Kristina Davidsson Marie Wikström Värdering av skog Värderingsmodeller Valuation of forest Valuation models Företagsekonomi C-uppsats Termin: Vårterminen 2012 Handledare: Hans Lindkvist
Detta är omslagets insida. Den kan vara tom eller användas som s.k. tryckortssida.
Förord Våren 2012 har vi skrivit C-uppsats i företagsekonomi som handlar om olika modeller som används vid värdering av skog. Vi vill tacka vår handledare Hans Lindkvist för all hjälp vi fått och den positiva respons han har gett oss. Dessutom tackar vi de respondenter som har ställt upp på intervjuerna så vi har fått ett bra material att arbeta med. Karlstad 1 juni 2012 Marie Wikström Kristina Davidsson 3
Sammanfattning Skogen har i Sverige sedan långt tillbaka varit en stor källa till inkomster och arbetstillfällen. Den täcker halva Sveriges yta och är också en betydande del av exportinkomsten. Skogens användningsområden har bland annat varit träkol som användes vid producerandet av järnmalm, trävaror av olika slag och papper och cellulosaproduktion. Det finns i Sverige tre stora koncernbolag inom skogsbruk Holmen, SCA och Sveaskog. Från och med år 2005 ska börsnoterade koncerner i EU följa de internationella reglerna utformade av IASB för hur de ska värdera sin skog. För mindre företag gäller de Svenska reglerna enligt BFL och ÅRL. Vid värdering av skog finns ingen speciell modell som följs, vilket kan medföra skillnader på värdering beroende på vem som värderar. Vi har i vår uppsats valt att titta på vilka värderingsmodeller som finns, hur de används i praktiken och vilka problemen är. Det finns flera orsaker till att en skogfastighet värderas, vid redovisning, bodelning, dödsfall och inför en försäljning Det görs också vid intrångsvärderingar när det ska byggas en ny väg eller dras nya ledningar. Metoden vi använt oss av är kvalitativa intervjuer för att få en bättre förståelse hur en värdering går till. Dessa har genomförts med mäklare och värderare av skog. Vi har också fått en muntlig framställning av hur dataprogrammet SLUMP är uppbyggt Det är ett nytt program som bygger på statistik av försäljning på sålda fastigheter över hela landet. Skogsbruksplanen är ett viktigt hjälpmedel och ett underlag om hur skogsfastigheten ser ut. Det är en karta över området och visar boniteten, arrondering, ålderssammansättning och trädsorter. I skogsbruksplanen kan man även utläsa vad och när det ska avverkas och vilka åtgärder som behöver göras. Det här är ett viktigt verktyg eftersom arronderingen, boniteten och läge är tre av de faktorer som påverkar värderingen mest. Vid värdering finns flera olika modeller som värderare använder sig av. Antaganden om virkespriser, kalkylränta och framtida intäkter och kostnader görs och en kalkyl beräknas. Modellerna liknar varandra men beroende vem som värderar och vad värderingen ska användas till skiljer sig beräkningarna åt. 4
Abstract Forests in Sweden has since early times been a major source of income and jobs. It covers half the country's land area and is also a large part of export income. Forest applications have been included the charcoal used in producing of iron ore, timber of various kinds and paper and cellulose production. In Sweden there are three major group companies in forestry Holmen, SCA and Sveaskog. From the beginning of 2005, listed corporations will follow the international rules formed by the IASB on how to value their forests. For smaller companies is it the Swedish rules according to BFL and ÅRL that are valid. When valuing forests there is no single model that is followed, this may lead to differences in valuation depending on who evaluates. We have in this paper chosen to look at what kind of models of value there are, how they are used in practice and what the problems are. There are several reasons why a forest property is valued, accounting, division of property, for estate and at a sale. It is also made for infringement valuation when it will be built a new road or pulled new wiring. The method we used is qualitative interviews in order to better understand how a valuation is done. These have been done with real estate agents and appraiser of forest. We have also received a verbal presentation of how the software SLUMP is built. This is a new program based on the statistics of sales of properties sold across the country. Forest management plan is an important tool and a basis on how forest property looks like. There is a map of the area which show site fertility, land consolidation, age structure and tree species. The forest management plan can also tell what and when to cut and what actions are needed. This is an important tool because the district of revision, site fertility and mode are three of the factors that affect the valuation most. When valuing is made, there are several different models that appraisers use. Assumptions on timber prices, discount rate and future income and expenses are made and an estimate is calculated. The models are similar but, depending upon who values and what the valuation will be used for there will be different calculations. 5
Förkortningar IASB International Accounting Standard Board IFRS International Financial Reporting Standard IAS International Accounting Standards IAS 41 Reglerar Biologiska tillgångar, jord och skogsbruk. BFL Bokföringslagen ÅRL Årsredovisningslagen Förklaringar Arrondering Anger skogsskiftes storlek, form och läge i förhållande till varandra. Bonitet - Skogligt uttryck för ståndortens, dvs. växtplatsens, bördighet och ett mått av förmågan att producera virke. Intrång Inlösen av mark för till exempel vägbygge eller ledningsdragningar. Skogsbruksplan - Planeringsunderlag för skogsbruket på en fastighet eller ett större skogsinnehav. Skotningsavstånd/Drivningsavstånd Sträckan från avverkningsplatsen till lastningsplats. 6
Innehåll 1. Inledning... 9 1.1. Bakgrund... 9 1.2. Problemformulering... 9 1.3. Syfte... 10 1.4. Avgränsningar... 10 2. Metod... 11 2.1. Deduktiv teori... 11 2.2. Intervjuer... 11 2.2.1. Kvalitativ intervju... 12 2.3. Primär och sekundärdata... 12 2.4. Reliabilitet och validitet... 12 3. Teori... 13 3.1. Allmänt om skog... 13 3.2. Extern redovisning... 13 3.3. IAS 41... 14 3.4. Värderingsproblem... 16 3.5. Skogsbruksplan... 16 3.6. Värderingsmodeller... 17 3.6.1. SLUMP... 17 3.6.2. Diskonterade kassaflöden... 17 3.6.3. Beståndsmetoden... 18 3.6.4. Pc skog... 19 3.6.5. Ortprismetoden.... 19 4. Empiri... 21 4.1. Svenska gårdar... 21 4.1.1. Allmänt om företaget... 21 4.1.2. Intervju... 21 4.2. LRF Konsult... 24 4.2.1. Allmänt om företaget... 24 4.2.2. Intervju... 25 4.3. Landeum... 27 4.3.1. Allmänt om företaget... 27 4.3.2. Intervju... 27 4.4. Hushållningssällskapet... 29 4.4.1. Allmänt om företaget... 29 4.4.2. Intervju... 29 4.5. Top-skog... 30 4.5.1. Allmänt om företaget... 30 4.5.2. Intervju... 31 4.6. Skogsbolagens redovisning... 33 4.6.1. Holmen... 33 4.6.2. SCA... 34 4.6.3. Sveaskog... 34 5. Analys... 35 6. Slutsats... 39 Litteraturlista... 41 Bilagor... 43 7
