterna erbjudit att överlåta Hammarby-Smedby till SFS SFS är intresserat av att överlåta Ekebo-fastigheterna respektive förvärva Hammarby-Smedby i syfte att fortsatt bedriva skolverksamhet Hammarby-Smedby och Ekebo-fastigheterna benämns i det följande gemensamt ( Fastigheterna ) Parterna har därför denna dag träffat detta fastighetsöverlåtelseavtal jämte bilagor ( Avtalet ). 2. ÖVERLÅTELSEFÖRKLARING Kommunen överlåter härmed Hammarby-Smedby till SFS och SFS överlåter härmed Ekebo-fastigheterna till Kommunen på i detta Avtal angivna villkor. 3. ÖVERLÅTELSE Fastigheterna ska överlåtas genom byte. Kommunen ska således överlåta Hammarby-Smedby till SFS mot erhållande av Ekebo-fastigheterna jämte Vederlaget. 4. VEDERLAG 4.1. Parterna är överens om att marknadsvärdet för Ekebo-fastigheterna är kronor och marknadsvärdet för Hammarby-Smedby är kronor Parterna har mot denna bakgrund överenskommit att vederlag ska utgå i form av skillnaden mellan marknadsvärdet på Hammarby-Smedby och Ekebofastigheterna ( Vederlaget ) Vederlaget uppgår till kronor, vilket ska erläggas kontant till Kommunen på Tillträdesdagen. 3(10)

4 4.4. För det fall Kommunen efter detta Avtals fullföljande överlåter Ekebofastigheterna till extern part ska Kommunen utge tilläggsköpeskilling till SFS om försäljningen medför en realisationsvinst för Kommunen Tilläggsköpeskilling för Ekebo-fastigheterna ska utgå enligt följande formel, vilken ska medföra att realisationsvinsten delas lika mellan Parterna: T = 0,5 * (A kr - B), där T utgör tilläggsköpeskillingen; A utgör köpeskillingen vid Kommunens försäljning; och B utgör de kostnader Kommunen haft och investeringar Kommunen gjort i tiden mellan Kommunens förvärv av Ekebo-fastigheterna och Kommunens försäljning till extern part (inklusive kostnader i samband med försäljning och/eller värdering, planläggning m.m.) Tillämpning av Tilläggsköpeskilling gäller maximalt i 20 år efter detta avtal om fastighetsöverlåtelse undertecknande Sedan den externa förvärvaren tillträtt Ekebo-fastigheterna ska Parterna inom trettio (30) dagar fastställa huruvida tilläggsköpeskilling enligt ovan ska utgå och i så fall med vilket belopp, varefter slutreglering ska ske inom trettio (30) dagar Tilläggsköpeskilling skall endast utgå för försäljning som avser den geografiska yta som Ekebo-fastigheterna omfattar per dagen för detta Avtal, d.v.s. inom de koordinater som framgår av fastighetsregisterutdrag, Bilaga 8.3.d). Om Ekebofastigheternas geografiska yta således, t.ex. till följd av fastighetsregleringar, skulle komma att ändras skall tilläggsköpeskilling inte utgå för andra ytor än de som Ekebo-fastigheterna omfattar per dagen för detta Avtal. 5. TILLTRÄDE 5.1. Parterna ska tillträda de respektive Fastigheterna den 1 oktober 2016 eller den dag som Parterna skriftligen enas om ( Tillträdesdagen ) På Tillträdesdagen ska SFS: a) Kontant erlägga Vederlaget i sin helhet genom elektronisk överföring till av Kommunen skriftligen anvisat bankkonto; b) upprätta separata köpebrev för Ekebo-fastigheterna i enlighet med Bilaga 5.2.b); c) vidta samtliga åtgärder som krävs för att Kommunen ska erhålla lagfart avseende Ekebo-fastigheterna; och d) tillse att samtliga handlingar i SFS besittning som kan antas behövliga för Kommunens framtida ägande av Ekebo-fastigheterna överlämnas till Kommunen; e) underteckna hyresavtal avseende lokaler på Hammarby-Smedby enligt vilka SFS är hyresvärd, Bilaga 5.2.e) På Tillträdesdagen ska Kommunen: 4(10)

