Boende för äldre till rimliga kostnader. Underlag till diskussionen om ett boendepolitiskt program för PRO

Boende för äldre till rimliga kostnader Underlag till diskussionen om ett boendepolitiskt program för PRO

ÄLDRES BOENDE IDAG OCH I FRAMTIDEN 3 Förord De allra flesta äldre vill bo kvar hemma i sitt eget boende så länge det är möjligt. Men för många kommer en tid då krafterna tryter och det blir alltför ansträngande att ta hand om villan eller gå upp för trapporna till lägenheten, helt enkelt fungera på ett bra sätt i vardagen. Då måste det finnas alternativ att flytta till. Och det måste finnas olika alternativ. Äldre är inte en homogen grupp. Visst byggs det bostäder för äldre och visst renoveras det för att äldre ska kunna bo kvar. Det finns gott om exempel på bra boenden anpassade för äldre runt om i landet. Men till vilka kostnader? Det är inte ovanligt att en ny trerumslägenhet, anpassad för äldres behov, kostar över 10 000 kronor i månaden. Betänker man då att medelinkomsten för en PROmedlem är ca 13 800 kronor per månad före skatt är det en ekvation som inte går ihop. Det måste bli ändring på detta. Idag är vi drygt 1,8 miljoner pensionärer i Sverige. Om 15 år är vi 2,4 miljoner. Det är hög tid att politiker och andra beslutsfattare får upp ögonen för hur boendesituationen ser ut för en stor grupp medborgare. Det behöver både byggas nytt och renoveras för att äldre ska kunna bo bra och leva ett självständigt liv i framtiden. Men det måste byggas och renoveras till kostnader som är rimliga för pensionärernas ekonomiska situation. Kommunerna har ett ansvar att upprätta en bostadsförsörjningsplan varje mandatperiod. Bland annat PRO:s Äldrebarometer visar att det är få kommuner som gör detta. Med denna andra rapport i PRO:s boendeprojekt för äldre belyser vi de ekonomiska förutsättningarna för ett bra boende för äldre både ur ett individperspektiv och ur ett samhällsperspektiv. Jag hoppas att rapporten väcker intresse och är ett bra kunskapsunderlag både för PRO:s medlemmar, där många är engagerade i kommunernas pensionärsråd, och för beslutsfattare runt om i landet. April 2013 Curt Persson Ordförande PRO

4 ÄLDRES BOENDE IDAG OCH I FRAMTIDEN Innehåll Förord 1. Ekonomiska förutsättningar 1.1. Utmaningar för ett åldrande samhälle...6 1.2. Äldre vill bo kvar i sitt vanliga boende...6 1.3 Flytta eller inte flytta?...7 1.4 Ekonomin spelar stor roll...8 1.5 Äldre i hyresrätt betalar mest...8 1.6 Pensionerna följer inte lönerna...8 1.7 Mer än 800 000 beroende av garantipensionen...9 1.8 Kvinnor har lägre pension...9 1.9 Små skillnader i inkomst för många pensionärer...10 1.10 Bostadstillägget fler är berättigade... 11 1.11 Bostadstillägget, liten skillnad vid billigare bostad... 11 1.12 Reavinstskatten ett hinder för äldre?... 11 2. Bostadsbrist och rekordlågt byggande 2.1 Bostadsbrist i 135 kommuner och brist på hyresrätter i nästan samtliga...13 2.2 Äldre från villa till lägenhet...13 2.3 Bostadsbyggandet minskade med 23 procent...14 2.4 Stor skillnad i byggkostnad över landet...14 2.5 Växjö bygger billigt...14 2.6 SABOs Kombohus minskar produktionskostnaderna...15 2.7 Svag konkurrens och lång byggprocess...16 2.8 Hinder för nyproduktion av hyresbostäder...16 2.9 Kommunernas ansvar och byggföretagens...16 2.10 Krav på stöd till svaga bostadsmarknader...17

ÄLDRES BOENDE IDAG OCH I FRAMTIDEN 5 3. Höga boendekostnader i många boendeformer 3.1 Hyreshöjningar och dyra nybyggda lägenheter...18 3.2 Hyrorna ökar snabbare än priser i övrigt...18 3.3 Hyresskatten höjer hyran och drabbar byggandet...19 3.4 Hyresgästföreningen kräver ny bostadspolitik...19 3.5 Nya trygghetsbostäder ett dyrt alternativ...19 3.6 Bostadsrätter för äldre, 55+ seniorbostäder... 20 3.7 Inte bara att sälja villan... 20 4. Utmaningen det befintliga bostadsbeståndet 4.1 Kvarboende kräver tillgängliga bostäder... 22 4.2 Trygghetsboenden i befintligt bestånd... 22 4.3 Certifiering och T-märkning... 23 4.4 Komfortboende och enkla förbättringar...24 4.5 Bostadsanpassning... 25 5. Framtida utmaningar och möjligheter 5.1 Kommunernas ansvar och statens... 26 5.2 Kommunernas perspektiv Luleå sparar miljoner... 26 5.3 Generell bostadsanpassning... 28 5.4 Erfarenheter från Tyskland... 28 5.5 Individens ansvar och förutsättningar... 29 5.6 Välfärdsteknologi morgondagens äldreomsorg?... 29 5.7 Anhöriga får ta ett allt större ansvar... 29 Slutsatser boende för äldre till rimliga kostnader Ekonomin viktig...31 Samhället har ansvar...31 Se över bostadstillägget för pensionärer... 32

