Skiljebo Markanvisning för bostäder

Transkript

1 Datum Västerås Stad Teknik- och Fastighetsförvaltningen Stadshuset Västerås Skiljebo Markanvisning för bostäder

2 VÄSTERÅS STAD 2 (10) Inbjudan På uppdrag av Fastighetsnämnden bjuder Västerås stad in till markanvisning för bostadsbebyggelse längs med Ekevägen på Skiljebo, där begreppet social hållbarhet kommer att vara centralt. Marknadens aktörer inbjuds att inkomma med ett exploateringsförslag för bostadsbebyggelse (nedan kallad förslaget) samt ett markprisanbud. Markanvisningen kommer att genomföras som ett jämförelseförfarande. Ert förslag med handlingar och markprisanbud ska vara staden tillhanda senast För markprisanbuden tillämpas en lägsta accepterad nivå. För bostadsrätter, äganderätter och hyresrätter i tillkommande bostäder gäller ett lägsta accepterat pris om kr/m2 BTA ovan mark. Markanvisningens innehåll och syfte I detta förfrågningsunderlag anges: Beskrivning av området Grundkrav för markanvisningen - krav som exploateringsförslagen och byggherren ska uppfylla Utvärderingskriterier Utvärderingens tillvägagångssätt Detaljplan och utredningar Villkor för överlåtelse/upplåtelse och genomförande Underlaget innehåller även viss praktisk information. Syftet med markanvisningsförfarandet är att få in intressanta förslag för fortsatt bostadsplanering. Markanvisningsförfarandet genomförs på uppdrag av Fastighetsnämnden. Efter att anbudstiden har gått ut kommer utvärdering och bedömning av inlämnade förslag att genomföras av tjänstemän inom Teknik- och fastighetsförvaltningen och andra berörda förvaltningar. Därefter beslutar Fastighetsnämnden vilken byggherre som får markanvisningen. Staden förbehåller sig fri prövningsrätt och har även rätt att förkasta samtliga förslag utan ersättningsskyldighet. Endast de förslag som uppfyller samtliga krav kommer att utvärderas under jämförelseförfarandet. Förslag som inte uppfyller stadens krav kommer inte att beaktas. Beskrivning av området Läge Markanvisningsområdet Krigsbranddamm Markanvisningsområdet ligger inom stadsdelen Skiljebo, ca 2,5 km från Västerås centrum, med närhet till bland annat Centrallassarettet. Markanvisningsområdet omfattar del av fastigheten Västerås 3:28 och del av fastigheten Västerås 3:25. Idag består området av öppna gräsytor och en grusad fotbollsplan. Ingen befintlig bebyggelse finns inom markanvisningsområdet. Karta med befintliga markhöjder och flyghindernivåer finns som bilaga. I det sydöstra hörnet av markanvisningsområdet finns en så kallad krigsbranddamm. Branddammen är inte i bruk, men fylls regelbundet på för att bevara konstruktionens bärighet. Enligt beslut 2015/13-KS-509 får krigsbranddammen avvecklas. Beslutet samt tillgängliga ritningar finns som bilaga.

3 VÄSTERÅS STAD 3 (10) Krigsbranddammen rivs av byggherren i samband med kommande exploatering. Alternativt skulle dammen kunna användas som del av dagvattenfördröjningen och som dagvattendamm. Staden uppmanar till kreativitet och att man försöker se dammen mer som en fördel för projektet än ett problem som måste lösas. Dammen finns där området har sin lägsta marknivå. Geoteknik - översiktlig Intilliggande bebyggelse Staden har utfört en översiktlig geoteknisk utredning. Resultaten finns som bilaga. Stadsdelen Skiljebo utgörs till största delen av bostadsbebyggelse. Den befintliga bebyggelsen är varierad med flera olika hustyper från olika tidsepoker. Norra delarna av Skiljebo byggdes ut i slutet på 50-talet och beskrevs som Västerås första förort. Huvuddelen av flerbostadshusen byggdes kring talet. Skiljebo centrum är beläget i den norra delen av stadsdelen. Här finns ett stort utbud med bland annat livsmedelsbutik, bibliotek, bank, apotek och restaurang. Här har även HSB och Bostads AB Mimer nyligen byggt flerbostadshus. Både väster och öster om Skiljebo centrum finns flerbostadshusområden. Söder om centrum finns egnahemsområdet Gamla Skiljebo som byggdes ut mellan åren Fördelningen av upplåtelseformer för bostäder i närområdet är 43,5 % bostadsrätter, 33,5 % hyresrätter, samt 21 % äganderätter i småhus. Grundkrav för markanvisningen Grundkraven för markanvisningen är krav som byggherren och exploateringsförslagen ska uppfylla. För att erhålla markanvisning måste byggherren, enligt stadens bedömning, ha den kompetens och stabilitet som krävs för att kunna genomföra projektet. Staden kommer att göra en bedömning av de enskilda byggherrarnas och deras inlämnade förslags genomförbarhet. Om byggherren inte är känd sedan tidigare ska följande redovisas: Byggherrens organisation och historik samt projektorganisation Kontaktpersoner och firmatecknare Ekonomisk status/finansiering Affärsidé (byggande, fastighetsutveckling, förvaltning) Genomförda och pågående referensobjekt Tid Förslagen inklusive markprisanbud ska vara staden tillhanda senast Upplåtelseform Minst 20 % av bostäderna som uppförs inom markanvisningsområdet ska vara ägarlägenheter i flerbostadshus. I övrigt gäller valfri upplåtelseform.

