Antagande av förslag till detaljplan för Branddörren 2 i stadsdelen Högdalen (350 lägenheter)

Transkript

1 Stadsbyggnadskontoret Tjänsteutlåtande Planavdelningen Sida 1 (13) Handläggare Maria Sahlstrand Till Stadsbyggnadsnämnden Antagande av förslag till detaljplan för Branddörren 2 i stadsdelen Högdalen (350 lägenheter) Förslag till beslut Stadsbyggnadsnämnden antar förslaget till detaljplan. Anette Scheibe Lorentzi Bo Bergman Eva Nyberg-Björklund Stadsbyggnadskontoret Fleminggatan 4 Box Stockholm Telefon stadsbyggnadskontoret@stockholm.se stockholm.se Sammanfattning Ett förslag till detaljplan har ställts ut för granskning under tiden till och med Planförslaget möjliggör att cirka 350 bostäder samt lokaler för centrumändamål får uppföras inom fastigheten Branddörren 2 i Högdalen, i 4-5 våningars lamellhus och i tre högre punkthus. Nya allmänna gator föreslås förbinda området med det allmänna gatunätet. Syftet är att stärka och förtäta centrum med bostäder och verksamheter. Fastigheten är idag bebyggd med en grönklassad skolbyggnad uppförd år Eftersom byggnaden delvis står tom och utbildningsförvaltningen inte ser ett behov av en skolbyggnad avses byggnaden att rivas. En rivning av skolbyggnaden har varit en förutsättning under hela planprocessen. Den före detta skolmatsalen, idag teater, ska dock bevaras och skyddas i detaljplanen. Under granskningen har 10 yttranden inkommit. Flertalet remissinstanser tillstyrker planförslaget. Den starkaste invändningen mot planförslaget är att det innebär att kulturhistoriska och stadsplanehistoriska värden går förlorade. Stadsmuseet och Skönhetsrådet avstyrker planförslaget på dessa grunder och anser att skolan bör byggas om för bostäder eller åter tas i bruk som skola.

2 Sida 2 (13) Stadsbyggnadskontoret bedömer att planförslaget innebär en försvagning av kulturhistoriska värden men att planförslaget skapar bättre förutsättningar för en levande stadsmiljö, ökad trygghet och ökat underlag för service vilket är en värdefull utveckling för Högdalens centrum. Inkomna synpunkter föranleder små justeringar i planförslaget. Kontoret bedömer att förslag till detaljplanen kan antas. Bilagor: Plankarta, planbeskrivning, granskningsutlåtande, samrådsredogörelse Utlåtande Bakgrund och syfte Planområdet ligger i Högdalens centrum och omfattar fastigheten Branddörren 2 samt en del av stadens fastighet Örby 4:1. Branddörren 2 ägs av Coop Fastigheter och Veidekke, genom Branddörren 2 i Stockholm Fastighets AB. Planområdet är ca 1,7 hektar. Planområdets läge, markerat i rött. I Promenadstaden pekas Högdalen ut som ett område inom strategin att Satsa på attraktiva tyngdpunkter. Fastigheten ingår i det programarbete som staden har påbörjat för Högdalens centrum. Planförslaget för Branddörren 2 följer den strukturskiss som staden arbetat fram för de centrala delarna av Högdalen, och som kommer att presenteras under programsamrådet. Gällande detaljplan medger centrum- och skoländamål. Syftet med planen är att stärka och förtäta centrum med bostäder och verksamheter. Befintlig teaterbyggnad ska bevaras.