6 ÄLDRES BOENDE IDAG OCH I FRAMTIDEN 1. Ekonomiska förutsättningar 1.1. Utmaningar för ett åldrande samhälle Att antalet äldre blir fler och äldres andel av befolkningen ökar är ingen ny upptäckt utan har diskuterats och utretts i många decennier. 2002 lade den parlamentariska kommittén Senior 2005, efter fyra års utredande, fram ett stort antal förslag på livets alla områden om vad som krävs av samhället när såväl andelen som antalet äldre ökar kraftigt. 1, 2 Beträffande de äldres boende konstaterade kommittén: Under de senaste åren har intresset för äldre personers ordinära boende dock varit svagt hos såväl staten som kommunerna, byggherrar, förvaltare, organisationer och äldre själva. Det kan upprepas drygt tio år senare, inte minst när det gäller konkreta insatser från kommunerna och samhället i stort. Utredningarna om hur samhället ska ställa om för att klara allt fler äldre har dock fortsatt. Äldreboendedelegationen 3 kom med en rad förslag där bara införandet av, och investeringsstödet till, trygghetsbostäder har förverkligats. Regeringsuppdragen Bo bra på äldre dar och Teknik för äldre har under senare år stöttat en lång rad projekt, särskilt på kommunal nivå, men båda programmen har lagts ner och ingen fortsättning är planerad. Våren 2013 är såväl Pensionsåldersutredningen 4 som regeringens Framtidskommission 5 aktuella i samhällsdebatten, båda utreder demografins konsekvenser, hur länge till vi måste arbeta och hur vi ska betala välfärden. Äldres boende och hur det påverkar samhällsekonomin har dock ingen stor plats. Däremot konstaterar Framtidskommissionen att den åldrande befolkningen, tillsammans med fortsatt urbanisering, bidrar till att kommuner med ansträngd försörjningsbörda i Sverige kommer att öka från tre kommuner i år till 120 kommuner år 2050. En mycket stor del av kommunernas framtida utmaningar handlar om att klara omsorgen till allt fler äldre. Bristande tillgänglighet i bostaden eller i boendemiljön kan medföra att en äldre person behöver flytta till ett särskilt boende alltför tidigt eller får behov av hemtjänstinsatser. Det innebär stora kostnader för kommunen och begränsar även den äldres frihet och oberoende. Om äldre kan bo kvar längre i en tillgänglig och trygg ordinarie bostad så minskar trycket på äldreomsorgen och särskilda boenden. 1.2. Äldre vill bo kvar i sitt vanliga boende Äldre vill bo kvar i sin ordinarie bostad så länge det är möjligt, det är en självklarhet som nu senast visades i PROs medlemsundersökning från 2013. En förutsättning är dock att bostaden är trygg och tillgänglig. Äldreboendedelegationen uppskattade att hälften av de bostäder där äldre människor bor idag har bristande tillgänglighet och därmed är mindre lämpliga, och att tre fjärdedelar av landets bostäder inte är tillgängliga för personer med rullstol många bostäder saknar exempelvis hiss. Att sitta fast några trappor upp i en fastighet utan hiss är en realitet för många äldre som bor i Sveriges vanligaste hyreshus: tre våningar utan hiss. Enligt Boverkets beräkningar från 1 Riv ålderstrappan, Senior 2005, diskussionsbetänkande, SOU 2002:29 2 Äldre politik för framtiden, Senior 2005, slutbetänkande, SOU 2003:91 3 Äldreboendedelegationen, Bo bra hela livet, SOU 2008:113 4 Pensionsåldersutredningen, http://pensionsaldersutredningen.blogspot.se 5 Framtidens välfärd och den åldrande befolkningen, delutredning Regeringens Framtidskommission (DS 2013:8)

ÄLDRES BOENDE IDAG OCH I FRAMTIDEN 7 2005 fanns det en miljon lägenheter i fastigheter med tre till fem våningar som saknade hiss. 6 Socialstyrelsen uppskattade 2007 att i åldersgruppen 80+ bodde 50 procent av männen och 44 procent av kvinnorna i en bostad som inte låg på bottenvåningen och där det saknades hiss till det våningsplan där de bodde. 7 Samma problem med trappor, såväl inne som ute, har många äldre i småhus. Och av landets yngre äldre bor en majoritet i småhus. 8 Trots bristerna i tillgänglighet bor en helt övervägande andel av Sveriges äldre i det ordinarie bostadsbeståndet, och bara några få procent i olika former av anpassade bostäder. Knappt fem procent, 87 600 personer, över 65 år bor i särskilt boende som kräver biståndsbeslut, och fyra av fem av dem var 80 år och äldre, enligt Socialstyrelsen. 9 Antalet äldre som bor i någon form av anpassat boende som inte kräver bistånds beslut, till exempel en seniorbostad eller trygghetsbostad, är ännu färre. Bo bra på äldre dar uppskattade antalet seniorbostäder och trygghetsbostäder till 35 000 40 000 10 och föreningen Aktiv Senior till cirka 33 000 vid årsskiftet 2012/2013. 11 Det kan ställas mot att antalet svenskar som är 65 år och äldre vid senaste årsskiftet var 1 828 283, vilket motsvarar 19,1 procent av befolkningen, och antalet 80 år och äldre var 498 148. 12 1.3 Flytta eller inte flytta? Benägenheten att flytta är mindre hos äldre än befolkningen i övrigt och har till och med minskat de senaste decennierna. Det är först när det blir förändringar i hushållet som intresset ökar blir man ensam så flyttar man, det gäller inte minst kvinnor eller när hälsan försämras. Det kan dock finnas tecken på att 40-talisterna kan vara något mer inställda på att flytta än tidigare generationer. 13 Att många vill bo kvar hemma är inte förvånande frågan bör snarare ställas: Vart ska de flytta? Bostadsbyggandet är rekordlågt, utbudet av anpassade bostäder för yngre äldre starkt begränsat och antalet särskilda boenden har minskat med 26 000 de senaste tio åren. Susanne Iwarsson, professor i äldreforskning vid Lunds universitet, lyfter fram olika faser när äldre ska bestämma sig att flytta till ett äldreboende, och hon ger en fas benämningen den stora besvikelsen. Det är då man är beredd att flytta men upptäcker att det inte är så enkelt, kontakterna med kommunen leder ofta till en besvikelse. 14 Susanne Iwarsson pekar på att när man väl har bestämt sig för att flytta till ett särskilt boende, så ska kommunen pröva om man har rätt att flytta och den bedömningen ser helt olika ut över landet, för att inte tala om tillgången. Samtidigt talar alla om vikten av att flytta i tid, inte i första hand till ett särskilt boende utan till en anpassad bostad som tvärtom kan skjuta upp flytten till ett särskilt boende. Det är det råd som många äldre får från myndigheter, kommuner och byggföretag, och det var en av viktigaste slutsatserna från regeringsuppdraget Bo bra på äldre dar. 6 Når vi de handikappolitiska målen? Boverket, 2005 7 Trappan mellan kvarboende och flytt, Socialstyrelsen, 2007 8 SCB ULF/SILC Databas, Boende, upplåtelseform och ålder, 2011 9 Äldre vård och omsorg den 1 april 2012, Socialstyrelsens, 2012 10 Bo bra på äldre dar, tidningsbilaga i Dagens Samhälle, 15 november 2012 11 Aktiv Senior, SeniorBo-guiden på www.aktivsenior.se 12 SCB, Befolkningsstatistiken, Folkmängd i riket, län och kommuner efter kön och ålder 31 december 2012 13 Äldres flyttningar och motiv till att flytta eller bo kvar, Abramsson, Elmqvist, Magnusson Turner, Hjälpmedelsinstitutet, 2012 14 Intervju med Susanne Iwarsson, SDS, 20071126, www.sydsvenskan.se/inpa-livet/flytten-till-hemmet-en-lang-process/