4 VÄSTERÅS STAD 4 (10) Sociala bostäder Hyresrätt I de fall hyresrätter uppförs ska staden erbjudas att hyra 5 % av hyresrätterna i projektet för sociala ändamål. Dessa lägenheter ska vara fullt tillgängliga. När projektet har kommit så långt att hyra och övriga villkor för uthyrningen kan presenteras för staden, ska staden ges möjlighet att acceptera eller förkasta erbjudandet. Först när staden accepterat erbjudandet har staden förbundit sig att hyra lägenheterna. Bostadsrätt och äganderätt I det fall bostadsrätter eller bostäder med äganderätt uppförs ska staden erbjudas att köpa det antal lägenheter som motsvarar 5 % av bostäderna i projektet för sociala ändamål. Dessa lägenheter ska vara fullt tillgängliga. När projektet har kommit så långt att en köpeskilling och övriga villkor kan presenteras för staden, ska staden ges möjlighet att acceptera eller förkasta erbjudandet. Först när staden accepterat erbjudandet har staden förbundit sig att köpa lägenheterna. Samverkansavtal Utformning och begränsning av ny bebyggelse (Se grundkarta i dwg-format för detaljer) Den byggherre som erhåller markanvisning för bostäder i form av hyresrätter ska ha eller sluta samverkansavtal 1 med Västerås stad angående tilldelning av lägenheter för det kommunala bostadssociala behovet. Mer information om samverkansavtal finns som bilaga. Nya byggnader om max 4 våningar ska placeras i ett stråk längst med Ekevägen så att den befintliga bebyggelsen längs med gatan på ett välanpassat sätt fortsätter norrut upp mot Skiljeboskolan. Byggnadsvolymerna ut mot Ekevägen bör skapa ett varierat gaturum genom att växla i volymer eller delas upp i flera byggnadskroppar. Nya byggnader om 2-3 våningar ska placeras i ett stråk norr om befintlig villabebyggelse längs Stigbergsgatan, enligt bilagd karta. Högsta tillåtna totalhöjd över nollplanet är 51 meter. Detta med anledning av restriktioner från flyget. Angöring och trafik Angöring till markanvisningsområdet ska ske från Ekevägen. Befintliga gång- och cykelstråk inom markanvisningsområdet får utgå. Staden planerar att bygga ett rekreationsområde med en lekplats och en aktivitetsyta för idrott i angränsning till markanvisningsområdet. De boende inom markanvisningsområdet ska enkelt kunna ta sig till rekreationsområdet. 1 Samverkansavtalet är en samförståndslösning mellan Västerås stad och fastighetsägarna i staden. Avtalets syfte är att skapa bra förutsättningar för tillgång på bostäder för kommunens flyktingmottagande och till de utsatta grupper som inte av egen kraft kan erhålla en bostad på den ordinarie bostadsmarknaden. Avtalets tecknas mellan fastighetsägaren och individ- och familjenämnden. Samordning och hantering av samverkansavtalet sköts av Bostad Västerås på uppdrag av staden.

