Årsöversikt 2007
2007 i sammandrag 1 VD-ord 3 Bolagets inriktning 4 Finansiering 5 Aktivt ägande 7 Kommersiell utveckling 8 Hyres- och trans - aktionsmarknaden 10 Aktuellt i fastigheterna 12 Räkenskaper 14 Styrelse och ledning 16 Nyckeltal 18 Ägare och avkastning 19 Fastighetsförteckning 20
Humlegården årsöversikt 2007 2007 i sammandrag 1 2007 i sammandrag Substansvärdet ökade med 15% främst till följd av ökade marknadsvärden. Förvärv och avyttringar. Fastigheten Styrpinnen 19, belägen vid Norrmalmstorg i Stockholm, förvärvades under hösten. Fastigheten som är känd som MEA-huset kommer att genomgå en omfattande renovering och förädling under en tvåårsperiod. Ett mindre förvärv har också gjorts av en fastighet och tre tomträtter i Hagalunds-området i Solna. Inga avyttringar gjordes under året. Förädlingsprojektet Blasieholmen 55 är i det närmaste fullt uthyrt. Projektet slutförs under 2008. Vakanserna minskade under året. Den ekonomiska vakansgraden exkl. projekt var vid årets utgång 6 procent (föregående år 12 procent). NYCKELTAL Mkr 2007* 2006* Intäkter 340 317 Rörelseresultat (före reavinster och finansiella kostnader) 124 118 Resultat före skatt 46 245 Förvärv av fastigheter 480 250 Avyttringar av fastigheter 887 Marknadsvärde fastigheter 5 995 4 958 Soliditet (%) 31 34 Just. Soliditet inkl övervärde (%) 44 45 Förändring av substansvärdet i % 15 16 * De tre Holdingbolagen har summerats till en enhet. Efter 2007 års utgång har avtal tecknats om försäljning av fastigheterna Kungsbacken 8, Islandet 4 och Gladan 3. Juridisk organisation Länsförsäkringsgruppen 3,2 miljoner kunder 24 länsförsäkringsbolag 14 socken- och häradsbolag 99,96% 0,04% 89,4% genom 16 länsförsäkringsbolag 96% 88,9% genom 24 länsförsäkringsbolag Länsförsäkringar AB Humlegården Holding I III AB (3 bolag) Länsförsäkringar Mäklarservice AB Länshem Fastighetsförmedling AB 9,3% 100% 50% 10,6% 4% 1,8% Humlegården Fastigheter AB 50% Länsförsäkringar Liv Försäkrings AB med dotterbolag Länsförsäkringar Sak Försäkrings AB med dotterbolag Länsförsäkringar Bank AB med dotterbolag Försäkrings AB Agria med dotterbolag Länsförsäkringar IT Center AB Wasa Försäkring Run-Off AB med dotterbolag
2 Humlegården årsöversikt 2007 Chapter headline lorem ipsum dolor sit amet Dekor från kakelugn, Blasieholmen 55
Humlegården årsöversikt 2007 VD-ord 3 2007 ett år då det mesta gick rätt väg 2007 är ett år som tydligt visar fördelen för ägarna av att ha ett inslag av direkta fastighetsinvesteringar i sina totala tillgångsportföljer. 2007 blev ännu ett gott år för Stockholms fastighetsmarknad och det mesta gick rätt väg för vårt bolag. Hyresmarknaden utvecklades starkt med generellt sänkta vakanser och höjda hyresnivåer. Företaget har hävdat sig väl på uthyrningsmarknaden och vakansen i portföljens identiska bestånd har under året kunnat sänkas. Förädlingsprojektet på Blasieholmen har utvecklats mycket bra. Det går nu in i sitt slutskede och kommer färdigställas under 2008. Fastigheten är i det närmaste fullt uthyrd till prestigehyresgäster som EQT, Glitnir och advokatfirman Cederquist. Under året förvärvades en tomställd fastighet i statusläget Norrmalmstorg. I och med förvärvet har portföljen av framtida förädlingsfastigheter fyllts på. Vi planerar nu för genomgripande ombyggnationer i fastigheten och färdigställandet är beräknat till 2010. Ytterligare fyra fastigheter förvärvades under året i Hagalunds industriområde i Solna. Bolaget har sedan tidigare en fastighet i området, som har en intressant framtid i och med de omfattande utvecklingsplanerna för det närliggande Norra Stationsområdet. Efter årsskiftet har avtal tecknats om försäljning av tre fastigheter i något perifera innerstadslägen. Fastigheterna är väl genomarbetade av vår organisation innan försäljningen och har låg vakansgrad. Prisnivåerna är tillfredsställande och fastigheterna frånträds under våren 2008. Företaget genomför årligen såväl kund- som medarbetarenkäter för att följa upp hur dessa grupper upplever företaget. Båda enkäterna visar på en positiv utveckling och är en god kvittens på att de satsningar som företaget gör inom dessa områden tas väl emot. Året avslutades med oro på de internationella kapitalmarknaderna. På uthyrningssidan har vi ännu inte sett att detta har påverkat marknadens efterfrågan på lokaler. Analysföretag bedömer att hyresmarknaden även under 2008 kommer att utvecklas väl, med ytterligare sänkta vakansnivåer och höjda hyresnivåer. På transaktionssidan kunde vi under fjärde kvartalet tydligt notera fördelen av att vara en finansiellt stark köpare med en dokumenterad långsiktighet och solida meriter på Stockholmsmarknaden. Med årets 15-procentiga avkastning på andelskapitalet har portföljen fortsatt att leverera en långsiktigt god avkastning på en i övrigt turbulent kapitalmarknad. 