Brf Sagogången Informationsmöte nr 1 1
Brf Sagogången Informationsmöte nr 1 2016-12-06 2016-12-14
Välkomna hit Tack för att ni kommit hit ikväll Målet och syftet med kvällens möte är att informera er om: Vad en bostadsrätt är, vad styrelsen gör och hur ni kan påverka ert boende. Resultatet från den Förstudie av avloppsledningar, vatten- och värmeledningar, elinstallationer och badrum som styrelsen gett Riksbyggen i uppdrag att genomföra Hur detta kan påverka Föreningens ekonomi. Hur styrelsen har valt att gå vidare, vilket arbete som pågår och vad som kommer hända härnäst. 3
Dagordning Inledning Presentation av deltagare (Yvonne Johansson, Michael Rockström, Mats Nilstad, Ruben Media Ringlund, Rikard Björner, Martin Nilsson, Martin Lyrdal, Julia Torstensson, Lina Carlsson) Bostadsrätt Mats Nilstad Presentation av utförd Förstudie Ruben Media Ringlund Föreningens ekonomi Rikard Björner Vad händer härnäst Ruben Media Ringlund Frågestund 4
Bostadsrättsföreningen Sagogången Bostadsrätten en boendeform med stort ansvar men också stora möjligheter! Mats Nilstad, Föreningssamordnare mats.nilstad@riksbyggen.se Tfn 031-704 55 60
Vad är en bostadsrättsförening? Ekonomisk förening där medlemmarna också är ägare Styrs av lagar och stadgar (BRL & LEF). Bostadsrättsföreningen äger fastigheten, bostadsrättshavaren har nyttjanderätt
Bostadsrättsföreningen Sagogången Medlemmar Föreningsstämma Styrelse Revisorer Valberedning Organisation Förvaltning Kontroll Företräder föreningen Tecknar firma Avger årsredovisning Informerar Med mera....
Vad påverkar er bostadsrättsförening? Styrelsen Staten Kommunen Leverantörer Lagar:BRL, LEF Bostadsrättshavare Föreningens stadgar Riksbyggen Allmänna opinionen De anställda
Styrelsens ansvar och arbetsuppgifter Föreningens angelägenheter ska handhas av en styrelse som ansvarar för att organisation, ekonomi och andra angelägenheter sköts på tillfredsställande sätt, t ex underhållet av föreningens fastigheter. (enl. 16 i BRF-lagen). Styrelsen bestämmer om månadsavgifter för lägenheter, parkeringsplatser och lokaler, antar nya medlemmar m.m. Styrelsen ska iakttaga aktsamhetsprincip. Det innebär att medlemmarna ska tillfrågas vid större förändringar. Styrelsen föreslår det alternativ som de anser vara bäst för föreningen och medlemmarna röstar om det.
Bostadsrättsföreningen ett företag där alla kan vara med och bestämma! 10
Vad beslutar föreningsstämma? Utser styrelse. Utser revisorer. Utse valberedning. Fastställer resultat- och balansräkning. Beslutar hur vinst eller förlust ska disponeras. Beslutar om ansvarsfrihet för styrelsen (ekonomiska grunder). Ändrar stadgarna. Beslutar om motioner. Beslutar om likvidation. Stora ombyggnader, tillbyggnader eller förändringar av utnyttjandet av till exempel källare eller vindar.
Delaktighet fatta bra och kloka beslut! 1 Underhållsplanen och inspektioner ger styrelsen förutsättningar 2 Utredningar påbörjas 3 Styrelsen tar ett inriktningsbeslut 4 Sammanställning kostnader, presentationer, underlag 5 Medlemsinformation 6 Stämma stadgar, röstning 7 Rättsliga åtgärder 8 Start 9 Avslut garantibesiktning uppföljning.
