H S B : s B o s t a d s r ä t t s f ö r e n i n g JOHANNEBERG 1936 i G ö t e b o r g Takterrassen, norrut, Gibraltarg. 21E, ny imkanalsfläkt rst Eklandagatan 67A, vy norrut, april 2013 Trädgård Gibraltargatan-Eklandagatan april 2013, vy söderut Tryckkostnad 30 kr Max 1 exemplar per lägenhet Årsredovisningen finns även publicerad på hemsidan www.johanneberg.com under rubriken Ekonomisk information ÅRSREDOVISNING 2012
Innehåll Förvaltningsberättelse 2 Mål och visioner för det goda boendet 2 Föreningens fastigheter 2 Underhåll, reparationer och investeringar 4 Underhåll 4 Investeringar 4 Föreningsfrågor 5 Förtroendevalda vid föreningsstämman 24 maj 2011 5 Förtroendevalda vid föreningsstämman 10 maj 2012 6 Viktiga händelser under året 7 Viktiga händelser efter årets slut 7 Förväntad framtida utveckling 8 Föreningsfrågor och löpande styrelsearbete 8 Ekonomi 8 Ekonomisk ställning och resultat 9 Föreningens lånebild 9 Disposition av årets resultat 10 Resultaträkning 11 Nettoomsättning 11 Årets resultat 11 Balansräkning 12 Tillgångar 12 Eget kapital och skulder 13 Redovisningsprinciper 14 Noter 15 Not 1 Nettoomsättning 15 Not 2 Driftskostnader 15 Not 3 Personal 16 Not 4 Underhållskostnader 17 Not 5 Avskrivningar 17 Not 6 Ränteintäkter och liknande resultatposter 17 Not 7 Räntekostnader och liknande resultatposter 17 Not 8 Byggnader 17 Not 9 Markanläggning 18 Not 10 Inventarier, verktyg och installationer 19 Not 11 Övriga kortfristiga fordringar 19 Not 12 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 19 Not 13 Kassa bank 19 Not 14 Eget kapital och fördelning av föregående års resultat enl. stämmobeslut 19 Not 15 Långfristiga skulder till kreditinstitut 20 Not 16 Kortfristig del av långfristiga skulder 20 Not 17 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 Revisionsberättelse 22 Bilagor; Basdata och nyckeltal 24-31 Verksamhetsplan 2013-2014 32 1 Årsredovisning 2012
Förvaltningsberättelse för Mål och visioner för det goda boendet HSB:s Brf Johanneberg 1936 i Göteborg kombinerar ett boende i centrala Göteborg med en småstadskänsla i form av egna grönytor och parkeringsplatser. Föreningen är ledande i användning av ny teknik, vilket märks bl.a. i eget datanät, datoriserad styrning av värme, vatten, ventilation och lås- och säkerhetsinstallationer. Föreningen bildades år 1936 och byggnaderna uppfördes åren 1935-1937 och har moderniserats och renoverats år 1983 och 1999-2008 för att passa nutidens krav från de boende och myndigheter. Renoveringar och moderniseringar har skett med viss försiktighet och med beaktande samt att återskapa den ursprungliga arkitekturen. Ett mål är att förbättra trivseln och gemenskapen i föreningen. Föreningens fastigheter Byggnadsstilen är i 30-talets funktionalistiska anda och arkitekt är Erik Friberger. Erik Friberger var Länsarkitekt i Göteborg och en av Sveriges ledande funktionalister. Arkitektur var för Friberger moral, ett hus fick inte föreställa något det inte var. Föränderligheten är lika viktig som ändamålsenligheten. Friberger kämpade hela livet för att med arkitektens hjälpmedel skipa rättvisa i samhället. Föreningen består av tre fastigheter, se bilaga 2:1; Gibraltargatan 21A-E, 60 lägenheter och tre kommersiella lokaler. Eklandagatan 67A-D, 48 lägenheter. Lindströmsgatan 3A-D, 48 lägenheter. För olika typer av lägenheter se bilaga 6:1. Varje byggnad består av fyra våningar med källare, vind och en längsgående takterrass. Konstruktionen av betong har extra tilläggsisolering av frigolit och en extrafasad i lättbetong. ROT-renoveringen år 1983 innebar i korthet att avlopp till lägenheter, vattenledningsrör, elkablar och allmän belysning, fönster, port-, lägenhets- och källardörrar, fasad, kök och badrum i lägenheter byttes ut. År 1994 togs de gamla balkongerna från 30-talet bort och nya göts. Trapphusen målades om. År 1996 lades ny takpapp med gummiegenskaper och fönster målades år 1994-96 och år 2006, vilket sker med 7-9 års mellanrum. Åren 1998-2000 har nyläggning av dränering skett runt byggnaderna. I samband med detta uppfördes två nya cykelplatser för att möta medlemmarnas behov av cykelparkeringar. I samband med ombyggnad av nedfartsramp och nyläggning av dränering år 1999 asfalterades de 25 parkeringsplatserna om och antalet utökades från 25 till 28 st. 2 Årsredovisning 2012
