Information om Stambyte och våtrumsrenovering mm HSB Brf Björken Lars Sandberg 2 Mars 2009 Varför stambyte? Kvalitetssäkring Handlingsplan, hur ser processen ut? Förutsättningar för genomförandet Åtgärdsprogram Preliminär tidplan Finansiering Frågor 2 1
Varför stambyte nu? 32% av våtrummen har fuktskador pga undermåliga tätskikt Ytterligare 20% av våtrummen har ursprungliga yt- och tätskikt, tidsfråga innan nya skador uppstår Rostangripna avloppsrör Dåliga golvbrunnar samt anslutning mot tätskikt Dålig avrinning i avlopp Stammarnas normala tekniska livslängd börjar bli till ända Dolda kopplingar i väggar och schakt, läckagerisk Gynnsamt ekonomisk läge (rotavdrag, låg ränta, låga priser) 3 Undermåliga tätskikt 4 2
Rostiga avloppsledningar 5 Bristande rörgenomföringar 6 3
Kvalitetssäkring Ramhandlingar (VVS, El, Bygg, Administrativa Föreskrifter) Upphandling, avtal med entreprenören Byggmöten Kontroll och granskning Besiktning 7 Handlingsplan (steg 1-3) - hur ser processen ut? Utredningsskede Informationsmöte Stämma Projektering och anbudsskede Förfrågningsunderlag upprättas för totalentreprenad Anbud infordras och utvärderas Myndigheter, lån Genomförandeskede Planerad byggstart hösten (nov/dec) 2009 Byggtid ca 2 år, dvs 2010-2011 8 4
Förutsättningar för genomförandet Kvarboende Vatten och avlopp i lägenhet eller i trapphus Provisoriska duschar och toaletter Portabel toalett i lägenhet för rörelsehindrade Evakueringsboende till självkostnad Husdjur 9 Förutsättningar för genomförandet Informationsmöte för boende innan byggstart Syn i lägenheter innan byggstart Entreprenören byter lås, täcker golv och dörröppningar Löpande information under byggtiden Utställning för färg- och tillval 10 5
Preliminärt åtgärdsprogram Grundstandard (jmf sedvanlig standard) inom lägenhet Ingår i redovisad kostnad Flera valmöjligheter Tätskikt, ytskikt, porslin och blandare samt synliga rör (= boendes ansvar) blir obligatoriska tillval, beställs av respektive boende för att utnyttja rot-avdrag. Gäller kök, badrum och wc. 11 Preliminärt åtgärdsprogram Allmänt VVS Byte av kall- och varmvattenledningar i stammar, VVC dras upp i stammarna Kall- och varmvatten i källare behålls Byte av avloppsledningar ned till källargolv Rör byts i befintliga lägen, dvs traditionellt stambyte Allt sanitetsporslin byts ut Nya avstängningsventiler Förberedelse för mätning och debitering av varmvatten inför kommande krav. 12 6
Preliminärt åtgärdsprogram Därför traditionellt stambyte Relining är en metod för lagning av avloppsrör. Tätskikt och golvbrunnar åtgärdas då inte, vilket kommer att leda till fortsatta vattenskador. Det går ej att relina avloppsgrodor med bra resultat, dvs rör i golv från tvättställ och golvbrunn, inte heller varmoch kallvattenledningar. Stambytet görs för att hålla i 50 år Enstaka renoverade badrum kan sparas, anslutningsledning relinas, besiktigas innan byggstart. Förutsätter ny brunn och utbytt avloppsgroda samt intyg om tätskikt. 13 Preliminärt åtgärdsprogram Badrum, grundstandard bygg Nya tätskikt på väggar och golv Kakel på väggar, flera valmöjligheter Klinker på golv, flera valmöjligheter Tak målas Befintlig inredning demonteras och återmonteras Fönster (i förekommande fall) målas, dåligt trä byts ut. 14 7
Preliminärt åtgärdsprogram Badrum, grundstandard VVS Ny toalett Nytt tvättställ Termostatblandare för dusch eller bad Ettgreppsblandare till tvättställ Ny radiator ansluten till värmesystemet Badkar eller duschvägg, valfritt 15 Standardutrustning VVS Preliminära val, kan ändras 16 8
Valfri VVS-utrustning i badrum Preliminära val, kan ändras Badkar eller dusch 17 Preliminärt åtgärdsprogram Badrum, grundstandard El Globarmatur, alternativt återmontering av befintlig armatur Nytt jordat eluttag i badrum Befintlig elcentral förses med jordfelsbrytare för badrum, där det saknas 18 9
Preliminärt åtgärdsprogram Separata toaletter, grundstandard bygg Kakel på vägg över tvättställ, flera valmöjligheter Klinker på golv, flera valmöjligheter Väggar och tak målas Befintlig inredning demonteras och återmonteras 19 Preliminärt åtgärdsprogram Separata toaletter, grundstandard VVS Ny toalett Nytt tvättställ Ettgreppsblandare till tvättställ 20 10