Frågeformulär... 43 8
1. Inledning I uppsatsens inledande kapitel beskrivs bakgrunden och syfte till de frågeställningar vi valt att skriva om och de avgränsningar som gjorts. 1.1. Bakgrund Idén att skriva om värderingsmodeller för skog fick vi på uppsatstorget och tyckte båda att det lät intressant eftersom vi bor i ett län med mycket skog. Vår utgångspunkt var att undersöka hur bolagen redovisar sina biologiska tillgångar enligt IAS 41 till verkligt värde. När vi sökte efter fakta i ämnet upptäckte vi att det inte fanns mycket forskat om det. De största skogsbolagen som ingår inom koncerner redovisar sina skogtillgångar enligt IAS 41 till verkligt värde, istället för som tidigare då man värderat till anskaffningsvärde. Vi har under skrivandets gång ändrat inriktning angående IAS 41 eftersom det inte finns så många stora skogsbolag i Sverige och därför även tittat på vilka modeller som används vid värdering av skog för mindre arealer. Modeller som används då är bland annat ortsprismodellen, beståndsmodellen och SLUMP. 1.2. Problemformulering Skogsbeståndet ser inte lika ut på något ställe, växtligheten varierar på olika platser och icke monetära faktorer påverkar, vilket medför problem med värdering. Det finns flera modeller för värdering av skogsfastigheter men hur används de, och gör värderare olika antaganden av dessa. Värdering till verkligt värde enligt IAS 41 är ett problem då de stora företagen är få och äger ansenliga arealer med skog. Svårigheter finns att komma fram till en rättvis värdering på grund av att det inte finns marknader för så stora arealer. Detta leder till våra frågeställningar: Hur går värdering av skog går till och vilka modeller används? Vilka faktorer påverkar värdet vid en värdering? 9
1.3. Syfte Vårt syfte är att se vilka modeller som används vid värdering av skog och om teorin stämmer med verkligheten. 1.4. Avgränsningar I vår uppsats skriver vi om skog i Sverige men vi har valt att begränsa våra intervjuer till företag som har kontor i Värmland. Intervjuer har gjorts med mäklare och värderare. 10
2. Metod Metodkapitlet beskriver vårt tillvägagångssätt av hur de kvalitativa intervjuerna gjorts och på vilket insamling av fakta gått till. 2.1. Deduktiv teori Uppsatsen bygger på deduktiv teori. Man utgår från teorin och ser om empirin stämmer med den. Motsatsen är induktiv teori där man går från empiri till teori (Jacobsen 2002)sidan 34. Man drar slutsatser om enskilda företeelser utifrån befintliga teorier. Objektiviteten i forskningen antas kunna stärkas just att man utgår från redan befintlig teori (Patel & Davidson 2003). Kritiken den deduktiva metoden fått är att forskaren kan missa viktig information då han letar efter det som stödjer dennes förväntningar (Jacobsen 2002). 2.2. Intervjuer Flera val måste göras innan man kan börja forskningen. Ska egna undersökningar göras eller ska man enbart granska tidigare forskning. Om man väljer att göra undersökningar måste man bestämma hur de ska göras, genom intervjuer eller enkäter (Jacobsen 2002). Vi har valt att göra en empirisk undersökning, genom intervjuer för att se hur det förhåller sig i vekligheten. Intervjuerna har gjorts med mäklare och värderare av skog där vi fått fram kvalitativ primärdata som sen jämförts med teorier i litteraturen. Man bör välja en kvalitativ metod när man vill skapa mer klarhet i vad som ligger i ett begrepp eller fenomen och vill få fram hur människor tolkar och förstår en given situation enligt (Jacobsen 2002)sidan 145. Därför har vi gjort intervjuer för att se hur det fungerar rent praktiskt i verkligheten. Kontakt togs via e-post för bokning av eventuella träffar. De intervjuade har i en öppen konversation berättat hur de arbetar, och vi har kompletterat med några egna frågor. Under ett par veckor i april 2012 träffade vi de intervjuade på deras arbetsplatser och använde oss av bandspelare för att vara säker på att få med all information för att sen lyssna och skriva ner intervjun. En intervju gjorde vi via e-post på grund av svårigheter att få en passande tid. 11
2.2.1. Kvalitativ intervju I den kvalitativa intervjun har den person som intervjuas stor möjlighet att bestämma vilken information som ska lämnas. Metoden har också en stor öppenhet och sätter få begränsningar på de svar man kan få. Den kvalitativa avsatsen har också större flexibilitet och man får fram det exklusiva hos de intervjuade. Nackdelen är att informationen till viss del kan vara svårtolkad. Den är också resurskrävande och man hinner inte göra så många intervjuer (Jacobsen 2002). Eftersom det inte är så många som värderar skog i Värmland passade det vår uppsats. Då vi gjort få kvalitativa intervjuer är vi medvetna om att det inte går att dra några generella slutsatser. 2.3. Primär och sekundärdata Primärdata är när man samlar in upplysningar direkt från personer och sekundärdata är när man använder sig av material insamlat av andra (Jacobsen 2002). Sekundärdata har används vid granskning av koncernernas årsredovisningar. Detta för att se hur de stora skogsbolagen värderar sina biologiska tillgångar till verkligt värde. 2.4. Reliabilitet och validitet Reliabilitet kan översättas med tillförlitlighet vilket innebär att det man undersöker går att lita på. Validitet betyder giltighet och medför att det vi undersöker är relevant (Jacobsen 2002). Dels måste vi veta att vi undersöker det vi avser att undersöka, det vill säga vi måste veta att vi har god validitet. Dels måste vi veta att vi gör det på ett tillförlitligt sätt, det vill säga vi måste ha en god reliabilitet (Patel & Davidsson 2003) sidan 98. Respondenterna vi valt att intervjua har arbetat flera år i branschen och deras erfarenhet av värderingar är stor. Vi anser därför att de har bra kännedom om de frågor vi har. Vi har också valt värderare med olika inriktning för att få en bättre helhetssyn. I våra intervjuer har vi använt oss av bandspelare och fört anteckningar om det som sagts för att tillförlitligheten ska bli hög. 12
