Att beställa byggnadsarbeten Kursledare Peder Halling Per Lilliehorn Peder.halling@bostadsratterna.se per.lilliehorn@bostadsratterna.se Kursinnehåll De olika stegen i projektet Planering och förberedelser Parterna Entreprenadformer Genomförande Besiktningar, betalningar och garantier 1
PLANERING OCH FÖRBEREDELSER Entreprenörer Förening Konsulter FÖR- BEREDELSERNA Kreditgivare Myndigheter Medlemmar Hyresgäster Vem får besluta om vad? Stämman beslutar om: Väsentliga förändringar av fastigheten: ny- till- eller ombyggnad, t ex stambyte Styrelsen beslutar om: Underhåll och renovering 2
Kommunala planer Översiktsplan Markanvändning på lång sikt Detaljplan Hur får det byggas i området? Bygglovspliktigt Bygglov krävs vid Ändrad användning Vindsinredning Ändrad fasad Ändring mark, upplag etc Ytterligare lägenhet Bygganmälan Bygganmälan krävs vid Ändring av installation Ändring av konstruktion Ändring av planlösning Startbesked från BN innan arbetet får påbörjas Fråga kommunen! 3
PARTERNA Byggherre (PBL) Styrelsen är byggherre, ansvarar för att Hitta rätt teknisk lösning Ha kontakt med bygglovsmyndigheten Handla upp och genomföra arbetena Arbetsmiljöansvaret efterlevs Den demokratiska processen i föreningen Projektledare Utse en projektledare som är med redan från början! Var hittar man rätt person? Välj inte en person som en tänkt entreprenör föreslår! Behöver ni ett byggherreombud? 4
Kontrollant Byggnads-/installationsteknisk specialist Granskar entreprenörens löpande arbete Inte kopplad till PBL Entreprenörens arbete kontrolleras av Projektledaren Kontrollanten Besiktningsmannen Kontrollansvarig (PBL) Upprätta kontrollplan Bevaka att kontrollplanen följs Nödvändiga kontroller utförs Tekniska samråd, besiktningar, byggnadsnämndens arbetsplatsbesök Dokumentera byggplatsbesök Utlåtande till byggherre/byggnadsnämnd Underlag för slutbesked Besiktningsmannen Opartisk Utses av byggherren (styrelsen) och entreprenören Kontrollerar kontraktsenligheten 5
Entreprenör Utför det arbete som handlats upp! Tydliga instruktioner ska finnas för det arbete som ska utföras Entreprenörens plats vid bordet är på rakt motsatt sida från byggherren (styrelsen) och projektledaren. Projektör Projektering krav på teknisk kompetens Vad ska göras? Var ska det göras? Vilken teknik ska användas? Vilka material ska användas? Alla nödvändiga bygghandlingar Kompletterande beskrivningar Administrativa föreskrifter (AF) Anbudsförfrågan Inbjudningsbrev - svarstid Teknisk beskrivning alternativt projektering Administrativa föreskrifter Ritningar Anbudsformulär och ev á-prislista att fylla i Krav på dokumentation entreprenören ska överlämna efter avslutat projekt, t ex ritningar och drift- och skötselinstruktioner 6
Utvärdera anbuden Priset är viktigt men får inte vara den enda uppgiften styrelsen jämför Ju större projekt desto viktigare att se till helheten Vad menas med nollställning? Kontraktsskrivning Kontraktets innehåll Ej avslutad demokratisk process? Reservera er för att starttiden kan förskjutas beroende på eventuella överklaganden. Avtal med medlemmarna - tillval! Viktiga punkter Av vem ska medlemmen beställa tillval? Hur skall betalning ske Bundenhet av besiktningar 7
ENTREPRENADFORMER AB 04 Allmänna bestämmelser vid upphandling av utförandeentreprenad Komplement till avtal och lagstiftning Allmänt vedertagna ABT 06 Allmänna bestämmelser vid upphandling av totalentreprenad Komplement till avtal och lagstiftning Allmänt vedertagna 8
AMA Genom att skriva i projekteringen att ett visst moment ska utföras enligt AMA slipper man att själv i detalj göra hela beskrivningen. AMAs tekniska lösningar är väl beprövade och accepterade inom branschen. AMA AF 12 Administrativa föreskrifter Ska innehålla information som ligger utanför den rent tekniska specifikationen av projektet, t ex var arbetsbodar får placeras eller om det finns några specifika miljökrav. BBR (Boverkets byggregler) Tekniska egenskapskrav Nybyggnad och tillbyggnad Samhällets minimikrav på byggnader - utformning, brandskydd, tillgänglighet - hygien, hälsa och miljö - energihushållning Gäller alltid Ej retroaktiv 9