8 ÄLDRES BOENDE IDAG OCH I FRAMTIDEN 1.4 Ekonomin spelar stor roll Önskemålet om att flytta i tid handlar både om vilka förutsättningar äldre har att betala för sitt boende och tillgången på bra och tillgängliga bostäder till rimlig kostnad. Boendekostnaden spelar stor roll och är ett viktigt skäl varför många bor kvar i sin vanliga bostad ofta i en lägenhet med låg hyra i miljonprogrammet eller i det egna småhuset där lånen är nedamorterade. De äldre som bott länge i villan eller radhuset har ofta låga boendekostnader, om inte lånen är helt betalda så har de i vilket fall minskat, och inflationen har gjort sitt. Det är med stor säkerhet en bidragande orsak till att många bor kvar, även om de skulle hitta andra alternativ på bostadsmarknaden. Många upplever att skillnaden i månadskostnad mellan det man har och det man får är alltför stor. 15 Samma slutsats kan dras av PROs medlemsundersökning där 80 procent anser att månadskostnaden för boendet är på godtagbar nivå, och där 45 procent bor i småhus. Tilläggas kan dock att 20 procent av medlemmarna ansåg att boendekostnaden inte var på rimlig nivå. 1.5 Äldre i hyresrätt betalar mest Det finns stora skillnader mellan boendeutgifterna beroende på bostadsform. Enligt SCB lade det genomsnittliga pensionärsparet, 65 år och äldre, som bodde i småhus, 60 000 kronor på boende år 2011. 16 Motsvarande siffra för bostadsrättshushållet var 66 000 kronor och för paret i hyresrätt 77 000 kronor. För den ensamstående pensionären var motsvarande siffror 48 000 kronor på det egna hemmet, 52 000 kronor på bostadsrätten och 61 000 kronor på boendet i hyreslägenheten. Men skillnaderna är stora mellan olika delar i landet; det äldre paret i Stockholmsområdet betalar 89 000 kronor om de bor i hyresrätt, medan ett par som bor i en mindre ort (färre än 75 000 invånare) betalar 74 000 kronor. För pensionärsparet som har ett småhus i Stockholms området var boendekostnaden 77 000 kronor, medan motsvarande par i en mindre ort betalade i genomsnitt 54 000 kronor. Alla uppgifter gäller 2011. Sett till disponibel inkomst 2011 blir resultatet, enligt SCB, att äldre par i åldern 65+ som bor i småhus lägger 14 procent av inkomsten på boendet per konsumtionsenhet, de som bor i bostadsrätt 17 procent och i hyresrätt 25 procent. För ensamstående är samma andelar 23 procent i småhus, 28 procent i bostadsrätt och 41 procent för de som bor i hyresrätt. 1.6 Pensionerna följer inte lönerna För hela perioden 2009 2015 beräknas pensionen minska med 0,7 procent, enligt Pensionsmyndighetens prognos januari 2013, beroende på att bromsen utlöses fyra år av sex. Detta ska jämföras med att under samma period väntas lönerna öka med drygt 17,5 procent. Under inget av dessa år kommer Sverige att uppleva någon onormal långtidsarbetslöshet, låg nativitet och/eller hög utvandring. 17 15 Äldres flyttningar och motiv till att flytta eller bo kvar, Abramsson, Elmqvist, Magnusson Turner, Hjälpmedelsinstitutet, 2012 16 SCB, Hushållens Ekonomi, Genomsnittlig boendeutgift, boendeutgiftsprocent och konsumtionsutrymme per konsumtionsenhet efter upplåtelseform och hushållstyp, 2011 17 Rapport från pensionärsorganisationernas gemensamma pensionsarbetsgrupp D5, februari 2013

ÄLDRES BOENDE IDAG OCH I FRAMTIDEN 9 tkr 35 32,9 30 25 20 15 10 21,3 9,4 11,4 Förändring 2001-2015 Löner (+11,6 tkr) + 54 % Tilläggs-/inkomstpensioner (+2 tkr) + 20 % 5 0 2001 2015 år Löneinkomster och tilläggs-/inkomstpensioner, förändring från 2011 till 2015 (prognos), medeltal tkr per månad före skatt. Från år 2001 till år 2015 beräknas medellönen nominellt öka med 54 procent, i genomsnitt med drygt 3 procent per år, pensioner prisbasbeloppsomräknade med 25 procent, ca 1,5 procent per år, och följsamhets-/balansindexerade pensioner med 20 procent med den genomsnittliga ökningen 1,4 procent per år. (Rapport från pensionärsorganisationernas gemensamma pensionsarbetsgrupp D5, februari 2013) 1.7 Mer än 800 000 beroende av garantipensionen För den som tjänat ihop till ingen eller mycket liten inkomstgrundad pension finns garantipensionen som ett skyddsnät. I december 2012 var det drygt 800 000 svenskar som fick sina inkomster helt eller delvis från garantipensionen, enligt Pensionsmyndigheten. Av dessa var det 96 849 som levde endast på garantipension, 79 849 kvinnor och 17 000 män. För dem handlar det om 7 046 kronor i månaden för gifta och 7 899 kronor för ogifta. Garantipensionen följer till skillnad från den vanliga allmänna pensionen inte inkomstutvecklingen i samhället utan är knuten till prisutvecklingen. De grupper som har garantipension är i stora drag de som har varit förtidspensionerade med sjuk- och aktivitetsersättning och kvinnor med låg inkomst och deltid, eller som arbetat som hemmafruar och inte varit yrkesverksamma och därmed inte tjänat in till inkomstpension. De äldsta pensionärerna har i större utsträckning garantipension än yngre pensionärer. Garantipensionärernas andel av det totala antalet pensionärer minskar totalt. 2012 utgjorde de 40 procent av Sveriges cirka 2 miljoner pensionärer. 2003 var den siffran 54 procent, enligt Pensionsmyndigheten. 18 1.8 Kvinnor har lägre pension Kvinnor har tidigare, men även nu, ofta arbetat deltid, varit hemma med barn eller varit hemma och skött hushållet. Som framgått tidigare får kvinnor i större utsträckning garantipension är männen: 82 procent av dem som får enbart garantipension och 80 procent av dem som får en del av sina inkomster därifrån är kvinnor, enligt Pensionsmyndigheten. Men andelen minskar i takt med att kvinnor i senare generationer också har förvärvsarbetat i större utsträckning. Bland de yngre pensionärerna (födda 1938 eller senare) har kvinnornas andel bland de rena garanti- 18 Garantipension faktablad, Pensionsmyndigheten, 2013