3 Sida 3 (13) Planförslag Övergripande Den tillkommande bebyggelsen föreslås som lamellhus i fyra till fem våningar samt tre högre punkthus som markerar kvarterets hörn, om våningar. I bottenvåningarna på husen närmast centrum ges möjlighet för verksamheter. Strukturen bygger på den befintliga skalan och strukturen i Högdalen, men är betydligt tätare. Gaturummen mot de aktiva stråken är tydliga och slutna, men öppnar sig mot grönstråket i väster. Planförslaget innebär att den befintliga grönklassade skolbyggnaden rivs. Den har inte använts som skola sedan 1970-talet, och delar av den är idag outhyrd. Utbildningsförvaltningen ser inte något behov av skolplatser. Den ursprungliga matsalsbyggnaden, vid torget Högdalsplan, som idag används som teater, ska bevaras. Önskehemsgatan Situationsplan och beskrivning av planförslaget. Gator, stråk och offentliga rum Infart till området ska ske från Önskehemsgatan med en ny allmän gata som ska kantas av parkering och gångbanor. Parkeringstalet föreslås till cirka 0,45 bilplatser per lägenhet, där huvuddelen av parkeringsplatserna föreslås i ett underbyggt garage. En stor andel smålägenheter och närheten till kollektivtrafiken motiverar ett lågt p-tal. Antal cykelparkeringar uppgår till cirka 2,5 per lägenhet.

4 Sida 4 (13) Offentliga stråk och platsbildningar ska binda samman kvarteret med kringliggande målpunkter och ska locka människor att röra sig i området. Platserna ska gestaltas så att stadsmässigheten stärks. Ett ost-västligt stråk möjliggörs, som förbinder centrum med grönområdet Önskestråket väster om planområdet. Norr om teatern föreslås teaterplatsen som en del i stråket, med möjligheter till uteservering, utomhusteater, spontana aktiviteter och vistelse. Från teaterplatsen föreslås en generös trappa leda ner till Högdalsplan. Högdalsstråket aktiveras genom att verksamhetslokaler ska vända sig mot stråket. I norr föreslås ett av punkthusen som ett fondmotiv och framför det punkthusplatsen, som ska utformas till en aktiv och attraktiv plats och ska bidra till att levandegöra denna del av centrum. Från Högdalsstråket nås även gång- och cykelvägen som kantar bollplanen norr om området. Väster om Punkthusplatsen utformas en plats för lek och vila. Visionsbild över stråket mellan det nya bostadsområdet och idrottshallen, norrut mot Punkthusplatsen Vy från Högdalsplan mot Högdalsstråket och trappan vid teatern.

5 Sida 5 (13) Vy söderut, längs den nord-sydliga gatan i det nya kvarteret. Till höger i bilden syns de små terrasserna i huslivet. Till vänster syns en föreslagen lekplats. Vy genom teaterplatsen, västerut mot Önskestråket Arkitektur gestaltning Byggnadernas gestaltning ska vara varierad. Gemensamt är att entrépartier och sockelvåning ska gestaltas med särskild omsorg och kvalitet. Samtliga lamellhus ska ha en något förhöjd sockelvåning och en låg, grund sockelterrass mot gatan. Där ska det finnas möjlighet till exempelvis en sittbänk och blomkrukor. Syftet är att terrassen ska vara en zon mellan det privata och allmänna och ska bidra till liv i gaturummen. Punkthusen Punkthusen ska utformas med trekantiga burspråk och balkonger. De ska ha en tydlig egen karaktär med ett formspråk anpassade till befintliga punkthus i Högdalen. En fasad av vardera punkthus ska ha ett mönster i huvudsak enligt illustrationen nedan, vilket också anknyter till 50-talets formspråk. I punkthuset vid Högdalsstråket ska det finnas verksamhetslokaler i bottenvåningen.