Presentation av utförd förstudie 2016-12-06 2016-12-14
Riksbyggens uppdrag Riksbyggen har på uppdrag av styrelsen: Genomfört en förstudie av status på föreningens elinstallationer, VVS-installationer och våtrum Utifrån statusen utrett behov av åtgärder och kommit med förslag på 2 olika projektalternativ. 14
Genomförda utredningar Enkätundersökning, Riksbyggen Utredning värmesystem, Riksbyggen Statusbedömning EL, KABA Konsult Statusbesiktning VVS, Wikström VVS-Kontroll Statusutredning VVS, Bengt Dahlgren Filmning avlopp, IRG Rörinspektion Sammanfattande utredning, Riksbyggen 15
STATUS & ÅTGÄRDSBEHOV Systemöversikt Kall-, Varmvattenrör och VVC Värmerör Avloppsrör Regnvatten Dagvatten 16
Vad finns i badrummet & hur länge håller det? Målning 10-15 år Kall- och varm vattenrör 25-60 år Avloppsrör 30-60 år Kakel 30-40 år Värmerör Ca 80 år Plastmatta 20-25 år Porslin 30-35 år Brf Sagogången Ca. 50 år. 17
18
Status Avloppsrör 1. Det finns avloppsrör av PVC, ovan källarplan, i 7 av husen. 2. Plaströren var en tidig version av PVC rör som numera är känd för att vara spröda och inte hålla så länge. 3. Den tekniska livslängden bedöms vara passerad. 19
Status Avloppsrör 1. Det finns avloppsrör av gjutjärn i källare i alla hus och ovan källarplan i 8 av husen. 2. Gjutjärnsrören har på många ställen rostgenomslag som är synliga från utsidan. 3. Den tekniska livslängden bedöms vara passerad. 20
STATUS Kall-, varmvattenrör och VVC Kopparledningar Problem med läckage i spröda skarvar. Problem med placeringar av väggenomföringar. Trasiga ventiler. Den tekniska livslängden bedöms vara passerad. 21
STATUS Värmesystem Ett-rörssystem. Ojämn värmekomfort. Komplicerat att injustera. Risk med placering nära WC-stol i badrum. Den tekniska livslängden bedöms inte vara passerad. Det är ett system med många problem som inte bedöms hålla en hel livscykel till. 22
STATUS Dagvatten- och regnvattenrör Den tekniska livslängden bedöms delvis vara passerad. 23
STATUS Ventilation Ventilationsåtgärder genomförda tidigare. Dålig ventilation i vissa tvättstugor/grovkök. Det är dags för OVK (obligatorisk ventilationskontroll). 24
STATUS EL 1-fas-system till många lägenheter och ett 3-fas-system till vissa större lägenheter. Många gruppcentraler i lägenheter är gamla och saknar jordfelsbrytare. Gruppförteckningar är i många fall felaktiga eller saknas helt. För få vägguttag. Många uttag och strömbrytare är gamla. I många lägenheter finns elinstallationer som inte är fackmässigt utförda. Den tekniska livslängden är i många fall passerad. 25
STATUS Badrum Enkätundersökning bland Föreningens medlemmar, 2014. 350 svarande. 69 20% 58 17% Ålder golv/vägg bad 0-5 år Ålder golv/vägg bad 6-10 år 142 40% 81 23% Ålder golv/vägg bad 10 år Ålder golv/vägg bad original 26
STATUS Badrum Riksbyggens inventering, 2016. Inventering i 36 slumpvisa lägenheter. 4 14% 4 14% Ålder golv/vägg bad 0-5 år Ålder golv/vägg bad 10 år 21 72% Ålder golv/vägg bad Original 27
STATUS Badrum Sammanvägd bedömning avseende badrummens ålder: Andelen nya badrum är i minoritet. Andelen badrum som är original är också i minoritet. Den stora majoriteten av badrum förefaller vara renoverade i någon omfattning någon gång under sin livstid, men de flesta är klart äldre än 10 år. 28