2007 är ett år som tydligt visar fördelen för ägarna av att ha ett inslag av direkta fastighetsinvesteringar i sina totala tillgångsportföljer. Genom att inte vara fullt korrelerad med världens börsrörelser uppfyller fastighetsinnehavet sin roll som stabilisator i totalportföljen. Bolagets goda resultat för 2007 hade inte kunnat uppnås utan ett hängivet engagemang från företagets kompetenta personal. Jag ber att få framföra mitt tack till samtliga medarbetare och vill även tacka styrelse och ägare för ett väl fungerande samarbete under året. Per-Arne Rudbert VD Humlegården Fastigheter AB
4 Humlegården årsöversikt 2007 Bolagets inriktning Förvärva, förädla, förvalta, försälja Humlegårdens affärsmodell innebär att bolaget är en aktiv ägare i alla delar av en fastighets investeringscykel. Humlegårdens uppdrag är att vara en del av länsförsäkringsbolagens tillgångsförvaltning, med koncentration på fastighetsmarknaden i Stockholm. Tyngdpunkten är kontorsfastigheter i innerstaden, men har under senare år kompletterats med kontorsfastigheter i närförort, framför allt i Hagalundsområdet i Solna och Ulvsunda i Bromma. Humlegårdens affärsmodell Arbetet styrs av bolagets affärsmodell som i fyra steg beskriver investeringscykeln för en fastighet: förvärv, förädling, aktivt ägande och försäljning. Utmärkande för de investeringar som görs är att de kräver ett aktivt agerande från vår sida. Vi förvärvar gärna fastigheter som vi ser har en framtida potential men som initialt kan ha vissa problem. Ett viktigt inslag i affärsmodellen är förädlingsprojekten. Ökad konkurrens om förädlingsobjekten har lett till att vi har utvecklat vår ansats ytterligare och vi pratar idag snarare om det bredare konceptet kommersiell utveckling, där ett allt viktigare inslag är ett breddat synsätt kring exempelvis planfrågor, kommunikations- och transportlösningar, samarbeten med andra intressenter etcetera. Volym som ger effektivitet För att kunna upprätthålla en organisation som på ett professionellt sätt kan genomdriva alla faser i affärsmodellen krävs en viss storlek på förvaltningen. Sedan 2002 samäger Humlegården Holding och Länsförsäkringar Liv managementbolaget Humlegården Fastigheter AB. Förutom dessa ägares fastighetsbestånd, förvaltar Humlegården Fastigheter AB även Länsförsäkringar ABs kontorsbyggnad på Tegeluddsvägen och norska livbolaget Vitals kontorsfastigheter i Stockholm. Kista Galleria och Skalholt 1 i Kista samägs av Länsförsäkringar Liv och Vital. För dessa fastigheter finns en separat organisation där Humlegården Fastigheter AB tillsammans med Vital ansvarar för styrelsearbetet. Totalt hanterar Humlegården Fastigheter AB ett bestånd med ett värde om cirka 22 miljarder kronor som omfattar cirka 650 000 kvm. All förvaltning sker under varumärket Humlegården och all förvaltning sker på ett enhetligt sätt. Den stora volymen möjliggör en inre och yttre effektivitet som ingen av portföljerna skulle klara av att upprätthålla på egen hand. I organisationen kan vi bygga upp specialistfunktioner och ett strukturkapital som ger en kostnadseffektiv förvaltning med hög servicenivå. Volymen ger också en yttre effektivitet gentemot våra hyresgäster då vi genom vårt stora bestånd kan erbjuda skiftande lokallösningar allt eftersom hyresgästernas behov växlar, en allt viktigare konkurrensfaktor i en omvärld som värdesätter flexibilitet. Kåkenhusen 25, Kungsgatan 12 14, City Humlegårdens affärsmodell Försäljning Aktivt ägande Affärsmässighet Operationell excellens Förvärv Förädling
