Lösningar till Övningskompendium

Transkript

1 Lösningsförslag B2 1 Lösningar till Övningskompendium VBEA05 Byggprocessen

2 Lösningsförslag B1 2 Innehållsförteckning LÖSNINGSFÖRSLAG B1 - UPPHANDLING AV KONSULTER... 3 LÖSNINGSFÖRSLAG B2 PROJEKTORGANISATION... 8 LÖSNINGSFÖRSLAG B3 - PROGRAMSKRIVNING LÖSNINGSFÖRSLAG B4 PLANERA BYGGPROJEKT LÖSNINGSFÖRSLAG B5 KÖP AV FASTIGHET LÖSNINGSFÖRSLAG B6 - BUDGET LÖSNINGSFÖRSLAG B7 - SYSTEMSKISSER OCH ALTERNATIVVAL... 22

3 Lösningsförslag B1 3 Lösningsförslag B1 - Upphandling av konsulter 1) Ekonomisk jämförelse: Arkitektateljén Fast arvode Index Tillkommande kostnader ((4*375+2*360) )*10)*1,1 Summa Förklaring: Uträkningen ovan innehåller att pålägg på 10 % för administrationskostnader ovanpå de tillkommande kostnaderna för alla konsulter. Storleken på pålägget hittas på fakturan. Liksom att 10 timmars tilläggsarbete per konsult är en uppskattning, kan man göra ett överslag och räkna med administrationspålägg för allt tillkommande arbete. Anbudet ligger i det fasta arvodet, tillkommande arbete är något som uppskattas utifrån tidigare erfarenheter och i detta fall används som hjälp för att utvärdera anbuden. AKAB Fast arvode Tillkommande kostnader Index 5172 Summa ((2*575+2* )*10) 0,25%*((5*2/3)* ) (Index * 5 månader *2/3: är ett snabbt sätt att förenkla indexuppräkningen på. Då vi ej har betalningsplan eller egentligen vet om när eller hur mycket tillkommande kostnader som kommer, så tar vi ett medelvärde. Vi har valt att inte räkna med tiden för upphandlingen av konsulter.) 2) Trots att det den ekonomiska skillnaden mellan de två anbuden är värd att betänka väljer vi Arkitektateljéns konsultgrupp, då gruppen redan är inarbetad i projektet. Beställaren är, som nämnts i inledningen av övningsuppgiften, mycket nöjd med denna grupps arbete i programskedet. Dessutom har denna konsultgrupp beaktat önskemålet om att priset skulle vara fast prissatt och inte indexreglerat. 3) Kontraktsförslag, se nästa sida

4 Lösningsförslag B1 4 Bilaga xx KONTRAKT MED KONSULT Formulär baserat på ABK 96 Beställare Namn och postadress AB Christian Fredriksson Katarinavägen Lund Org.nr Telefon Telefax Ombud Civ. Ing Olle Andersson Byggledningsfirma Andersson&Son Projektansvarig: dito Konsult Namn och postadress Arkitektateljén Konsultgatan Ritarby Org.nr Telefon Telefax Ombud Ark. Bengt Christersson Uppdragsansvarig: dito Projektbenämning Industribyggnad AB Christian Fredriksson Detta kontrakt avser ett uppdrag Preciserat i samråd ( 2.2 ABK 96) X Preciserat i anbudskonkurrens ( 2.3 ABK 96) 1 Uppdragets omfattning ( 2 ABK 96) Utförande av projektering av industribyggnad åt AB Christian Fredriksson i enlighet med detta kontrakt till färdigt förfrågningsunderlag för upphandling av entreprenader. Uppdragsspecifikation enligt byggprogram och PM,(båda )

