Innehåll sid Ordinarie bolagsstämma 2 Ekonomisk information 2 Hufvudstaden i korthet året, sedan starten 3 VD har ordet 4 Vision, affärsidé, mål och strategier 6 Fem år i sammandrag 7 Hufvudstadens aktie och ägare 8 Marknadsbeskrivning 11 Affärsområde Stockholm 15 Affärsområde NK 16 Affärsområde Göteborg 17 Koncernens varumärken 18 Övrig verksamhet 19 World Trade Center 19 Fastighetsutveckling 20 Personal och organisation 21 Miljö 22 Möjligheter och risker 24 Finansiering 25 Känslighetsanalys 25 Förvaltningsberättelse 26 Resultaträkningar 28 Balansräkningar 29 Kassaflödesanalyser med noter 31 Redovisningsprinciper 32 Noter 34 Förslag till vinstdisposition 40 Revisionsberättelse 40 Styrelse och revisorer 41 Företagsledning 43 Fastighetsförteckning 44 Statistik 46 Definitioner 48 Adresser 50
Ordinarie bolagsstämma Ordinarie bolagsstämma hålls tisdagen den 21 mars 2000 klockan 17.00 i World Trade Center, Klarabergsviadukten 70 i Stockholm. Kallelse till bolagsstämman kommer att införas i Postoch Inrikes Tidningar, Dagens Nyheter och Svenska Dagbladet. Anmälan Aktieägare, som önskar delta i stämman, skall dels vara införd i den av Värdepapperscentralen VPC AB förda aktieboken senast fredagen den 10 mars 2000, dels anmäla sig till Hufvudstaden senast torsdagen den 16 mars 2000 klockan 16.00. Anmälan skall ske, helst skriftligen, till Hufvudstaden AB, NK 100, 111 77 Stockholm. Anmälan kan även göras per telefax 08-762 90 01, per e-post på adress anm@hufvudstaden.se eller per telefon 08-762 90 00. Utdelning Styrelsen föreslår att utdelning uppgående till 0,85 kronor per aktie, totalt 143,7 Mkr, lämnas för år 1999. Avstämningsdag är den 24 mars 2000 och beräknad utbetalningsdag den 29 mars 2000. Adressändring Aktieägare, som är juridisk person eller ej är folkbokförd i Sverige, och som har ändrat namn, adress eller kontonummer, bör snarast anmäla ändringen via kontoförande institut till Värdepapperscentralen VPC AB. Ekonomisk information Kvartalsrapport januari mars 2000 10 maj 2000 Halvårsrapport januari juni 2000 10 augusti 2000 Kvartalsrapport januari september 2000 25 oktober 2000 Bokslutskommuniké för 2000 8 februari 2001 Årsredovisning för 2000 mars 2001 Informationen publiceras även på Hufvudstadens hemsida, www.hufvudstaden.se 2
Hufvudstaden i korthet 1999 Januari. En kontorsfastighet i kvarteret Hästhuvudet vid Hötorget i Stockholm förvärvas. Tillträdesdag 4 januari. Verkställande direktören Tomas Billing meddelar att han önskar lämna sin befattning. Februari. Samtliga aktier i Hufvudstadens Hotel AB, som äger och driver Sheraton Göteborg Hotel & Towers, säljs. Tillträdesdag 30 april. Projektering för ny- och ombyggnad påbörjas i kvarteret Hästhuvudet i Stockholm. Huvudkontoret flyttas till NK Stockholm, Regeringsgatan 38. Mars. Galleria Forum i Sundsvall säljs. Tillträdesdag 1 april. Ivo Stopner tillträder som ny verkställande direktör. April. Galleriorna S:t Per i Uppsala, Punkt i Västerås och Domino i Norrköping säljs. Tillträdesdag 1 juli. Juni. NK Cityfastigheter AB byter firma till AB Nordiska Kompaniet. Augusti. En ny affärsplan antas som i korthet innebär att bolaget skall koncentrera sin verksamhet till centrala Stockholm och centrala Göteborg. Verksamheten delas in i tre affärsområden Stockholm, NK och Göteborg. November. Hufvudstaden kommer på första plats i kundnöjdhetsundersökningen Fastighetsbarometern med Nöjd Kund Index. Samtliga aktier i Vasaterminalen AB, som äger World Trade Center-byggnaden i Stockholm, förvärvas. Tillträdesdag 1 januari 2000. December. Projektering påbörjas för nybyggnation i kvarteret Stora Katrineberg i Liljeholmen i Stockholm. 2000- säkring av samtliga fastigheter klar. Hufvudstaden placerar sig på Svensk Miljöfonds Topplista 2000. Sedan starten 1915. Fastighetsaktiebolaget Hufvudstaden bildas av bland andra Ivar Kreuger. 1919. Hufvudstaden äger 40 fastigheter i Stockholm. 1932. I och med Kreuger-kraschen övergår Hufvudstaden i dåvarande Skandinaviska Bankens ägo. 1933. Vid omstruktureringen av Hufvudstaden tilldelas bolaget aktiemajoriteten i AB Svensk Filmindustri, tidigare ägt av Ivar Kreuger. 1974 säljs film- och biografverksamheten till Dagens Nyheter. 1937. Dåvarande Skandinaviska Banken bildar investmentbolaget Custos i syfte att överta bankens intressen i övertagna företag, framför allt Hufvudstaden. 1938. Hufvudstaden introduceras på Stockholms Fondbörs. 1940. I början av 1940-talet äger Hufvudstaden 68 fastigheter, varav 60 i Stockholm och åtta i landsortsstäder. 1964. Hufvudstadens nya huvudkontor vid Norrmalmstorg står klart. 1967. Hufvudstadens engagemang i Göteborg inleds genom förvärv av tre fastigheter vid Drottninggatan och Södra Hamngatan. 1970. Hufvudstaden inleder en internationell expansion genom att bolaget tillsammans med Ingenjörsvetenskapsakademien och Statsföretag bygger Sweden Center Building i Tokyo. 1984. Hufvudstaden förvärvar från Swedish Match fastighetskoncernen TransMatch med fastigheter i Paris, Oslo, Amsterdam och Lissabon. 1996. Bolagets verksamhet fokuseras på Sverige. Den utländska verksamheten skiftas ut till aktieägarna och noteras på Stockholms Fondbörs 1997. Det nya bolaget, Hufvudstaden International, köps senare under året upp av Diligentia. 1997. Verksamheten fokuseras på kommersiella fastigheter. Två bostadsfastigheter säljs och därefter äger bolaget inte längre några renodlade bostadsfastigheter. 1998. NK Cityfastigheter AB förvärvas. Fastighetsaktiebolaget Hufvudstaden byter firma till Hufvudstaden AB. 3
VD har ordet Positiv ekonomisk utveckling Den svenska ekonomin fortsatte under året att utvecklas positivt. Inflationen var låg och rörde sig endast marginellt uppåt. Arbetslösheten, som i flera år legat på en för Sverige hög nivå, minskade något till 5,3 procent vid årsskiftet 1999/2000. Svårigheterna att rekrytera kvalificerad arbetskraft ökade. Ränteläget var nominellt lågt trots att räntorna började stiga före halvårsskiftet. Realräntan var dock fortfarande hög. Den ekonomiska tillväxten i Sverige fortsatte och privatkonsumtionen tog ny fart. Detta bidrog till att detaljhandeln utvecklades starkare än på mycket länge. Den konjunkturavmattning som befarades under hösten uteblev och ersattes av förnyad investeringsvilja och framtidstro. Bilden var dock mycket splittrad med stora skillnader mellan olika orter. I och kring storstadsregionerna förstärktes den redan starka ekonomiska utvecklingen medan man i regionala centralorter och mindre orter med stor utflyttning hade en svagare och i vissa områden negativ ekonomisk utveckling. Den pågående inflyttningen av privatpersoner och företag till storstäderna och den ökade efterfrågan på nya och större lokaler medförde att Hufvudstadens hyresmarknader, framför allt i Stockholm, utvecklades mycket starkt under året. Årets resultat