5 VÄSTERÅS STAD 5 (10) Parkering Stadens parkeringsriktlinjer ska följas. Dokumentet finns som bilaga. Området ligger i zon 3. Länk till E-tjänst för beräkning av parkeringstal; Parkering för både bil och cykel ska lösas inom markanvisningsområdet. Det innefattar även handikapparkering, som måste vara belägen inom 25 meter från bostadsentrén. Parkeringsytorna ska delas upp och får inte dominera utemiljön i området. Parkeringar får inte anordnas under mark på grund av dagvattenförhållanden i området. Utemiljö Förslaget ska ge en väl utformad utemiljö både för barn och vuxna inom markanvisningsområdet. Staden planerar att bygga ett rekreationsområde med en lekplats och en aktivitetsyta för idrott i angränsning till markanvisningsområdet. Gestaltning av dagvattenområden och övriga dagvattenåtgärder bör vara mångfunktionella och fungera som en attraktiv del av utemiljön. Buller Byggherren ska förhålla sig till gällande regler avseende bullernivåer för bostadsbebyggelse. Nedan finns en länk till stadens bullerkartläggning: Solstudier Dagvatten Solstudier ska bifogas förslaget. Stolstudierna ska visa att föreslagen husplacering och våningsantal är lämplig med tanke på: - dagsljus i lägenheterna - skuggpåverkan på utemiljöer inom markanvisningsområdet - skuggpåverkan på omkringliggande bebyggelse Byggnader ska klara en marköversvämning på +26,5 m utan att skadas, gäller för färdigt golv och grundläggning. Även markparkeringar och andra områden som inte tål höga vattennivåer ska klara marköversvämningen utan att skadas. Dagens marknivå riskerar att översvämmas upp till 1,0 m djup vid extremregn. Dagvattnet från fastigheten ska klara dagvattenpolicyns riktvärden för dagvattenutsläpp, utsläpp från verksamhetsutövare. Inkomna bebyggelseförslag ska presentera lösningar på rening av dagvattnet främst från parkeringsytor. Dagvattnet från markanvisningsområdet ska begränsas till 15 l/s/ha för ett 10 minutersregn med 10-års återkomsttid. Åtgärderna ska vara en del av gestaltningen där dagvattenområden och dagvattenåtgärderna bör vara mångfunktionella och fungera som en attraktiv del av utemiljön. Avrinningsvägen för dagvatten längs Ekevägen får inte förhindras och det ska finnas kvar en översvämningsyta på m3 för att ta hand om dagvatten som kommer från området uppströms fastigheten.

6 VÄSTERÅS STAD 6 (10) Illustration enligt skyfallskartering. Markområde som riskerar översvämmas vid extremregn. Utvärderingskriterier för markanvisningen Social hållbarhet I utvärderingen kommer begreppet Social hållbarhet vara centralt. Ledorden för vad social hållbarhet innebär för staden i markanvisningen kan sammanfattas med orden; Tillgänglighet Trygghet Mångfald/Integration Delaktighet Byggherren ska presentera i text och schematiskt hur den nya bebyggda miljön ska bidra till långsiktig social hållbarhet. Företaget ska presentera konkreta förslag på hur utomhusmiljön skall utformas för att skapa mötesplatser som attraherar människor oavsett ålder, kulturell- eller socioekonomisk bakgrund. Byggherren ske ge en bild/vision av hur de tänker att den tillkommande byggnationen ska fungera och förhålla sig till befintlig bebyggelse och omgivning (skola/förskola/villaområde/grönytor) och hur det nya och befintliga kan samverka och dra nytta av varandra. Staden ska bygga allmän lekplats och aktivitetsyta i direkt anslutning till markanvisningsområdet. Byggherren ska presentera hur den byggda utomhusmiljön kan kopplas samman med, och skapa synergier med den allmänna lekplatsen för ökad mångfald och integration i stadsdelen Skiljebo. Den bebyggda utomhusmiljön skall uppmuntra till spontana utflykter till husens omgivande ytor. Det ska vara enkelt och tillgängligt att ta sig ut och in. Det ska finnas goda uppehållsställen omedelbart utanför husen där det ska finns något att göra och något att engagera sig i för alla. Förslaget ska beskriva hur man vill uppnå det goda livet mellan husen. De inkomna bebyggelseförslagens konkretisering av ovanstående kommer utvärderas genom att ge de olika förslagen poäng på hur väl förslaget bedöms bidra till långsiktig social hållbarhet. En utvärderingsgrupp bestående av tjänstemän från Teknik- och fastighetsförvaltningen och andra berörda förvaltningar kommer att utvärdera efter en poängskala från poäng innebär liten eller inget bidrag till långsiktig social hållbarhet för markanvisningsområdet och stadsdelen Skiljebo, och 5 poäng innebär ett mycket stort bidrag till långsiktig social hållbarhet.