3. Teori I detta kapitel kommer vi gå igenom teorier om redovisning och de olika modeller som finns för värdering av skog. Vi tittar också på IASB och dess standard IAS 41. 3.1. Allmänt om skog I Sverige är 23 miljoner hektar täckt av skog, vilket är mer än halva Sveriges landyta som består av 41 miljoner hektar land. Om man mäter areal skog i förhållande till antal människor det finns i Sverige så har vi cirka 2,5 hektar skog per person. Sverige hör till ett av världens skogsrikaste länder (Skogsstyrelsen). Skogen har i Sverige varit den i särklass viktigaste naturtillgång. Redan för flera hundra år sedan började man använda virke för husbehov till bland annat uppvärmning, byggen, slöjd och stängsel. Trätjära och träkol utvann man från skogen, kolen var speciellt viktig förutsättning vid produktionen av järn som var en stor export för Sverige. Export av rundtimmer och trävaror förekom också, även om det inte var en stor exportvara då. Det industriella värdet av skogen kom i början av 1800-talet och är nu Sveriges viktigaste nationella förvärvskälla (Skogssverige ). 3.2. Extern redovisning Den externa redovisningen som till stor del är riktade till intressenter utanför företaget, ska i möjligast mån ge relevant och tillförlitlig data. Intressenterna kan vara allt från studenter till långivare och ägare vilket gör det svårt att tillfredsställa alla i informationen. Ofta sätts ägare och långivare i fokus för redovisningen. Årsredovisningen som är offentlig och en sammanställning av redovisningsinformation, innehåller framför allt en resultaträkning och en balansräkning, i vissa fall finns även en finansieringsanalys. Resultaträkningen ger en bild av hur resultatet för en viss period har uppkommit. I balansräkningen ska beloppen på tillgångsidan och skuldsidan vara lika stora, vilket ger balans och visar att kapital inte saknas. En tillgång som tas upp i balansräkningen måste förväntas att ge ekonomisk avkastning i framtiden. Det finns finansiella, materiella och immateriella tillgångar. Tillgångarna delas även in i kategorier som anläggningstillgångar, om de är till för stadigvarande bruk, och omsättningstillgångar om det är varor som ska säljas (Sandin 1996). 13
Koncernbolag i Sverige ska redovisa sina skogstillgångar till verkligt värde enligt IAS 41. Standarden säger att marken som skogen står på redovisas som en materiell anläggningstillgång (IAS 16) och redovisas till anskaffningsvärdet, medans träden ska redovisas till verkligt värde varje balans dag (FAR SRS Förlag 2009). 3.3. IAS 41 IASC utgav en redovisningsstandard tillsammans med 16 organisationer runt om i världen. Syftet var att få en global harmonisering av redovisningen. 2001 grundades istället IASB som skulle stämma bättre överens med USA och Storbritanniens redovisningsstandarder. Målet för IASB var att förse världens integrerade kapitalmarknader med ett gemensamt språk för finansiell rapportering ( IASB ). IAS benämns de standarderna som utkom under tiden IASC verkade, sen ändrade de namn så de nya standarderna heter IFRS och är då utgivna av IASB. IASB består av flera grupper och styrs av IFRS Foundation, det är IASB som utformar IFRS (Lorentzon 2011). År 2005 blev det obligatoriskt för alla noterade företag i EU att redovisa sina koncernredovisningar enligt IASB:s förordningar (Lorentzon 2011). IAS 41 är en redovisningsstandard som omfattar biologiska tillgångar, jordoch skogprodukter vid skörd och vissa statliga bidrag. Marken som tillgångarna står på är materiella tillgångar och omfattas av IAS 16 och förvaltningsfastigheter och immateriella tillgångar som hör till jord- och skogsprodukter omfattas av IAS 40 förvaltningsfastigheter och IAS 38 immateriella tillgångar. Efter skördetidpunkten tillämpas IAS 2 varulager eller annan lämplig standard. De skördade produkterna ska värderas till verkligt värde vid tidpunkt för skörd med avdrag för försäljningskostnader. Beräkningen blir enklare om man delar upp biologiska tillgångar och jord- och skogsprodukter efter ålder och kvalitet. I IAS 41 står det Ett företag väljer egenskaper som motsvarar de attribut som på marknaden används som grund för prissättningen (FAR SRS Förlag 2009) sidan 597. Tabellen nedan visar exempel på biologiska tillgångar och deras förädlingsprodukter. Första kolumnen visar tillgångarna innan avverkning och skörd där träden som växer ingår. Andra kolumnen visar tillgångarna precis efter avverkning och skörd, och bägge dessa kolumner regleras med IAS 41. Tredje kolumnen visar produkter som uppkommit genom förädling till exempel timmer och virke, dessa räknas som varulager och då tillämpas IAS 2 eller annan lämplig standard. 14
Tabell 1: Exempel på biologiska tillgångar, jord- och skogsprodukter och produkter som uppkommer genom förädling efter skörd. Biologiska tillgångar Jord- och skogsprodukter Produkter som uppkommer genom förädling efter skörd Får Ull Garn, mattor Träd i planterad skog Fällda träd Stockar, timmer Växter Bomull Sockerrör Garn, kläder Socker Kor Mjölk Ost Svin Slaktkropp Korv, skinka Buskar Blad Tobak te Vinstockar Vindruvor Vin Fruktträd Frukt Förädlad frukt (FAR SRS Förlag 2009) PricewaterhouseCoopers publicerade 2009 en studie om hur företag tillämpar redovisningen av sina skogstillgångar enligt IAS 41. Studien är på uttalanden från 19 internationella företag, om vilka metoder och antaganden som de använder sig av när de ska fastställa det verkliga värdet på skogen. Den metod som var vanligast var diskonterat kassaflöde, men även metoder som marknadsvärde och anskaffningsvärde användes. Standarden har dålig vägledning i hur man ska klassificera tillgångarna. Det måste göras vissa antagande för att kunna värdera till verkligt värde. I det diskonterade kassaflödet ska antagande göras om bland annat skördeplaner, virkespriser och kostnader. Studien visade att det förekom stora skillnader i fastställandet av virkespriser och diskonteringsräntan. I vissa fall räknades det på nuvarande priser och ibland på genomsnittliga marknadspriser och i några fall räknade man med inflation och i andra fall inte (PricewaterhouseCoopers 2011). 15