Koncernens resultat efter finansiella poster uppgick 1999 till 577,0 Mkr. För 1998 var motsvarande resultat 234,0 Mkr pro forma. Under 1999 avyttrades aktierna i Hufvudstadens Hotel AB och i samtliga galleriabolag med en realisationsvinst på 359,0 Mkr, vilket är den viktigaste förklaringen till skillnaden i resultatet mellan åren. Resultatet efter skatt uppgick till 524,1 Mkr (218,3 pro forma), vilket motsvarar 3,10 kr per aktie (1,29 pro forma). Affärsplan och organisation Under hösten gjordes en översyn av affärsplanen, vilken framgår i sin helhet på sidan 10. Hufvudstadens vision är att företaget alltid skall upplevas som Sveriges attraktivaste fastighetsbolag. Detta innebär att totalprodukten fastigheten, läget, servicen, medarbetarnas yrkeskunnande och bemötande skall vara marknadens bästa. Kvalitet i både produkten och servicen gentemot kunden är av stor betydelse för Hufvudstadens utveckling. Verksamheten skall präglas av närhet till kunden, vilket underlättas av Hufvudstadens starka specialisering och koncentration av fastighetsbeståndet. För att kunna erbjuda kunden efterfrågad service arbetar Hufvudstaden företrädesvis med egen personal. Vid halvårsskiftet organiserades verksamheten i de tre affärsområdena Stockholm, NK och Göteborg. Syftet är att skapa en enkel och tydlig organisation med klara mandat som på bästa sätt snabbt och effektivt skall kunna tillmötesgå kundens behov och krav. Nöjd Kund Index 1999 I november utsågs Hufvudstaden än en gång till vinnare av Fastighetsbarometerns Nöjd Kund Index. Av de deltagande företagen, fjorton av Sveriges ledande fastighetsägare, hade Hufvudstaden de mest nöjda kunderna. Hufvudstaden har deltagit fyra gånger och vid samtliga tillfällen placerat sig främst. Jag vill passa på tillfället att tacka våra kunder för det förtroende de visat oss och mina medarbetare för det mycket fina arbete de utfört under året. Jag lovar att vi skall försöka bli en ännu bättre samarbetspartner framöver. Hufvudstadens marknader Inflyttningen till Stockholms- och Göteborgsregionerna i kombination med den starka ekonomiska tillväxten innebar en ökad efterfrågan under året på välbelägna kontors- och butikslokaler. Detta gynnade Hufvudstadens moderna, centralt belägna fastigheter med närhet till både kommunikationer och parkeringsmöjligheter. Den stora efterfrågan på lokaler i Stockholm förstärktes ytterligare av att nyproduktionen under året var ytterst begränsad. Marknadshyran för kontor i Stockholm ökade under året med 20 30 procent. Toppnoteringar på mellan 4 000 och 4 500 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg kunde noteras. I Göteborg ökade marknadshyran för moderna kontor i bästa läge till mellan 1 500 och 1 800 kr per kvm. Hyresutvecklingen för butiker i bästa läge i Stockholm var mycket stark och ett flertal hyresavtal på nivån 15 000 kr per kvm tecknades. Som jämförelse kan nämnas att högsta nivå för två år sedan var cirka 8 000 kr per kvm. I Göteborg uppgick marknadshyran för butiker i bästa läge till cirka 6 000 kr per kvm. 4
Hufvudstadens hyresvakansgrad uppgick vid årsskiftet till 3,8 procent i Stockholm och 2,7 procent i Göteborg. Ytvakansgraderna uppgick till 4,1 procent respektive 3,7 procent. Försäljningar och förvärv Hufvudstaden koncentrerade under året sitt fastighetsbestånd både med avseende på geografi och användning. Under första kvartalet avyttrades aktierna i Hufvudstadens Hotel AB, som drev Sheraton Göteborg Hotel & Towers, till Nordisk Renting AB samt Galleria Forum i Sundsvall AB till Fastighets AB Norrporten. Under andra kvartalet avyttrades aktierna i Galleria S:t Per i Uppsala AB och Punkt Fastighets AB (Västerås) till ArosTornet AB samt Galleria Domino i Norrköping AB till Malmstaden AB. I januari förvärvades fastigheten Hästhuvudet 3 vid Hötorget i centrala Stockholm. Fastigheten genomgår för närvarande en total ombyggnad. I november förvärvades resterande 66,6 procent av aktierna i Vasaterminalen AB, som äger World Trade Centerbyggnaden i Stockholm, för 891,3 Mkr. World Trade Center är en av Sveriges mest välkända byggnader med en stark identitet och en mycket stark position på hyresmarknaden. Byggnaden har ett av Sveriges bästa kommunikationslägen med direkt anslutning till Stockholms central, tunnelbana, Arlandatrafiken, fjärrbusstrafik och andra kommunikationsmedel. Den uthyrbara ytan uppgår till cirka 45 000 kvm. position inom våra marknadsområden och hos våra viktigaste målgrupper. Utsikter och trender Koncentrationen av fastighetsbeståndet medför en kraftsamling av Hufvudstadens resurser till de prioriterade marknaderna centrala Stockholm och centrala Göteborg. Under 1999 initierades ett antal om- och tillbyggnadsprojekt. Om dessa genomförs, tillförs beståndet ny uthyrbar yta. De kommer även att bidra till en positiv hyresutveckling i beståndet. Kortsiktigt belastas dock resultatet med högre kostnader för ombyggnader och vakanser. World Trade Center skall integreras i Hufvudstadens organisation och arbetet med att utveckla NK skall fortsätta. NK-fastigheten i Stockholm kommer att moderniseras och förädlas med ny teknik och nya försäljningsytor. Den höga kvaliteten i våra fastigheter, en stabil hyresmarknad och det goda samarbetet med våra kunder gör att Hufvudstaden står väl rustat inför framtiden. Utvecklingen inom Hufvudstadens hyresmarknader förväntas bli fortsatt positiv med tillväxt inom såväl detaljhandeln som kontorssegmentet. Omvandlingen av Göteborg från traditionell industriort till en ort med ett mer tjänsteinriktat näringsliv bedöms komma att påverka hyresutvecklingen positivt. I stort sett all näringslivs- och befolkningstillväxt kommer sannolikt att koncentreras till storstadsområdena, där Stockholm intar en särställning. Jag ser därför med tillförsikt fram mot ett gynnsamt år 2000 för Hufvudstaden och dess kunder. Marknadspositionering Fastighetsbeståndet är efter genomförda försäljningar och förvärv koncentrerat till centrala Stockholm och centrala Göteborg. Hufvudstaden är därmed ett av Sveriges mest specialiserade och koncentrerade fastighetsbolag. Standarden på våra fastigheter är genomgående mycket hög. Äldre lokaler byggs successivt om för att vi skall kunna erbjuda efterfrågad kvalitet och yteffektivitet. Därmed förstärker vi kontinuerligt vår marknadsledande Stockholm i februari 2000 Ivo Stopner Verkställande direktör 5
