Ramavtal för flerbostadshus på fast pris Petter Jurdell Enhetschef Fastighetsutveckling
Problem
Problem Minskade möjligheter att bygga bostäder men framförallt hyresrätter
Varför byggs så få hyresrätter 1. Hyresrätten skattemässigt missgynnad 2. För lite byggbar mark till salu (processen tar för lång tid) 3. För höga produktionskostnader
Hur ser det ut för bostadsbyggandet? Vi har en gemensam utmaning!
Vi bygger allt mindre
Bostadsbyggandet minskade med 23 procent 2012 2012 antalet påbörjade lägenheter 20 050 2011 (26 062 )
Antalet påbörjade lägenheter i flerbostadshus minskade med 16 procent till 15 300 lägenheter Antalet påbörjandet i småhus minskade med 39 procent till 4 750 Av antalet lägenheter i flerbostadshus var 45 procent hyresrätter, dvs 6 900st (varav SABOs medlemmar 4 600st)
Varför byggs så få hyresrätter 1. Hyresrätten skattemässigt missgynnad 2. För lite och för dyr byggbar mark till salu (processen tar för lång tid) 3. För höga byggkostnader
1. Hyresrätten skattemässigt missgynnad! Anta en bostad kostar 2 miljoner att bygga som hyresrätt eller köpa som bostadsrätt Anta samma räntekostnader på 4%. Avdragsrätt ger 1,2% vilket på 2 miljoner ger 2 000 kr lägre kostnad per månad för bostadsrätten Om fastighetsägaren har 1% högre räntekrav på sin investering (risk och vinst) så ytterligare 1 700 kr/mån högre för hyresrätten
2. Tillgänglig mark & processen
3. Byggkostnader (Byggpriser)
Byggnadsprisindex / Konsumentprisindex
Byggnadsprisindex / Konsumentprisindex
Lagen (1992:1528) om offentlig upphandling (LOU) trädde i kraft den 1 januari 1994
Byggpriser i EU källa Eurostat 2013
Hur sänker vi produktionskostnaderna? Byggherren - Tydligt och långsiktigt mål - Attraktiv som beställare (ger fler intresserade entreprenörer och bättre priser) - Stora volymer - Långa avtalstider Entreprenören Industriellt byggande Återanvända lösningar, koncept och produkter Strategiska satsningar (dyrt kortsiktigt men lönsamt i längden) Samhället Skapa och förbättra förutsättningarna Bättre lagstiftning och process Arbeta för ökad konkurrens
Ett färdigt alternativ Total produktionskostnad inkl moms ca 20-22 000 kr / BOA Entreprenadpris 2vån 12000kr/m2 BOA exkl moms (ej grund ej tomtplanering) 2-4 våningar 8-16 lägenheter Tillgängligt Låg energiåtgång (max 60kWh/m2 i Enköping) Kan användas för att konkurrensutsätta den lokala marknaden med ett färdigt alternativ Bygger på långsiktigt samarbete med de entreprenörer som har ramavtal
Målsättning med Kombo 1. Öka möjligheten för de bolag som önskar att bygga fler bostäder 2. Konkurrensutsätta den lokala byggmarknaden 3. Öka möjligheter för prisjämförelser 4. Sänka kostnaden för att producera bostäder i landet 5. Ge oss underlag för att hitta lösningar för att påverka kostnadsbilden även vid renoveringar
Målsättning med Kombo 1. Öka möjligheten för de bolag som önskar att bygga fler bostäder 2. Konkurrensutsätta den lokala byggmarknaden 3. Öka möjligheter för prisjämförelser 4. Sänka kostnaden för att producera bostäder i landet 5. Ge oss underlag för att hitta lösningar för att påverka kostnadsbilden även vid renoveringar
Vad kostar det?
Vad kostar det? Total produktionskostnad från 19 500kr m2/ BOA (totalt inkl moms), generellt 20 000 23 000 kr /m2 BOA Hyresnivåer från 1 300, mer vanligt 1 400-1 500kr/kvm 2 rok från 6 500 kr/mån (60m2) 3 rok från 7 500 kr/mån (72m2) Tillgängligt (hiss) även i 2-våningar
Nuvarande avtal har funnits 1,5 år Blir det några nya hyresrätter?
Bedömning av volymer Ramavtal Kombo (tre entreprenörer) 2-4 våningar rangordning Avtalstid 3,5 år Ramavtal Kombohus PLUS (tre entreprenörer) 5-8 våningar Förnyad konkurresnutsättning Avtalstid 4 år
Korta fakta om processen Selektiv upphandling Max 10 Omfattande resurser krävs för att vara med! Avtal om förnyad konkurrensutsättning med 3 entreprenörer ABT 06 (bkk) Energiavtal 12 (sveby / bkk) Energiprestandakrav (max 60 i Enköping) Utvärdering av anonyma bidrag med jury som ej varit inblandad i processen Mycket arbete för att ta fram hjälpmedel för att nyttja avtalen
Petter Jurdell Enhetschef Fastighetsutveckling petter.jurdell@sabo.se