STATUS Badrum Golvbrunnar av äldre, numera icke godkänd, typ förekommer. I nyrenoverade badrum förekommer äldre golvbrunnar med en ny ovanpåliggande sil. Golvbrunnar har felaktig placering i förhållande till utnyttjande och förändrade branschregler, även i badrum som renoverats. (golvbrunn placerad för badkar, men många har bytt till dusch) Bristande eller icke existerande tätskikt förekommer. Väggenomföringar för tappvatten förekommer i våtzon, även i renoverade badrum. Inte tillåtet enligt nu gällande branschregler. Dolda skarvar på tappvatteninstallationer förekommer, utan inspektionsmöjlighet, även i renoverade badrum. Bristande möjligheter att stänga av tappvattnet vid läckage förekommer. Bristande ventilation, framförallt i tvättstugor och grovkök. 29
STATUS Badrum För klen väggkonstruktion för att applicera tätskikt enligt gällande branschregler. Bristande tillgänglighet för funktionshindrade, även i renoverade badrum där golvnivåskillnaden ofta blivit högre efter renovering. Dörrar är smala. Misstänkt förekomst av asbest i fix och fog till kakel/klinker i originalbadrum. Föreningen har i dagsläget stora problem med vattenskador i befintliga våtrum, dessa beror på olika orsaker. Både läckage från avlopp och tappvattenledningar, men också på grund av läckage i bristfälligt utförda tätskikt. Orsakar stora löpande kostnader för föreningen! 30
31 ÅTGÄRDER?
ÅTGÄRDER Vad behöver åtgärdas? Byta Injustera och byta helt eller delvis Byta eller relina Byta eller relina 32
ÅTGÄRDER Vad behöver åtgärdas? Avloppsrör Kall-, varmvattenrör och VVC Värmesystem, injustering, byte ventiler Värmerör helt eller delvis byte, radiatorer i badrum Elsystem brister i lägenheter & modernisering Badrum, gäst WC och grovkök Behöver åtgärdas X X X X X X 33
2 olika Alternativ 34
ALTERNATIV 1 STAMBYTE 35
ALTERNATIV 1 Stambyte Ett stambyte innebär att samtliga badrum, tvättstugor/grovkök och WC-/duschrum rivs för att möjliggöra åtkomst till bakomliggande stammar. Tidsåtgång ca 6-8 veckor per lägenhet. Badrum rivs Kommer åt att byta stammar Nytt badrum byggs 36
ALTERNATIV 1 Stambyte Helt nya badrum utförs. Möjlighet att kostnadsfritt välja nya ytskikt, möbler och utrustning ur ett i förväg framtaget urval. Möjlighet att välja extra utrustning eller högre standard som tillval, då mot en förutbestämd kostnad. 37
ALTERNATIV 1 Stambyte De allra flesta kan bo kvar hemma under byggtiden. Viktigt att genomföra en trygg ombyggnad som fungerar för alla medlemmar. Exempel på provisorier under stambytet: Portabel toa i lägenhet, byts av personal. Provisoriskt tappvatten & avlopp utanför lägenhet. 38
ALTERNATIV 1 Stambyte Fler exempel på provisorier under stambytet: WC- /Duschbod på gården, för alla. Låna evakueringsbod på gården, för vissa med behov. 39
ALTERNATIV 1 Stambyte Avloppsrör Kall-, varmvattenrör och VVC Värmesystem, injustering, byte ventiler Värmerör helt eller delvis byte, radiatorer i badrum Elsystem brister i lägenheter & modernisering Badrum, gäst WC och grovkök Då åtgärdas 40
ALTERNATIV 2 RELINING & tappvatten 41
ALTERNATIV 2 Relining & tappvatten Relining av avloppssystemet innebär att befintliga avloppsrör och golvbrunnar rensas, för att därefter förses med polyesterplast som påförs i ett antal lager. Rör relinas 42
ALTERNATIV 2 Relining & tappvatten 5. Reliningarbetet följs upp med provtagning av utfört arbete. 43
ALTERNATIV 2 Relining & tappvatten Ingen åtkomst till befintligt tappvatten Nytt tappvatten måste placeras på annan plats och dras in till befintligt badrum och kök 44
ALTERNATIV 2 Relining & tappvatten 45
ALTERNATIV 2 Relining & tappvatten Förslag på teknisk lösning för tappvattenschakt placerat utomhus på loftgång. 46
ALTERNATIV 2 Relining & tappvatten Nytt tappvatten placerade på loftgång 47
ALTERNATIV 2 Relining & tappvatten 48 Nytt tappvattenschakt placerat på loftgång, kläs med träpanel och målas lika befintlig fasad. Bygglovpliktig åtgärd.