Vision, affärsidé, mål och strategier Vision Hufvudstaden skall alltid upplevas som Sveriges mest attraktiva fastighetsbolag. Kvalitet. Hufvudstaden skall ha kvalitets- och miljösystem som säkerställer högsta möjliga kvalitet på företagets samtliga produkter och tjänster. Affärsidé Hufvudstaden skall i egna fastigheter i centrala Stockholm och centrala Göteborg erbjuda framgångsrika företag högkvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva marknadsplatser. Finansiella mål Fastighetsindex (CREX) skall överträffas. Aktieutdelningen skall utgöra mer än hälften av nettovinsten från den löpande verksamheten. Justerad soliditet skall uppgå till minst 40 procent över tiden. Likviditeten i aktien skall vara hög. Verksamhetsmål Hufvudstaden skall successivt öka resultatet från den löpande verksamheten. Hufvudstaden skall ha branschens nöjdaste kunder. Hufvudstaden skall ha branschens mest välutvecklade fastighetsbestånd. Hufvudstaden skall ha branschens mest professionella medarbetare med passion för kunden, affärsmannaskapet och yrkeskunnandet. Hufvudstaden skall vara prisledande på alla sina marknader. Strategier för att uppnå målen Kundfokus. Hufvudstaden skall arbeta i nära samverkan med kunderna och kontinuerligt bidra till att förbättra deras affärsmöjligheter och konkurrenskraft. Kompetensutveckling. Hufvudstaden skall på ett systematiskt sätt säkerställa medarbetarnas kompetensutveckling med fokus på både yrkeskunnande och attityder. Affärsutveckling. Hufvudstaden skall med aktiv affärsutveckling skapa mervärden i fastighetsbeståndet. Måluppfyllelse 1999 Finansiella mål CREX överträffades. Aktieutdelningen kommer enligt styrelsens förslag att utgöra 73,5 procent av vinsten från den löpande verksamheten. Justerad soliditet översteg 40 procent vid utgången av 1999. Likviditeten var under genomsnittet i CREX. Verksamhetsmål Hufvudstaden ökade resultatet från den löpande verksamheten. Hufvudstaden kom på första plats i kundnöjdhetsundersökningen Fastighetsbarometern med Nöjd Kund Index. Hufvudstaden arbetar ständigt med att utveckla fastighetsbeståndet, bland annat genom att skapa nya och ta i anspråk outnyttjade byggrätter. Hufvudstaden är prisledande på alla sina viktigaste delmarknader. 6
Fem år i sammandrag Pro forma Legalt Legalt Legalt Legalt Mkr 1999 1998 1998 1997 1996 1995 Nettoomsättning Fastighetsförvaltning 866 864 734 530 685 679 Övrig verksamhet 79 171 171 175 176 175 945 1 035 905 705 861 854 Verksamhetens kostnader Underhåll, drift och administration -255-235 -173-114 -199-220 Tomträttsavgälder -18-15 -15-10 -16-17 Fastighetsskatt -61-63 -54-43 -43 33 Avskrivningar -128-134 -100-61 -50-66 Fastighetsförvaltning -462-447 -342-228 -308-270 Övrig verksamhet -65-140 -140-143 -146-149 Bruttoresultat 418 448 423 334 407 435 varav Fastighetsförvaltning 404 417 392 302 377 409 varav Övrig verksamhet 14 31 31 32 30 26 Central administration -33-40 -31-34 -32-30 Jämförelsestörande poster 362 48 48 13 10 201 Rörelseresultat 747 456 440 313 385 606 Finansiella intäkter och kostnader -170-222 -184-55 -162-216 Resultat före skatter 577 234 256 258 223 390 Skatt -53-16 -17-75 -61-72 Årets resultat 524 218 239 183 162 318 (1) (2) Balansräkningar Tillgångar Fastigheter i Sverige 7 116 7 909 7 909 4 717 1 908 1 492 Fastigheter i utlandet - - - - 2 637 2 940 Övriga anläggningstillgångar 324 410 410 398 263 311 Omsättningstillgångar 136 142 142 186 342 386 Summa tillgångar 7 576 8 461 8 461 5 301 5 150 5 129 Eget kapital och skulder Eget kapital 3 310 2 921 2 921 1 663 1 600 1 387 Konvertibla förlagslån - - - - - 290 Räntebärande skulder 3 638 4 919 4 919 3 312 3 214 3 125 Övriga skulder 628 621 621 326 336 327 Summa eget kapital och skulder 7 576 8 461 8 461 5 301 5 150 5 129 (3) (6) Fastighetsbeståndet Taxeringsvärde, Mkr 5 736 6 178 6 178 4 067 3 100 3 670 Uthyrbar yta, 1 000 kvm 429 587 587 341 372 387 Förvärv av fastigheter, Mkr (2) 82 3 360 3 360 - - - Investeringar i fastigheter, Mkr (2) 66 21 21 17 45 62 Försäljningar av fastigheter, Mkr (2) (5) 813 146 146 71 15 282 Driftnetto, kr per kvm 1 239 940 839 1 064 870 928 Nyckeltal (1) Räntabilitet på eget kapital, % (2) 16,8 10,4 10,4 11,2 10,0 23,9 Räntabilitet på sysselsatt kapital, % (2) 10,5 7,4 7,4 8,7 8,8 13,8 Synlig soliditet, % (2) 43,7 34,5 34,5 31,4 31,1 27,0 Skuldsättningsgrad, ggr (2) 1,1 1,7 1,7 2,0 2,0 2,2 Belåningsgrad fastigheter, % (2) 51,1 62,2 62,2 70,2 70,7 77,0 Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder, % (2) 4,7 5,2 5,2 5,2 5,9 7,8 Räntetäckningsgrad, ggr 3,9 1,9 2,2 2,5 2,2 1,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr (2) 425,6-35,7 - - - Årets kassaflöde, Mkr (2) -1,0-31,6 - - - Ytvakans, % (2) 4,1 3,3 3,3 3,8 6,5 8,0 Hyresvakans, % (2) 3,7 2,5 2,5 3,3 5,4 - Börskurs, serie A vid årets utgång, kr 29,50 23,50 23,50 30,50 49,00 48,00 P/E-tal 9,5 18,2 16,5 22,3 40,6 19,1 Årets resultat per aktie, kr 3,10 1,29 1,42 1,37 1,21 2,51 Eget kapital per aktie, kr (2) 19,58 17,28 17,28 12,43 11,96 10,97 Fastigheternas bokförda värde per aktie, kr (2) 42,10 46,79 46,79 35,26 33,97 35,03 Årets kassaflöde per aktie, kr (2) -0.01-0,19 - - - Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr (2) 2,52-0,21 - - - Utdelning per aktie, kr 0,85 (4) 0,80 0,80 0,75-1,35 Utdelningsandel, % 27,4 61,9 56,5 54,8-53,7 Antal aktier vid årets slut 169 017 547 169 017 547 169 017 547 133 755 388 133 755 388 126 517 076 (1) År 1995 är exklusive intresseföretag. (2) Pro forma balansräkningar har ej upprättats. Angivna värden avser de legala enheterna. (3) Exklusive Förvaltnings AB Birger Jarl. (4) Styrelsens förslag. (5) 1999 såldes endast bolag innehållande fastigheter till ett bokfört värde av 812,7 Mkr. (6) Åren 1995 1996 är exklusive fastigheter i utlandet. 7
Hufvudstadens aktie och ägare Aktiekapital Hufvudstaden bildades år 1915 med ett aktiekapital på 0,6 Mkr, 6 000 aktier på nominellt 100 kronor. Fram till dags dato har därefter två nyemissioner, fyra apportemissioner, nio fondemissioner samt fyra aktiesplittar genomförts. Under perioden har tre konvertibla förlagslån getts ut: 1978/88, 1982/92 respektive 1986/96. Samtliga lån är konverterade eller återlösta. Aktiekapitalet uppgick vid utgången av 1999 till 845,1 Mkr. Nominellt belopp för aktien är fem kronor. Aktieslag Hufvudstaden har två aktieslag, serie A och serie C. Bägge aktieslagen är registrerade vid OM Stockholmsbörsen. Serie A har en röst per aktie och börsposten uppgår till 500 aktier. Serie C har 100 röster per aktie och börsposten uppgår till 500 aktier. År 1919 bestod aktierna av stamaktier, med 100 röster per aktie, och preferensaktier, med en röst per aktie. 