Humlegården årsöversikt 2007 Finansiering 5 Finansiering Grundprincipen för Humlegårdens upplåning är att räntebindningstiden skall vara kort, men längre bindningstider kan sökas vid konjunkturmässigt lämpliga tillfällen. Revolverande kredit Grunden för Humlegårdens upplåning är ett avtal om revolverande kredit inom en kreditram. Ett sådant ramavtal har tecknats med Svenska Handelsbanken. Kreditramen är på 4,6 Mdr kr. Säkerhet har lämnats främst i form av aktier i dotterbolag samt pantsättning av reverser mellan koncernernas moderbolag och de fastighetsägande dotterbolagen. Vid årsskiftet utnyttjades 3 114 Mkr (förra året 2 517 Mkr) av kreditramen. Kapitalbindning Genomsnittlig återstående kapitalbindning var vid årsskiftet 1,9 år (förra året 2,9 år). Räntebindning Genomsnittlig räntebindningstid inklusive derivatinstrument är 0,7 år (förra året 1,7 år). För att uppnå önskad räntebindning använder sig Humlegården av ränteswapar där fast ränta avtalats. Vid årsskiftet fanns swapavtal med en volym på 2,0 Mdr kr (förra året 2,0 Mdr kr). Räntebindning Mkr Andel, % Ränta 071231, % 2008 2 114 67,9 4,43 2009 1 000 32,1 2,99 Totalt 3 114 100,0 Österbotten 8, Birger Jarlsgatan 25, City Lånestruktur Mkr Skuld Låneram Förfall skuld Swap Förfall swap Ränta swap, % Ränta, % Räntebindning 2007, år Holding I AB 1 164 1 375 dec 09 1 000 okt 08 3,76 3,90 0,6 Holding II AB 1 200 2 440 dec 09 1 000 apr 09 2,99 3,54 1,1 Holding III AB 750 760 dec 09 4,76 0,0 Totalt 3 114 4 575 2 000 3,97 0,7
6 Humlegården årsöversikt 2007 Chapter headline lorem ipsum dolor sit amet Härolden 1, Kungsbroplan 2, Kungsholmen
Humlegården årsöversikt 2007 Aktivt ägande 7 Aktivt ägande för högre avkastning De viktigaste utmaningarna för Humlegårdens förvaltning är att genom aktivt ägande åstadkomma högre hyror, kortare vakanstider, lägre ombyggnadskostnader och lägre driftskostnader. Koncentrationen till Stockholms innerstad gör att Humlegårdens hyresgäster generellt består av företag med god betalningsvilja och betalningsförmåga, hyresgäster som är beredda att betala både för hög standard på fastigheten och för den höga servicenivå som organisationen upprätthåller. Att Humlegårdens förvaltning kan erbjuda denna höga standard med god lönsamhet bekräftas av Svenskt Fastighetsindex som visar att vi har högre intäkter och lägre kostnader per kvadratmeter än marknadsgenomsnittet. Tomma lokaler genererar inte intäkter. Därför är det viktigt att reducera lokalernas vakanstid. Hög uthyrningsgrad ger både ett bättre löpande resultat och ett högre värde på fastigheterna. Under de senaste åren har Humlegården arbetat målmedvetet med att bygga ut och vidareutveckla sin uthyrningsorganisation med egen personal. Uthyrningsfunktionen blir också allt viktigare i och med att många av de fastigheter vi förvärvar har en initial vakans. Humlegården har varit lyckosamt i sin uthyrning och har under såväl 2006 som 2007 hyrt ut långt mer än bolagets andel av marknadens samlade vakans. Förvaltningsorganisationen har också egna projektledare som leder lokalanpassningar och andra ombyggnationer i fastigheterna. Egna projektledare minskar konsultkostnaderna och leder också till lägre ombyggnadskostnader över tiden, genom att de bidrar till en bättre kontinuitet och helhetssyn på projekten. I rådande konjunkturläge har ändå ombyggnadskostnaderna ökat överlag de senaste åren. I vissa fall har Humlegården också prioriterat att få en lokal uthyrd och accepterat ett snabbt inflyttningsdatum vilket leder till högre ombyggnadskostnader. Motivet till det är att det är viktigt att fylla fastigheterna under högkonjunkturen så att bolaget står väl rustat när hyresmarknaden vänder. Ombyggnadskostnaderna minskas också om hyresgästen stannar kvar i lokalen under mer än en kontraktsperiod. Därför vill vi att våra hyresgäster ska uppleva Humlegården som en varaktig affärspartner och inte som en statisk leverantör. Tack vare en stabil personalstruktur kan vi också vidmakthålla den personliga relationen till våra hyresgäster. I vårt arbete med att pressa driftskostnaderna har vi haft god hjälp av att vi sedan 2004 är certifierade enligt ISO 14001 och därigenom bedriver ett målmedvetet miljöarbete. Certifieringen har varit ett redskap för att skapa stabila rutiner, inte bara inom miljöområdet, och arbetet är lönsamt inte bara ur ett hållbarhetsperspektiv. Den minskade koldioxidbelastningen är korrelerande till vår energiförbrukning. En viktig del i miljöarbetet är optimerad styrning av värme och kyla i fastigheterna vilket leder till sjunkande mediaförbrukning. Hyresgäster och kontrakt Hyresgäststruktur Hyresgäststruktur 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Företagstjänster Finansiell verksamhet Parti- och Detaljhandel Andel Löptider kontrakt Löptider kontrakt 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2008 2009 2010 Övrigt Tillverkning 2011 Serviceverksamhet 2012- Andel Andel av intäkterna som förfaller per år.