ALTERNATIV 2 Relining & tappvatten Nya vattenledningar byggs in i inklädnader i befintlig hall i lägenhet. Nya tappvattenledningar dras in i badrum och vidare till kök. Ansluts i befintligt badrum. Gamla ledningar proppas och tas bort eller bibehålls delvis, för att minimera risk för läckage. Alla rör blir utanpåliggande. Olika lösningar i varje lägenhet. 49
ALTERNATIV 2 Relining & tappvatten Tidsåtgången för detta alternativ blir mer uppdelad än i alternativ 1 Stambyte. Vissa moment kan samordnas, men det är för tidigt att säga exakt på vilket sätt, nedan redovisas tidsuppskattning för de moment som berör lägenheterna: Relining i lägenhet, tar ca. 1-2 dagar. Avstängning avlopp och tappvatten vid relining under källarplattor, tar ca. 1 vecka. Ventilation i lägenhet, tar ca. 1-2 dagar. Nytt tappvatten i lägenhet med inklädnad och målning i hall, tar ca. 1-2 veckor. Elåtgärder i lägenhet, tar ca. 1-2 dagar. Tappvattenschakt utomhus, tar ca. 2 veckor. 50
ALTERNATIV 2 Relining & tappvatten Avloppsrör Kall-, varmvattenrör och VVC Värmesystem, injustering, byte ventiler Värmerör helt eller delvis byte, radiatorer i badrum Elsystem brister i lägenheter & modernisering Badrum, gäst WC och grovkök Då åtgärdas X X 51
Vad som har gjorts hittills Förstudie Planering Utförande Uppföljning 1. Förstudie är genomförd. 2. Riksbyggen har rekommenderat styrelsen att föreslå stambyte för er medlemmar. Detta för att ta ett helhetsgrepp och få kontroll på föreningens installationer. 3. Styrelsen har beslutat att föreslå stambyte för medlemmarna och gett Riksbyggen i uppdrag att planera ett förslag till stambyte. 4. Nu pågår planering för att ta fram ett detaljerat förslag till stambyte. 52
Hur påverkas föreningens ekonomi 2016-12-06 2016-12-14
ALTERNATIV 1 Stambyte Uppskattad avgiftshöjning Två kalkyler har gjorts, relining och stamrenovering. Båda enligt redovisningsregelverk K3. Resultat, båda alternativen kräver en avgiftshöjning på ca. 12 %. Varför samma höjning? Bedömd livslängd har gjorts vilket motsvarar avskrivningarna. Stamrenovering håller längre, relining har en kortare livslängd. Vad innebär detta för min månadsavgift? 54
ALTERNATIV 1 Stambyte Uppskattad avgiftshöjning 2017 2018 2019 2020 2021 Total höjning på 5 år Avgiftshöjning totalt % 4% 4% 4% 12 % Höjning av månadsavgift för en lägenhet med 1 rok 103 kr 103 kr 103 kr 309 kr Höjning av månadsavgift för en lägenhet med 2 rok 132 kr 132 kr 132 kr 396 kr Höjning av månadsavgift för en lägenhet med 3 rok 168 kr 168 kr 168 kr 504 kr Höjning av månadsavgift för en lägenhet med 4 rok 198 kr 198 kr 198 kr 594 kr Höjning av månadsavgift för en lägenhet med 5 rok 239 kr 239 kr 239 kr 717 kr 55
Vad händer härnäst? 2016-12-06 2016-12-14
Planeringen som pågår Styrelsen, Riksbyggen och anlitade konsulter utreder ett detaljerat förslag till stambyte. När förslaget är färdigt kommer detta att presenteras för er medlemmar. 57