1937 konverterades samtliga stamaktier till serie C, och preferensaktier till serierna A respektive B. Aktier av Förändring av aktiekapital, nominellt belopp samt aktieslag och antal Ökning av Aktie- Nominellt Serie A, Serie B, Serie C, Totalt antal aktiekapital, kapital, belopp, antal aktier antal aktier antal aktier aktier Mkr Mkr kr 1915 Hufvudstaden grundas - 0,6 100,00 - - - 6 000 1917 Nyemission 1,2 1,8 100,00 - - - 18 000 1919 Nyemission 6,2 8,0 100,00 - - - Stam: 10 000 Pref: 70 000 1921 Apportemission 8,0 16,0 100,00 - - - Stam: 10 000 Pref: 150 000 1937 Byte från stam- och preferensaktier till A, B- och C-serier (1) - 16,0 100,00 86 001 63 999 10 000 160 000 1957 Fondemission 1:4 4,0 20,0 100,00 107 501 79 999 12 500 200 000 1965/66 Fondemission 1:1, split 2:1 20,0 40,0 50,00 430 004 319 996 50 000 800 000 1966 Apportemission 2,0 42,0 50,00 461 614 328 386 50 000 840 000 1971 Fondemission 1:2 21,0 63,0 50,00 692 421 492 579 75 000 1 260 000 1974 Fondemission 1:3 21,0 84,0 50,00 923 228 656 772 100 000 1 680 000 1975 Fondemission 1:3 28,0 112,0 50,00 1 230 971 875 696 133 333 2 240 000 1979 Fondemission 1:3, split 2:1 37,3 149,3 25,00 3 282 590 2 335 188 355 554 5 973 332 1981 Konvertering av förlagslån 0,3 149,6 25,00 3 289 775 2 337 533 355 554 5 982 862 1982 Fondemission 1:2, konvertering av förlagslån 74,8 224,4 25,00 4 935 708 3 507 793 533 331 8 976 832 1983 Konvertering av förlagslån 0,4 224,8 25,00 4 941 820 3 517 734 533 331 8 992 885 1984 Apportemission, konvertering av förlagslån 52,7 277,5 25,00 6 170 370 4 397 410 533 331 11 101 111 1985 Fondemission 1:1, konvertering av förlagslån 277,7 555,2 25,00 12 343 926 8 796 865 1 066 662 22 207 453 1986 Konvertering av förlagslån 14,5 569,7 25,00 12 636 495 9 086 162 1 066 662 22 789 319 1987 Konvertering av förlagslån 18,4 588,1 25,00 13 073 250 9 383 253 1 066 662 23 523 165 1988 Konvertering av förlagslån 20,7 608,8 25,00 13 650 783 9 634 623 1 066 662 24 352 068 1989 Konvertering av förlagslån, split 5:1 1,4 610,2 5,00 68 402 295 48 312 226 5 333 310 122 047 831 1990 Konvertering av förlagslån 0,6 610,8 5,00 68 461 210 48 372 412 5 333 310 122 166 932 1991 Konvertering av förlagslån 17,5 628,3 5,00 70 542 025 49 789 696 5 333 310 125 665 031 1992 Konvertering av förlagslån (2) 4,2 632,5 5,00 121 163 781-5 333 310 126 497 091 1993 Konvertering av förlagslån 0,0 632,5 5,00 121 163 846-5 333 310 126 497 156 1994 Konvertering av förlagslån 0,1 632,6 5,00 121 183 661-5 333 310 126 516 971 1995 Konvertering av förlagslån 0,0 632,6 5,00 121 183 766-5 333 310 126 517 076 1996 Konvertering av förlagslån 36,2 668,8 5,00 128 422 078-5 333 310 133 755 388 1997 Fondemission, split (3:1), nedsättning av aktiekapital genom inlösen av aktier 0,0 668,8 5,00 128 442 078-5 333 310 133 755 388 1998 Apportemission 176,3 845,1 5,00 162 374 605-6 642 942 169 017 547 (1) Serie A och C var bundna och B fria. De gamla stamaktierna hade ett röstvärde på 100 och preferensaktierna 1. 1937 konverterades samtliga stamaktier till serie C och preferensaktier till serierna A respektive B. (2) De bundna aktierna av serie A och C omvandlades till fria, varefter serie A och B slogs samman till serie A. 8
serierna A och C var bundna och serie B fria. 1938 noterades serierna A och B på Stockholms Fondbörs. 1992 omvandlades serierna A och C till fria aktier varefter serierna A och B slogs samman till serie A. Aktieägarstruktur Antalet aktieägare uppgick vid årets slut till 27 360. Den största ägaren var Lundbergs med 37,9 procent av kapitalet och 86,1 procent av rösterna. Skandias ägande uppgick till 14,4 procent av kapitalet och 2,9 procent av rösterna och SEB Trygg Livs till 12,0 procent av kapitalet och 2,5 procent av rösterna. Per den 31 december 1999 ägde institutioner med innehav över 100 000 aktier tillsammans 141 593 725 aktier motsvarande 87,6 procent av totalt antal aktier och 96,2 procent av antalet röster. Av dessa var 37 svenska institutioner, som tillsammans hade ett innehav på 137 908 009 aktier motsvarande 85,5 procent av kapitalet och 95,8 procent av rösterna. Antalet utländska institutioner med innehav över 100 000 aktier uppgick till 8. Deras innehav uppgick till 3 685 716 aktier, motsvarande 2,2 procent av antalet aktier och 0,4 procent av antalet röster. Därutöver fanns två svenska och en utländsk privatperson som vardera ägde mer än 100 000 aktier. Antalet aktieägare har under året ökat med 3 373, främst beroende på att NCC under året utskiftat sitt innehav av aktier i Hufvudstaden till NCCs aktieägare. Andelen utländskt ägande har under året minskat från 3,7 till 2,3 procent av kapitalet. 24 449 aktieägare, 89,4 procent av antalet ägare, ägde 1 000 aktier eller färre. 48 ägare, som vardera ägde mer än 100 000 aktier, innehade 88,5 procent av kapitalet. Ägarstruktur 31 december 1999 Antal Andel Antal Andel aktieägare aktieägare, aktier aktier, % % 1-500 21 809 79,7 3 045 153 1,8 501-1 000 2 640 9,7 2 157 413 1,3 1 001-2 000 1 396 5,1 2 166 171 1,3 2 001-5 000 903 3,3 2 979 434 1,7 5 001-10 000 308 1,1 2 393 063 1,4 10 001-20 000 146 0,5 2 070 457 1,2 20 001-50 000 80 0,3 2 521 999 1,5 50 001-100 000 30 0,1 2 146 420 1,3 100 001-48 0,2 149 537 437 88,5 Summa 27 360 100,0 169 017 547 100,0 Börsvärde omsättning Vid utgången av 1999 uppgick det totala börsvärdet för Hufvudstaden till 4 993,0 Mkr. Omsättningen under 1999 i förhållande till börsvärdet uppgick till 21 procent, att jämföra med 94 procent för genomsnittet för de börsnoterade bolagen. De tio största renodlade fastighetsbolagen 31 december 1999 Börsvärde, Mkr Drott 9 704 Hufvudstaden 4 993 Diligentia (1) 4 358 Castellum (1) 4 100 Asticus (2) 3 669 Tornet 3 468 Wihlborgs 2 840 Balder 2 490 Piren 2 390 Diös 1 200 (1) Under januari 2000 har Castellum lämnat ett bud på Diligentia. (2) Avnoterat 1999-12-29. Källa: SIX. De tio största ägargrupperna 31 december 1999 Serie A, Serie C, Totalt antal Andel av Andel av antal aktier antal aktier aktier aktiekapital, % röster, % Lundbergs 57 563 490 6 540 458 64 103 948 37,9 86,1 Skandia 24 321 636 24 321 636 14,4 2,9 SEB Trygg Liv 20 261 466 20 261 466 12,0 2,5 Robur 12 462 962 12 462 962 7,4 1,5 SPP 7 639 172 7 639 172 4,5 0,9 Försäkringsbolaget Pensionsgaranti 3 321 000 3 321 000 2,0 0,4 Svenska Arbetsgivareföreningen 3 000 000 3 000 000 1,8 0,4 Nordbanken (inklusive fonder) 2 443 983 2 443 983 1,4 0,3 ABN Amro Bank, Nederländerna 1 763 000 1 763 000 1,0 0,2 Stena Fastigheter 1 422 250 1 422 250 0,8 0,2 Övriga aktieägare 28 175 646 102 484 28 278 130 16,8 4,6 Summa 162 374 605 6 642 942 169 017 547 100,0 100,0 9
Utdelningspolitik Hufvudstaden avser att löpande dela ut mer än hälften av nettovinsten från den löpande verksamheten, om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. För 1999 föreslås en utdelning om 0,85 kronor per aktie, vilket motsvarar 27,4 procent av nettovinsten eller 73,5 procent av den löpande verksamheten efter skatt (genomsnittlig skattesats). Kronor 40,00 Aktiekursens utveckling samt omsättning 2,5 M 2,3 M 1,5 M Antal per dag 1 200 000 35,00 1 000 000 30,00 800 000 25,00 600 000 20,00 400 000 15,00 200 000 10,00 9901 9902 9903 9904 9905 9906 9907 9908 9909 9910 9911 9912 Hufvudstaden A AFGX CREX Omsättning 0 Ovanstående figur visar aktiekursens utveckling från 1 januari 1999 i relation till Carnegie Real Estate Index (CREX) och Affärsvärldens Generalindex (AFGX). Data per aktie (1) Pro forma Legalt Legalt Legalt 1999 1998 1997 1996 1995 Årets resultat, kr 3,10 1,29 1,37 1,21 2,51 Utdelning, kr 0,85 (3) 0,80 0,75-1,35 Utdelningsandel, % 27,4 61,9 54,8-53,7 Eget kapital, kr 19,58 17,28 (2) 12,43 11,96 10,97 Fastigheternas bokförda värde, kr 42,10 46,79 (2) 35,26 33,97 35,03 Årets kassaflöde, kr -0,01 - - - - Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr 2,52 - - - - Börskurs serie A vid årets utgång, kr 29,50 23,50 30,50 49,00 48,00 Antal aktier vid årets slut 169 017 547 169 017 547 133 755 388 133 755 388 126 517 076 (1) År 1995 är exklusive intresseföretagsandelar. (2) Pro forma balansräkningar har inte upprättats. Angivna värden avser de legala enheterna. (3) Föreslagen utdelning. 10