10 ÄLDRES BOENDE IDAG OCH I FRAMTIDEN pensionärerna sjunkit till 69 procent. Bland de äldre är andelen kvinnor 86 procent. Även bland de kvinnor som har inkomster från tjänstepension är den mycket lägre än männens. Pensionsmyndigheten publicerade inför kvinnodagen den 8 mars 2013 statistik över hur jämställd pensionen är i Sverige. Av den framgår att kvinnor bara har 67,3 procent av männens inkomst efter 65 år. Uppgifterna bygger på total inkomst, inklusive tjänstepension och privat pensionssparande. Pensionsmyndigheten konstaterar att skillnaderna är som störst där lönen är som högst. I Danderyd har männen nästan dubbelt så hög pension efter 65 år. Kvinnornas inkomst är i Danderyd 50,9 procent av männens, medan kvinnorna i Pajala och Sorsele, där pensionen är lägst i landet, i snitt har knappt 82 procent av männens inkomst, enligt Pensionsmyndighetens sammanställning. 19 1.9 Små skillnader i inkomst för många pensionärer Den genomsnittlige medlemmen i PRO hade 2011 en inkomst från den allmänna pensionen, tjänstepension och eventuellt privat pensionssparande på 13 832 kronor i månaden, enligt en undersökning PRO genomfört med hjälp av SCB i början av 2013 och som omfattar alla medlemmar i PRO. Männen låg något högre med 17 037 kronor i snitt (en median på 15 927 kronor) medan kvinnorna hade 11 665 kronor (median på 11 130 kronor). Med undantag av Stockholms län, där något fler PRO-medlemmar har en högre pension, ligger det stora flertalet medlemmar i landet i intervallet 140 000 170 000 kronor i pensionsinkomst per år. Det innebär att en stor del av medlemmarna ligger inom de inkomstnivåer som påverkas av både bostadstilläggets utformning och garantipensionen. I en ESO-rapport från 2010 konstateras att en intjänad pension ger liten effekt för de pensionärer som har låg inkomst. 20 Figur 2.1 Disponibel inkomst per månad för en ogift pensionär år 2011. 20 000 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 SBTP BTP Garantipension Inkomstpension Disponibel inkomst 0 1 800 3 600 5 400 7 200 9 000 10 800 12 700 14 500 16 300 18 100 Inkomstpension (kronor per månad) Disponibel inkomst per månad för ogift pensionär år 2011. Kombinationen av garantipension, tilläggs-/inkomstpension, bostadsstöd och skatteuttag för ålderspensionärerna medför att den disponibla inkomsten är densamma upp till en pensionsinkomst om cirka 12 000 kronor i månaden. Utbytet av intjänad pensionsrätt är därmed lågt eller obefintligt för de cirka 800 000 pensionärer som har låg inkomst. (Källa: ESO-rapport 2010:8, s.38, figur 2.1, omräknat till år 2011) 19 Pensionen mest jämställd i kommuner där lönerna är lägre, Pensionsmyndigheten, www.pensionsmyndigheten.se/jamstalld13.html 20 Enkelt och effektivt om grundtryggheten i välfärdssystemet, ESO-rapport, 2010:8

ÄLDRES BOENDE IDAG OCH I FRAMTIDEN 11 1.10 Bostadstillägget fler är berättigade Knappt 265 000 pensionärer tar ut bostadstillägg och cirka 90 procent av dessa är ensamstående. För att få ut det som pensionär krävs att man har fyllt 65 år och tar ut hela sin pension. Bostadstillägget ska mildra boendekostnaderna, oavsett om man äger sin bostad eller om man hyr. Uppskattningsvis 50 000 pensionärer är berättigade men tar inte ut bostads tillägget. Det kan bero på att de inte känner till det, att det upplevs för svårt eller att man inte vill ha bidrag. Den maximala boendekostnaden som bostadstillägget beräknas på är 5 000 kronor. Om boendekostnad är mer än 5 000 kr så baserar sig bostadstillägget på den boendekostnad som sträcker sig upp till 5 000 kronor. Bostadstillägg lämnas med 93 procent av bostadskostnaden upp till 5 000 kronor. Till det utgår, efter den senaste höjningen den 1 januari 2013, ett tillägg med 340 kronor i månaden för ogifta och 170 kronor för gifta. Det innebär som mest 4 990 kronor per månad i bostadstillägg. Samtidigt som man söker om bostadstillägg blir man automatiskt prövad även för särskilt bostadstillägg och för äldreförsörjningsstöd. Bostadstillägget beräknas på såväl inkomster som förmögenhet, men de olika inkomstslagen tas upp till olika procentandelar. 21 1.11 Bostadstillägget, liten skillnad vid billigare bostad Som bostadstillägget är konstruerat ger det små effekter på den disponibla inkomsten om man flyttar till en billigare bostad. Effekten blir för många bara ett sänkt bostadstillägg. Om hyran vid ett byte av bostad minskar från 5 000 kronor till 4 000 kronor är det fortfarande 93 procent av hyran plus tillägg som betalas för den som har rätt till fullt bostadstillägg. Bostadstillägget är maximalt lika stort som bostadskostnaden. I den tidigare refererade ESO-rapporten framförs förslaget att ersätta bostadstillägget, det särskilda bostadstillägget och äldreförsörjningsstöd med ett nytt stöd som inte är kopplat till boendekostnaden. En effekt av det förslag som beskrivs i utredningen är att stödet höjs för mottagare med låga boendekostnader och sänks för de med höga boendekostnader. Ett av argumenten är att ett stöd kopplat till bostaden kan förväntas vara kostnadsdrivande genom att skapa större bostadsytor med högre bostadspriser och att det inte finns något skäl att flytta till något billigare. Allmänt sett skulle ett system som inte kopplas till boendekostnader inte ha dessa effekter, samtidigt som de som vill skulle kunna använda en större del av sina resurser för bostadskonsumtion. konstateras i ESOrapporten från 2010. 1.12 Reavinstskatten ett hinder för äldre? Ett hinder för att som äldre flytta från villan, radhuset eller bostadsrättslägenheten till ett mer tillgänglig boende är ofta rädslan för höjda boendekostnader. Samtidigt finns det äldre i vissa delar av landet som har möjlighet att frigöra kapital vid en försäljning, om de ägt sin bostad länge. I det sammanhanget har reavinstskatten, och utformningen av reglerna för uppskov, lyfts fram som en faktor som motverkar en försäljning. Fastighetsskatten avskaffades 2008. Samtidigt höjdes reavinstskatten på småhus och bostadsrätter från 20 till 22 procent. Möjligheten att skjuta upp beskattningen av vinsten 21 Bostadstillägg pensionärer faktablad, Pensionsmyndigheten, 2013

12 ÄLDRES BOENDE IDAG OCH I FRAMTIDEN vid en försäljning genom uppskov blev kvar. Det sattes dock ett tak på uppskovet, som 2010 sänktes till 1,45 miljoner, och en ränta på 0,5 procent per år på uppskovsbeloppet infördes. Reglerna i dag innebär att den som säljer en bostad måste köpa en som kostar minst lika mycket som den som säljs för att få göra uppskov med att betala reavinsten. Sker flytten till en hyresrätt, vilket kan vara aktuellt för många äldre, ska hela vinsten beskattas. Det förs fram fler argument mot uppskovsreglerna: De styr efterfrågan mot dyrare fastig heter och de anses bidra till att driva upp priserna. I december 2012 fanns det 607 000 beviljade uppskov. Skatteverket har utrett frågan om att ta bort uppskovet och presenterade i slutet av 2012 ett förslag där bostadsägarna skulle kompenseras genom att reavinstskatten sänks från 22 till 19,9 procent. 22 22 PM En avskaffad uppskovsrätt, Skatteverket, december 2012