Enligt IAS 41 ska vid första redovisningstillfället och på varje balansdag de biologiska tillgångarna redovisas till verkligt värde. Avdrag för uppskattade försäljningskostnader får göras. I vissa länder är det lag på att beskoga områden efter kalhuggning, men enligt standarden får inte återplanteringskostnader tas med i beräkningarna. Företag i Norden är däremot kända för att ta med de kostnaderna i sina beräkningar (Grege- Staltmane 2010). IAS 41 representerar en viktig standard, efter att ha redovisat till anskaffningsvärde sker en konsekvent övergång till redovisning av verkligt värde (Lefter & Roman 2007). Australiens motsvarighet till IAS 41 heter AASB 1037, och hade funnits i Australien i fyra år innan det i EU blev obligatoriskt för koncernbolag att använda sig av IAS 41. I en artikel av Herbohn & Herbohn (2006) redovisas problem som uppkommit i samband med regeln och ett av dem fann man var hur företagen redovisade sina tillgångar i årsredovisningen. Det var otillräcklig gjort. Standarden har också blivit kritiserad på grund av att den är för akademisk, och för att ha olämpliga mätmetoder av biologiska tillgångar (Herbohn & Herbohn 2006). 3.4. Värderingsproblem När bolagsformerna växte fram uppstod problem med värdering av att resultatberäkningen stod i fokus. Man skulle beräkna hur stor del av vinsten som kunde delas ut utan att det riskerade bolagets framtid. Ett exakt värde är omöjligt att räkna ut för en kortare period för företaget, eftersom värdet på tillgångarna beror på det som händer i framtiden. De värden som inte kan fastställas exakt kommer därför att uppfattas olika, vilket gör att det finns flera sätt hur resultat- och balansräkningen ska se ut (Artsberg 2003). Sedan jordförvärvslagen från 1945 avskaffades i början av nittiotalet har det blivit möjligt för flera att köpa skogsfastigheter och en del av den stora skillnaden mellan avkastningsvärde och marknadsvärde kan förklaras med icke monetära värden. Med detta menas att privatpersoner köper marken för andra orsaker som till exempel jakt, läge och känslan av att äga en skog (Harshaw & Tindall 2005). 3.5. Skogsbruksplan I ett aktivt skogsbruk är planering av framtida åtgärder betydelsefullt. För att få en bra överblick på en skogsfastighet görs en skogsbruksplan. Innehållet i en skogsbruksplan består av en karta över fastigheten och en beskrivning av 16
skogsbeståndet. Informationen är väldigt detaljerad på vilka insatser som bör göras i framtiden, gällande röjning, avverkning och återplantering. Skogsbruksplanen är en planering som gäller 5-10 år framåt (Eriksson 1998). 3.6. Värderingsmodeller Det är nödvändigt att vid försäljning eller köp kunna göra så tillförlitliga värderingar som möjligt. Värdering sker även vid bodelning, dödsfall, för intrångsersättningar och banken kan vilja ha en värdering vid lån. Inom redovisningen används värderingarna för rapportering till intressenter och för bokslut. 3.6.1. SLUMP SLUMP står för Sveriges lantbruksuniversitet marknadspris, och är en ny modell som bygger på försäljningsstatistik av fastigheter över hela landet från och med juli 2010. Här menar man att marknadsvärdet är samma som virkesvärdet plus markvärdet. En snittfastighet bildas med statistik från försäljningar i närområdet som grund. Därefter läggs data i form av planerad avverkning, timmer- och massavedspriser kombinerade med stambankar för aktuellt område och kostnader för framtida skogsvård. Resterande volymer förses med en räntebelastning fram till avverkningsbar ålder. Summan av alla intäkter och kostnader tillsammans med restvärdet är virkesvärdet. Detta dras från snittfastigheten och sen gör man samma sak med markvärdet. En del korrigeringar för arrondering, sjöläge, kombination med jordbruk, storlek och jakt görs (Sundelin 2011). 3.6.2. Diskonterade kassaflöden Om man tar de kassaflöden som en tillgång förväntas ge under dess livstid diskonterade till balansdagen, med en kalkylränta som företaget vill ha i avkastning, ges det diskonterade framtida värde (Smith 2006). Den procent som kalkylräntan räknas på har stor betydelse för vad den slutliga summan blir ( Lorentzon 2011). Lorentzon (2011) har i sin avhandling intervjuat de tre stora skogsbolagen Holmen, SCA och Sveaskog. Han har även intervjuat den konsult de använde inför införandet av IAS 41 vid namn Björn Carlsson. Konsulten hade stor erfarenhet av värdering av skog och hade tidigare utarbetat en kassaflödesbaserad modell som justerades och användes vid införandet. En fråga som diskuterades var storleken på kalkylräntan. En ungefärlig ram mellan 17
5,5 och 6,25 procent ansågs rimligt då det är en långsiktig period. Kalkylräntan fastställdes första året till 6,25 procent och är räknad på 100 år. Det har enligt Lorentzon (2011), inte kommit fram hur Carlsson motiverat sitt förslag till kalkylräntan (Lorentzon 2011). 3.6.3. Beståndsmetoden Beståndsmetoden är ett mätinstrument som Lantmäteriet har för att kunna värdera skogsfastigheter. Det finns två kategorier som påverkar värdet. Det ena är det skogliga värdet, produktionsförmåga och den avkastning skogen möjligen kan ge. Man kan också kalla det avkastningsvärde, man beräknar förväntade intäkter och kostnader. Det andra som påverkar värdet är det marknadsmässiga, samspelet mellan säljare och köpare. Marknadsvärdet som är relaterat till avkastningsvärdet, påverkas också av läge, jakträtt och andra icke monetära värden. Av det enskilda beståndet görs beräkningar, för två generationer framåt, vad som behöver åtgärdas med röjning, gallring och slutavverkning. Första generation är det som finns nu, det kan räknas ut i 30 år framöver vilken skötsel som behövs. I ett dataprogram som kallas BM-win förs in värden på timmer och massaved som räknar ut vilket pris man får, och det räknar även med kostnader för skogsvård. Till sist görs en nuvärdesberäkning där intäkter och kostnader ger olika utfall i olika tidsperioder med en räntefaktor. Värderaren lägger in en diskonteringsprocent och får fram nuvärden av de enskilda bestånden, som sen läggs ihop och ger fastighetens totala nuvärde. Indata till BM-win sker via ett konverteringsprogram som överför data från skogsbruksplaner, databaser och fältdatorer. Utöver beståndsdata behöver det läggas in uppgifter om värderingsförutsättningar, virkespriser, huggningskostnader terrängtransportkostnader, länstabell och kvalitetstabell. I de riktlinjer som lantmäteriet har tagit fram, finns ett stöd åt enskilda värderare. Där kan man ta fram aktuella uppgifter som förs in i datasystemet BM-win. Diskonteringsfaktorn som är rekommenderad för 2012 är en glidande faktor mellan 2,4 och 2,6 procent. Fördelen med den glidande diskonteringen är att den kan användas för att ge en stabilare avkastningsnivå mellan fastigheter där det är stor variationen av andel ungskog. Detta ger ett lägre avkastningskrav när värdering sker av ungskog och gallringsskog, vilket ger ett mer anpassat marknadsvärde. 18