Marknadsbeskrivning Hufvudstadens marknader utgörs av Stockholm och Göteborg där bolaget äger kommersiella fastigheter framför allt i citykärnornas mest centrala affärsdistrikt. Detta gör Hufvudstaden till ett av de mest specialiserade och koncentrerade fastighetsbolagen i Sverige. Den ekonomiska utvecklingen Den ekonomiska aktiviteten i Sverige, Europa och USA var hög under året med god tillväxt och ökat internationellt intresse för Sverige. Den ökade internationella närvaron märks främst i storstadsregionerna, där allt fler företag från EU och USA etablerar nya verksamheter. Även svenska företag växer och etableringen av nya, ITrelaterade företag ökar starkt. De nya verksamheterna söker sig främst till storstadsområden med ett redan expanderande näringsliv och ett stort utbud av universitet, högskolor och kultur. Särskilt markant är denna utveckling i Stockholms- och Göteborgsregionerna, där Stockholm alltmer tycks inta en särställning i Sverige. Geografisk koncentration Fastighetsmarknaderna i Sverige och inom EU präglas starkt av att i stort sett all befolknings- och näringslivstillväxt koncentreras till storstadsområdena. Stockholmsregionen har idag en större befolkningstillväxt än övriga Sverige sammantaget. Den geografiska koncentrationen är påtaglig och väntas öka under de närmaste åren. Ingen annan region i Sverige kan därför jämföras med Stockholm när det gäller hyror och hyresutveckling för lokaler. Även Göteborg har en mycket positiv utveckling även om den geografiska koncentrationen inte är lika markant som i Stockholm. Driftsnetto och direktavkastning Av stor betydelse för fastighetsmarknaden är fastigheternas driftsnettoutveckling och direktavkastningskrav. De fastighetsförvärv som under året genomfördes i Stockholms och Göteborgs mest eftertraktade lägen visade att direktavkastningskraven sjönk något. Direktavkastningskraven för moderna kontors- och butiksfastigheter i dessa lägen uppgick i Stockholm till cirka fem procent och i Göteborg till mellan sex och sju procent. Direktavkastningskraven är främst beroende av förväntad konjunktur- och realränteutveckling. Realräntan är fortfarande hög. Investeringar i kontors- och butikslokaler Inom Stockholms stad finns ett fastighetsbestånd omfattande 47 miljoner kvm lokaler. 13 miljoner av dessa utgörs av kommersiella ytor. Investeringar i kommersiella lokaler ökade under året. Tillförseln av nya lokaler är för närvarande 20 000 25 000 kvm per år men detta nytillskott är för lågt för att motsvara den efterfrågan som finns på moderna, välbelägna kontor och butiker. Bland större aktuella projekt i city kan nämnas kvarteret Blåmannen vid Drottninggatan och kvarteren Jericho och Grävlingen vid Regeringsgatan. I området runt Stockholms central ökar aktiviteten genom att två nya hotell byggs. I västra city intill Postterminalen Klara planeras ett internationellt kongresscentrum och ytterligare ett stort hotell. Frösundaport, Hagaporten och Södra Frösunda är exempel på större påbörjade kontorsprojekt nära tullarna. Inom Göteborgs stad finns ett fastighetsbestånd omfattande sex miljoner kvm kontors- och butikslokaler, varav 4,7 miljoner utgör kontorslokaler. I Göteborg bröts de senaste årens trend genom att stora projekt påbörjades eller planeras påbörjas. Bland dessa kan nämnas nybyggnation av 65 000 kvm hotell-, kontors- och garagelokaler vid polishuset, ett projekt om cirka 30 000 kvm kontorslokaler på Södra Gubberogatan, hotell- och kontorsbyggnation vid Nils Ericsonsplatsen, Ericssons etablering vid Lindholmen, en eventuell utveckling av ytterligare 160 000 kvm kommersiella lokaler vid Lindholmen samt tvillingskrapan vid Hotell Gothia. Hyresmarknaden i Stockholm Vakansgraderna i Stockholm sjönk under året samtidigt som efterfrågan på kontors-, butiks- och garagelokaler i centrala lägen steg kraftigt. Resultatet blev en totalt sett stärkt hyresmarknad. Att allt färre lediga lokaler finns tillgängliga på marknaden kan främst förklaras av näringslivets ökande behov av större eller nya lokaler i kombination med en begränsad nyproduktion. Ytter- 11
SURBRUNNSG SVEAVÄGEN ODENGATAN KARLAVÄGEN ENGELBREKTSG VALHALLAVÄGEN BIRGER JARLSG TEGNÉRG KARLAVÄGEN HUMLE- GÅRDEN DROTTNINGG SVEAVÄGEN S:T ERIKSG KRONOBERGS- PARKEN HANTVERKARG FLEMINGG TEGNÉRLUNDEN KAMMAKARG WALLING OLOF PALMES G VASAG BRYGGARG KUNGSBRON KUNGSG A FREDRIK KYRKOG KLARABERGSVIADUKTEN DROTTNINGG STUREPLAN ÖSTERMALMS- TORG HÖ- TORGET MALMSKILLNADSGG MÄSTER SAMUELSG SERGELS- TORG BRUNNSG REGERINGSG KUNGSG V.TRÄDGÅRDSG NORRLANDSG HAMNG KUNGSTRÄDGÅRDSG OPERAN BIBLIOTEKSG STUREG BIRGER JARLSG NORR- MALMST LINNÉG RIDDARG NYBROVIKEN VASABRON NORR MÄLARSTRAND RIKSDAGS HUSET KUNGLIGA SLOTTET CENTRALBRON VÄSTERBRON RIDDARFJÄRDEN CENTRALBRON LÅNGHOLMEN SÖDER MÄLARSTRAND STORA NYG MUNKBROL SKEPPSBRON SLUSSEN GÖTG STADSGÅRDSLEDEN MARIA TORGET SANKT PAULSG LILJEHOLMSVIKEN LILJEHOLMSSTRAND TRE- KANTEN LILJEHOLMSBRON LILJE- HOLMS- TORGET OHOVSBACKEN SÖDERTÄLJEV Hufvudstadens fastigheter i Stockholm. 12
ligare en orsak är politiska beslut att prioritera bostadsbyggandet i city. Kontor Efterfrågan på kontorsytor gällde främst centrala lägen. Efterfrågan styrs alltmer över från traditionella cellkontor till yteffektiva kombikontor eller öppna landskap, varigenom kostnaden per anställd kan sänkas samtidigt som företagsinterna kontakter underlättas. Marknadshyrorna för moderna kontor steg under året. Inom den Gyllene Triangeln (1) noterades hyror överstigande 4 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. I angränsande områden vid Stureplan, Kungsgatan, Hötorget, Drottninggatan, Hamngatan, Regeringsgatan och Vasagatan hyrdes kontor ut för mellan 3 000 och 3 500 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Vakansgraderna i Stockholm sjönk under året till mellan 2 och 3 procent i city samt till mellan 4 och 7 procent på malmarna och i närförorter som Kista, Liljeholmen, Alvik, Globen och Nacka Strand. Butiker Efterfrågan på välbelägna butikslokaler ökade kraftigt under året samtidigt som disponibla lokaler i stort sett saknades. De så kallade nyckelpengarna, det