Över- eller undervärdering av skogsfastigheter i Jönköpings och Gävleborgs län?

Transkript

1 GAMMELKROPPA SKOGSSKOLA Över- eller undervärdering av skogsfastigheter i Jönköpings och Gävleborgs län? Examensarbete om 10 poäng. Gammelkroppa skogsskola Av Roger Linstrå Box 64 Skogsingenjörsprogrammet FILIPSTAD Handledare Per-Erik Dalin Den 12 juli

2 Förord Detta examensarbete ingår som en del i skogsingenjörsutbildningen vid Gammelkroppa skogsskola och omfattar 10 poäng. Jag vill tacka Henrik Sjöberg på LRF Konsult Skogsbyrån för Idén till undersökningen. Jag vill också rikta ett stort tack till min huvudhandledare, Sven- Eric Dahlson LRF Konsult Skogsbyrån, för synpunkter och handledning under arbetet. Ett stort tack riktar jag även till min handledare, Per-Erik Dalin Gammelkroppa Skogsskola, för värdefulla synpunkter som bidragit till detta examensarbete. För hjälp med källmaterial till undersökningen vill jag tacka Tomas Karlsson samt alla de mäklare på Skogsbyrån i Jönköpings län och Gävleborgs län som bidragit med skogsbruksplaner. Jag tackar också Olov Israelsson som har hjälpt mig med värderingsfrågor gällande Gävleborgs län. Då jag tillbringat den mesta tiden för examensarbetet på LRF Konsults kontor i Jönköping vill jag framföra mitt tack till alla medarbetare där. Ett extra varmt tack till Skogsbyråns Henrik Gunnarsson. Jönköping i juni 2004 Roger Linstrå 1

3 Innehållsförteckning Förord... 1 Innehållsförteckning 2 1. Abstract 3 2. Sammanfattning Bakgrund Syfte Material och metoder Resultat Andel över- och undervärden Avkastningsvärde jämfört med marknadsvärde i kr/m 3 sk Avkastningsvärde jämfört med marknadsvärde i kr/ha Marknadspris i förhållande till virkesförråd Över- och undervärden i förhållande till virkesförråd Diskussion Referenslista

4 1. Abstract Buyers of forest properties tend to pay more and more for forestland. If buyers estimate forest property higher than the yield value of the properties, one could call that overestimation. The yield value is the value that a buyer can pay to reach break even. Underestimation exists if the market pays less than the yield value. If overestimation of properties exists, it means that the market pays for values that don t have connection with the yield of the properties. The counties of Jönköping and Gävleborg in Sweden are situated in two different price areas. According to statistics from LRF Konsult skogsbyrån these two areas show a difference of price at almost 100 Sek per cubic meter. Is there overestimation in both counties? Is the size of the overestimation the same or is there a difference? Those are questions that where formulated in the following purpose: How big part of the price of forest properties constitutes of overestimation in the counties of Jönköping and Gävleborg. The result of the examination shows that the mean value of the overestimation in the county of Jönköping amount to 26%. In the county of Gävleborg is the mean value instead an underestimation of -15%. That means that the purchase sum in the county of Gävleborg is lower than the calculated yield value. In the county of Jönköping there is a great demand for forest properties. The nearness to the chief town Jönköping is a factor that often raises the price. In the county of Jönköping it seems to be values that don t have connection with the yield of the properties that in an important way rule the price. In the county of Gävleborg there is little demand for forest properties, and the buyers seems to be more concentrated on that the investment shall reach break even. 3