Om värderaren föredrar en fast diskonteringsfaktor rekommenderas en procent på 2,45 eller lite lägre om det är en hög andel ungskog. I de regioner som efterfrågan är större (till exempel Mälardalen och delar av Götaland) kan det avvika från rådande diskonteringsfaktor för att marknadsvärdet överstiger de beräknade avkastningsvärdena. Med korrekt indata kan värderaren själv pröva sig fram vilken ränta som passar in med de aktuella prisnivåerna i regionen. Det viktiga är att värderaren är konsekvent i val av ränta när värderingar görs mellan enskilda fastigheter. Datorprogrammet bearbetar uppgifterna och lämnar följande fakta om fastigheten: Tillväxt Utbyte Bruttovärde Drivningskostnad Skogsvård Diskontering Resultat Av uppgifterna får man slutligen fram fastighetens värde. Dataprogrammet kan köpas av lantmäteriet och används av många företag (Lantmäteriet ). 3.6.4. Pc skog Pc skog är ett företag som utvecklar och marknadsför olika dataprogram som bland annat är till för att producera, underhålla och lagra skogsbruksplaner. Ekonomisk planering och värdering av skog med hjälp av skogsbruksplan som grund, är också program som finns (PC-Skog ). 3.6.5. Ortprismetoden. Vid ortsprismetoden använder man sig av värderingsobjekt och jämförelseobjekt. Värderingen görs genom att man jämför fastigheten som ska säljas (värderingsobjektet) med liknande fastigheter (jämförelseobjekt) som sålts, samt aktuella trender på marknaden. Vid värdering av jord- och 19
skogsbruk måste en försiktighet antas då det är stora skillnader mellan fastigheterna. Därför omräknas ofta köpeskillingarna för jämförelseobjekten. De vanligaste sätten är att man delar köpeskillingen med taxeringsvärdet, virkesförrådet, arealen eller arean. För skogsmark bör objekten som jämförs ha ungefär samma åldersfördelning och avverkningsmogen skog (Lantmäteriverket 2010). 20
4. Empiri I empirin beskrivs den kvalitativa undersökningen av vilka metoder, modeller och antaganden som värderare använder sig av vid värdering av skogsfastigheter. Här har också gjorts analyser av tre årsredovisningar som redovisar enligt den internationella standarden IAS 41. Fyra personliga intervjuer har gjorts. Svenska gårdar, LRF Konsult och Landeum har tagit emot oss på sina kontor där vi har intervjuat dem. Torbjörn Sundelin från Top-skog kom till universitetet. Han visade oss ett bildspel och förklarade hur dataprogrammet SLUMP är uppbyggt, ett program för värdering av skog. Vi har också fått svar på våra frågor via e-post av Hushållningssällskapet. Bergvik skog, Areal och Tågmark har tillfrågats om intervju men inte svarat. Skogsmäklarna svarade på vår förfrågan men hade inte tid för en intervju. Mellanskog hänvisade till LRF konsult, som vi redan hade bokat tid med. Skogsstyrelsen var vi i kontakt med men fick hänvisningar till andra personer, men på grund av tidsbrist hann vi inte få tag på rätt person. 4.1. Svenska gårdar 4.1.1. Allmänt om företaget Svenska gårdar är en fastighetsförmedling av främst skogs- och lantbruksfastigheter. Med 20 år i branschen är det ett erfaret företag. De finns på tre orter i Värmland och värderar även vid arvsskiften, arrendefrågor och ger ekonomisk rådgivning. För en intervju träffade vi Erik Johannesson som är fastighetsmäklare på Svenska gårdars kontor i Karlstad. 4.1.2. Intervju - Vilken modell följer ni när ni gör en värdering? Vi använder oss av ortsprismetoden, jämför med marknadspriser och jämförbara objekt. Vi har inte den avkastningsvärderingen som vissa andra har, det ligger med i beräkningarna. Det är vad skogskubikmeterpriset ligger på som beräkningen av skogen görs. Åkermark värderas i hektar och skog i virkesvolym. Om det inte finns någon skog, om allt är hugget och det är nyplanterat då räknar man hektarpris istället. 21
- Följer ni en skogsbruksplan och gör ni den själva i så fall? Vi använder oss av en skogsbruksplan. Den gör inte vi själva själv utan tar hjälp av någon som jobbar med det. Mellanskog, LRF Konsult eller enskilda firmor är exempel på värderare. Ett exempel på en skogsbruksplan kan vara gjord med hjälp av ett program från Pc-skog av en enskild firma. - Vilken betydelse har skogsbruksplanen? Jätteviktig, det är svårt att göra en uppskattning utan den. Den kan ha en felmarginal på 10-20 procent. För alla fastigheter med mer än 10 hektar skog på, görs det en skogsbruksplan, är det mindre än 6 hektar skog är inte risken för felmarginal så stor. - Vilka faktorer påverkar värderingen? Det är många faktorer som styr vilket skogskubikmeterpris vi sätter per hektar. I en skogsbruksplan har du en total summa på virkesvolym, men sen är det flera faktorer som påverkar vilket pris det blir. Det kan hamna på allt från 300 kronor upp till 500 kronor per skogskubikmeter, vilket blir en stor skillnad om man multiplicerar priset med volymen. Så finns det bonitet, det är hur tillväxten är av skogskubikmeter per hektar och år. Medelvärdet på boniteten här i Värmland ligger på 5,1 är det över 5,1 är det bra tillväxt och är det under är det en sämre tillväxt. En annan faktor är åldersfördelning, ligger skogen mellan 20-50 år finns det inget slutavverkningsbart och inte heller någon nyplantering som innebär en kostnad. Nästa sak man tittar på är något som heter St skog, i skogsbruksplanen finns olika förkortningar vad det är för sorts skog, om det är röjningsskog, gallringsskog eller avverkningsbar skog som heter S2 skog. S2 skog är skog som rekommenderas att avverka, det finns ingen mer tillväxt och den kan istället bli förstörd. Många har slutavverkningsskog men vill inte avverka de tycker det är synd, men då finns risk att träden ruttnar och så vidare. St skogen är skog som är avverkningsbar men som man inte får hugga ner på grund av hänsyn till naturen, vilket medför att sådan skog i princip är värdelös för du får inte avverka den. Därför får man räkna bort den skogen från det totala avkastningsvärdet. Hur arronderingen ser ut har också stor betydelse, vilken form skiftena har. Långsmala skiften är inte ovanliga men är inte lika attraktiva, det kan vara svårt att avverka på dem, skotningsavstånd kan bli väldigt långt som också är en 22