5 Lösningsförslag B1 5 2 Budget vid rörligt arvode ( 2.2 ABK 96) Tio timmars tilläggsarbete per konsult. Timdebitering enligt offert. 3 Kontraktshandlingar ( 2.ABK 96) För uppdrag preciserat i samråd gäller utöver detta kontrakt (med bilagor) och ABK 96 För uppdrag preciserat i anbudskonkurrens, gäller i rangordning 1) detta kontrakt (med bilagor) 2) ABK 96 3) (beställning ) 4) anbud ) förfrågningsunderlag, där också ingår Byggprogram upprättat av Arkitektateljén PM för anbudsgivare, upprättad av byggledningsfirma Andersson & Son AB Kompletterande handlingar m m, som beställaren skall tillhandahålla under uppdragets genomförande Layout-ritningar för fabriken 5 Underkonsulter ( 3.4 ABK 96) Enligt anbud, Tider ( 5 ABK 96) X A. Uppdraget skall utföras enligt bifogad tidplan. (se bilaga 5) B. Uppdraget skall utföras enligt senare upprättad tidplan C. Uppdraget skall vara slutfört 7 Ansvar ( 6.3 ABK 96) Konsultens sammanlagda skadeståndsskyldighet begränsas till..3 milj...kronor.

6 Lösningsförslag B1 6 8 Ersättning ( 9 ABK 96) Ersättning erläggs enligt förkryssade alternativ A Rörligt arvode 1 Rörligt arvode efter nedlagd tid Timprislista, bilaga nr.. 2 (Anbud, )... Dagprislista, bilaga nr... 2 Rörligt arvode efter annan grund än 1. Specificeras under 10 Särskilda bestämmelser eller i bilaga... X B Fast arvode Fast arvode erläggs med :-...kronor. Indexreglering skall ske enligt... varvid basmånaden är Utöver förkryssat arvode enligt A eller B ovan är konsulten berättigad till särskild ersättning för kostnader enligt nedanstående moment ( 9.4 ABK 96). instrument, fältutrustning eller laboratorieundersökning dator och/eller datorprogram för berdkningar, ritningsarbete el dyl kopiering modelltillverkning rese- och traktamentskostnader underkonsult Övriga kostnader (specificeras) På konsultens verifierade självkostnad för särskild ersättning läggs ett procentuellt pålägg om...% Om särskild ersättning erläggs enligt andra grunder anges detta under D nedan. C Ersättning omfattande fast arvode och särskild ersättning erläggs med... kr. Indexreglering skall ske enligt... varvid basmånaden är D Enligt bilaga nr...

7 Lösningsförslag B1 7 9 Betalning ( 10 ABK 96) Betalningsplan: 1 Januari :- 1 Februari :- 1 Mars :- 1 April :- 1 Maj :- Vid förändring i tidplanen skall motsvarande justering göras av betalningsplanen. 10 Särskilda bestämmelser Här kan bl a dokumenteras bestämmelser om vite, kvalitetsplan etc. Vid försening ska vite utgå med kr per påbörjad vecka varmed uppdraget i sin helhet blir fördröjt. Konsulten ska redovisa kvalitetssystem före arbetets påbörjande. Bevis om att försäkring är tecknad skall överlämnas senast en vecka efter undertecknandet av detta avtal. (Tvist skall avgöras i allmän domstol.) För de befattningshavare, där timdebitering ej angivits, gäller samma villkor som i det avtal rörande programarbete som utförts åt Christian Fredriksson tidigare under året. Av detta kontrakt är två likalydande exemplar upprättade och utväxlade Ort och datum Lund Ort och datum Lund Beställare Konsult Christian Fredriksson Namteckning Bengt Christersson Namnteckning

8 Lösningsförslag B2 8 Lösningsförslag B2 Projektorganisation a) Alternativa upphandlingsformer Tänkbara förslag: A. Generalentreprenad med fast pris B. Samordnad generalentreprenad med fast pris. C. Generalentreprenad med fasta à-priser. b) Välj upphandlingsform Välj Generalentreprenad och fast pris Generalentreprenad > Små administrativa kostnader Byggstart enligt tidplan Enkelt ansvarsförhållande Detaljlösningar påverkbara Fast pris > Tidig kontroll av slutkostnaden Kommentarer: Liten risk för förseningar Låg administrationskostnad Skillnaden mellan de tre förslagen är liten men följande reflektioner kan göras: Samordnad Generalentreprenad kan ge mera komplicerade ansvarsförhållanden Generalentreprenad med fasta à-priser ger ökade administrationskostnader för byggherren Det kan för byggherren vara mer fördelaktigt att handla upp till fast pris i en lågkonjunktur, på grund av den hårdare konkurrensen. Alla "inköpsförtjänster" på underentreprenader finns sannolikt redan intecknade i generalentreprenörens anbud. En fjärde tänkbar upphandlingsform är Totalentreprenad. Denna upphandlingsform ger dock mindre möjligheter att påverka projektering och därigenom mindre möjlighet att påverka de slutliga detaljlösningarna.