År 1999 installerades ett data-/tele-/signalnät. Medlemmarna kan hyra fasta Internet-abonnemang och abonnera på fast telefoni från annan operatör än Telia via föreningens telenät. Signalnätet används för att styra värme, ventilation, tvättstugor och trappljus samt för insamling av data för kall- och varmvattenförbrukning och värmeförbrukning. Signalnätet används för att mäta inomhustemperatur i vissa referenslägenheter och därigenom styra värmen via en dator. Ventilation styrs för samtliga lägenheter, bl.a. genom att forcera ventilationen till maximal genomströmning när spjället i ventilationskåpan ovan spisen används. Larmsignaler för dräneringspumpar och fläktar hanteras likaledes i detta system. I husen Eklandagatan och Lindströmsgatan skedde år 1999-2000 ombyggnation av soprum och nedfartsramper till soprum/källaringång för att kunna behålla sopnedkasten för restavfall och samtidigt installera ett nytt sopnedkast i varje entré för biologiskt/-komposterbart avfall. Huset Gibraltargatan byggdes om åren 2001-2002 för sortering med restavfall i de sedan tidigare existerande sopnedkasten och i entréerna Gibraltargatan 21A och E finns nedkast för komposterbart avfall. Under hela år 2005 pågick i byggnaden Gibraltargatan 21A-E omläggning av stamavlopp med ersättning av det gamla avloppet under byggnadens betonggolv från år 1935 med nytt plaströrsavlopp hängt på källarväggarna och nedgrävt utanför västra fasaden. I samband med avloppsomläggningen renoverades tvättstugan och rör för värme och varmvatten byttes i kulverten år 2006 mellan fjärrvärmecentralen i byggnaden Eklandagatan 67A-D och byggnaden Gibraltargatan. Restauranglokalen i byggnaden Gibraltargatan totalrenoverades med syftet att lokalen skall kunna härbärgera en modern restaurang. Ombyggnaden av restaurangen skedde i samarbete med hyresgästen CA enterprise AB. Under år 2006-2007 bekläddes utsidan av byggnadernas 577 fönster med pulverlackerad aluminiumplåt för att minska eventuella rötskador på fönstren och för att undvika fönstermålning. Tekniska livslängden är minst 25 år för dessa plåtar. De tidigare vita fönsterbågarna och karmarna är därefter gröna såsom de var vid ursprungsuppförandet av byggnaderna 1935-37. Fönstren försågs samtidigt med nya silverfärgade fönsterbleck. Även utrymmen mellan påhängsfasad och fönsterkarm liksom kring källardörrar och Gibraltargatans dörrar och portentréer försågs med plåtbeklädnad. Investeringen uppgick till totalt 1 675 271 kr. och skrivs av över 25 år. Trädgården mellan byggnaderna Eklandagatan och Gibraltargatan fick stora skador vid avloppsomläggningen år 2005 och kuvertomläggningen år 2005-2006. Trädgården blev allt mer vildvuxen och svårskött dessutom sker det ofta inbrottsförsök i källare och vind i byggnaden Eklandagatan. De andra byggnaderna Gibraltargatan och Lindströmsgatan har betydligt färre inbrottsförsök i källare och vind. Med denna bakgrund beslutade styrelsen att ta bort en del träd och alla vildvuxna dvärgtallar för att skapa en öppen trädgård med synligt berg, grusområden, gräsmattor, buskar och några få träd samt belysning. Arbetet påbörjades hösten 2007 och slutförs våren 2013. Entréerna i byggnaden Gibraltargatan målades om år 2009 med uppsättning av nya belysningsarmaturer för bättre belysning. Fastigheterna var fullvärdesförsäkrade år 2007 av Trygg Hansa och är försäkrade år 2008 2013 av Länsförsäkringar. 3 Årsredovisning 2012
Underhåll, reparationer och investeringar Underhåll Periodiskt underhåll har innebörden att utgiften kostnadsförs direkt över ett år och likvida medel tas ur fonden för yttre underhåll. En underhållsplan styr de årliga avsättningarna av föreningens positiva resultat till fonden för yttre underhåll. En årlig avsättning till yttre fond görs för att täcka nödvändigt yttre underhåll med undantag för byte av fasad, fönster, allmänna elsystem, värmesystem samt vatten- och avloppssystem. I underhållsplanen ingår inte större ombyggnadsarbete som t.ex. ombyggnation för sopsystem, fönsterbyte och avloppsomläggning. Utgifterna för dessa arbeten, när de kan komma att utföras, bedöms vara möjliga för föreningen, att lånefinansiera. Investeringarna kostnadsförs sedan som avskrivningar över ett antal år. Totalt har periodiskt underhåll för 58 080 kr (not 4) utförts för byggnader med beloppet fördelat på; Föreningens delvis stadgebundna del för badrumsrenoveringar av 2 badrum med periodiskt underhåll med totalbeloppet 36 747 kr. Tvättstugebelysning, 21 333 kr. Investeringar Utbyggnad av mottagning för TV-kanaler påbörjades sommaren 2005 med fler TV-kanaler, år 2007 med ändring och utbyggnad av TV-mottagningen för att koda om digital sändning till analog för SVT 1 & 2, TV 4 och TV 6. Åren 2007-2009 har byggnation av ett kylt mindre rum för utrustning utförts. Hela investeringen, 72 234 kr, avskrivs över 10 år, med början 2009. Under år 2010 slutförs investeringar med utgiften större än 20 000 kr; Påbörjat arbete år 2002 med renovering och prov av ny ventilation för torktumlare, extra värmefläkt i bokningsbart torkrum, dragning av kall- och varmvattensrör för tvättmaskiner samt installation av två nya elcentraler med säkringar och jordfelsbrytare i varje tvättstuga. En mindre del återstår, som slutförs år 2013. Total investeringsutgift ca 500 000 kr avskrivs som byggnad över 46 år med start år 2012. 4 Årsredovisning 2012