6 Sida 6 (13) Ett av punkthusen. Bilden visar det mönster av trekanter som föreslås på fasaden. Lamellhus 1 Lamellhus 1 ska utföras som ett souterränghus och ska ta upp höjdskillnaden mellan Högdalsstråket och den nya lokalgatan i kvarteret. I bottenvåning möjliggörs lokaler för verksamheter. Som fasadmaterial föreslås tegel och ljus puts för att ansluta till kringliggande bebyggelse. Bild till vänster visar fasad på lamellhus L1 mot gångstråket/högdalsstråket. Bilden till höger visar den södra gavelfasaden på lamellhus 1. Huset ligger i souterräng mellan Högdalsstråket och den nya lokalgatan i kvarteret. Lamellhus 2 och 3 Lamellhusen 2 och 3 ska ha fasader i en kombination av puts och trä, alternativt skivmaterial, i ljusa kulörer. Lokaler för centrumändamål föreslås finnas i husens bottenvåningar. Lamellhus 2 och del av lamellhus 3, fasad mot gatan. Lamellhus 4 och 5 Lamellhus 4 och 5 möter den lägre förskolan, väster om planområdet, med fyra våningar men stiger sedan upp till fem våningar in mot kvarteret. Som fasadmaterial föreslås tegel och puts. De två bostadshusen har tillgång till en grön gård.

7 Sida 7 (13) Fasad mot lokalgata, lamell 5 Fasad mot gångstråk, lamell 4 Konsekvenser Planförslaget bedöms inte medföra betydande miljöpåverkan. Planförslaget överensstämmer med gällande översiktplan och det bedöms inte strida mot några andra kommunala eller nationella riktlinjer, lagar eller förordningar. Planförslaget berör inte område av nationell, gemenskaps- eller internationell skyddsstatus. Den planerade verksamheten bedöms inte medföra väsentlig påverkan på miljö, kulturarv eller människors hälsa. Planförslagets konsekvenser för stadsbilden, kulturhistoria, miljökonsekvenser för vatten samt störningar och risker redovisas i sin korthet nedan. Stadsbild och kulturhistoria Högdalen är en typisk Stockholmsförort från 1950-talet, byggd enligt den så kallade ABC-principen med ett starkt centrum med såväl kommunal som kommersiell service. Bostadskvarteren består av öppna storgårdskvarter med smalhuslameller, som i västra Högdalen kompletteras med för stadsdelen karakteristiska höga punkthus. Arkitekturen dramatiseras genom att blanda hög och låg bebyggelse. De låga byggnaderna i centrum, bland annat den befintliga skolan gör att de höga punkthusen accentueras. Planförslaget för Branddörren 2 bygger på samma dramatik och följer mycket den bebyggelsestruktur som finns idag, men med en högre exploatering. Det nya stråket ska förstärkas med lokaler för verksamheter och på det sättet skapa liv och stärka centrum. Planförslaget bedöms stämma in bra i stadsbilden.

8 Sida 8 (13) Den befintliga skolbyggnaden är grönklassad, uppförd 1959 och ritades av Carl Nyrén. Den är en tidstypisk byggnad med stora arkitektoniska och konstnärliga värden som har stor betydelse för förståelsen av Högdalens ursprungliga stadsplan. En rivning innebär att kulturhistoriska värden förloras. Byggnaden har dock inte använts som skola sen 1970-talet och delar står outhyrda. Den ursprungliga matsalsbyggnaden kommer att bevaras och skyddas från rivning och förvanskning, vilket är mycket värdefullt. De offentliga rummen i Högdalens centrum stärks genom planförslaget då fler människor kommer att vistas här och genom att tillkommande byggnader vänder sig mot de offentliga stråken. Sammantaget bedöms det skapa förutsättningar för ett levande centrum och ge ett större underlag till den befintliga handeln och servicen. Miljökvalitetsnormer för vatten Planförslaget bedöms inte påverka möjligheten att följa miljökvalitetsnormerna för vatten eftersom näringsämnen eller förorenande ämnen inte kommer att tillföras. Påverkan på luftfarten Uppförande av byggnader högre än 45 meter inom sammanhållen bebyggelse, kan påverka luftfarten. En lokaliseringsbedömning (flyghinderanmälan) ska därför göras. Barnkonsekvenser Planförslaget bedöms ha positiva konsekvenser för barn och ungdomar, eftersom det tillskapas trygga stråk och platser för lek och vistelse i Högdalens centrum. Idag är det få människor som rör sig inom och längs fastigheten. Med detaljplanens genomförande kommer fastigheten att bli befolkad dygnet runt, vilket gör att den kommer upplevas som en trygg plats att vistas på. Parken i väster utökas med ett område som tidigare utgjorde kvartersmark, vilket innebär en förbättring för närboendes behov av friytor och grönområden. Inflyttning av barnfamiljer i de nya bostadsområden som utvecklas i Högdalen kan komma att öka behovet av förskolor och skolplatser. Behovet av en ny skola i centrala Högdalen bör därför studeras. Planprocessen Samråd Plansamråd pågick under perioden Information om samrådet skickades ut enligt sändlista till remissinstanser och berörda sakägare enligt fastighetsförteckningen. Samrådsmöte hölls den i Fria Teatern Högdalsplan 10 i Högdalen, där ett femtiotal personer närvarade.

