Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen har utgjort ett så kallat lockpris. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN med anledning av det marknadsförda priset på en bostadsrätt. NN har yttrat sig över anmälan. Hon har gett in kopior av uppdragsavtalet med bilagor, marknadsföringsmaterialet och överlåtelseavtalet. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. Hon kontaktade NN per e-post för att undersöka om det var möjligt att lägga ett förhandsbud på en bostadsrätt som låg ute till försäljning. Hon fick till svar att det var möjligt att lägga ett sådant bud. Lägenheten marknadsfördes för 2 150 000 kronor och hon bestämde sig för att lägga ett bud på 2 450 000 POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) kronor. NN svarade att hon skulle föra fram budet till säljarna, men att hon samtidigt hade svårt att tro att säljarna skulle anta budet. Det berodde på att liknande lägenheter hade sålts för mellan 2 600 000 och 2 800 000 kronor innan en visning hade ägt rum. Av NN fick hon dessutom information från mäklarens egna system om slutpriser i området. Hon tycker att NN har agerat oetiskt. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen. Av e-postkonversationen mellan anmälaren och NN framgår såvitt nu är av intresse följande. NN skickade ett e-postmeddelande till anmälaren med följande innehåll. Anmälaren svarade följande. Ja det finns möjlighet att lägga ett förhandsbud. Vad vill du att jag framför för bud till säljaren? NN svarade följande. Jag tänker mig 2 450 000. Jag ska framföra det, men jag har svårt att tro att säljarna vill ta det innan visning då liknande lägenheter har gått mellan 2,6-2,8 på slutet innan visning. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Anmälaren var en av flera personer som ställde frågan om det skulle genomföras en förhandsvisning av bostadsrätten. Att anmälaren på detta sätt skulle få en fördel gentemot andra spekulanter tycktes anmälaren inte ha något emot. Anmälaren fick samma svar som övriga personer som hade ställt
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) frågan, nämligen att säljaren kunde tänka sig en förhandsvisning. Säljaren av den aktuella bostadsrätten resonerade som många andra säljare, att om det skulle bli en förhandsvisning med efterföljande anbud före den ordinarie visningen tenderar köpare i vissa fall att vilja betala lite mera för att få affären avslutad så fort som möjligt. Hon diskuterade prisfrågan med säljaren för att förstå vilka motiv som säljaren hade. Hon diskuterade även prisfrågan med flera olika spekulanter. Säljaren var beredd att chansa lite på de spekulanter som låg på. Hon upplyste därför anmälaren om att hon fick höja sitt bud till minst 2 600 000 kronor. Anmälaren valde att inte lägga något ytterligare anbud. Hon lyckades senare sy ihop en affär före den ordinarie visningen med en annan spekulant. Köpeskillingen bestämdes till 2 700 00 kronor. Denna affär låg helt i linje med säljarens önskemål. Hon anser att bostadsrätten marknadsfördes till rätt pris, men att spekulanternas önskemål om en förhandsvisning ändrade förutsättningarna. Med de ändrade förutsättningarna blev det en fråga om vad det kostade att stänga affären utan att en ordinarie visning genomfördes. Det har alltså inte varit fråga om ett så kallat lockpris, utan snarare ett försök från vissa spekulanter att snuva andra spekulanter på möjligheten att vara med i en budgivning. Hon anser att anmälaren varit aktiv i denna process. Anmälaren lyckades dock inte med sitt uppsåt och anmäler nu henne i affekt och utan saklig grund i stället. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) Priset i marknadsföringen Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. I 10 första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen. Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343-12). Av utredningen framgår det att NN marknadsförde den aktuella bostadsrätten för 2 150 000 kronor. När en anbudsgivare lade ett bud på 2 450 000 kronor svarade hon i ett e-postmeddelande att liknande lägenheter hade sålts för mellan 2 600 000 kronor och 2 800 000 kronor. Hon uppgav att hon hade svårt att tro att säljarna skulle anta anbudet på 2 450 000 kronor. Mot denna
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) bakgrund anser Fastighetsmäklarinspektionen att det redan genom NNs egna uppgifter är otvetydigt fastställt att det har varit fråga om en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av bostadsrätten. Detta är varningsgrundande.