Föreningsfrågor Ordinarie föreningsstämma avseende 2011 års verksamhet hölls den 10 maj 2012. I stämman deltog 17 medlemmar och två anhöriga. Föreningen hade vid årets slut 197 medlemmar och därtill kommer HSB Göteborg som en medlem och föreningen består av 156 bostadsrätter och tre kommersiella lokaler. Antalet andrahandsupplåtelser är 10-15 vid varje tvärsnittstidpunkt. Den 31 december 2012, är 57 procent av föreningens medlemmar 40 år eller yngre och totalt är 67,5 procent män och 32,5 procent kvinnor, se bilaga 4:1. Antalet överlåtelser av bostadsrätter i föreningen under året var 22 st. Se bilaga 4:2 för antal överlåtelser åren 1990 till och med år 2012. Överlåtelsepriserna har ökat sedan år 1993 och i skrivande stund, januari 2013, är överlåtelsepriset 1 500 000-1 700 000 kr för en tvårumslägenhet om 45-54 kvm. Förtroendevalda vid föreningsstämman 24 maj 2011, verksamma fram till 2011 års föreningsstämma i maj 2012 Styrelsens sammansättning efter ordinarie föreningsstämma 2011-05-24: Ordförande Sven Christensson Vice ordförande Sture Andersson Sekreterare Maria Wikström Ekonomiansvarig Håkan Wignell Ledamot Fredrik Svensson Ledamot Robert Olsson HSB representant & ledamot Kågan Karlsson Suppleant Rasoul Raisi Suppleant Patrik Martin Suppleant Joakim Hallgren Suppleant Ingemar Johansson Sven Christensson, Sture Andersson, Maria Wikström, Håkan Wignell, Fredrik Svensson och Robert Olsson har, två i förening, tecknat föreningens firma fram till och med ordinarie föreningsstämma 2012. Under år 2012 fram till föreningsstämman har 4 styrelsemöten genomförts. Föreningsrevisor, vald av ordinarie föreningsstämman, har varit Lennart Halvordsson med Torsten Axberg som suppleant. För uppdrag som godkänd revisor har HSB:s Riksförbund förordnat Synneby Revisionsbyrå KB. Valberedningen består av Torsten Axberg (sammankallande)och Monica Kuhlin. 5 Årsredovisning 2012
Förtroendevalda vid föreningsstämman 10 maj 2012 Styrelsens sammansättning efter ordinarie föreningsstämma 2012-05-10: Ordförande Sven Christensson Vice ordförande Sture Andersson Sekreterare Maria Wikström Ekonomiansvarig Håkan Wignell Ledamot Fredrik Svensson Ledamot Robert Olsson HSB representant & ledamot Kågan Karlsson Suppleant Rasoul Raisi Suppleant Patrik Martin Suppleant Anders Rimbäck Suppleant Ingemar Johansson Sven Christensson, Sture Andersson, Maria Wikström, Håkan Wignell, Fredrik Svensson och Robert Olsson har, två i förening, tecknat föreningens firma fram till och med ordinarie föreningsstämma 2013. I tur att avgå är ordinarie ledamöter, med en mandatperiod om två år, Sven Christensson, Robert Olsson och Maria Wikström. Robert Olsson har lämnat styrelsen under året. Ordinarie ledamöter valda för två år, med ett återstående år, är Sture Andersson, Håkan Wignell och Fredrik Svensson. Suppleanter med en mandatperiod om ett år är Rasoul Raisi, Patrik Martin, Anders Rimbäck och Ingemar Johansson. Styrelsen har från tillträdet, efter den ordinarie stämman 10 maj 2012, under år 2012 genomfört 5 styrelsemöten. Under år 2013 kommer troligen 4 styrelsemöten att genomföras fram till den ordinarie stämman i maj 2013. Föreningsrevisor, vald av ordinarie föreningsstämman, har varit Lennart Halvordsson med Torsten Axberg som suppleant. För uppdrag som godkänd revisor har HSB:s Riksförbund förordnat Synneby Revisionsbyrå KB. Valberedningen består av Torsten Axberg (sammankallande), Monica Kuhlin. Föreningens representant i HSB:s fullmäktige har varit ordföranden, med resterande styrelsemedlemmar som suppleanter. Datorgruppen hjälper medlemmar, sköter in-/urkoppling av abonnenter och skickar ut dator/programtips till medlemmar anslutna till föreningens Internet-nätverk. Föreningens förtroendeman Ander Bergström har ansvarat för bokning av Gillestugan. 6 Årsredovisning 2012