Preliminärt åtgärdsprogram Separata toaletter, grundstandard El Globarmatur, alternativt återmontering av befintlig armatur 21 Preliminärt åtgärdsprogram Kök, grundstandard Demontering och återmontering av snickerier i erforderlig omfattning Ny ettgreppsblandare och vattenlås, förberett för diskmaskin Nytt kakel i tre rader, i det fall det gamla måste rivas för att byta stammen 22 11
Preliminärt åtgärdsprogram Övriga utrymmen Återställning efter installationsbytet Där vägg öppnas för att komma åt att byta rör tex i hall eller vardagsrum, ingår omtapetsering/fondvägg. Bastu-avdelningen i källaren renoveras 23 Preliminärt åtgärdsprogram Övriga arbeten Rensning av ventilationskanaler, injustering av luftflöden Komplettering av uteluftsventiler i sov- och vardagsrum, där det saknas eller är otillräckligt Installation av undermätare i lägenheter samt system för debitering av el (separat stämmobeslut, ingår ej i redovisad kostnad för stambyte). 24 12
Preliminärt åtgärdsprogram Tillval För ändring och komplettering av grundstandard Det kommer att finnas en tillvalslista Annan belysning (infällda spottar i tak) El-golvvärme (förutsätter separat debitering) Utbyte till jordad elinstallation i hela lägenheten Annat tvättställ med kommod (skåp) Annat kakel och klinker Om befintligt sanitetsporslin kan återanvändas eller boende väljer enklare ytskikt minskar kostnaden för det obligatoriska tillvalet. 25 Tidplan Ca 6 veckor per stam (badrum) Ca 3 veckor per stam (separat toalett och kök) Total byggtid ca 2,5 år Byggstart preliminärt hösten 2009 Turordning mellan husen bestäms efter upphandling 26 13
Tidplan Principtidplan utförande Byggdel / Vecka 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 Badrum o kök i stam 1 Badrum o kök i stam 2 Badrum o kök i stam 3 Badrum o kök i stam 4 osv Badrum Kök Där kök och badrum betjänas av gemensam stam, kommer kök och badrum att utföras samtidigt. 27 Förutsättningar för genomförandet Försäkringar Entreprenören Entreprenadförsäkring (ansvar, rot, allrisk) Boende Hemförsäkring med bostadsrättstillägg Befintlig vattenskada anmäls till ditt försäkringsbolag för bedömning 28 14
Vad händer om jag blivit bestulen på saker i lägenheten och inga brytmärken finns på lägenhetsdörren under entreprenadtiden? Anmälan till hemförsäkringsbolaget Polisanmälan MÅSTE ske Bostadsrättshavaren ställer skadeståndsanspråk på entreprenören (inte på föreningen) Eventuell polisutredning Om brott inte kan styrkas från eventuell polisutredning och entreprenören inte påtar sig ansvaret måste ärendet lämnas utan åtgärd. Sammanfattning: Det finns ingen försäkring som täcker denna typ av förlust där brott inte kan styrkas. Goda råd: Plocka undan saker, bilddokumentera, notera var saker läggs tillfälligt. 29 Finansiering Om föreningen skulle finansierat hela projektet hade totala kostnaden inkl byggherrekostnader (moms, byggkreditiv, projektledning, besiktning mm) slutat på ca 60 Mkr. Detta skulle innebära avgiftshöjningar på i snitt 2000 kr/mån. Genom delad finansiering och rotavdrag sjunker kostnaden till ca 50 Mkr, avgifterna behöver höjas ca 600 kr/mån. Positiva effekter såsom minskade skadekostnader, lägre försäkringspremier eller lägre förbrukning av vatten har ej inräknats. Spännvidden mellan olika företag kan vara stor, likaså kan konjunkturläget påverka prisbilden väsentligt. 30 15
Hur påverkas bostadsrättsföreningens ekonomi Följande förutsättningar antas gälla: Föreningens andel av kostnaden: 30.000.000 Finansierar med egna pengar och fonder: 6.000.000 Erbjuder medlemmen avbetalning med 2.000 kr/mån under max 30 mån 50 % utnyttjar detta erbjudande 8.100.000 (3,5 % ränta på medlemsupplåning och 4 % på resten) FINANSIERING, MÅNADSAVGIFTEN HÖJS MED 600 kr/mån (= ca 17 %) (för normal-lägenheten på 75 kvm) Föreningen hjälper till att administrera ROT-avdrag och pantsätter lägenheten som säkerhet vid eventuell avbetalning till föreningen. 31 Hur påverkas medlemmens ekonomi Månadsavgiften höjs med 17 % Medlemmen ansvarar för sin del (badrum, kök och eventuell extra toalett) 110.000 Finansiering ROT-avdrag 35.000 Inre fond 6.000 Kontant 15.000 69.000 Avbetalning till föreningen 2.000/mån Max 30 mån (dvs max 60.000) Sammanfattning: Månadsavgiften höjs med 17 % och medlemmen står individuellt för det som han/hon ansvarar för. 32 16