parameter som man tittar på. Ett fyrkantigt skifte med en väg rakt igenom underlättar mycket. Lantmäteriet jobbar mycket med att få bort de långsmala skiftena. I avdelningsbeskrivningen kan man se hur skogen ser ut på ett visst område, storleken och ålder på skiftet. Vilket slags träd som växer där och hur hög den kommer att bli. En tall bör bli cirka 22-24 meter hög, om en tall inte blir mer än 18 meter hög så får man inte lika mycket. Priset har också en betydelse beroende på var fastigheten ligger, ligger en skogsfastighet i närheten till Karlstad blir det mer glad värde att äga en sådan fastighet. Sjöläge och jakträtt kan också påverka värdet. I slutänden får man slå ihop alla parametrar och kommer fram till ett skogskubikmeterpris. Det finns ingen speciell formel för att räkna ut priset, det är mer känslan av alla parametrar som avgör för att komma fram till ett skogskubikmeterpris, och sen är det upp till marknaden att bestämma var priset till slut hamnar. - Hur ser marknaden ut för skog? Marknaden på skog har under de senast 10 åren varit riktigt uppåt, det finns inget börsindex som slår den uppgången. Nu har marknaden varit lite stillastående, virkespriserna påverkar också efterfrågan. När man köper en skogsfastighet räknar man kanske med att avverka för att kunna finansiera med de pengarna. Är virkespriset lågt är det inte lika attraktivt att köpa en skogsfastighet. Man räknar med vad man får för fastigheten i dag. - Vid vilka tillfällen gör ni värderingar? Vi gör också marknadsvärderingar för banken, vid bodelning både bostadshus, mark och skog som värderas. Banken vill ha en värdering för att kunna se till vilka utlåningsgrader man kan ge lån. Specificerat vad skogen är värd och huset och marken. Slutavverkningsbar skog är det väldigt svårt att få låna pengar till, för där har inte banken någon säkerhet. - Finns det några speciella svårigheter med värdering? Det kan vara svårt att veta vad marknaden är beredd att betala. Ibland ser man att man har utgått från ett för högt pris, men det kan också bli budgivning. Om det är grannar runt fastigheten som är intresserade av vissa skiften för sin egen del. Då kan det bli jättebra pris för det är inte ofta som grannens fastighet 23
är till salu och då är man beredd att betala för den. Det blir ett övervärde för att värdet stiger på deras fastighet om de får en bättre arrondering av att köpa grannskiftet. Grannen är den vanligaste köparen. Efter intervjun tipsade Johannesson oss om Hushållningssällskapet som är en oberoende värderare. Johannesson hade varit vid ett föredrag hos Hushållningssällskapet. Där redovisas en undersökning som de hade gjort på vilken avkastning som skogen ger, och vilken avkastning som respektive person vill ha. Vi visar i tabellen nedan de siffror Johannesson tog upp om vilken avkastning de olika investerarna vill ha och snittpriset de är beredda att betala per skogskubikmeter. Tabell 2: Avkastning i procent och snittpris Avkastning i procent Snittpris på avkastningen Fasighetsekonom 6 % 175 sek Nationalekonom 4 % 224 sek Skogsekonom 2,5 % 296 sek Marknaden 1,8 % 365 sek Medelpriset här i Värmland ligger på 365 sek per skogskubikmeter vilket ger en avkastning på 1,8 procent vid köp av en skogsfastighet. Om man då jämför med att köpa en hyresfastighet som kan ha en avkastning på 8 procent, är frågan menar Johannesson varför marknaden är beredd att investera pengar i en skogsfastighet till så låg avkastning. En parameter som marknaden är beredd att betala för är glad värdet läge, jakträtt och att äga en skogsfastighet. 4.2. LRF Konsult 4.2.1. Allmänt om företaget Ekonomi, juridik, affärsrådgivning och fastighetsförmedling är tjänsterna som LRF Konsult i huvudsak sysslar med. De finns på mer än 135 kontor i 24
praktiskt taget hela Sverige. Med drygt 1500 medarbetare är de det största redovisnings- och rådgivningsföretag i landet. Företaget har funnits i 90 år och till en början var det lant- och skogsbruk som dominerade, men med åren har även andra branscher sökt sig till LRF Konsult. På deras kontor i Karlstad träffade vi Hans Eklund, auktoriserad lantbruksvärderare, för att ställa några frågor. 4.2.2. Intervju - Vad är din uppgift på LRF Konsult? Värdering av lantbruksfastigheter, jag är auktoriserad lantbruksvärderare. Det blir värderingar av allt från skog och jord till ekonomibyggnader och hus, det som tillhör en lantbruksfastighet. - Är det någon speciell metod som ni följer? En blandning av olika varianter, att till exempel följa en ortprismodell är inte lika lätt när det gäller lantbruksfastigheter, som en villa i ett bostadsområde där det kanske sker flera försäljningar varje år. På landbygden finns det områden där det aldrig eller väldigt sällan sker en försäljning. - Använder ni en skogsbruksplan inför en värdering? Ja, till det som vi själva säljer har vi alltid en skogsbruksplan. - Gör du den själv? Ja ibland, finns det en redan kan vi använda den eller så kan vi låta någon annan göra den om det är ont om tid. När man värderar och använder en skogsbruksplan bör den inte vara för gammal. Är den mer än fem år får man gå ut och titta på skogen och göra uppgraderingar, är den äldre än 10 år behöver det göras en ny, där man ser över virkesförråd och vilka åtgärder som behöver göras. - Vad är det som påverkar värdet? Åldersammansättning, drivningsavstånd, vilket avstånd det är att forsla fram virket. Avverkningskostnaden blir högre om det är långa sträckor för att få fram virket till en väg. Även boniteten spelar en roll. Tittar man bara på snittpriser på skogskubikmetern här i Värmland så säger inte det så mycket, den tar inte hänsyn till om det är bra mark eller inte. Vi använder beståndsmetoden också som är ett dataprogram som räknar på kostnader och 25