Viktiga händelser under året Den 1 juli 2009 fick Anders Bergström ett halvtidsförordnande som förtroendeman. Tjänstens omfattning ökades till två tredjedelar av fulltid under 2010. Huvudsakliga arbetsuppgifter består i: Medlemsärenden som medlemskontakter, administration i samband med överlåtelser, andrahandsuthyrning, lägenhetsrenoveringar och internetavtal. Administration, övervakning, datorunderhåll. Entreprenör- och projektledning. Löpande bokföring inklusive betalning av fakturor, budget och bokslut. Avskrivnings- och underhållsplaner. Arbete med att förse trädgården mellan byggnaderna Gibraltargatan och Eklandagatan med dekorativ belysning och vattenspel har påbörjats och uteplatsen i nära anslutning därtill, har fått ny grusbeläggning, lagd på ogräshämmande fibermatta. Under hösten 2009 inköptes nya terrassmöbler, bestående av bord, stolar, bänkar och solstolar, som fördelats på de 3 byggnaderna. En tillfällig reparation av terrassernas trätrallar har påbörjats och kommer att färdigställas under 2013. En totalrenovering är planerad till år 2014. Installation av ny fläkt för evakuering av matos från spis, grill och fritös i restaurangen påbörjades hösten 2010 och fullföljdes under 2012. Placeringen av fläkten har som syfte att dämpa ljud från fläkt och utströmmande luft, minska friktionen i ventilationskanalen genom färre böjar samt att göra fläkten mer lättåtkomlig för rengöring varje kvartal. Under året har en aktivitetsdag arrangerats, den 13 maj, då medlemmarna inbjöds att delta i städnings- och enklare underhållsarbete delvis för att öka kontakterna mellan medlemmarna. Vid majdagen utfördes skräpplockning i rabatterna på östra sidan av byggnaden Gibraltargatan öster och östra och västra sidan av byggnaden Eklandagatan, ogräsrensning, beskärning av två träd, montering av nya grillar. Årsavgiften, vanligtvis kallad månadsavgift, höjdes med 6 procent från och med den 1 januari 2012. Viktiga händelser efter årets slut Årsavgiften har behållits oförändrad för 2013. 7 Årsredovisning 2012
Förväntad framtida utveckling Föreningsfrågor och löpande styrelsearbete Överlåtelser av bostadsrätterna har varit och är 15-34 per år, 10-22 procent av lägenheterna får nyinflyttade medlemmar varje år, se bilaga 4:2. Till detta kommer 10-15 andrahandsupplåtelser per år. Totalt är mellan 25-45 nyinflyttade i föreningen varje år. Varje in-/utflyttning medför ändringar i medlemsregister, namnbyte i porttablå och på lägenhetsdörr. Vidare kan ändringar ske för Internetkopplingar, parkeringsplatser och månadsavgiftsavisering. Utöver detta behöver nyinflyttade information om hur det är att bo i föreningen. Flera stora nyinvesteringsprojekt har genomförts, t.ex. data-/tele-/signalnät, ombyggnad restaurang, ombyggnad för sopsortering, ombyggnad tvättstugor, värme-/ventilationsstyrning, fönsterplåtbeklädnad samt lås-/säkerhetshantering. Förutom nyinvesteringsprojekt har underhållsprojekt utförts under de 10 senaste åren som trapphusmålning, ersättning och nygjutning av balkonger, takomläggning, dräneringsarbeten samt fönstermålning. Styrelsen kommer att koncentrera sitt agerande med inriktning att hålla samman denna snabbt föränderliga förening. Ekonomi Underhållet i föreningen skall ske med hjälp av en underhållsplan som genererar egna insamlade likvida medel till fonden för yttre underhåll. Vissa undantag görs för byggnadsunderhåll då detta lånefinansieras istället för finansiering via fonden för yttre underhåll. Exempel på detta är större underhållsrenoveringar såsom fasadrenovering, byte av avloppsstammar, värme och vattenledningsrör, fönster och elkablage. Tidigare underhållsprojekt med ombyggnad av Gibraltargatan 21A och 21E med ett utrymme för biologiskt/komposterbart sopkärl och renovering av tvättstugor och lokal 1002, sker utanför underhållsplanen, och finansieras av likvida medel som egentligen tillhör fonden för yttre underhåll. Styrelsen har god överblick med hjälp av underhållsplanen över framtida underhåll och har med den kunskapen utnyttjat möjligheten att använda likvida medel med resultatet att fonden för yttre underhåll är underfinansierad. Effekten av detta är en påtaglig kostnadsräntebesparing. Vid behov sker utökning av lån för att fullt ut finansiera fonden för yttre underhåll med likvida medel. Månadsavgiften skall uppfattas innehålla kostnader som merparten av medlemmarna kan relatera till, t.ex. TV-kanalutbudet omfattar de kanaler de flesta efterfrågar, inte några smala kanaler. 8 Årsredovisning 2012