5 2. Sammanfattning Trots att skogsägarnas avkastning i skogsbruket har minskat, tenderar köpare av skogsmark att betala mer och mer för skogsmark. Om köpare värderar skogsfastigheter högre än fastigheternas avkastningsvärde skulle man kunna kalla det för övervärdering. Avkastningsvärdet, nuvärdet av förväntade framtida avkastningar från skogen och skogsbruket, är det värde en köpare rent ekonomiskt kan betala om skogen och skogsbruket ska betala sig självt. Undervärdering föreligger om marknaden betalar mindre än avkastningsvärdet. Avkastningsvärdet på en skogsfastighet är individuellt och kan på samma fastighet variera mycket från köpare till köpare. Den viktigaste faktorn som påverkar avkastningsvärdet är det förräntningskrav som den enskilda köparen sätter på sitt förvärv. I undersökningen har hänsyn inte tagits till den enskilda köparens situation och värderingsförutsättningar. Samma värderingsförutsättningar och ränta har använts för samtliga fastigheter för respektive län. Detta för att på ett förhållandevis enkelt sätt kunna jämföra de båda länen. Om övervärdering av skogsfastigheter föreligger så innebär det att marknaden betalar för värden som inte har koppling till fastigheternas avkastning. Övervärdet kan utgöras av både monetära och icke monetära värden. Exempel på monetära värden som inte har koppling till fastigheternas avkastning är de skattekonsekvenser som följer av ett skogsfastighetsköp. Exempel på icke monetära värden är äganderättsvärde, rekreationsvärden, naturvärden mm. Jönköpings län och Gävleborgs län ligger i två prisområden som enligt LRF Konsult Skogsbyråns statistik uppvisar en skillnad i pris på nästan 100 kr/m 3 sk för skogsfastigheter år Föreligger övervärdering i båda länen? Är övervärderingen i så fall lika stor eller finns skillnader? Hur stora är i så fall dessa skillnader? Det är frågeställningar som formulerades i följande syfte: Hur stor del av priset på skogsfastigheter utgörs av övervärden i Jönköpings län och i Gävleborgs län? Undersökningsesultatet visar att köpare i Jönköpings län betalar mer än avkastningsvärdet. Denna övervärdering uppgår till i genomsnitt 26 %. I Gävleborgs län är köpeskillingen lägre än avkastningsvärdet. Denna undervärdering är i genomsnitt -15 %. I Jönköpings län är efterfrågan på skogsfastigheter stor och anbuden vid försäljningar ofta många. Närheten till centralorten Jönköping är något som ofta höjer priset. Staten, som söker ersättningsmark för naturreservat, är med och driver upp priserna. Det är några faktorer som kan göra att priserna är höga i Jönköpings län. I Gävleborgs län är efterfrågan på skogsfastigheter liten. Flera av fastigheterna i studien var hårt huggna. Några fastigheter var inte omarronderade vilket troligtvis sänker intresset och värdet. I Jönköpings län verkar det vara värden som inte har koppling till fastigheternas avkastning som till stor del styr priserna. I Gävleborgs län verkar köparna vara mer inriktade på att skogen och skogsbruket ska betala sig självt. 4