intäkter och lägger på en kalkylränta för att få fram ett nuvärde. Där ser man direkt om det är långa körvägar eller dålig bonitet. - Vilken kalkylränta använder ni, och hur tar ni fram den? Lantmäteriet tar fram en rekommenderad ränta som i dagsläget ligger på cirka 2,45 procent. Den får man justera lite beroende på vad man ska värdera, om det är ett marknadsvärde eller ett avkastningsvärde som man är ute efter. - Påverkar till exempel jakträtt priset på en fastighet? Här i Värmland har det inte något jättestort värde, det är först när man kommer ner till de riktigt små fastigheterna som är bara på några få hektar och ingår i ett viltvårdsområde som det slår igenom. För en fastighet på 100 hektar bli jaktvärdet en så liten del av det hela värdet. Ju längre ner i Sverige man kommer desto större värde har jakten. - Är det någon skillnad på värde mellan orterna i Värmland? Ja det är det, skillnader på skogkubikmetern kan variera mellan som 300 kronor i västra Värmland och utanför Karlstad kan man komma upp i 400 kronor skogskubikmetern. Större efterfrågan och bättre drivningsförhållanden finns ofta närmre Karlstad. - I vilket syfte görs en värdering? Det är för försäljningar, generationsskiften, vid skilsmässor och det kan vara vid dödsfall. Banken kanske också vill ha en värdering. - Är det några speciella svårigheter vid en värdering? Ren skogsmark är ganska lätt att värdera, det är om det finns byggnader som är i olika skick, då kan det bli lite svårare. En byggnad som kostar en miljon att färdigställa, men har du ingen drift i den som den är avsedd för då är den inte värd så mycket. - Vem är den vanligaste köparen? Grannen. Det är en gång på en livstid som grannfastigheten är till salu, då gäller det att passa på. 26
4.3. Landeum 4.3.1. Allmänt om företaget Landeum bildades 2008 och är ett konsultföretag inom fastighetsvärdering. Deras arbetsområde är Mellansverige där de främst utför ersättningsutredningar och värderingar vid intrång. Deras kunder är bland annat kommuner, kraftbolag, länsstyrelsen och försäkringsbolag. Vi träffade ägarna Torkel Brelin och Björn Nilsson på deras kontor i Karlstad. De är bägge auktoriserade lantbruksvärderare. 4.3.2. Intervju - Vilken metod används när ni värderar en skogsfastighet? I huvudsak används en avkastningskalkyl i botten och det görs även en ortsprisutredning. Det landar nästan alltid i att vi går efter ortsprisutredningen. - Skiljer sig de bägge kalkylerna åt? De kan skilja ganska mycket. Just nu är det lägre virkespriser och då är det svårt att få en kalkyl som kan användas. Det är ganska individuellt. Varje markoch skogsägare eller investerare har ju en egen förutsättning och man måste använda kalkylen väldigt försiktigt. - Räknas kalkylen på lång tid? Ja, den som vi använder räknas på evinnerlig tid. Även om det som kommer långt i framtiden får ett litet värde så är det en omloppstid på 80 100 år. Kalkylen marknadsanpassas efter en normalfastighet. Det innebär att den har ett visst virkesinnehåll, viss åldersfördelning, vissa träslag och viss funktionsförmåga på marken. Men sen finns det ingen fastighet som ser ut så i verkligheten och då kommer varje objekt att avvika från den. Avkastningskalkylen kommer avvika beroende på hur fastigheten ser ut. Är det väldigt låg bonitet då kommer avkastningskalkylen att bli väldigt låg och man kommer få justera upp den ganska mycket om man vill ha ett marknadsvärde, eftersom det i dagsläget är så att marknaden inte tar lika mycket hänsyn till markens funktionsförmåga som avkastningskalkylen gör. Och tvärt om, om den har väldigt bra funktionsförmåga då hamnar den över. 27
- Använder ni er av skogsbrukplan? Skogsbruksplan är mer en skötselplan, en åtgärdsplan. Vi kan gå efter den. Volymerna är väldigt viktiga. En skogsbruksplan kan många gånger vara mer översiktlig, där är det inte så jätteviktigt med volymen alla gånger kanske. Om det ska gallras så tar man en ny volym efter det i så fall. Då är den inte så intressant innan gallring utan bättre efter om man vill veta som markägare. När vi värderar för intrång är det viktigt med den nuvarande volymen. - Vad påverkar värdet? Virkesförrådet är nog det allra viktigaste. Arrondering och läge är också viktigt. De flesta köparna tittar nu på arrondering. Det var inte samma fokus på det från början när det var många som köpte skog. - Värderar ni för försäljning? I vårt företag jobbar vi väldigt mycket med små intrång. Vi värderar ganska sällan hela fastigheter utan delar av dem. Det är kraftledningsgator, underjordiska ledningar, reservat och mycket klyvningsärenden åt lantmäteriet. Vi värderar även ibland hela fastigheter, men inte för en försäljning utan för att dela upp en fastighet i rätta värden och rättvisa värden. - Är det privat mark ni värderar? Ja, det blir ofta privata markägare, det kan vara en kommun som vill bredda en gata till exempel. Då blir det inne på någon tomt man ska skaffa upplysningar om. - Blir det mycket konflikter? Nej, men det händer det gör det. Vissa markägare kanske inte tycker att det blev så bra, då går det vidare. Till domstol i regel. Det har inte hänt särskilt många gånger men om myndighet och privatpersonen tycker olika ska vi som helt opartiska försöka värdera. Då spelar det oftast ingen roll om vår värdering är perfekt så är det inte det som är orsaken, utan det är intrånget som konflikten handlar om. Det är det som gör att det går till domstol. Det är sällan det handlar om ersättningen utan mer principen. - Vad är det svåraste med att få en bra värdering? Problemet är många gånger att värdera när det inte finns bra referenser någonstans. Hur marknaden ser ut. Ofta är det ett marknadsvärde man söker 28
och det är vad köparen är beredd att betala. Och då vill man ju gärna ha köp som har hänt och gjorts tidigare för då kan man dra paralleller. Då borde värdet vara ungefär det samma. Finns det inga sådana köp gjorda då är det svårt att värdera. Om man värderar radhus i ett område där det har sålts 10 stycken likadana är det ju ganska lätt att värdera det elfte. Men när det gäller fastigheter och lantbruk, jord och skog är nästan inget likt det andra. Det är brist på tillgången av ortsprismaterial. Finns det mycket är det lätt att värdera. 4.4. Hushållningssällskapet 4.4.1. Allmänt om företaget Hushållningssällskapet finns över hela Sverige och har funnits i Värmland i 200 år. Deras syfte är att främja utvecklingen av landsbygden och dess näringar. Företaget erbjuder rådgivning, utbildning och utveckling på flera områden inom skog, lantbruk och landsbygdsutveckling. Då svårigheter fanns att hitta en tid som passade besvarades frågorna via e-post. 4.4.2. Intervju Svar via e-post från Tina Westlund, skogsrådgivare. - Vilken metod används när ni värderar en skogsfastighet? Svar: Vi använder oss av Pc-Skogs värderingsprogram som använder planmetoden. Vid intrångsvärderingar använder vi HMS och 2009 års skogsnorm. - Hur går en värdering till? Svar: Vi utgår från en kvalitetssäkrad plan som en viktig del i ingångsdata och använder oss sedan av de övriga ingångsdata till exempel virkespriser som vi anser är relevanta för området. För intrångsvärdering är det i de allra flesta fall en stämplingslängd som ligger till grund för värderingen. - Vilka modeller värderar ni efter? Svar: Normalt sett gör vi i grunden en avkastningsvärdering som vi sedan följer upp med diskussioner med kunden. Saker att diskutera är, räntan, hur likviditeten ser ut de närmaste 10-15 åren, egen kapitalinsats, skattesituationen med mera. 29