Ekonomisk ställning och resultat Månadsavgifterna sänktes med två procent den 1 januari 1999 och de sänktes ännu en gång den 1 januari år 2000 med sex procent. Under år 2001 var de oförändrade medan de ökades med sex procent år 2002 och 4,5 procent år 2003. Månadsavgifterna var oförändrade år 2004, 2005 och 2006 och sänktes med 8 procent år 2007 och med två procent 2008. De sänktes den 1 april 2009 med ytterligare 6 procent och behölls oförändrade under 2010. Den 1 januari 2011 skedde en ökning med 10 procent och avgifterna nådde då upp till 1996 års nivå. Den 1 januari 2012 skedde en ökning med ytterligare 6 procent. Månadsavgifterna per kvadratmeter och år är för år, för år 2003-2006 i intervallet 620-672 kr, för år 2007 570-618 kr, för år 2008, 558-606 kr, för år 2009, 533-579 kr, år 2010, 524-569 kr, för år 2011, 577-626 kr och för år 2012, 611-664 kr. Se bilaga 6:1 för lägenheternas olika andelstal för en mer exakt bestämning av månadsavgiften per kvadratmeter och år. Andelstalet för en lägenhet multiplicerat med föreningens årskostnad eller årsintäkt ger årskostnaden respektive årsintäkten för den aktuella lägenheten. I bilaga 3:2 finns en jämförelse med andra bostadsrättsföreningar, gällande år 2008. Fastighetsskatten för bostadsrättsföreningar år 2012 är 0,4 procent för bostäder, begränsat till 1365 kr per lägenhet och 1,0 procent av taxeringsvärdet för kommersiella lokaler. Fastighetsskatten beräknas efter taxeringsvärdet, som är nytt från och med år 2010. Föreningens taxeringsvärden är, från och med år 2010 för bostäder 117 600 000 kr och för lokaler 1 758 000 kr. Räntor på medel avsatta för framtida underhåll beskattas inte De likvida medlen, beräknade som bankmedel plus kortfristiga fordringar minus kortfristiga skulder, uppgick till 3 113 017 kr vid årsskiftet. Föreningens likvida medel har under år 2012 i möjligaste mån varit placerade på räntebärande konton med en avkastning om 71 026 kr, se not 6. Fastränteplacering har gjorts hos Collector Finance & Law om 450 000 2009 med 12 månaders löptid, med en ränta f. n. på 3,25 procent. Obundna placeringar med rörlig ränta har gjorts hos Lantmännen Finans på 500 000 kr 2009 plus 250 000kr 2012, f. n. 2,6 procent, hos Marginalen på 450 000 kr 2010, plus 330 000 2012 med f. n. 3,05 procent, och hos SBAB på 400 500 kr 2010, f.n. 2,45 procent ränta. Föreningens lånebild 2013-01-31, se även not 14 för lånebilden 2012-12-31 Ett lån om 7,18 miljoner kr, med rörlig ränta, f.n. 2,582 procent, långivare Nordea Hypotek. Ett lån om 6,8 miljoner kr, med 3 års fast ränta 3,61 procent, långivare Stadshypotek. Ett lån om 2,02 miljoner kr, med rörlig ränta, f.n. 2,582 procent, långivare Nordea Hypotek. Ett lån om 4,85 miljoner kr, rörlig ränta, f.n. 2,582 procent, långivare Nordea Hypotek. Under år 2012 har amorteringar skett med 54 684 kr. I bilaga 5:1 redovisas driftskostnaderna. Dessa kostnader är de som direkt påverkas av föreningens medlemmar. Kostnader för inköp och Internet till medlemmar matchas ut av intäkter av försäljning till medlemmar och är exkluderade vid presentationen av driftskostnaderna. Löner och arvoden omfattar löner till extra fastighetsskötare, extra personal samt arvode till styrelse, revisorer och valberedning inkl. arbetsgivaravgifter samt diverse personalkostnader. Fastighetsskötsel innehåller fastighetsskötsel, skötsel av soprum, trädgårdsskötsel, materialkostnad intern fastighetsskötsel, och förbrukningsmaterial/-inventarier. Förvaltningskostnader omfattar kontorsmaterial, telefon-/porto- /datorkostnader, administrationsarvode (bokföring, bokslut, månadsavgiftsavisering) och diverse förvaltningskostnader. I bilaga 5:2 redovisas föreningens olika kostnadsgrupperingar år 2012. 9 Årsredovisning 2012
DISPOSITON AV ÅRETS RESULTAT 2012 2011 Ingående värde för fonden för yttre underhåll 7 868 103 7 341 806 Uttag ur fonden under året -58 080-148 703 Avsättning till fonden för yttre underhåll, enl. underhållsplan budgeterat till 700 000 675 000 DISPOSITON RÄKENSKAPSÅRET 2012 2011 Till stämmans förfogande står följande belopp i kronor: Ingående balanserade vinstmedel (Dispositionsfond) 565 161 702 135 Årets resultat 686 391 389 323 1 251 552 1 091 458 Styrelsen föreslår stämman följande disposition: 2012 2011 Avsättning till fond för yttre underhåll 700 000 675 000 Uttag ur fond för yttre underhåll för finansiering av utfört underhåll -58 080-148 703 Utgående balanserat resultat 2012 609 632 565 161 1 251 552 1 091 458 Förslaget innebär att: 1. Underhållsfondens utgående värde blir 7 868 103-58080+700000 = 8 510 023 7 868 103 2. Utgående balanserat resultat blir 1 251 552-700 000+58 080 609 632 565 161 3. Efter avsättning till, och utnyttjande av, underhållsfondsmedel blir Årets resultat = 686 391-700 000+58 080 44 471-136 974 Del av resultatet som påverkar föreningens långsiktiga ekonomiska ställning: 44 471 kr Det balanserade resultatet, 609 632 är den buffert som finns för att täcka oväntade kostnadsökningar under budgetåret. 10 Årsredovisning 2012
