1 (3) Miljö och samhällsbyggnadsförvaltningen 2013-01-11 Dnr Sbn 2012-344 Teknik- och samhällsbyggnadskontoret Håkan Sylvan, 013 20 63 53 Samhällsbyggnadsnämnden Planprövning Glaskronan 1, planbeskedsbeslut FÖRSLAG TILL BESLUT Prövning av ny detaljplan för Glaskronan 1 tillåts. BAKGRUND Ansökan om planläggning inkom 2012-11-07 för Glaskronan 1, Norra Svedengatan 13 i Tornby. Planändring önskas från industri- och kontorsändamål till handel. ORIENTERINGSKARTA Glaskronan 1 UTREDNING Översiktsplan för staden anvisar området för handel. Kommunens handelspolicy är att utveckla Tornby /Mörtlösa som ett kraftfullt regionalt handelscentrum, men vara restriktiv med tillstånd för livsmedelshandel. Flera detaljplaner har ändrats till handelsändamål inom Tornby. Besöksadress: Drottninggatan 45, Linköping Postadress: Linköpings kommun, Teknik- och samhällsbyggnadskontoret, 581 81 Linköping Växel: 013-20 60 00 Fax: 013-20 74 95
2 Gällande detaljplan tillåter industriändamål med byggrätt för högst 50% av fastigheten eller med kontor med byggrätt för högst 35% av fastighetens area. Minst 15% av kvartersmarken ska utgöras av planteringsområden. Högsta byggnadshöjd 11 m. Utfartsförbud mot öster och söder. Fastigheten Glaskronan 1 har arean 15389 m 2 och rymmer en byggnad på 1740 m 2. Närliggande Intergraze hanterar en stor mängd kemikalier mitt för Glaskronan 1, vilket behöver utreda enligt Riskanalys för ny detaljplan i kvarteret Glasdörren på Tornby i Linköping, 2004-05-28. Sökande har rådfrågat WSP:s riskanalytiker som utfört studien och muntligen bedömer att det bör finnas olika sätt att hantera dessa risker på, vilket bör kunna hanteras i ny analys och kommande planarbete. Trafiksituationen i Tornby har tidvis kapacitetsproblem. Köbildning uppstår vid inoch utfart längs matargatorna och det är många små utfarter i området. Under tidigare planarbete för att utveckla grannfastigheten Glaskronan 3 uppmanades ägarna att samverka kring utfart, men detta planarbete avbröts. BEDÖMNING Planprövning bör vara möjlig. Tornbyområdet är utpekat för utveckling av handel i översiktsplan och handelspolicy. Föreslagen byggrätt och parkering motsvarar befintlig bebyggelse inom Tornby. Handel, men inte livsmedelshandel, bör kunna vara en fortsatt inriktning. Materialhantering inom kv Glaskulan (Intergraze/fabriken Gripen) utgör en risk som behöver utredas under planarbetet. Här krävs en godtagbar lösning för att inte hämma befintlig verksamheten inom kv Glaskulan, vilket kan leda till skadeståndsanspråk på kommunen. Trafiksystemet inom och i anslutning till Tornby har hög belastning, men förbättras successivt, bland annat av Ullevileden. Trafikökning av ytterligare handel och val av utfart bör utredas under planarbetet. Gemensam in- och utfart med Glaskronan 3 bör utredas som alternativ. Kommunen bör vara öppen för att utöka planändringen till att även gälla fastigheten Glaskronan 3. Utöver vad som avhandlats i tidig dialog och som beaktas i ansökan, såsom risk, trafik, exponering mot E4, parkeringstal och dagvatten, kan ytterligare frågor tillkomma. TID En ny detaljplan förväntas prövas med normalt planförfarande och inledas tidigast andra halvåret 2013 och kunna vara slutfört till tidigast andra halvåret 2014. Tiden för planens slutförande baseras på uppskattad tid för planförfarandet och prioriteringsordning. En förutsättning för att tidplanen ska kunna hållas är att intressenten medverkar aktivt när planprövningen inleds. Ändrade förutsättningar kan medföra att tidsbedömningen ändras.