- Vilken betydelse har en skogsbruksplan vid värderingen? Svar: För att göra en bra värdering är det viktigt att ha bra ingångsdata, där skogsbruksplanen är en väldigt viktig del. Fallgropar här är bland annat om de kubikmeter som finns verkligen är avverkningsbara och om alla skogsvårdsåtgärder som behöver göras är med i planen. - Vad påverkar värdet? Arrondering, läge (närhet till lite större stad), storlek, kubikmeter/ha, byggnader utan högt marknadsvärde (skruttiga hus i dåliga lägen) på skogsfastigheten påverkar marknadsvärdet. Vad gäller intrångsvärdering så påverkar åldern, boniteten, slutenheten(m3/ha), trädslag, P-30-priserna från Lantmäteriet och i vilket tillväxtområde man befinner sig värdet på intrånget. - Finns det några svårigheter? Svårigheterna ligger i att det till syvende och sist är bedömningar och värderingar som ligger till grund för värderingen och att det är väldigt viktigt att diskutera det med kunden innan värderingen görs. Det gäller i mindre grad intrångsvärdering och i högre grad avkastningsvärdering och bedömningar av marknadspriser. - Vad är det vanligaste orsakerna till att en värdering görs? Vi gör det främst vid fastighetsöverlåtelser (generationsskiften) och som underlag till spekulanter på skogsfastigheter. Intrångsvärdering gör vi främst vid ledningsdragningar. 4.5. Top-skog 4.5.1. Allmänt om företaget Företaget Top-skog har funnits sedan 1994 och inriktar sig på att tillhandahålla kvalificerad informationsteknologi. Deras kunder är en blandning av skogsägare samt även ekonomikonsulter, skogsbolag och banker. Man har också utvecklat det nya värderingsprogrammet SLUMP i samarbete med Sveriges Lantbruksuniversitet. Tre personer jobbar i företaget. 30
4.5.2. Intervju Eftermiddagen den 23 april träffade vi Torbjörn Sundelin från Top-skog på Universitetet. Han berättade om ett värderingsprogram som han i samarbete med Sveriges lantbruksuniversitet i Uppsala utvecklar. Vi hade bokat ett grupprum där han visade bilder via power point och skildrade allt om skog från 9000 år före Kristus till nutid. Han började berätta om hur åkermark röjdes och människan blev bofast. I samband med det uppstod äganderätten, folk ansåg att den mark de brukade och skötte var sin egen. Inte förrän på Gustav Vasas tid började intresset för skogen komma, och de norrländska ödeskogarna kom att betraktas som kronans egendom. Först på 1800-talet började man inse värdet av skogen och dess tillgångar. 1945 kom en lag som sa att bara de som ägde jordbruk och skogsbruk från början fick köpa jord och skog, jordförvärvslagen. Inte förrän i slutet av 80-talet och i början av 90-talet tog man bort den här lagen. I samband med avskaffandet av förvärvslagen ökade marknadsvärdet jämfört med avkastningsvärdet på jord- och skogsfastigheter markant. Enligt lantmäteriets minienkät har priset på fastigheterna stigit kraftigt på kort tid. Diagrammet är hämtat från de bilder Sundelin visade oss där han har tagit uppgifterna från Lantmäteriet. Fastighetspriser riksgenomsnitt perioden 1989-2011 (röd graf justerat med KPI) Källa: )(Lantmäteriets minienkät ) En av förklaringarna till det stegrade värdet kan vara den icke monetära nyttan. Enligt en avhandling som Sundelin läst av Lindeborg måste det varit ytterligare faktorer som orsakat den stora skillnaden. Det innebar att om man minskar marknadsvärdet med avkastningsvärdet får man den icke monetära nyttan. 31
Detta har Sundelin också hållit med om men nu har en ny modell arbetats fram. Människan har röjt stora delar av skogsmark och fått den jordbruksmark som finns idag. En del av jordbruksmarken återbeskogas idag och Sundelin menar att människor är så smarta att de använder marken till det den är bäst lämpad för. Detta innebär att den jordbruksmark som är mindre lönsam idag åter blir skogsmark. Modellen med icke monetärt värde menar Sundelin inte stämmer utan anser att en skogsfastighet består av virkesvärdet och markvärdet. Virkesvärdet och avkastningsvärdet stämmer dock inte överens men det förklaras med boniteten. Virkesvärdet är bara om man avverkar skogen medan boniteten/bördigheten påverkar både avkastningen och markvärdet. Det är vad skogen kommer ge i framtiden. Jakt, fiske och vindkraft, det som betecknas som icke monetära värden menar Sundelin ingår i markvärdet. Arrondering, skotningsavstånd liksom attraktionsvärdet till exempel om fastigheten ligger på Gotland eller i Skärgården likaså. Närheten till konsumtionsort det vill säga pappers- eller sågindustri påverkar också markvärdet. Virkesvärdet beror på timmer- och massapriserna. Den nya modellen bygger på statistik över alla sålda fastigheter i hela Sverige. Man börjar med att välja fastigheter inom en viss radie från värderingsobjektet som sålts till exempel de senaste åtta månaderna. Sen går man in i systemet och plockar bort den fastighet man vill värdera för att bara titta på underlaget. Man använder skogsbruksplanen för kontrollen av hur skogen ser ut. Sundelin jämförde detta med att man tittar på hur rumsfördelningen ser ut när man köper ett hus. Av statistikfastigheten man använder som underlag får man fram medelareal, virkesinnehåll och pris. Sen utförs en tänkt avverkning där allt som har en lägre förräntning än kalkylräntan avverkas, dessutom en återplantering enligt lagen. De volymer som finns kvar förses med en räntebelastning fram till avverkningsmogen ålder. Summan av alla intäkter och kostnader tillsammans med restvärdet utgör virkesvärdet. Man sätter det sen i relation till snittfastigheten och får fram markvärdet. All information som kommit fram finns som underlag när man nu tittar på den fastighet som ska värderas. Sundelin påpekade att om man avverkar tar man ut framtida vinster och värdet på fastigheten sänks för att sen fortsätta att växa. Man flyttar från skogens bank till den finansiella banken. Den enda avkastning en skogsfastighet ger är volym och värdeökning. I andra modeller har skogen en rotationsperiod på 60 100 år och beräkningarna görs på evinnerlig tid. Den nya modellen räknar på kortare tid. Skogsbruksplanen gäller i tio år, man får 32