9 Lösningsförslag B2 9 c) Organisationsplan och bemanning (förslag variationer kan finnas) Inkšp Ekonomi Kvalitetsansvarig enligt PBL Totalprojektstyrelse Totalprojekteledare Totalprojektplanerare Byggprojektledare Maskinprojektledare Maskinprojekteringsledare Maskinmontageledare Byggprojektering Entreprenšrer Underentreprenšrer El, VVS, MŒlning mfl

10 Lösningsförslag B2 10 d) Befattningsbeskrivning: För att en organisationsplan skall fungera riktigt, erfordras att ansvars- och befogenhetsgränser fastlägges noggrant. Detta brukar göra i form av befattningsbeskrivningar. Fastställ vilka/vilka befattningar av de som gavs i förutsättningarna som passar in på följande arbetsuppgifter och påståenden. Vem skall: ansvara för genomförandet av delprojektet bygg i enlighet med av totalprojektledaren (TPL) lämnade anvisningar och instruktioner Svar: Byggprojektledaren ansvara för kontroll av maskinmontage Svar: Maskinmontageledaren förbereda och lämna underlag för beslut i byggfrågor till byggherren (TPL) Svar: Byggprojektledaren sluta avtal med byggnadsentreprenörens underentreprenörer Svar: Byggentreprenören upprätta byggritningar och handlingar Svar: Byggprojektörerna vara beställarens entreprenadjuridiske rådgivare under entreprenadtiden Svar: Byggprojektledaren planera och samordna det administrativa arbetet inom totalprojektet Svar: Totalprojektledaren leda och följa projektets genomförande och rapportera till projektstyrelsen Svar: Totalprojektledaren ta beslut om ramkostnader Svar: Totalprojektstyrelsen upprätta och följa upp tidplan för projektet Svar: Totalprojektplanerare samordna planering och inköp av maskinutrustning till den nya verksamheten Svar: Maskinprojektledaren utreda placering av den nya maskinutrustningen Svar: Maskinprojekteringsledaren utföra elinstallationer Svar: Underentreprenör hjälper byggherren att kontrollera att samhällskraven uppfylls i projektet Svar: Kvalitetsansvarig

11 Lösningsförslag B3 11 Lösningsförslag B3 - Programskrivning a) Alternativval - etappvis utbyggnad Vi betraktar problemet som en differenskalkyl och räknar på arean som skiljer mellan alternativ 1 och 2: Tillverkning Montering Färdiglager 280 m2 140 m2 110 m2 530 m2 Byggkostnad idag : 530 * 4500 kr = kr Alternativ 1 Bygg allt nu Slutvärde 3 år 10%: (1+0,10) 3 *3 710' Alternativ 2 Vänta till efter tre år Byggkostnad: *3 710' Fördyring 5 %*4 054' Störningskostnad kr kr kr kr kr Vänta med ombyggnaden till Alternativen kalkylmässigt lika, men om kostnaderna för drift och underhåll skulle medtagas blir beslutet ännu tydligare, alltså att vänta med investeringen. Dessutom finns ju en osäkerhet i hur mycket som verkligen behövs år b) Alternativval målningsavdelning Alternativ 1 Sprutrum Anläggn.kostnad byggnad: 200*4 500 = kr Anläggn.kostnad vent 200*3*30*13 = kr kr Alternativ 2 Sprutbox Anläggn.kostnad byggnad 70*4 500 = Sprutbox= Merkostnad brandskydd kr kr kr Anlägg. Kostnad vent. 2*2*0,5*3600*13 = kr Välj sprutbox med arean 70 m kr

12 Övning B c) Areaberäkning Personalrum 45*3 135 m2 Matsal+ kök 45*1,2/0, m2 Kontor+pentry 6* m2 415 m2 d) Översiktlig layout Areor verkstad Areor kontor Målning 70 Kontor 170 Råvarulager 820 Personalrum 135 Montering 360 Matsal 110 Färdigvarulager m 2 Tillverkning 720 El+värmecentral m 2 Totalt m2