9 Sida 9 (13) Under samrådet inkom 19 yttranden. Flertalet remissinstanser tillstyrkte planförslaget men framförde synpunkter i sak, framför allt vad gäller vändplanen, den allmänna gatan, rivning av en kulturhistoriskt värdefull skola, x-områden, att detaljplanen förekommer programarbetet, dagvattenutredningen samt planavgränsning. Skönhetsrådet och Stadsmuseet avstyrkte planförslaget på grund av att det innebär att en kulturhistoriskt intressant byggnad rivs. Inga sakägare lämnade skriftliga yttranden under samrådet. Efter samrådet justerades planförslaget så att alla gator i området utgör allmän platsmark. Detta har skett i samråd med fastighetsägaren och berörda förvaltningar. Med anledning av de synpunkter som framförts under samrådet studerades gatans utformning om så att inget intrång görs på förskoletomten. Planens avgränsning ändrades och x-områden ersattes generellt med allmän plats. Planbeskrivningen kompletterades avseende fastighetsrättsliga frågor, risk för vibrationer och buller från tunnelbanan, flyghinderanmälan, risk för störande ljud från kyrkklockor. Granskning Planförslaget skickades ut för granskning Information skickades ut enligt sändlista till remissinstanser, berörda sakägare enligt fastighetsförteckningen samt andra intressenter som under samrådet skriftligen framfört synpunkter. Övriga informerades genom annons i Dagens Nyheter och Svenska Dagbladet Planförslaget visades i Tekniska Nämndhuset, på Högdalens bibliotek samt på stadsbyggnadskontorets hemsida. Under granskningen har 10 yttranden inkommit. Flertalet remissinstanser tillstyrker planförslaget men framför synpunkter i sak, framför allt vad gäller kulturhistoriska värden som går förlorade om skolan rivs, planområdets avgränsning, behov av ett u- område samt förtydliganden av fastighetsfrågor. En privatperson är negativ till att befintlig byggnad rivs, då det finns en secondhandbutik i lokalerna. Inkomna synpunkter föranleder följande förändringar av planförslaget: en bit allmän platsmark överförs till kvartersmark, planbestämmelser för skydd av kulturhistoriskt värdefull byggnad justeras, en utformningsbestämmelse justeras, planbeskrivningen förtydligas avseende fastighetsrättsliga frågor.