8 Humlegården årsöversikt 2007 Kommersiell utveckling Ett breddat koncept för förädling Humlegårdens bakgrund inom arkitektur och teknik gör att förädling är en del av bolagets kultur och styrka. Nu breddar vi förädlingskonceptet ytterligare. Med en bakgrund inom arkitektur och byggnadsteknik har Humlegården sedan starten 1995 en bra kunskap om hur fastigheters dolda värden ska tas tillvara på bästa sätt. Arbetet med att förvärva nedgångna fastigheter och ta fram de dolda värdena har inom Humlegården hittills benämnts förädling, och det är också detta som är en stor del av Humlegårdens affärsidé och ett av bolagets starkaste signum. I mitten av 1990-talet var ordet förädling något nytt i fastighetssverige. Humlegården gjorde det till ett begrepp och sedan dess har andra fastighetsbolag inspirerats av våra metoder och strategier inom området. I och med att konkurrensen om projektfastigheter har ökat har vi därför breddat förädlingskonceptet ytterligare och tagit det ännu ett steg längre. Vi talar nu ofta om kommersiell utveckling av en fastighet. Det innebär att ha förståelse för byggnadens själ, dess möjligheter, risker och begränsningar. Utöver de arkitektoniska och tekniska insikterna måste det även finnas kunskap om dagens och framtidens fastighetsmarknad, stadens utvecklingsstrategi och inte minst en affärsmässighet. Humlegården och dess medarbetare besitter denna kunskap och har under åren förfinat den så att en god avkastning kan levereras även i hård konkurrens. Humlegården har ett flertal lyckade utvecklingsprojekt bakom sig. Ett par av de senaste exemplen är Blasieholmen 55 som nu nästan är fullt uthyrd och T-House där hälften av projektytan hittills är uthyrd. Under det gångna året förvärvades en ny, utmanande utvecklingsfastighet, Styrpinnen 19 vid Norrmalmstorg. Blasieholmen 55 Fastigheten förvärvades 2005 och hade då en uthyrningsbar area på cirka 6 000 kvm. Efter färdig förädling har nu fastigheten en uthyrningsbar area om cirka 8 800 kvm. När fastigheten förvärvades betraktades Blasieholmen som en konservativ och bortglömd del Blasieholmen 55, Hovslagargatan 3, City
Humlegården årsöversikt 2007 Kommersiell utveckling 9 av Stockholms kontorsmarknad. Humlegården har genom utvecklandet av Blasieholmen 55 samt genom att vara initiativtagare till ett ljussättningsprojekt för hela Blasieholmen gjort området till en del av Stockholms centrala affärsdistrikt och därmed en attraktiv och prestigefylld del av kontorsmarknaden i Stockholm. Genom att ta fram en av de bästa produkterna på marknaden har Humlegården lyckats attrahera stabila och långsiktiga hyresgäster som befinner sig på toppen av hyresmarknaden. I augusti flyttade private equity-företaget EQT och finansbolaget Glitnir in i sina nya lokaler i fastigheten och under mellandagarna flyttade Advokatfirman Cederquist in på sina 4 000 kvm. Humlegården arbetar även aktivt med att minimera driftkostnaderna i sina fastigheter. Som ett led i detta arbete och även som en del av Humlegårdens miljöarbete har fastigheten utrustats med bergvärme och bergkyla. Beräkningar visar att driftkostnaderna blir cirka 60 procent av kostnaderna för en likvärdig fastighet som värms och kyls på konventionellt sätt. Styrpinnen 19 Fastigheten Styrpinnen 19, även känd som MEA-huset, är belägen vid Norrmalmstorg och har adressen Hamngatan 15. Fastigheten förvärvades hösten 2007 i hård konkurrens med många nationella och internationella spekulanter. Fastigheten har under årens lopp fungerat som bostäder, varuhus, kontor, restaurang och bokhandel men har sedan mitten av 1990-talet hyrts av Skandia. Fastigheten har även genomgått ett flertal om- och tillbyggnader vilket har medfört att det i stort sett endast är fasaden mot Hamngatan som är i originalskick. Bland annat bebyggdes gården med ett kontorshus i slutet av 1980-talet. Fastighetens läge är odiskutabelt ett av Stockholms bästa men för att attrahera de långsiktiga hyresgäster som värdesätter det bästa läget och den bästa produkten kräver fastigheten radikala åtgärder. Humlegården har för avsikt att riva den del av fastigheten som byggdes på 1980-talet för att ersätta den med en helt ny och yteffektiv byggnad, vilket också ger fastigheten ytterligare cirka 1 000 kvm uthyrningsbar area. Förädlingsarbetet som startade vid årsskiftet kommer att kräva samråd med bl.a. Stockholms Stad och Stadsmuseet innan byggnationen kan påbörjas i full skala. I dagsläget bedöms en första inflyttning kunna ske vid halvårsskiftet 2010. T-House Kommersiell utveckling sker inte bara i nyanskaffade hus. Spar - bössan 1 köptes in redan på 1970-talet i det som numera är Humlegården. 