ÄLDRES BOENDE IDAG OCH I FRAMTIDEN 13 2. Bostadsbrist och rekordlågt byggande 2.1 Bostadsbrist i 135 kommuner och brist på hyresrätter i nästan samtliga För den som vill flytta till en nybyggd, och därmed tillgänglig, bostad blir det allt svårare att hitta något alternativ i nästan hälften av landets kommuner. Enligt Boverkets Bostadsmarknadsenkät 2012 är det bostadsbrist i 135 kommuner. Det är nio kommuner fler än året före, och trenden att fler och fler kommuner upplever bostadsbrist håller därmed i sig. Med undantag för 2009 och 2010 (då efterfrågan på bostäder var lägre i spåren av finanskrisen) har antalet kommuner med bostadsbrist ökat stadigt sedan slutet av 1990-talet. 23 Intresset av att flytta till hyresrätt ökar med stigande ålder för äldre som bor i småhus. När det egna småhuset blir allt för arbetskrävande och skröpligheten tilltar är en tillgänglig hyresrätt ett lockande alternativ. 24 Men av Boverkets Bostadsmarknadsenkät 2012 framgår att det inte finns så många alternativ, bristen på hyresrätter är utbredd i nästan samtliga kommuner; 259 kommuner anger att de har brist på hyreslägenheter. Därmed saknas det hyresrätter även i en stor del av de 110 kommuner som anger att de har balans eller till och med överskott på bostäder. Det har länge talats om att det inte går att få en hyresrätt inom rimlig tid i storstäderna, det som hänt nu är att det är svårt även på många mindre orter. Eko-redaktionen på Sveriges Radio (11 mars 2013) frågade 1 079 bostadsföretag om väntetiderna till en hyresrätt. Några exempel från undersökningen: Luleå har tagit bort kön för att det skulle ta 30 år att få en lägenhet, i Kiruna är kötiden fem till sex år, i Stenungssund sju år och i Örebro är väntetiden två och ett halvt år. 25 Andelen hyresrätter minskar också och det blir fler bostadsrätter. Jämfört med 1990 fanns det 2011 cirka 33 300 fler hyreslägenheter i landet, medan antalet bostadsrätter hade blivit nästan tio gånger fler, cirka 317 000. Den största minskningen av andelen hyresrätter skedde i Stockholms län. Sedan år 2000 har ca 155 000 hyresrätter ombildats till bostadsrätter i landet. Av dessa finns 72 procent eller ca 112 000 i Stockholms län. Det finns cirka 1,6 miljoner hyreslägenheter och drygt 900 000 bostadsrätter i landet. 26 2.2 Äldre från villa till lägenhet Som tidigare konstaterats bor en majoritet av landets äldre i småhus. I åldern mellan 65-74 år bor 56 procent i eget hus, 25 procent i hyresrätt och 19 procent i bostadsrätt. I takt med stigande ålder ökar antalet boende i lägenhet. I åldersgruppen 85+ bor 48 procent i hyresrätt, 26 procent vardera i bostadsrätt och eget hus. 27 PROs medlemsundersökning från 2013 visar att 45 procent av medlemmarna bor i småhus, 27 procent i hyresrätt och 23 i bostadsrätt, samt att tre procent bor i anpassat boende. 23 Boverkets Bostadsmarknadsenkät 2012 24 Äldres flyttningar och motiv till att flytta eller bo kvar, Abramsson, Elmqvist, Magnusson Turner, Hjälpmedelsinstitutet, 2012 25 SR Ekoredaktionen, 11 mars 2013: http://sverigesradio.se/sida/gruppsida.aspx?programid=83&grupp=19033&artikel=5469524 26 SCB, Bostadsbeståndet, maj 2012 27 SCB ULF/SILC Databas, Boende upplåtelseform och ålder, 2011

14 ÄLDRES BOENDE IDAG OCH I FRAMTIDEN 2.3 Bostadsbyggandet minskade med 23 procent Trots bristen på bostäder och långa kötider till ett hyreskontrakt så minskar bostadsbyggandet. Under 2012 påbörjades byggande av 20 050 lägenheter. Det innebär en minskning med 23 procent jämfört med 2011 då 26 062 lägenheter började byggas. Antalet påbörjade lägenheter i flerbostadshus minskade med 16 procent till 15 300 lägenheter, medan påbörjandet i småhus minskade med 39 procent till 4 750. Av antalet lägenheter i flerbostadshus var 45 procent hyresrätter. 28 50 000 40 000 Flerbostadshus Småhus 30 000 20 000 10 000 Påbörjade lägenheter 2000 2012, pressmeddelande från SCB, 2013:47 0 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2.4 Stor skillnad i byggkostnad över landet En viktig orsak till att det byggs för lite bostäder i Sverige brukar skyllas på byggkostnaderna. I en jämförelse från 2009 av Eurostat mellan EUs länder är det endast Norge, Danmark och Schweiz som har högre byggkostnader. Sverige ligger enligt den undersökningen 34 procent högre än genomsnittet för EU15. 29 Men byggkostnaderna varierar stort över landet. Produktionskostnaden för varje kvadratmeter bostad i flerfamiljshus var 2011 enligt SCB i genomsnitt 34 500 kronor. Ofta är det dyra bostadsrätter som höjer priserna, särskilt i storstäderna där också markpriserna driver upp priserna. Det är inte ovanligt med byggkostnader på 40 000 kronor kvadrat metern i Stockholm. Även om byggkostnaderna minskade med två procent mellan 2010 och 2011 så har byggnadsprisindex (BPI) för flerbostadshus ökat med 22 procent mellan 2006 och 2011. Konsumentprisindex (KPI) har under motsvarande period ökat med tio procent. 30 2.5 Växjö bygger billigt Om man bara räknar kostnaden för att bygga hyresrätter låg snittet 2012 på nära 27 000 kronor per kvadratmeter hyreslägenhet i riket. Men i Växjö bygger man hyresrätter för långt lägre kostnad. De byggprojekt som allmännyttiga Växjöhem startade 2011 hade byggkostnaden 16 000 kronor kvadratmetern, och för projekten 2012 var den 19 500 kronor. Kostnaden är inklusive mark, avgifter och moms. 28 SCB, Nybyggnation, februari 2013 29 Analys av bostadsbyggandet i Norden, Rapport 2011:19, Boverket, 2011 30 SCB, Nyproducerade bostäder, 2011