7 VÄSTERÅS STAD 7 (10) Utvärderingen av markanvisningen Utvärderingen kommer att ske i 3 separata steg. 1. I ett första steg utvärderas om förslagen uppfyller grundkraven för markanvisningen. Endast förslagen som uppfyller grundkraven för markanvisningen går vidare till utvärderingssteg I ett andra steg ges poäng (från 1-5) till de olika förslagen efter hur väl förslaget bedöms uppnå målen under rubriken som beskriver social hållbarhet. Om förslaget får 4 eller flera poäng går förslaget vidare till steg 3 i utvärderingen. 3. I steg 3 bedöms det inkomna prisanbudet. Det förslag som har högst prisanbud tilldelas markanvisningen. Om det skulle inträffa att 2 eller flera av förslagen som lämnar högst anbud bedöms ekonomiskt likvärdiga, kommer det förslag som fått högst poäng för social hållbarhet att tilldelas markanvisningen. Anbud Pris för flerbostadshus ska anges i kr/m 2 BTA ovan mark. Slutligt markpris beräknas genom att vald byggherres angivna pris i kr/ m 2 BTA multipliceras med tillåten byggrätt (BTA) i kommande detaljplan. Staden kan inte garantera ett visst antal/storlek på byggrätterna. Byggherren måste därför acceptera en avvikelse utifrån byggrätter från förslag till utfallet i detaljplan. Priser enligt anbud uppräknas med KPI. Anbud som inkommer anses vara anpassade till september månad Tomträtt Detaljplan och utredningar Detaljplan För markområde som bebyggs med hyresrätter erbjuder staden tomträttsupplåtelse som alternativ till köp. Tomträttsavtal tecknas då med staden med angivet pris som avgäldsunderlag och med för tidpunkten beslutad avgäldsränta. Idag är avgäldsräntan 3,25 %. Sidoavtal till tomträttsavtalet tecknas i vilket avgälden nedsätts med 90 % under första året och med 70 % under andra året. Endast mark som bebyggs enbart med hyresrätter upplåts med tomträtt. Området är detaljplanelagt som allmän plats. Byggherrens förslag kommer att ligga till grund för upprättande av ny detaljplan. Planarbetet ska ske i samverkan, där byggherren tillsammans med staden aktivt deltar i detaljplanearbetet genom att medverka i projektgruppen. Byggherren är medveten om och accepterar att förslaget kan komma att förändras under planarbetet. Staden initierar och bekostar detaljplanen.

8 VÄSTERÅS STAD 8 (10) Utredningar under detaljplanen Byggherren tar fram och bekostar de eventuella utredningar som kan komma att krävas för projektets genomförande. Kostnaden för utredningar under detaljplanearbetet fördelas enligt nedanstående principer: Staden ansvarar för och bekostar utredningar som är en förutsättning för att utröna markens lämplighet för byggnation samt utredningar som avser allmän platsmark t.ex. miljökonsekvensbeskrivning, naturinventering, översiktlig geoteknik, arkeologi och markmiljö. Byggherren ansvarar för och bekostar utredningar och underlag som är kopplade till föreslagen husbyggnation och berör kommande kvartersmark t.ex. solstudier, bullerutredning, parkeringsutredning, geoteknik för husbyggnation, dagvattenutredning samt underlagsskisser. Byggherren ombesörjer och bekostar även erforderliga utredningar, tillstånd och åtgärder som krävs för att avveckla krigsbranddammen. Detsamma gäller utredningar samt utförande av nödvändiga åtgärder för att kunna uppföra bebyggelse intill krigsbranddammen. Arkeologi Geoteknik för husbyggnation Buller Inga kända fornlämningar finns inom området. Geoteknisk undersökning för husbyggnation fordras och bekostas av byggherren. Byggherren ska förhålla sig till gällande regler avseende bullernivåer för bostadsbebyggelse. Nedan återfinns en länk till stadens bullerkartläggning: Villkor för överlåtelse/ upplåtelse och genomförande Markanvisningsavtal Köpe- och genomförandeavtal Fastighetsbildning Markanvisningsavtal kommer att upprättas med option att förvärva markområdet, alternativt option för framtida tomträttsupplåtelse. Avtalstiden kommer att vara två år från markanvisningsavtalets undertecknande. För att reglera marköverlåtelse/markupplåtelse och andra genomförandefrågor kommer ett köpe- och genomförandeavtal att upprättas i samband med detaljplanens framtagande. Fastighetsbildning av exploateringsfastighet och överlåtelse/upplåtelse kommer att ske efter undertecknade av avtal när detaljplanen vunnit laga kraft. Staden ansöker om och bekostar den fastighetsbildning som krävs för att kunna överlåta/upplåta en exploateringsfastighet till byggherren. Övrig fastighetsbildning samt eventuellt övriga lantmäteriåtgärder bekostas av byggherren. Befintliga anläggningar Markområdet överlåts/upplåts i befintligt skick. Befintligt gång- och cykelstråk inom markanvisningsområdet behöver inte behållas. Byggherren ansvarar och bekostar rivning av befintliga anläggningar så som gång- och cykelväg, belysning etc. Anslutningsavgifter Samtliga anslutningskostnader bekostas av byggherren.