6 3. Bakgrund Trots att skogsägarnas avkastning i skogsbruket har minskat, tenderar köpare av skogsfastigheter att betala mer och mer för skogsmark. Rotnettot, det som blir över till skogsägaren när avverkningen är betald, har sedan toppnoteringen 1995 sjunkit med ca 25 % till Under samma period har priset på skogsfastigheter ökat med ca 15 %. Nämnda prisutveckling är hämtad från nominella riksmedeltal för Sverige enligt Lantmäteriets statistik. Fakta hämtad ur samma källa visar att rotnettot allt sedan år 1950 har legat högre än priset på skogsfastigheter räknat i SEK/m 3 sk. Men från och med år 1999 råder det omvända läget att kurvan för skogsfastighetspriser ligger högre än skogsägarnas rotnetto. Det är idag svårt att köpa en fastighet utifrån en ren avkastningskalkyl på skogsbruket. Priset blir ofta så högt att det ekonomiskt sett inte går att räkna hem ett köp. De som gör kompletteringsköp är dock gynnade tack vare de skattefördelar som ett rationaliseringsförvärv innebär. Dagens köpare av skogsfastigheter betalar ofta med eget kapital. I undersökningen, Finansiering av skogsförvärv, visar resultatet att 65 % av köpen genomfördes helt utan långsiktiga krediter och att 22 % finansierades helt med egen insats (Åsman, 1999). Att skogfastigheter av marknaden värderas högre än avkastningsvärdet skulle man kunna kalla för övervärdering (Österman, 2003). Avkastningsvärdet, nuvärdet av förväntade framtida avkastningar (Anon, 2000), är det värde som en köpare rent ekonomiskt kan betala om skogen och skogsbruket ska betala sig självt (Persson, 1994). Beroende på vilket räntekrav köparen ställer på sin investering kan en och samma fastighet ha vitt skiljda avkastningsvärden. Räntekravet beror på köparens alternativa avkastningsmöjligheter. Övervärdering av skogsfastigheter visar att marknaden betalar för värden som inte har koppling till fastigheternas avkastning. Det kan vara både monetära och icke monetära värden. Ett viktigt monetärt värde är de skattekonsekvenser som följer av skogsfastighetsköp. Skogsfastigheter fastighetsbeskattas inte och kapital placerat i skogsmark undgår förmögenhetsskatt vilket gör skogsmarken attraktiv. Icke monetära värden, eller mjuka värden, är t ex äganderättsvärde, rekreationsvärden, naturvärden etc (Weitze). Fortlöpande prisstatistik för skogsfastigheter presenteras av LRF Konsult Skogsbyråns mäklare runt om i landet. Materialet delas in i de fem områden som också tillämpas av enheten för fastighetsuppdrag på Lantmäteriverket. Genomsnittspriset i SEK/m 3 sk på skogsfastigheter för respektive område för helåret 2003 redovisas nedan. 5

7 Område V: 130 kr/m 3 sk Jämtlands län, Lapplands landskap Område IV: 150 kr/m 3 sk Västernorrlands län, Norrbottens och Västerbottens kustland Område III: 174 kr/m 3 sk Värmlands län, Dalarnas län, Gävleborgs län Område II: 244 kr/m 3 sk Stockholms län, Uppsalas län, Sörmlands län, Örebro län, Västmanlands län Område I: 272 kr/m 3 sk Västra Götalands län, Östergötlands län, Skånes län, Jönköpings län, Kronobergs län, Kalmar län, Blekinge län, Hallands län. (Anon. 2004) LRF Konsult Skogsbyråns statistik visar hur olika priser är i olika delar av Sverige. Det bör påpekas att det även förekommer kraftiga variationer inom de olika områdena. Priserna i Jönköpings län är troligtvis högre än medelvärdet för område I. Något som påverkar priset är närhet till tätort, vilket ger högre priser i de tätbefolkade områdena (Anon. 2004). Prisområde I och III uppvisar en skillnad på nästan 100 kr/m 3 sk. Är andelen värden som överstiger avkastningsvärdet densamma för de båda områdena eller finns skillnader? Hur stora är i så fall dessa skillnader? Detta är frågeställningar som jag i form av examensarbete åt LRF Konsult Skogsbyrån skall försöka reda ut. 4. Syfte Att besvara frågeställningen: Hur stor del av priset på skogsfastigheter utgörs av övervärden, dvs värden som inte har koppling till fastighetens avkastningsvärde, i Jönköpings län respektive Gävleborgs län? Markeringarna visar Jönköpings län och Gävleborgs län. 6