Information och möjlighet att påverka Föreningen har en separat hemsida för det pågående planeringsarbetet: www.renoveringsagogangen.se Läs nyheter, ladda ner dokument & information, se bilder Ställ frågor och lämna förslag, antingen via formulär eller e-post: info@renoveringsagogangen.se Styrelsen och Riksbyggen läser och svarar på alla frågor. Frågor samlas ihop, generella svar utarbetas och publiceras på hemsida i Fråga/svar dokument. Fråga/svar dokument kommer också att delas ut till alla medlemmar i brevlådan, längre fram. Om man inte har tillgång till dator och vill fråga/lämna förslag, ring Lina Carlsson som är kommunikatör, på telefon: 010-209 64 19 Informationsbrev kommer delas ut i brevlådor vid flera tillfällen för att hålla er uppdaterade. 58
Tidplan Informationsmöte 2 Visningskvällar Extrastämma Ca. mars 2017: Detaljerat förslag på stambyte presenteras. Visa förslag på nya badrum. Visa förslag på möbler & utrustning i badrum. Information om hur det går till under byggtiden. 59 Direkt efter Info 2, 2017 : Visningslokal färdigställd i föreningen Badrum i full skala Utställning av provexemplar på möbler Möjlighet att läsa material, ställa frågor & lämna förslag Ca. maj/juni 2017: Information och kallelse delas ut innan stämma. Genomförs vid ett tillfälle för hela föreningen. Rösta JA eller NEJ till styrelsens förslag om stambyte.
Tidplan Hyresnämnd Upphandling Utförande Ca. juni september 2017: Om mer än 2/3 röstat ja till förslaget på extrastämman går styrelsen vidare. Hyresnämnd måste godkänna stämmans beslut. De som inte samtycker till stambyte får sin sak prövad vid sammanträde med hyresnämnd. 60 Ca. september december 2017 Om Hyresnämnd godkänner stämmans beslut går styrelsen vidare med upphandling. Riksbyggen tar in anbud från olika entreprenörer, baserat på framtagna handlingar. Styrelsen handlar upp Riksbyggen för att utföra stambytet med Riksbyggenavtal. Ca. 2018 - Ca. 2020 Detaljprojektering. Start 2018. Utförs trapphusvis. Husmöten och valperiod trapphusvis.
Sammanfattning Styrelsen har beslutat att föreslå till föreningens medlemmar att föreningen ska genomföra alternativ 1 stambyte. Riksbyggen och styrelsen arbetar nu med detaljerna för hur, när och på vilket sätt ett stambyte kan genomföras. Förslag till stambyte kommer redovisas i detalj på informationsmöte nr 2. Styrelsen och Riksbyggen kommer bygga upp en visningslokal här i föreningen. Direkt efter informationsmöte nr 2 kommer ni bjudas in till visningstillfällen i visningslokalen för att titta, fråga och lämna förslag. Ni kommer få rösta JA eller Nej till förslaget om stambyte på en extrastämma som genomförs före sommaren 2017. 61
Att tänka på 1. Information kommer i era brevlådor. 2. Kolla hemsidan: www.renoveringsagogangen.se 3. Ställ frågor och lämna förslag: info@renoveringsagogangen.se 4. Ring Lina och ställ frågor: 010-209 64 19 5. Kom på informationsmöte nr 2 och på visningskvällar för att få veta mer om förslaget i detalj och se föreslagen inredning och utrustning. 6. Om ni inte är i ett absolut akut behov. Vänta med att renovera badrum, gäst wc eller grovkök tills efter frågan är avgjord. Efter extrastämman vet vi om det blir ett stambyte eller inte. Vänta med att renovera badrum! 62
Frågestund 63
Tack för oss! 64