ÄLDRES BOENDE IDAG OCH I FRAMTIDEN 15 Ett skäl till de låga kostnaderna är, enligt företagets VD Carina Herbertsson, att det byggs kontinuerligt i kommunen, oavsett konjunktur. Det innebär att kunskapen för att bygga bostadshus hålls levande både hos beställare och byggare, och bidrar till att sänka entreprenad kostnaden. Upphandlingarna är öppna för alla, men Växjöhem har använt ett par lokala mellanstora byggare under många år som lärt sig den beräkningsmodell som man använt sig av under de senaste 15 åren. Bostäderna byggs med samma höga kvalitet som andra nybyggda bostäder, och när det gäller kraven på tillgänglighet har Växjöhem till och med extra krav som att det ska vara fritt på båda sidor om toalettstolen. Kommunen ställer krav om att underlätta för kvar boende i de nya bostäder som byggs. Växjöhem räknar med att öka byggandet under de kommande två åren. Några andra kommuner som bygger nytt och med låg kostnad är till exempel Ludvika där Ludvikahem bygger nytt för första gången på 25 år. Centralt i kommunen byggs 51 lägen heter, och av dessa är 23 lägenheter seniorboende (+55) med målgruppen äldre som i dag bor i villa. Pensionärsorganisationerna har varit med att utforma bostäderna. Produktionskostnaden, exklusive mark och moms, beräknas till 13 000 kr/kvadratmetern, och bygget sker i samarbete med Skanska. I Mariestad bygger Mariehus AB 44 lägenheter i punkthus som vänder sig till seniorer, även här ligger produktionskostnaden på 13 000 kr/kvadratmetern och det är PEAB som bygger. 31 2.6 SABOs Kombohus minskar produktionskostnaderna SABO bjöd in till en entreprenadtävling med uppdraget att ta fram mindre bostadshus till låg kostnad. Huset skulle vara i två till fyra plan, rymma 4 16 lägenheter, ha hiss, låg energiförbrukning och kunna uppföras var som helst i landet till ett fast pris på 12 000 kronor/ kvadrat meter exklusive markarbeten och mervärdesskatt. I dag finns det ramavtal med tre entreprenörer som bygger SABOs Kombohus enligt dessa krav. SABOs medlemsföretag över hela landet kan avropa ett nyckelfärdigt kompletteringshus, i två till fyra våningar, till ett fast pris. Det totala produktionspriset, inklusive mark, avgifter och moms landar på 20 000 21 000 kronor kvadratmetern. Det är cirka 25 procent lägre än vad det kostar i genomsnitt att bygga hyreslägenheter idag. I många fall är det en kostnadsbesparing som är avgörande för att det ska byggas överhuvudtaget, enligt SABO. Det första huset invigdes i januari 2013 i Iggesund med Hudiksvallsbostäder som fastighetsägare. Huset har 16 lägenheter och har byggts med inriktning på en äldre målgrupp och ligger nära ett äldreboende. Tanken med Kombohusen är att de ska kunna komplettera befintliga bostadsområden och göra det möjligt för äldre att bo kvar i sitt bostadsområde, men i en tillgänglig bostad med rimlig hyra. SABO Kombohus har en lika hög standard som annat nybyggt, och med bland annat extra krav som att det ska vara hiss även i hus med bara två våningar. SABO räknar med att det kommer att byggas cirka 2 000 bostäder i SABOs Kombohus under de fyra år som ramavtalet gäller med entreprenörerna. Ett 50-tal hus för 30 medlemsföretag ligger redan i planering för att byggas. Efter önskemål från bostadsföretagen att göra något liknande när det gäller nyproduktion av större och högre hus har SABO lanserat konceptet SABOs Kombohus Plus, ett punkthus på 5 8 våningar. Över 70 allmännyttiga kommunala bostadsbolag har hittills anmält intresse för att bygga 5 000 lägenheter inom SABOs Kombohus Plus. 31 Intervjuer med företrädare för Växjöhem och SABO

16 ÄLDRES BOENDE IDAG OCH I FRAMTIDEN Behovet av prispressat bostadshus lockar i ett land där byggpriserna ökade med 1800 procent mellan åren 1968 och 2010 att jämföras med konsumentprisindex (KPI) som ökade med 700 procent. Hela idén med SABOs Kombohus är att det ska gå att bygga stora volymer av en och samma typ av hus och med långa avtal, och gensvaret visar att det finns en stor efterfrågan, enligt Petter Jurdell, Chef Fastighetsutveckling på SABO. SABOs målsättning är att sänka kostnaden för att bygga bostäder i hela landet, och Petter Jurdell menar att det då krävs att både byggherrar, regeringen, kommuner och entreprenörer har samma övergripande målsättning, nämligen att minska hinder och slöseri samt möjliggöra ökad konkurrens, innovation och industrialisering utan att för den saken ge avkall på kvalitet. 32 2.7 Svag konkurrens och lång byggprocess Konkurrensverket ska undersöka om det inom delar av byggbranschen finns tecken på svag konkurrens. En särskild översyn och granskning ska därför göras, bland annat när det gäller marknaden för byggmaterial. Uppdraget till Konkurrensverket kommer från regeringen som även tillsatt en utredning för att se över om processen från idé till färdigt hus kan kortas. Det handlar bland annat om möjligheten att överklaga såväl detaljplan och bygglov, och i tilläggsdirektiv sägs att Uppdraget breddas till att också analysera vad det finns för möjligheter att göra plan- och byggprocessen ännu enklare och snabbare. I ett uttalande från bostadsminister Stefan Attefall, i samband med att utredningen fick tillläggsdirektiv i slutet av 2012, heter det att Processen från idé till att huset står färdigt tar inte sällan upp till tio år i Sverige i Tyskland kan samma process ta två år. Utredaren kan också föreslå andra sätt att förenkla reglerna och förkorta tiden för att genomföra bostadsprojekt. 33 2.8 Hinder för nyproduktion av hyresbostäder Dålig lönsamhet i förhållande till andra boendeformer, höga byggkostnader och brist på mark i rätt lägen. Det är de viktigaste skälen när organisationen Fastighetsägarna frågar sina medlemmar om vad det är som utgör hinder för att bygga nya hyresbostäder. Byggkostnaderna står för ungefär 88 procent av den totala produktionskostnaden för hyresbostäder, och har stigit med mer än 40 procent sedan 2000, enligt SCB Byggprisindex. Ett annat problem som lyfts fram av Fastighetsägarna är att förutsättningarna för att bygga hyresbostäder förändras med kort perspektiv. Efterfrågan, betalningsvilja och avsaknad av detaljplan är faktorer som anses vara mindre hinder. 34 2.9 Kommunernas ansvar och byggföretagens Kommunerna har ansvaret för bostadsförsörjningen och ska analysera behov och efterfrågan, formulera mål och skapa förutsättningar genom bland annat planläggning. En gång per mandatperiod ska kommunerna ta fram en bostadsförsörjningsplan, vilket långt ifrån alla kommuner gör, endast 70 av landets kommuner gjorde det under förra mandatperioden. Det främsta hindret till att det inte byggs är, enligt vad kommunerna uppger för Boverket, höga produktionskostnader, och hälften av kommunerna som behövde bygga mer, menade 32 SABOs Kombohus, informationsfolder 2012, och intervjuer med företrädare för SABO 33 Pressmeddelande Socialdepartementet, 15 november 2012 34 Varför byggs det så få bostäder? Fastighetsägarna, 2012

