RIKTLINJER FÖR MARKANVISNINGAR I NORRTÄLJE KOMMUN

Transkript

1 RIKTLINJER FÖR MARKANVISNINGAR I NORRTÄLJE KOMMUN Kommunstyrelsekontoret, Samhällsbyggnad, Mark och exploatering Förslag Eva Källander Mark- och exploateringschef

2 Norrtälje kommun växer Norrtälje kommun är en del av den växande Stockholmsregionen. En snabbt växande kommun och region är i grunden positivt men innebär också utmaningar. En av de viktigaste utmaningarna för kommunen såväl som länet är balansen mellan befolkningstillväxt och bostadsförsörjning. Ett viktigt konkret verktyg i kommunens bostadsförsörjningsarbete är de kommunala markanvisningarna. Kommunen har med detta hjälpmedel möjlighet att påverka balansen mellan olika boende- och upplåtelseformer. Norrtälje kommuns syfte med dessa riktlinjer är att skapa en trygghet i vad som gäller för exploatörer som önskar bygga på kommunens mark. Bakgrund 1 januari 2015 trädde en ny lag om kommunala markanvisningar i kraft (SFS 2014:900). Den innebär att varje kommun som ska markanvisa, i kommunfullmäktige ska anta riktlinjer för detta, för att säkerställa riktigt agerande och god kvalitet i handläggning och utförande. Med en markanvisning avses i lagen, en överenskommelse mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om en överlåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggande. Tilldelningsmetoder Norrtälje kommun använder sig av olika metoder för att tilldela mark utifrån vilka förutsättningar som finns i det aktuella området. Kommunstyrelsen beslutar vilken metod som ska användas vid vilken markanvisning. De metoder som används är direktanvisning, anbudsförfarande och markanvisningstävling. Direktanvisning Kommunen väljer ut en exploatör som får markanvisningen utan ett anbudsförfarande. Exploatören har då inkommit med en intresseanmälan, vilken kommunen önskar gå vidare med. Alternativt har kommunen valt ut en exploatör utifrån ett specifikt behov. Anbudsförfarande Kan tillämpas när kommunen har en tydlig bild av vad man önskar på en specifik plats. Exploatörer kan då få lämna in anbud antingen på enbart priset och/eller andra parametrar. Anbudsförfarande kan också användas när exploatörer lämnat in intresseanmälningar utan att kommunen först har gått ut med en förfrågan, men kommunen bedömer att det i alla fall finns ett bredare intresse. Inbjudan till anbudstävlingen går alltid ut till en av kommunen utvald grupp.

3 Markanvisningstävling Används vid speciella fall där projektet kan påverka stadsbilden kraftigt eller där kommunen önskar innovativa förslag. Kommunen tar då fram utförliga underlag till förfrågan med tydliga kriterier för utvärdering. Inbjudan kan gå ut öppet eller till en av kommunen utvald grupp. Hur får jag en markanvisning i Norrtälje kommun För att få en markanvisning i Norrtälje kommun, krävs att en intresseanmälan gjorts skriftligen till adressen under avsnittet Kontaktuppgifter Norrtälje kommun. I det fall att kommunen gått ut med en förfrågan om anbud på en specifik plats eller en markanvisningstävling, ska de instruktioner som finns i förfrågningsunderlaget följas. En intresseanmälan kan dock göras även om kommunen inte gått ut med förfrågningsunderlag. En sådan intresseanmälan innehållande ett specifikt förslag ska alltid innehålla följande uppgifter: Företagsnamn, organisationsnummer, adress och ev hemsida Företagets affärsidé, kort historik, organisation och kompetens Genomförda referensprojekt Kontaktperson med kontaktuppgifter Uppgifter om vilken/vilka fastigheter som berörs Kort beskrivning av projektet i textform. Vad är utmärkande för projektet, vilket är konceptet, vilken målgrupp vänder det sig till, hållbarhetstänk, byggmaterial, vilken upplåtelseform är tanken och vilka volymer och höjder är avsikten? En översiktlig karta där området avgränsats geografiskt Enkla skisser på projektet, arkitektritningar är ej nödvändigt i detta skede Gärna volymskiss och illustration i flygfoto. Då kommunen fått in en sådan intresseanmälan, kommer sökanden först få en bekräftelse på att den mottagits. Därefter kommer en kommunicering att starta mellan sökanden och kommunens mark- och exploateringsavdelning. I det fall att sökanden har inkommit med ett, för platsen unikt förslag och kommunen finner det lämpligt, kan kommuniceringen mynna ut i en direktanvisning. En generell intresseanmälan kan också göras, anmälan noteras då i kommunens intressentförteckning för markanvisningar. Intressentförteckningen används för att göra inbjudningar vid Anbudsförfarande eller Markanvisningstävlingar. Kriterier och bedömningsgrunder Kommunen bedömer exploatören utifrån ekonomisk stabilitet, färdigställda projekt/referenser samt eventuellt hållbarhetsprogram. Kommunen bedömer alltid inkomna förslag utifrån samhällsnytta, hållbarhet och genomförbarhet. Beroende på vilken tilldelningsmetod som används kan dock olika kriterier klassas högre. Exempel på kriterier kommunen kan studera är upplåtelseformer, bebyggelsestruktur, gestaltning, funktionalitet, genomförbarhet, tidplan, nytänkande samt de ekologiska, sociala och ekonomiska hållbarhetskriterierna.