9 VÄSTERÅS STAD 9 (10) Utbyggnad av området Lån När detaljplanen vunnit laga kraft förutsätts byggherren påbörja byggnation omgående. Staden bidrar inte med några lån. Underlag och Bilagor Som underlag till detta program finns följande bilagor: Observera att det finns flera bilagor under punkt 3,4,5,6 nedan. 1. Grundkarta med markanvisningsområde i dwg-format, koordinatsystem Sweref , version Autodesk OBS får ej förändras 2. Karta med markanvisningsområde i PDF-format, A3 skala 1: Västerås stads parkeringsprogram och parkeringsriktlinjer 4. Samverkansavtal, samt bilaga till samverkansavtal 5. Beslut om avveckling av krigsbranddamm, samt ritningar 6. Översiktlig geoteknisk utredning, samt bilagor 7. Karta med befintliga höjder och flyghindernivåer 8. Dagvattenpolicy i Västerås 9. Handlingsplan för dagvatten i Västerås Redovisning av förslag Material att lämna in För identifiering ska alla handlingar vara märkta med byggherrens firmanamn. Illustrationsplan i skala 1:1 000 (dwg- och PDF-format) samt komplettera med övriga handlingar (i PDF-format och passande skala) som ni finner lämpliga för beskrivning av ert förslag. För en rättvis bedömning behöver ni lämna in följande material: Situationsplan Presentation hur bebyggelseförslaget skall uppnå den sociala hållbarheten som beskrivs ovan under rubriken Utvärderingskriterier för markanvisningen Social hållbarhet. Förslag på ny bebyggelse; hustyper, volymer. Förslagsvis genom enkla skisser och volymer, gärna i gråskala och volymer illustrerade enbart med vita klossar. Då utvärdering inte görs av gestaltning av byggnaderna i sig söker vi inte detaljerade illustrationer med fasadmaterial etc. Däremot bedöms hur byggnadernas placering och volymer relaterar till omgivande bebyggelse och landskap. Perspektiv över nya byggnadsvolymer sedda från gatunivå i relation med befintlig bebyggelse och omgivning. Utformningsillustrationer av utemiljön inom markanvisningsområdet. Parkeringslösningar. Solstudier som visar byggnationens lämplighet på platsen. Redovisning hur förslaget hanterar och klarar dagvattensituationen. I förslaget ska även redovisas: Antal lägenheter samt upplåtelseform Lägenhetsfördelning för att bedöma antal parkeringar Redovisning av antal parkeringsplatser enligt parkeringsnormen och var dessa ska kunna anordnas Prisanbud i kr/m2 BTA Upplåtelseform på de olika huskropparna

10 VÄSTERÅS STAD 10 (10) Tidplan Ert förslag med handlingar och markprisanbud ska vara Västerås stad tillhanda senast Efter anbudstidens slut sker en intern utvärdering av inlämnade förslag. Därefter fattas markanvisningsbeslut av Fastighetsnämnden. Avsikten är att påbörja detaljplanearbetet under början av Kontakt och frågor Länkar till de handlingar som utgör underlag för markanvisningen finns på Västerås stads hemsida, Alla kontakter och frågor som berör markanvisningen ställs skriftligen via Västerås stads hemsida. Inkomna frågor av allmänt intresse samt stadens svar kommer att publiceras på: Varje byggherre som deltar i markanvisningen ska hålla sig uppdaterad med information som uppdateras på hemsidan. Inlämning Förslagshandlingarna ska vara Västerås stad tillhanda senast: Inlämnade handlingar skall vara på svenska. Avtal tecknas på svenska. Skicka handlingarna via e-post till fastighetsnamnd@vasteras.se och ange Markanvisning Skiljebo i ämnesraden. Alla handlingar som skickas i dwg-format ska även skickas i PDF-format.