100 år efter att byggnaden uppfördes som Trygg-House by Lallerstedt utvecklar vi husets särdrag. Den magnifika entréhallen som tidigare bara kunnat brukas av en hyresgäst kommer nu till nytta för hela huset. Genom förändrad kommunikation i byggnaden blir de före detta bostadsvåningarna fullt moderna kontorslokaler med teknik som möjliggör effektivt lokalnyttjande. Huset har byggts till på innergården med över 500 kvm kontorsyta, men den totala uthyrningsbara arean har endast ökat marginellt. Totalt har sekundära areor konverterats till volym och atmosfär med en förbättrad ekonomi till följd. För hyresgästerna i detta karaktärsfulla hus är servicegraden och känslan extra viktig. Entréhallen blir en lounge med receptionist och gemensamma konferensmöjligheter. Hälften av de 9 000 kvm som vakantställts för projektet, är uthyrda och inflyttning har till viss del redan skett. Intresset för resterande ytor är stort. Originalitet, rätt miljö och servicenivå skapar betalningsvilja. T-House har återigen blivit ett landmärke och fått den uppmärksamhet huset förtjänar. Styrpinnen 19, Hamngatan 15, City, nyförvärvad projektfastighet (3D illustration)
10 Humlegården årsöversikt 2007 Hyres- och transaktionsmarknaden Rekordhög uthyrning och stigande hyror De senaste årens starka konjunktur slog igenom på allvar på Stockholms kontorsmarknad 2007. Efterfrågan och hyresnivåerna steg, medan vakansgraden minskade. På transaktionsmarknaden var det fortsatt hög aktivitet, men det blev inte något nytt rekordår. Året som gick 2007 lossnade det ordentligt på Stockholms hyresmarknad. Efter flera år av stark konjunkturuppgång började företagens nyanställningar också att resultera i en ökad efterfrågan på lokaler. Uthyrningsvolymen nådde rekordhöga 588 000 kvm, en uppgång med drygt 30 procent jämfört med 2006. Vakansgraden sjönk under året från 14,6 procent till 10,7 procent. Den ökade efterfrågan visade sig också i form av höjda hyresnivåer. Prime rent steg under året med 10 procent till cirka 4 300 kronor per kvm och år. Den begränsade tillgången på prime-lokaler i CBD (Central Business District) resulterade också i höjda hyresnivåer för B-fastigheter. På transaktionsmarknaden började året starkt, men den internationella finansoron fick en dämpande effekt på aktiviteten under den senare delen av året. 2007 blev därför ett år med hög transaktionsvo- lym, fastigheter för ca 125 miljarder bytte ägare, men inte något nytt rekordår. I slutet av året vände också direktavkastningskraven uppåt igen för första gången på flera år. Prime yield på kontorsfastigheter i Stockholm bedömdes vid årsskiftet ligga omkring 4,60 procent, en uppgång med ca 0,20 procentenheter sedan halvårsskiftet. För sekundära fastigheter har avkastningskraven stigit mer och det gäller särskilt fastigheter som ligger utanför storstadsregionerna. I storstäderna stöds fastighetspriserna av den förbättrade hyresmarknaden med höjda hyresnivåer och sänkta vakanser. Det höjda ränteläget gör att förutsättningarna för de rent finansiellt drivna affärerna nu är borta, vilket stärker institutioners och andra lågbelånade aktörers konkurrenskraft på transaktionsmarknaden. Utsikt från Djurgården, Stockholm
3 000 4 Humlegården årsöversikt 2007 Hyres- och transaktionsmarknaden 11 Marknadsutsikter År 2008 inleddes med stor turbulens på världens aktiebörser och det försvårar bedömningen av hur världsekonomin kommer att utvecklas framöver och hur den i sin tur kommer att påverka sysselsättning och därmed också efterfrågan på lokaler. Bedömningen från fastighetsanalytiker är emellertid att hyresmarknaden kommer att fortsätta att förbättras under 2008, åtminstone i Stockholm och Göteborg. Vi kan därmed förvänta oss fortsatt sjunkande vakanser och stigande hyresnivåer. Förbättringen kommer dock successivt att mattas av. På transaktionsmarknaden är utvecklingen med generellt sjunkande avkastningskrav slut för den här gången. Avkastningskraven kommer snarare att stiga ytterligare. Det är inte styrräntorna som väntas stiga utan snarare investerarnas riskpremier. Detta gäller särskilt för fastigheter i sämre skick och lägen. Skillnaden i riskpremie mellan bra och dåliga fastigheter kommer således att öka, vilket är brukligt i rådande konjunkturfas. I bättre fastigheter kan effekten av de höjda avkastningskraven dämpas av stigande hyror och minskade vakanser medan det i sämre fastig heter inte finns motsvarande stabiliserande krafter. Genom sitt innehav av kvalitetsfastigheter på Stockholmsmarknaden är Humle gården mindre exponerat för riskpremieökningar än den svenska fastighetsmarknaden i stort. Höjda avkastningskrav gör att fastighetsägare inte längre har draghjälp av allmänt positiva marknadsrörelser. Det gäller istället under åren framöver att identifiera och realisera konkreta, fastighetsspecifika, värdeskapande åtgärder. Fokus går från finansiellt intressanta lösningar till ett mer utvecklat