Resultaträkning Not 2012 2011 NETTOOMSÄTTNING 1 4 739 974 4 545 252 Fastighetskostnader Driftskostnader 2,3-2 686 976-2 676 306 Underhållskostnader 4-58 080-148 703 Fastighetsskatt -229 155-219 390 Avskrivningar 5-524 434-518 165 Summa Fastighetskostnader -3 498 645-3 562 564 RÖRELSERESULTAT 1 241 330 982 688 Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 6 74 157 58 120 Räntekostnader och liknande resultatposter 7-629 096-651 485 Summa Finansiella poster -554 939-593 365 Inkomstskatt 0 0 ÅRETS RESULTAT 686 391 389 323 Efter avsättning till underhållsfond Avsättning -700 000-675 000 Uttag 58 080 148 703 ÅRETS RESULTAT efter avsättning 44 471-136 974 11 Årsredovisning 2012
Balansräkning TILLGÅNGAR Not 2012-12-31 2011-12-31 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader exkl. pågående ombygnationer 8 25 461 713 25 380 224 Pågående ombyggnationer 8 270 126 616 829 Mark 837 000 837 000 Markanläggning 9 174 610 43 475 Inventarier, verktyg och installationer 10 284 909 312 335 27 028 358 27 189 863 Finansiella anläggningstillgångar Andel i HSB Göteborg Ek.fören. 500 500 500 500 Summa anläggningstillgångar 27 028 858 27 190 363 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Månadsavgiftsfordran 0 160 Kundfordringar 4 123 1 469 Avräkningskonto HSB Göteborg 336 599 393 536 Skattekonto 3 240 43 875 Placeringsinstitut 2 529 739 1 878 471 Övriga kortfristiga fordringar 11 0 200 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 12 86 809 75 749 2 960 510 2 393 460 Kassa och Bank 13 990 945 758 951 Summa omsättningstillgångar 3 951 455 3 152 411 SUMMA TILLGÅNGAR 30 980 313 30 342 774 12 Årsredovisning 2012
EGET KAPITAL OCH SKULDER Not 2012-12-31 2011-12-31 Eget Kapital Bundet eget kapital Insatser 14 175 220 175 220 Fond för yttre underhåll 14 7 868 103 7 341 806 8 043 323 7 517 026 Fritt eget kapital Balanserat resultat (Dispositionsfond) 14 565 161 702 135 Årets resultat 14 686 391 389 323 1 251 552 1 091 458 Summa eget kapital 9 294 875 8 608 484 Skulder Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 15 20 847 000 20 874 684 20 847 000 20 874 684 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 16 0 27 000 Leverantörsskulder 28 052 43 794 Skatteskulder 79 486 61 619 Övriga kortfristiga skulder 3 541 11 488 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17 727 359 715 705 838 438 859 606 Summa skulder 21 685 438 21 734 290 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 30 980 313 30 342 774 POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar för fastighetslån 22 497 000 22 497 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga 13 Årsredovisning 2012
Redovisningsprinciper och noter Redovisnings- och värderingsprinciper. Årsredovisningen är upprättad enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Redovisningsprinciper I år redovisas som föregående år dvs. ingen förändring avseende resutatdisposition eller förflyttning mellan fritt eget kapital och bundet eget kapital har ägt rum i år. Byggnader Årets avskrivning för byggnader enligt plan är 431 000 kronor. Modellen för avskrivningarna har omarbetats från år 2009. Flertalet investeringsobjekt har samordnats i en progressiv plan på 75 år utgående från ROT-renoveringen 1983. Avslutningsåret blir 2057. Progressiviteten bestäms av att avskrivningen startar med ett lågt värde och ökas sedan med 5 procent anpassat så att avskrivningen fullföljs på föreskriven tid. Avskrivningsökningen kompenserar minskningen av kostnadslåneräntan, räknat på (minskande) bokfört värde, och ger dessutom en viss ökning av totalkostnaden, som inflations-kompensation. Vissa delar har kortare avskrivningstid, då livslängden kan antas kortare än fram till 2057, som t.ex. fönsterrenoveringen, eftersom nyinvestering för fönsterbyten väntas bli aktuell ca 2032. För Internet-nätet med kort teknisk livslängd görs en kort linjär avskrivning. Delar av restauranginvesteringen skrivs av på kortare tid (20-30 år) bl.a. för WC & soprum, för vilket en extra föreningsstämma föreskrev en 20-årig avskrivningstid (denna avskrivning är linjär). Vid ROTrenoveringen gjordes "intrång" i medlemmarnas stadgebundna underhållsskyldighet, för bl.a. köksinredning, vitvaror, sanitetsvaror och elintallation. Eftersom underhåll av denna investering framgent är medlemmarnas ansvar och blir mer och mer aktuell, har en del av ROT-investeringen (ca 1/3-del) brutits ut och avskrivs snabbare för att senare möjliggöra en sänkning av avskrivningskostnaderna, när medlemmarnas egna kostnader kan antas öka. Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom vinstdisposition på basis av föreningens underhållsplan. Inventarier Maskiner och inventarier avskrivs linjärt enligt plan över 3-10(20) år baserat på anskaffningsvärdet. Intäktsredovisning Föreningens intäkter består av hyresintäkter och årsavgifter och periodiseras över intäktsperioden. Inkomstskatt Föreningen inkomstbeskattas fr.o.m. år 2007 enbart för kapitalintäkter efter avräkning av eventuellt ackumulerat skattemässigt underskott från tidigare år. Tolkningen av lagen avseende bostadsrättsföreningars skattskyldighet för intäktsräntor har ändrats. Räntor på sparat kapital, avsett för framtida underhåll beskattas inte. Erlagd inkomstskatt för bokföringsåren 2007 och 2008 har återbetalats av skatteverket Övrigt Övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om ej annat anges i not nedan. 14 Årsredovisning 2012