3 UPPLYSNING Beslutet att godkänna att en ny detaljplan prövas innebär att kommunen bedömer att det är befogat att pröva förslaget. Planbeskedet föregriper inte den detaljplaneprocess då förslagets lämplighet och genomförbarhet slutligt prövas. I den processen kan förslaget behöva justeras eller planarbetet avbrytas. Ett ramavtal ska tecknas mellan kommunen och den sökanden innan planprövning kan påbörjas. I avtalet regleras fördelningen av planarbetets kostnader. Ett planbesked kan enligt 13 kap. 2 plan- och bygglagen (2010:900) inte överklagas. TEKNIK- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSKONTORET Anna Bertilson Håkan Sylvan Bilaga: Följebrev till ansökan 2012-11-07. Beslutet samt tillhörande tjänsteskrivelse expedieras till: Samhällsbyggnadsförvaltningens diarium TAM Group AB, Att: Andreas Philipson, Birger Jarlsgatan 31, 111 45 Stockholm
Fastigheten Linköping Glaskronan l Beskrivning över förslag till detaljplaneändring Bakgrund Fastighetsbolaget AB Glaskronan 1, ett bolag inom TAM Group AB, äger fastigheten linköping Glaskronan 1 sedan ett år tillbaka. Fa stigheten används idag för kontors- och lätt industriverksamhet. Enda hyresgäst är Närkes Elektriska AB, (NEA), som idag inte utnyttjar alla lokaler inom fastigheten. Då fastigheten är väl belägen i Tornby handelsområde har därför Fastighetsbolaget AB Glaskronan 1 tittat på en alternativ användning av fastigheten för detaljhandelsändamål. Ett antal ideskisser har därför tagits fram med hjälp av wester+elsner och som även har testats på presumtiva hyresgäster. Ett första möte med Unköpings kommun's detaljplaneenhet och dess planarkitekt Magnus Hultegård hölls i början av 2012, då förutsättningarna för en planändring diskuterades utifrån då liggande ideskisser. Vid detta möte diskuterades ett antal frågeställningar som sedan under ideskissandet har vidarebearbetats. Den 10:e oktober hölls ytterligare et! möte med linköpings kommun's detaljplaneenhet, denna gång med Håkan Sylvan, då nya ideskisser visades och diskuterades. Med anledning av dessa diskussioner har Fa stighetsbolaget AB Glaskronan 1 beslutat att ansöka om planändring i enlighet med bifogade handlingar och denna beskrivning. Ideskisser på föreslagen ny bebyggelse Föreslagna ideskisser förutsätter att befintliga byggnader rivs och ersätts med nya. Bifogade ideskisser utgår från en tänkt bebyggelsegrad mindre än 50% av fastighetsarealen. Fastigheten är totalt 15.389 m2. De bifogade skisserna visar en byggnadsyta om cirka 6.600 m2, samt cirka 900 m2 på entresolplan, varför den totala bruttoytan föreslås bli cirka 7.500 m2. Ideskisserna visar på två in- och utfarter, separat skärm-avskild lastzon på baksidan (mot motorvägen) samt totalt cirka 200 parkeringsplatser inklusive personalparkering. Byggnadshöjden föreslås bli cirka 7-8 meter, för att även kunna inrymma ett entresolplan i en del av byggnaden samt även vissa teknikytor. Mera detaljerade gestaltningsfrågor föreslås studeras vidare under planprocessen. Riskhantering På den närliggande fastigheten Glaskulan 5, på andra sidan Svedengatan, hanterar fabriken Gripen/lntergraze en stor mängd kemikalier, varför en riskanalys bedöms vara nödvändig. En riskanalys upprättades 2004 av WSP för grannkvarteret Glasdörren, vilken har ingått som underlag i idearbetet för planförslaget och som har påverkat förslagna ideskisser. TAM Group har tagit kontakt med WSP's handläggare Jan-Ove Ragnarsson och diskuterat frågan. En ny riskanalys för denna hantering för fastigheten Glaskronan 1 är troligen nödvändig under planprocessen, men enligt Jan-Ove Ragnarsson kan det finnas flera sätt att hantera dessa risker,
men att det bör gå att hantera. Dessa risker och förslag till hantering föreslås utredas vidare under plan processen via en ny riskanalys. Trafik För att minimera antalet utfarter på Svedengatan kan ett alternativ vara att skapa en gemensam in- och utfart med fastigheten Glaskronan 3. Någon kontakt med nuvarande fastighetsägare till den aktuella grannfastigheten har dock ännu ej tagits, utan trafikfrågorna föreslås utredas vidare under planprocessen. Parkering Den föreslagna detaljplaneändringen visar på totalt cirka 200 parkeringsplatser, vilket utslaget på den totala byggnadsarean om 6.600 m2 ger 30 plat ser per 1000 m2. Detta stämmer enligt vår uppfattning väl med kommunens parkeringsnorm för detaljhandel. Analyser av parkeringsbehovet föreslåsutredas vidare under planprocessen. Tidplan Fastighetsbolaget AB Glaskronan 1 yrkar följande skäl till varför den föreslagna detaljplaneändringen skulle prioriteras: Linköping växer och behovet av väl fungerande kommersiella handelsytor ökar Den nuvarande användningen av fastigheten är kontor och lager, då fastigheten ligger i ett handelsområde passar denna verksamhet inte riktigt in genom den förändrade användning Tornby har fått under de senaste 10-15 åren Fastigheten ligger väl synlig mot E4, en väl utformad nybyggnation mot E4 signalerar att ytterligare handelsytor erbjuds
13 13 P-PLATSER PERSONAL INLASTNING ENTRESOL, upp till ca 900 m 2 BUTIKSLOKAL BUTIKSLOKAL BUTIKSLOKAL BUTIKSLOKAL 2 439 m 2 1 739 m 2 752 m 2 1 134 m 2 2 000 7 500 RAMP 1:20 RAMP 1:20 SERVERING 437 m 2 DRIVE THROUGH ca 175 P-PLATSER 7 000 22 16 16 20 20 20 26 CA 6600 m 2 I MARKPLAN (BUTIKS- OCH SERVERINGSLOKALER) UPP TILL 900 m 2 PÅ ENTRESOL (TEKNIK- PERSONALUTRYMMEN) CA 200 PARKERINGSPLATSER (INKL PERSONALPARKERING) INFART/ UTFART 30 INFART/ UTFART 5 GLASKRONAN 1, TORNBY HANDELSOMRÅDE, LINKÖPING FASTIGHETEN; PLANLAYOUT 1:500 (A3) Sid. 4 PARALLELLA SKÄRMAR I FLERA SKIKT BILDAR TEMA LASTGATA DOLD BAKOM VÄGGSKÄRMAR VINKLAR GER DYNAMISK FORM SERVERINGEN SOM ETT GLASPRISMA LASTGATAN DOLD BAKOM VECKAD SKÄRM SPETSAR & VINKLAR FÖR ATT BRYTA NED SKALAN GLASKRONAN 1, TORNBY HANDELSOMRÅDE, LINKÖPING GESTALTNING; MODELLFOTON ARBETSMODELLER Sid. 7