13 Lösningsförslag B4 13 Lösningsförslag B4 Planera byggprojekt a) b) c) Projektplan, Försening, Forcering av planen BLOCKNÄT: GANTT-SCHEMA: Deluppgift b Tre månaders försening av bygglovet påverkar inte sluttiden. 13

14 Lösningsförslag B4 Deluppgift c 14 14

15 Lösningsförslag B5 15 Lösningsförslag B5 Köp av fastighet a) Val av fastighet Val av fastighet Alt 1 Lund Internränta Alt 2 Dalby Internränta Investering Årskostnad Investering Årskostnad Tomtpris, kr/m Tomtarea Investering Tomt Transporter arb.dagar km/dag kr/km Summa årskostn Beräkning av antal arbetsdagar Totalt på ett år 365 Lörd, sönd -104 Semester -20 Helger utöver L o S -11 SUMMA 230 Välj fastigheten i Lund (den angränsande tomten). b) Överlåtelse enligt köpekontraktsmall bilaga 1 15

16 16 Lösningsförslag B KÖPEKONTRAKT Parter: Säljare Organisationsnummer Lunds Kommun Adress Box Lund Köpare Organisationsnummer Christian Fredriksson AB Adress Karlsvägen 66 ÖVERLÅTELSEN AVSER: Fastighetens/tomträttens betäckning - i fortsättningen kallad Vårby 44:4 Kommun och län: Lunds Kommun, Skåne län Lund Säljaren överlåter och försäljer härmed till köparen fastigheten för en överenskommen köpeskilling av kronor (Nio miljoner niohundratrettiosex tusen kronor) och i övrigt på följande villkor: 1 Säljaren överlåter fastigheten utan särskild friskrivning avseende fastighetens skick 2 Köpeskillingen skall erläggas i följande ordning kontant på tillträdesdagen Säljaren garanterar, att fastigheten vid tillträdet icke besväras av andra inteckningar än till totalt 0 kronor 4 Räntor, skatter och andra utgifter för fastigheten skall betalas av säljaren i den mån de belöper på och avser tiden före tillträdesdagen och för tiden därefter av köparen. Motsvarande skall gälla beträffande inkomster från fastigheten. 6 Stämpelskatten för detta köp betalas av köparen ensam. 7 Mot det att säljaren erhåller i 2 föreskriven köpeskilling upprättas köpebrev samt överlämnar säljaren till köparen de handlingar han innehar rörande fastigheten. 8 Övrigt Köparen förbinder sig i separat servitutsavtal utan ersättning godkänna att kommunen får rätt att dra ledningar i fastighetens sydvästra hörn ( 16 m2). Kommunen svarar för kostnaderna för servitutets inskrivning. Detta avtal gäller under förutsättning att det godkännes av kommunfullmäktige i Lund. 9 Detta köpekontrakt har upprättats i två likalydande exemplar, varav köparen och säljaren tagit var sitt. Lund xxxx-xx-xx ort och datum Nils Nilsson, Lunds kommun säljare Christian Fredriksson AB köpare 16

17 Lösningsförslag B5 c) Dolt fel 17 Förekomsten av en betonggrund under vegetationstäcket måste anses vara ett tekniskt fel. Det kan dessutom betrakta som dolt eftersom den anlitade konsulten vid en normal besiktning inte kunde identifiera några symptom på att ett fel förelåg. Fredriksson hade ingen anledning att räkna med att det skulle finnas en betonggrund under vegetationstäcket. Fredriksson kan anses ha fullgjort sin undersökningsplikt, se besiktningsutlåtande. En normal kontroll på byggnadsnämnden hade inte heller givit några upplysningar om den dolda grunden. Säljaren kan dessutom anses ha brustit i sin upplysningsplikt genom att inte tillhandahålla dokument som fanns om fastigheten. Sammantaget torde den betonggrund som påträffades vara ett exempel på dolt fel. Köparen bör kunna få nedsättning av köpeskillingen motsvarande kostnaden för att ta bort grunden. 17

18 18 Lösningsförslag B6 Lösningsförslag B6 - Budget a) Upprättande av budget Konto 1: Markförvärv 11 Köpeskilling Area: 90x180= Pris: Summa konto m2 580 kr/m kr 12 Lagfart Stämpelskatt Expeditionsavgift Summa konto 12 3% (på köpeskilling) 825 kr kr 19 Övriga kostnader Gravationsbevis Summa konto 19 Summa konto kr 230 kr kr Konto 2: Anslutningsavgifter 21 VA-anslutning Grundavgift Byggd area Rörlig avgift Summa konto kr m2 30 kr/m kr 22 El-anslutning Anslutningsavgift Summa konto 22 Summa konto kr kr kr