Noter Not 1 Nettoomsättning 2012 2011 Årsavgifter bostäder 4 153 932 3 918 780 Hyror lokaler 322 324 320 782 Hyror biluppställningsplatser 84 250 83 750 Summa årsavgifter och hyror 4 560 506 4 323 312 Försäljning till medlemmar 7 032 8 966 Bredbandsintäkter 158 925 160 225 Tele/data kabelintäkter 9 000 7 000 Övrigt. Öresavrund. 4 511 45 748 179 468 221 940 Summa nettoomsättning 4 739 974 4 545 252 Not 2 Driftskostnader 2012 2011 Personalkostnader enligt specifikation i not 3 365 574 412 579 Diverse personalkostnader inkl. avgift Fora 10 249 14 048 Revisionsarvode (revisionsbyrå) 12 784 16 238 Reparationer maskiner & inventarier 4 733 11 546 Sakförsäkringspremie, fastighetsförsäkring 31 229 27 483 Renhållning 100 568 89 333 Container för de boende, ersätter grovsoprum 18 986 18 974 Fjärrvärme 877 208 850 174 Elnät, elenergi 148 794 176 037 Vatten 273 547 232 280 Föreningsavgifter; medlemskap i HSB 53 050 53 050 Fastighetsskötsel, inhyrda företag 76 332 61 780 Skötsel av soprum, inhyrt företag 30 666 30 450 Materialkostnad fastighetsskötsel 114 581 58 093 Reparationer av byggnader, ej planerat underhåll 62 428 75 827 Trädgårdsskötsel 42 354 33 530 Inköp till medlemmar 11 177 11 316 TV-kanalskostnader 44 488 44 488 Internetkostnader 107 400 107 100 Kontorsmaterial 4 473 1 459 Trappstädning 74 328 105 883 Fönsterputsning 17 861 11 593 Snöskottning, sopning av gångbanor 43 451 58 913 Förbrukningsmaterial 0 6 681 Förbrukningsinventarier 8 075 9 519 Telefonkostnader 10 024 8 704 Portokostnader 1 774 1 607 Datorkostnader 22 452 36 197 Förvaltningsarvode avisering månadsavg. HSB Göteborg 45 498 44 080 Föreningsstämma och årsredovisningskopiering, kostnad information 8 358 16 812 Övrigt 64 534 50 532 2 686 976 2 676 306 15 Årsredovisning 2012
Not 3 Personal 2012 2011 Antal anställda under året med olika anställningsformer; tillsvidareanställda, visstidsanställda och timanställda. 5 3 Arbetad tid med löneersättning som andel av årsarbetstiden 2000 h, varav ca 200 h semester - för löpande arbeten 79% 92% - för projektarbeten 18% 16% Arvoden - Fast styrelsearvode 10 000 10 001 - Ersättning styrelsemöten 21 050 29 050 - Revisorsarvode (förtroendevald). Valberedningsarvode 10 000 10 000 Summa arvoden 41 050 49 051 Löneersättningar för löpande arbete, som bokförs för året - lön till styrelsemedlemmar för arbete utöver styrelseuppdraget 29 060 31 648 - löneersättning vicevärd/förtroendeman 198 345 223 470 - löneersättning till övriga anställda 19 092 20 460 Summa löneersättningar som kostnadsförs för året 246 497 275 578 Totala arvoden och löner för löpande arbete som kostnadsförs som driftskostnad för året 287 547 324 629 Sociala avgifter för arvoden och löner som kostnadsförs för året 78 027 87 950 Totala löner och arvoden inkl. sociala avgifter som kostnadsförs som driftskostnad för året 365 574 412 579 Kostnader för projektarbeten som bokförs på respektive projekt och skrivs av enligt avskrivningsplanen för tillgången - lönersättningar för arbete utfört av styrelsemedlemmar 22 035 22 905 - lönersättningar för arbete utfört av övriga anställda 29 655 19 620 - sociala avgifter för projektarbeten 11 568 8 504 Totala löner och arvoden exkl. sociala avgifter 339 237 367 154 Totala sociala avgifter för löner och arvoden 89 595 96 454 Totala löner och arvoden inkl. sociala avgifter 428 832 463 608 16 Årsredovisning 2012
Not 4 Underhållskostnader 2012 2011 Periodiskt underhåll enligt plan, byggnader 58 080 148 703 Summa underhållskostnader 58 080 148 703 Not 5 Avskrivningar Avskrivning, byggnader 431 000 418 000 Avskrivning, markanläggning 1 248 0 Avskrivning, inventarier, verktyg och installationer 92 186 100 165 Summa avskrivningar 524 434 518 165 Not 6 Ränteintäkter & liknande resultatposter 2012 2011 Ränta, Transaktionsbankkonto 1 745 3 724 Ränta, Placeringsbankkonto 7 17 Ränta, placeringskonton 71 026 52 204 Ränteintäkt, Skattekonto 0 756 Ränteintäkter kundfordringar 426 544 Ränta, avräkningskonto HSB 953 875 Summa ränteintäkter & liknande resultatposter 74 157 58 120 Not 7 Räntekostnader & liknande resultatposter Kostnadsräntor, långfristiga skulder