8 5. Material och metoder Efter att ha skrivit på en handling om tystnadsplikt kunde jag ta del av källmaterialet för undersökningen. Materialet som tillhandahölls av Skogsbyråns statistikansvarige Tomas Karlsson bestod av statistik från företagets mäklare i Gävleborgs och Jönköpings län. Tillsammans med handledaren, Sven-Eric Dahlson, beslutades att undersökningen skulle göras på fastigheter sålda under 2002 och 2003 för att få aktuella värden samt tillräckligt många försäljningar. Uppgifter som fastighetsbeteckning, taxeringsvärden, virkesförråd, överlåtelsepris och mäklare ingick i materialet. Ur källmaterialet valdes fastigheter med taxeringsvärde som huvudsakligen belöpte på skog. För att få så tillförlitliga uppgifter som möjligt sorterades fastigheter med byggnader och inägomark bort. Kvar blev totalt 40 fastigheter, 20 i Gävleborgs Län och 20 i Jönköpings Län, som kunde betraktas som rena skogsfastigheter. Sedan kontaktades mäklare via mejl och telefon för att få tillgång till utvalda fastigheters beståndsdata. Till merparten av fastigheterna erhölls digitala skogsbruksplaner i PC-skog som konverterades till BM-win. Till de fastigheter där digitala skogsbruksplaner inte fanns fick jag beståndsdata i pappersform som manuellt matades in i BM-win. Med hjälp av Beståndsmetoden i dataprogrammet BM-win räknades sedan ett avkastningsvärde fram för var och en av fastigheterna. Med avkastningsvärde menas nuvärdet av förväntade framtida avkastningar som kommer från skogen och skogsbruket. Eftersom det var en jämförande undersökning så användes samma kalkylränta, Lantmäteriverkets rekommenderade glidande diskonteringsränta på 4 och 5 %, till samtliga fastigheter. Lantmäteriverkets rekommendation låg till grund även för kulturkostnad och röjningskostnad. För Jönköpings Län användes en kulturkostnad på kr samt röjningskostnad på kr. Motsvarande kostnader för Gävleborgs Län var kr och kr. Nya fastighetsägare avverkar i de flesta fall stora volymer för att finansiera sitt köp och säljer ofta sin skog på rot vilket innebär att de får bättre betalt för virket än vad prislistan visar (Johansson, T). För att kompensera för rotposthandeln gjordes därför i denna undersökning pristillägg på virkesprislistorna. I Jönköpings län användes Södra Skogs Bodaforstimmerlista för 02/03 samt Södra Skogs massavedslista för 02/03. På gran- och talltimmer gjordes pristillägg med 80 kr/m 3 to och på barr-, gran- och lövmassaved med 30 kr/m 3 fub. I Gävleborgs län användes Holmen Skogs timmer- och massavedslistor region Iggesund för 02/03. På gran- och talltimmer gjordes pristillägg med 30 kr/m 3 to och på barr-, gran- och lövmassaved med 15 kr/m 3 fub. I BM-win upprättades länstabell för båda länen, anpassad till respektive prislista. Övriga listor i BM-win som nyttjades var standardexempel i programmet. På fastigheter större än 50 ha användes ransoneringsfunktionen med 50%-regeln samt prioriteringskonstanterna: Ålder 4, Förråd 3 och Diameter 3. 7

9 Ett jaktvärde beräknades på varje fastighet till 80 kr/ha/år i Jönköpings län och 10 kr/ha/år i Gävleborgs län. Jaktvärdet kapitaliserades med en vedertagen räntesats om 4% (25*80kr/ha respektive 25*10kr/ha) vilket gav ett jaktvärde om 2000 kr/ha för Jönköpings län och 250 kr/ha för Gävleborgs län. För att få ett totalt avkastningsvärde summerades jaktvärdet och beståndsmetodens avkastningsvärde för varje fastighet. Detta totala avkastningsvärde benämns fortsättningsvis i denna rapport avkastningsvärde. Sammanställning och formler för beräkning av resultat upprättades i Excel. För att få fram eventuellt övervärde som inte har koppling till fastighetens avkastningsvärde så minskades köpeskillingen med beräknat avkastningsvärde. Andelen övervärde i procent, beräknades genom att dividera fastighetens övervärde med köpeskillingen. 6. Resultat 6.1 Andel över- och undervärden Resultatet visar att köpare i Jönköpings län betalar mer än avkastningsvärdet. Denna övervärdering uppgår till i genomsnitt 26 %. I Gävleborgs län är köpeskillingen lägre än avkastningsvärdet. Denna undervärdering är i genomsnitt -15 %. I figur 6.1 visas undersökningens medel-, median-, max- och minvärden för över- och undervärden i Jönköpings och Gävleborgs län. procent 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% -100% -120% Medelvärden: Median: Max: Min: Jönköpings län Gävleborgs län Figur 6.1. Andel över- och undervärden i procent för Jönköpings och Gävleborgs län. Diagrammet visar medel-, median-, max- och minvärde. 8