vill säga kostnader för att överta ett butikshyresavtal, ökade kraftigt. Den starka efterfrågan berodde i sin tur på hushållens ökade köpkraft, som beräknas fortsätta även under de närmaste åren. De mest eftertraktade butiksstråken finns i den Gyllene Triangeln samt vid Stureplan, Kungsgatan, Drottninggatan och Hamngatan. Biblioteksgatan inom den Gyllene Triangeln intar, tillsammans med NK- varuhuset vid Hamngatan, en särställning som det mest exklusiva butiksläget. Här utgår hyror för primär försäljningsyta på mellan 10 000 och 15 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Området har också blivit attraktivt för varumärkesbutiker, så kallade flagship stores. Hyresmarknaden i Göteborg Hyresmarknaden i Göteborg präglades av sjunkande vakanser och stigande hyror. Göteborg stärkte sin ställning som den intressantaste marknaden i Sverige efter Stockholm. I vissa marknadssegment ökade svårigheterna att finna effektiva, moderna lokaler. Intresset för nyetablering i fastigheter med ineffektiva kontorslösningar och bristfällig teknisk standard minskade. Skillnaden i efterfrågan mellan moderna och äldre fastigheter ökade markant. Kontor Hyresnivåerna i Göteborgs centrala delar hade en svagare utveckling än i Stockholm. Detta berodde främst på att vakansgraderna inte sjönk under 7 8 procent och att stora nybyggnadsprojekt planeras i stadens centrala delar. Ytterligare betydande kontorsprojekt kan bli aktuella om vakansgraderna fortsätter att sjunka och hyresnivåerna fortsätter att stiga. I de mest attraktiva lägena noterades under året kontorshyror på mellan 1 500 och 1 800 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Bästa läge för kontor i centrala Göteborg bedöms vara stadsdelarna Inom Vallgraven, särskilt kvarteren närmast Hamngatorna, samt Nordstaden, Kungsportsavenyn och Gullbergsvass omkring Skanskas kontorshus. Kr per kvm 8000 Kontorshyror i europeiska storstäder Lokaler i bästa läge, januari 2000 Kr per kvm 80000 Butikshyror i europeiska storstäder Lokaler i bästa läge, januari 2000 7000 70000 6000 60000 5000 50000 4000 40000 3000 30000 2000 20000 1000 10000 0 0 Amsterdam Aten Berlin Bryssel Helsingfors Köpenhamn Lissabon London Madrid Olso Paris Rom Stockholm Wien Källa: DTZ Amsterdam Aten Berlin Bryssel Helsingfors Köpenhamn Lissabon London Madrid Olso Paris Rom Stockholm Wien Källa: DTZ (1) Det centrala affärsdistriktet mellan Stureplan, Norrmalmstorg och Nybroplan, som avgränsas av Birger Jarlsgatan, Norrlandsgatan och Hamngatan, benämns i dagligt tal Gyllene Triangeln. 13
KAMMAKA WALLING A FREDRIK KYRKOG BRUNNSG ST SPANNMÅLSG SONSG BUSS- TERMINAL OLOF PALMES G SBRON KUNGSG VASAG BRYGGARG KLARABERGSVIADUKTEN DROTTNINGG HÖ- TORGET MALMSKILLNADSGG MÄSTER SAMUELSG SERGELS- TORG REGERINGSG KUNGSG V.TRÄDGÅRDSG NORRLANDSG HAMNG KUNGSTRÄDGÅRDSG OPERAN BIBLIOTEKSG STUREPLAN Ö T BIRGER JARLSG NORR- MALMST STORA HAMNKANALEN POSTG NORRA HAMNG ÖSTRA HAMNG SÖDRA HAMNG DROTTNINGG VALLGRAVEN VÄSTRA HAMNG CENTRA VASABRO RIKSDAGS HUSET Hufvudstadens fastigheter i centrala Stockholm. KUNGLIGA DOM- KYRKAN KUNGSG Hufvudstadens fastigheter i Göteborg. Butiker Hyrorna för butiker i bästa läge steg under året. I Östra Nordstaden noterades hyror i intervallet 5000 till 8 500 kr per kvm. Handeln hade en positiv utveckling och denna förväntas fortsätta. Utbudet av ledig försäljningsyta i bästa läge var mycket begränsat, uppskattningsvis under en procent, samtidigt som efterfrågan steg kraftigt. Omvandlingen av Göteborg från en traditionell industriort till en ort med ett mera differentierat och tjänsteinriktat näringsliv påverkar handeln positivt. Bästa läge för butiker i centrala Göteborg bedöms vara Östra Nordstaden, Fredsgatan samt Kungsgatan mellan Fredsgatan och Västra Hamngatan. Bästa handelsplatser i Göteborgsregionen bedöms vara centrala staden, Östra Nordstaden, Backaplan, Kållered, Frölunda Torg och Angereds Centrum. 14
Affärsområde Stockholm Fastighetsbeståndet Affärsområde Stockholm omfattade vid årsskiftet 32 fastigheter (32) (1). Fastigheterna hade ett bokfört värde om 4 439,4 Mkr (4 369,3). Den uthyrbara ytan uppgick till 282 964 kvm (280 380). Ytvakansgraden uppgick till 5,1 procent (3,1) och hyresvakansgraden till 4,9 procent (2,1). Ökningen beror främst på pågående ombyggnadsprojekt. Fastighetsbeståndet är praktiskt taget helt kommersiellt och består av kontors- och butiksfastigheter. Bruttoresultat Bruttoresultatet för Affärsområde Stockholm var 1999 263,9 Mkr (254,8), en ökning från föregående år med 3,6 procent. Nettoomsättningen uppgick till 492,7 Mkr (433,8), en ökning från föregående år med 13,6 procent. Kostnaderna var 228,8 Mkr (179,0). Nyuthyrningen var 16 271 kvm (15 771), motsvarande en årshyra om 45,9 Mkr (43,8). Omförhandlade hyresavtal uppgick till 49 965 kvm (29 657), motsvarande en årshyra om 116,7 Mkr (72,5). Den positiva utvecklingen berodde främst på att den omförhandlingsbara delen av hyresavtalen anpassades till gällande marknadshyror samt att nyuthyrningar skedde till högre nivåer. Den totala bruttohyran ökade med 65,5 Mkr, vilket motsvarar en höjning med 14,7 procent. Beståndets utveckling Under året ökade affärsområdets uthyrbara yta med 2 584 kvm, dels genom förvärv av en fastighet på 2 200 kvm vid Hötorget i Stockholm och dels genom förädling och ianspråktagande av outnyttjade byggrätter. Affärsområdet hade vid årsskiftet knappt 6 000 kvm outnyttjade byggrätter. Hyresmarknaden Hyresmarknaden inom affärsområdet utvecklades mycket positivt under året. Efterfrågan på lokaler steg kraftigt. Detta medförde kraftigt stigande marknadshyror på mellan 20 och 30 procent. Marknadshyrorna för kontorslokaler i de mest attraktiva lägena passerade 4 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg och topphyror noterades på nivåer över 4 300 kr per kvm. För butikslokaler var marknadshyresutvecklingen ännu starkare. I de bästa lägena kunde en uppgång på cirka 40 procent noteras. Kunder Kundstrukturen inom Affärsområde Stockholm utgörs främst av företag som värdesätter centralt belägna högkvalitativa lokaler. De dominerande branscherna är fondkommissionärer, advokatbyråer, reklambyråer, dataoch mediaföretag samt företag inom bank- och finanssektorn. Totalt finns inom affärsområdet 627 kunder fördelade på 262 kontor, 128 butiker, 2 biografer, 21 restauranger och 214 lager. De tio största kunderna hyr 67 164 kvm (69 999), vilket representerar en årshyra om 132,0 Mkr (128,6). Årshyra Mkr Förfallostruktur 150 Uthyrbar yta per användning Årshyra per användning 120 Övrigt Övrigt 13,4 % 90 28,9 % Butiker 15,0 % 60 10,8 % 60,3 % Kontor Butiker 71,6 % Kontor 30 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005- År (1) Efter en fastighetsreglering 1999 ingår före detta Hästhuvudet 3, som förvärvades med tillträde 1999-01-04, i Hästhuvudet 13. 15