5 a) upprätta köpebrev för Hammarby-Smedby i enlighet med Bilaga 5.3.a); b) vidta samtliga åtgärder som krävs för att SFS ska erhålla lagfart avseende Hammarby-Smedby; och c) tillse att samtliga handlingar i Kommunens besittning som kan antas behövliga för SFS framtida ägande av Hammarby-Smedby överlämnas till SFS; och d) underteckna hyresavtal avseende lokaler på Hammarby-Smedby enligt vilka Kommunen är hyresgäst, Bilaga 5.2.e) SFS respektive Kommunen ska äga rätt att ansöka om lagfart med stöd av respektive köpebrev. 6. FASTIGHETERNAS SKICK 6.1. Fastigheterna överlåts i befintligt skick. Respektive Part är medveten om sin undersöknings- respektive upplysningsplikt och bekräftar att möjlighet att undersöka Fastigheterna har getts Parterna förklarar sig godta Fastigheternas respektive skick och förklarar sig härmed avstå från varje anspråk gentemot den andra Parten på grund av fel eller brister i Fastigheterna, om inte annat särskilt utfästs och/eller garanterats i Avtalet. Med fel eller brister avses såväl sådana som Parterna känt till eller bort känna till vid besiktning samt sådana eventuella fel eller brister som ingendera Part känt till eller bort känna till vid besiktning (s.k. dolda fel). 7. KOMMUNENS GARANTIER 7.1. Kommunen lämnar såvitt avser Hammarby-Smedby de garantier som framgår av denna punkt Garantierna avser förhållandena per dagen för detta Avtals ingående samt Tillträdesdagen om inte annat särskilt framgår av en särskild garanti Kommunen garanterar att: a) Kommunen är lagfaren ägare till Hammarby-Smedby; b) samtliga för Hammarby-Smedby gällande hyresavtal samt aktuella hyror per Tillträdesdagen framgår av Bilaga 5.2.e) och Bilaga 7.3.b); c) det inte föreligger tvist eller framställts krav avseende Hammarby-Smedby och att det, såvitt Kommunen känner till, inte heller finns några omständigheter hänförliga till tiden före detta Avtals ingående som kan medföra tvist eller krav; d) Hammarby-Smedby inte är belastad av inskrivningar, pantbrev, inteckningar eller nyttjanderätter utöver vad som framgår av bifogade fastighetsregisterutdrag, Bilaga 7.3.d); e) det inte finns några uttagna pantbrev på Hammarby-Smedby; f) samtliga debiterade avgifter som belöper på Hammarby-Smedby för tiden fram till Tillträdesdagen är betalda; 5(10)

6 g) all information som Kommunen skriftligen tillhandahållit beträffande Hammarby-Smedby i allt väsentligt är korrekt; h) det inte finns några begångna miljöbrott på Hammarby-Smedby; i) inga serviceavtal eller andra leverantörsavtal hänförliga till Hammarby- Smedby överlåts på SFS; 8. SFS GARANTIER 8.1. SFS lämnar såvitt avser Ekebo-fastigheterna de garantier som framgår av denna punkt Garantierna avser förhållandena per dagen för detta Avtals ingående samt Tillträdesdagen om inte annat särskilt framgår av en särskild garanti SFS garanterar att: a) SFS är lagfaren ägare till Ekebo-fastigheterna; b) samtliga för Ekebo-fastigheterna gällande hyresavtal samt aktuella hyror per Tillträdesdagen framgår av Bilaga 8.3.b); c) det inte föreligger tvist eller framställts krav avseende Ekebo-fastigheterna och att det, såvitt SFS känner till, inte heller finns några omständigheter hänförliga till tiden före detta Avtals ingående som kan medföra tvist eller krav; d) Ekebo-fastigheterna inte är belastade av inskrivningar, pantbrev, inteckningar eller nyttjanderätter utöver vad som framgår av bifogade fastighetsregisterutdrag, Bilaga 8.3.d); e) det inte finns några uttagna pantbrev på Ekebo-fastigheterna; f) samtliga debiterade avgifter som belöper på Ekebo-fastigheterna för tid fram till Tillträdesdagen är betalda; g) all information som SFS skriftligen tillhandahållit beträffande Ekebofastigheterna i allt väsentligt är korrekt; h) det inte finns några begångna miljöbrott på Ekebo-fastigheterna; i) inga serviceavtal eller andra leverantörsavtal hänförliga till Ekebofastigheterna överlåts på SFS; 9. AVTALSBROTT, GARANTIBRIST, REKLAMATION M.M Vid garantibrist eller om Part bryter mot detta Avtal äger den andra Parten rätt till ersättning för den skada avtalsbrottet orsakar. Part är därvid skyldig att i möjligaste mån begränsa sin skada. Parts ersättningsskyldighet ska aldrig överstiga ett belopp motsvarande marknadsvärdet för Ekebo-fastigheterna Garantibrist och avtalsbrott ska endast bli föremål för reglering om varje enskild skada överstiger två (2) prisbasbelopp eller om den sammanlagda skadan överstiger fem (5) prisbasbelopp, i vilket fall ersättning ska utgå fr.o.m. första kronan. 6(10)