19 19 Lösningsförslag B6 Konto 3: Entreprenadkostnad 31 Markarbeten 311 Schakter Summa konto kr 312 Vägar, planer, planteringar Kostnad 250 kr/m2 tomt (exkl. byggnad) Area m2 ( enl. lösn. B3) Summa konto kr Summa konto kr Byggnadsarbeten m2-kostnader enligt referensobjekt bil. 6 Summa konto Kr * 1,03^15 = kr (år 99-14) Summa konto kr Konto 4: Projektering, konsulter 41 Utredningar Kostnad Summa konto Projektering m2-kostnader enligt referensobjekt summa konto Kommunala avgifter Bygglovskostnad Nybyggnadskarta Utstakning, lägeskontroll Summa konto kr kr Kr * 1,03^15= kr kr kr kr 44 Byggledning och kontroll Kostnad (från B3) Summa konto Kr kr Summa konto kr

20 20 Lösningsförslag B6 Konto 5: Övriga byggherrekostnader 51 Pantbrev Då det faktiska lånebeloppet ej är känt i detta skede används kreditivbeloppet som uppskattning. Pantbrevskostnad (enligt övning B5) = 2% på intecknat belopp kr per pantbrev. Detta ger; x 2% = kr. Summa konto kr 52 Mervärdesskatt 0 kr Summa konto 52 0 kr 53 Byggnadskreditiv Beräkning Datum Belopp Räntesats Antal månader ,0% 18 Ränta (ej ränta på ränta) ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% kr Kreditivavgift 0,5 % 0,005x = kr Summa konto 53 Summa konto kr kr Total produktionskostnad kr

21 21 Lösningsförslag B6 Beräkning konto Area (BTA) m2 BTA-kostnad från ref obj Kostnad 32 Byggnadsarbeten El VVS Målning Plåt Utsättning Summa Beräkning konto 42 Area (BTA) m2 BTA-kostnad från ref obj Kostnad 42 Projektering Summa b) Avstämning mot budgetram I nuläget ligger kalkylen något utanför budgetramen. Christian Fredriksson räknar dock med att kunna pressa en del kostnader och går därför vidare med projektet.

22 Lösningsförslag B7 22 Lösningsförslag B7 - Systemskisser och alternativval Systemskiss 48m 9,5m KONTOR C-C PELARE: 6m 36m VERKSTAD a) Alternativval - stomme 1) Stomme 72m Moment mängd enhet ptim /enh ptim (h) spilltal mtrl - pris mtrl (kr) UE /enh UE (kr) Plintar 47,00 st 0, Pelare 47,00 st 0, Balkar 26,00 st 0, ,00 0,

23 Lösningsförslag B7 23 Direkta kostnader Materialkostnad 0 Arbetskostnad 0 Egna Direkta kostn 0 UE Direkta kostn APO: AL+BF 0 M+Ö 0 APO 0 EA 0 EAU EA Byggdelspris totalt ) Ytterväggar Industridel Moment mängd enhet ptim /enh ptim (h) spilltal mtrl - pris mtrl (kr) UE /enh UE (kr) Lackerad galv 45 1,00 m2 0,20 0,20 1,05 449,2 471, mm gips 1,00 m2 0,14 0,14 1,10 64,4 70, Min. ull 1,00 m2 0,10 0,10 1,05 182,2 191, U-profil 0,89 m 0,14 0,12 1,05 229,2 214,19 0 Plastfolie 1,00 m2 0,04 0,04 1, ,8 Lackerad galv 20 1,00 m2 0,18 0,18 1, ,5 Fasadställning 1,00 m2 0,16 0,16 1,00 60,8 60,8 0, ,1 0,00 Direkta kostnader: Materialkostnad 1428,1 Arbetskostnad 256,62 Egna Direkta kostn. 1684,72 UE 0 Direkta kostn. 1684,72 APO: AL+BF 45,12 M+Ö 303,25 APO 348,37 EA: 162,65 EAU: 0 EA 162,65 BYGGDELSPRIS/m2 2195,74