Affärsområde NK Fastighetsbeståndet Affärsområde NK omfattade vid årsskiftet NK-varuhusen i Stockholm och Göteborg samt kvarteret Hästskon 10 (parkeringshuset Parkaden) i Stockholm. Fastigheterna hade ett bokfört värde om 2 050,2 Mkr (2 085,2). Den uthyrbara ytan uppgick till 88 341 kvm (87 793). Ytvakansgraden uppgick till 0,4 procent (0,3) och hyresvakansgraden till 0,3 procent (0,3). NK-varuhuset i Stockholm hade vid årsskiftet över hundra butikshyresgäster samt nio restauranger och serveringar. Den uthyrbara varuhusytan uppgick till 24 370 kvm. Försäljningen uppgick till 1 674,1 Mkr (1 561,2). Utöver varuhuset innehöll fastigheten 12 142 kvm kontorslokaler. Parkeringshuset Parkaden i Stockholm innehöll vid årsskiftet 800 bilplatser samt lokaler för bland annat butiker, restaurang och gym. Den uthyrbara lokalytan uppgick till 36 353 kvm. NK-varuhuset i Göteborg hade vid årsskiftet ett fyrtiotal butikshyresgäster, ett restaurangtorg samt kafé och serveringar. Den uthyrbara varuhusytan uppgick till 10 079 kvm. Försäljningen uppgick till 378,2 Mkr (347,1). Utöver varuhuset innehöll fastigheten 5 397 kvm kontorslokaler. Bruttoresultat (1) Bruttoresultatet för Affärsområde NK var 1999 73,4 Mkr (74,5), en minskning från föregående år med 1,5 procent. Nettoomsättningen uppgick till 229,3 Mkr (221,6), en ökning från föregående år med 3,5 procent. Av nettoomsättningen utgjorde 22,0 Mkr (20,6) så kallat omsättningshyrestillägg. Kostnaderna var 155,9 Mkr (147,1), varav 21,3 Mkr (23,8) vidaredebiterades på kunderna i form av driftstillägg för förhyrda och gemensamma ytor. Omförhandlade hyresavtal uppgick till 8 892 kvm (4 004), motsvarande en årshyra om 28,8 Mkr (15,9). Beståndets utveckling Ett tjugotal butiker genomförde ombyggnader och utvecklade därigenom sina affärskoncept och sin konkurrensförmåga. 279 kvm säljyta tillkom genom att kontorsyta omvandlades till butiksyta. Hyres- och detaljhandelsmarknaden Hyresmarknaden för våra butikslokaler utvecklades på ett positivt sätt. NK-varuhusen ligger i absolut bästa läge i Stockholm och Göteborg. Detaljhandeln i Sverige redovisade ett bra år. Enligt Handelns Utredningsinstitut (HUI) ökade försäljningen i löpande priser inom sällanköpshandeln med 5,5 procent. Försäljningen av konfektion ökade också med 5,5 procent. NK-varuhusen stärkte under året sin ställning inom respektive marknad och ökade försäljningen med 7,5 procent jämfört med föregående år. Kunder Affärsområdets kunder representerar ofta starka välkända varumärken med höga krav på etablering inom attraktiva marknadsplatser. I NK-varuhusen finns många av de starkaste internationella och svenska varumärkena representerade. Bland kontorshyresgästerna finns reklambyråer, internationella banker, managementkonsulter, investmentbolag och advokatkontor. Totalt finns inom affärsområdet cirka 375 kunder fördelade på 46 kontor, 160 butiker, 11 restauranger och 158 lager. De tio största kunderna hyr 18 096 kvm (16 747), vilket representerar en årshyra om 69,5 Mkr (52,4). Uthyrbar yta per användning Kontor 19,9 % Övrigt 45,4 % 34,7 % Butiker Årshyra per användning Övrigt Kontor 20,7 % 19,4 % 59,9 % Butiker Förfallostruktur Årshyra Mkr 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005- År (1) Siffror inom parentes avseende resultaträkningen avser pro forma för 1998 om ej annat anges. 16
Affärsområde Göteborg Fastighetsbeståndet Affärsområde Göteborg omfattade vid årsskiftet 4 fastigheter (4). Fastigheterna hade ett bokfört värde om 626,6 Mkr (631,0). Den uthyrbara ytan uppgick till 57 910 kvm (57 777). Ytvakansgraden uppgick till 4,7 procent (8,1) och hyresvakansgraden till 3,9 procent (6,8). Fastighetsbeståndet är helt kommersiellt och består av fyra kontorsfastigheter. I den största fastigheten ingår köpcentrat Femmanhuset, som är en del av Östra Nordstadens affärscentrum. Bruttoresultat Bruttoresultatet för Affärsområde Göteborg var 1999 48,1 Mkr (46,7), en ökning från föregående år med 3,0 procent. Nettoomsättningen uppgick till 90,5 Mkr (86,1), en ökning från föregående år med 5,1 procent. Kostnaderna var 42,4 Mkr (39,4). Nyuthyrningen för kontor och butiker var 2 485 kvm (5 372), motsvarande en årshyra om 3,1 Mkr (7,4). Omförhandlade hyresavtal uppgick till 10 115 kvm (3 711), motsvarande en årshyra om 19,8 Mkr (4,1). Hyresmarknaden Hyresmarknaden utvecklades under året på ett positivt sätt. Detta märktes främst på att vakanserna minskade samtidigt som hyresnivåerna gick upp. För Hufvudstadens fastigheter i Göteborgs city var uppgången mellan 10 och 20 procent. Marknadshyrorna för kontorslokaler i de bästa lägena passerade 1 500 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. För butikslokaler var marknadshyresutvecklingen ännu starkare. Toppnoteringar för bästa försäljningsyta tecknades på nivåer mellan 5 500 och 8 500 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Kunder Affärsområdets kunder utgörs främst av företag som är beroende av centralt belägna högkvalitativa lokaler. De dominerande branscherna är advokatbyråer, revisionsbyråer, media, tele samt myndigheter och föreningar. Totalt finns cirka 194 kunder inom affärsområdet fördelade på 51 kontor, 71 butiker, 1 biograf, 7 restauranger och 64 lager. De tio största kunderna hyr 25 125 kvm (21 948), vilket representerar en årshyra om 33,5 Mkr (28,8). Nyuthyrningen skedde främst till befintliga kunder som på grund av högkonjunkturen efterfrågade större lokaler. Årshyra Mkr Förfallostruktur 30 Uthyrbar yta per användning Årshyra per användning 25 Övrigt 13,3 % Övrigt 12,0 % 20 15 Butiker 32,1 % 54,6 % Kontor Butiker 46,1 % 41,9 % Kontor 10 5 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005- År 17
Koncernens varumärken Varumärken är idag en värdefull tillgång. Varumärkets värde består av dess positionering på marknaden och hur välkänt det är hos olika målgrupper. Varumärket skall snabbt identifiera och särskilja ett företags tjänster och produkter från andras och känneteckna en unik produkt med en välkänd image. Varumärket utgör en form av garanti och underlättar kundens valsituation. Ett väl inarbetat varumärke ger fördelar i form av märkeslojalitet, ökade marknadsandelar och intäkter samt bättre vinstmarginaler. Den framtida utvecklingen bedöms komma att öka betydelsen av varumärken ytterligare och koncernens tre starka varumärken Hufvudstaden, NK och World Trade Center (Stockholm) utgör därför en värdefull tillgång. Hufvudstaden Hufvudstaden, som grundades för 85 år sedan, blev snabbt ett av Sveriges ledande fastighetsbolag och är idag ett av landets starkaste varumärken i fastighetsbranschen. Varumärket är välkänt och står för hög kvalitet, god service och långsiktighet i förvaltningen av egna kommersiella fastigheter i Stockholms och Göteborgs mest attraktiva affärslägen. NK NK är