Totalentreprenad Byggherren presenterar en tänkt funktion Entreprenörens tar fram hela förslag till lösning Entreprenören har projekteringsansvaret och gör projekteringen Ansvarar för att ta in underentreprenörer och har samordningsansvaret för dessa Har funktionsansvar för slutresultatet Organisation totalentreprenad Förening Ombud Ombud Entreprenör El Projektör Rör Måleri Ventilation Utförandeentreprenad Byggherren (föreningen) Har ansvarar för hela projekteringen Ansvarar för upphandling av entreprenör Entreprenören Har samordningsansvaret Har funktionsansvar för slutresultatet 10
Organisation utförandeentreprenad Förening Ombud Ombud El Projektör Rör Måleri Entreprenör Ventilation Delad entreprenad 1 Byggherren (föreningen) har ansvarar för hela projekteringen ansvarar för upphandling av entreprenör har samordningsansvaret har funktionsansvar för slutresultatet har inget funktionsansvar Delad entreprenad 2 Entreprenören har ansvar för utförandet enligt projekteringen har inget samordningsansvar för underentreprenörer eller andra yrkesgrupper 11
Organisation delad entreprenad Ombud Entreprenör Bygg Förening Ombud Ombud Entreprenör El Projektör Ombud Entreprenör Rör Ombud Entreprenör Snickeri Vanliga ersättningsmodeller Fast pris/fixt pris Entreprenören offererar totalpris för hela projektet Löpande räkning Debitering av allt material och all arbetstid sker utifrån faktisk åtgång Fast pris/fixt pris Fördelar Trygghet för beställaren; man får en uppfattning om den slutliga kostnaden Nackdelar Reservationer för olika arbetsmoment som kan vara svåra att definiera och prissätta Fast pris är aldrig ett fast pris i praktiken! 12
Fast pris/fixt pris Kommer det offererade fasta priset att stämma överens med den slutliga verkliga kostnaden? Kvaliteten på kravspecifikationen i anbudsförfrågan är av stor betydelse Löpande räkning Fördelar Lägre pris? Insyn i kostnaderna/dialog med entreprenören? Nackdelar Debiteringen kan vara svår att kontrollera Bevisbördan hos beställaren vid ev tvist Dagbok - arbetstid och material Ändrings-/tilläggsarbeten (ÄTA) Är mer regel än undantag vid de flesta projekt Kostnaden ligger utanför ett offererat fast pris Ett projekt med mycket ÄTA ökar kostnaderna Tidplanen spricker Källa till tvister kräver uppföljning 13
Viten vid försening Regleras i avtalet Kan till exempel vara ett belopp per påbörjad vecka Viktigt att tydligt ange start- och sluttid Upprätta alltid tidplan BESIKTNINGAR M M Besiktningar och garantier Slutbesiktning Åtgärdade brister från besiktningen -> Entreprenaden slutgiltigt är godkänd Garantitiden - normalt är 2/5 år Innan garantitidens slut ska garantibesiktning göras. Byggherren har ansvar att kalla till garantibesiktning. 14
Ansvarstid Fel upptäcks efter garantitidens utgång Entreprenörens försumlighet eller vårdslöshet Ansvar som sträcker sig upp till tio år Bevisbördan ligger på byggherren Försäkringsskyddet Glöm inte att meddela föreningens försäkringsbolag vad man tänker att göra i fastigheten. Arbetsmiljöansvar Fastighetsägaren är ansvarig för samordning av arbetsmiljö vid åtgärder i fastigheten. BAS =ByggArbetsmiljöSamordnare BAS-P= Projektering BAS-U= Utförande Ansvaret går att delegera vidare till entreprenören 15
Digital närvaroregistrering From 2016-01-01 krav på personalliggare Gräns 2016 = 4 prisbasbelopp (~180 000) Anmäl byggstart till Skatteverket. Går att skriftligt delegera till entreprenören, men inte vid delad entreprenad! Tvistelösning Allmän domstol Skiljenämnd Vad är snabbast? Vad är billigast? Lycka till med projekten! 16