fastighetsindustriellt synsätt. Detta gynnar mer traditionella fastighetsorganisationer som exempelvis Humlegården, med ett väl utvecklat industriellt tänkande, lång erfarenhet av förädlingsarbeten och en långsiktighet i hyresgästrelationerna. Institutioner och andra aktörer med god soliditet beräknas flytta fram sina positioner när högbelånade aktörer trängs undan till följd av försämrade lånemöjligheter. En annan köparkategori som under kommande år bedöms öka sin närvaro i Sverige är det statsägda kapitalet från Asien och från oljeproducerande länder. Vakansgrader, hyresnivåer och avkastningskrav Stockholm vakansgrad 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 CBD Övriga innerstaden Stockholm totalt Prime Rent Kr/m 2 /år 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 CBD Övriga innerstaden Prime Yield 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 5,0% 4,5% 4,0% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 SEK miljoner CBD Övriga innerstaden % 6 000 16 5 000 Källa: Jones Lang LaSalle 4 000 12 8
12 Humlegården årsöversikt 2007 Aktuellt i fastigheterna Bredband höjer effektiviteten Genom att alla Humlegårdens fastigheter är anslutna till ett nytt intranät via bredband kan styr- och reglersystem samt passersystem övervakas centralt. Det förenklar tillsynen, ökar säkerheten och minskar energikostnaderna. Inom Humlegården pågår ett ständigt arbete för att effektivisera verksamheten, höja attraktiviteten i fastigheterna och minska kostnader. De fastigheter vi förvaltar innehåller mycket avancerad teknik, framför allt för att garantera ett gott inomhusklimat till konkurrenskraftiga driftkostnader. I vår organisation finns spetskompetens för installationer och skötsel av dessa system. Nu har vi tagit ytterligare ett steg mot ett mera användarvänligt teknikutnyttjande. De senaste två åren har ett omfattande projekt genomförts som bygger på att Humlegårdens kontor och samtliga fastigheter kopplats ihop med ett eget internt bredbandsnät. Centralt placerade servrar för styr- och reglersystem samt för passersystem har installerats på kontoret. Fastigheterna utrustas med vanliga PC:ar som laddas med programvara och som kopplas upp mot bredbandsnätet. Detta gör att styr- och reglersystem och passersystem nu kan hanteras centralt, via intranätet. Samtidigt kan Humlegårdens fastighetstekniker få åtkomst till samma information ute i fastigheterna, via vilken som helst av de terminaler som är utplacerade där. I projektet har vi framför allt drivits av tre målsättningar: att förenkla tillsyn och skötsel av våra fastigheter, att höja säkerheten och att minska främst våra energikostnader, men även entreprenadkostnaderna. Vi förenklar den dagliga tillsynen av fastigheterna genom att lägga upp en flödesbild med samtliga installerade system i varje fastighet. Genom att skapa en larmfunktion för energiförbrukning och vattenläckage ska fel i fastigheterna kunna upptäckas i ett tidigt skede. Enligt lagen om Energideklarationer för byggnader, ska energideklarationer för samtliga fastigheter upprättas under 2008. Tanken är att använda deklarationerna till att beräkna en energiförbrukning per dygn på samtliga fastigheter. Genom att jämföra denna förbrukning mot den verkliga förbrukningen per dygn, kommer vi att få en daglig kontroll av energiförbrukningen i varje fastighet. Målet med det nya systemet är att fastigheterna ska fungera bättre och att minska energikostnaderna. Energikostnaderna kommer vi att kunna sänka dels genom en minskad förbrukning, dels genom att arbeta med tariffoptimering, så att vi på ett bättre sätt kan styra mot ett lägre effektuttag, vilket kommer att sänka den fasta kostnaden för energin. Säkerheten ökar också i de tekniska systemen, tack vare den dagliga, centrala backup-funktionen. De flesta fasta telefonabonnemangen i fastigheterna ska dessutom ersättas med IP-telefoni via bredbandsnätet. Det innebär en betydande minskning av kostnaderna för telefonabonnemang. För hyresgästerna innebär bredbandsnätet också en bonus. Utöver Humlegårdens internnät installeras även ett fastighetsnät dit kunderna har möjlighet att ansluta sig. Erbjudandet innebär att hyresgästerna får tillgång till ett bredband med hög hastighet, som samtidigt är konkurrensneutralt när det gäller vilken tjänsteleverantör de vill välja. Den här möjligheten har mött mycket god respons från våra hyresgäster. Humlegården 18, 48, 59,Linnégatan 2 6, Brahegatan 9, City
Humlegården årsöversikt 2007 Chapter headline lorem ipsum dolor sit amet 13 Isbrytaren 50, Igeldammsgatan 22, Svarvargatan 7 11, Kungsholmen
