Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Prövning av om fastighetsmäklaren har varit skyldig att informera köparen av en bostadsrätt om att en badrumsrenovering inte uppfyllde kraven på fackmässigt utförande. Vilken rådgivningsskyldighet om detta som mäklaren har haft i förhållande till säljaren har också prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en säljare av en bostadsrätt riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. NN har yttrat sig i ärendet och gett in kopior av uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, överlåtelseavtalet, anbudsförteckningen, dokumentationen om kundkännedom och riskbedömningen samt de riskbaserade rutinerna enligt 5 kap. 1 penningtvättslagen (2009:62). Anmälan Anmälaren, som har varit säljare av den aktuella bostadsrätten och uppdragsgivare till mäklaren, har bland annat uppgett följande. NN har förmedlat försäljningen av hans bostadsrätt. I samband med försäljningen höll anmälaren på att renovera badrummet. Han hade redan POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) lagt in ett klinkergolv när han läste på bostadsrättsföreningens webbplats att vid badrumsrenoveringar måste golvbrunnen bytas om den var monterad tidigare än år 1990. Han kontaktade bostadsrättsföreningens förvaltare och berättade om renoveringen. Förvaltaren uppgav att hans badrumsrenovering inte var fackmässigt utförd. Anmälaren blev orolig över hur han skulle göra med försäljningen och ringde därför upp NN för att få råd. Han beskrev för NN hur han hade utfört renoveringen och vad föreningens förvaltare hade sagt. NN svarade att det inte var något som han behövde oroa sig för. Anmälaren fick rådet att färdigställa badrummet eftersom bostadsrätten skulle säljas i befintligt skick. Efter det att bostadsrätten var såld och köparen hade tillträtt lägenheten blev anmälaren kontaktad av köparen. Köparen ansåg att det förelåg ett dolt fel i badrummet eftersom hon inte hade blivit informerad om att fuktspärren hade brutits i samband med renoveringen. För att en eventuell skadeförsäkring skulle gälla var köparen tvungen att renovera om badrummet. Anmälaren kontaktade NN, som uppgav att även en person som inte är expert på badrum borde ha sett att renoveringen inte var fackmässigt utförd. NN hänvisade till att köparen hade köpt bostadsrätten i befintligt skick. Det slutade med att han träffade en förlikning med köparen på NNs kontor. De kom överens om att anmälaren skulle betala köparen 33 000 kr i en förlikning. NN lovade dessutom att köparen endast skulle behöva betala 10 000 kr i provision vid en eventuell framtida förmedling av köparens objekt. Han anser att NN har misskött sitt uppdrag eftersom han inte har upplyst köparen om att renoveringen av badrummet måste göras om. Fastighetsmäklarens yttrande NN har bland annat uppgett följande. Han träffade säljaren i samband med intaget. Säljaren höll då på att renovera badrummet. Eftersom han hade förmedlat bostäder i samma bostadsrättsförening tidigare visste han att föreningen hade vissa krav på utförandet. Detta informerade han säljaren om. Vid det laget hade renoveringen kommit långt. Tätskikt, kakel samt klinkers var satt och säljaren valde att inte göra om arbetet. Att renoveringen inte var fackmässigt utfört borde ha varit uppenbart för alla som såg det, eftersom det fanns spruckna kakelplattor och fogar på fel
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) ställen. Golvbrunnen var också uppenbart felaktig. Därför har han inte ansett att detta var något som han behövde informera spekulanterna särskilt om. En bostadsrätt överlåts i befintligt skick, det vill säga i det skick som den har på kontraktsdagen. Detta framgick av överlåtelseavtalet. Köparen informerades om sin undersökningsplikt i god tid innan köpet. Köparen genomförde emellertid ingen besiktning av badrummet förrän efter köpet. Även av denna besiktning framgick det tydligt att badrummet inte var fackmässigt renoverat. Säljaren har valt att betala en ersättning till köparen. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Av 16 fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår följande. Fastighetsmäklaren ska, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta. Bestämmelsen gäller även för bostadsrätter, vilket framgår av 1 första stycket och 2 första stycket fastighetsmäklarlagen. I förarbetena (prop. 2010/11:15 s. 56) till bestämmelsen anges bland annat följande. I tredje stycket anges att mäklaren särskilt ska upplysa köparen om förhållanden rörande fastighetens skick som kan antas ha betydelse för denne. Skyldigheten gäller förhållanden som mäklaren iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka. Mäklaren är till att börja med skyldig att upplysa om sina iakttagelser av fastighetens skick förutsatt att de kan antas vara av betydelse för köparen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) Mäklaren är skyldig att berätta om det som han eller hon upptäckt, t.ex. vid ett besök på fastigheten, avseende dess skick. När mäklaren besökt fastigheten, måste han eller hon antas ha iakttagit brister som framgår redan av en ytlig undersökning. Mäklaren har dock ingen skyldighet att mer ingående undersöka fastighetens skick. Mäklarens upplysningsskyldighet gäller även om han eller hon anlitat någon annan att besöka fastigheten. Det händer också att mäklare på annat sätt känner till något om fastighetens skick som kan antas vara av betydelse för en köpare, t.ex. genom att det framgår av ett besiktningsprotokoll eller för att säljaren informerat om det. Inte heller i en sådan situation får mäklaren förtiga informationen eller vänta på att en köpare eventuellt ställer frågor som rör de förhållandena, utan köparen måste få upplysningarna av mäklaren. Rådgivningsskyldigheten NN har uppgett att han var medveten om att anmälarens (säljarens) pågående renovering av badrummet inte utfördes fackmässigt. Säljaren har uppgett att han fick rådet från NN att färdigställa badrummet eftersom bostadsrätten ändå skulle säljas i befintligt skick. Att bostadsrätten har sålts i befintligt skick innebär emellertid inte att säljaren har friskrivit sig från ansvar för alla fel i lägenheten. Säljaren riskerar fortfarande att ansvara köprättsligt för felen i badrummet. Mäklaren har en skyldighet att verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om objektet som kan antas vara av betydelse för en köpare. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att det råd som NN har gett till säljaren strider mot god fastighetsmäklarsed. NNs agerande är varningsgrundande. Han borde i stället ha gett anmälaren rådet att informera spekulanterna om bristerna med badrumsrenoveringen eller göra om renoveringen i badrummet på ett fackmässigt sätt. Upplysningsskyldigheten NN har uppgett att han visste om att bostadsrättsföreningen ställde vissa krav på fackmässigt utförande vid badrumsrenoveringar. Han har även känt till att säljarens renovering inte uppfyllde dessa krav. Bristerna har NN iakttagit vid en ytlig undersökning av bostadsrätten. Fastighetsmäklarinspektionen anser att en badrumsrenovering som inte uppfyller kraven på fackmässigt utförande är ett sådant förhållande om bostadsrättens skick som kan antas vara av betydelse för en köpare. NN har
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) därför haft en skyldighet att informera köparen om detta. Det har han inte gjort. Inspektionen finner att förseelsen motiverar en varning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljden NN meddelas en varning för att han inte har uppfyllt rådgivningsskyldigheten och för att han har åsidosatt sin upplysningsskyldighet.