10 6.2 Avkastningsvärde jämfört med marknadsvärde i kr/m 3 sk Beräknat avkastningsvärde för Jönköpings län är i medelvärde 234 kr/m 3 sk, medan köpeskillingens medelvärde är 321 kr/m 3 sk. I figur 4.2. jämförs det beräknade avkastningsvärdets pris per m 3 sk med köpeskillingens pris per m 3 sk för Jönköpings län. 600 kr/m3sk Medelvärden: Median: Max: Min: 0 Avkastningsvärde Köpeskilling Figur 6.2. Kr/m 3 sk för beräknat avkastningsvärde och köpeskilling för Jönköpings län. Diagrammet visar medel-, median-, max- och minvärden. Beräknat avkastningsvärde för Gävleborgs län är i medelvärde 183 kr/m 3 sk, medan köpeskillingens medelvärde är 172 kr/m 3 sk. I figur 4.3. jämförs det beräknade avkastningsvärdets pris per m 3 sk med köpeskillingens pris per m 3 sk för Gävleborgs län. 300 kr/m3sk Avkastningsvärde Köpeskilling Medelvärden: Median: Max: Min: Figur 6.3. Kr/m 3 sk för beräknat avkastningsvärde och köpeskilling för Gävleborgs län. Diagrammet visar medel-, median-, max- och minvärden. 9

11 6.3. Avkastningsvärde jämfört med marknadsvärde i kr/ha Jönköpings län Avkastningsvärde kr/ha Köpeskilling kr/ha medel median max min Gävleborgs län Avkastningsvärde kr/ha Köpeskilling kr/ha medel median max min Tabell 6.1. Beräknat avkastningsvärde i kr/ha i förhållande till köpeskilling i kr/ha. Tabellen visar medel-, median-, max- och minvärden samt alla fastigheters värden. 10

12 I figur 6.4. jämförs det beräknade avkastningsvärdets pris per hektar med köpeskillingens pris per hektar för Jönköpings län. kr/ha Avkastningsvärde Köpeskilling Medelvärden: Median: Max: Min: Figur 6.4. Kr/ha för beräknat avkastningsvärde och köpeskilling för Jönköpings län. Diagrammet visar medel-, median-, max- och minvärden. I figur 6.5. jämförs det beräknade avkastningsvärdets pris per hektar med köpeskillingens pris per hektar för Gävleborgs län. kr/ha Avkastningsvärde Köpeskilling Medelvärden: Median: Max: Min: Figur 6.5. Kr/ha för beräknat avkastningsvärde och köpeskilling för Gävleborgs län. Diagrammet visar medel-, median-, max- och minvärden. 11

13 6.4. Marknadspris i förhållande till virkesförråd I figur 6.6. och 6.7. visas hur priset per hektar är beroende av hur stort virkesförråd som finns per hektar. Priset per hektar ökar med ökande virkesförråd i båda länen. kr/ha m3sk/ha Figur 6.6. Marknadspris per ha beroende av virkesförråd per ha i Jönköpings län. kr/ha m3sk/ha Figur 6.7. Marknadspris per ha beroende av virkesförråd per ha i Gävleborgs län. 12

14 6.5. Över- och undervärden i förhållande till virkesförråd Fastigheter med högt virkesförråd per hektar i Jönköpings län är mindre övervärderade än fastigheter med lågt virkesförråd per hektar. Andel övervärden i förhållande till virkesförråd per hektar visas i figur 6.8. Andel övervärde 80% 60% 40% 20% 0% m3sk/ha Figur 6.8. Andel övervärden i förhållande till virkesförråd per hektar i Jönköpings län. De mest undervärderade fastigheterna i Gävleborgs län har relativt lågt virkesförråd. Andel över- och undervärden i förhållande till virkesförråd per hektar visas i figur % 0% Andel -30% över- och -60% undervärde -90% -120% m3sk/ha Figur 6.9. Andel över- och undervärden i förhållande till virkesförråd per hektar i Gävleborgs län. 13