10 Sida 10 (13) Inkomna synpunkter under samråd och granskning som ej tillgodosetts - Skolbyggnaden bör bevaras och återanvändas (Skönhetsrådet och Stadsmuseet) - Matsalsbyggnadens interiör bör skyddas med en planbestämmelse (Stadsmuseet) - Skolbyggnaden bör bevaras på grund av att den erbjuder lokaler för en butik med stort socialt värde för människor i närområdet (privatperson). - Planen bör ha en längre genomförandetid än 5 år (fastighetsägare till Branddörren 2) - Trappan mot Högdalsplan bör ha ramper för rörelsehindrade (Rådet för funktionshinderfrågor) Stadsbyggnadskontorets ställningstagande Här ges ämnesvisa svar på det som inkommit under granskningen samt de synpunkter i listan ovan som inte kunnat tillgodoses Kulturhistoriskt värdefulla byggnader Stadsbyggnadskontoret instämmer i Stadsmuseets och Skönhetsrådets yttranden att skolbyggnaden, tillsammans med kyrkan och simhallen är viktiga för den kulturhistoriska miljön i Högdalens centrum och att miljöskapande, arkitektoniska och konstnärliga värden påverkas av detaljplanen. Skolbyggnaden har dock inte använts som skola sedan 1970 och delar av byggnaden står tom sedan länge. Utbildningsförvaltningen ser inget behov av skolplatser och fastighetsägaren har svårt att hitta andra hyresgäster till lokalerna. En rivning av skolbyggnaden har varit en förutsättning under hela planprocessen. Planförslaget innebär att skolbyggnaden ersätts av bostäder samt lokaler för centrumändamål, vilket ger förutsättningar för att detta centrala område åter igen vitaliseras och blir en levande del av Högdalens centrum. Det väl gestaltade torget på Högdalsplan, liksom Högdalsstråket kommer att få en ökad genomströmning av människor och nya byggnader kommer att vända sig mot stråket. Den ursprungliga matsalsbyggnaden vid Högdalsplan skyddas i planförslaget. Eftersom skolbyggnaden kommer att rivas är det av stor vikt att den bevarade matsalsbyggnaden skyddas från rivning och förvanskning. Den kan bidra till förståelsen av den ursprungliga stadsplanen med en skola och kulturverksamhet i centrum. Plankartans bestämmelse om skydd av matsalsbyggnadens exteriör stärks därför enligt Stadsmuseets förslag.

11 Sida 11 (13) För miljön i Högdalens centrum har byggnadens interiör inte en lika stor betydelse. Användningen som teater anser stadsbyggnadskontoret är mycket lämplig. Kulturverksamhet är berikande för stadsmiljön och bidrar till en blandning i verksamheterna i Högdalens centrum. Fastighetsägaren planerar att återanvända så mycket som möjligt av den befintliga konsten (mosaikerna) i skolbyggnaden, till den tillkommande bebyggelsen. Konsten planeras att smycka trapphusen i de nya bostadshusen. Fastighetsägaren har också kontaktat andra som kan tänkas vara intresserade av att ta hand om konsten, i syfte att så mycket som möjligt av konsten ska kunna bevaras trots att huset rivs. Rivning av byggnaden innebär en viss försvagning av förståelsen för Högdalen som en stadsdel planerad som en ABC-stad. Sammantaget bedömer dock stadsbyggnadskontoret att planförslaget kommer att innebära ett positivt tillskott till Högdalens centrum för att skapa ett livligt centrum. Second handbutiken har stort värde som social samlingspunkt, lokalerna bör inte rivas Detaljplanen möjliggör lokaler för butiker med mera i de nya husens bottenvåningar. Tanken är att lokalerna mot gatan i de nya byggnaderna ska hyras ut till näringsidkare och servicefunktioner för att skapa liv och rörelse i kvarteren. Den befintliga secondhandbutiken vore ett värdefullt tillskott till stadslivet i det nya kvarteret. Fastighetsfrågor bör förtydligas Planbeskrivningen justeras så att den stämmer överens med plankartan. Planen omfattar hela den del av Branddörren 2 som ingår i den gällande detaljplanen för fastigheten från år Två små bitar av fastigheten Branddörren 2 ligger dock utanför planområdet. De är sedan tidigare planlagda som allmän platsmark gata, men har inte reglerats över till den kommunala gatufastigheten. Stadsbyggnadskontoret bedömer därför att det inte är nödvändigt att ta med dessa delar i detaljplanen. Ledningsområde behövs över allmän platsmark Då marken planläggs som allmän plats, park, finns ingen möjlighet att planlägga ett så kallat u-område. Ledningshavaren har genom avtal, rätt att ha ledningar över allmän platsmark som ägs av staden. Ledningsområde behövs på kvartersmark Plankartan kompletteras med ett så kallat u-område för underjordiska ledningar i planområdets nordöstra del enligt Stockholm Vattens synpunkt.