ÄLDRES BOENDE IDAG OCH I FRAMTIDEN 17 att det också var brist på detaljplanerad mark i attraktiva lägen. Överklagade detaljplaner och svårigheter att få lån, angavs också som skäl. 35 Samtidigt finns det byggföretag som skaffat sig mark som de skulle kunna använda. Enligt tidningen Affärsvärlden har NCC 12 800 byggrätter i Sverige. Men trots detta byggstartade bolaget endast 44 bostäder under fjärde kvartalet 2012. På NCC säger man att en avvaktande bostadsmarknad är orsaken. NCC drog ned produktionstakten av bostäder i Sverige under fjolåret från 924 stycken under 2011 till endast 690 stycken år 2012. 36 Och i till exempel Haninge kommun söder om Stockholm finns det gott om planlagd mark i kommunen, och såväl byggföretag som Skanska och bostadsföretag som HSB sitter på mark som de kan börja bygga på när de vill. 37 2.10 Krav på stöd till svaga bostadsmarknader I nästan 45 procent av kommunerna minskade befolkningen 2012. 129 kommuner hade en folkminskning, 159 en folkökning och två kommuner hade oförändrad folkmängd. 38 Sveriges folkmängd ökade under året med 73 038 personer, och Stockholms län kunde räkna in 35 533 nya invånare, nästan hälften av ökningen. En sammanställning som Dagens Samhälle gjort med hjälp av SCB visar att 50 kommuner tappat mer än 20 procent av sina medborgare sedan 1970. 39 I kommuner med vikande befolkning handlar det om att förutsättningarna för att bygga nytt ofta helt saknas. Produktionspriset för att bygga nytt är högre än vad det kostar att köpa befintliga bostäder, och efterfrågan på de bostäder som finns är låg eller obefintlig. I de kommuner som ser befolkningen minska ökar andelen äldre och därmed behov av tillgänglighetsanpassade bostäder och olika former av bostäder för äldre. De allmännyttiga bostadsföretagen i dessa kommuner, som ska arbeta efter affärsmässiga principer, har svårt att renovera, tillgänglighetsanpassa och bygga nytt i den omfattning som skulle behövas. SABO har i en rapport i början av 2013 krävt statsstöd för att säkra bostadsförsörjningen bland annat för äldre. Något som enligt SABO skulle vara fullt möjligt med hänsyn till EU:s regler om statsstöd, men det krävs att regeringen tar fram särskilda regler och ett ramverk för hur det ska gå till. Trots att kommunens befolkning minskar totalt sett skulle vi behöva bygga fler lägenheter. Dels trygghetsbostäder som passar för de äldre som flyttar till centralorten från byarna, dels moderna smålägenheter för ungdomarna så att de väljer att stanna kvar här istället för att pendla hit för att jobba. Men det går inte att bygga till vilka hyresnivåer som helst på den här marknaden så ekonomin är svår att få ihop. Sune Eriksson, VD för Norsjölägenheter citeras i rapporten. 40 I november 2012 beslutade Riksrevisionen att inleda en förstudie om äldres behov av bostäder på svaga bostadsmarknader. Riksrevisionen ska granska om staten ger kommunerna rätt förutsättningar för att möta äldres efterfrågan på tillgängliga bostäder på svaga bostadsmarknader. Förstudien kan övergå i en huvudstudie och granskningsrapport. 41 35 Boverkets lägesrapport 2012 36 Affärsvärlden, 8 mars 2013, www.affarsvarlden.se 37 Intervjuer med företrädare för kommunstyrelseförvaltningen i Haninge 38 SCB, Befolkningsstatistik 39 Dagens Samhälle, nr 11, 2013 40 Tillåtet statsstöd på svaga bostadsmarknader, SABO Rapport, mars 2013 41 Äldres boendesituation, Riksrevisionen, www.riksrevisionen.se

18 ÄLDRES BOENDE IDAG OCH I FRAMTIDEN 3. Höga boendekostnader i många boendeformer 3.1 Hyreshöjningar och dyra nybyggda lägenheter Äldre som bor i hyreslägenheter har en högre boendekostnad än de som bor i bostadsrätt eller småhus (se 1.5) och hyrorna fortsätter upp. Hyrorna ökade i genomsnitt 2,8 procent mellan 2011 och 2012, enligt SCB. Detta är den största ökningen på tre år. Föregående år höjdes hyrorna med 2,4 procent. En trerummare kostar 2012 i genomsnitt 5 960 kr i månaden, men det skiljer sig mellan olika delar av landet. I Stor-Stockholm kostar lägenheten cirka 6 600 kronor medan den i mindre kommuner, med under 75 000 invånare, i genomsnitt kostar cirka 5 500 kronor. De få nya hyreslägenheter som byggs blir också påtagligt dyrare än i det befintliga bostadsbeståndet. För en trerumslägenhet som byggdes 2011 var hyran 66 procent högre än hyran för en trerummare i beståndet som helhet. 42 3.2 Hyrorna ökar snabbare än priser i övrigt I löpande priser blev det 15 gånger dyrare att hyra en lägenhet mellan åren 1969 och 2011. Samtidigt så har den allmänna prisnivån blivit nästan åtta gånger högre. Omräknat till fasta priser har hyrorna per kvadratmeter bostadsyta stigit med cirka 91 procent under denna tidsperiod. Realt skedde den största ökningen under åren 1990 till 1992 som resultat av skatteoch subventionsförändringar. 1991 var höjningen nästan 30 procent. 43 1 700 1 500 1 300 1 100 900 700 500 300 100 1969 1971 Konsumentprisindex (1969 = 100) Årshyra per m² i förhållande till 1969 42 SCB, Hyror i bostadslägenheter, oktober 2012 43 SCB, oktober 2012 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Hyrorna och den allmänna prisutvecklingen 1969-2011, SCB pressmeddelande nr 2012:866 2009 2011 Källa: SCB