15 7. Diskussion LRF Konsult Skogsbyrån är Sveriges största mäklare för skogsfastigheter med ett stort källmaterial av statistik från företagets försäljningar. För att erhålla så säkra indata som möjligt sorterades fastigheter med prispåverkande faktorer som byggnader och inägomark bort. Antalet försäljningar av rena skogsfastigheter är dock begränsat. Om man dessutom endast undersöker fastighetsförsäljningar från två län under två år så blir studiematerialet något tunt. På grund av detta är antalet fastighetsförsäljningar som ingår i studien totalt 40 st varav 20 st i varje län. Materialet bör därför användas med försiktighet. Det finns dock indikationer på att undersökningsmaterialet för de båda regionerna är representativt. Köpesummornas medelvärde i kr per m 3 sk och i kr per ha ligger någorlunda i nivå med Skogsbyråns statistik. Att priset per m 3 sk för Jönköpings Län ligger högre än medelvärdet för hela prisregion 1 var väntat och en tänkbar orsak till detta är närheten till centralorten Jönköping. Ett avkastningsvärde på en skogsfastighet är egentligen individuellt och kan på samma fastighet variera mycket från köpare till köpare. Den viktigaste enskilda faktorn som påverkar avkastningsvärdet är det räntekrav som den enskilda köparen sätter på sitt förvärv. Vilket räntekrav som köparen sätter på skogsförvärvet beror på vad han eller hon har för alternativa avkastningsmöjligheter. I denna undersökning har hänsyn inte tagits till den enskilda köparens situation och värderingsförutsättningar. Samma värderingsförutsättningar och ränta har använts för samtliga fastigheter i respektive län. Detta för att på ett förhållandevis enkelt sätt kunna jämföra de båda länen. Genom följande exempel vill jag visa att avkastningsvärdet varierar kraftigt med olika räntekrav. Två nya BM-winvärderingar gjordes för båda länen, med räntan 8 % och 3 %. Som representativa fastigheter valdes medianfastigheterna för respektive län. Andelen över respektive undervärde är i förhållande till fastighetens köpeskilling. Jönköpings län Avkastningsvärde kr Överpris Enligt undersökningen % Med 8 % ränta % Med 3 % ränta % Gävleborgs län Avkastningsvärde kr Överpris/underpris Enligt undersökningen % Med 8 % ränta % Med 3 % ränta % Exemplet visar att olika spekulanter på samma fastighet kan ha vitt skiljda avkastningsvärden. Beroende på de olika spekulanternas alternativa avkastningsmöjligheter är de, utifrån sitt personliga avkastningsvärde, beredda att betala olika mycket. Antag att en person med 3 % förräntningskrav köper fastigheten för sitt avkastningsvärde. Då betalar han inte något överpris alls. Om en person med 8 % förräntningskrav ska betala lika mycket så måste han betala långt över sitt avkastningsvärde, alltså ett kraftigt överpris. 14