14 Humlegården årsöversikt 2007 Räkenskaper Resultaträkning Summerade resultaträkningar 071231, Tkr AB I AB II AB III Summa 2007 Summa 2006 Rörelsens intäkter Nettoomsättning 115 951 124 059 80 236 320 246 292 455 Övriga rörelseintäkter 7 973 8 321 3 004 19 298 24 830 Summa intäkter 123 924 132 380 83 240 339 544 317 285 Rörelsekostnader Reparation, underhåll 8 750 7 175 10 642 26 567 21 150 Driftkostnader 9 877 11 776 14 654 36 307 37 957 Tomträttsavgälder 8 010 1 035 9 045 9 440 Fastighetsskatt 13 987 7 841 5 105 26 933 24 847 Uthyrning 1 090 2 543 2 391 6 024 5 305 Direkta fastighetsägarkostnader 457 2 772 3 360 6 589 6 646 Administration 7 504 10 723 7 220 25 447 21 107 Avskrivningar 20 313 36 766 18 811 75 890 70 700 Summa fastighetskostnader 69 988 79 596 63 218 212 802 197 152 Central administration 1 414 911 331 2 656 1 977 Rörelseresultat 52 522 51 873 19 691 124 086 118 156 Realisationsresultat sålda fastigheter 50 871 Realisationsresultat sålda dotterföretag 3 1 558 1 555 143 942 Realisationsresultat sålda intresseföretag 17 061 Resultat externa försäljningar 3 1 558 0 1 555 211 874 Resultat från finansiella investeringar Resultatandelar i delägda bolag Utdelning 5 833 5 833 Finansiella intäkter 3 092 10 073 801 13 966 9 237 Finansiella kostnader 29 562 44 786 25 478 99 826 94 711 Summa finansiella poster 26 470 34 713 18 844 80 027 85 474 Resultat före skatt 26 049 18 718 847 45 614 244 556 Uppskjuten skatt 7 501 9 257 8 656 8 102 21 177 Minoritetens andel av resultatet 10 10 357 Årets resultat 18 548 9 461 9 493 37 502 223 023
Humlegården årsöversikt 2007 Räkenskaper 15 Balansräkning Summerade balansräkningar 071231, Tkr AB I AB II AB III Summa 2007 Summa 2006 Tillgångar Materiella anläggningstillgångar Fastigheter 2 165 190 2 267 198 962 957 5 395 345 4 757 531 Övriga tillgångar 1 300 6 059 127 060 134 419 123 561 Uppskjuten skattefordran 28 537 28 537 49 918 Summa 2 195 027 2 273 257 1 090 017 5 558 301 4 931 010 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 22 861 44 304 10 895 78 060 79 048 Bank 36 131 17 704 8 782 62 617 35 571 Summa tillgångar 2 254 019 2 335 265 1 109 694 5 698 978 5 045 629 Eget kapital och skulder Eget kapital 773 399 750 065 241 009 1 764 473 1 726 970 Summa eget kapital 773 399 750 065 241 009 1 764 473 1 726 970 Minoritetsintresse 613 613 603 Avsättningar Uppskjuten skatt fastigheter 247 323 321 291 87 219 655 833 657 439 Uppskjuten skatt övrigt 3 807 14 087 1 286 19 180 27 936 Långfristiga skulder Lån 1 164 000 1 200 000 750 079 3 114 079 2 522 247 Kortfristiga skulder Övriga skulder 65 490 49 822 29 488 144 800 110 434 Summa eget kapital och skulder 2 254 019 2 335 265 1 109 694 5 698 978 5 045 629
16 Humlegården årsöversikt 2007 Styrelse och ledning Styrelse och ledning Styrelse Jan Karlsson Tidigare VD i Länsförsäkringar Bergslagen, styrelsens ordförande Gustaf Mannerson VD i familjeföretaget Mannersons Fastighets AB, styrelsens vice ordförande Lars B Danielsson VD i Länsförsäkringar Kalmar län Ingemar Larsson VD i Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän Ing-Marie Odegren VD i AB Alingsåshem Lars Florén Finanschef i Länsförsäkringar AB Evert Svensson VD i Smålandsbygdens Tidning AB Ledande befattningshavare Per-Arne Rudbert VD Thorsten Åsbjer Vice VD, chef Förädling Lars Andersson Ekonomichef Monica Hägg Svärdman Fastighetschef Sven Renström Fastighetschef Johan Zachrisson Fastighetschef Anne-Charlotte Bäcklander Fastighetsjurist Per Rosén Chef Drift och Teknik Sparbössan 1, Engelbrektsplan 1, Birger Jarlsgatan 32, Engelbrektsgatan 3, T-House, City
Humlegården årsöversikt 2007 Chapter headline lorem ipsum dolor sit amet 17 Besök gärna www.t-house.se för mer information
18 Humlegården årsöversikt 2007 Nyckeltal Nyckeltal Fem år i sammandrag Tkr Utfall 2007 Utfall 2006 Utfall 2005 Utfall 2004 Utfall 2003 Fastigheter marknadsvärde 5 995 000 4 958 000 5 095 000 5 060 000 4 885 000 Fastigheter bokfört värde 5 395 345 4 757 531 5 004 103 4 207 212 4 011 066 Summa tillgångar 5 698 978 5 045 629 5 528 731 4 460 624 4 283 033 Summa eget kapital 1 764 473 1 726 970 1 508 895 1 739 601 1 653 647 Summa räntebärande skulder 3 114 079 2 516 547 3 054 117 2 360 000 2 300 000 Finansiella kostnader 99 826 94 711 192 901 117 508 110 607 Förvärv 480 000 250 000 640 000 126 000 78 500 Avyttringar 887 000 976 000 25 000 305 000 Soliditet, synlig % 31,0 34,2 27,3 39,1 38,7 Soliditet, justerad med hänsyn till övervärden % 44,2 44,8 37,0 49,0 49,0 Skuldsättningsgrad 1,76 1,46 2,02 1,35 1,39 Driftnetto 202 632 190 833 201 577 282 815 260 018 Nettovinst 37 502 223 023 370 002 87 165 248 734 Avkastning på eget kapital 2,1 13,8 22,8 5,1 16,3 Avkastning på sysselsatt kapital 3,2 7,7 10,7 5,5 9,3 Avkastning på totalt kapital 2,7 6,4 9,2 5,0 8,5 Räntetäckningsgrad 1,5 3,6 2,4 1,9 3,3 Investeringar 220 000 186 323 116 400 234 203 128 600 Vakansgrad exklusive projekt Vakans i % av intäkter 5,9 11,8 19,3 15,5 10,0 Förändring substansvärdet, % 15,0 16,0 11,0 3,3 7,0