till kreditinstitut 629 096 651 485 Summa räntekostnader & liknande resultatposter 629 096 651 485 Not 8 Byggnader 2012 2011 Ursprungligt anskaffningsvärde 1 103 000 1 103 000 Investeringar i ROT-ombyggnad år 1983 17 850 346 17 850 346 Investeringar i andra ombyggnader år 1999-2010 t.ex. soprum, datanät, dränering, restauranglokal, avloppsomläggning Gibraltarg. inkl. extraavskrivning 12 743 130 12 574 608 Ingående anskaffningsvärde för bokslutsåret den 1 januari 31 696 476 31 527 954 Årets investeringar 165 786 168 522 Utgående ack. anskaffningsvärde byggnader den 31 december 31 862 262 31 696 476 Ingående ackumulerade avskrivningar den 1 januari -5 699 423-5 281 423 Årets avskrivningar -431 000-418 000 Utgående ack. avskrivningar byggnader den 31 december -6 130 423-5 699 423 Bokfört värde, byggnader 25 731 839 25 997 053 Pågående ombyggnationer, inkluderade i anskaffningsvärdet 270 126 616 829 Bokfört värde, byggnader exkl pågående ombyggnationer 25 461 713 25 380 224 17 Årsredovisning 2012
Taxeringsvärde för privatbostäder och kommersiella lokaler 2012 2011 Fastighet Johanneberg 45:1, byggnad & mark, Gibraltarg. 21A-D Privatbostäder, byggnad 22 600 000 22 600 000 Kommersiella lokaler (lokal 1001 & 1002), byggnad 1 479 000 1 479 000 24 079 000 24 079 000 Privatbostäder, mark 19 000 000 19 000 000 Kommersiella lokaler (lokal 1001 & 1002), mark 279 000 279 000 19 279 000 19 279 000 Fastighet Johanneberg 45:2, byggnad & mark, Eklandag. 67A-D Privatbostäder, byggnad 21 600 000 21 600 000 Privatbostäder, mark 18 200 000 18 200 000 Fastighet Johanneberg 44:5, byggnad & mark, Lindströmsg. 3A-D Privatbostäder, byggnad 19 600 000 19 600 000 Privatbostäder, mark 16 600 000 16 600 000 Summerat med fördelning taxeringsvärde byggnad och mark Privatbostäder och kommersiella lokaler, all mark 65 279 000 65 279 000 Privatbostäder och kommersiella lokaler, samtliga byggnader 54 079 000 54 079 000 Taxeringsvärde totalt 119 358 000 119 358 000 Fastighetsskatten/avgiften år 2012 beräknas som 0,4% av taxeringsvärdet för bostäder, begränsat till 1365 kr/lgh och 1% av taxeringsvärdet för kommersiella lokaler. Not 9 Markanläggning 2012 2011 Ingående ackumulerat anskaffningsvärde den 1 januari 43 475 5 719 Årets anskaffning 132 383 37 756 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde den 31 december 175 858 43 475 I anskaffningsvärdet ingår pågående projekt med 150 908 43 475 Ingående ackumulerade avskrivningar den 1 januari 0 0 Årets avskrivning -1 248 0 Utgående ackumulerade avskrivningar den 31 december -1 248 0 Bokfört värde, markanläggning 174 610 43 475 18 Årsredovisning 2012
Not 10 Inventarier, verktyg och installationer 2012 2011 Ingående ackumulerat anskaffningsvärde den 1 januari 2 626 683 2 548 078 Årets anskaffning 64 760 78 605 Årets utrangering (skrotning) -24 875 0 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde den 31 december 2 666 568 2 626 683 I anskaffningsvärdet ingår pågående projekt med 89 949 43 949 Ingående ackumulerade avskrivningar den 1 januari -2 314 348-2 214 183 Årets avskrivning -92 186-100 165 Årets utrangering (skrotning) 24 875 0 Utgående ackumulerade avskrivningar den 31 december -2 381 659-2 314 348 Bokfört värde, inventarier, verktyg och installationer 284 909 312 335 Not 11 Övriga kortfristiga fordringar 2012-12-31 2011-12-31 Övriga kortfristiga fordringar 0 200 Summa övriga kortfrist. fordringar 0 200 Not 12 Förutbetalda kostnader/upplupna intäkter 2012-12-31 2011-12-31 Förutbetalda TV-avgifter, 1:a kvartalet nästa år 11 341 11 122 HSB avisering 1:a kvartalet nästkommande år 10 826 10 554 Fastighetsförsäkring nästkommande år 35 009 31 229 Internetavgifter, abonnemang för januari nästkommande år 8 950 8 950 BLadmin bokföringsprogram 3 684 3 498 Upplupen ränta på fast inlåning 5 574 5 815 Övriga förutbetalda kostnader/upplupna intäkter 11 425 4 581 Summa förutbetalda kostnader/upplupna intäkter 86 809 75 749 Not 13 Kassa och bank Transaktionsbankkonto 913 709,88 727 696 Placeringskonto 3 413,02 3 406 Nordea 68 931,00 0 Plusgiro 4 891,50 27 849 Summa kassa&bank 990 945 758 951 Not 14 Eget kapital och fördelnig av föregående års resultat Fördelning av föregånde års resultat enl stämmobeslut 2012 2011 Nettoförändring, Underhållsfond 526 297 527 290 Nettoförändring, Balanserat resultat (Dispositionsfond) -136 974-260 589 Föregånde års resultat, fördelat enl. stämmobeslut 389 323 266 701 Eget kapital 2012-12-31 2011-12-31 Insatser 175 220 175 220 Underhållsfond 7 868 103 7 341 806 Balanserat resultat (Dispositionsfond) 565 161 702 135 Årets resultat 686 391 389 323 Summa eget kapital 9 294 875 8 608 484 19 Årsredovisning 2012