16 I Jönköpings län är efterfrågan på skogsfastigheter stor och anbuden vid försäljningar ofta många. Femton av de tjugo fastigheterna som ingår i studien köptes av köpare som redan tidigare ägde skog. Ofta kan dessa köpare räkna tillköp som rationaliseringsförvärv, vilket ger skattefördelar i form av att skogsavdrag kan yrkas i dubbel takt. För att undvika förmögenhetsskatt kan det vara lönsamt för kapitalstarka personer att köpa skogsmark. Skogsmarken belastas heller inte av fastighetsskatt. Det är exempel på monetära värden som inte har koppling till fastighetens avkastning. Det finns även andra anledningar till höga priser på Jönköpingsfastigheterna som ingår i studien. Den mest övervärderade fastigheten köptes av utländska köpare som var måna om att få just denna fastighet då läget var mycket enskilt. Fastigheten som var näst högst övervärderad hade två tävlande spekulanter. Köparen såg detta som ett viktigt tillköp, inte minst ur jaktlig synpunkt. Staten, som söker ersättningsmark för nybildade naturreservat, är med och bjuder på skogsfastigheter som ska säljas. Det leder ibland till höga priser. I Gävleborgs län är efterfrågan på skogsfastigheter inte alls lika stor. Att Svea Skog säljer skogsmark påverkar troligtvis priserna nedåt. Tre av de tjugo fastigheterna i undersökningen hade endast en enda intressent och därmed ett enda anbud. Två av dessa fastigheter ligger inom förvärvstillståndsområde. Vissa av fastigheterna är inte omarronderade och består av långa smala skiften, vilket torde sänka värdet och intresset. Flera av Gävlefastigheterna är hårt huggna och av de med skogsmarksareal över 50 ha är några nära eller till och med under 50%-spärren. De två mest undervärderade fastigheterna har 75% respektive 86% av virkesförrådet i åldersklasserna 0-50 år respektive 0-40 år. Jaktens värde är något som anses skilja sig åt mellan de båda länen. I Gävleborgs län är markägarna som regel medlemmar i större jaktvårdsområden medan markägarna i Jönköpings län själva förfogar över jakten på sina egna marker. Markägarna har ju möjlighet att arrendera ut jakten och i Gävleborgs län sker detta till relativt låga priser. I södra Sverige är det höga priser på jaktarrende varför jakten värderas högt i Jönköpings län. Jag tror att en del köpare betalar mer för jakten än vad jag räknat med i den här undersökningen. Undersökningens resultat vad gäller övervärdering av skogsfastigheter talar sitt tydliga språk. I Jönköpings Län är man som köpare beredd att betala ett högt pris för att köpa en skogsfastighet. Man betalar inte bara för de rent ekonomiska värdena kopplade till avkastningen utan även för andra monetära och icke monetära värden. I Gävleborgs län verkar köparna vara mer inriktade på lönsamt skogsbruk än vad man är i Jönköpings län. För båda länen gäller att priset per hektar stiger med stigande virkesförråd per hektar. Däremot går trendkurvorna åt olika håll när det gäller andel över- och undervärden i förhållande till virkesförråd per hektar. Det kan bero på att köpare i Gävleborgs län är villiga att betala för avkastningsvärdet och lite till då det finns ett bra virkesförråd. När virkesförrådet är lågt, vilket är fallet för flera fastigheter i studien, och där dessutom 50%-spärren är nära så är man inte ens beredd att betala för avkastningsvärdet. I Jönköpings län är situationen den att även om virkesförrådet är lågt så är man beredd att betala långt över avkastningsvärdet för skogsmark. Eftersom övervärderingen sjunker med ökande virkesförråd så verkar inte virkesvärdet vara lika viktigt i Jönköpings län som i Gävleborgs län. I Jönköpings län är det alltså värden som inte är kopplade till fastighetens avkastning som till stor del styr priserna på skogsfastigheter. 15

17 Planerar man att köpa en skogsfastighet så bör man alltså i Jönköpings län inrikta sig på att köpa en virkesrik fastighet för att betala så lite överpris som möjligt. I Gävleborgs län finns möjligheter att räkna hem ett köp utifrån en avkastningskalkyl och vill någon köpa mark för att få del i jaktvårdsområde torde det finnas goda möjligheter att köpa en fastighet med lågt virkesförråd till överkomligt pris. 16

18 8. Referenslista Skriftliga källor: Anon Skogsencyklopedin. Sveriges skogsvårdsförbund. Anon Pressmeddelande LRF Konsult. Persson E Begrepp och metoder vid fastighetsvärdering. Catella. LRF Konsult. Åsman S-A Finansiering av skogsförvärv. Institutionen för skogsekonomi. SLU. Österman P aug. Lantbrukets affärstidning ATL. Muntliga källor: Dahlson,S-E LRF Konsult Israelsson,O LRF Konsult. Johansson,T Södra Skog Region Mitt. Weitze,U Forum Fastighetsekonomi. 17