24 Lösningsförslag B7 24 Kontorsdel Moment mängd enhet ptim /enh ptim (h) spilltal mtrl - pris mtrl (kr) UE/ enh Fasadställning 1,00 m2 0,16 0,16 1,00 60,8 60,8 0 Fasadtegel 1,00 m2 1,12 1,12 1,05 689,8 724,29 0 Kramlor 4 st 0,02 0,08 1,05 14,4 60, min. ull (papp) 1 m2 0,11 0,11 1,05 126,4 132, min. ull 1 m2 0,09 0,09 1, , x120 träreglar 2,96 m 0,09 0,266 1,10 52,2 169,96 0 plastfolie 1 m2 0,04 0,04 1, ,8 0 gips 1 m2 0,20 0,2 1,20 75,8 90,96 0 UE (kr) 2, ,46 0,00 Direkta kostnader: Materialkostnad 1426,46 Arbetskostnad 565,11 Egna Direkta kostn. 1991,57 UE 0 Direkta kostn. 1991,57 APO: AL+BF 99,36 M+Ö 358,48 APO 457,84 EA: 195,95 EAU: 0 EA 195,95 BYGGDELSPRIS/m2 2645,36

25 Lösningsförslag B7 25 b) Livscykelanalys Alternativval Yttervägg Kostnad Tegel 6*50=300 kr/m2 Ptim fasadtegel 1,12*1,10=1,232 Moment mängd enhet ptim /enh ptim (h) spilltal mtrl - pris mtrl (kr) UE/ enh Träpanel 1,00 m2 0,8 0,8 1, , min. ull (papp) 1 m2 0,11 0,11 1,05 126,4 132, min. ull 1 m2 0,09 0,09 1, , x120 träreglar 2,96 m 0,09 0,266 1,1 52,2 169,96 0 plastfolie 1 m2 0,04 0,04 1, ,8 0 gips 1 m2 0,20 0,2 1,2 75,8 90,96 0 UE (kr) 1, ,99 0,00 Direkta kostnader: Materialkostnad 790,99 Arbetskostnad 411,14 Egna Direkta kostn. 1202,13 UE 0 Direkta kostn. 1202,13 APO: AL+BF 72,29 M+Ö 216,38 APO 288,67 EA: 119,26 EAU: 0 EA 119,26 BYGGDELSPRIS/m2 1610,06

26 Lösningsförslag B7 26 Nuvärdesuträkning m.h.a. formeln 1/((1+r)^n) Kalkylränta 8 % Träpanel: 1610,06 + (230/((1+0,08) 8 ) + (230*/((1+0,08) 16 )+ (230*/((1+0,08) 24 )+ (230*/((1+0,08) 32 ) + (230*/((1+0,08) 40 )) + (230*/((1+0,08) 48 ) = 1873,63 kr/m2 Tegel: 2645,36 + (93/((1+0,08) 25 ) + (93/((1+0,08) 50 ) = 2660,92 kr/m 2 Kalkylränta 4 % Träpanel: 1610,06 + (230/((1+0,04) 8 ) + (230*/((1+0,04) 16 )+ (230*/((1+0,04) 24 )+ (230*/((1+0,04) 32 ) + (230*/((1+0,04) 40 )) + (230*/((1+0,04) 48 ) = 2139,12 kr/m2 Tegel: 2645,36 + (93/((1+0,04) 25 ) + (93/((1+0,04) 50 ) = 2693,33 kr/m2 Kalkylränta 2 % Träpanel: 1610,06 + (230/((1+0,02) 8 ) + (230*/((1+0,02) 16 )+ (230*/((1+0,02) 24 )+ (230*/((1+0,02) 32 ) + (230*/((1+0,02) 40 )) + (230*/((1+0,02) 48 ) = 2432,02 kr/m2 Tegel: 2645,36 + (93/((1+0,02) 25 ) + (93/((1+0,02) 50 ) = 2736,60 kr/m2 Kalkylränta 2% 4% 8% LCC Tegel 2736,24 kr/m2 2692,97 kr/m2 2660,56 kr/m2 LCC Trä 2431,96 kr/m2 2139,06 kr/m2 1873,57 kr/m2