ÄLDRES BOENDE IDAG OCH I FRAMTIDEN 19 3.3 Hyresskatten höjer hyran och drabbar byggandet Sveriges hyresgäster är överbeskattade, enligt en rapport från Hyresgästföreningen, Fastighets ägarna och SABO. Enligt organisationerna betalar den som bor i en nybyggd hyresrätt 2 000 kronor mer i månaden i skatt än den som bor i en nybyggd villa eller bostadsrätt. Rapporten visar att den enskilt största förklaringen till skillnaden i skatteutfallet är privatpersoners avdragsrätt för ränteutgifter. När motsvarande jämförelse görs på en äldre bostad är skillnaden i skatteutfall ungefär densamma, det vill säga 2 000 kronor. Här är ränte avdragsrätten och förändringen av fastighetsskattesystemet de stora förklaringarna till skillnaden. För att ge hyresrätten likvärdiga villkor kräver de tre organisationerna en lägre moms på bostadshyror, att fastighetsskatten på hyresrätter avskaffas och att skattereglerna ändras för att underlätta underhåll av bostadshyreshus. 44 3.4 Hyresgästföreningen kräver ny bostadspolitik Hyresgästföreningen vill få fart på byggandet 15 000 nya hyresrätter varje år till 2016 och kräver lika ekonomiska förutsättningar mellan boendeformerna. I ett förslag till ny bostadspolitik kräver man bland annat investeringsstimulans för nybyggnad av hyresrätter, slopad fastighetsskatt för hyresrätter, skattefria underhållsfonder, ROT-avdrag även för hyresgäster och miljöpremie för ombyggnad och upprustning av hyresrätter, samt stöd till bostadsföretag på vikande marknader. 45 3.5 Nya trygghetsbostäder ett dyrt alternativ Det har byggts cirka 2 000 trygghetsbostäder som beviljats investeringsstöd enligt de regler som gäller från 2010. Även om Boverket bedömer intresset som stort är det många fastighetsbolag som bygger egna varianter av trygghetsbostäder, eller kommunala bostadsbolag som omvandlar befintliga bostäder för att passa äldre, utan att söka investeringsstöd (se 4.2). Skäl till det är att man inte har genomfört åtgärder som berättigar till stöd och att åldersgränsen på 70 år anses som begränsande. Boverket har lagt fram ett förslag på att sänka åldersgränsen till 65 år. Det finns behov av tillgängliga bostäder även för personer som ännu inte fyllt 70 år, enligt Boverket. I mindre kommuner råder det dessutom ofta en osäkerhet om det finns tillräckligt många som efterfrågar en trygghetsbostad i den aktuella åldersgruppen och den höga åldersgränsen bidrar till att man inte vågar bygga, menar Boverket. 46 För de trygghetsbostäder som upplåts som hyresrätt ligger hyrorna på en högre nivå än jämförbara nyproducerade lägenheter. Orsaken till det är bland annat kraven på extra brandskydd, stora badrum, gemensamhetslokal och personal/värdar. Kritik har framförts från byggbranschen som anser att bidraget är för litet i förhållande till de extra kostnaderna. Så här formuleras det av Ulrika Nordeborg, som arbetar med nya boendekoncept på Skanska: Bidraget räcker inte till. Följden är att alldeles för få trygghetsboenden byggs. I ett mindre antal kommuner i storstadsregionerna finns extra ekonomiskt stöd för att det ändå ska bli en byggnation. Men i små kommuner, där behovet ofta är stort eftersom det inte finns så mycket seniorbostäder att välja på, orkar ekonomin inte med att stötta. 47 44 Balanserade ekonomiska villkor En skattereform för hyresrätten, Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna och SABO, 2010 45 Ett boende där människor och samhälle utvecklas, Hyresgästföreningen, 2013 46 Utvärdering av investeringsstödet till äldrebostäder, Boverket, Rapport 2013:7 47 Bygga Bra för äldre en guide för entreprenörer. Almega, Fastighetsägarna och Sveriges Byggindustrier, 2012

20 ÄLDRES BOENDE IDAG OCH I FRAMTIDEN 3.6 Bostadsrätter för äldre, 55+ seniorbostäder En typ av bostäder för äldre som byggs främst i storstädernas utkanter är bostadsrätter med inriktning på åldersgruppen 55+. Hur många det finns är svårt att fastställa. Den största aktören på marknaden, JM:s Seniorgården, har byggt 4 600 seniorbostäder med bostadsrätt sedan början av 90-talet. Riksbyggens Bonum har byggt 900 bostadsrättslägenheter för äldre. Seniorgården, som även ska börja bygga hyresrätter, uppger att de har 1 000 bostadsrätter i planeringsstadiet och Bonum cirka 900 på gång. Andra företag som bygger bostadsrätter med inriktning mot äldre är Skanska och Boviera. 48 Även om det talas om 55+-boenden är de flesta som flyttar in mellan 65 75 år. Bostäderna är förhållandevis dyra och vänder sig till främst villaägare som kan frigöra kapital till insatsen och som efterfrågar ett tillgängligt och bekvämare boende. Det är tillgången på mark i storstädernas och tillväxtstädernas utkanter som är en begränsande faktor. Studier visar att det är en myt att äldre småhusägare säljer villan och köper en bostadsrätt i city. De flesta vill bo kvar i det området där man bott tidigare och där man känner sig hemma. 49 Läget är därför avgörande för 55+-boenden, och det ska vara nära till service och kommunikationer. En finger visning om hur bostadsrätter byggs med andra förutsättningar än hyresrätter är markkostnaden för de olika boendeformerna totalt i landet. 2011 var markkostnaden för bostadsrätter, per kvadratmeter lägenhetsarea, 10 338 kronor och för hyresrätter 3 475 kronor per kvadratmeter, enligt SCB. 50 En begränsande faktor, som lyfts fram av de företag som bygger bostadsrätter för äldre, är reavinstskatten, som gör att många äldre inte anser sig ha råd (se 1.12). 55+-boenden byggs i de kommuner där det finns en efterfrågan och där priset och boendekostnaden går att motivera. I 70 procent av landets kommuner är produktionspriset för att bygga en ny bostad högre än vad det kostar att köpa på marknaden för begagnade bostäder, vilket gör att incitamenten för att bygga nytt är små. I Riksbyggens Bonum erbjuds egen förvaltning och en värd som kan hjälpa till med vardagens sysslor, och i Seniorgåden har man knutit till sig tjänsteföretag som kan erbjuda Boförmåner. Gemensamma lokaler finns i 55+-boenden och tanken är att det ska finnas förutsättningar för gemensamma aktiviteter, det är något som efterfrågas. 3.7 Inte bara att sälja villan 45 procent av PROs medlemmar bor i småhus, och av alla äldre i landet som är mellan 65 och 74 år är det en majoritet. Men problemen med tillgängligheten i det egna huset ökar med stigande ålder trapporna blir för svåra och dessutom kan huset och trädgården upplevas som betungande att sköta och allt fler säljer huset och flyttar in i en lägenhet högre upp i åren. Efter 75 år är det 42 procent som bor i småhus och efter 85 år bara 26 procent. 51 För många äldre som ägt villan eller radhuset under många år har det i vissa delar av landet varit en bra affär. Bostadspriserna har stigit kraftigt runt storstäder och i tillväxtkommuner. I Stockholm och i övriga kommuner i Stockholms län handlar det om mer än fördubblade huspriser bara de senaste 20 åren, och i vissa fall ännu mer; Sundbyberg ligger 48 Intervjuer med företrädare för Seniorgården och Bonum 49 Äldres flyttningar och motiv till att flytta eller bo kvar, Abramsson, Elmqvist, Magnusson Turner, Hjälpmedelsinstitutet, 2012 50 SCB, Nyproducerade bostäder 2011 51 SCB ULF/SILC Databas, Boende upplåtelseform och ålder, 2011