7 9.3. Parts rätt att göra påföljd gällande går förlorad om Part inte reklamerar aktuell garantibrist eller avtalsbrott senast 30 dagar från det att Part insåg eller bort inse garantibristen eller avtalsbrottet, dock senast 12 månader efter Tillträdesdagen Krav som grundas på detta Avtal ska framställas skriftligen på sätt som anges i punkt 13 nedan för att göras gällande I händelse av avvikelse från någon av ovanstående garantier eller avtalsbrott ska påföljden i punkt 9.1 vara exklusiv. Således ska Köparen inte ha rätt att göra gällande någon påföljd enligt jordabalken eller andra rättsregler eller rättsgrundsatser. Köparen har således inte rätt till skadestånd och/eller att häva detta Avtal, oavsett anledning. 10. KOSTNADER OCH INTÄKTER Under perioden mellan dagen för detta Avtals ingående och Tillträdesdagen ska Parterna tillse att Fastigheterna förvaltas på ett ansvarsfullt sätt och i överensstämmelse med tidigare sedvana. Part förbinder sig att inte förändra, säga upp eller träffa nya hyresavtal, träffa andra avtal eller fatta väsentliga beslut rörande Fastigheterna utan att först inhämta den andra Partens skriftliga samtycke De kostnader och intäkter hänförliga till Fastigheterna som belöper på tiden före Tillträdesdagen belastar respektive tillkommer avyttrande Part i egenskap av ägare till sådan fastighet De kostnader och intäkter hänförliga till Fastigheterna som belöper på tiden efter Tillträdesdagen belastar respektive tillkommer förvärvande Part i egenskap av förvärvare av sådan fastighet Parterna är överens om att upprätta en sedvanlig likvidavräkning i anslutning till Tillträdesdagen Skulle, enligt förvärvande Parts försäkring, ersättningsgillt skadefall inträffa före Tillträdesdagen på fastighet som denne ska förvärva enligt detta Avtal ska överlåtelsen enligt detta Avtal ändå stå fast, varvid förvärvande Part inträder i överlåtande Parts rätt till försäkringsersättning. Förvärvande Part erlägger i sådant fall eventuell självrisk. Om skadan inte ersätts ur försäkring, och skadan är av väsentlig betydelse för förvärvande Part, ska överlåtande Part istället ha rätt att häva detta Avtal och återgång ske, alternativt rätt att begära. För det fall hävning och återgång ej sker ska överlåtande Part ha rätt att begära att skadan skyndsamt avhjälps samt att överlåtande Part till förvärvande Part erlägger ett belopp motsvarande den skada förvärvande Part lider Kostnaderna för lagfart avseende respektive Fastighet betalas av förvärvande Part. 11. ÖVERTAGANDE AV AVTAL M.M Kommunen hyr ut lokaler i den byggnad som finns på Hammarby-Smedby enligt de hyresavtal som framgår av Bilaga 7.3.b). I lokalerna bedrivs bl.a. särskoleverksamhet, dagligverksamhet för äldre och barn, fritidsverksamhet samt idrottsaktiviteter. Vissa av dessa verksamheter ska kvarstå efter Tillträdesdagen varför Partena är överens om att de hyresavtal som framgår av Bilaga 7.3.b) ska övertas av SFS. 7(10)

8 11.2. På Hammarby-Smedby finns övervakningskameror monterade vilka används av Kommunen i enlighet med gällande tillstånd. Sådana kameror ingår inte i överlåtelsen utan kommer att monteras ned av Kommunen. 12. VILLKOR Detta Avtals giltighet är villkorat av att det före Tillträdesdagen a) godkänns av Upplands Väsby kommuns kommunstyrelse och kommunfullmäktige samt att dessa beslut vunnit laga kraft; och b) SFS erhåller nödvändig finansiering för att genomföra sina åtaganden enligt Avtalet. 13. KONTAKTPERSONER OCH MEDDELANDEN Vardera Part har utsett en kontaktperson som ska ansvara för kontakterna Parterna emellan med anledning av detta Avtal Kommunen har som sin kontaktperson utsett: Thomas Thunblom, , thomas.thunblom@upplandsvasby.se SFS har som sin kontaktperson utsett: Maija Vola, , maija.vola@sverigefinskaskolan.se Vid byte av kontaktperson ska den andra Parten informeras härom Meddelanden enligt detta Avtal ska göras skriftligen och anses ha kommit den andra Parten tillhanda två (2) vardagar efter det att meddelandet avsänts i rekommenderad försändelse till Partens adress angiven i ingressen till detta Avtal, eller då den andra Parten skriftligen bekräftat meddelandets mottagande. Meddelande ska ställas till den kontaktperson som utsetts av mottagande Part. 14. ÖVRIGT Vardera Parten ska svara för samtliga sina kostnader hänförliga till överlåtelsen av Fastigheterna Ingen av Parterna har rätt att överlåta eller pantsätta detta Avtal eller någon av sina rättigheter eller skyldigheter enligt detta Avtal utan den andra Partens på förhand erhållna skriftliga samtycke Ändringar och tillägg till detta Avtal ska, för att vara bindande, vara skriftligen avfattade och undertecknade av båda Parter Avtalet med dess bilagor utgör Parternas fullständiga reglering av alla frågor som Avtalet berör. Såväl alla skriftliga som muntliga åtaganden och utfästelser som föregått Avtalet ersätts av innehållet i detta Avtal Tvist i anledning av detta Avtal ska slutligt avgöras av allmän domstol. [Underskriftssida följer] 8(10)

9 9(10)

10 Detta Avtal har upprättats i två originalexemplar varav Parterna tagit varsitt. Ort: Datum: UPPLANDS VÄSBY KOMMUN Ort: Datum: SVERIGEFINSKA SKOLAN I UPPLANDS VÄSBY FASTIGHETSAKTIEBOLAG Ovanstående namnteckningar bevittnas: 10(10)