12 Sida 12 (13) Område för ramp bör planläggas som kvartersmark Plankartan justeras så att den bit av parkmarken som ska utgöra en ramp planläggs som kvartersmark för bostads- respektive kulturoch centrumändamål. Exploateringsavtal behöver upprättas Ett avtal mellan fastighetsägaren och exploateringskontoret håller på att upprättas och ska godkännas av exploateringsnämnden innan detaljplanen antas. Utformningsbestämmelse behöver justeras Planbestämmelsen avseende byggnadernas rundade hörn justeras enligt önskemål. Genomförandetiden bör förlängas Stadsbyggnadskontoret tillämpar som regel en genomförandetid på 5 år. Det finns ett stort behov av fler bostäder i Stockholm, och syftet med en kort genomförandetid är säkra att detaljplanerna genomföras så fort som möjligt. Därför förlängs inte genomförandetiden. Trappan mot Högdalsplan bör ha en ramp för tillgänglighet Möjligheten att anlägga en ramp i direkt anslutning till den trappa som planeras, har studerats i planarbetet. Höjdskillnaden är dock så stor att en ramp med tillgänglig lutning skulle behöva bli för lång för att få plats. Därför ges möjlighet att nå det nya kvarteret via en gångväg med ramp väster om teaterbyggnaden. Stadsbyggnadskontorets sammanvägda ställningstagande Högdalen planerades utifrån idén om en så kallad ABC-stad, där kommunal och kommersiell service koncentrerades till stadsdelens centrum vid tunnelbanestationen. Skolbyggnaden är grönklassad av Stadsmuseet och har miljöskapande och arkitektoniska värden. Stadsbyggnadskontoret bedömer att kulturhistoriska värden delvis försvagas genom planförslaget då det innebär att den befintliga skolbyggnaden rivs. Byggnaden står dock delvis tom och utbildningsförvaltningen ser inget behov av den. En rivning av byggnaden var en förutsättning när nuvarande ägare förvärvade fastigheten. Den ursprungliga matsalsbyggnaden, som idag används som teater, skyddas genom planbestämmelser från förvanskning. Byggnaden har ett synligt läge vid Högdalsplan och bedöms bidra till en förståelse för den ursprungliga stadsplanen med en skola i centrum. Planförslaget innebär ett värdefullt tillskott av bostäder i ett centralt och kollektivtrafiknära läge. Det ger också förutsättningar för att

13 Sida 13 (13) skapa nya attraktiva stråk samt trygga, välgestaltade och livliga miljöer i Högdalens centrum. En ökad befolkning skapar underlag för såväl befintliga som nya verksamheter i centrum. Sammantaget bedömer stadsbyggnadskontoret att detaljplanen får positiva konsekvenser för ett levande, tryggt och väl fungerande stadsdelscentrum i Högdalen vilket är en värdefull utveckling. Efter planens granskningsskede har planen justerats enligt följande: - En mindre bit allmän platsmark park, överförs till kvartersmark. - Ett u-område läggs till i planområdets nordöstra del. - Planbestämmelser justeras (q1, q2) för att stärka skyddet av kulturhistoriskt värdefull byggnad. - Planbestämmelse (f4) justeras avseende utformning av byggnader. - Planbeskrivningen justeras för att förtydliga fastighetsrättsliga frågor. - Mindre revideringar av redaktionell art i planbeskrivningen. Kontoret föreslår att förslag till detaljplan antas med föreslagna justeringar. SLUT