ett av Sveriges starkaste och mest välkända varumärken. Det har förstärkt och utvecklat sitt värde sedan 1902. Den viktiga uppgiften att vårda och bedriva långsiktig varumärkesuppbyggnad är grunden till NKs förmåga att generera ökade hyresintäkter och därigenom höjda fastighetsvärden. Varumärket NK har i dag en mycket stark ställning bland såväl svenska som internationella konsumenter. Framgången bygger på ett nära samarbete mellan fastighetsägare och kunder där samarbetet konkretiserats i genomförandet av innehållet i fastighets- och marknadsföringsplanerna. World Trade Center (Stockholm) Varumärket World Trade Center är känt över hela världen och står för centralt belägna, högklassiga kontorsoch möteslokaler med högkvalitativ service inom internationell handel. Det är en symbol för trygghet, trovärdighet och kvalitet. Genom styrkan i varumärket kan World Trade Center i Stockholm profilera sig som en internationell, högklassig arbets- och mötesplats. World Trade Center-konceptet ger fastigheten i Stockholm en unik position på hyresmarknaden. Få andra fastigheter i Stockholm kan erbjuda sina hyresgäster ett lika brett utbud av service. 18
Övrig verksamhet Parkaden Parkaden AB, som är ett helägt dotterbolag till Hufvudstaden, driver parkeringsrörelse i tre av Hufvudstaden ägda fastigheter: Parkaden, Regeringsgatan 55 (vid NK-varuhuset), 800 platser. Continentalgaraget, Mäster Samuelsgatan 69 (vid centralstationen), 300 platser. Roddaren, Kronobergsgatan 33 (på Kungsholmen), 115 platser. Parkaden är en viktig servicefunktion till butiker och kontor i cityområdet och erbjuder lättillgängliga och säkra parkeringsplatser i bästa läge. Intäkterna ökade till 51,4 Mkr (47,4) främst beroende på höjda avgifter. Kostnaderna ökade med 3,5 Mkr till 38,0 Mkr (34,5). Rörelseresultatet uppgick till 13,4 Mkr (12,9). Resultaträkningar i sammandrag Mkr 1999 1998 1997 1996 1995 Nettoomsättning 51,4 47,4 44,1 40,7 37,7 Verksamhetens kostnader -33,6-30,9-23,5-22,8-23,6 Avskrivningar -1,0-0,9-1,5-0,7-0,8 Bruttoresultat 16,8 15,6 19,1 17,2 13,3 Central administration -3,4-2,7-3,1-2,7-2,1 Rörelseresultat 13,4 12,9 16,0 14,5 11,2 World Trade Center Vasaterminalen AB är ett av Hufvudstaden under 1999 delägt bolag och redovisas som intresseföretag i koncernredovisningen. I november förvärvades 66,6 procent av aktierna i Vasaterminalen AB. Hufvudstaden AB äger därefter samtliga aktier i bolaget. Tillträdesdag var den 1 januari 2000. Vasaterminalen AB äger och driver World Trade Center i Stockholm. Byggnaden har direkt anslutning till Stockholms central, tunnelbana, Arlandatrafiken, fjärrbusstrafik och andra kommunikationsmedel. I byggnaden inryms kontors-, konferens- och utställningslokaler, hotell, restauranger samt Cityterminalen. Fastighetens yta uppgår till 82 500 kvm med fördelning enligt nedan. Vasaterminalen AB har i byggnaden cirka 45 000 kvm uthyrbar yta samt garage. Tomten uppgår till 22 100 kvm. Fastigheten är upplåten med tomträtt till Vasaterminalen AB av Statens Järnvägar. Avgälden uppgår till 20,0 Mkr per år med nästa avgäldsreglering den 1 mars 2010. Marknadshyran för bästa kontorsyta var vid årets slut över 4 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Samtliga kontor var uthyrda. Nettoomsättningen ökade med 11,5 procent till 146,0 Mkr (130,9). Rörelseresultatet ökade till 69,8 Mkr (62,5). Årets vinst efter skatt ökade till 105,8 Mkr (72,2). En tredjedel av periodens vinst, 35,3 Mkr, ingår i Hufvudstadens resultat och redovisas som vinstandel från intresseföretag. Ytfördelning, 31 december 1999 Bussterminal och tekniska utrymmen Kontor Hotell Restauranger Konferens och utställning Garage Totalt Resultaträkningar i sammandrag 25 300 kvm 37 200 kvm 3 500 kvm 1 700 kvm 2 500 kvm 12 300 kvm 82 500 kvm Mkr 1999 1998 1997 1996 1995 Nettoomsättning 146,0 130,9 126,4 117,2 101,1 Verksamhetens kostnader -71,9-64,8-59,7-55,7-47,7 Avskrivningar -1,5-1,1-0,7-0,8-1,1 Bruttoresultat 72,6 65,0 66,0 60,7 52,3 Central administration -2,8-2,5-2,5-2,3-2,3 Rörelseresultat 69,8 62,5 63,5 58,4 50,0 19
Fastighetsutveckling Hufvudstaden arbetar aktivt med att utveckla fastighetsbeståndets höga kvalitet och effektivitet. Avsikten är att skapa en god värdetillväxt och att i samarbete med kunderna anpassa kontor och butiker efter nya förutsättningar. Utvecklingsprojekten kan indelas i tre huvudområden: ombyggnader och investeringar i befintliga fastigheter, utveckling av befintliga och nya byggrätter samt förvärv av projektfastigheter. Under året har 25 500 kvm lokaler i befintliga fastigheter byggts om. Genom dessa ombyggnader har lokalerna fått en högre teknisk standard och yteffektivare planlösningar. Ombyggnaderna har givit kunderna en bättre produkt och Hufvudstaden ett bättre driftsnetto. Under året har projektering av två byggrätter påbörjats. Kungsgatan i Stockholm Hufvudstaden förvärvade i januari 1999 fastigheten Hästhuvudet 3 vid Hötorget i Stockholm. Bolaget blev efter köpet ägare till hela kvarteret Hästhuvudet, beläget i korsningen Kungsgatan/Sveavägen. Hufvudstaden äger därmed alla hörnfastigheter i denna knutpunkt med undantag av Konserthuset. Under hösten påbörjades ett utvecklingsprojekt i kvarteret som innebär att den nya fastigheten kopplas till den befintliga och att en ny påbyggnad uppförs. Denna lösning förbättrar flexibiliteten, ger effektivare, öppnare planlösningar och ökar den uthyrbara ytan med 300 kvm. Avancerad teknik installeras för att möta de krav som i dag ställs på kontorslokaler samtidigt som fastighetens typiska tjugotalskaraktär behålls. Kvarteret Hästhuvudet är ett exempel på hur Hufvudstaden genom en aktiv fastighetsutveckling effektiviserar och kompletterar ett befintligt fastighetsbestånd och skapar nya uthyrbara ytor och ett högre driftsnetto. En kreativ och effektiv miljö med cirka 100 moderna arbetsplatser skapas. Norrmalmstorg i Stockholm Fastigheten Skären 9 byggdes av Hufvudstaden 1983 1984. Den innehåller 9 300 kvm uthyrbar yta, främst kontors- och butikslokaler. Ett aktivt arbete för att tillgodose hyresgästers ökade lokalefterfrågan resulterade i att Hufvudstaden under året genomdrev en detaljplaneändring som medförde en ökad byggrätt vid Norrmalmstorg på 1 680 kvm. Denna ger oss bland annat möjlighet att uppföra en ny gårdsbyggnad, som på ett effektivt sätt kompletterar den befintliga fastigheten. Stora Katrineberg i Liljeholmen i Stockholm Fastigheten Stora Katrineberg 16 i Liljeholmen ägs av Hufvudstaden sedan 1998 och innehas med tomträtt. Den innehåller 54 300 kvm uthyrbar yta. Vid förvärvet fanns en outnyttjad byggrätt i kvarteret som nu tas tillvara genom att projektering påbörjats för en ny byggnad. Nybyggnaden kommer att tillföra kvarteret cirka 3 000 kvm kontors- och industrilokaler med direkt koppling till den befintliga fastigheten. 20