Humlegården årsöversikt 2007 Ägare och avkastning 19 Ägare och avkastning Substansvärdets förändring mellan 1998 2007 Tre holdingbolag, 17 delägare De länsförsäkringsägda fastigheter som förvaltas av Humlegården Fastigheter AB är fördelade på tre publika aktiebolag, Humlegården Holding I III AB. De tre holdingbolagen ägs av 16 regionala länsförsäkringsbolag samt av Länsförsäkringar Sak. Tabellen nedan visar respektive ägares andel i holdingbolagen. Ägarstrukturen är identisk i samtliga bolag, liksom styrelsernas sammansättning. 2007 ännu ett år med god avkastning 2007 var ännu ett gott år för Humlegården Holdings ägare. Substansvärdeökningen uppgick till 15 procent. Direkta fastighetsinvesteringar fyller en viktig diversifieringsfunktion i ägarnas totala tillgångsportföljer, vilket blir särskilt tydligt ett år som 2007, som avslutades med oro på de internationella kapitalmarknaderna. Genom att inte vara fullt korrelerat med världens börsrörelser uppfyller fastighetsinnehavet sin roll som stabilisator i totalportföljen. Diagrammet visar Humlegårdens årliga avkastning under de senaste tio åren. Som en jämförelse visas också kursrörelserna på Stockholmsbörsen, i form av utvecklingen av indexet OMXS30. Procentuell andelsvärdeförändring 80% 60% 40% 20% 0% 20% 40% 60% 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Utveckling OMXS30 Humlegårdens avkastning Från år 2005 görs beräkningen på en ny bas då en utdelning om 850 Mkr skedde 2005. Ägarförteckning Humlegården Holding I III AB Länsförsäkringsbolag Aktieägare 2007-12-31 Ägarandel % Org nr Blekinge BLF Fastighet AB 1,8% 556683-4007 Dalarna Dalarnas Försäkringsbolags Förvaltnings AB 10,7% 556683-6044 Älvsborg Länsförsäkringar Älvsborg Förvaltnings AB 16,2% 556664-7136 Göinge Länsförsäkringar Göinge Service AB 1,6% 556661-7881 Göteborg och Bohuslän Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän Fastigheter AB 6,2% 556683-5897 Halland Länsförsäkringar Halland Förvaltnings AB 3,9% 556596-0837 Jönköping Länet Förvaltning i Jönköping AB 8,1% 556683-5871 Kalmar LFK Finans AB 5,4% 556661-7907 Kronoberg Länsgården AB 1,6% 556683-4015 Södermanland Strimlusen Förvaltnings AB 7,2% 556683-5905 Uppsala Länsförsäkringar Uppsala Fastighets AB 4,7% 556683-4023 Kristianstad Aktiebolaget Tivoliparken 2,0% 556684-8247 Västernorrland Fastighetsförvaltningsbolaget Gården 35 AB 2,5% 556683-4031 Bergslagen Länsförsäkringar Bergslagen Fastigheter AB 8,4% 556683-5855 Östgöta Brand Östgöta Brandstodsbolag Fastighet AB 7,5% 556666-1111 Gotland Humlegården Gotland AB 1,7% 556676-2687 Länsförsäkringar Sak LF Sak Fastighets AB 10,6% 556683-6416 100,0%
20 Humlegården årsöversikt 2007 Fastighetsförteckning Fastighetsförteckning Fastighetsförteckning 2007-12-31 Fastighet Adress Uthyrningsbar lokalarea, LOA m 2 Område Humlegården Holding I AB (publ) Blasieholmen 55 Blasieholmsgatan 1 3, Hovslagargatan 3 8 557 City Humlegården 18, 48, 59 Linnégatan 2 4, 6, Brahegatan 9 10 228 Östermalm Kungsbacken 8* Drottninggatan 108 2 527 City Kåkenhusen 25 Brunnsgatan 11 13, Kungsgatan 12 14 11 743 City Riddaren 17 Nybrogatan 11, Riddargatan 7 7 690 Östermalm Riddaren 18 Nybrogatan 15 17 5 226 Östermalm Styrpinnen 19 Hamngatan 15 5 228 City 51 199 Humlegården Holding II AB (publ) Isbrytaren 50 Igeldammsgatan 22A C, Svarvargatan 7 11 19 100 Kungsholmen Käpplingeholmen 3 Nybrokajen 5 4 006 City Sparbössan 1 Engelbrektsplan 1 11 871 City Styckjunkaren 6 Birger Jarlsgatan 12 1 661 City Styrpinnen 20 Berzelii Park 9 4 864 City Österbotten 8 Birger Jarlsgatan 25 6 240 City Österbotten 18 Birger Jarlsgatan 27 4 407 City Österbotten 7 David Bagares Gata 3 2 200 City 54 349 Humlegården Holding III AB (publ) Gelbgjutaren 3 Industrivägen 10 1 570 Solna Gelbgjutaren 10 Åldermansvägen 15 Obebyggd tomtmark Solna Gelbgjutaren 14 Åldermansvägen 17 21 4 193 Solna Gelbgjutaren 17 Industrivägen 12 14, Åldermansvägen 23 7 082 Solna Gladan 3* Sankt Göransgatan 159, Warfvinges väg 34 36 5 468 Kungsholmen Härolden 1 Fleminggatan 1, Kungsbroplan 2 3 604 Kungsholmen Islandet 4* Adof Fredriks Kyrkogata 13, 13A 2 110 City Magneten 12 Ekbacksvägen 26 28 7 130 Bromma Magneten 18 Johannesfredsvägen 15 17 11 996 Bromma Magneten 30 Ekbacksvägen 22,24 8 811 Bromma Magneten 37 Ekbacksvägen 18,20 6 980 Bromma Sandhagen 9 Rökerigatan 19 5 598 Globen Stenbrottet 10 Stockholmsvägen 31 35, Torsviksvägen 2 7 613 Lidingö Ugnen 4 Banvaktsvägen 4 6, Industrivägen 3 5 7 517 Solna 79 672 * Efter 2007 års slut har avtal tecknats om försäljning av fastigheten till Fastighets AB Balder. Frånträde sker under våren 2008.
Humlegården Fastigheter AB Birger Jarlsgatan 25 Box 5182 102 44 Stockholm Tel 08-678 92 00 Fax 08-678 92 99 info@humlegarden.se www.humlegarden.se