FRÅN BYGGPOLITIK TILL (SOCIAL) BOSTADSPOLITIK Malmö 29 november 2017 Linda Jonsson, analytiker
DISPOSITION + Bostadspolitikens historia + Dagens politik Fokus unga Generella villkor + Slutsats 2
BACKA BANDET.
DEN GAMLA BOSTADSPOLITIKEN. Den bostadssociala utredningen: 1. Offentlig bostadskreditgivning 2. Kommunala bostadsföretag 3. Statlig reglering av bostadsstandarden 4
DEN GAMLA BOSTADSPOLITIKEN. EN PALETT AV VERKTYG INSTITUTIONELLA Kvotering av lånemedel via Bostadsstyrelsen och Länsbostadsnämnderna (50 60-tal) Bankernas utlåning reglerades Allmännyttiga bolag Kommunerna fick större befogenheter för att kunna garantera mark SBAB (1985) FINANSIELLA 100% lånefinansiering till allmännyttan 95 % lånefinansiering till privata företag Statliga topplån Kommunal borgen Räntegarantier Paritetslån Generös avdragsrätt för skuldräntor 5
DEN GAMLA BOSTADSPOLITIKEN. MILJONPROGRAMMET Höjd boendestandard Industrialisering, standardisering Förorten etableras Hyresrätten prioriteras men förlorar i status Småhusbyggandet ökar kraftigt de sista åren 6
EFFEKTERNA AV DEN GAMLA BOSTADSPOLITIKEN. Hyresrätten blev en relativt sett billig boendeform. Inflationen i kombination med generösa avdragsvillkor byggde upp stora övervärden i den ägda boendeformen. Utgifterna eskalerade tvingade fram förändring! 7
SYSTEMSKIFTET. I TVÅ STEG 1. Skatteomläggning 1990 Avdrag för skuldräntor reducerades Allmännyttans gynnande ställning avvecklas Fastighetsskatt infördes Moms på bygg och förvaltning 2. Subventionssystemet avvecklas Ansvaret för finansieringen flyttades till hushållen 8
SYSTEMSKIFTET. DEN FINANSIELLA INNEBÖRDEN DEN GAMLA BOSTADSPOLITIKEN Inget (eller lågt) krav på egen kapitalinsats Lågt pris på lånat kapital garanterad räntenivå Bostadsbyggandet drevs av staten DEN NYA BOSTADSPOLITIKEN Krav på eget kapital Marknadspris på lånat kapital Bostadsbyggande drivs av hushållens förmåga att efterfråga
SPIKEN I KISTAN FÖR DEN GAMLA POLITIKEN. ALLBOLAGEN (2011) Konkurrensneutralitet mellan kommunala och kommersiella aktörer Förbud mot att subventionera genom lägre avkastningskrav Allmännyttiga rollen avgränsas till grupper med särskilda behov (studenter, äldre, sociala förturer) Ø Verksamheten ska bedrivas enligt affärsmässiga principer! 10
EFFEKTERNA AV SYSTEMSKIFTET. Ansvaret för bostadsfinansieringen ligger på hushållen Risken har flyttats från stat till hushåll, banker och kommersiella aktörer Hyresrätten en dyr boendeform 11
DISPOSITION + Bostadspolitikens historia + Dagens politik Fokus unga Generella villkor + Slutsats 12
EFFEKTEN PÅ BOSTADSBYGGANDET. 180 000 160 000 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 Antal färdigställda bostäder och befolkningsutveckling 1958 1960 1962 1964 1966 1968 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 Småhus Flerbostadshus Befolkningsförändring 13
BOSTADSBYGGANDE PÅVERKAS AV: Politiska krav och planering Byggpolitik. Regelverk (stat) Markplanering (kommun) Finansiering Bankväsende Samhällsekonomiska ramvillkor Skatter Räntor Konjunktur 14
DE FLESTA HAR DET GANSKA BRA. 15
MEN VISSA STÅR UTANFÖR. Unga Nyanlända Låginkomsttagare Arbetslösa 16
DISPOSITION + Bostadspolitikens historia + Dagens politik Fokus unga Generella villkor + Slutsats 17
DET ÄR BILLIGARE ATT ÄGA ÄN ATT HYRA. 100 90 80 70 60 50 40 30 Boendekostnad per hushåll för alla hushåll, medianvärde, SEK, 2015 20 10 0 1 rum och kök 2 rum och kök 3 rum och kök 4 rum och kök hyresrätt bostadsrätt äganderätt 18 Källa: SCB
BOLÅNETAK OCH KRAV PÅ AMORTERING. HAR MINSKAT DE UNGAS MÖJLIGHET ATT KÖPA Inga restriktioner Belåningsgrad Före skuldkvotstak (Bolånetak + amorteringskrav) Belåningsgrad Singelhushåll Sammanboende Singelhushåll Sammanboende Kvm 100 % 85 % 70 % 50 % 100 % 85 % 70 % 50 % Kvm 100 % 85 % 70 % 50 % 100 % 85 % 70 % 50 % 35 45 % 57 % 61 % 66 % 80 % 88 % 90 % 91 % 35 3 % 18 % 30 % 57 % 22 % 60 % 70 % 88 % 50 28 % 45 % 51 % 57 % 69 % 80 % 84 % 88 % 50 2 % 9 % 15 % 44 % 10 % 43 % 55 % 80 % 120 1 % 5 % 11 % 22 % 7 % 34 % 47 % 64 % 120 0 % 0 % 1 % 5 % 0 % 1 % 4 % 33 % Andel av unga hushåll (20-30 år) som kan köpa en lägenhet i Stockholms förort med ett rum och kök på 35 kvm, två rum och kök på 50 kvm eller ett hus på 120 kvm givet restriktionen att deras boendekostnad inte får överstiga 30 % av disponibel inkomst för singelhushåll och 25 % för sammanboende. 19 Källa: Evidens
SKULDKVOTSTAK. DE UNGA ÄR REDAN UTSLAGNA Före skuldkvotstak (Bolånetak + amorteringskrav) Belåningsgrad Addera skuldkvotstak (500 % av disponibel inkomst) Belåningsgrad Singelhushåll Sammanboende Singelhushåll Sammanboende Kvm 100 % 85 % 70 % 50 % 100 % 85 % 70 % 50 % kvm 100 % 85 % 70 % 50 % 100 % 85 % 70 % 50 % 35 3 % 18 % 30 % 57 % 22 % 60 % 70 % 88 % 35 3 % 18 % 30 % 57 % 22 % 60 % 70 % 88 % 50 2 % 9 % 15 % 44 % 10 % 43 % 55 % 80 % 50 2 % 9 % 15 % 44 % 10 % 43 % 55 % 80 % 120 0 % 0 % 1 % 5 % 0 % 1 % 4 % 33 % 120 0 % 0 % 1 % 2 % 0 % 1 % 4 % 30 % 20 Källa: Evidens
DE SOM KÖPER MEN SAKNAR EGET KAPITAL FÅR MYCKET HÖGA BOENDEUTGIFTER. 14 000 12 000 11 893 1 162 Boendeutgifter för olika belåningsgrader för en bostadsrätt på 35 kvm i en Stockholmsförort. Kr i månaden 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 Mamma & pappa-effekt 3 019 7 712 6 686 2 395 2 395 1 972 4 311 3 421 3 421 2 818 1 409 1 006 1 896 1 896 1 896 1 896 100% 85% 70% 50% Ränta topplån Amortering topplån Ränta bottenlån Amortering bottenlån Avgift Belåningsgrad 21 Källa: Evidens
MAMMA- OCH PAPPABANKEN 22
DISPOSITION + Bostadspolitikens historia + Dagens politik Fokus unga Generella villkor + Slutsats 23
ÄGT BOENDE LÖNAR SIG OCKSÅ PÅ SIKT. Kronor Beräknat sparkapital för singelhushåll som bor på 35 kvm samt värdeförändring för bostadsrätt i Stockholm 900 000 800 000 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0 Bostadsrätt Hyresrätt Bostadsrätt Hyresrätt Bostadsrätt Hyresrätt Bostadsrätt 1996-2000 2001-2005 2006-2010 2011-2015 Hyresrätt Kronor 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 Beräknat sparkapital för singelhushåll som bor på 35 kvm samt värdeförändring för bostadsrätt i Västerås 0 Bostadsrätt Hyresrätt Bostadsrätt Hyresrätt Bostadsrätt Hyresrätt Bostadsrätt Hyresrätt 1996-2000 2001-2005 2006-2010 2011-2015 24 Sparkaptial Värdeförändring Källa: SCB, Mäklarstatistik, Swedbank och Evidens Sparkaptial Värdeförändring
THE WINNER TAKES IT ALL! 25
Det blir allt svårare och dyrare att låna pengar 26
Blancolånens tillväxttakt är dramatisk
DET ÄR MYCKET DYRT ATT HYRA NYPRODUKTION. Storstockholm Storgöteborg Månadskostnad för att bo i en nyproducerad hyresrätt 2015 Stormalmö Kommuner större än 75 000 inv Kommuner mindre än 75 000 inv Riket 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 Kr/månad 28 Källa: SCB och Hyresgästföreningen Hyresrätt 70 kvm Bostadsrätt 70 kvm
Antalet sociala kontrakt närmar sig 30 000 29
DISPOSITION + Bostadspolitikens historia + Dagens politik Fokus unga Generella villkor + Slutsats 30
BYGGPOLITIK. BOSTADSBYGGANDE PÅVERKAS AV: Politiska krav och planering Regelverk (stat) Markplanering (kommun) Finansiering Bankväsende Samhällsekonomiska ramvillkor Skatter Räntor Konjunktur 31
LÄS MER OM SOCIAL BOSTADSPOLITIK PÅ: 32
SLUTSATS. Från byggpolitik till (social) bostadspolitik Vi kan inte bygga bort krisen större rörlighet behövs Boende åt alla kräver offentliga ingripanden och subventioner Alla jämförbara länder har någon form av social housing De flesta länder - utom Sverige - har offentliga insatser för att främja eget ägande Samhällets ekonomiska stöd bör gå till hushållen Hyrda och ägda bostäder kompletterar varandra 33
FRÅN BYGGPOLITIK TILL (SOCIAL) BOSTADSPOLITIK Malmö 29 november 2017 Linda Jonsson, analytiker Linda.jonsson@veidekke.se Twitter: @jonssonlindaa