4 Markpriser I de fall konkurrensutsättning av priset inte har använts i tilldelningsmetoden, kommer priset i de flesta fall att bestämmas utifrån en opartisk expertvärdering. Priset ska normalt inkludera kommunens kostnader för anläggande av allmänna anläggningar som gator, parker, gång- och cykelvägar. För småhusbebyggelse, par- och kedjehus anges priset som kronor per tomt. För flerfamiljsbebyggelse eller radhus anges priset som regel i kronor per kvm BTA och beräknas utifrån projektets totala byggrätt enligt gällande detaljplan. Markpriset ska justeras vid tillträdestidpunkten, markanvisningsavtalet beskriver hur justeringen går till i varje enskild markanvisning. Kommunen säljer i möjligaste mån ren mark. Detta innebär att arkeologiska slutundersökningar, marksanering och flytt av befintliga ledningar normalt ingår i priset. För varje enskild markanvisning, bedömer kommun risken för detta och det kommer därför att kunna variera i olika avtal hur stora dessa kostnader får vara för att kommunen ska acceptera marköverlåtelsen. Summan anges normalt i procent av köpeskillingen. För de kostnader kommunen har för anläggande av vatten, avlopp och dagvatten tas anläggningsavgifter ut enligt kommunens gällande va-taxa. Eventuella övriga anslutningsavgifter för el, fiber, fjärrvärme med mera ska exploatören betala till respektive leverantör. Markanvisningsavtalets innehåll Markanvisningen innebär att kommunen låter en exploatör på egen bekostnad och på egen risk, utreda möjligheterna att kunna bygga på kommunens mark. I denna utredning ingår vanligen upprättande av en ny detaljplan eller ändring av gällande detaljplan. Ett markanvisningsavtal är vanligen giltigt i 2 år. Markanvisningsavtalet kommer att reglera fördelningen av kostnader och ansvar mellan kommunen och exploatören. Avtalet innehåller normalt markanvisningens avgränsning, exploatörens förslag till bebyggelse, föreslagen bebyggelsevolym, krav på upplåtelseform, prissättning med förklaring på hur priset kommer att justeras vid tillträdestidpunkten, avtalets giltighetstid, kommande kända villkor vid marköverlåtelsen, kommunens krav på t ex hyreskontrakt för kommunalt bruk, vad som händer om detaljplanen inte vinner laga kraft osv. Ett markanvisningsavtal kan aldrig överlåtas utan kommunens skriftliga medgivande. Viktigt att notera är att markanvisningsavtalet aldrig kan innebära ett löfte att sälja det aktuella markområdet. Kommunen kan heller aldrig garantera byggrätter i en markanvisning som sker innan ny detaljplan vunnit laga kraft. Kommunen har rätt att återta en markanvisning om exploatören inte har ekonomiska förutsättningar eller intentioner att genomföra det överenskomna projektet. I de fall projektet inte kommer att genomföras, till exempel på grund av att kommunen återtagit markanvisningen eller på grund av att detaljplanen inte vinner laga kraft, kommer kompensation i form av ersättning eller ny markanvisning inte att utgå.

5 Vad händer sedan? Om villkoren för marköverlåtelse i markanvisningsavtalet har uppfyllts, har parterna möjlighet att teckna ett marköverlåtelseavtal. I detta skede ska en gällande detaljplan finnas klar och därmed kan tillträdesdag, köpeskilling och övriga villkor fastställas slutligt. I marköverlåtelseavtalet kommer villkor för tillträdet att ställas på att bygglov har erhållits inom viss tid, vilket följer de intentioner som kommunen och exploatören kommit överens om. Vid tillträdet kommer ett köpebrev med återgångsklausul att erhållas vilket innebär en vilande lagfart. Exploatören ska sedan ha påbörjat byggnationen i väsentlig omfattning inom viss angiven tid för att slutlig lagfart ska erhållas. Med väsentlig omfattning menas att grundläggning ska vara utförd, att stomme ska vara rest eller att betydande investeringar för byggnadsproduktionen har gjorts på annat sätt. Om kommunen ska anlägga allmänna anläggningar innan tillträdet, ska exploatören lämna en säkerhet, i form av t ex bankgaranti, moderbolagsborgen eller annat likvärdigt fram tills tillträdet. Kontaktuppgifter Norrtälje kommun Norrtälje kommun Mark- och exploateringsavdelningen Box Norrtälje Epost: mex@norrtalje.se Telefon: